Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Логачева К.Д., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
- от конкурсного управляющего должника: Порядина С.В. по доверенности от 29.03.2016, Тиунов В.С. по доверенности от 21.03.2016;
- от Саломатова Ю.С.: Еремеева Л.В. по доверенности от 04.05.2016;
- от Шмидтке Л.В.: Окулова Е.В. по доверенности от 29.12.2015;
- от Куликовой М.Ю.: Еремеева Л.В. по доверенности от 27.04.2015;
- от Гапонова С.В.: Малышева К.В. по доверенности от 25.02.2016;
- от Кирилловой С.Ю.: Кириллова С.Ю. (лично);
- от Кравченко И.М.: Кравченко И.М. (лично),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЖСК "На Танкистов" Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/2015 (4)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года (судья Бродская М.В.) по делу о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Саломатова Юрия Сергеевича о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений,
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Временным управляющим утверждена Сысоева Ольга Борисовна.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 31.10.2015 в газете "Коммерсантъ" N 202.
03.12.2015 г. в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Саломатова Юрия Сергеевича о включении в реестр передачи жилых помещений квартиры N <...> (далее - спорная квартира) в многоэтажном жилом доме по ул. Связистов, 3/1.
Бывший застройщик ООО "ЭСК "Альянс-строй" привлечен судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований к участию в рассмотрении всех требований кредиторов по вопросам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Также к участию в рассмотрении настоящего требования привлечен судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Зайцев А.П.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года требование Саломатова Юрия Сергеевича о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N <...>, общей площадью 36,1 м2, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 922 000 рублей.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года, конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права, неприменение закона, подлежащего применению, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, право залога у кредитора прекратилось в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Соглашение от 01.02.2012 между ТСЖ и ЖСК определяет размер и объем прав требований ТСЖ "На Танкистов", переуступаемых новому кредитору - ЖСК "На Танкистов", в тексте соглашения отсутствуют какие-либо упоминания о признании у ТСЖ обязательств по передаче жилых помещений перед дольщиками ООО ЭСК "Альянс-строй". Мэрия г. Новосибирска исполняет свою социальную функцию, выделяя финансовую помощь для завершения строительства дома, исполнение функции не влияет на вопрос правопреемства ЖСК "На Танкистов" относительно прав предыдущего застройщика. Субсидии предоставляются из бюджета независимо от установления вопросов о правопреемстве обязательств предыдущего застройщика.
Заявитель считает, что суд нарушил положения статьи 69 АПК РФ, поскольку многочисленными судебными актами судов общей юрисдикции установлено, что ЖСК "На Танкистов" не является правопреемником ООО ЭСК "Альянс-строй" по договорам участия в долевом строительстве и достраивает дом в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Заявитель вправе предъявить свои требования к ООО ЭСК "Альянс-строй", право на судебную защиту заявитель реализовал, включившись в реестр требований о передаче жилых помещений ООО ЭСК "Альянс-строй" в рамках дела о банкротстве N А45-4506/2009. Судебная практика по делу N А70-11683/2013 подтверждает отсутствие оснований для включения в реестр требований о передаче жилых помещений. Судебная практика исходит из того, что требования участника строительства могут быть включены в реестр требований о передаче жилых помещений только в случае его отказа от государственной регистрации права собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности. Заявитель не заключал какие-либо договоры, соглашения, предусматривающие обязанность ЖСК "На Танкистов" передать жилое помещение, в правоотношения с должником заявитель не вступал, паевые взносы не вносил, в завершении строительства не участвовал.
В дополнении к апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника указал, что право залога на конкретные квартиры у участника долевого строительства не возникает. Временное приобретение должником прав на земельный участок по договору субаренды не влечет переход прав требования о передаче жилых помещений. Саломатов Ю.С. не давал согласия на переход прав от предыдущего должника ООО ЭСК "Альянс-строй" к ЖСК "На Танкистов". Должнику передавались только права застройщика - право получить разрешительную документацию и завершить строительство, вопрос о передаче ЖСК "На Танкистов" обязательств ООО ЭСК "Альянс-строй" перед участниками долевого строительства в соглашении от 01.04.2011 и акте приема-передачи от 25.04.2011 не разрешен, что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009. Новое разрешение на строительство многоэтажного жилого дома выдано ЖСК "На Танкистов". Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 28.05.2015 отказано в удовлетворении исковых требований Саломатова Ю.С. к ЖСК "На Танкистов" о признании права собственности на квартиру. Заявитель вправе предъявить свои требования о возмещении убытков первоначальному застройщику.
