Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Банк указывает на неисполнение заемщиком обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Мошечкова А.И.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 23 июня 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Ш. о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор N *** от *** года в новой редакции от *** года, заключенный между ЗАО "КБ ДельтаКредит" и Ш.
Взыскать с Ш. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по кредитному договору N *** от *** года в редакции от *** года в размере суммы основного долга *** руб. *** коп., проценты за пользование кредитом в размере *** руб. *** коп., пени в размере *** руб., расходы по уплате госпошлины в размере *** руб. *** коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу: ***, определив способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и встречных исковых требованиях Ш. - отказать.
Отсрочить Ш. исполнение решения суда в части взыскания задолженности по кредитному договору сроком до *** года.
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с иском к Ш. о расторжении кредитного договора от *** года, взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога. Мотивировало тем, что *** года между ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит" и Ш. был заключен кредитный договор N ***, согласно которому ответчику были предоставлены денежные средства в размере *** долларов США на приобретение квартиры, на срок *** месяцев, с возвратом ежемесячными аннуитетными платежами, под 10 процентов годовых, с обеспечением обязательства в виде залога квартиры, расположенной по адресу: ***, для чего была выдана закладная от *** года. *** года права по Закладной были переданы ОАО "АФЖС", о чем сделана соответствующая отметка в закладной. *** года между сторонами заключено дополнительное соглашение N *** к кредитному договору, изменяющее в том числе существенные условия договора, а именно: обязательства ответчика по кредитному договору с *** года конвертируются в российские рубли по курсу Банка России, установленного на дату конвертации, в результате чего размер обязательства ответчика по кредитному договору на *** года составил *** руб. *** коп., в том числе остаток суммы основного долга по кредиту - *** руб. *** коп., сумма начисленных и не уплаченных процентов *** руб. *** коп., срок возврата кредита увеличен до *** года, процентная ставка по кредиту изменена с *** по *** г. в размере ***% годовых, с *** года - ***% годовых, при неисполнении обязательств личному страхованию - увеличение действующей ставки на 0,7% пункта первого числа месяца, следующего за месяцем нарушения обязательств. 9 сентября 2010 года между ОАО "АФЖС и Ш. заключено соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, а также ответчиком составлена и подписана закладная от *** года с учетом изменений условий кредитного договора. Ответчик не исполняет обязательства по кредитному договору, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней, требование о досрочном исполнении обязательств не исполнил. Просило взыскать задолженности в размере *** руб. *** коп., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: г. ***, установив начальную продажную цену предмета залога в размере *** руб., способом реализации предмета залога установить продажу с публичных торгов, а также определить подлежащими выплате проценты, начисляемые на сумму основного долга с *** года по дату вступления в законную силу решения суда о расторжении кредитного договора от *** года в редакции от *** года по договорной ставке 9,7% годовых, взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
Ответчик подал встречный к ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства", АО "ДельтаКредит" о признании частично недействительным договора купли-продажи закладных N ***/16 от *** года, признании недействительной последующей закладной и дополнительного соглашения от *** года, применении последствий недействительности сделки, просил обязать ОАО "АФЖС" вернуть АО КБ "ДельтаКредит" сумму требований к истцу в размере *** руб. *** коп., обязать АО КБ "ДельтаКредит" вернуть ОАО "АФЖС" полученные по сделке *** облигаций АИЖК или в случае невозможности их стоимость, обязать ОАО "АФЖС" вернуть Ш. уплаченные за период с *** года по настоящий момент средства в размере *** руб. коп. Мотивировал тем, что договор купли-продажи закладных от *** года является недействительным в силу ст. ст. 166, 167, ч. 2 ст. 168 ГК РФ, так как ОАО "АФЖС" не является кредитной организацией, не имеет лицензии или разрешения уполномоченных органов на операции с валютными ценностями или иными ценными бумагами, закон не предусматривает возможность выпуска валютной закладной, закладная не является кредитом. Заявитель полагает, что первоначальный кредитор должен был сам конвертировать на дату составления закладной валюту в рубли и выпускать рублевую закладную, что существенно уменьшило был размер его долга и потерь (до 2-х миллионов рублей из-за курсовой разницы), понесенных в период с момента ее оформления. Также истец полагает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Ссылался на то, что в размер сделки незаконно были включены санкции под видом невыплаченных процентов в размере *** доллара США, что является в данной части ничтожной сделкой, а документы с ОАО "АФЖС" были подписаны заявителем под давлением через работодателя. Кроме того, ОАО "АФЖС" при переводе закладной на себя объявлял о том, что в силу уставных задач создан для реструктуризации ипотечных кредитов с единственным жильем, однако впоследствии устав был изменен, фактически ОАО "АФЖС", превратилось в коллекторскую организацию по взысканию долгов по закладным, чинило Ш. препятствия в реализации залоговой квартиры для полного досрочного погашения долга, вставляя невыполнимые технические требования к возможным сделкам, с 2012 года отказывал в реструктуризации долга.
