Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 5 октября 2015 года по делу N А52-2695/2014 (судья Колесников С.Г.),
администрация города Пскова (место нахождения: 180001, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22; ОГРН 1026000980246, ИНН 6027022362; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ББ-Автотранс" (место нахождения: 180019, г. Псков, ул. Белинского, д. 77а; ОГРН 1026000981390, ИНН 6027020252; в настоящее время правопреемник закрытого акционерного общества "ББ-Автотранс", о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц, в свою очередь явившегося правопреемником акционерного общества закрытого типа "Босман"; т. 1, л. 117; далее - Общество) об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд недвижимого имущества, прекращении на него права собственности ответчика и установлении - истца.
В качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по учету и распределению жилой площади Администрации.
Решением суда от 05.10.2015 исковые требования удовлетворены. Суд определил изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "Город Псков" принадлежащие на праве собственности Обществу нежилые помещения N 1001, площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001, и N 1002, площадью 31,4 кв. м, с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенные в д. 5 по ул. Л. Поземского в г. Пскове, с определением подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб. Прекращено право собственности Общества на указанные нежилые помещения. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 8000 руб. государственной пошлины. С Общества в пользу Администрации взыскано 9000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.
Администрация с судебным актом не согласилась в части определения подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб. и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение в данной части изменить, установив выкупную цену в размере 804 000 руб. В остальной части просит решение суда оставить без изменения. Доводы жалобы сводятся к следующему. Возникновение права собственности ответчика на нежилые помещения в многоквартирном доме не связано с их передачей в порядке приватизации, а потому у Администрации отсутствовала как в 1992 году, так и во время рассмотрения спора в суде обязанность, предусмотренная статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации", перед Обществом по производству капитального ремонта дома, поскольку Администрация наймодателем по отношению к ответчику не являлась. Не выполненных перед собственником нежилых помещений обязательств, вытекающих из договора найма, Администрация не имеет. Суд необоснованно указал в решении, что приобретение ответчиком помещений в декабре 1992 года явилось первым приобретением помещений дома в собственность, поскольку в договоре купли-продажи недвижимости от 15.12.1992 указано, что объект недвижимости принадлежит "продавцу" на праве собственности на основании договора от 05.12.1992. В материалах дела отсутствуют доказательства нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на дату первой передачи помещения в собственность граждан в порядке приватизации. Ответчиком не представлено доказательств понесенных им дополнительных затрат (убытков).
Общество в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает ее доводы и просит решение суда изменить в части определения выкупной цены.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть судебного акта и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в оспариваемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании акта межведомственной комиссии Администрации от 28.02.2006 N 46 (т. 1, л. 11) многоквартирный дом N 5 по ул. Л. Поземского г. Пскова признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации от 28.12.2009 N 2552 (с изменениями от 18.11.2011) дом включен в Перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 аварийными и подлежащими сносу, расселение которых производилось в рамках областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2010 - 2011 годах", утвержденной постановлением администрации Псковской области от 12.08.2010 N 301. В 2012 году дом расселен (т. 1, л. 12 - 14; т. 3, л. 63 - 64).
Нежилые помещения N 1001, площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001, и N 1002, площадью 31,4 кв. м, с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенные в д. 5 по ул. Л. Поземского в г. Пскове (далее - помещения), принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.04.2004 серии 60-АЖ N 115449 и от 09.04.2004 серии 60-АЖ N 115450 (т. 1, л. 15, 16).
Требованием Администрации от 28.02.2013 N 950 (т. 1, л. 9, 10) ответчику предписано обеспечить снос помещений в срок до 30.03.2013, что последним не сделано.
Письмом от 25.11.2013 N 1955 (т. 1, л. 130) ответчику предложено в целях ликвидации аварийного жилого дома заключить соглашение о выкупе обоих нежилых помещений за цену, установленную независимым оценщиком в размере 664 000 руб. В случае несогласия с предложенной выкупной ценой ответчику предложено самостоятельно определить выкупную цену и представить ее истцу для возможности заключения соглашения о выкупе по правилам частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); представить оценку рыночной стоимости нежилых помещений, оценку всех понесенных убытков с их документальным подтверждением.
