Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "14" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" марта 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Красноярский жилищный комплекс": Тишевских К.В., представителя по доверенности от 17.12.2015 N 2, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет": Рунц А.В., представителя по доверенности от 01.07.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Красноярский жилищный комплекс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "01" декабря 2015 года по делу N А33-1075/2014, принятое судьей Медведевой О.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" (далее - ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет"; истец) (ИНН 2463232965, ОГРН 1112468072640) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Красноярский жилищный комплекс" (далее - ООО "Красноярский жилищный комплекс"; ответчик) (ИНН 2463225502, ОГРН 1112468001579):
1. Обязать ответчика передать следующую документацию (документы) на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеству установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков и иные связанные с управлением документы на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4:
а) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- 2. Предоставить истцу отчет (сведения) о накопленных денежных средствах на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт;
- 3. Осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, на счет ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
Решением от 01.12.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит изменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что доказательства того, что документы, в отношении которых истцом заявлено требование об их передаче, имеются в материалах дела, отсутствуют; суд обязал ответчика осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, вместе с тем, доказательства сбора указанных денежных средств, в материалы дела не представлено.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 14.03.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии договора управления многоквартирным домом от 01.10.2015 N 2; копии протокола от 30.09.2015 N 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4 проведенного в форме очно-заочного голосования.
Представитель ответчика дал дополнительные пояснения о причине невозможности представления указанных документов для оценки в суд первой инстанции.
Судом в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов отказано, поскольку указанные представителем ответчика причины невозможности представления дополнительных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не являются уважительными.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
21.06.2012 между ООО "Красноярский жилищный комплекс" (управляющая компания) и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 21.06.2011 N 1, заключен договор управления многоквартирным домом от 21.06.2012, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в многоквартирном доме лицам. По акту приема-передачи многоквартирного жилого дома в эксплуатационное обслуживание от 22.07.2011 ЗАО "Сибирское инвестиционное агентство" (застройщик) передало, а ООО "Красноярский жилищный комплекс" (управляющая компания) приняло в эксплуатационное обслуживание многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, инженерным обеспечением и подземной автостоянкой, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Гусарова, д. 80 (почтовый адрес: ул. Чернышева, д. 4).
В письме от 30.11.2012 за исх. N 3017 ж-2012 Прокуратура Октябрьского района г. Красноярска ответила на обращение Дель Н.В., что в ходе проверки деятельности ООО "Красноярский жилищный комплекс" выявлены нарушения требований законодательства в части стандартов раскрытия информации, в связи с чем ООО "Красноярский жилищный комплекс" 17.08.2012 выдано соответствующее предписание с требованием об устранении выявленных нарушений. Согласно акту Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 26.10.2012 требования об устранении выявленных нарушений исполнены в полном объеме, замечаний не имеется.
Согласно протоколу от 20.09.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, проводимого в очной форме, на повестку дня поставлены, в том числе вопросы: расторжение договора управления с ООО "Красноярский жилищный комплекс"; выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации для управления многоквартирным домом. Собрание признано неправомочным, т.к. нет кворума (18,4% голосов от общего числа голосов).
В соответствии с протоколом от 30.09.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, проводимого в форме заочного голосования, приняты решения:
- - о расторжении договора управления домом по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, с ООО "Красноярский жилищный комплекс" в соответствии с действующим законодательством;
- - о выборе способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, - управление управляющей компанией ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
В письме от 01.10.2013 за исх. N 14-7620/4751 Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края сообщила Дель Н.В. о том, что в ходе внеплановой проверки, состоявшейся 24.09.2013 при участии представителей ООО "Красноярский жилищный комплекс", произведен визуальный осмотр балконной плиты жилого помещения N 30 многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4; установлено, что на балконной плите присутствуют следы подтопления.
В данном письме также указано, что по результатам проверки ООО "Красноярский жилищный комплекс" выдано предписание об устранении выявленных нарушений; произведен осмотр подземной автостоянки и пристроенного нежилого помещения, которые не подключены к системе отопления указанного многоквартирного дома.
