Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные договором паенакопления, спорный дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена, однако готовность дома такова, что позволяет истцу проживать в квартире.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Толмачева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Киселевой Н.В.
и судей Петуховой Е.В., Кузнецовой Г.Ю.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 2 марта 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "ПНИТИ" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования Р. удовлетворить.
Признать за Р. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры N <...>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,13 кв. м, расположенной на 12 этаже в объекте незавершенного строительства - 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: <...>.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения истца Р., ее представителя Ш., представителя ЖСК "Елькина, <...>" - Г., судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ЖСК "Елькина, <...>", ОАО "ПНИТИ", ООО "Шанс-Центр-Плюс", ООО "АЭС Урала" о признании права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указала на то, что 01.06.2011 г. между ЖСК "Елькина, <...>" и членом кооператива - пайщиком Л. заключен договор паенакопления N <...>, по которому пайщик после внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение с порядковым номером <...> на <...>-м этаже строящегося дома по адресу: <...>. Пай определен в размере <...> рублей.
22.10.2013 г. между пайщиком Л. (продавец) и Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи пая N <...>. Стоимость пая определена в размере <...> рублей, которые оплачены Р. в полном объеме. Также Р. оплачен вступительный взнос в размере <...> рублей.
Предметом договора паенакопления было удовлетворение социально-бытовых потребностей членов кооператива. Кооператив принимает участие в финансировании строительства 16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и со встроено-пристроенной автостоянкой по строительному адресу: ул. <...> в Свердловском районе г. Перми, имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (далее по тексту Договор).
В соответствии с п. 1.3 Договора пайщик осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов на условиях договора, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение со следующими проектно-техническими характеристиками: порядковый номер жилого помещения - 60, этаж 12, ориентировочная площадь - 46,13 кв. м, количество комнат - 1. Площадь квартиры подлежит дополнительной корректировке после получения окончательной проектной документации. При расхождении общей жилой площади жилого помещения по договору (проекту) с данными органа (организации), осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости, стоимость жилого помещения не изменяется.
Согласно пункту 1.6 Договора срок ввода объекта в эксплуатацию - 4-й квартал 2013 года.
Пунктом 1.8 Договора предусмотрено, что пайщик приобретает право собственности на жилое помещение после полного внесения пайщиком суммы окончательного пая, что подтверждается выдаваемой кооперативом справкой о полной выплате суммы окончательного пая.
Пай в соответствии с п. 3.1 Договора на момент его подписания составляет <...> рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в Договоре.
Обязательства по оплате жилого помещения Л. выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ЖСК "Елькина, <...>" от 07.11.2011 г.
Ответчик - ЖСК "Елькина, <...>" не исполнил договорные обязательства, предусмотренные договором, дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена.
В настоящее время строительство дома не завершено. Готовность жилого дома N <...> по ул. <...> г. Перми такова, что позволяет ей (истцу) проживать в квартире. Дом имеет центральное отопление, водоснабжение, скрытую электропроводку. В оконных проемах установлены стеклопакеты. Дом оборудован лифтом. В квартире истца произведена частичная отделка.
Оставшиеся работы ведутся очень медленно, несмотря на то, что срок сдачи дома истек в 2013 г.
Строительство указанного дома было начато ответчиками на основании инвестиционного договора от 30.09.2010 г., заключенного между ЖСК "Елькина, <...>", ООО "Шанс-Центр-Плюс", ОАО "ПНИТИ", разрешения на строительство N <...> от 13.04.2009 г., выданного Департаментом планирования и развития территории города Перми.
Земельный участок под строительство дома предоставлен ОАО "ПНИТИ" на основании договора аренды от 13.09.2013 г.
Ответчик ЖСК "Елькина, <...>" сообщил истцу, что у него не хватает материальных и финансовых средств, чтобы закончить строительство дома.
Дом по адресу: г. Пермь, ул. Елькина, <...> поставлен на кадастровый учет, как объект незавершенного строительства (кадастровый номер <...>).
