Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной М.В.,
судей Власовой О.Г., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Н.М.,
при участии представителей:
от истца, индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича - Червоткин Е.Ю., Дюков С.В. по доверенности от 29.12.2016,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" - Лунегова В.А. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 января 2017 года,
принятое судьей Комлевой О.В.
по делу N А60-14044/2016
по иску индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича (ОГРНИП 305667115200062, ИНН 661501813162)
к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (ОГРН 1086674016087, ИНН 6674304662)
об обязании предоставить документы и информацию.
Индивидуальный предприниматель Червоткин Евгений Юрьевич (далее - предприниматель Червоткин Е.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (далее - ООО ТРЦ "Мегаполис", ответчик) с исковыми требованиями об обязании предоставить индивидуальному предпринимателю Червоткину Евгению Юрьевичу с приложением копий соответствующих документов следующую информацию:
- 1. об утверждении собранием собственников условий пользования общим имуществом в ТРЦ "Мегаполис";
- 2. об утверждении собранием собственников порядка распределения доходов от пользования общим имуществом иными лицами;
- 3. о принятых на общем собрании собственников решениях об условиях платы за оказание услуг по управлению ТРЦ "Мегаполис";
- 4. о площади и количестве помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, площади земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников ТРЦ "Мегаполис";
- 5. протоколов всех годовых и внеочередных общих собраний собственников здания ТРЦ "Мегаполис";
- 6. о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных уедут;
- 7. об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг;
- 8. об использовании общего имущества в многоквартирном доме.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, с учетом предоставляемых ответчиком в материалы дела, а также во внесудебном порядке истцу для ознакомления испрашиваемой информации и документов (акты осмотра документов - т. 2 л.д. 6-15), истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем предметом рассмотрения судом первой инстанции явились исковые требования (с учетом уточнения) об обязании ответчика представить истцу для ознакомления и копирования:
1. письменную информацию (в том числе документально
- подтвержденную для ознакомления и копирования) о принятых общими собраниями собственников помещений здания ТРЦ "Мегаполис" решениях, о поручениях (предоставлении полномочий), данных собственниками иным лицам (в т.ч. ответчику) по вопросам управления зданием ТРЦ, использования общего имущества здания ТРЦ;
- 2. письменную информацию, в том числе документально
подтвержденную, для ознакомления и копирования, об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании за 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, в частности:
a) технические паспорта здания с поэтажными планами на дату каждой технической инвентаризации с 2008. по настоящее время,
b) пояснительную записку к архитектурному проекту, архитектурные планы всех этажей с экспликацией помещений, архитектурные решения 28-04-01-АР, 28-04-02-АР, 28-04-03-АР,
c) сводное заключение государственной строительной экспертизы проектной документации здания ТРЦ "Мегаполис" N 66-1-4-0197-08/08-0098-1,
с!) приложения N 1-10 к акту технико-экономического
освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008,
е) или иные документы;
3. письменную информацию, в том числе документально подтвержденную, для ознакомления и копирования, об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис" со всеми приложениями, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов, об использовании таких доходов и иное) с 2008 по настоящее время, в частности:
a) все договоры на размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше и внутри здания за 2008-2016,
b) документы о согласовании передачи и/или передаче 68 парковочных мест в цокольном этаже пол размещение торговых площадей,
4. договор или иной документ, на основании которого предоставляются дополнительные парковочные места, согласно калькуляции к проекту договора N ЗА-15-22/Э на эксплуатационные услуги.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2017 07.10.2015 в удовлетворении исковых требований исковые требования удовлетворены частично.
Суд обязал ответчика в течение тридцати дней с даты вступления решения в законную силу предоставить истцу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008, иные документы);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении парковочных мест, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании).
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Расходы по оплате государственной пошлины взысканы с ответчика в пользу истца.
Ответчик с решением суда не согласен, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущено нарушение и неправильное применение норм материального права и норм процессуального права, что является основанием для отмены судебного акта.
Ответчик оспаривает правомерность выводов суда первой инстанции от том, что ему были переданы от заказчика строительства (ООО ТД "Чкаловский") сети канализации и водопровода, газораспределительной системы, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам, по акту приема-передачи названных сетей от 11.06.2008.
Указывая на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании ТРЦ "Мегаполис" (город Екатеринбург, улица 8 Марта, дом 149), на оказание собственникам помещений в указанном здании комплекса услуг, связанных с эксплуатацией данного здания, а также иных услуг на основании договоров, заключенных с собственниками либо арендаторами помещений на индивидуальных условиях, оспаривает вывод суда о том, что ответчик, несмотря на отсутствие решения собственников, является управляющей организацией.
По мнению ответчика, суд при принятии решения необоснованно применил по аналогии ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Стандарт раскрытия информации о деятельности по управлению МКД (утв. Постановлением Правительства N 731 от 23.09.2010), Правила содержания общего имущества МКД (утв. Постановлением Правительства N 491), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя N 170).
