Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Н.Г. Филипповой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Е. Михайловой, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску
жилищно-строительного кооператива "Заречный плюс" (ИНН 6683002900, ОГРН 1136683000266)
к администрации городского округа Заречный (ИНН 6609001932, ОГРН 1026600836019)
об обязании заключить дополнительное соглашение,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО),
при участии в судебном заседании
от истца: В.В. Ваганов, представитель по доверенности от 19.12.2016,
от ответчика: О.С. Исакова, представитель по доверенности 19.12.2016 N 45,
от третьего лица: представитель не явился.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, письменных пояснений. Ходатайство удовлетворено.
Истец просит признать продленным на неопределенный срок договор от 11.07.2006 N 83 аренды земельного участка для строительства, обязать администрацию городского округа Заречный в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение с жилищно-строительным кооперативом "Заречный плюс" о продлении договора от 11.07.2006 N 83 аренды земельного участка для строительства на прежних условиях, либо заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское".
Ответчик представил отзыв, требования не признает.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
На основании Постановления Главы муниципального образования "Город Заречный" N 661-П от 04.09.2002 г. создано Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Заречный плюс" (далее - ТСЖ "СССТ-Заречный плюс"). Учредителем Товарищества являлась администрация муниципального образования "Город Заречный".
Жилищно-строительный кооператив "Заречный плюс" создан в соответствии с решением общего собрания ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" о реорганизации ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" в ЖСК (протокол "15" апреля 2012 г. N 1) как добровольное объединение граждан, на основе их членства в целях удовлетворения потребностей указанных граждан в жилых помещениях путем объединения членами кооператива своих денежных средств для строительства согласно действующему Плану детальной планировки на переданном Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в аренду на основании договора N 83 от 11.07.2006 г. земельном участке объектов индивидуального жилого строительства, объектов инженерной инфраструктуры, объектов для эксплуатации жилья, объектов транспорта, объектов социального значения, элементов благоустройства, а также последующего управления этими объектами (п. 1 Устава ЖСК "Заречный плюс").
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 23 июня 2003 г. N 2596 ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" без проведения торгов предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, общей площадью 250 000,00 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское", с целевым использованием - под объект строительства (микрорайон индивидуальной жилой застройки - кооперативной жилой застройки), в аренду сроком на 10 лет.
На основании указанного Приказа N 2596 от 23.06.2003 г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" 11 июля 2006 г. оформлен Договор N 83 аренды земельного участка для строительства, который был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 25.10.2006 г. за N 66-66-26/016/2006-214. Земельный участок с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 передан ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" по акту приема-передачи, который являлся неотъемлемым приложением к Договору N 83 от 11.07.2006 г.
Согласно п. 1.5. Договора - срок аренды и обязательства по Договору устанавливаются с 23 июня 2006 г. по 22 июня 2016 г.
В соответствии с п. 1.6. Договора по истечении срока действия Договора и исполнении всех условий и обязательств по Договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.
ЖСК "Заречный плюс" 10 июня 2016 г. обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с письмом о продлении арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751. Письмом от 08.07.2016 г. N 17-01-82/9346 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области уведомило истца о необходимости обращения в орган местного самоуправления.
С июля 2016 г. ЖСК "Заречный плюс" неоднократно обращалось в Администрацию ГО Заречный с просьбами продлить договор аренды N 83 от 11.07.2006 г. (письма от 27.07.2016 г. вх. N 01-27/5004, от 29.08.2016 г. вх. N 01-27/5735, от 31.08.2016 г. вх. N 01-22/5793, от 23.09.2016 г. вх. 01-27/6302, от 12.10.2016 г. вх. N 01-27/6717, от 07.11.2016 г. вх. N 01-27/7265).
Поскольку администрацией ГО Заречный не были произведены действия по оформлению правоотношений по продлению договора N 83 от 11.07.2006 г., либо заключению нового договора аренды ЖСК "Заречный плюс" обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" - договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Учитывая разумные ожидания в части реализации конечной цели арендного соглашения - строительства микрорайона индивидуальной жилой застройки - кооперативной жилой застройки, факт совершения мероприятий, направленных на строительство объекта, действие договора аренды и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения.