Истец полагал, что строительство квартиры инвестировано истцом, ответчики собственниками квартиры не являются, уклоняются от исполнения своих обязательств по договору, нарушили сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Истец с учетом уточненных требований в судебном заседании 30.10.2015 г. просил признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры N <...>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,13 кв. м, расположенной на <...> этаже в объекте незавершенного строительства - 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: <...>.
Истец в судебном заседании на требованиях настаивала, просила их удовлетворить.
Представитель истца заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика - ЖСК "Елькина, <...>" с иском не согласился.
Представитель ответчика - ОАО "ПНИТИ" с иском не согласился.
Представитель ответчика - ООО "АЭС Урала" с иском не согласился, пояснил, что работы в доме ведутся, представил подрядные договоры.
Представитель ответчика - ООО "Шанс-Центр-Плюс" извещен, не явился.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края с иском не согласился, представил письменные пояснения.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми извещен, не явился в судебное заседание, направил пояснения по иску (л.д. 73-87 том 1).
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит ОАО "ПНИТИ".
Считает, что суд дал неправильную правовую оценку кадастровому паспорту N <...> от 06.04.2015 г., изготовленному Осинским филиалом ГУП "ЦТИ Пермского края", согласно которому 20-и этажный жилой дом по адресу: <...>, является объектом незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет именно как объект незавершенного строительства, на том основании, что договор на изготовление кадастрового паспорта, который заключил от имени ЖСК "Елькина, <...>" гражданин Б., нельзя принимать во внимание, так как на момент заключения договора с Осинским филиалом ГУП "ЦТИ Пермского края" Б. не являлся законным представителем ЖСК "Елькина, <...>". В связи с чем названный кадастровый паспорт N <...> от 06.04.2015 г. не является правомерным документом, который влечет определенные правовые последствия.
В нарушение требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация объекта незавершенного строительства - 20 этажного жилого дома по адресу: <...>, не производилась. Поэтому заявитель считает неправильным признание судом первой инстанции права собственности истца на квартиру в объекте, которого юридически не существует.
Суд дал неверную правовую оценку тому обстоятельству, что в договоре паенакопления N <...> от 01.06.2011 г., заключенного между ЖСК "Елькина, <...>" и истцом, указан ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию, а также неверно сделал вывод о том, что ЖСК "Елькина, <...>" имеет право в одностороннем порядке изменить срок строительства.
Заявитель считает неверным утверждение истца и вывод суда о том, что ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств по договору в части передачи квартиры истцу.
Далее заявитель приводит довод о нарушении правил подведомственности при разрешении данного спора и неправильном выборе истцом способа защиты своих прав при том, что нарушения прав истца ответчиками не допущено.
Суд первой инстанции не дал какой-либо правовой оценки тому обстоятельству, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства становится предметом имущественных отношений только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. У участника строительства, которым является истец, в силу ст. 252 ГК РФ до ввода объекта в эксплуатацию отсутствует какое-либо право на передачу ему доли из общего имущества (выдел доли из общего имущества). На сегодняшний день объект в эксплуатацию не введен, общее имущество не зарегистрировано.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения и дополнительные возражения истицы Р., возражения Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, возражения ТСЖ "Елькина, <...>" на поданную заявителем апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда, а также ходатайство Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В суде апелляционной инстанции истица Р., ее представитель Ш., представитель ЖСК "Елькина, <...>" - Г. возражали против отмены решения суда; иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 14.05.1990 решением исполкома Пермского городского совета народных депутатов Пермскому научно-исследовательскому технологическому институту отведен земельный участок площадью до 1, 2 га за счет городских земель под строительство жилых домов по ул. Елькина, <...> (л.д. 120 т. 1).
Департаментом планирования и развития территории г. Перми 13.04.2009 ОАО "ПНИТИ" выдано разрешение на строительство N <...> жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой (л.д. 101 т. 1); 21.10.2013 выдано разрешение на строительство N <...> сроком действия до 13.10.2014 (л.д. 104 т. 1); 02.04.2014 разрешением на строительство N <...> увеличен срок строительства до 13.10.2014 (л.д. 108 т. 1), в последующем срок действия продлен до 13.10.2015; разрешение на строительство N <...> выдано на срок до 13.04.2016 (л.д. 110 т. 1).