Кроме того, по утверждению ответчика, у него отсутствует возможность предоставления истцу технического паспорта здания с поэтажным планом, проектно-сметной документации и исполнительных чертежей здания, а документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" истец предоставил ответчику входе рассмотрения дела добровольно, в полном объеме.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы ответчика, просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Вместе с тем, выражает несогласие с выводом суда первой инстанции относительно оценки представленной в дело копии акта передачи завершенного строительством объекта ТРЦ "Мегаполис" в эксплуатацию от 11.06.2008 как ненадлежащего доказательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, в иске отказать полностью. Пояснил, что в отношении всех помещений ТРЦ "Мегаполис" с их собственниками либо арендаторами у ответчика заключены договоры, в том числе, с арендаторами помещений, принадлежащих истцу.
Явившийся в судебное заседание апелляционного суда истец и его представитель высказались против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснили, что информация об использовании общего имущества здания предоставлена ответчиком не в полном объеме, что подтверждается приложенной к отзыву копией договора на размещение рекламных материалов; представили к отзыву письмо энергоснабжающей организации АО "Екатеринбургэнергосбыт" от 23.03.2017 N 37/766, письмо ответчика от 16.03.2017 N 7.
Представители сторон в судебном заседании сообщили об отсутствии возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалованной части.
Представленное ответчиком письмо БТИ от 25.01.2017 N 1496481 не подлежит приобщению к материалам дела в отсутствие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 268 АПК РФ.
Приложенные истцом к отзыву на апелляционную жалобу документы приобщены к материалам дела в порядке абз. 2 п. 2 ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, лишь в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений N 43 (общая площадь 51,6 кв. м), N 46 (общая площадь 52,3 кв. м) запись регистрации в ЕГРП, соответственно, 66-66-01/014/2009-460, 66-66-01/009/2009-326, общей площадью 103,9 кв. м в здании ТРЦ "Мегаполис", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 10.04.2009 серия 66АГ N 667036, N 669954 (т. 1 л.д. 31,32).
Основанием приобретения является договор долевого инвестирования строительства от 02.02.2005 N 08-05и, заключенный между истцом (инвестор) и ООО "ТД Чкаловский" (заказчик), далее - договор инвестирования N 08-05-и (т. 1 л.д. 135-142).
Пунктом 5.4.2 договора инвестирования N 08-05и предусмотрена обязанность инвестора заключить договор на эксплуатацию (на участие владельца торговых или офисных помещений в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту ТРЦ по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149) с единой эксплуатирующей организацией не позднее 30 дней с даты подписания данного договора.
Актами от 11.06.2008 (т. 1 л.д. 150,151) подтверждается передача от ООО "ТД Чкаловский" (переименовано в ООО "АСП-СТАР") ответчику сети канализации и водопровода, газораспределительной системы, принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ "Мегаполис".
Кроме того, между ООО "ТД Чкаловский" и ответчиком был подписан акт технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008 (т. 1 л.д. 152).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается заключение им с собственниками и арендаторами помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" договоров, по условиям которых ответчик обязался, в числе прочего, оказывать услуги по управлению комплексной коммерческой и технической эксплуатацией здания и прилегающей к нему территории, направленных на полную и всестороннюю ежедневную поддержку оптимального режима эксплуатации здания.
Так, с лицами, занимающими принадлежащие истцу помещения на праве аренды (заказчиками), ответчиком заключены договоры на оказание эксплуатационных услуг N 3А-04/2/Э от 31.10.2008, N 3А-16/3/Э от 23.01.2009 (т. 1 л.д. 116-129), по условиям которых ответчик как исполнитель принял на себя следующие обязательства:
- - организация и контроль технического обслуживания, проведения планово-профилактических осмотров и планово-предупредительных ремонтов, текущих ремонтов здания и инженерного оборудования;
- - обеспечение ведения технической и прочей документации, необходимой для технической эксплуатации и текущего ремонта самого здания и инженерных систем и оборудования;
- - организация заказов расходных материалов и запасных частей, необходимых для технической эксплуатации и текущего ремонта самого здания и инженерных систем и оборудования;
- - обеспечение назначения лиц, ответственных за: электрохозяйство, организацию безопасной эксплуатации лифтов, промышленную безопасность, а также иных ответственных лиц в соответствии с существующими правилами и нормами в отношении технической эксплуатации инженерных систем и оборудования;
- - организация поставки коммунальных ресурсов и контроль взаимодействия со службами, ответственными за обеспечение электроэнергии, теплоснабжения, канализации и эксплуатации наружных сетей данных систем;
- - обеспечение устранения неисправности оборудования;
- - организация и контроль работ по комплексной уборке прилегающей территории;
- - организация и контроль работ по внутренней комплексной уборке здания;
- - организация и контроль оказания услуги по озеленению;
- - организация охраны здания, установка и контроль работы системы видеонаблюдения;
- - обеспечение санитарной обработки здания;
- - подготовка здания и инженерных систем к сезонной эксплуатации;
- - определение стратегии развития здания как объекта торговой и развлекательной инфраструктуры;
- - определение порядка использования и эксплуатации территории ТРЦ "Мегаполис", включая прилегающие площади, помещения технического назначения, санитарные зоны, подвальные помещения, вестибюли и т.д.