Саломатов Ю.С. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку залог права аренды земельного участка и возводимого объекта возникает в силу закона и сохраняется до полного расчета с участниками долевого строительства. Соглашение от 01.04.2011 фактически является переводом должником своего долга на другое лицо; ЖСК "На Танкистов" обязано было получить согласие всех дольщиков для получения разрешения на строительство. Соглашением от 01.02.2012 должнику были переданы права и обязанности по ранее заключенным договорам на строительство дома, а не вещные права на квартиры в нем; в соглашении указаны кредиторы - все граждане, заключившие договоры долевого участия с предыдущим застройщиком, в том числе Саломатов Ю.С. Субсидии из бюджета города Новосибирска были предоставлены ЖСК "На Танкистов" только потому, что оно приняло на себя обязательство по достройке жилого дома.
Гапонов С.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку ипотека права аренды не прекратилась в связи с прекращением договора аренды земельного участка. ТСЖ "На Танкистов" и ЖСК "На Танкистов" не обращались с иском о снятии обременений в виде ипотеки земельного участка. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 установлено, что по соглашению от 01.04.2011 переданы права застройщика с принятием обязательств по дальнейшему завершению строительства объектов недвижимого имущества и передаче их участникам строительства. Мэрия города Новосибирска не выдавала нового разрешения на строительство ЖСК "На Танкистов"; условием получением субсидии из бюджета города Новосибирска являлось признание наличия у ЖСК участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика. ЖСК не предоставило участникам строительства документально обоснованного расчета затрат на достройку объекта, заключило договор паенакопления с Зайцевым А.П. на достройку этой же квартиры. Отказ Ленинского районного суда в удовлетворении иска не имеет преюдициального значения.
Также отзыв на апелляционную жалобу представила конкурсный кредитор Кравченко И.М., в отзыве просила удовлетворить апелляционную жалобу, отменить определение суда первой инстанции, поскольку проект изменен не первоначальным застройщиком, заключение государственной вневедомственной экспертизы выдано 18.07.2011 ЖСК "На Танкистов". Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2012 по делу N А45-19382/2012 отказано в признании права собственности ООО ЭСК "Альянс-строй" на другой объект незавершенного строительства - 16-этажный дом. Соглашение между ТСЖ "На Танкистов" и ЖСК "На Танкистов" регулирует только вопросы передачи обязательств по денежным требованиям от одного юридического лица к другому, не является основанием для передачи прав требований на жилые помещения, не доказывает перемену лиц в обязательстве. Саломатов Ю.С. не вступил в ЖСК "На Танкистов". Субсидии Мэрии города Новосибирска предоставлялись не ЖСК "На Танкистов", а адресно каждому дольщику, которые делали взнос на достройку, перечислив эти денежные средства в адрес кооператива, поэтому денежные средства не вошли в сумму затраченных ЖСК "На Танкистов" средств на достройку дома. Суд неправильно сформулировал правовые последствия включения в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку жилые помещения могут быть переданы участникам строительства только при соблюдении условий, установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве.
В дополнении к отзыву Гапонов С.В. указал, что проект дома был изменен первоначальным застройщиком; суд не обязан указывать правовые последствия включения в реестр требований о передаче жилых помещений, для включения требований в реестр не обязательно устанавливать наличие всех условий, установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве. Субсидия предоставлялась непосредственно должнику.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего должника поддержали апелляционную жалобу, Кравченко И.М., представители Саломатова Ю.С., Гапонова С.В. поддержали доводы отзывов на апелляционную жалобу, представители Шмидтке Л.В., Куликовой М.Ю. и Кирилловой С.Ю. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн.руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Заявитель заключил договор долевого участия с ООО ЭСК "Альянс-строй" N 2611/38 от 26.11.2009 на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью 35,28 кв. м (строительная) расположенной на 10 этаже многоквартирного жилого дома по ул. Танкистов, 4 (строительный). Цена договора согласована в размере 922 000 руб. (л.д. 12-16). Факт передачи данной суммы бывшему застройщику 26.11.2009 г. подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.11.2009 (л.д. 17). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Бывшим застройщиком не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником (Приложение т. 1 л.61-64).
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Как пояснил должник, в силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 (Приложение т. 3).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее (Приложение т. 3, л.д. 2-19).
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн. руб., протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 (Приложение т. 1 л.д. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
В заключенном 01.02.2012 Соглашении об уступке N 1 прав (и требований) и перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имеются сведения и об участнике строительства Саломатове Ю.С., а также рассчитана сумма, подлежащая им доплате за квартиру в размере 245 429,38 руб., рассчитанную исходя из принятого на собрании размера 6 654,6 руб. за метр.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоэтажного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе Саломатова Ю.С. по требованию о передаче 1-комнатной квартиры N <...> (стр.), расположенной на 10-м этаже в подъезде N 1 блок секции 1/1, общей площадью согласно проекту 35,28 кв. м, жилой площадью 16,10 кв. м (приложение 3, л.д. 68).