13.09.2013 по договору аренды ОАО "ПНИТИ" (арендатор) Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) предоставлен земельный участок с кадастровым N <...> площадью 4 851 кв. м по ул. <...> в г. Перми под строительство жилых домов (л.д. 121 т. 1).
30.09.2010 г. между ОАО "ПНИТИ" (застройщик), ЖСК "Елькина, <...>" (инвестор) и ООО "Шанс-Центр-Плюс" (заказчик), заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик поручает, Инвестор финансирует, а Заказчик принимает на себя обязательства по выполнению функций технического Заказчика на Объекте (16-этажное многоквартирное здание со встроено-пристроенной автостоянкой по Елькина, <...> в г. Перми) и, кроме того, обязуется силами привлеченного подрядчика выполнить все работы по строительству Объекта, полностью завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и передать жилые и нежилые помещения в построенном Объекте Застройщику и Инвестору в срок не позднее 1 квартала 2013 года (л.д. 28-36 том 1).
01.06.2011 г. между ЖСК "Елькина, <...>" и Л. заключен договор паенакопления N <...>, предметом которого было удовлетворение социально-бытовых потребностей членов кооператива. Кооператив принимает участие в финансировании строительства 16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и со встроено-пристроенной автостоянкой по строительному адресу: ул. <...> в Свердловском районе г. Перми, имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (л.д. 19-22 том 1).
Согласно пункту 1.3 Договора пайщик осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов на условиях настоящего договора, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение со следующими проектно-техническим характеристиками: порядковый номер жилого помещения <...>, этаж <...>, ориентировочная площадь 46,13 кв. м, количество комнат 1.
Согласно пункту 1.6 Договора от 28.04.2014 г. ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2013 г.
На основании договора N <...> купли-продажи пая от 22.10.2013 г. Л. передала Р. пай в размере <...> рублей на указанную квартиру, за что Р. оплатила цену <...> рублей (л.д. 23 том 1).
07.11.2011 г. Л. от имени ЖСК "Елькина, <...>" выдана справка о выплате суммы пая в полном объеме в размере <...> рублей (л.д. 24 том 1).
Р. оплачен вступительный взнос в ЖСК в размере <...> рублей, в связи с чем ЖСК "Елькина, <...>" выдана квитанция 22.10.2013 г. (л.д. 25 том 1).
Муниципальным предприятием БТИ Чердынского района составлен технический паспорт на квартиру N <...> (объект незавершенный строительством) по состоянию на 03.07.2015 г. (л.д. 47-49 том 1).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.10.2015 (дело N <...>) принято к производству заявление ООО "Прогресс" о признании ООО "Шанс-Центр-Плюс" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2015 (дело N <...>) принято к производству заявление О. о признании ЖСК "Елькина, <...>" несостоятельным (банкротом).
При разрешении спора суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истицей исковых требований о признании права собственности на квартиру, расположенную в незавершенном строительством жилом доме. При этом суд исходил из того, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по внесению паевых и членских взносов, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ЖСК "Елькина, <...>", так и застройщика ОАО "ПНИТИ", заключившего договор с ЖСК "Елькина, <...>", а при неисполнении обязательств последними вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности. При удовлетворении требований суд принял также во внимание непредставление стороной ответчика объективных доказательств наличия реальной возможности, в том числе финансовой, завершения строительства жилого дома в разумные сроки, при том, что первоначально установленный срок завершения строительства неоднократно продлевался и нарушался, а в отношении кооператива и заказчика строительства арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Довод апелляционной жалобы о том, что ОАО "ПНИТИ" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку прав истца не нарушало, свои обязательства по инвестиционному договору выполнило в полном объеме, в договорных отношениях с истцом не состояло, нарушение сроков строительство произошло по вине заказчика ООО "Шанс-Центр-Плюс", судебной коллегией не принимается.
Определение субъектного состава лиц, осуществляющих строительство, в том числе понятия застройщика и технического заказчика, даны ст. 1 и ч. 3 ст. 52 ГрК РФ.
Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Из анализа положений п. 22 ст. 1 ГрК РФ следует, что под техническим заказчиком закон понимает юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком совершать от его имени юридически значимые действия по заключению договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и т.д.
Согласно положениям приведенных правовых норм, а также условиям п. 2.1, п. 3.1 инвестиционного договора от 30.09.2010 г. застройщиком жилого дома по ул. Елькина, 39, в г. Перми является ОАО "ПНИТИ", от имени и по поручению которого функции технического заказчика строительства осуществляет ООО "Шанс-Центр-Плюс". Поскольку обеспечение строительства является обязанностью застройщика, постольку суд правомерно посчитал ОАО "ПНИТИ" надлежащим ответчиком по делу. То обстоятельство, что функции технического заказчика ОАО "ПНИТИ" переданы ООО "Шанс-Центр-Плюс", квалификацию правоотношений сторон не изменяет и не может рассматриваться в качестве исключающего правомерность требований к застройщику и влекущего исключение его (застройщика) из числа ответчиков по делу.
Ссылка в жалобе на то, что ОАО "ПНИТИ" в договорных отношениях с истцом не состояло, правового значения не имеет. Из установленных по делу обстоятельств следует, что право истца, основанное на договоре купли-продажи пая, производно от прав ЖСК "Елькина, <...>", возникших на основании инвестиционного договора, заключенного 30.09.2010 г. кооперативом, в том числе с ОАО "ПНИТИ", как застройщиком жилого дома. ЖСК "Елькина, <...>", являясь лишь инвестором строительства жилого дома, не может самостоятельно обеспечить завершение строительства, которое является функцией застройщика.
Довод жалобы о том, что кадастровый паспорт, составленный Осинским филиалом ГУП ЦТИ ПК, неправомерно принят судом во внимание по мотиву заключения договора с филиалом от имени ЖСК неуполномоченным лицом (Б.) судебной коллегией не принимается, так как данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности кадастрового паспорта, как документа, содержащего сведения об объекте недвижимого имущества, и их (сведений) недостоверности. Кроме того, ЖСК "Елькина, <...>" об отсутствии полномочий своего представителя не заявляет, а ОАО "ПНИТИ" не может рассматриваться в качестве надлежащего лица при указании данных доводов.
Довод жалобы о том, что в силу норм Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, получает свой правовой статус только после его государственной регистрации в установленном законом порядке, регистрация объекта незавершенного строительством в виде 20-этажного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой не производилась, в связи с чем является неправильным признание судом права собственности истца на квартиру в объекте, который юридически не существует, основаны на неверном толковании и применении норм материального права.
В предмет правового регулирования Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопросы регистрации объектов капитального строительства не входят, закон регламентирует процедуру и основания государственной регистрации прав на такие объекты.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании п. 10 ст. 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Указанные правовые нормы не связывают факт возникновения объектов недвижимого имущества под условие регистрации прав на них.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Из указанного следует, что возможность признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме законом не поставлена под условие предварительной регистрации, как такого объекта, так и прав застройщика (инвестора) на него.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правильную оценку условиям в договоре паенакопления об ориентировочном сроке ввода дома в эксплуатацию, праву ЖСК "Елькина, <...>" на его изменение в одностороннем порядке, судебной коллегией отклоняется. Возможность изменения кооперативом срока ввода дома в эксплуатацию договором установлена в конкретных случаях: в случае издания органами государственной власти и местного самоуправления нормативных и ненормативных правовых актов, ведущих к изменению условий проектирования и строительства объекта, а также в случае изменения технических условий на строительство, которые могут повлечь за собой изменение сроков строительства. В материалы дела не представлено как доказательств изменения кооперативом сроков строительства после истечения нового установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию (4 квартал 2015), так и доказательств наступления предусмотренных договором условий для его изменения.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Пермский научно-исследовательский технологический институт" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 02.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1944/2016
Требование: О признании права собственности на объект незавершенного строительства.Разделы:
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные договором паенакопления, спорный дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена, однако готовность дома такова, что позволяет истцу проживать в квартире.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу N 33-1944
Судья Толмачева И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Киселевой Н.В.