Также представленными в дело доказательствами и пояснениями ответчика подтверждается заключение последним договоров с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями в целях осуществления эксплуатации и техническому обслуживанию здания ТРЦ "Мегаполис", обеспечения собственников помещений в здании коммунальными услугами. Кроме того, из материалов дела следует, ответчиком, в том числе на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в здании, осуществляется распоряжение общим имуществом в здании ТРЦ "Мегаполис", в том числе, путем размещения рекламных конструкций.
Изложенные обстоятельства, а также оставление без ответа писем истца к ответчику с запросами о предоставлении документов и информации, явилось основанием для обращения истца как собственника помещений в здании ТРЦ "Мегаполис", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, с приведенными выше исковыми требованиями к ответчику о предоставлении документов и информации относительно общего имущества в указанном здании и об использовании этого имущества.
Удовлетворяя исковые в части понуждения ответчика предоставить истцу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008, иные документы);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении парковочных мест, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании),
суд первой инстанции, представленные доказательства, проанализировав нормы действующего гражданского законодательства, применив нормы жилищного законодательства, регулирующего сходные правоотношения, и оценив представленные доказательства, сделал вывод о наличии у ответчика соответствующих документов и информации, а также обязанности их предоставления истцу, исходя из того, что ответчик, несмотря на отсутствие решения собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" об избрании ответчика в качестве управляющей организации названным зданием, является организацией, эксплуатирующей (управляющей) вышеуказанным зданием.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о передаче документов (информации) в остальной части, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств наличия у ответчика соответствующих документов (информации). В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Изучив материалы дела, обстоятельства спора применительно к тем доводам, которые положены ответчиком в основу жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта, в связи со следующим.
Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен круг правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества.
Согласно разъяснению, данному в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64) При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Частью 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Как следует из разъяснения, данного в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, договорами, заключенными ответчиком с собственниками и арендаторами помещений в здании ТРЦ "Мегаполис", с ресурсоснабжающими и иными организациями в целях обеспечения здания коммунальными услугами и нормальной его эксплуатации, актами передачи сетей, а кроме того, наличием в договоре долевого инвестирования N 08-05и условия, обязывающего собственника заключить договор с единой эксплуатирующей организацией, в совокупности с представленным в дело актом технико-экономического освидетельствования от 10.06.2008, а также не оспариваемым ответчиком фактом осуществления эксплуатации здания в целом, подтверждается верность вывода суда первой инстанции о том, что ответчик - ООО ТРЦ "Мегаполис", является управляющей организацией в отношении здания ТРЦ "Мегаполис", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149.
Заключение собственниками (арендаторами) с ответчиком договоров на оказание эксплуатационных услуг, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений, свидетельствует о подтверждении статуса ответчика как управляющей организации и о наделении его соответствующими полномочиями.
В соответствии с частью 6 статьи 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).
В силу части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, порядку, способам и срокам ее раскрытия определены Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (далее - Стандарт).
Виды информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, определены в пункте 3 Стандарта, в том числе:
- общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (подпункт "в" пункта 3 Стандарта);
- информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме (подпункт "е" пункта 3 Стандарта).
Способы и форма раскрытия информации установлены пунктами 5 и 6 Стандарта (в том числе - предоставление информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде, подпункт "г" пункта 5 Стандарта).
Также указанным Стандартом предусмотрены формы контроля уполномоченным органом за соблюдением управляющей организацией обязанности по раскрытию информации, возможность обжалования в суд отказа в предоставлении информации.
Вместе с тем, в силу специфики жилищных правоотношений, регулируемых данными специальными нормами законодательства, для ответчика, осуществляющего управление нежилым зданием, отсутствует возможность по раскрытию информации путем, предусмотренным п. 6 Стандарта (на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти).
В связи с изложенным, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" о способе и формах раскрытия информации управляющей организацией, арбитражный суд, руководствуясь заявленными исковыми требованиями обоснованно обязал ответчика предоставить информацию в наименее обременительной для него форме - путем предоставления документов для ознакомления и копирования.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственное лицо, в данном случае - управляющая организация, обязано в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, далее - Правила N 491).
