Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Товарищество собственников жилья указало, что нежилые помещения, находящиеся на техническом этаже, не были введены в эксплуатацию. Однако в отсутствие разрешительной документации на строительство в результате ремонтно-строительных работ там изменена внутренняя планировка, помещения технического этажа являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Василькова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Коренева А.С.,
судей Кайгородовой Е.В.,
Бурматовой Г.Г.
при секретаре судебного заседания К.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья "Хохрякова, 72" к Н. о прекращении права собственности, признании права общей собственности и понуждении освободить помещение, по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017.
Заслушав доклад судьи Кайгородовой Е.В., объяснения представителя истца Г., представителя ответчика Т., судебная коллегия
установила:
Товарищество собственников жилья "Хохрякова, 72" (далее - ТСЖ "Хохрякова, 72") обратилось в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что истец осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме <...> с встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, с встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, а также с пристроенным административным зданием, трансформаторной подстанцией. 31.07.2009 жилая часть комплекса, которая состоит из трех 97-квартирных жилых секций: секция 1А-1:9 - 10 этажей, секция 1А-2: 16 этажей, секция 1А-4: 5, 8 этажей и трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию. В 16-этажной секции 1А-2 имеется 17 технический этаж, на котором находятся нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 22,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,5 кв. м (по плану N), помещение площадью 3,9 кв. м (по плану N), кладовая площадью 6,7 кв. м (по плану N), кладовая площадью 12,7 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 9,1 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 14 кв. м (по плану N), санузел площадью 1,8 кв. м (по плану N). Данные нежилые помещения, находящиеся на 17 техническом этаже в указанной секции дома, в эксплуатацию не были введены. Однако в отсутствие разрешительной документации на строительство на 17 техническом этаже Н. были осуществлены ремонтно-строительные работы, убраны все вентиляционные установки, в результате чего в помещениях N технического этажа произведено изменение внутренней планировки, что привело к изменению нумерации помещений и их площади. В последующем за Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение (аппаратная) площадью 77 кв. м, расположенное на техническом этаже по адресу: <...> Между тем, помещения N технического этажа являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <...> по вопросу о передаче в пользование Н. технического этажа не принималось. Учитывая, что в результате неправомерных действий ответчика были нарушены права собственников помещений многоквартирного дома, истец с учетом уточнения исковых требований просил признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на помещения N по плану технического этажа, расположенные в доме <...> площадью 114,2 кв. м, прекратить право собственности Н. на объект незавершенного строительства - нежилое помещение (аппаратная), степень готовности 95%, назначение: конторское, площадь по проекту - 77 кв. м, этаж: 17 (технический), литер А, кадастровый номер N обязать Н. освободить занимаемые им помещения N по плану технического этажа, расположенные в доме <...>
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017 исковые требования ТСЖ "Хохрякова, 72" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением, истец принес на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указал, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, предназначены для эксплуатации жилой части комплекса, введенной в эксплуатацию 31.07.2009, поскольку в них расположены общедомовые вентиляционные установки, электрические щиты, через указанные нежилые помещения проходит общедомовая ливневая канализация, общедомовые стояки, трубы отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения. Являясь общим имуществом многоквартирного дома, спорные жилые помещения принадлежат всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, вне зависимости от постановки указанных помещений на учет как самостоятельных объектов и независимо от регистрации права собственности на указанные помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полагает, что факт регистрации права собственности ответчика на спорные помещения, самовольное осуществлением им перепланировки помещений и фактическое занятие этих помещений свидетельствуют о наличии препятствий в пользовании собственниками помещений многоквартирного дома общим имуществом. Также указал на несогласие с выводом суда о возможности применения срока исковой давности, поскольку о нарушении прав собственников помещений многоквартирного дома истцу стало известно 12.08.2014, а с настоящим иском в суд истец обратился 29.10.2015, то есть в пределах срока исковой давности.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Третьи лица Ш., К.М., арбитражный управляющий ООО "СПЭК", представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительных причинах неявки в суд не представили. Ответчик Н. находится в ФКУ СИЗО N 1. Поскольку в материалах дела имеются сведения об извещении ответчика и третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем направления судебных извещений, а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети "Интернет", принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.
Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в том числе Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2015 <...> свидетельства о государственной регистрации права N), Н. с 26.12.2012 является собственником объекта незавершенного строительства - нежилого помещения (аппаратной), степенью готовности 95%, назначение: конторское, проектной площадью 77 кв. м на 17 этаже (технический) по адресу: <...>.
Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком на основании договора купли-продажи от 07.12.2012, заключенного между К.М. и Н. <...>
В свою очередь, право К.М., на спорное нежилое помещение возникло на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 18.10.2012 <...> по делу по иску К.М. к ООО "СПЭК" о признании права собственности на нежилое офисное помещение.
Указанным решением суда установлено, что ООО "СПЭК" (компания) и ООО "Проект-Сервис" (инвестор) заключили 20.02.2006 инвестиционный договор N, по условиям которого инвестор обязался передать компании денежные средства и поручить компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство 8- 16-этажного жилого дома монолитного жилого дома по <...>. После выполнения инвестором всех своих обязательств и сдачи дома Государственной приемочной комиссии компания обязалась оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления в собственность инвестора нежилого помещения (аппаратная) на 17 этаже в доме по <...>.
Также судом установлено, что свои обязательства по договору ООО "Проект-Сервис" исполнило в полном объеме, в установленный договором срок профинансировало строительство нежилого помещения. В дальнейшем по договору уступки права требования от 10.09.2007 ООО "Проект-Сервис" передало свои права Ш., который по договору уступки права требования от 19.01.2012 передал свои права К.М., и с этого времени к ней перешло право требования передачи в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию нежилого помещения (аппаратная) площадью 77 кв. м (по уточненным характеристикам), расположенного на 17 этаже 8- 16-этажного монолитного жилого дома <...>. Спорное нежилое помещение, в котором выполнены общестроительные и все необходимые подготовительные работы согласно условиям договора, по акту приема-передачи от 01.08.2007 было передано ООО "Проект-Сервис", а затем Ш., К.М.
При принятии решения от 18.10.2012 суд руководствовался информацией из кадастрового паспорта о технических характеристиках и планировке объекта недвижимости на 14.10.2008, согласно которому спорное нежилое помещение является конторским помещением - аппаратная, площадь по проекту составляет 77 кв. м, степень готовности - 100%, расположено на техническом этаже N Сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение, расположенное в <...>, на день рассмотрения дела отсутствовали.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N, выданному администрацией г. Екатеринбурга ООО "СПЭК" <...> 31.07.2009, в эксплуатацию были введены: жилая часть трех 97-квартирных жилых секций (секция 1А-1: 9 - 10 этажей; секция 1А-2: 16 этажей; секция 1А-4: 5, 8 этажей) четырехсекционного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, а также трансформаторная подстанция - <...>, расположенная по адресу: <...>.
Как следует из поэтажных планов с экспликацией <...> по состоянию на 14.10.2008 на техническом этаже в 16-этажной секции 1А-2 находились нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 22,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,5 кв. м (по плану N), помещение площадью 3,9 кв. м (по плану N), кладовая площадью 6,7 кв. м (по плану N), кладовая площадью 12,7 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 9,1 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 14 кв. м (по плану N), санузел площадью 1,8 кв. м (по плану N), общая площадь данных помещений составила 112,1 кв. м.
Согласно поэтажным планам с экспликацией <...> по состоянию на 16.04.2014 на техническом этаже в 16-этажной секции 1А-2 находятся нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,3 кв. м (по плану N), техническое помещение площадью 66,9 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,4 кв. м (по плану N), помещение площадью 4 кв. м (по плану N) и санузел площадью 1,7 кв. м (по плану N), общая площадь данных помещений составила 114,3 кв. м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о неверно выбранном истцом способе судебной защиты, отсутствии права на предъявление требований о признании права общедолевой собственности, пропуске срока исковой давности и отсутствии доказательств наличия у Н. обязанности освободить помещения, часть которых принадлежит ответчику на основании неоспоренной сделки
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается.