и судей Петуховой Е.В., Кузнецовой Г.Ю.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 2 марта 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "ПНИТИ" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2015 года, которым постановлено:
исковые требования Р. удовлетворить.
Признать за Р. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры N <...>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,13 кв. м, расположенной на 12 этаже в объекте незавершенного строительства - 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: <...>.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения истца Р., ее представителя Ш., представителя ЖСК "Елькина, <...>" - Г., судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ЖСК "Елькина, <...>", ОАО "ПНИТИ", ООО "Шанс-Центр-Плюс", ООО "АЭС Урала" о признании права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указала на то, что 01.06.2011 г. между ЖСК "Елькина, <...>" и членом кооператива - пайщиком Л. заключен договор паенакопления N <...>, по которому пайщик после внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение с порядковым номером <...> на <...>-м этаже строящегося дома по адресу: <...>. Пай определен в размере <...> рублей.
22.10.2013 г. между пайщиком Л. (продавец) и Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи пая N <...>. Стоимость пая определена в размере <...> рублей, которые оплачены Р. в полном объеме. Также Р. оплачен вступительный взнос в размере <...> рублей.
Предметом договора паенакопления было удовлетворение социально-бытовых потребностей членов кооператива. Кооператив принимает участие в финансировании строительства 16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и со встроено-пристроенной автостоянкой по строительному адресу: ул. <...> в Свердловском районе г. Перми, имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (далее по тексту Договор).
В соответствии с п. 1.3 Договора пайщик осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов на условиях договора, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение со следующими проектно-техническими характеристиками: порядковый номер жилого помещения - 60, этаж 12, ориентировочная площадь - 46,13 кв. м, количество комнат - 1. Площадь квартиры подлежит дополнительной корректировке после получения окончательной проектной документации. При расхождении общей жилой площади жилого помещения по договору (проекту) с данными органа (организации), осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости, стоимость жилого помещения не изменяется.
Согласно пункту 1.6 Договора срок ввода объекта в эксплуатацию - 4-й квартал 2013 года.
Пунктом 1.8 Договора предусмотрено, что пайщик приобретает право собственности на жилое помещение после полного внесения пайщиком суммы окончательного пая, что подтверждается выдаваемой кооперативом справкой о полной выплате суммы окончательного пая.
Пай в соответствии с п. 3.1 Договора на момент его подписания составляет <...> рублей. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в Договоре.
Обязательства по оплате жилого помещения Л. выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой ЖСК "Елькина, <...>" от 07.11.2011 г.
Ответчик - ЖСК "Елькина, <...>" не исполнил договорные обязательства, предусмотренные договором, дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена.
В настоящее время строительство дома не завершено. Готовность жилого дома N <...> по ул. <...> г. Перми такова, что позволяет ей (истцу) проживать в квартире. Дом имеет центральное отопление, водоснабжение, скрытую электропроводку. В оконных проемах установлены стеклопакеты. Дом оборудован лифтом. В квартире истца произведена частичная отделка.
Оставшиеся работы ведутся очень медленно, несмотря на то, что срок сдачи дома истек в 2013 г.
Строительство указанного дома было начато ответчиками на основании инвестиционного договора от 30.09.2010 г., заключенного между ЖСК "Елькина, <...>", ООО "Шанс-Центр-Плюс", ОАО "ПНИТИ", разрешения на строительство N <...> от 13.04.2009 г., выданного Департаментом планирования и развития территории города Перми.
Земельный участок под строительство дома предоставлен ОАО "ПНИТИ" на основании договора аренды от 13.09.2013 г.
Ответчик ЖСК "Елькина, <...>" сообщил истцу, что у него не хватает материальных и финансовых средств, чтобы закончить строительство дома.
Дом по адресу: г. Пермь, ул. Елькина, <...> поставлен на кадастровый учет, как объект незавершенного строительства (кадастровый номер <...>).