Ответчик письмом от 20.12.2013 предложил истцу выкупить помещения за возмещение в размере 1 676 616 руб. 56 коп., которое истец счел завышенным (т. 1, л. 131, 132).
Постановлением Администрации от 13.03.2014 N 338 земельный участок площадью 762 кв. м, с кадастровым номером 60:27:0010217:226, расположенный под многоквартирным аварийным домом по адресу: город Псков, улица Л. Поземского, дом 5, изъят для муниципальных нужд (т. 1, л. 32). Этим же постановлением для муниципальных нужд изъяты спорные нежилые помещения в указанном доме.
Постановление зарегистрировано в установленном порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (т. 1, л. 17 - 18).
Уведомление о принятом решении и его регистрации вручено ответчику 30.04.2014 (т. 1, л. 33, 34).
Поскольку стороны при согласии в необходимости изъятия имущества для муниципальных нужд к соглашению о размере подлежащей выплате ответчику компенсации не пришли, истец обратился в Арбитражный суд Псковской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом ввиду следующего.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд первой инстанции применил аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Определяя размер компенсации за изымаемые помещения, а также за принадлежащие в силу наличия помещений ответчику права на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы, определившей возмещение с учетом стоимости принадлежащей ответчику доли в общем имуществе дома и земельного участка по помещению N 1001, площадью 33,1 кв. м в 397 000 руб., по помещению N 1002, площадью 31,4 кв. м в 377 000 руб., что в совокупности составляет 774 000 руб. (т. 2, л. 41 - 130).
Разрешая вопрос включения в размер подлежащих выплате ответчику сумм компенсации за непроведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 141 ЖК РСФСР наймодатель обязан был своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
В силу статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Исходя из системного толкования статьи 16 данного документа, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года).
Судом первой инстанции установлен факт приобретения ответчиком помещений в декабре 1992 года (т. 1, л. 75, 108).
Президиум Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции разъяснил, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Отклоняя доводы истца, аналогичные тем, что приведены в апелляционной жалобе, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно пункту 1.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение), настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности.
Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий (пункт 1.2 Положения).
Согласно заключению судебной экспертизы от 03.02.2015 и представленным в дело материалам дом, в котором расположены помещения ответчика, имеет бутовый фундамент, бутовые стены, шиферную крышу, дощатые полы (т. 2, л. 83).
В соответствии с приложением N 2 к Положению минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов не превышает 25 лет, их элементов применительно к рассматриваемому дому - 30 лет для крыши, 15 лет для полов.
По делу из представленных технических документов на здание (технический паспорт, абриса и др.) следует, что спорный объект построен до 1917 года, точная дата постройки не известна, последний капитальный ремонт проводился в 1958 году, его объем (ремонт всего дома либо отдельных элементов) не установлен.
Дом более 35 лет эксплуатировался без проведения капитального ремонта до приобретения в собственность его помещения ответчиком, что подтверждено представителем истца.
Из записей технических паспортов следует и это не оспаривалось участниками процесса, что износ дома, в котором расположены помещения ответчика, в 1987 году составил 52%, в 1993 году - 60%.
В 1993 году одна из квартир признана непригодной для проживания.
Как правильно указал суд первой инстанции, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства надлежащего состояния дома до 1993 года и надлежащего исполнения обязанностей по его содержанию применительно к рассматриваемому вопросу, равно как не представлено доказательств последующего ускоренного разрушения дома до даты его обследования межведомственной комиссией в 2006 году, по результатам которого дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации от 28.12.2009 N 2552 дом ответчика включен на основании указанного акта в число многоквартирных домов, признанных до 2007 года аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом (т. 1, л. 12 - 13).
Кроме того, судом первой инстанции при принятии оспариваемого судебного акта учтена информация Управления строительства и капитального ремонта Администрации от 01.09.2015 N 1132, согласно которой капитальный ремонт указанного в иске дома не проводился.