Представитель ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" Д. в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, заявила о пропуске срока исковой давности.
Ш. в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.
Представитель АО КБ "ДельтаКредит" в судебное заседание не явился, извещен.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить. Ссылается на то, что суд неверно определил дату расторжения договора, неверно рассчитал проценты, неправомерно обратил взыскание на единственное жилье, стоимость которого определил в размере 80% его стоимости, неверно посчитал пропущенным срок исковой давности по договору купли-продажи закладной, так как он его стороной не является.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав Ш., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** года между ЗАО ДельтаКредит" и Ш. заключен кредитный договор N *** о предоставлении денежных средств в размере *** долларов США на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры, расположенной по ***, сроком на 182 месяца, считая с даты предоставления кредита, с возвратом ежемесячными аннуитетными платежами, под 10 процентов годовых, с обеспечением обязательства в виде залога указанной квартиры, на которую Ш. выдана закладная.
*** года между ЗАО "КБ ДельтаКредит" и Ш. была подписана новая редакция кредитного договора N *** года с изменениями и дополнениями, по условиям которого Ш. предоставлен льготный 12 месячный период погашения задолженности.
На основании договора купли-продажи закладных N *** от *** года права по З. года были переданы ОАО "АФЖС", о чем сделана отметка в закладной.
*** года между ОАО "АФЖС" (ранее ОАО "АРИЖК") и Ш. заключено дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору, по которому стороны договорились, что ОАО "АФЖС" являясь кредитором по кредитному договору от *** года, и Ш., подавший заявление о вторичной реструктуризации кредита, признают и согласны, что на дату подписания соглашения неисполненные обязательства по кредитному договору составляют сумму в размере *** долларов США. Также указанным соглашением были изменены существенные условия договора, а именно: обязательства ответчика по кредитному договору с *** года конвертируются в российские рубли по курсу Банка России, установленного на дату конвертации, в результате чего размер обязательства ответчика по кредитному договору на эту дату составил *** руб. *** коп., в том числе остаток суммы основного долга по кредиту - *** руб. *** коп., сумма начисленных и не уплаченных процентов - *** руб. *** коп., срок возврата кредита увеличен до *** года, процентная ставка по кредиту изменена с *** по *** г. в размере 5,17% годовых, с *** года - 10% годовых, при неисполнении обязательств по личному страхованию - увеличение действующей ставки на 0,7% пункта с первого числа месяца, следующего за месяцем нарушения обязательств.
Во исполнение пункта 3.1.1 дополнительного соглашения N 1 от *** года, в тот же день между ОАО "АФЖС" и Ш. заключено соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, а также ответчиком составлена и подписана закладная от ** года с учетом изменений условий кредитного договора.
ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" переименовано в ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства.
С *** года Ш. платежи в счет погашения задолженности не производил, за ним образовалась задолженность.