Документом технического учета жилищного фонда является технический паспорт на многоквартирный дом (приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37). Наличие у управляющей организации технического паспорта на многоквартирный дом предусмотрено в подпункте "а" пункта 24 Правил N 491.
Из пункта 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации, подлежащей длительному хранению, входят в том числе и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок.
Как следует из подпункта "а" пункта 4 Правил N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами N 491, в порядке, установленном Правилами N 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).
Наличие у ответчика документации, подтверждающей информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения NN 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008) подтверждается материалами дела, в том числе, указанным актом технико-экономического освидетельствования, и удовлетворено правомерно, в соответствии с приведенными выше нормами гражданского и жилищного законодательства.
Вместе с тем, указание судом первой инстанции на обязанность ответчика предоставить "иные документы" является необоснованным и противоречит положениям ст. 174 АПК РФ создает неопределенность в исполнении принятого судом решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, может привести к невозможности исполнения судебного акта. Состав "иных документов" истцом не конкретизирован.
На основании изложенного решение суда первой инстанции в соответствующей части (в части обязания ответчика предоставить истцу для ознакомления и копирования "иные документы") подлежит изменению; соответствующее исковое требование удовлетворению не подлежит в отсутствие к тому материально-правовых оснований.
Удовлетворение судом первой инстанции требования истца обязать ответчика предоставить для ознакомления и копирования документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис") соответствует установленной выше обязанности управляющей организации предоставлять собственникам информацию об использовании общего имущества (п. 10 ст. 161 ЖК РФ, подпункт "е" пункта 3 Стандарта), а также фактическим обстоятельствам дела.
Вместе с тем, из материалов дела не следует и пояснениями сторон не подтверждено обстоятельство - предоставление парковочных мест (либо наличие предпосылок к выводу о наличии таких обстоятельств). Таким образом, в отсутствие доказательств наличия у ответчика документов, содержащих соответствующую информацию, требование о понуждении ответчика совершить действия по предоставлению этих документов не подлежит удовлетворению как не соответствующее п. 10 ст. 161 ЖК РФ, пункту 3 Стандарта и не подтвержденное доказательствами (ст. 65 АПК РФ).
Как указывалось выше, в связи со спецификой законодательного регулирования жилищных правоотношений, раскрытие информации в соответствии со Стандартом осуществляется по формам, в том числе, утверждаемым уполномоченным государственном органом.
Вместе с тем, формы раскрытия информации, в частности, о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании, применительно к управлению нежилым зданием не предусмотрены.
Таким образом, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" относительно порядка предоставления соответствующей информации управляющей организацией, оснований для понуждения ответчика к составлению и предоставлению такого рода отчетности, в отсутствие обязательных требований к ее составлению, оснований не имеется.
Удовлетворение исковых требований в указанной части не соответствует положениям ч. 1 ст. 1, ст. 307, 309 ГК РФ и нарушает баланс интересов сторон. На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Изложенный в отзыве на апелляционную жалобу довод истца, выражающий несогласие с оценкой судом первой инстанции представленной в дело копии акта передачи завершенного строительством объекта ТРЦ "Мегаполис" в эксплуатацию от 11.06.2008 как ненадлежащего доказательства, судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен, поскольку светокопия документа, заверенная лишь истцом, в отсутствие предоставления подлинника либо надлежащим образом заверенной копии, с учетом доводов ответчика, отрицающего участие в составлении и подписании соответствующего документа, в силу п. 6 ст. 71 АПК РФ не может подтверждать обстоятельства, изложенные в этом документе, являться письменным доказательствам.
В связи с изложенном, решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2017 по данному делу в обжалуемой части следует изменить на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в связи с нарушением норм материального и норм процессуального права.
Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2017 года по делу N А60-14044/2016 изменить в части, резолютивную часть изложить в следующей редакции.
"1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "МЕГАПОЛИС" в течение тридцати дней с даты вступления решения в законную силу предоставить индивидуальному предпринимателю Червоткину Евгению Юрьевичу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис").
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "МЕГАПОЛИС" в пользу индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича (ОГРНИП 305667115200062, ИНН 661501813162) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (ОГРН 1086674016087, ИНН 6674304662) 3 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2017 N 17АП-9718/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-14044/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. N 17АП-9718/2016-ГК
Дело N А60-14044/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной М.В.,
судей Власовой О.Г., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Н.М.,
при участии представителей:
от истца, индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича - Червоткин Е.Ю., Дюков С.В. по доверенности от 29.12.2016,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" - Лунегова В.А. по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика, общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 января 2017 года,
принятое судьей Комлевой О.В.
по делу N А60-14044/2016
по иску индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича (ОГРНИП 305667115200062, ИНН 661501813162)
к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (ОГРН 1086674016087, ИНН 6674304662)
об обязании предоставить документы и информацию.