Пункт 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пп. "а" п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Материалами дела не подтверждается позиция стороны истца о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, напротив, принадлежащие ответчику нежилые помещения, несмотря на свое расположение на техническом этаже, не имеют в своем составе обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), принадлежащие ответчику помещения никогда не использовались для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений. Спорные нежилые помещения в установленном порядке поставлены на кадастровый учет на основании технического плана, данных о том, что помещения использовались в качестве общего имущества не представлено.
Согласно справке БТИ от 20.02.2015 N в помещениях N и N технического этажа дома <...> расположены две общедомовые вентиляционные установки, предназначенные для работы по дымоудалению при возникновении возгорания в жилых помещениях и местах общего пользования; на стенах в помещениях N и N установлены электрические щиты для запуска вентиляционных установок, в помещении N размещена вентиляционная установка, предназначенная для подпора воздуха в лифтовые шахты подъезда; в помещении N размещена вентиляционная установка, предназначенная для дымоудаления с лифтовых холлов подъезда; в помещении N, 5 проходит общедомовая ливневая канализация (1 труба), в помещении N выходят общедомовые стояки - 2 трубы отопления, 1 труба канализации, 2 трубы холодного и горячего водоснабжения.
Вместе с тем, помещения венткамер (по плану N), в которых расположены вентиляционные установки и электрические щиты для запуска вентиляционных установок, а также помещение (по плану N) ответчику никогда не принадлежали, право собственности на них за Н. не зарегистрировано. Согласно поэтажным планам с экспликацией по состоянию на 14.10.2008, в собственность ответчика перешли нежилые помещения (по плану N), общей площадью 77 кв. м, назначение которых еще до ввода в эксплуатацию определялось застройщиком как конторские (офисные) помещения.
Вопреки доводам истца, размещение помещений ответчика на техническом этаже и нахождение в них коммуникаций, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, с момента постройки помещений до настоящего времени они были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.
Сделка, на основании которой за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное помещение, исполнена, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. При исполнении договора купли-продажи от 07.12.2012, передаче спорных помещений и регистрации права собственности у сторон сделки и регистрирующего органа разногласий и сомнений по поводу предмета договора и передаваемого имущества не возникло.
Поскольку на момент ввода части дома в эксплуатацию спорные помещения общей площадью 77 кв. м уже имелись, они были выделены для самостоятельного использования, не связаны с обслуживанием жилого дома, соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, следовательно, помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику, не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку оснований для признания права общедолевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома на помещения площадью 114,2 кв. м, прекращения права собственности Н. на помещение, площадью 77 кв. м, а также возложения обязанности освободить помещения, в состав которых входит имущество ответчика, не имелось, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
При этом, в случае наличия препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, венткамер, истец не лишен возможности защитить свои права в предусмотренном законом порядке.
Также судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с иском о прекращении права собственности, поскольку о приобретении ответчиком нежилого помещения ТСЖ "Хохрякова, 72", в управлении которого находится комплекс недвижимого имущества по адресу: <...>, должно было узнать с момента регистрации за Н. права собственности 26.12.2012, вместе с тем, с настоящим иском истец обратился в суд только 29.10.2015.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции по существу заявленных сторонами требований и возражений против них.
Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Товарищества собственников жилья "Хохрякова, 72" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-10217/2017
Требование: О признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещения, прекращении права собственности лица на объект незавершенного строительства, обязании освободить занимаемые помещения.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Товарищество собственников жилья указало, что нежилые помещения, находящиеся на техническом этаже, не были введены в эксплуатацию. Однако в отсутствие разрешительной документации на строительство в результате ремонтно-строительных работ там изменена внутренняя планировка, помещения технического этажа являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 года
Судья Василькова О.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Коренева А.С.,
судей Кайгородовой Е.В.,
Бурматовой Г.Г.