*** года ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств, которое не исполнено.
При таких данных районный суд удовлетворил требования ОАО "АФЖС" и взыскал в его пользу с Ш. задолженность по кредитному договору на *** года по основному долгу *** руб. *** коп., по процентам за пользование кредитом *** руб. *** коп., пени в размере *** руб.
Установив факт систематического ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, районный суд обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, определил способ реализации путем продажи с публичных торгов, и установил начальную продажную стоимость указанного объекта недвижимого имущества в размере *** руб., как 80% от ее рыночной стоимости, определенной по поручению суда в заключении ООО "НЭО Центр Ипотека" N *** от *** года.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, что кредитный договор N *** от *** года содержит п. 4.4.8, предоставляющий банку право без согласия заемщика передать свои права по настоящему договору другому лицу, а также передать в залог права требования, принадлежащие кредитору на основании настоящего договора. Кредитный договор подписан сторонами. Закладная соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, содержит все необходимые реквизиты, в том числе отметку о новом владельце закладной. Размер основного обязательства, в том числе задолженность по процентам в сумме *** долларов США были отражены в дополнительном соглашении N *** от *** года, заключенном между ОАО "АФЖС" и Ш. Доказательства подписания закладной, дополнительного соглашения N *** от *** года в результате введения в заблуждение, либо принуждения не представлены. Оснований для признания сделок недействительными в защиту публичных интересов не имеется. Изменение уставных целей истца не влечет недействительность оспариваемых Ш. сделок.
Кроме того, в связи с заявлением стороны в споре о применении срока исковой давности, районный суд на основании ч. 1 ст. 181 ГК РФ правильно исчислил трехгодичный срок с момента исполнения сделки, которое имело место *** и *** года, а поскольку ответчик подал встречное исковое заявление *** года, пришел к верному выводу о том, что обращение в суд осуществлено за пределами установленного законом срока исковой давности.
Судебная коллегия с выводами районного суда соглашается, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым дана надлежащая оценка при правильном применении закона, регулирующего возникшие правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводы районного суда, для чего судебная коллегия оснований не находит.
Судом первой инстанции правильно отклонены доводы о начислении процентов на проценты, поскольку из расчета задолженности и условий дополнительного соглашения N 1 следует, что ответчику был предоставлен льготный период без предъявления к уплате начисленных процентов, которые были предъявлены к возврату по истечении указанного льготного периода.
Доводы жалобы о том, что кредитный договор прекратил свое действие с момента направления требования *** года не основаны ни на условиях договора, ни на законе, требование о расторжении договора удовлетворено судом, договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу (ст. 450 ГК РФ).
Доводы о недобросовестности истца опровергаются материалами дела, из которых следует, что ответчику дважды реструктуризировалась задолженность и предоставлялись льготные периоды уплаты задолженности по кредиту.
Несогласие апеллятора с установленной судом начальной продажной цены предмета залога также не влечет вмешательство в судебное постановление, поскольку она установлена равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика в соответствии с положениями ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Другой довод о неправомерности обращения взыскания на единственное жилье ответчика также несостоятелен.
На момент рассмотрения спора по существу, должник и члены его семьи зарегистрированы и проживают в заложенной квартире.
Запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Кроме того, как указано в Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О "По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как видно из кредитного договора, кредит был предоставлен в целях приобретения заложенной квартиры и, таким образом, данной нормой не установлен запрет на обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию.
Реализовывая свое право на распоряжение имуществом, ответчик Ш. выдал закладную, зарегистрированную в Управлении Росреестра по Москве.
Доводы жалобы в части предоставления отсрочки исполнения решения суда с даты его вступления в силу, а не с момента вынесения решения, судебная коллегия отклоняет, так как суд признал наличие уважительных причин и в силу п. 3 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" по заявлению залогодателя отсрочить его реализацию на один год, что не нарушает баланса интересов сторон.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 23 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-33475/2016
Требование: О расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обстоятельства: Банк указывает на неисполнение заемщиком обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу N 33-33475/16
Судья: Самохвалова С.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Мошечкова А.И.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Ш. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 23 июня 2016 года, которым постановлено:
Исковые требования ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" к Ш. о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор N *** от *** года в новой редакции от *** года, заключенный между ЗАО "КБ ДельтаКредит" и Ш.