Индивидуальный предприниматель Червоткин Евгений Юрьевич (далее - предприниматель Червоткин Е.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (далее - ООО ТРЦ "Мегаполис", ответчик) с исковыми требованиями об обязании предоставить индивидуальному предпринимателю Червоткину Евгению Юрьевичу с приложением копий соответствующих документов следующую информацию:
- 1. об утверждении собранием собственников условий пользования общим имуществом в ТРЦ "Мегаполис";
- 2. об утверждении собранием собственников порядка распределения доходов от пользования общим имуществом иными лицами;
- 3. о принятых на общем собрании собственников решениях об условиях платы за оказание услуг по управлению ТРЦ "Мегаполис";
- 4. о площади и количестве помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, площади земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников ТРЦ "Мегаполис";
- 5. протоколов всех годовых и внеочередных общих собраний собственников здания ТРЦ "Мегаполис";
- 6. о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных уедут;
- 7. об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг;
- 8. об использовании общего имущества в многоквартирном доме.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, с учетом предоставляемых ответчиком в материалы дела, а также во внесудебном порядке истцу для ознакомления испрашиваемой информации и документов (акты осмотра документов - т. 2 л.д. 6-15), истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в связи с чем предметом рассмотрения судом первой инстанции явились исковые требования (с учетом уточнения) об обязании ответчика представить истцу для ознакомления и копирования:
1. письменную информацию (в том числе документально
- подтвержденную для ознакомления и копирования) о принятых общими собраниями собственников помещений здания ТРЦ "Мегаполис" решениях, о поручениях (предоставлении полномочий), данных собственниками иным лицам (в т.ч. ответчику) по вопросам управления зданием ТРЦ, использования общего имущества здания ТРЦ;
- 2. письменную информацию, в том числе документально
подтвержденную, для ознакомления и копирования, об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании за 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, в частности:
a) технические паспорта здания с поэтажными планами на дату каждой технической инвентаризации с 2008. по настоящее время,
b) пояснительную записку к архитектурному проекту, архитектурные планы всех этажей с экспликацией помещений, архитектурные решения 28-04-01-АР, 28-04-02-АР, 28-04-03-АР,
c) сводное заключение государственной строительной экспертизы проектной документации здания ТРЦ "Мегаполис" N 66-1-4-0197-08/08-0098-1,
с!) приложения N 1-10 к акту технико-экономического
освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008,
е) или иные документы;
3. письменную информацию, в том числе документально подтвержденную, для ознакомления и копирования, об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис" со всеми приложениями, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов, об использовании таких доходов и иное) с 2008 по настоящее время, в частности:
a) все договоры на размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше и внутри здания за 2008-2016,
b) документы о согласовании передачи и/или передаче 68 парковочных мест в цокольном этаже пол размещение торговых площадей,
4. договор или иной документ, на основании которого предоставляются дополнительные парковочные места, согласно калькуляции к проекту договора N ЗА-15-22/Э на эксплуатационные услуги.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2017 07.10.2015 в удовлетворении исковых требований исковые требования удовлетворены частично.
Суд обязал ответчика в течение тридцати дней с даты вступления решения в законную силу предоставить истцу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008, иные документы);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении парковочных мест, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании).
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Расходы по оплате государственной пошлины взысканы с ответчика в пользу истца.
Ответчик с решением суда не согласен, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт которым в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом допущено нарушение и неправильное применение норм материального права и норм процессуального права, что является основанием для отмены судебного акта.
Ответчик оспаривает правомерность выводов суда первой инстанции от том, что ему были переданы от заказчика строительства (ООО ТД "Чкаловский") сети канализации и водопровода, газораспределительной системы, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам, по акту приема-передачи названных сетей от 11.06.2008.
Указывая на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании ТРЦ "Мегаполис" (город Екатеринбург, улица 8 Марта, дом 149), на оказание собственникам помещений в указанном здании комплекса услуг, связанных с эксплуатацией данного здания, а также иных услуг на основании договоров, заключенных с собственниками либо арендаторами помещений на индивидуальных условиях, оспаривает вывод суда о том, что ответчик, несмотря на отсутствие решения собственников, является управляющей организацией.
По мнению ответчика, суд при принятии решения необоснованно применил по аналогии ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Стандарт раскрытия информации о деятельности по управлению МКД (утв. Постановлением Правительства N 731 от 23.09.2010), Правила содержания общего имущества МКД (утв. Постановлением Правительства N 491), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя N 170).
Кроме того, по утверждению ответчика, у него отсутствует возможность предоставления истцу технического паспорта здания с поэтажным планом, проектно-сметной документации и исполнительных чертежей здания, а документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" истец предоставил ответчику входе рассмотрения дела добровольно, в полном объеме.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы ответчика, просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Вместе с тем, выражает несогласие с выводом суда первой инстанции относительно оценки представленной в дело копии акта передачи завершенного строительством объекта ТРЦ "Мегаполис" в эксплуатацию от 11.06.2008 как ненадлежащего доказательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, в иске отказать полностью. Пояснил, что в отношении всех помещений ТРЦ "Мегаполис" с их собственниками либо арендаторами у ответчика заключены договоры, в том числе, с арендаторами помещений, принадлежащих истцу.
