Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В действиях организатора торгов, отказавшегося от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, выявлены нарушения, выразившиеся в отказе от торгов в отсутствие доказательств выбора способа управления домом, предписано устранить нарушения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Поротниковой Е.А.,
судей Сухановой Н.Н., Гавриленко О.Л.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее - управление, антимонопольный орган) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2017 по делу N А60-58871/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрация Верх-Исетского района города Екатеринбурга (далее - администрация) - Щавинская Т.А. (доверенность от 26.12.2016);
- управления - Анисимов Р.Г. (доверенность от 08.08.2017).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания управления от 06.09.2016 N 116/18.1-2016.
Решением суда от 08.02.2017 (судья Колосова Л.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 (судьи Варакса Н.В., Риб Л.Х., Щеклеина Л.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель отмечает, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме; в свою очередь в силу положений ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также ст. 4, 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Соответственно, в связи с тем, что у лиц, указанных в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса, решение которых оформлено протоколом от 16.08.2016, на момент проведении такого собрании не возникло право собственности на помещение и неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество, то решение о выборе ими способа управления этим имуществом, заведомо не является предусмотренным п. 39 Правил N 75 основанием для отказа от проведения конкурса. Протокол от 16.08.2016 N 1, как отмечает заявитель жалобы, заведомо сфальсифицирован в части указания на то, что в голосовании принимали участие собственники помещений, которым и только которым принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество и пропорциональное ему количество голосов.
В обоснование своей позиции, изложенной в кассационной жалобе, антимонопольный орган также ссылается на сложившуюся судебную практику, в том числе, практику Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 30.06.2016 застройщиком (обществом с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск-2") получено разрешение N RU 66302000-5219-2015 на ввод в эксплуатацию трех многоквартирных домов, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5.
Администрацией 25.07.2016 на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение N 250716/4096259/01 о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, в том числе, для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5 (лот N 2). Период приема заявок с 24.08.2016 по 29.08.2016.
Обществом с ограниченной ответственностью "Уральская жилищная компания" (далее - общество "Уральская жилищная компания") 26.07.2016 подана заявка на участие в конкурсе. Конверт с заявкой на участие в конкурсе вскрыт не был, поскольку 17.08.2016 в адрес администрации поступило письмо от управляющей компании общества с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск-Сервис" (далее - управляющая компания ООО "Карасьеозерск-Сервис") с копией протокола общего собрания собственников помещений от 16.08.2016, из содержания которого следует, что с 01.08.2016 по 15.08.2016 проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга, форма проведения собрания - очно-заочное голосование, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос по выбору способа управления, утверждение условий договора; принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией ООО "Карасьеозерск-Сервис", а также утверждены условия договора управления; общее количество голосов, принадлежащих владельцам помещений, принявших участие в очно-заочном голосовании, составило 71,15% от числа всех владельцев помещений многоквартирного дома.
Комиссией администрации принято распоряжение от 19.08.2016 N 435/46/62 "Об отказе в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5".
Общество "Уральская жилищная компания" обратилось в управление с жалобой на действия администрации (организатора торгов).
Управлением принято решение от 06.09.2016 N 116/18.1-2016, которым жалоба общества "Уральская жилищная компания" признана обоснованной; организатор торгов в лице администрации признан нарушившим п. 39 Порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Порядок N 75), что выразилось в отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5, в условиях отсутствия допустимых и достоверных доказательств факта выбора способа управления данным многоквартирным домом и его реализации.
На основании данного решения управлением в адрес администрации выдано предписание от 06.09.2016 N 116/18.1-2016, которым предписано в течение 3 рабочих дней отменить распоряжение от 19.08.2016 N 435/46/62 "Об отказе в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5"; принять все зависящие от организатора торгов меры по проверке достоверности сведений о наличии факта выбора способа управления указанным многоквартирным домом и его реализации, в том числе, путем обращения в орган государственного жилищного надзора, созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в установленном ст. 45 Жилищного кодекса порядке.
Полагая, что указанные ненормативные акты управления являются незаконными, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что лица, осуществляющие права собственников в отношении жилых помещений, приняли решение о выборе способа управления и реализовали это решение, избрав управляющую компанию, что привело к возникновению оснований для отказа от проведения конкурса по выбору управляющей организации в отношении указанного многоквартирного дома.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из системного толкования ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу п. 39 Правил N 75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения. Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Судами установлено, что владельцами помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга до даты проведения конкурса по выбору управляющей компанией принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Карасьеозерск-Сервис, а также утверждены условия договора управления.