В связи с ограниченностью финансирования План капитального ремонта жилых многоквартирных домов на 2015 - 2017 годы сформирован с учетом судебных решений, обязывающих Администрацию, как бывшего собственника, исполнить обязанность по капитальному ремонту. Судебные решения о капитальном ремонте спорного объекта не поступали.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся в числе прочего: ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыш, подвальных помещений и т.д.
Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013 были утверждены Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Рекомендации), предназначенные для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта (далее - Рекомендации).
Согласно пункту 1.3 Рекомендаций система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований.
Из содержания пункта 2.1.6 следует, что в таблице 2.1 приведены данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем. Уровень физического износа многоквартирного дома в размере 30% соответствует начальной границе потребности в его капитальном ремонте.
В соответствии с таблицей 2.1 Рекомендаций при уровне физического износа от 40 до 70% для каменных зданий - фундаменты, стены, перекрытия имеют значительные неисправности при их массовом распространении по всему зданию. Эксплуатация здания должна быть немедленно прекращена. Требуется немедленный капитальный ремонт всего здания.
Износ дома, в котором расположены помещения ответчика, в 1993 году составил 60%.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату приобретения в собственность первого помещения в доме, последний нуждался в капитальном ремонте, однако таковой не проводился.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для применения судами разъяснил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Причем данным правом наделен собственник жилого помещения, приобретший на него право собственности как в порядке приватизации, так и по иному основанию.
Указанные обстоятельства позволяют включить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт в полагающуюся ответчику компенсационную выплату.
Судебной экспертизой размер указанной выплаты в совокупности за оба помещения определялся первоначально в 792 600 руб. (т. 3, л. 111 - 120).
Экспертом по предложению суда в силу удовлетворения соответствующего ходатайства представителя истца представлено уточнение результатов экспертизы по итогам сравнительного анализа помещений, обладающих более близкими характеристиками в части жилищно-коммунальной инфраструктуры, материалов постройки, их мест размещения.
По результатам экспертизы с учетом их уточнения, суд первой инстанции определил размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт в 485 935 руб. за помещение N 1001 и 460 978 руб. за помещение N 1002, что составляет 946 913 руб. за оба помещения.
При этом суд учел, что размер данной компенсации представляет собой средства, представляющие собой с учетом пояснений эксперта и правового (целевого) характера часть надлежащей стоимости помещений ответчика, складывающейся из стоимости помещений в текущем состоянии и стоимости их капитального ремонта.
Также суд счел подлежащими возмещению ответчику дополнительные затраты в связи с изъятием помещения: на оплату регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в 30 000 руб., затраты на поиск и оформление в собственность недвижимости взамен изымаемой в 60 000 руб., в силу необходимости их несения для приобретения альтернативных помещений в собственность ввиду выбытия из собственности ответчика изымаемых помещений.
Размер указанных затрат определен судом с учетом результатов экспертного заключения от 22.06.2015 N 012, подготовленного по определению суда от 21.05.2015, а также позиции обеих сторон, полагавших данные затраты обоснованными.
Вопреки доводам апеллянта, который указывает на то, что возникновение права собственности ответчика не связано с их передачей в порядке приватизации, судебная коллегия констатирует, что правом на включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения наделен собственник жилого помещения, приобретший на него право собственности как в порядке приватизации, так и по иному основанию.
Ссылки подателя жалобы на отсутствие в материалах дела доказательств несения дополнительных затрат в размере 60 000 руб. апелляционный суд отклоняет, поскольку в соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются не только расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, но и расходы, которые указанное лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
С учетом прекращения права собственности ответчика на изымаемые объекты, очевидно, что для осуществления хозяйственной деятельности у ответчика возникнет необходимость в осуществлении расходов на приобретение иных помещений.