Явившийся в судебное заседание апелляционного суда истец и его представитель высказались против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснили, что информация об использовании общего имущества здания предоставлена ответчиком не в полном объеме, что подтверждается приложенной к отзыву копией договора на размещение рекламных материалов; представили к отзыву письмо энергоснабжающей организации АО "Екатеринбургэнергосбыт" от 23.03.2017 N 37/766, письмо ответчика от 16.03.2017 N 7.
Представители сторон в судебном заседании сообщили об отсутствии возражений против проверки законности и обоснованности решения только в обжалованной части.
Представленное ответчиком письмо БТИ от 25.01.2017 N 1496481 не подлежит приобщению к материалам дела в отсутствие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 268 АПК РФ.
Приложенные истцом к отзыву на апелляционную жалобу документы приобщены к материалам дела в порядке абз. 2 п. 2 ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, лишь в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений N 43 (общая площадь 51,6 кв. м), N 46 (общая площадь 52,3 кв. м) запись регистрации в ЕГРП, соответственно, 66-66-01/014/2009-460, 66-66-01/009/2009-326, общей площадью 103,9 кв. м в здании ТРЦ "Мегаполис", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 10.04.2009 серия 66АГ N 667036, N 669954 (т. 1 л.д. 31,32).
Основанием приобретения является договор долевого инвестирования строительства от 02.02.2005 N 08-05и, заключенный между истцом (инвестор) и ООО "ТД Чкаловский" (заказчик), далее - договор инвестирования N 08-05-и (т. 1 л.д. 135-142).
Пунктом 5.4.2 договора инвестирования N 08-05и предусмотрена обязанность инвестора заключить договор на эксплуатацию (на участие владельца торговых или офисных помещений в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту ТРЦ по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149) с единой эксплуатирующей организацией не позднее 30 дней с даты подписания данного договора.
Актами от 11.06.2008 (т. 1 л.д. 150,151) подтверждается передача от ООО "ТД Чкаловский" (переименовано в ООО "АСП-СТАР") ответчику сети канализации и водопровода, газораспределительной системы, принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ "Мегаполис".
Кроме того, между ООО "ТД Чкаловский" и ответчиком был подписан акт технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых площадей в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008 (т. 1 л.д. 152).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается заключение им с собственниками и арендаторами помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" договоров, по условиям которых ответчик обязался, в числе прочего, оказывать услуги по управлению комплексной коммерческой и технической эксплуатацией здания и прилегающей к нему территории, направленных на полную и всестороннюю ежедневную поддержку оптимального режима эксплуатации здания.
Так, с лицами, занимающими принадлежащие истцу помещения на праве аренды (заказчиками), ответчиком заключены договоры на оказание эксплуатационных услуг N 3А-04/2/Э от 31.10.2008, N 3А-16/3/Э от 23.01.2009 (т. 1 л.д. 116-129), по условиям которых ответчик как исполнитель принял на себя следующие обязательства:
- - организация и контроль технического обслуживания, проведения планово-профилактических осмотров и планово-предупредительных ремонтов, текущих ремонтов здания и инженерного оборудования;
- - обеспечение ведения технической и прочей документации, необходимой для технической эксплуатации и текущего ремонта самого здания и инженерных систем и оборудования;
- - организация заказов расходных материалов и запасных частей, необходимых для технической эксплуатации и текущего ремонта самого здания и инженерных систем и оборудования;
- - обеспечение назначения лиц, ответственных за: электрохозяйство, организацию безопасной эксплуатации лифтов, промышленную безопасность, а также иных ответственных лиц в соответствии с существующими правилами и нормами в отношении технической эксплуатации инженерных систем и оборудования;
- - организация поставки коммунальных ресурсов и контроль взаимодействия со службами, ответственными за обеспечение электроэнергии, теплоснабжения, канализации и эксплуатации наружных сетей данных систем;
- - обеспечение устранения неисправности оборудования;
- - организация и контроль работ по комплексной уборке прилегающей территории;
- - организация и контроль работ по внутренней комплексной уборке здания;
- - организация и контроль оказания услуги по озеленению;
- - организация охраны здания, установка и контроль работы системы видеонаблюдения;
- - обеспечение санитарной обработки здания;
- - подготовка здания и инженерных систем к сезонной эксплуатации;
- - определение стратегии развития здания как объекта торговой и развлекательной инфраструктуры;
- - определение порядка использования и эксплуатации территории ТРЦ "Мегаполис", включая прилегающие площади, помещения технического назначения, санитарные зоны, подвальные помещения, вестибюли и т.д.