Взыскать с Ш. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" задолженность по кредитному договору N *** от *** года в редакции от *** года в размере суммы основного долга *** руб. *** коп., проценты за пользование кредитом в размере *** руб. *** коп., пени в размере *** руб., расходы по уплате госпошлины в размере *** руб. *** коп.
Обратить взыскание на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу: ***, определив способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере *** руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" и встречных исковых требованиях Ш. - отказать.
Отсрочить Ш. исполнение решения суда в части взыскания задолженности по кредитному договору сроком до *** года.
установила:
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с иском к Ш. о расторжении кредитного договора от *** года, взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога. Мотивировало тем, что *** года между ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит" и Ш. был заключен кредитный договор N ***, согласно которому ответчику были предоставлены денежные средства в размере *** долларов США на приобретение квартиры, на срок *** месяцев, с возвратом ежемесячными аннуитетными платежами, под 10 процентов годовых, с обеспечением обязательства в виде залога квартиры, расположенной по адресу: ***, для чего была выдана закладная от *** года. *** года права по Закладной были переданы ОАО "АФЖС", о чем сделана соответствующая отметка в закладной. *** года между сторонами заключено дополнительное соглашение N *** к кредитному договору, изменяющее в том числе существенные условия договора, а именно: обязательства ответчика по кредитному договору с *** года конвертируются в российские рубли по курсу Банка России, установленного на дату конвертации, в результате чего размер обязательства ответчика по кредитному договору на *** года составил *** руб. *** коп., в том числе остаток суммы основного долга по кредиту - *** руб. *** коп., сумма начисленных и не уплаченных процентов *** руб. *** коп., срок возврата кредита увеличен до *** года, процентная ставка по кредиту изменена с *** по *** г. в размере ***% годовых, с *** года - ***% годовых, при неисполнении обязательств личному страхованию - увеличение действующей ставки на 0,7% пункта первого числа месяца, следующего за месяцем нарушения обязательств. 9 сентября 2010 года между ОАО "АФЖС и Ш. заключено соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, а также ответчиком составлена и подписана закладная от *** года с учетом изменений условий кредитного договора. Ответчик не исполняет обязательства по кредитному договору, допущена просрочка по уплате ежемесячных платежей более 30 дней, требование о досрочном исполнении обязательств не исполнил. Просило взыскать задолженности в размере *** руб. *** коп., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: г. ***, установив начальную продажную цену предмета залога в размере *** руб., способом реализации предмета залога установить продажу с публичных торгов, а также определить подлежащими выплате проценты, начисляемые на сумму основного долга с *** года по дату вступления в законную силу решения суда о расторжении кредитного договора от *** года в редакции от *** года по договорной ставке 9,7% годовых, взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
Ответчик подал встречный к ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства", АО "ДельтаКредит" о признании частично недействительным договора купли-продажи закладных N ***/16 от *** года, признании недействительной последующей закладной и дополнительного соглашения от *** года, применении последствий недействительности сделки, просил обязать ОАО "АФЖС" вернуть АО КБ "ДельтаКредит" сумму требований к истцу в размере *** руб. *** коп., обязать АО КБ "ДельтаКредит" вернуть ОАО "АФЖС" полученные по сделке *** облигаций АИЖК или в случае невозможности их стоимость, обязать ОАО "АФЖС" вернуть Ш. уплаченные за период с *** года по настоящий момент средства в размере *** руб. коп. Мотивировал тем, что договор купли-продажи закладных от *** года является недействительным в силу ст. ст. 166, 167, ч. 2 ст. 168 ГК РФ, так как ОАО "АФЖС" не является кредитной организацией, не имеет лицензии или разрешения уполномоченных органов на операции с валютными ценностями или иными ценными бумагами, закон не предусматривает возможность выпуска валютной закладной, закладная не является кредитом. Заявитель полагает, что первоначальный кредитор должен был сам конвертировать на дату составления закладной валюту в рубли и выпускать рублевую закладную, что существенно уменьшило был размер его долга и потерь (до 2-х миллионов рублей из-за курсовой разницы), понесенных в период с момента ее оформления. Также истец полагает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Ссылался на то, что в размер сделки незаконно были включены санкции под видом невыплаченных процентов в размере *** доллара США, что является в данной части ничтожной сделкой, а документы с ОАО "АФЖС" были подписаны заявителем под давлением через работодателя. Кроме того, ОАО "АФЖС" при переводе закладной на себя объявлял о том, что в силу уставных задач создан для реструктуризации ипотечных кредитов с единственным жильем, однако впоследствии устав был изменен, фактически ОАО "АФЖС", превратилось в коллекторскую организацию по взысканию долгов по закладным, чинило Ш. препятствия в реализации залоговой квартиры для полного досрочного погашения долга, вставляя невыполнимые технические требования к возможным сделкам, с 2012 года отказывал в реструктуризации долга.