Саломатовым Ю.С. подано заявление от 23.08.2011 о принятии в члены ЖСК "На Танкистов" (л.д. 86), представлен договор долевого участия N 2611/38.
Протоколом заседания правления ЖСК "На Танкистов" N 2 от 29.08.2011 г. Саломатов Ю.С. принят в члены ЖСК (л.д. 87); с ним составлен договор паенакопления N 112 от 26.01.2013 на квартиру N <...>, согласно которому стоимость пая на нее составляет 490 858,76 руб. (л.д. 88-90). Данный договор не подписан Саломатовым Ю.С. и сведений об оплате данного пая в деле нет и кредитором об этом суду не заявлено.
Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 28 от 26.01.2013 г. кредитор внес паевой взнос 5 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 27 от этой же даты - 500 руб. вступительного взноса (л.д. 84-85).
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома. Включение в реестр передачи жилых помещений не освобождает дольщика от обязанности возместить фактически понесенные затраты на строительство квартиры лицу, понесшему данные расходы.
Признание права собственности на доли в незавершенном строительством объекте не препятствует включению в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку судебная практика о недопустимости включения таких требований в реестр сформировалась позднее, судебные акты стали неисполнимы в связи с изменением проекта строительства. Судебные акты Ленинского районного суда г. Новосибирска об отказе в признании права собственности на спорные квартиры за кредиторами не содержат вывода об отсутствии правопреемства в резолютивной части, отказ в признании права собственности не влечет отказа в удовлетворении заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (п. п. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
Пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
При этом согласно подпункту 8 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, Саломатов Ю.С. заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО ЭСК "Альянс-строй", осуществлявшим строительство многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира.
Соглашением от 01.04.2011 права застройщика переданы от ООО ЭСК "Альянс-строй" ТСЖ "На Танкистов". Как указывает сам заявитель апелляционной жалобы, предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов. Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически в результате исполнения указанного соглашения сторонами к ТСЖ "На Танкистов", а затем к должнику, перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009, в котором сделан указанный вывод, не имеет преюдициального значения для настоящего дела в силу статьи 69 АПК РФ, поскольку состав лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" и деле о банкротстве должника не совпадает.
Но в пункте 2 постановления N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки установленных Арбитражным судом Новосибирской области в определении от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 обстоятельств. Участвующие в деле лица указанные обстоятельства также по существу не оспаривают.
В постановлении N 14520/12 от 25.06.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
Довод апелляционной жалобы о передаче соглашением от 01.04.2011 только прав получить разрешительную документацию и завершить строительство отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 3 статьи 2 ГК РФ устанавливает, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Между тем, разрешение на строительство, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается в рамках административных отношений застройщика и органа местного самоуправления, органа государственной власти или иным уполномоченным юридическим лицом. Следовательно, положения гражданского законодательства не применяются к отношениям по выдаче разрешения на строительство, стороны гражданско-правовой сделки не могут своим соглашением передать разрешение на строительство в отсутствие необходимых условий для его выдачи или переоформления. Поэтому соглашением от 01.04.2011 стороны не могли передать право получить разрешение на строительство ТСЖ "На Танкистов" от ООО ЭСК "Альянс-строй".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебные акты судов общей юрисдикции, в которых сделаны выводы об отсутствии правопреемства, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм права.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Вместе с тем арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (постановления Президиума ВАС РФ N 13988/06 от 03.04.2007, N 11974/06 от 17.07.2007).
Поскольку вывод об отсутствии или наличии правопреемства по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома основывается на правовой квалификации, выводы судов общей юрисдикции об отсутствии правопреемства между ООО ЭСК "Альянс-строй" и ЖСК "На Танкистов" не связывают арбитражный суд при рассмотрении заявления о включении в реестр требований передачи жилых помещений.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недопустимости отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений исходя из установленного гражданским правом принципа добросовестности.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как следует из материалов дела, передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, установленных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны договоров не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных строительством; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
В то же время, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Конкурсный управляющий должника, ссылаясь на сохранения у ООО ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что ЖСК "На Танкистов" возместило ООО ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял должник.
Кроме того, довод апелляционной жалобы об отсутствии правоотношений между Саломатовым Ю.С. и должником противоречит материалам дела, поэтому отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции.