За период действия договора проведена работа по освоению земельного участка:
- - территория земельного участка освобождена от лесных насаждений для дальнейшего строительства микрорайона индивидуальной жилой застройки;
- - Постановлением Администрации ГО Заречный от 04.08.2011 г. N 879-П был утвержден План детальной планировки генерального плана микрорайона, комплекса малоэтажной застройки в г. Заречный Свердловской области, микрорайоне "Солнечный";
- - Постановлением Администрации ГО Заречный от 08.02.2012 г. N 195-П был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751;
- - произведена жеребьевка и распределение земельных участков между членами ЖСК "Заречный плюс" (ранее ТСЖ "СССТ - Заречный плюс") с целью дальнейшего строительства гражданами индивидуальных жилых домов в соответствии с действующими на тот момент положениями Устава;
- - заключены договоры субаренды земельных участков с членами ЖСК "Заречный плюс" (ранее ТСЖ "СССТ - Заречный плюс");
- - членами ЖСК "Заречный плюс" получены разрешения на строительство индивидуальных жилых домов сроком до 2020 г.;
- - силами и средствами членов ЖСК "Заречный плюс" были возведены временные дороги, электросети, газопроводы и иные объекты, обеспечивающие жизнедеятельность микрорайона. Произведенные затраты ЖСК "Заречный плюс" составляют более 35 млн. рублей;
- - гражданами - членами ЖСК "Заречный плюс" возведены многие индивидуальные жилые дома (около 121 строения) на сумму более 850 млн. рублей;
- - около 30 индивидуальных жилых домов заселены и в них проживают граждане на постоянной основе;
- - присвоены наименования улицам микрорайона.
Освоение земельного участка под строительство микрорайона малоэтажной застройки в г. Заречный (ранее п.г.т. Заречный) планировалось на основании Решения Белоярского районного Совета народных депутатов от 29.09.1989 г. N 206.
В соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 г. N 72-АР, во исполнение Указа Губернатора Свердловской области N 707-УГ от 11.09.2001 г. "О развитии жилищного строительства в Свердловской области" и Постановления Правительства Свердловской области N 281-ПП от 30.04.2002 г. "Об организации поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки в Свердловской области", на основании Постановления Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 04.09.2002 г. N 661-П "О создании товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Заречный плюс" было создано ТСЖ "СССТ-Заречный плюс". Указанным Постановлением утвержден план мероприятий и назначен председателем правления Кочубей Ю.А. Данные обстоятельства свидетельствуют о непосредственной заинтересованности и участии органов местного самоуправления и региональных органов власти в реализации проекта комплексного освоения земельного участка для строительства малоэтажных домов.
Постановлением Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 21.07.2003 г. N 683-П без проведения торгов был акт выбора земельного участка общей площадью 250000,00 кв. м, расположенный вдоль автодороги "Заречный - Мезенский", южнее коллективного сада "Электрон", а также утвержден план границ земельного участка. 23 июня 2003 г. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 2596 ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" без проведения торгов был предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751. Данные обстоятельства свидетельствуют о выделении земельного участка под комплексную малоэтажную застройку без проведения торгов.
11 июля 2006 г. на основании указанного Приказа N 2596 от 23.06.2003 г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" оформлен Договор N 83 аренды земельного участка для строительства, который был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 25.10.2006 г. за N 66-66-26/016/2006-214. Земельный участок с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 был передан ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" по акту приема-передачи, который являлся неотъемлемым приложением к Договору N 83 от 11.07.2006 г.
Постановлением Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 11.03.2004 г. N 215-П утвержден состав Правления, состоящий из представителей БАЭС, Администрации муниципального образования "Город Заречный", а также Председатель Правления. Постановлением Главы Городского округа Заречный от 18.01.2008 г. N 29-П председателем Правления ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" назначен Смирнов В.Г. Данные обстоятельства свидетельствуют о непосредственном участии органов местного самоуправления в создании и управлении ТСЖ "СССТ-Заречный плюс".
23 апреля 2007 г. Главным архитектором Администрации ГО Заречный выдано разрешение на строительство N 16/07, согласно которому было разрешено выполнять подготовительные работы строительной площадки комплекса малоэтажной индивидуальной застройки (микрорайон "Солнечный"), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Заречный, вдоль дороги "Заречный - Мезенское", южнее коллективного сада "Электрон". 19 мая 2011 г. разработана проектная документация "Электроснабжение. Внутриплощадочные сети" Комплекса малоэтажной застройки г. Заречный РТС 2.01.11-ЭС. Данные обстоятельства свидетельствуют о начале выполнения подготовительных работ на земельном участке и освоению земельного участка.
В июне 2011 г. подготовлена техническая документация по сдаче-приемке электромонтажных работ КТПН-400/10/0,4 кВ, что подтверждает выполнение комплекса работ по монтажу электрооборудования электрических сетей микрорайона "Солнечный", расположенных на земельном участке.