при секретаре судебного заседания К.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья "Хохрякова, 72" к Н. о прекращении права собственности, признании права общей собственности и понуждении освободить помещение, по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017.
Заслушав доклад судьи Кайгородовой Е.В., объяснения представителя истца Г., представителя ответчика Т., судебная коллегия
установила:
Товарищество собственников жилья "Хохрякова, 72" (далее - ТСЖ "Хохрякова, 72") обратилось в суд с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что истец осуществляет управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме <...> с встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями, с встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, а также с пристроенным административным зданием, трансформаторной подстанцией. 31.07.2009 жилая часть комплекса, которая состоит из трех 97-квартирных жилых секций: секция 1А-1:9 - 10 этажей, секция 1А-2: 16 этажей, секция 1А-4: 5, 8 этажей и трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию. В 16-этажной секции 1А-2 имеется 17 технический этаж, на котором находятся нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 22,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,5 кв. м (по плану N), помещение площадью 3,9 кв. м (по плану N), кладовая площадью 6,7 кв. м (по плану N), кладовая площадью 12,7 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 9,1 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 14 кв. м (по плану N), санузел площадью 1,8 кв. м (по плану N). Данные нежилые помещения, находящиеся на 17 техническом этаже в указанной секции дома, в эксплуатацию не были введены. Однако в отсутствие разрешительной документации на строительство на 17 техническом этаже Н. были осуществлены ремонтно-строительные работы, убраны все вентиляционные установки, в результате чего в помещениях N технического этажа произведено изменение внутренней планировки, что привело к изменению нумерации помещений и их площади. В последующем за Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение (аппаратная) площадью 77 кв. м, расположенное на техническом этаже по адресу: <...> Между тем, помещения N технического этажа являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <...> по вопросу о передаче в пользование Н. технического этажа не принималось. Учитывая, что в результате неправомерных действий ответчика были нарушены права собственников помещений многоквартирного дома, истец с учетом уточнения исковых требований просил признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> на помещения N по плану технического этажа, расположенные в доме <...> площадью 114,2 кв. м, прекратить право собственности Н. на объект незавершенного строительства - нежилое помещение (аппаратная), степень готовности 95%, назначение: конторское, площадь по проекту - 77 кв. м, этаж: 17 (технический), литер А, кадастровый номер N обязать Н. освободить занимаемые им помещения N по плану технического этажа, расположенные в доме <...>
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017 исковые требования ТСЖ "Хохрякова, 72" оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением, истец принес на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указал, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, предназначены для эксплуатации жилой части комплекса, введенной в эксплуатацию 31.07.2009, поскольку в них расположены общедомовые вентиляционные установки, электрические щиты, через указанные нежилые помещения проходит общедомовая ливневая канализация, общедомовые стояки, трубы отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения. Являясь общим имуществом многоквартирного дома, спорные жилые помещения принадлежат всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, вне зависимости от постановки указанных помещений на учет как самостоятельных объектов и независимо от регистрации права собственности на указанные помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Полагает, что факт регистрации права собственности ответчика на спорные помещения, самовольное осуществлением им перепланировки помещений и фактическое занятие этих помещений свидетельствуют о наличии препятствий в пользовании собственниками помещений многоквартирного дома общим имуществом. Также указал на несогласие с выводом суда о возможности применения срока исковой давности, поскольку о нарушении прав собственников помещений многоквартирного дома истцу стало известно 12.08.2014, а с настоящим иском в суд истец обратился 29.10.2015, то есть в пределах срока исковой давности.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Третьи лица Ш., К.М., арбитражный управляющий ООО "СПЭК", представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительных причинах неявки в суд не представили. Ответчик Н. находится в ФКУ СИЗО N 1. Поскольку в материалах дела имеются сведения об извещении ответчика и третьих лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе путем направления судебных извещений, а также посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети "Интернет", принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.
Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в том числе Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2015 <...> свидетельства о государственной регистрации права N), Н. с 26.12.2012 является собственником объекта незавершенного строительства - нежилого помещения (аппаратной), степенью готовности 95%, назначение: конторское, проектной площадью 77 кв. м на 17 этаже (технический) по адресу: <...>.
Право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком на основании договора купли-продажи от 07.12.2012, заключенного между К.М. и Н. <...>
В свою очередь, право К.М., на спорное нежилое помещение возникло на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 18.10.2012 <...> по делу по иску К.М. к ООО "СПЭК" о признании права собственности на нежилое офисное помещение.
Указанным решением суда установлено, что ООО "СПЭК" (компания) и ООО "Проект-Сервис" (инвестор) заключили 20.02.2006 инвестиционный договор N, по условиям которого инвестор обязался передать компании денежные средства и поручить компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство 8- 16-этажного жилого дома монолитного жилого дома по <...>. После выполнения инвестором всех своих обязательств и сдачи дома Государственной приемочной комиссии компания обязалась оформить и передать инвестору документы, необходимые для оформления в собственность инвестора нежилого помещения (аппаратная) на 17 этаже в доме по <...>.
Также судом установлено, что свои обязательства по договору ООО "Проект-Сервис" исполнило в полном объеме, в установленный договором срок профинансировало строительство нежилого помещения. В дальнейшем по договору уступки права требования от 10.09.2007 ООО "Проект-Сервис" передало свои права Ш., который по договору уступки права требования от 19.01.2012 передал свои права К.М., и с этого времени к ней перешло право требования передачи в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию нежилого помещения (аппаратная) площадью 77 кв. м (по уточненным характеристикам), расположенного на 17 этаже 8- 16-этажного монолитного жилого дома <...>. Спорное нежилое помещение, в котором выполнены общестроительные и все необходимые подготовительные работы согласно условиям договора, по акту приема-передачи от 01.08.2007 было передано ООО "Проект-Сервис", а затем Ш., К.М.
При принятии решения от 18.10.2012 суд руководствовался информацией из кадастрового паспорта о технических характеристиках и планировке объекта недвижимости на 14.10.2008, согласно которому спорное нежилое помещение является конторским помещением - аппаратная, площадь по проекту составляет 77 кв. м, степень готовности - 100%, расположено на техническом этаже N Сведения о зарегистрированных правах на данное нежилое помещение, расположенное в <...>, на день рассмотрения дела отсутствовали.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N, выданному администрацией г. Екатеринбурга ООО "СПЭК" <...> 31.07.2009, в эксплуатацию были введены: жилая часть трех 97-квартирных жилых секций (секция 1А-1: 9 - 10 этажей; секция 1А-2: 16 этажей; секция 1А-4: 5, 8 этажей) четырехсекционного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, а также трансформаторная подстанция - <...>, расположенная по адресу: <...>.
Как следует из поэтажных планов с экспликацией <...> по состоянию на 14.10.2008 на техническом этаже в 16-этажной секции 1А-2 находились нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 22,2 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,5 кв. м (по плану N), помещение площадью 3,9 кв. м (по плану N), кладовая площадью 6,7 кв. м (по плану N), кладовая площадью 12,7 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 9,1 кв. м (по плану N), аппаратная площадью 14 кв. м (по плану N), санузел площадью 1,8 кв. м (по плану N), общая площадь данных помещений составила 112,1 кв. м.
Согласно поэтажным планам с экспликацией <...> по состоянию на 16.04.2014 на техническом этаже в 16-этажной секции 1А-2 находятся нежилые помещения: венткамера площадью 13 кв. м (по плану N), венткамера площадью 18,3 кв. м (по плану N), техническое помещение площадью 66,9 кв. м (по плану N), коридор площадью 10,4 кв. м (по плану N), помещение площадью 4 кв. м (по плану N) и санузел площадью 1,7 кв. м (по плану N), общая площадь данных помещений составила 114,3 кв. м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о неверно выбранном истцом способе судебной защиты, отсутствии права на предъявление требований о признании права общедолевой собственности, пропуске срока исковой давности и отсутствии доказательств наличия у Н. обязанности освободить помещения, часть которых принадлежит ответчику на основании неоспоренной сделки
Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается.