Саломатов Ю.С. подал заявление о вступлении в члены ЖСК "На Танкистов", уплатил вступительный и паевой взносы, что подтверждает волю Саломатова Ю.С. на вступление в члены ЖСК и возникновение у него прав и обязанностей члена жилищно-строительного кооператива. Правление должника приняло решение о приеме в члены ЖСК "На Танкистов" Саломатова Ю.С. согласно его заявлению.
Решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 28.05.2015 по делу N 2-2433/2015 установлено, что Саломатов Ю.С. является членом кооператива и на него распространяются все права и обязанности членов ЖСК.
Неполная уплата им взносов на завершение строительства не является основанием для отказа в удовлетворении заявления Саломатова Ю.С. о включении его требования в реестр требований передачи жилых помещений.
С учетом вышеизложенного, апелляционная инстанция считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2016 N 07АП-12587/2015(4) ПО ДЕЛУ N А45-7979/2015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. N 07АП-12587/2015(4)
Дело N А45-7979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Логачева К.Д., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
- от конкурсного управляющего должника: Порядина С.В. по доверенности от 29.03.2016, Тиунов В.С. по доверенности от 21.03.2016;
- от Саломатова Ю.С.: Еремеева Л.В. по доверенности от 04.05.2016;
- от Шмидтке Л.В.: Окулова Е.В. по доверенности от 29.12.2015;
- от Куликовой М.Ю.: Еремеева Л.В. по доверенности от 27.04.2015;
- от Гапонова С.В.: Малышева К.В. по доверенности от 25.02.2016;
- от Кирилловой С.Ю.: Кириллова С.Ю. (лично);
- от Кравченко И.М.: Кравченко И.М. (лично),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЖСК "На Танкистов" Решетова Александра Владимировича (рег. N 07АП-12587/2015 (4)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года (судья Бродская М.В.) по делу о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению Саломатова Юрия Сергеевича о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений,
установил:
определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 в отношении должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), введена процедура банкротства - наблюдение.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2015 должник признан застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Временным управляющим утверждена Сысоева Ольга Борисовна.
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 31.10.2015 в газете "Коммерсантъ" N 202.
03.12.2015 г. в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление Саломатова Юрия Сергеевича о включении в реестр передачи жилых помещений квартиры N <...> (далее - спорная квартира) в многоэтажном жилом доме по ул. Связистов, 3/1.
Бывший застройщик ООО "ЭСК "Альянс-строй" привлечен судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований к участию в рассмотрении всех требований кредиторов по вопросам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Также к участию в рассмотрении настоящего требования привлечен судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Зайцев А.П.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года требование Саломатова Юрия Сергеевича о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N <...>, общей площадью 36,1 м2, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, дом 3/1, включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), в сумме уплаченной участником строительства застройщику 922 000 рублей.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года, конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт - в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права, неприменение закона, подлежащего применению, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, право залога у кредитора прекратилось в связи с прекращением договора аренды земельного участка. Соглашение от 01.02.2012 между ТСЖ и ЖСК определяет размер и объем прав требований ТСЖ "На Танкистов", переуступаемых новому кредитору - ЖСК "На Танкистов", в тексте соглашения отсутствуют какие-либо упоминания о признании у ТСЖ обязательств по передаче жилых помещений перед дольщиками ООО ЭСК "Альянс-строй". Мэрия г. Новосибирска исполняет свою социальную функцию, выделяя финансовую помощь для завершения строительства дома, исполнение функции не влияет на вопрос правопреемства ЖСК "На Танкистов" относительно прав предыдущего застройщика. Субсидии предоставляются из бюджета независимо от установления вопросов о правопреемстве обязательств предыдущего застройщика.
Заявитель считает, что суд нарушил положения статьи 69 АПК РФ, поскольку многочисленными судебными актами судов общей юрисдикции установлено, что ЖСК "На Танкистов" не является правопреемником ООО ЭСК "Альянс-строй" по договорам участия в долевом строительстве и достраивает дом в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Заявитель вправе предъявить свои требования к ООО ЭСК "Альянс-строй", право на судебную защиту заявитель реализовал, включившись в реестр требований о передаче жилых помещений ООО ЭСК "Альянс-строй" в рамках дела о банкротстве N А45-4506/2009. Судебная практика по делу N А70-11683/2013 подтверждает отсутствие оснований для включения в реестр требований о передаче жилых помещений. Судебная практика исходит из того, что требования участника строительства могут быть включены в реестр требований о передаче жилых помещений только в случае его отказа от государственной регистрации права собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности. Заявитель не заключал какие-либо договоры, соглашения, предусматривающие обязанность ЖСК "На Танкистов" передать жилое помещение, в правоотношения с должником заявитель не вступал, паевые взносы не вносил, в завершении строительства не участвовал.