21 сентября 2010 г. между ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" и членом ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" Гордиевских А.И. заключен договор-соглашение, согласно которому Гордиевских А.И. принял на себя выполнение работ по оформлению документов на земельный участок для кабельной линии Ю кВ для временного электроснабжения микрорайона "Солнечный" в г. Заречный на период строительства, а именно: проектирование кабельной линии 10 кВ, приобретение необходимых материалов и строительство кабельной линии 10 кВ. Данные обстоятельства подтверждают обстоятельства выполнения работ на арендуемом земельном участке.
06 октября 2010 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 1317-П утвержден акт выбора, схема расположения земельного участка и предварительно согласовано место размещения подземного электрического кабеля КЛ - 10 кВ. 18 января 2011 г. выдано Разрешение на производство земляных работ N 01-11.
В период с 2010 г. по 2013 г. производилось приобретение материалов и выполнение работ по электрификации микрорайона "Солнечный".
05 февраля 2016 г. заключен Договор на выполнение инвентаризационно-технических и кадастровых работ N 60, в соответствии с которым был оформлен технический паспорт на объекты электроснабжения и кадастровый паспорт.
01 января 2016 г. заключен Договор энергоснабжения с ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" N 98476 на энергоснабжение микрорайона "Солнечный".
14 октября 2013 г. Главным архитектором Администрации ГО Заречный выдано разрешение на строительство N RU66370000-65/13 на расширение газораспределительной сети микрорайона "Солнечный" в г. Заречный Свердловской области, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль дороги "Заречный - Мезенское".
22 ноября 2013 г. между ЖСК "Заречный плюс" и ООО "ГазСтройГарант" заключен договор N 072 по расширению газораспределительной сети микрорайона Солнечный города Заречный Свердловской области.
25 ноября 2013 г. между ЖСК "Заречный плюс" и ОАО "Свердловскоблгаз" заключен Договор N 6/0614 на ведение технического надзора (строительного контроля) за строительством объекта "Расширению газораспределительной сети микрорайона Солнечный города Заречный Свердловской области".
В период с 2013 г. по 2015 г. между ЖСК "Заречный плюс" и подрядными организациями заключается ряд договоров на выполнение работ по устройству временных дорог.
04 августа 2011 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 879-П был утвержден План детальной планировки генерального плана микрорайона, комплекса малоэтажной застройки в г. Заречный Свердловской области, микрорайоне "Солнечный".
24 ноября 2011 г. Решением Думы ГО Заречный N 127-Р присвоено наименование микрорайону малоэтажной застройки - "Солнечный", а также наименования улицам микрорайона.
08 февраля 2012 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 195-П утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
23 марта 2012 г. письмом Администрации ГО Заречный N 01-40/1220 согласовано образование 26 частей земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
В период с 2012 г. по 2015 г. с членами ТСЖ "СССТ-Заречный" заключаются договоры субаренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
В период с 2013 г. по 2016 г. членам ЖСК "Заречный плюс" Администрацией ГО Заречный выдаются разрешения на строительство со сроком действия по 2020, 2025 г.
С 2013 г. члены ЖСК "Заречный плюс" осуществляли строительство индивидуальных жилых домов, но многие из них не успели получить разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, поставить объекты недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на построенные объекты.
Учитывая фактические обстоятельства дела и произведенные ЖСК "Заречный плюс" работы по освоению земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 в соответствии с договором аренды N 83 от 11.07.2006 г., добросовестность истца суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что не соблюдены требования ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации судом отклоняется. Истец обратился в МУГИСО с заявлением о продлении срока до истечения срока договора (10.06.2016), земельный участок первоначально был предоставлен без проведения торгов. Выводы суда, в том числе, подтверждаются практикой Верховного Суда РФ (определение от 08.02.2017 г. N 304-ЭС16-6168).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
Обязать администрацию городского округа Заречный в течение 10 дней с даты вступления в силу настоящего решения подписать и направить в адрес жилищно-строительного кооператива "Заречный плюс" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское".