Пункт 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно положениям ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пп. "а" п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Материалами дела не подтверждается позиция стороны истца о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, напротив, принадлежащие ответчику нежилые помещения, несмотря на свое расположение на техническом этаже, не имеют в своем составе обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), принадлежащие ответчику помещения никогда не использовались для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений. Спорные нежилые помещения в установленном порядке поставлены на кадастровый учет на основании технического плана, данных о том, что помещения использовались в качестве общего имущества не представлено.
Согласно справке БТИ от 20.02.2015 N в помещениях N и N технического этажа дома <...> расположены две общедомовые вентиляционные установки, предназначенные для работы по дымоудалению при возникновении возгорания в жилых помещениях и местах общего пользования; на стенах в помещениях N и N установлены электрические щиты для запуска вентиляционных установок, в помещении N размещена вентиляционная установка, предназначенная для подпора воздуха в лифтовые шахты подъезда; в помещении N размещена вентиляционная установка, предназначенная для дымоудаления с лифтовых холлов подъезда; в помещении N, 5 проходит общедомовая ливневая канализация (1 труба), в помещении N выходят общедомовые стояки - 2 трубы отопления, 1 труба канализации, 2 трубы холодного и горячего водоснабжения.
Вместе с тем, помещения венткамер (по плану N), в которых расположены вентиляционные установки и электрические щиты для запуска вентиляционных установок, а также помещение (по плану N) ответчику никогда не принадлежали, право собственности на них за Н. не зарегистрировано. Согласно поэтажным планам с экспликацией по состоянию на 14.10.2008, в собственность ответчика перешли нежилые помещения (по плану N), общей площадью 77 кв. м, назначение которых еще до ввода в эксплуатацию определялось застройщиком как конторские (офисные) помещения.
Вопреки доводам истца, размещение помещений ответчика на техническом этаже и нахождение в них коммуникаций, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, с момента постройки помещений до настоящего времени они были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.
Сделка, на основании которой за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное помещение, исполнена, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. При исполнении договора купли-продажи от 07.12.2012, передаче спорных помещений и регистрации права собственности у сторон сделки и регистрирующего органа разногласий и сомнений по поводу предмета договора и передаваемого имущества не возникло.
Поскольку на момент ввода части дома в эксплуатацию спорные помещения общей площадью 77 кв. м уже имелись, они были выделены для самостоятельного использования, не связаны с обслуживанием жилого дома, соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, следовательно, помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику, не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку оснований для признания права общедолевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома на помещения площадью 114,2 кв. м, прекращения права собственности Н. на помещение, площадью 77 кв. м, а также возложения обязанности освободить помещения, в состав которых входит имущество ответчика, не имелось, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
При этом, в случае наличия препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, венткамер, истец не лишен возможности защитить свои права в предусмотренном законом порядке.
Также судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с иском о прекращении права собственности, поскольку о приобретении ответчиком нежилого помещения ТСЖ "Хохрякова, 72", в управлении которого находится комплекс недвижимого имущества по адресу: <...>, должно было узнать с момента регистрации за Н. права собственности 26.12.2012, вместе с тем, с настоящим иском истец обратился в суд только 29.10.2015.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые имели бы юридическое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции по существу заявленных сторонами требований и возражений против них.
Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 16.03.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Товарищества собственников жилья "Хохрякова, 72" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.С.КОРЕНЕВ
Судьи
Е.В.КАЙГОРОДОВА
Г.Г.БУРМАТОВА
А.С.КОРЕНЕВ
Судьи
Е.В.КАЙГОРОДОВА
Г.Г.БУРМАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)