Истец полагал, что строительство квартиры инвестировано истцом, ответчики собственниками квартиры не являются, уклоняются от исполнения своих обязательств по договору, нарушили сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Истец с учетом уточненных требований в судебном заседании 30.10.2015 г. просил признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры N <...>, состоящей из одной комнаты, общей площадью 46,13 кв. м, расположенной на <...> этаже в объекте незавершенного строительства - 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: <...>.
Истец в судебном заседании на требованиях настаивала, просила их удовлетворить.
Представитель истца заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика - ЖСК "Елькина, <...>" с иском не согласился.
Представитель ответчика - ОАО "ПНИТИ" с иском не согласился.
Представитель ответчика - ООО "АЭС Урала" с иском не согласился, пояснил, что работы в доме ведутся, представил подрядные договоры.
Представитель ответчика - ООО "Шанс-Центр-Плюс" извещен, не явился.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края с иском не согласился, представил письменные пояснения.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми извещен, не явился в судебное заседание, направил пояснения по иску (л.д. 73-87 том 1).
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит ОАО "ПНИТИ".
Считает, что суд дал неправильную правовую оценку кадастровому паспорту N <...> от 06.04.2015 г., изготовленному Осинским филиалом ГУП "ЦТИ Пермского края", согласно которому 20-и этажный жилой дом по адресу: <...>, является объектом незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет именно как объект незавершенного строительства, на том основании, что договор на изготовление кадастрового паспорта, который заключил от имени ЖСК "Елькина, <...>" гражданин Б., нельзя принимать во внимание, так как на момент заключения договора с Осинским филиалом ГУП "ЦТИ Пермского края" Б. не являлся законным представителем ЖСК "Елькина, <...>". В связи с чем названный кадастровый паспорт N <...> от 06.04.2015 г. не является правомерным документом, который влечет определенные правовые последствия.
В нарушение требований Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация объекта незавершенного строительства - 20 этажного жилого дома по адресу: <...>, не производилась. Поэтому заявитель считает неправильным признание судом первой инстанции права собственности истца на квартиру в объекте, которого юридически не существует.
Суд дал неверную правовую оценку тому обстоятельству, что в договоре паенакопления N <...> от 01.06.2011 г., заключенного между ЖСК "Елькина, <...>" и истцом, указан ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию, а также неверно сделал вывод о том, что ЖСК "Елькина, <...>" имеет право в одностороннем порядке изменить срок строительства.
Заявитель считает неверным утверждение истца и вывод суда о том, что ответчики уклоняются от исполнения своих обязательств по договору в части передачи квартиры истцу.
Далее заявитель приводит довод о нарушении правил подведомственности при разрешении данного спора и неправильном выборе истцом способа защиты своих прав при том, что нарушения прав истца ответчиками не допущено.
Суд первой инстанции не дал какой-либо правовой оценки тому обстоятельству, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства становится предметом имущественных отношений только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. У участника строительства, которым является истец, в силу ст. 252 ГК РФ до ввода объекта в эксплуатацию отсутствует какое-либо право на передачу ему доли из общего имущества (выдел доли из общего имущества). На сегодняшний день объект в эксплуатацию не введен, общее имущество не зарегистрировано.
В суд апелляционной инстанции поступили возражения и дополнительные возражения истицы Р., возражения Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, возражения ТСЖ "Елькина, <...>" на поданную заявителем апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда, а также ходатайство Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В суде апелляционной инстанции истица Р., ее представитель Ш., представитель ЖСК "Елькина, <...>" - Г. возражали против отмены решения суда; иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе заявителя.
Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 14.05.1990 решением исполкома Пермского городского совета народных депутатов Пермскому научно-исследовательскому технологическому институту отведен земельный участок площадью до 1, 2 га за счет городских земель под строительство жилых домов по ул. Елькина, <...> (л.д. 120 т. 1).
Департаментом планирования и развития территории г. Перми 13.04.2009 ОАО "ПНИТИ" выдано разрешение на строительство N <...> жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой (л.д. 101 т. 1); 21.10.2013 выдано разрешение на строительство N <...> сроком действия до 13.10.2014 (л.д. 104 т. 1); 02.04.2014 разрешением на строительство N <...> увеличен срок строительства до 13.10.2014 (л.д. 108 т. 1), в последующем срок действия продлен до 13.10.2015; разрешение на строительство N <...> выдано на срок до 13.04.2016 (л.д. 110 т. 1).