В дополнении к апелляционной жалобе конкурсный управляющий должника указал, что право залога на конкретные квартиры у участника долевого строительства не возникает. Временное приобретение должником прав на земельный участок по договору субаренды не влечет переход прав требования о передаче жилых помещений. Саломатов Ю.С. не давал согласия на переход прав от предыдущего должника ООО ЭСК "Альянс-строй" к ЖСК "На Танкистов". Должнику передавались только права застройщика - право получить разрешительную документацию и завершить строительство, вопрос о передаче ЖСК "На Танкистов" обязательств ООО ЭСК "Альянс-строй" перед участниками долевого строительства в соглашении от 01.04.2011 и акте приема-передачи от 25.04.2011 не разрешен, что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009. Новое разрешение на строительство многоэтажного жилого дома выдано ЖСК "На Танкистов". Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 28.05.2015 отказано в удовлетворении исковых требований Саломатова Ю.С. к ЖСК "На Танкистов" о признании права собственности на квартиру. Заявитель вправе предъявить свои требования о возмещении убытков первоначальному застройщику.
Саломатов Ю.С. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку залог права аренды земельного участка и возводимого объекта возникает в силу закона и сохраняется до полного расчета с участниками долевого строительства. Соглашение от 01.04.2011 фактически является переводом должником своего долга на другое лицо; ЖСК "На Танкистов" обязано было получить согласие всех дольщиков для получения разрешения на строительство. Соглашением от 01.02.2012 должнику были переданы права и обязанности по ранее заключенным договорам на строительство дома, а не вещные права на квартиры в нем; в соглашении указаны кредиторы - все граждане, заключившие договоры долевого участия с предыдущим застройщиком, в том числе Саломатов Ю.С. Субсидии из бюджета города Новосибирска были предоставлены ЖСК "На Танкистов" только потому, что оно приняло на себя обязательство по достройке жилого дома.
Гапонов С.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку ипотека права аренды не прекратилась в связи с прекращением договора аренды земельного участка. ТСЖ "На Танкистов" и ЖСК "На Танкистов" не обращались с иском о снятии обременений в виде ипотеки земельного участка. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 установлено, что по соглашению от 01.04.2011 переданы права застройщика с принятием обязательств по дальнейшему завершению строительства объектов недвижимого имущества и передаче их участникам строительства. Мэрия города Новосибирска не выдавала нового разрешения на строительство ЖСК "На Танкистов"; условием получением субсидии из бюджета города Новосибирска являлось признание наличия у ЖСК участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестного застройщика. ЖСК не предоставило участникам строительства документально обоснованного расчета затрат на достройку объекта, заключило договор паенакопления с Зайцевым А.П. на достройку этой же квартиры. Отказ Ленинского районного суда в удовлетворении иска не имеет преюдициального значения.
Также отзыв на апелляционную жалобу представила конкурсный кредитор Кравченко И.М., в отзыве просила удовлетворить апелляционную жалобу, отменить определение суда первой инстанции, поскольку проект изменен не первоначальным застройщиком, заключение государственной вневедомственной экспертизы выдано 18.07.2011 ЖСК "На Танкистов". Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.09.2012 по делу N А45-19382/2012 отказано в признании права собственности ООО ЭСК "Альянс-строй" на другой объект незавершенного строительства - 16-этажный дом. Соглашение между ТСЖ "На Танкистов" и ЖСК "На Танкистов" регулирует только вопросы передачи обязательств по денежным требованиям от одного юридического лица к другому, не является основанием для передачи прав требований на жилые помещения, не доказывает перемену лиц в обязательстве. Саломатов Ю.С. не вступил в ЖСК "На Танкистов". Субсидии Мэрии города Новосибирска предоставлялись не ЖСК "На Танкистов", а адресно каждому дольщику, которые делали взнос на достройку, перечислив эти денежные средства в адрес кооператива, поэтому денежные средства не вошли в сумму затраченных ЖСК "На Танкистов" средств на достройку дома. Суд неправильно сформулировал правовые последствия включения в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку жилые помещения могут быть переданы участникам строительства только при соблюдении условий, установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве.