Также представленными в дело доказательствами и пояснениями ответчика подтверждается заключение последним договоров с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями в целях осуществления эксплуатации и техническому обслуживанию здания ТРЦ "Мегаполис", обеспечения собственников помещений в здании коммунальными услугами. Кроме того, из материалов дела следует, ответчиком, в том числе на основании договоров, заключенных с собственниками помещений в здании, осуществляется распоряжение общим имуществом в здании ТРЦ "Мегаполис", в том числе, путем размещения рекламных конструкций.
Изложенные обстоятельства, а также оставление без ответа писем истца к ответчику с запросами о предоставлении документов и информации, явилось основанием для обращения истца как собственника помещений в здании ТРЦ "Мегаполис", расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, с приведенными выше исковыми требованиями к ответчику о предоставлении документов и информации относительно общего имущества в указанном здании и об использовании этого имущества.
Удовлетворяя исковые в части понуждения ответчика предоставить истцу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008, иные документы);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении парковочных мест, информацию о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании),
суд первой инстанции, представленные доказательства, проанализировав нормы действующего гражданского законодательства, применив нормы жилищного законодательства, регулирующего сходные правоотношения, и оценив представленные доказательства, сделал вывод о наличии у ответчика соответствующих документов и информации, а также обязанности их предоставления истцу, исходя из того, что ответчик, несмотря на отсутствие решения собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" об избрании ответчика в качестве управляющей организации названным зданием, является организацией, эксплуатирующей (управляющей) вышеуказанным зданием.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о передаче документов (информации) в остальной части, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств наличия у ответчика соответствующих документов (информации). В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется.
Изучив материалы дела, обстоятельства спора применительно к тем доводам, которые положены ответчиком в основу жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд усматривает основания для изменения принятого по делу судебного акта, в связи со следующим.
Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен круг правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества.
Согласно разъяснению, данному в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64) При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Частью 1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Как следует из разъяснения, данного в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, договорами, заключенными ответчиком с собственниками и арендаторами помещений в здании ТРЦ "Мегаполис", с ресурсоснабжающими и иными организациями в целях обеспечения здания коммунальными услугами и нормальной его эксплуатации, актами передачи сетей, а кроме того, наличием в договоре долевого инвестирования N 08-05и условия, обязывающего собственника заключить договор с единой эксплуатирующей организацией, в совокупности с представленным в дело актом технико-экономического освидетельствования от 10.06.2008, а также не оспариваемым ответчиком фактом осуществления эксплуатации здания в целом, подтверждается верность вывода суда первой инстанции о том, что ответчик - ООО ТРЦ "Мегаполис", является управляющей организацией в отношении здания ТРЦ "Мегаполис", расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149.
Заключение собственниками (арендаторами) с ответчиком договоров на оказание эксплуатационных услуг, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений, свидетельствует о подтверждении статуса ответчика как управляющей организации и о наделении его соответствующими полномочиями.
В соответствии с частью 6 статьи 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).
В силу части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, порядку, способам и срокам ее раскрытия определены Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (далее - Стандарт).
Виды информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, определены в пункте 3 Стандарта, в том числе:
- общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (подпункт "в" пункта 3 Стандарта);
- информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме (подпункт "е" пункта 3 Стандарта).
Способы и форма раскрытия информации установлены пунктами 5 и 6 Стандарта (в том числе - предоставление информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде, подпункт "г" пункта 5 Стандарта).
Также указанным Стандартом предусмотрены формы контроля уполномоченным органом за соблюдением управляющей организацией обязанности по раскрытию информации, возможность обжалования в суд отказа в предоставлении информации.
Вместе с тем, в силу специфики жилищных правоотношений, регулируемых данными специальными нормами законодательства, для ответчика, осуществляющего управление нежилым зданием, отсутствует возможность по раскрытию информации путем, предусмотренным п. 6 Стандарта (на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти).
В связи с изложенным, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" о способе и формах раскрытия информации управляющей организацией, арбитражный суд, руководствуясь заявленными исковыми требованиями обоснованно обязал ответчика предоставить информацию в наименее обременительной для него форме - путем предоставления документов для ознакомления и копирования.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственное лицо, в данном случае - управляющая организация, обязано в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, далее - Правила N 491).
Документом технического учета жилищного фонда является технический паспорт на многоквартирный дом (приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37). Наличие у управляющей организации технического паспорта на многоквартирный дом предусмотрено в подпункте "а" пункта 24 Правил N 491.
Из пункта 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации, подлежащей длительному хранению, входят в том числе и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок.
Как следует из подпункта "а" пункта 4 Правил N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами N 491, в порядке, установленном Правилами N 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).