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 12.04.2017 ПО ДЕЛУ N А60-61058/2016
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 апреля 2017 г. по делу N А60-61058/2016
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Н.Г. Филипповой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Е. Михайловой, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску
жилищно-строительного кооператива "Заречный плюс" (ИНН 6683002900, ОГРН 1136683000266)
к администрации городского округа Заречный (ИНН 6609001932, ОГРН 1026600836019)
об обязании заключить дополнительное соглашение,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО),
при участии в судебном заседании
от истца: В.В. Ваганов, представитель по доверенности от 19.12.2016,
от ответчика: О.С. Исакова, представитель по доверенности 19.12.2016 N 45,
от третьего лица: представитель не явился.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, письменных пояснений. Ходатайство удовлетворено.
Истец просит признать продленным на неопределенный срок договор от 11.07.2006 N 83 аренды земельного участка для строительства, обязать администрацию городского округа Заречный в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение с жилищно-строительным кооперативом "Заречный плюс" о продлении договора от 11.07.2006 N 83 аренды земельного участка для строительства на прежних условиях, либо заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское".
Ответчик представил отзыв, требования не признает.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
На основании Постановления Главы муниципального образования "Город Заречный" N 661-П от 04.09.2002 г. создано Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Заречный плюс" (далее - ТСЖ "СССТ-Заречный плюс"). Учредителем Товарищества являлась администрация муниципального образования "Город Заречный".
Жилищно-строительный кооператив "Заречный плюс" создан в соответствии с решением общего собрания ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" о реорганизации ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" в ЖСК (протокол "15" апреля 2012 г. N 1) как добровольное объединение граждан, на основе их членства в целях удовлетворения потребностей указанных граждан в жилых помещениях путем объединения членами кооператива своих денежных средств для строительства согласно действующему Плану детальной планировки на переданном Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в аренду на основании договора N 83 от 11.07.2006 г. земельном участке объектов индивидуального жилого строительства, объектов инженерной инфраструктуры, объектов для эксплуатации жилья, объектов транспорта, объектов социального значения, элементов благоустройства, а также последующего управления этими объектами (п. 1 Устава ЖСК "Заречный плюс").
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 23 июня 2003 г. N 2596 ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" без проведения торгов предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, общей площадью 250 000,00 кв. м, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское", с целевым использованием - под объект строительства (микрорайон индивидуальной жилой застройки - кооперативной жилой застройки), в аренду сроком на 10 лет.
На основании указанного Приказа N 2596 от 23.06.2003 г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" 11 июля 2006 г. оформлен Договор N 83 аренды земельного участка для строительства, который был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 25.10.2006 г. за N 66-66-26/016/2006-214. Земельный участок с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 передан ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" по акту приема-передачи, который являлся неотъемлемым приложением к Договору N 83 от 11.07.2006 г.
Согласно п. 1.5. Договора - срок аренды и обязательства по Договору устанавливаются с 23 июня 2006 г. по 22 июня 2016 г.
В соответствии с п. 1.6. Договора по истечении срока действия Договора и исполнении всех условий и обязательств по Договору он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.
ЖСК "Заречный плюс" 10 июня 2016 г. обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с письмом о продлении арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751. Письмом от 08.07.2016 г. N 17-01-82/9346 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области уведомило истца о необходимости обращения в орган местного самоуправления.
С июля 2016 г. ЖСК "Заречный плюс" неоднократно обращалось в Администрацию ГО Заречный с просьбами продлить договор аренды N 83 от 11.07.2006 г. (письма от 27.07.2016 г. вх. N 01-27/5004, от 29.08.2016 г. вх. N 01-27/5735, от 31.08.2016 г. вх. N 01-22/5793, от 23.09.2016 г. вх. 01-27/6302, от 12.10.2016 г. вх. N 01-27/6717, от 07.11.2016 г. вх. N 01-27/7265).
Поскольку администрацией ГО Заречный не были произведены действия по оформлению правоотношений по продлению договора N 83 от 11.07.2006 г., либо заключению нового договора аренды ЖСК "Заречный плюс" обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" - договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. По смыслу приведенных норм и разъяснений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Учитывая разумные ожидания в части реализации конечной цели арендного соглашения - строительства микрорайона индивидуальной жилой застройки - кооперативной жилой застройки, факт совершения мероприятий, направленных на строительство объекта, действие договора аренды и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения.