Представитель ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" Д. в судебном заседании исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, заявила о пропуске срока исковой давности.
Ш. в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.
Представитель АО КБ "ДельтаКредит" в судебное заседание не явился, извещен.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить. Ссылается на то, что суд неверно определил дату расторжения договора, неверно рассчитал проценты, неправомерно обратил взыскание на единственное жилье, стоимость которого определил в размере 80% его стоимости, неверно посчитал пропущенным срок исковой давности по договору купли-продажи закладной, так как он его стороной не является.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав Ш., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Из материалов дела следует и судом установлено, что *** года между ЗАО ДельтаКредит" и Ш. заключен кредитный договор N *** о предоставлении денежных средств в размере *** долларов США на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры, расположенной по ***, сроком на 182 месяца, считая с даты предоставления кредита, с возвратом ежемесячными аннуитетными платежами, под 10 процентов годовых, с обеспечением обязательства в виде залога указанной квартиры, на которую Ш. выдана закладная.
*** года между ЗАО "КБ ДельтаКредит" и Ш. была подписана новая редакция кредитного договора N *** года с изменениями и дополнениями, по условиям которого Ш. предоставлен льготный 12 месячный период погашения задолженности.
На основании договора купли-продажи закладных N *** от *** года права по З. года были переданы ОАО "АФЖС", о чем сделана отметка в закладной.
*** года между ОАО "АФЖС" (ранее ОАО "АРИЖК") и Ш. заключено дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору, по которому стороны договорились, что ОАО "АФЖС" являясь кредитором по кредитному договору от *** года, и Ш., подавший заявление о вторичной реструктуризации кредита, признают и согласны, что на дату подписания соглашения неисполненные обязательства по кредитному договору составляют сумму в размере *** долларов США. Также указанным соглашением были изменены существенные условия договора, а именно: обязательства ответчика по кредитному договору с *** года конвертируются в российские рубли по курсу Банка России, установленного на дату конвертации, в результате чего размер обязательства ответчика по кредитному договору на эту дату составил *** руб. *** коп., в том числе остаток суммы основного долга по кредиту - *** руб. *** коп., сумма начисленных и не уплаченных процентов - *** руб. *** коп., срок возврата кредита увеличен до *** года, процентная ставка по кредиту изменена с *** по *** г. в размере 5,17% годовых, с *** года - 10% годовых, при неисполнении обязательств по личному страхованию - увеличение действующей ставки на 0,7% пункта с первого числа месяца, следующего за месяцем нарушения обязательств.
Во исполнение пункта 3.1.1 дополнительного соглашения N 1 от *** года, в тот же день между ОАО "АФЖС" и Ш. заключено соглашение об аннулировании закладной с одновременной выдачей новой закладной, а также ответчиком составлена и подписана закладная от ** года с учетом изменений условий кредитного договора.
ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" переименовано в ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства.