В остальном доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 5 октября 2015 года по делу N А52-2695/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Пскова - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2015 ПО ДЕЛУ N А52-2695/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2015 г. по делу N А52-2695/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 16 декабря 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 5 октября 2015 года по делу N А52-2695/2014 (судья Колесников С.Г.),
установил:
администрация города Пскова (место нахождения: 180001, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22; ОГРН 1026000980246, ИНН 6027022362; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ББ-Автотранс" (место нахождения: 180019, г. Псков, ул. Белинского, д. 77а; ОГРН 1026000981390, ИНН 6027020252; в настоящее время правопреемник закрытого акционерного общества "ББ-Автотранс", о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц, в свою очередь явившегося правопреемником акционерного общества закрытого типа "Босман"; т. 1, л. 117; далее - Общество) об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд недвижимого имущества, прекращении на него права собственности ответчика и установлении - истца.
В качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по учету и распределению жилой площади Администрации.
Решением суда от 05.10.2015 исковые требования удовлетворены. Суд определил изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "Город Псков" принадлежащие на праве собственности Обществу нежилые помещения N 1001, площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001, и N 1002, площадью 31,4 кв. м, с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенные в д. 5 по ул. Л. Поземского в г. Пскове, с определением подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб. Прекращено право собственности Общества на указанные нежилые помещения. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 8000 руб. государственной пошлины. С Общества в пользу Администрации взыскано 9000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.
Администрация с судебным актом не согласилась в части определения подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб. и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение в данной части изменить, установив выкупную цену в размере 804 000 руб. В остальной части просит решение суда оставить без изменения. Доводы жалобы сводятся к следующему. Возникновение права собственности ответчика на нежилые помещения в многоквартирном доме не связано с их передачей в порядке приватизации, а потому у Администрации отсутствовала как в 1992 году, так и во время рассмотрения спора в суде обязанность, предусмотренная статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации", перед Обществом по производству капитального ремонта дома, поскольку Администрация наймодателем по отношению к ответчику не являлась. Не выполненных перед собственником нежилых помещений обязательств, вытекающих из договора найма, Администрация не имеет. Суд необоснованно указал в решении, что приобретение ответчиком помещений в декабре 1992 года явилось первым приобретением помещений дома в собственность, поскольку в договоре купли-продажи недвижимости от 15.12.1992 указано, что объект недвижимости принадлежит "продавцу" на праве собственности на основании договора от 05.12.1992. В материалах дела отсутствуют доказательства нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте на дату первой передачи помещения в собственность граждан в порядке приватизации. Ответчиком не представлено доказательств понесенных им дополнительных затрат (убытков).
Общество в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает ее доводы и просит решение суда изменить в части определения выкупной цены.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть судебного акта и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в оспариваемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании акта межведомственной комиссии Администрации от 28.02.2006 N 46 (т. 1, л. 11) многоквартирный дом N 5 по ул. Л. Поземского г. Пскова признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации от 28.12.2009 N 2552 (с изменениями от 18.11.2011) дом включен в Перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 аварийными и подлежащими сносу, расселение которых производилось в рамках областной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2010 - 2011 годах", утвержденной постановлением администрации Псковской области от 12.08.2010 N 301. В 2012 году дом расселен (т. 1, л. 12 - 14; т. 3, л. 63 - 64).
Нежилые помещения N 1001, площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001, и N 1002, площадью 31,4 кв. м, с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенные в д. 5 по ул. Л. Поземского в г. Пскове (далее - помещения), принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.04.2004 серии 60-АЖ N 115449 и от 09.04.2004 серии 60-АЖ N 115450 (т. 1, л. 15, 16).
Требованием Администрации от 28.02.2013 N 950 (т. 1, л. 9, 10) ответчику предписано обеспечить снос помещений в срок до 30.03.2013, что последним не сделано.
Письмом от 25.11.2013 N 1955 (т. 1, л. 130) ответчику предложено в целях ликвидации аварийного жилого дома заключить соглашение о выкупе обоих нежилых помещений за цену, установленную независимым оценщиком в размере 664 000 руб. В случае несогласия с предложенной выкупной ценой ответчику предложено самостоятельно определить выкупную цену и представить ее истцу для возможности заключения соглашения о выкупе по правилам частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); представить оценку рыночной стоимости нежилых помещений, оценку всех понесенных убытков с их документальным подтверждением.