За период действия договора проведена работа по освоению земельного участка:
- - территория земельного участка освобождена от лесных насаждений для дальнейшего строительства микрорайона индивидуальной жилой застройки;
- - Постановлением Администрации ГО Заречный от 04.08.2011 г. N 879-П был утвержден План детальной планировки генерального плана микрорайона, комплекса малоэтажной застройки в г. Заречный Свердловской области, микрорайоне "Солнечный";
- - Постановлением Администрации ГО Заречный от 08.02.2012 г. N 195-П был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751;
- - произведена жеребьевка и распределение земельных участков между членами ЖСК "Заречный плюс" (ранее ТСЖ "СССТ - Заречный плюс") с целью дальнейшего строительства гражданами индивидуальных жилых домов в соответствии с действующими на тот момент положениями Устава;
- - заключены договоры субаренды земельных участков с членами ЖСК "Заречный плюс" (ранее ТСЖ "СССТ - Заречный плюс");
- - членами ЖСК "Заречный плюс" получены разрешения на строительство индивидуальных жилых домов сроком до 2020 г.;
- - силами и средствами членов ЖСК "Заречный плюс" были возведены временные дороги, электросети, газопроводы и иные объекты, обеспечивающие жизнедеятельность микрорайона. Произведенные затраты ЖСК "Заречный плюс" составляют более 35 млн. рублей;
- - гражданами - членами ЖСК "Заречный плюс" возведены многие индивидуальные жилые дома (около 121 строения) на сумму более 850 млн. рублей;
- - около 30 индивидуальных жилых домов заселены и в них проживают граждане на постоянной основе;
- - присвоены наименования улицам микрорайона.
Освоение земельного участка под строительство микрорайона малоэтажной застройки в г. Заречный (ранее п.г.т. Заречный) планировалось на основании Решения Белоярского районного Совета народных депутатов от 29.09.1989 г. N 206.
В соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 г. N 72-АР, во исполнение Указа Губернатора Свердловской области N 707-УГ от 11.09.2001 г. "О развитии жилищного строительства в Свердловской области" и Постановления Правительства Свердловской области N 281-ПП от 30.04.2002 г. "Об организации поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки в Свердловской области", на основании Постановления Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 04.09.2002 г. N 661-П "О создании товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество - Заречный плюс" было создано ТСЖ "СССТ-Заречный плюс". Указанным Постановлением утвержден план мероприятий и назначен председателем правления Кочубей Ю.А. Данные обстоятельства свидетельствуют о непосредственной заинтересованности и участии органов местного самоуправления и региональных органов власти в реализации проекта комплексного освоения земельного участка для строительства малоэтажных домов.
Постановлением Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 21.07.2003 г. N 683-П без проведения торгов был акт выбора земельного участка общей площадью 250000,00 кв. м, расположенный вдоль автодороги "Заречный - Мезенский", южнее коллективного сада "Электрон", а также утвержден план границ земельного участка. 23 июня 2003 г. Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 2596 ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" без проведения торгов был предоставлен земельный участок в границах, установленных на местности в соответствии с планом границ с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751. Данные обстоятельства свидетельствуют о выделении земельного участка под комплексную малоэтажную застройку без проведения торгов.
11 июля 2006 г. на основании указанного Приказа N 2596 от 23.06.2003 г. между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" оформлен Договор N 83 аренды земельного участка для строительства, который был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Свердловской области 25.10.2006 г. за N 66-66-26/016/2006-214. Земельный участок с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 был передан ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" по акту приема-передачи, который являлся неотъемлемым приложением к Договору N 83 от 11.07.2006 г.
Постановлением Главы Муниципального образования "Город Заречный" от 11.03.2004 г. N 215-П утвержден состав Правления, состоящий из представителей БАЭС, Администрации муниципального образования "Город Заречный", а также Председатель Правления. Постановлением Главы Городского округа Заречный от 18.01.2008 г. N 29-П председателем Правления ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" назначен Смирнов В.Г. Данные обстоятельства свидетельствуют о непосредственном участии органов местного самоуправления в создании и управлении ТСЖ "СССТ-Заречный плюс".
23 апреля 2007 г. Главным архитектором Администрации ГО Заречный выдано разрешение на строительство N 16/07, согласно которому было разрешено выполнять подготовительные работы строительной площадки комплекса малоэтажной индивидуальной застройки (микрорайон "Солнечный"), расположенной по адресу: Свердловская область, г. Заречный, вдоль дороги "Заречный - Мезенское", южнее коллективного сада "Электрон". 19 мая 2011 г. разработана проектная документация "Электроснабжение. Внутриплощадочные сети" Комплекса малоэтажной застройки г. Заречный РТС 2.01.11-ЭС. Данные обстоятельства свидетельствуют о начале выполнения подготовительных работ на земельном участке и освоению земельного участка.
В июне 2011 г. подготовлена техническая документация по сдаче-приемке электромонтажных работ КТПН-400/10/0,4 кВ, что подтверждает выполнение комплекса работ по монтажу электрооборудования электрических сетей микрорайона "Солнечный", расположенных на земельном участке.