В дополнении к отзыву Гапонов С.В. указал, что проект дома был изменен первоначальным застройщиком; суд не обязан указывать правовые последствия включения в реестр требований о передаче жилых помещений, для включения требований в реестр не обязательно устанавливать наличие всех условий, установленных статьей 201.11 Закона о банкротстве. Субсидия предоставлялась непосредственно должнику.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего должника поддержали апелляционную жалобу, Кравченко И.М., представители Саломатова Ю.С., Гапонова С.В. поддержали доводы отзывов на апелляционную жалобу, представители Шмидтке Л.В., Куликовой М.Ю. и Кирилловой С.Ю. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по ул. Танкистов, 4 (строительный) осуществлялось ООО ЭСК "Альянс-строй" на основании выданного ему разрешения на строительство от 21.09.2007, дом по ул. Танкистов, 4 (строительный) планировался 10-этажным (из них жилые только 9 этажей, а 10-ый технический). Стоимость дома, согласно проектной декларации составляла 190 - 210 млн.руб. на начало 2008 г. (Приложения т. 1 л.д. 18-21, т. 2 л.д. 25).
Земельный участок под строительство был предоставлен ООО ЭСК "Альянс-строй" Мэрией города Новосибирска по договору аренды от 16.02.2007 на основании разрешения на строительство от 21.09.2007 для строительства на нем двух многоэтажных домов в том числе один 9 этажный с 10-ым техническим, а второй 16 этажный.
Заявитель заключил договор долевого участия с ООО ЭСК "Альянс-строй" N 2611/38 от 26.11.2009 на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью 35,28 кв. м (строительная) расположенной на 10 этаже многоквартирного жилого дома по ул. Танкистов, 4 (строительный). Цена договора согласована в размере 922 000 руб. (л.д. 12-16). Факт передачи данной суммы бывшему застройщику 26.11.2009 г. подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.11.2009 (л.д. 17). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Бывшим застройщиком не было завершено строительство домов, в отношении него введена процедура банкротства, применен параграф 7 и судебными актами в рамках дела А45-4506/2009 включены требования настоящего кредитора в реестр передачи жилых помещений по спорной квартире к бывшему должнику. В ходе процедуры конкурсного производства суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего о прекращении производства по делу о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" в связи с отсутствием финансирования.
С целью управления спорным недвижимым имуществом 01.03.2011 г. участниками Старцевой А.С., Ветошкиным И.О., Кравченко И.М., Разинкиным М.И., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. было создано ТСЖ "На Танкистов" (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 г.).
Соглашением от 01.04.2011 бывший застройщик передал права застройщика ТСЖ "На Танкистов" в части оплаченной и признанной судом доли на объекты незавершенного строительства -11 и 16 этажных жилых домов по ул. Танкистов. Стоимость этих прав стороны определили в размере всего 1 000 000 руб. После этого Актом от 25.04.2011 незавершенный строительством объект был передан в ТСЖ "На Танкистов" бывшим должником (Приложение т. 1 л.61-64).
Временным управляющим ООО ЭСК "Альянс-строй" оспорено данное Соглашение как нарушающее ст. 64 Закона о банкротстве, но определением от 01.02.2012 по делу А45-4506/2009 Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении заявления, указав на недоказанность ни принадлежности объекта на праве собственности застройщику, ни также превышения 5% стоимости балансовой стоимости должника в связи с отсутствием у него баланса на дату введения наблюдения. Суд указал, что предметом соглашения была передача не объектов недвижимого имущества, а права застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства указанных объектов.
Как пояснил должник, в силу запрета Жилищного Кодекса РФ осуществлять строительство силами ТСЖ 15.08.2011 участниками Старцевой А.С., Ракитиной Л.К., Савленковым С.Ю., Сауриной С.В. и Устииновой Н.В. был создан ЖСК "На Танкистов" с целью подготовки строительного участка и строительства зданий и сооружений (выписка из ЕГРЮЛ на 29.02.2016 (Приложение т. 3).
По договору уступки прав (требований) и переводу долга N 1 от 01.02.2012 ТСЖ "На Танкистов" передал в полном объеме ЖСК "На Танкистов" обязательства по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011 года, так и ранее (Приложение т. 3, л.д. 2-19).
Мэрия заключила договор аренды земли от 10.10.2011 N 1855 и в дальнейшем передала права по нему ЖСК "На Танкистов", он же получил разрешение на строительство.
В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн. руб., протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 N 5 (Приложение т. 1 л.д. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.
В заключенном 01.02.2012 Соглашении об уступке N 1 прав (и требований) и перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имеются сведения и об участнике строительства Саломатове Ю.С., а также рассчитана сумма, подлежащая им доплате за квартиру в размере 245 429,38 руб., рассчитанную исходя из принятого на собрании размера 6 654,6 руб. за метр.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоэтажного дома, обременен ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства, в том числе Саломатова Ю.С. по требованию о передаче 1-комнатной квартиры N <...> (стр.), расположенной на 10-м этаже в подъезде N 1 блок секции 1/1, общей площадью согласно проекту 35,28 кв. м, жилой площадью 16,10 кв. м (приложение 3, л.д. 68).