03.10.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о том, что собственники жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, изъявили желание прекратить отношения по осуществлению функций управления многоквартирным домом ООО "Красноярский жилищный комплекс".
В данном уведомлении также указано, что квалифицированным большинством голосов собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, принято решение о передаче истцу функций по управлению многоквартирным домом, о необходимости в течение 30 дней ответчику передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, предоставить отчет о накопленных денежных средствах по дому для их последующего перевода. 05.11.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" (управляющая компания) и совет дома по ул. Чернышева, д. 4, а также собственники жилых и нежилых помещений персонально согласно реестру заключен договор управления многоквартирным домом от 05.11.2013, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в многоквартирном доме лицам. 07.11.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" обратилось с письмами исх. N / N 50/Д, 51/Д в ООО "КрасТЭК", ООО "КрасКом" с просьбой с 05.11.2013 заключить с ним договор на ресурсоснабжение дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, тепловой энергией, холодной водой.
Согласно акту от 11.11.2013 ООО ОА "Борс" с ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" 05.11.2013 заключен договор по охране служебного помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4; 05.11.2013 ООО ОА "Борс" приняло под охрану данный объект; 07.11.2013 в 12 час. 00 мин. ОА "Технологии безопасности" с сотрудниками полиции попросило покинуть охраняемый объект.
В постановлении ГУ МВД России по Красноярскому краю о передаче сообщения по подследственной от 18.11.2013 N 32/2-5228 отражено, что 13.112013 в ГУ МВД России по Красноярскому краю поступило заявление управляющего ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" Сидорова А.В. о том, что 07.11.2013 руководство ООО "Красноярский жилищный комплекс" с представителями ОА "Технология безопасности" вскрыли офисное помещение ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет", самовольно заняли помещение, выгнали сотрудников, сняли все информационные доски и таблички, выключили охранную сигнализацию.
Данное заявление направлено для проверки и принятия решения в ОП N 6 МУ МВД России "Красноярское". 13.12.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" обратилось в Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю с заявлением о привлечении ООО "Красноярский жилищный комплекс" к административной ответственности по основаниям, изложенным в данном заявлении.
23.12.2013 Управлением федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю отказано в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства со ссылкой на следующее:
- - в полномочия Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю не входит защита прав и интересов юридических лиц по гражданско-правовым спорам;
- - Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю не располагает документами, позволяющими квалифицировать действия ООО "Красноярский жилищный комплекс" как приводящие или могущие привести к недопущению, ограничению конкуренции; в действиях ООО "Красноярский жилищный комплекс", указанных в заявлении, признаков нарушения антимонопольного законодательства не усматривается;
- - решение вопроса, изложенного в заявлении, находится в компетенции суда.
В связи с неисполнением ООО "Красноярский жилищный комплекс" в добровольном порядке обязанностей, предусмотренных статьями 39, 154, 155, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, предоставлению отчета (сведений) о накопленных денежных средствах на счету данного дома по статьям капитальный и текущий ремонт, переводе денежных средств, накопленных на счету дома, по статьям капитальный и общий ремонт, истец обратился в суд с иском (с учетом его уточнения в судебном заседании 24.11.2015) об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу:
- передать следующую документацию (документы) на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеству установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков и иные связанные с управлением документы на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4:
а) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- - предоставить отчет (сведения) о накопленных денежных средствах на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт;
- - осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, на счет ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
В качестве правового основания иска истец указывает статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 154, 155, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 18, 22 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его частичного изменения, исходя из следующего.
На основании статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.
Пунктом 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
В статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В силу статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса (часть 4). Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса (часть 7).
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его компетенция урегулированы главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Согласно части 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
В силу пункта 11 Постановления Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, освещение помещений общего пользования, обеспечение установленных температуры и влажности в помещениях общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и т.д.
В пунктах 18, 19 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - Постановление N 416) предусмотрено, что в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом
Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2016 ПО ДЕЛУ N А33-1075/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. по делу N А33-1075/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "14" марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" марта 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П.