21 сентября 2010 г. между ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" и членом ТСЖ "СССТ-Заречный плюс" Гордиевских А.И. заключен договор-соглашение, согласно которому Гордиевских А.И. принял на себя выполнение работ по оформлению документов на земельный участок для кабельной линии Ю кВ для временного электроснабжения микрорайона "Солнечный" в г. Заречный на период строительства, а именно: проектирование кабельной линии 10 кВ, приобретение необходимых материалов и строительство кабельной линии 10 кВ. Данные обстоятельства подтверждают обстоятельства выполнения работ на арендуемом земельном участке.
06 октября 2010 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 1317-П утвержден акт выбора, схема расположения земельного участка и предварительно согласовано место размещения подземного электрического кабеля КЛ - 10 кВ. 18 января 2011 г. выдано Разрешение на производство земляных работ N 01-11.
В период с 2010 г. по 2013 г. производилось приобретение материалов и выполнение работ по электрификации микрорайона "Солнечный".
05 февраля 2016 г. заключен Договор на выполнение инвентаризационно-технических и кадастровых работ N 60, в соответствии с которым был оформлен технический паспорт на объекты электроснабжения и кадастровый паспорт.
01 января 2016 г. заключен Договор энергоснабжения с ОАО "ЭнергосбыТ Плюс" N 98476 на энергоснабжение микрорайона "Солнечный".
14 октября 2013 г. Главным архитектором Администрации ГО Заречный выдано разрешение на строительство N RU66370000-65/13 на расширение газораспределительной сети микрорайона "Солнечный" в г. Заречный Свердловской области, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль дороги "Заречный - Мезенское".
22 ноября 2013 г. между ЖСК "Заречный плюс" и ООО "ГазСтройГарант" заключен договор N 072 по расширению газораспределительной сети микрорайона Солнечный города Заречный Свердловской области.
25 ноября 2013 г. между ЖСК "Заречный плюс" и ОАО "Свердловскоблгаз" заключен Договор N 6/0614 на ведение технического надзора (строительного контроля) за строительством объекта "Расширению газораспределительной сети микрорайона Солнечный города Заречный Свердловской области".
В период с 2013 г. по 2015 г. между ЖСК "Заречный плюс" и подрядными организациями заключается ряд договоров на выполнение работ по устройству временных дорог.
04 августа 2011 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 879-П был утвержден План детальной планировки генерального плана микрорайона, комплекса малоэтажной застройки в г. Заречный Свердловской области, микрорайоне "Солнечный".
24 ноября 2011 г. Решением Думы ГО Заречный N 127-Р присвоено наименование микрорайону малоэтажной застройки - "Солнечный", а также наименования улицам микрорайона.
08 февраля 2012 г. Постановлением Администрации ГО Заречный N 195-П утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
23 марта 2012 г. письмом Администрации ГО Заречный N 01-40/1220 согласовано образование 26 частей земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
В период с 2012 г. по 2015 г. с членами ТСЖ "СССТ-Заречный" заключаются договоры субаренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:751.
В период с 2013 г. по 2016 г. членам ЖСК "Заречный плюс" Администрацией ГО Заречный выдаются разрешения на строительство со сроком действия по 2020, 2025 г.
С 2013 г. члены ЖСК "Заречный плюс" осуществляли строительство индивидуальных жилых домов, но многие из них не успели получить разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, поставить объекты недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на построенные объекты.
Учитывая фактические обстоятельства дела и произведенные ЖСК "Заречный плюс" работы по освоению земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751 в соответствии с договором аренды N 83 от 11.07.2006 г., добросовестность истца суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что не соблюдены требования ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации судом отклоняется. Истец обратился в МУГИСО с заявлением о продлении срока до истечения срока договора (10.06.2016), земельный участок первоначально был предоставлен без проведения торгов. Выводы суда, в том числе, подтверждаются практикой Верховного Суда РФ (определение от 08.02.2017 г. N 304-ЭС16-6168).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
Обязать администрацию городского округа Заречный в течение 10 дней с даты вступления в силу настоящего решения подписать и направить в адрес жилищно-строительного кооператива "Заречный плюс" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0751, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Свердловская область, город Заречный, южнее коллективного сада "Электрон" вдоль автодороги "Заречный - Мезенское".
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Н.Г.ФИЛИППОВА
Н.Г.ФИЛИППОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)