Саломатовым Ю.С. подано заявление от 23.08.2011 о принятии в члены ЖСК "На Танкистов" (л.д. 86), представлен договор долевого участия N 2611/38.
Протоколом заседания правления ЖСК "На Танкистов" N 2 от 29.08.2011 г. Саломатов Ю.С. принят в члены ЖСК (л.д. 87); с ним составлен договор паенакопления N 112 от 26.01.2013 на квартиру N <...>, согласно которому стоимость пая на нее составляет 490 858,76 руб. (л.д. 88-90). Данный договор не подписан Саломатовым Ю.С. и сведений об оплате данного пая в деле нет и кредитором об этом суду не заявлено.
Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 28 от 26.01.2013 г. кредитор внес паевой взнос 5 000 руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру N 27 от этой же даты - 500 руб. вступительного взноса (л.д. 84-85).
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что должник приобрел объект незавершенного строительства по цене 1 000 000 руб. с обременениями в виде залога перед дольщиками и признанного в судебном порядке за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Участники строительства, заключившие договоры с первоначальным застройщиком, не давали согласие на передачу дома без определения дальнейшей судьбы обязанностей по передаче жилых помещений; должник изменил имущество без согласия залогодержателей, обременения не были сняты и не расторгнуты договоры долевого участия.
У должника были сведения о наличии договоров долевого участия, заключенных с бывшим застройщиком, и о признании Ленинским районным судом г. Новосибирска права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Соглашение от 01.02.2012 подтверждает признание должником обязательств перед дольщиками; произошло фактическое правопреемство, участники строительства не могут быть лишены права на получение жилых помещений в доме, поскольку ими выполнены все условия договора, за их счет частично произведено строительство дома. Включение в реестр передачи жилых помещений не освобождает дольщика от обязанности возместить фактически понесенные затраты на строительство квартиры лицу, понесшему данные расходы.
Признание права собственности на доли в незавершенном строительством объекте не препятствует включению в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку судебная практика о недопустимости включения таких требований в реестр сформировалась позднее, судебные акты стали неисполнимы в связи с изменением проекта строительства. Судебные акты Ленинского районного суда г. Новосибирска об отказе в признании права собственности на спорные квартиры за кредиторами не содержат вывода об отсутствии правопреемства в резолютивной части, отказ в признании права собственности не влечет отказа в удовлетворении заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (п. п. 9 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке для предъявления требований в деле о банкротстве, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Признание таких требований обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика помещений, подлежащих передаче.
Пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
При этом согласно подпункту 8 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, Саломатов Ю.С. заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО ЭСК "Альянс-строй", осуществлявшим строительство многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира.
Соглашением от 01.04.2011 права застройщика переданы от ООО ЭСК "Альянс-строй" ТСЖ "На Танкистов". Как указывает сам заявитель апелляционной жалобы, предметом соглашения была передача прав застройщика с принятием обязательства по дальнейшему завершению строительства переданных объектов. Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически в результате исполнения указанного соглашения сторонами к ТСЖ "На Танкистов", а затем к должнику, перешли не только права, но и обязанности, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, заключенных ООО ЭСК "Альянс-строй" с участниками строительства.
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009, в котором сделан указанный вывод, не имеет преюдициального значения для настоящего дела в силу статьи 69 АПК РФ, поскольку состав лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО ЭСК "Альянс-строй" и деле о банкротстве должника не совпадает.
Но в пункте 2 постановления N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки установленных Арбитражным судом Новосибирской области в определении от 01.02.2012 по делу N А45-4506/2009 обстоятельств. Участвующие в деле лица указанные обстоятельства также по существу не оспаривают.
В постановлении N 14520/12 от 25.06.2013 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой передача должником прав застройщика спорного дома товариществу собственников жилья по сути означала перевод на последнего обязательств перед гражданами - инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома, несмотря на то, что товарищество не является ни банкротом, ни специализированным потребительским кооперативом, созданным в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поэтому на него не распространяются положения данного параграфа и Закона о банкротстве в целом.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению в указанном деле, поскольку данный вывод сделан Президиумом ВАС РФ не obiter dictum (в качестве случайного замечания), а в качестве существенного элемента мотивировочной части постановления.