Ответчик письмом от 20.12.2013 предложил истцу выкупить помещения за возмещение в размере 1 676 616 руб. 56 коп., которое истец счел завышенным (т. 1, л. 131, 132).
Постановлением Администрации от 13.03.2014 N 338 земельный участок площадью 762 кв. м, с кадастровым номером 60:27:0010217:226, расположенный под многоквартирным аварийным домом по адресу: город Псков, улица Л. Поземского, дом 5, изъят для муниципальных нужд (т. 1, л. 32). Этим же постановлением для муниципальных нужд изъяты спорные нежилые помещения в указанном доме.
Постановление зарегистрировано в установленном порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (т. 1, л. 17 - 18).
Уведомление о принятом решении и его регистрации вручено ответчику 30.04.2014 (т. 1, л. 33, 34).
Поскольку стороны при согласии в необходимости изъятия имущества для муниципальных нужд к соглашению о размере подлежащей выплате ответчику компенсации не пришли, истец обратился в Арбитражный суд Псковской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом ввиду следующего.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд первой инстанции применил аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
Частью 7 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Определяя размер компенсации за изымаемые помещения, а также за принадлежащие в силу наличия помещений ответчику права на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы, определившей возмещение с учетом стоимости принадлежащей ответчику доли в общем имуществе дома и земельного участка по помещению N 1001, площадью 33,1 кв. м в 397 000 руб., по помещению N 1002, площадью 31,4 кв. м в 377 000 руб., что в совокупности составляет 774 000 руб. (т. 2, л. 41 - 130).
Разрешая вопрос включения в размер подлежащих выплате ответчику сумм компенсации за непроведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьей 141 ЖК РСФСР наймодатель обязан был своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
В силу статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Исходя из системного толкования статьи 16 данного документа, статьи 158 ЖК РФ и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) после исполнения бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления) обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года).
Судом первой инстанции установлен факт приобретения ответчиком помещений в декабре 1992 года (т. 1, л. 75, 108).
Президиум Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции разъяснил, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Отклоняя доводы истца, аналогичные тем, что приведены в апелляционной жалобе, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно пункту 1.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение), настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности.
Положение является обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий (пункт 1.2 Положения).
Согласно заключению судебной экспертизы от 03.02.2015 и представленным в дело материалам дом, в котором расположены помещения ответчика, имеет бутовый фундамент, бутовые стены, шиферную крышу, дощатые полы (т. 2, л. 83).
В соответствии с приложением N 2 к Положению минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов не превышает 25 лет, их элементов применительно к рассматриваемому дому - 30 лет для крыши, 15 лет для полов.
По делу из представленных технических документов на здание (технический паспорт, абриса и др.) следует, что спорный объект построен до 1917 года, точная дата постройки не известна, последний капитальный ремонт проводился в 1958 году, его объем (ремонт всего дома либо отдельных элементов) не установлен.
Дом более 35 лет эксплуатировался без проведения капитального ремонта до приобретения в собственность его помещения ответчиком, что подтверждено представителем истца.
Из записей технических паспортов следует и это не оспаривалось участниками процесса, что износ дома, в котором расположены помещения ответчика, в 1987 году составил 52%, в 1993 году - 60%.
В 1993 году одна из квартир признана непригодной для проживания.
Как правильно указал суд первой инстанции, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства надлежащего состояния дома до 1993 года и надлежащего исполнения обязанностей по его содержанию применительно к рассматриваемому вопросу, равно как не представлено доказательств последующего ускоренного разрушения дома до даты его обследования межведомственной комиссией в 2006 году, по результатам которого дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации от 28.12.2009 N 2552 дом ответчика включен на основании указанного акта в число многоквартирных домов, признанных до 2007 года аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом (т. 1, л. 12 - 13).
Кроме того, судом первой инстанции при принятии оспариваемого судебного акта учтена информация Управления строительства и капитального ремонта Администрации от 01.09.2015 N 1132, согласно которой капитальный ремонт указанного в иске дома не проводился.