13.09.2013 по договору аренды ОАО "ПНИТИ" (арендатор) Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) предоставлен земельный участок с кадастровым N <...> площадью 4 851 кв. м по ул. <...> в г. Перми под строительство жилых домов (л.д. 121 т. 1).
30.09.2010 г. между ОАО "ПНИТИ" (застройщик), ЖСК "Елькина, <...>" (инвестор) и ООО "Шанс-Центр-Плюс" (заказчик), заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик поручает, Инвестор финансирует, а Заказчик принимает на себя обязательства по выполнению функций технического Заказчика на Объекте (16-этажное многоквартирное здание со встроено-пристроенной автостоянкой по Елькина, <...> в г. Перми) и, кроме того, обязуется силами привлеченного подрядчика выполнить все работы по строительству Объекта, полностью завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и передать жилые и нежилые помещения в построенном Объекте Застройщику и Инвестору в срок не позднее 1 квартала 2013 года (л.д. 28-36 том 1).
01.06.2011 г. между ЖСК "Елькина, <...>" и Л. заключен договор паенакопления N <...>, предметом которого было удовлетворение социально-бытовых потребностей членов кооператива. Кооператив принимает участие в финансировании строительства 16-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и со встроено-пристроенной автостоянкой по строительному адресу: ул. <...> в Свердловском районе г. Перми, имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (л.д. 19-22 том 1).
Согласно пункту 1.3 Договора пайщик осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов на условиях настоящего договора, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение со следующими проектно-техническим характеристиками: порядковый номер жилого помещения <...>, этаж <...>, ориентировочная площадь 46,13 кв. м, количество комнат 1.
Согласно пункту 1.6 Договора от 28.04.2014 г. ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2013 г.
На основании договора N <...> купли-продажи пая от 22.10.2013 г. Л. передала Р. пай в размере <...> рублей на указанную квартиру, за что Р. оплатила цену <...> рублей (л.д. 23 том 1).
07.11.2011 г. Л. от имени ЖСК "Елькина, <...>" выдана справка о выплате суммы пая в полном объеме в размере <...> рублей (л.д. 24 том 1).
Р. оплачен вступительный взнос в ЖСК в размере <...> рублей, в связи с чем ЖСК "Елькина, <...>" выдана квитанция 22.10.2013 г. (л.д. 25 том 1).
Муниципальным предприятием БТИ Чердынского района составлен технический паспорт на квартиру N <...> (объект незавершенный строительством) по состоянию на 03.07.2015 г. (л.д. 47-49 том 1).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.10.2015 (дело N <...>) принято к производству заявление ООО "Прогресс" о признании ООО "Шанс-Центр-Плюс" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2015 (дело N <...>) принято к производству заявление О. о признании ЖСК "Елькина, <...>" несостоятельным (банкротом).
При разрешении спора суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истицей исковых требований о признании права собственности на квартиру, расположенную в незавершенном строительством жилом доме. При этом суд исходил из того, что истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по внесению паевых и членских взносов, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ЖСК "Елькина, <...>", так и застройщика ОАО "ПНИТИ", заключившего договор с ЖСК "Елькина, <...>", а при неисполнении обязательств последними вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности. При удовлетворении требований суд принял также во внимание непредставление стороной ответчика объективных доказательств наличия реальной возможности, в том числе финансовой, завершения строительства жилого дома в разумные сроки, при том, что первоначально установленный срок завершения строительства неоднократно продлевался и нарушался, а в отношении кооператива и заказчика строительства арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве.
Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Довод апелляционной жалобы о том, что ОАО "ПНИТИ" является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку прав истца не нарушало, свои обязательства по инвестиционному договору выполнило в полном объеме, в договорных отношениях с истцом не состояло, нарушение сроков строительство произошло по вине заказчика ООО "Шанс-Центр-Плюс", судебной коллегией не принимается.