Таким образом, в результате заключения соглашения от 01.04.2011 фактически ТСЖ "На Танкистов" были переданы не вещи в виде объектов незавершенного строительства (поскольку право собственности на указанные объекты не было зарегистрировано), а права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, впоследствии перешедшие должнику на основании договора от 01.02.2012.
Довод апелляционной жалобы о передаче соглашением от 01.04.2011 только прав получить разрешительную документацию и завершить строительство отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Пункт 3 статьи 2 ГК РФ устанавливает, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Между тем, разрешение на строительство, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдается в рамках административных отношений застройщика и органа местного самоуправления, органа государственной власти или иным уполномоченным юридическим лицом. Следовательно, положения гражданского законодательства не применяются к отношениям по выдаче разрешения на строительство, стороны гражданско-правовой сделки не могут своим соглашением передать разрешение на строительство в отсутствие необходимых условий для его выдачи или переоформления. Поэтому соглашением от 01.04.2011 стороны не могли передать право получить разрешение на строительство ТСЖ "На Танкистов" от ООО ЭСК "Альянс-строй".
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебные акты судов общей юрисдикции, в которых сделаны выводы об отсутствии правопреемства, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм права.
Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Вместе с тем арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (постановления Президиума ВАС РФ N 13988/06 от 03.04.2007, N 11974/06 от 17.07.2007).
Поскольку вывод об отсутствии или наличии правопреемства по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома основывается на правовой квалификации, выводы судов общей юрисдикции об отсутствии правопреемства между ООО ЭСК "Альянс-строй" и ЖСК "На Танкистов" не связывают арбитражный суд при рассмотрении заявления о включении в реестр требований передачи жилых помещений.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недопустимости отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений исходя из установленного гражданским правом принципа добросовестности.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как следует из материалов дела, передача прав застройщика от первоначального застройщика к ТСЖ "На Танкистов" осуществлялась без соблюдения правил, установленных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, поскольку указанные нормы не вступили в законную силу на дату подписания соглашения от 01.04.2011. Впоследствии права застройщика, в том числе право требования доплаты для завершения строительства, были переданы ЖСК "На Танкистов" на основании договора от 01.02.2012.
При передаче прав застройщика стороны договоров не разрешали вопрос о переходе обязательства по передаче участникам строительства жилых помещений или возврату денежных средств, переданных строительством; согласие участников строительства на перевод долга не было получено.
В то же время, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствие указания в соглашении от 01.04.2011 и договоре от 01.02.2012 на перевод долга по договорам участия в долевом строительстве не влечет сохранение обязательств застройщика по договорам у ООО ЭСК "Альянс-строй". Исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу направлена на защиту прав участников строительства на получение жилых помещений, а не воспрепятствование такой защите. Между тем, передача прав застройщика ООО ЭСК "Альянс-строй" без перехода обязанностей привела бы к нарушению прав участников строительства, поскольку первоначальный застройщик был лишен возможности удовлетворить требования участников строительства посредством передачи объекта незавершенного строительства, переданного для достройки без соблюдения условий, установленных впоследствии параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
При таких обстоятельствах отсутствие согласия участника строительства на перевод долга не должно ставить его как кредитора в худшее положение, чем в случае получения такого согласия.
Конкурсный управляющий должника, ссылаясь на сохранения у ООО ЭСК "Альянс-строй" обязанности перед участником строительства, не представил доказательства того, что ЖСК "На Танкистов" возместило ООО ЭСК "Альянс-строй" фактически понесенные расходы на строительство объекта незавершенного строительства, достройку которого осуществлял должник.
Кроме того, довод апелляционной жалобы об отсутствии правоотношений между Саломатовым Ю.С. и должником противоречит материалам дела, поэтому отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции.
Саломатов Ю.С. подал заявление о вступлении в члены ЖСК "На Танкистов", уплатил вступительный и паевой взносы, что подтверждает волю Саломатова Ю.С. на вступление в члены ЖСК и возникновение у него прав и обязанностей члена жилищно-строительного кооператива. Правление должника приняло решение о приеме в члены ЖСК "На Танкистов" Саломатова Ю.С. согласно его заявлению.
Решением Ленинского районного суда города Новосибирска от 28.05.2015 по делу N 2-2433/2015 установлено, что Саломатов Ю.С. является членом кооператива и на него распространяются все права и обязанности членов ЖСК.
Неполная уплата им взносов на завершение строительства не является основанием для отказа в удовлетворении заявления Саломатова Ю.С. о включении его требования в реестр требований передачи жилых помещений.
С учетом вышеизложенного, апелляционная инстанция считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 марта 2016 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Н.Н.ФРОЛОВА
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)