Поскольку на установленную дату проведения конкурса решение о выборе способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга было принято и реализовано, суды пришли к выводу о правомерности отказа администрация от проведения конкурса в связи с представлением указанных документов на основании п. 39 Правил N 75.
Доводы антимонопольного органа о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию собственники помещений в многоквартирном наделены только с момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме; принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество, собственником помещения в многоквартирном доме; следовательно, решение указанных лиц по выбору управляющей организации, оформленное протоколом общего собрания, не может являться основанием для отказа от проведения конкурса по выбору управляющей компании, являлись предметом исследования судебных инстанций и правомерно ими отклонены.
Статьей 18 Жилищного кодекса предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Федеральным законом N 122-ФЗ, названным Кодексом.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет принадлежащие ему права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Следовательно, подача заявления на регистрацию права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С учетом изложенного, правильными являются выводы судов о том, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5, фактически осуществлявшие права собственников по владению и пользованию жилыми помещениями и общедомовым имуществом, были вправе выбрать способ управления домом и управляющую организацию. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом от 16.08.2016 о выборе управляющей организации на обслуживание спорного жилого дома, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации для вышеназванного дома у администрации не имелось.
Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения, а волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества.
Проведение спорного конкурса в рассматриваемом случае и определение иной управляющей организации повлекло бы фактическую отмену решения правообладателей помещений спорного многоквартирного дома, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что своими действиями по проведению конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5 (лот N 2), администрация создала бы реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирного дома и выбранной ими управляющей организации.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Доводы антимонопольного органа, изложенные в кассационной жалобе, признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2017 по делу N А60-58871/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2017 N Ф09-4525/17 ПО ДЕЛУ N А60-58871/2016
Требование: О признании недействительными решения и предписания антимонопольного органа.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В действиях организатора торгов, отказавшегося от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, выявлены нарушения, выразившиеся в отказе от торгов в отсутствие доказательств выбора способа управления домом, предписано устранить нарушения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. N Ф09-4525/17
Дело N А60-58871/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Поротниковой Е.А.,
судей Сухановой Н.Н., Гавриленко О.Л.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее - управление, антимонопольный орган) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2017 по делу N А60-58871/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрация Верх-Исетского района города Екатеринбурга (далее - администрация) - Щавинская Т.А. (доверенность от 26.12.2016);
- управления - Анисимов Р.Г. (доверенность от 08.08.2017).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания управления от 06.09.2016 N 116/18.1-2016.
Решением суда от 08.02.2017 (судья Колосова Л.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 (судьи Варакса Н.В., Риб Л.Х., Щеклеина Л.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель отмечает, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме; в свою очередь в силу положений ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также ст. 4, 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Соответственно, в связи с тем, что у лиц, указанных в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса, решение которых оформлено протоколом от 16.08.2016, на момент проведении такого собрании не возникло право собственности на помещение и неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество, то решение о выборе ими способа управления этим имуществом, заведомо не является предусмотренным п. 39 Правил N 75 основанием для отказа от проведения конкурса. Протокол от 16.08.2016 N 1, как отмечает заявитель жалобы, заведомо сфальсифицирован в части указания на то, что в голосовании принимали участие собственники помещений, которым и только которым принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество и пропорциональное ему количество голосов.
В обоснование своей позиции, изложенной в кассационной жалобе, антимонопольный орган также ссылается на сложившуюся судебную практику, в том числе, практику Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что 30.06.2016 застройщиком (обществом с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск-2") получено разрешение N RU 66302000-5219-2015 на ввод в эксплуатацию трех многоквартирных домов, находящихся по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5.
Администрацией 25.07.2016 на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение N 250716/4096259/01 о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, в том числе, для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5 (лот N 2). Период приема заявок с 24.08.2016 по 29.08.2016.