С *** года Ш. платежи в счет погашения задолженности не производил, за ним образовалась задолженность.
*** года ответчику направлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств, которое не исполнено.
При таких данных районный суд удовлетворил требования ОАО "АФЖС" и взыскал в его пользу с Ш. задолженность по кредитному договору на *** года по основному долгу *** руб. *** коп., по процентам за пользование кредитом *** руб. *** коп., пени в размере *** руб.
Установив факт систематического ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, районный суд обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, определил способ реализации путем продажи с публичных торгов, и установил начальную продажную стоимость указанного объекта недвижимого имущества в размере *** руб., как 80% от ее рыночной стоимости, определенной по поручению суда в заключении ООО "НЭО Центр Ипотека" N *** от *** года.
Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, что кредитный договор N *** от *** года содержит п. 4.4.8, предоставляющий банку право без согласия заемщика передать свои права по настоящему договору другому лицу, а также передать в залог права требования, принадлежащие кредитору на основании настоящего договора. Кредитный договор подписан сторонами. Закладная соответствует по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, содержит все необходимые реквизиты, в том числе отметку о новом владельце закладной. Размер основного обязательства, в том числе задолженность по процентам в сумме *** долларов США были отражены в дополнительном соглашении N *** от *** года, заключенном между ОАО "АФЖС" и Ш. Доказательства подписания закладной, дополнительного соглашения N *** от *** года в результате введения в заблуждение, либо принуждения не представлены. Оснований для признания сделок недействительными в защиту публичных интересов не имеется. Изменение уставных целей истца не влечет недействительность оспариваемых Ш. сделок.
Кроме того, в связи с заявлением стороны в споре о применении срока исковой давности, районный суд на основании ч. 1 ст. 181 ГК РФ правильно исчислил трехгодичный срок с момента исполнения сделки, которое имело место *** и *** года, а поскольку ответчик подал встречное исковое заявление *** года, пришел к верному выводу о том, что обращение в суд осуществлено за пределами установленного законом срока исковой давности.
Судебная коллегия с выводами районного суда соглашается, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым дана надлежащая оценка при правильном применении закона, регулирующего возникшие правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводы районного суда, для чего судебная коллегия оснований не находит.
Судом первой инстанции правильно отклонены доводы о начислении процентов на проценты, поскольку из расчета задолженности и условий дополнительного соглашения N 1 следует, что ответчику был предоставлен льготный период без предъявления к уплате начисленных процентов, которые были предъявлены к возврату по истечении указанного льготного периода.
Доводы жалобы о том, что кредитный договор прекратил свое действие с момента направления требования *** года не основаны ни на условиях договора, ни на законе, требование о расторжении договора удовлетворено судом, договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу (ст. 450 ГК РФ).
Доводы о недобросовестности истца опровергаются материалами дела, из которых следует, что ответчику дважды реструктуризировалась задолженность и предоставлялись льготные периоды уплаты задолженности по кредиту.
Несогласие апеллятора с установленной судом начальной продажной цены предмета залога также не влечет вмешательство в судебное постановление, поскольку она установлена равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика в соответствии с положениями ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Другой довод о неправомерности обращения взыскания на единственное жилье ответчика также несостоятелен.
На момент рассмотрения спора по существу, должник и члены его семьи зарегистрированы и проживают в заложенной квартире.
Запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Кроме того, как указано в Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О "По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Как видно из кредитного договора, кредит был предоставлен в целях приобретения заложенной квартиры и, таким образом, данной нормой не установлен запрет на обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию.
Реализовывая свое право на распоряжение имуществом, ответчик Ш. выдал закладную, зарегистрированную в Управлении Росреестра по Москве.
Доводы жалобы в части предоставления отсрочки исполнения решения суда с даты его вступления в силу, а не с момента вынесения решения, судебная коллегия отклоняет, так как суд признал наличие уважительных причин и в силу п. 3 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" по заявлению залогодателя отсрочить его реализацию на один год, что не нарушает баланса интересов сторон.
При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 23 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ш. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)