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Красноярский жилищный комплекс": Тишевских К.В., представителя по доверенности от 17.12.2015 N 2, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет": Рунц А.В., представителя по доверенности от 01.07.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Красноярский жилищный комплекс"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "01" декабря 2015 года по делу N А33-1075/2014, принятое судьей Медведевой О.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" (далее - ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет"; истец) (ИНН 2463232965, ОГРН 1112468072640) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Красноярский жилищный комплекс" (далее - ООО "Красноярский жилищный комплекс"; ответчик) (ИНН 2463225502, ОГРН 1112468001579):
1. Обязать ответчика передать следующую документацию (документы) на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеству установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков и иные связанные с управлением документы на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4:
а) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- 2. Предоставить истцу отчет (сведения) о накопленных денежных средствах на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт;
- 3. Осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, на счет ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
Решением от 01.12.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит изменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что доказательства того, что документы, в отношении которых истцом заявлено требование об их передаче, имеются в материалах дела, отсутствуют; суд обязал ответчика осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, вместе с тем, доказательства сбора указанных денежных средств, в материалы дела не представлено.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 14.03.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил устное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии договора управления многоквартирным домом от 01.10.2015 N 2; копии протокола от 30.09.2015 N 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4 проведенного в форме очно-заочного голосования.
Представитель ответчика дал дополнительные пояснения о причине невозможности представления указанных документов для оценки в суд первой инстанции.
Судом в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов отказано, поскольку указанные представителем ответчика причины невозможности представления дополнительных доказательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не являются уважительными.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
21.06.2012 между ООО "Красноярский жилищный комплекс" (управляющая компания) и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 21.06.2011 N 1, заключен договор управления многоквартирным домом от 21.06.2012, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в многоквартирном доме лицам. По акту приема-передачи многоквартирного жилого дома в эксплуатационное обслуживание от 22.07.2011 ЗАО "Сибирское инвестиционное агентство" (застройщик) передало, а ООО "Красноярский жилищный комплекс" (управляющая компания) приняло в эксплуатационное обслуживание многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, инженерным обеспечением и подземной автостоянкой, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Гусарова, д. 80 (почтовый адрес: ул. Чернышева, д. 4).
В письме от 30.11.2012 за исх. N 3017 ж-2012 Прокуратура Октябрьского района г. Красноярска ответила на обращение Дель Н.В., что в ходе проверки деятельности ООО "Красноярский жилищный комплекс" выявлены нарушения требований законодательства в части стандартов раскрытия информации, в связи с чем ООО "Красноярский жилищный комплекс" 17.08.2012 выдано соответствующее предписание с требованием об устранении выявленных нарушений. Согласно акту Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 26.10.2012 требования об устранении выявленных нарушений исполнены в полном объеме, замечаний не имеется.
Согласно протоколу от 20.09.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, проводимого в очной форме, на повестку дня поставлены, в том числе вопросы: расторжение договора управления с ООО "Красноярский жилищный комплекс"; выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации для управления многоквартирным домом. Собрание признано неправомочным, т.к. нет кворума (18,4% голосов от общего числа голосов).
В соответствии с протоколом от 30.09.2013 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, проводимого в форме заочного голосования, приняты решения:
- - о расторжении договора управления домом по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, с ООО "Красноярский жилищный комплекс" в соответствии с действующим законодательством;
- - о выборе способа управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, - управление управляющей компанией ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
В письме от 01.10.2013 за исх. N 14-7620/4751 Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края сообщила Дель Н.В. о том, что в ходе внеплановой проверки, состоявшейся 24.09.2013 при участии представителей ООО "Красноярский жилищный комплекс", произведен визуальный осмотр балконной плиты жилого помещения N 30 многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4; установлено, что на балконной плите присутствуют следы подтопления.
В данном письме также указано, что по результатам проверки ООО "Красноярский жилищный комплекс" выдано предписание об устранении выявленных нарушений; произведен осмотр подземной автостоянки и пристроенного нежилого помещения, которые не подключены к системе отопления указанного многоквартирного дома.
03.10.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о том, что собственники жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, изъявили желание прекратить отношения по осуществлению функций управления многоквартирным домом ООО "Красноярский жилищный комплекс".