В связи с ограниченностью финансирования План капитального ремонта жилых многоквартирных домов на 2015 - 2017 годы сформирован с учетом судебных решений, обязывающих Администрацию, как бывшего собственника, исполнить обязанность по капитальному ремонту. Судебные решения о капитальном ремонте спорного объекта не поступали.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся в числе прочего: ремонт внутридомовых инженерных систем, лифтового оборудования, крыш, подвальных помещений и т.д.
Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013 были утверждены Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Рекомендации), предназначенные для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта (далее - Рекомендации).
Согласно пункту 1.3 Рекомендаций система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований.
Из содержания пункта 2.1.6 следует, что в таблице 2.1 приведены данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем. Уровень физического износа многоквартирного дома в размере 30% соответствует начальной границе потребности в его капитальном ремонте.
В соответствии с таблицей 2.1 Рекомендаций при уровне физического износа от 40 до 70% для каменных зданий - фундаменты, стены, перекрытия имеют значительные неисправности при их массовом распространении по всему зданию. Эксплуатация здания должна быть немедленно прекращена. Требуется немедленный капитальный ремонт всего здания.
Износ дома, в котором расположены помещения ответчика, в 1993 году составил 60%.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату приобретения в собственность первого помещения в доме, последний нуждался в капитальном ремонте, однако таковой не проводился.
Президиум Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для применения судами разъяснил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Причем данным правом наделен собственник жилого помещения, приобретший на него право собственности как в порядке приватизации, так и по иному основанию.
Указанные обстоятельства позволяют включить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт в полагающуюся ответчику компенсационную выплату.
Судебной экспертизой размер указанной выплаты в совокупности за оба помещения определялся первоначально в 792 600 руб. (т. 3, л. 111 - 120).
Экспертом по предложению суда в силу удовлетворения соответствующего ходатайства представителя истца представлено уточнение результатов экспертизы по итогам сравнительного анализа помещений, обладающих более близкими характеристиками в части жилищно-коммунальной инфраструктуры, материалов постройки, их мест размещения.
По результатам экспертизы с учетом их уточнения, суд первой инстанции определил размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт в 485 935 руб. за помещение N 1001 и 460 978 руб. за помещение N 1002, что составляет 946 913 руб. за оба помещения.
При этом суд учел, что размер данной компенсации представляет собой средства, представляющие собой с учетом пояснений эксперта и правового (целевого) характера часть надлежащей стоимости помещений ответчика, складывающейся из стоимости помещений в текущем состоянии и стоимости их капитального ремонта.
Также суд счел подлежащими возмещению ответчику дополнительные затраты в связи с изъятием помещения: на оплату регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в 30 000 руб., затраты на поиск и оформление в собственность недвижимости взамен изымаемой в 60 000 руб., в силу необходимости их несения для приобретения альтернативных помещений в собственность ввиду выбытия из собственности ответчика изымаемых помещений.
Размер указанных затрат определен судом с учетом результатов экспертного заключения от 22.06.2015 N 012, подготовленного по определению суда от 21.05.2015, а также позиции обеих сторон, полагавших данные затраты обоснованными.
Вопреки доводам апеллянта, который указывает на то, что возникновение права собственности ответчика не связано с их передачей в порядке приватизации, судебная коллегия констатирует, что правом на включение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения наделен собственник жилого помещения, приобретший на него право собственности как в порядке приватизации, так и по иному основанию.
Ссылки подателя жалобы на отсутствие в материалах дела доказательств несения дополнительных затрат в размере 60 000 руб. апелляционный суд отклоняет, поскольку в соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются не только расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, но и расходы, которые указанное лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
С учетом прекращения права собственности ответчика на изымаемые объекты, очевидно, что для осуществления хозяйственной деятельности у ответчика возникнет необходимость в осуществлении расходов на приобретение иных помещений.
В остальном доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 5 октября 2015 года по делу N А52-2695/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Пскова - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.ЗОРИНА
Ю.В.ЗОРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)