Обществом с ограниченной ответственностью "Уральская жилищная компания" (далее - общество "Уральская жилищная компания") 26.07.2016 подана заявка на участие в конкурсе. Конверт с заявкой на участие в конкурсе вскрыт не был, поскольку 17.08.2016 в адрес администрации поступило письмо от управляющей компании общества с ограниченной ответственностью "Карасьеозерск-Сервис" (далее - управляющая компания ООО "Карасьеозерск-Сервис") с копией протокола общего собрания собственников помещений от 16.08.2016, из содержания которого следует, что с 01.08.2016 по 15.08.2016 проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга, форма проведения собрания - очно-заочное голосование, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос по выбору способа управления, утверждение условий договора; принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей компанией ООО "Карасьеозерск-Сервис", а также утверждены условия договора управления; общее количество голосов, принадлежащих владельцам помещений, принявших участие в очно-заочном голосовании, составило 71,15% от числа всех владельцев помещений многоквартирного дома.
Комиссией администрации принято распоряжение от 19.08.2016 N 435/46/62 "Об отказе в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5".
Общество "Уральская жилищная компания" обратилось в управление с жалобой на действия администрации (организатора торгов).
Управлением принято решение от 06.09.2016 N 116/18.1-2016, которым жалоба общества "Уральская жилищная компания" признана обоснованной; организатор торгов в лице администрации признан нарушившим п. 39 Порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Порядок N 75), что выразилось в отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5, в условиях отсутствия допустимых и достоверных доказательств факта выбора способа управления данным многоквартирным домом и его реализации.
На основании данного решения управлением в адрес администрации выдано предписание от 06.09.2016 N 116/18.1-2016, которым предписано в течение 3 рабочих дней отменить распоряжение от 19.08.2016 N 435/46/62 "Об отказе в проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, пер. Шамарский, д. 5"; принять все зависящие от организатора торгов меры по проверке достоверности сведений о наличии факта выбора способа управления указанным многоквартирным домом и его реализации, в том числе, путем обращения в орган государственного жилищного надзора, созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в установленном ст. 45 Жилищного кодекса порядке.
Полагая, что указанные ненормативные акты управления являются незаконными, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что лица, осуществляющие права собственников в отношении жилых помещений, приняли решение о выборе способа управления и реализовали это решение, избрав управляющую компанию, что привело к возникновению оснований для отказа от проведения конкурса по выбору управляющей организации в отношении указанного многоквартирного дома.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из системного толкования ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В силу п. 39 Правил N 75 в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения. Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Судами установлено, что владельцами помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга до даты проведения конкурса по выбору управляющей компанией принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Карасьеозерск-Сервис, а также утверждены условия договора управления.
Поскольку на установленную дату проведения конкурса решение о выборе способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме N 5 пер. Шамарский, мкр. Карасьеозерский-2, г. Екатеринбурга было принято и реализовано, суды пришли к выводу о правомерности отказа администрация от проведения конкурса в связи с представлением указанных документов на основании п. 39 Правил N 75.
Доводы антимонопольного органа о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию собственники помещений в многоквартирном наделены только с момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме; принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество, собственником помещения в многоквартирном доме; следовательно, решение указанных лиц по выбору управляющей организации, оформленное протоколом общего собрания, не может являться основанием для отказа от проведения конкурса по выбору управляющей компании, являлись предметом исследования судебных инстанций и правомерно ими отклонены.
Статьей 18 Жилищного кодекса предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Федеральным законом N 122-ФЗ, названным Кодексом.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет принадлежащие ему права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Следовательно, подача заявления на регистрацию права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С учетом изложенного, правильными являются выводы судов о том, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5, фактически осуществлявшие права собственников по владению и пользованию жилыми помещениями и общедомовым имуществом, были вправе выбрать способ управления домом и управляющую организацию. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом от 16.08.2016 о выборе управляющей организации на обслуживание спорного жилого дома, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации для вышеназванного дома у администрации не имелось.
Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения, а волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества.
Проведение спорного конкурса в рассматриваемом случае и определение иной управляющей организации повлекло бы фактическую отмену решения правообладателей помещений спорного многоквартирного дома, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что своими действиями по проведению конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, мкр. Карасьеозерский-2, пер. Шамарский, д. 5 (лот N 2), администрация создала бы реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирного дома и выбранной ими управляющей организации.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Доводы антимонопольного органа, изложенные в кассационной жалобе, признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2017 по делу N А60-58871/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ПОРОТНИКОВА
Судьи
Н.Н.СУХАНОВА
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
Е.А.ПОРОТНИКОВА
Судьи
Н.Н.СУХАНОВА
О.Л.ГАВРИЛЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)