Наличие у ответчика документации, подтверждающей информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения NN 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008) подтверждается материалами дела, в том числе, указанным актом технико-экономического освидетельствования, и удовлетворено правомерно, в соответствии с приведенными выше нормами гражданского и жилищного законодательства.
Вместе с тем, указание судом первой инстанции на обязанность ответчика предоставить "иные документы" является необоснованным и противоречит положениям ст. 174 АПК РФ создает неопределенность в исполнении принятого судом решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, может привести к невозможности исполнения судебного акта. Состав "иных документов" истцом не конкретизирован.
На основании изложенного решение суда первой инстанции в соответствующей части (в части обязания ответчика предоставить истцу для ознакомления и копирования "иные документы") подлежит изменению; соответствующее исковое требование удовлетворению не подлежит в отсутствие к тому материально-правовых оснований.
Удовлетворение судом первой инстанции требования истца обязать ответчика предоставить для ознакомления и копирования документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис") соответствует установленной выше обязанности управляющей организации предоставлять собственникам информацию об использовании общего имущества (п. 10 ст. 161 ЖК РФ, подпункт "е" пункта 3 Стандарта), а также фактическим обстоятельствам дела.
Вместе с тем, из материалов дела не следует и пояснениями сторон не подтверждено обстоятельство - предоставление парковочных мест (либо наличие предпосылок к выводу о наличии таких обстоятельств). Таким образом, в отсутствие доказательств наличия у ответчика документов, содержащих соответствующую информацию, требование о понуждении ответчика совершить действия по предоставлению этих документов не подлежит удовлетворению как не соответствующее п. 10 ст. 161 ЖК РФ, пункту 3 Стандарта и не подтвержденное доказательствами (ст. 65 АПК РФ).
Как указывалось выше, в связи со спецификой законодательного регулирования жилищных правоотношений, раскрытие информации в соответствии со Стандартом осуществляется по формам, в том числе, утверждаемым уполномоченным государственном органом.
Вместе с тем, формы раскрытия информации, в частности, о размере доходов от использования общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", о получателе таких доходов и об их использовании, применительно к управлению нежилым зданием не предусмотрены.
Таким образом, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" относительно порядка предоставления соответствующей информации управляющей организацией, оснований для понуждения ответчика к составлению и предоставлению такого рода отчетности, в отсутствие обязательных требований к ее составлению, оснований не имеется.
Удовлетворение исковых требований в указанной части не соответствует положениям ч. 1 ст. 1, ст. 307, 309 ГК РФ и нарушает баланс интересов сторон. На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Изложенный в отзыве на апелляционную жалобу довод истца, выражающий несогласие с оценкой судом первой инстанции представленной в дело копии акта передачи завершенного строительством объекта ТРЦ "Мегаполис" в эксплуатацию от 11.06.2008 как ненадлежащего доказательства, судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен, поскольку светокопия документа, заверенная лишь истцом, в отсутствие предоставления подлинника либо надлежащим образом заверенной копии, с учетом доводов ответчика, отрицающего участие в составлении и подписании соответствующего документа, в силу п. 6 ст. 71 АПК РФ не может подтверждать обстоятельства, изложенные в этом документе, являться письменным доказательствам.
В связи с изложенном, решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.01.2017 по данному делу в обжалуемой части следует изменить на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в связи с нарушением норм материального и норм процессуального права.
Судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на истца в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2017 года по делу N А60-14044/2016 изменить в части, резолютивную часть изложить в следующей редакции.
"1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Обязать общество с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "МЕГАПОЛИС" в течение тридцати дней с даты вступления решения в законную силу предоставить индивидуальному предпринимателю Червоткину Евгению Юрьевичу для ознакомления и копирования:
- - документально подтвержденную информацию об общей площади, количестве и составе общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", об общей площади коммерческих объектов, принадлежащих собственникам в здании ТРЦ "Мегаполис" (технический паспорт здания с поэтажным планом, проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи здания, приложения N 1-10 к акту технико-экономического освидетельствования имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам (инвесторам, собственникам) торговых помещений в здании ТРЦ "Мегаполис" от 10.06.2008);
- - документально подтвержденную информацию об использовании общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис" (договоры о сдаче в аренду общего имущества в здании ТРЦ "Мегаполис", предоставлении мест для размещения рекламы на общем имуществе в здании ТРЦ "Мегаполис").
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "МЕГАПОЛИС" в пользу индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Червоткина Евгения Юрьевича (ОГРНИП 305667115200062, ИНН 661501813162) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торгово-Развлекательный Центр "Мегаполис" (ОГРН 1086674016087, ИНН 6674304662) 3 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
М.В.БОРОДУЛИНА
М.В.БОРОДУЛИНА
Судьи
О.Г.ВЛАСОВА
В.Ю.НАЗАРОВА
О.Г.ВЛАСОВА
В.Ю.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)