В данном уведомлении также указано, что квалифицированным большинством голосов собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, принято решение о передаче истцу функций по управлению многоквартирным домом, о необходимости в течение 30 дней ответчику передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, предоставить отчет о накопленных денежных средствах по дому для их последующего перевода. 05.11.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" (управляющая компания) и совет дома по ул. Чернышева, д. 4, а также собственники жилых и нежилых помещений персонально согласно реестру заключен договор управления многоквартирным домом от 05.11.2013, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в многоквартирном доме лицам. 07.11.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" обратилось с письмами исх. N / N 50/Д, 51/Д в ООО "КрасТЭК", ООО "КрасКом" с просьбой с 05.11.2013 заключить с ним договор на ресурсоснабжение дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, тепловой энергией, холодной водой.
Согласно акту от 11.11.2013 ООО ОА "Борс" с ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" 05.11.2013 заключен договор по охране служебного помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4; 05.11.2013 ООО ОА "Борс" приняло под охрану данный объект; 07.11.2013 в 12 час. 00 мин. ОА "Технологии безопасности" с сотрудниками полиции попросило покинуть охраняемый объект.
В постановлении ГУ МВД России по Красноярскому краю о передаче сообщения по подследственной от 18.11.2013 N 32/2-5228 отражено, что 13.112013 в ГУ МВД России по Красноярскому краю поступило заявление управляющего ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" Сидорова А.В. о том, что 07.11.2013 руководство ООО "Красноярский жилищный комплекс" с представителями ОА "Технология безопасности" вскрыли офисное помещение ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет", самовольно заняли помещение, выгнали сотрудников, сняли все информационные доски и таблички, выключили охранную сигнализацию.
Данное заявление направлено для проверки и принятия решения в ОП N 6 МУ МВД России "Красноярское". 13.12.2013 ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет" обратилось в Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю с заявлением о привлечении ООО "Красноярский жилищный комплекс" к административной ответственности по основаниям, изложенным в данном заявлении.
23.12.2013 Управлением федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю отказано в возбуждении дела о нарушении антимонопольного законодательства со ссылкой на следующее:
- - в полномочия Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю не входит защита прав и интересов юридических лиц по гражданско-правовым спорам;
- - Управление федеральной антимонопольной службы России по Красноярскому краю не располагает документами, позволяющими квалифицировать действия ООО "Красноярский жилищный комплекс" как приводящие или могущие привести к недопущению, ограничению конкуренции; в действиях ООО "Красноярский жилищный комплекс", указанных в заявлении, признаков нарушения антимонопольного законодательства не усматривается;
- - решение вопроса, изложенного в заявлении, находится в компетенции суда.
В связи с неисполнением ООО "Красноярский жилищный комплекс" в добровольном порядке обязанностей, предусмотренных статьями 39, 154, 155, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, предоставлению отчета (сведений) о накопленных денежных средствах на счету данного дома по статьям капитальный и текущий ремонт, переводе денежных средств, накопленных на счету дома, по статьям капитальный и общий ремонт, истец обратился в суд с иском (с учетом его уточнения в судебном заседании 24.11.2015) об обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу:
- передать следующую документацию (документы) на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, 4:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеству установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков и иные связанные с управлением документы на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4:
а) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- - предоставить отчет (сведения) о накопленных денежных средствах на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт;
- - осуществить перевод денежных средств, накопленных на счету дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Чернышева, д. 4, по статьям капитальный и текущий ремонт, на счет ООО "Территориальное Домоуправление Агроуниверситет".
В качестве правового основания иска истец указывает статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 154, 155, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 18, 22 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", пункты 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его частичного изменения, исходя из следующего.
На основании статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом.
Пунктом 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное голосование (личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня) и заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
В статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В силу статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса (часть 4). Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса (часть 7).
Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его компетенция урегулированы главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Согласно части 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
В силу пункта 11 Постановления Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, освещение помещений общего пользования, обеспечение установленных температуры и влажности в помещениях общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и т.д.
В пунктах 18, 19 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - Постановление N 416) предусмотрено, что в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом
Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)