Определение субъектного состава лиц, осуществляющих строительство, в том числе понятия застройщика и технического заказчика, даны ст. 1 и ч. 3 ст. 52 ГрК РФ.
Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Из анализа положений п. 22 ст. 1 ГрК РФ следует, что под техническим заказчиком закон понимает юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком совершать от его имени юридически значимые действия по заключению договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и т.д.
Согласно положениям приведенных правовых норм, а также условиям п. 2.1, п. 3.1 инвестиционного договора от 30.09.2010 г. застройщиком жилого дома по ул. Елькина, 39, в г. Перми является ОАО "ПНИТИ", от имени и по поручению которого функции технического заказчика строительства осуществляет ООО "Шанс-Центр-Плюс". Поскольку обеспечение строительства является обязанностью застройщика, постольку суд правомерно посчитал ОАО "ПНИТИ" надлежащим ответчиком по делу. То обстоятельство, что функции технического заказчика ОАО "ПНИТИ" переданы ООО "Шанс-Центр-Плюс", квалификацию правоотношений сторон не изменяет и не может рассматриваться в качестве исключающего правомерность требований к застройщику и влекущего исключение его (застройщика) из числа ответчиков по делу.
Ссылка в жалобе на то, что ОАО "ПНИТИ" в договорных отношениях с истцом не состояло, правового значения не имеет. Из установленных по делу обстоятельств следует, что право истца, основанное на договоре купли-продажи пая, производно от прав ЖСК "Елькина, <...>", возникших на основании инвестиционного договора, заключенного 30.09.2010 г. кооперативом, в том числе с ОАО "ПНИТИ", как застройщиком жилого дома. ЖСК "Елькина, <...>", являясь лишь инвестором строительства жилого дома, не может самостоятельно обеспечить завершение строительства, которое является функцией застройщика.
Довод жалобы о том, что кадастровый паспорт, составленный Осинским филиалом ГУП ЦТИ ПК, неправомерно принят судом во внимание по мотиву заключения договора с филиалом от имени ЖСК неуполномоченным лицом (Б.) судебной коллегией не принимается, так как данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности кадастрового паспорта, как документа, содержащего сведения об объекте недвижимого имущества, и их (сведений) недостоверности. Кроме того, ЖСК "Елькина, <...>" об отсутствии полномочий своего представителя не заявляет, а ОАО "ПНИТИ" не может рассматриваться в качестве надлежащего лица при указании данных доводов.
Довод жалобы о том, что в силу норм Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, получает свой правовой статус только после его государственной регистрации в установленном законом порядке, регистрация объекта незавершенного строительством в виде 20-этажного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой не производилась, в связи с чем является неправильным признание судом права собственности истца на квартиру в объекте, который юридически не существует, основаны на неверном толковании и применении норм материального права.
В предмет правового регулирования Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопросы регистрации объектов капитального строительства не входят, закон регламентирует процедуру и основания государственной регистрации прав на такие объекты.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании п. 10 ст. 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Указанные правовые нормы не связывают факт возникновения объектов недвижимого имущества под условие регистрации прав на них.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Из указанного следует, что возможность признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме законом не поставлена под условие предварительной регистрации, как такого объекта, так и прав застройщика (инвестора) на него.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правильную оценку условиям в договоре паенакопления об ориентировочном сроке ввода дома в эксплуатацию, праву ЖСК "Елькина, <...>" на его изменение в одностороннем порядке, судебной коллегией отклоняется. Возможность изменения кооперативом срока ввода дома в эксплуатацию договором установлена в конкретных случаях: в случае издания органами государственной власти и местного самоуправления нормативных и ненормативных правовых актов, ведущих к изменению условий проектирования и строительства объекта, а также в случае изменения технических условий на строительство, которые могут повлечь за собой изменение сроков строительства. В материалы дела не представлено как доказательств изменения кооперативом сроков строительства после истечения нового установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию (4 квартал 2015), так и доказательств наступления предусмотренных договором условий для его изменения.
Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Пермский научно-исследовательский технологический институт" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)