Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Доверительный управляющий в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения в жилом доме, которым управляло ТСЖ, не оплачивал расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома исходя из согласованного тарифа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Г.А. Камалиевой
Судей: А.В. Солодилова, И.А. Тарасова
при участии:
от ТСЖ "Монолит 133": Шинкаренко С.А., председатель (протокол от 21.01.2016 N 1); Заузолков А.А., представитель по доверенности от 21.09.2015 б/н
от ООО "Дальрео": Гончар И.В., представитель по доверенности от 08.02.2016 б/н
от Неклюдова И.М.: Тропина Н.В., представитель по доверенности от 31.07.2014 N 27АА0759822; Белоножко А.П., представитель по доверенности от 18.03.2015 N 27АА0675444
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дальрео", Неклюдова Игоря Михайловича
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015
по делу N А73-1337/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья О.Н. Лесникова, в суде апелляционной инстанции - судьи Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев
по иску товарищества собственников жилья "Монолит 133"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальрео"
третье лицо: Неклюдов Игорь Михайлович
о взыскании 809 813, 40 руб.
Товарищество собственников жилья "Монолит 133" (далее - ТСЖ "Монолит 133", товарищество; ОГРН 1062721099022, адрес (место нахождения): 680030, г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 133) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дальрео" (далее - ООО "Дальрео", общество; ОГРН 1052700110737, адрес (место нахождения): 680501, Хабаровский край, с. Краснореченское, ул. Мостовая, 22) о взыскании 809 813, 40 руб. задолженности за оказанные услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту имущества в многоквартирном доме.
Исковые требования мотивированы тем, что истец управлял многоквартирным жилым домом N 133 по улице Волочаевской города Хабаровска и нес расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома. Общество, являясь доверительным управляющим в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения в этом доме, пользовалось услугами истца и должно оплатить их соразмерно занимаемой доле помещений.
Определением от 27.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Неклюдов Игорь Михайлович.
Решением от 21.04.2015 в иске отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 решение суда от 21.04.2015 отменено, иск удовлетворен. С ООО "Дальрео" в пользу ТСЖ "Монолит 133" взыскана задолженность в размере 809 813,40 рублей, расходы по уплате госпошлины по иску 19 196 руб., по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей, а также расходы по экспертизе в размере 66 000 рублей.
Законность вынесенного по делу постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО "Дальрео", Неклюдова И.М.
В обоснование своей правовой позиции общество "Дальрео" указало, что не является участником долевой собственности, поскольку нежилые помещения ответчика, в совокупности представляющие собой пристройку в виде трехэтажного административного здания к дому, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Отмечает, что земельный участок, предоставленный для строительства жилого дома в последующем был разделен на два самостоятельных участка, один из которых на основании постановления мэра г. Хабаровска от 22.08.1997 N 2403 предоставлен ОАО "Даль Телеком Интернэшнл" в краткосрочную аренду для окончания строительства здания офиса, при этом здание офиса ОАО "Даль Телеком Интернэшнл" по ул. Волочаевской, 133 вводилось в эксплуатацию как самостоятельный объект на основании акта приемки от 10.10.1997. Со ссылками на экспертное заключение приводит доводы о том, что общее имущество имеется частично, касающееся и имеющее отношение непосредственно к бывшим квартирам, то есть то, что входит в границу дома, включая входящие в границу дома коммуникации, при этом иного общего имущества, не касающегося и не имеющего отношения к помещениям в виде бывших квартир, включая стены, фундамент, подвал, крыши, чердак и инженерных коммуникаций, по мнению заявителя жалобы, экспертами не обнаружено и в заключении не указано. Полагает, что повторная экспертиза, в проведении которой апелляционный суд отказал, исключила бы двойное толкование, в том числе по вопросу наличия общего имущества.
Неклюдов И.М., в своей кассационной жалобе также выражает несогласие с выводами апелляционного суда, указывая при этом, что у суда отсутствовали основания для принятия во внимание соглашения от 28.03.2009, подписанного якобы Неклюдовым И.М., поскольку в спорный период имущество находилось в доверительном управлении, следовательно, такое соглашение могло быть подписано только доверительным управляющим. Отмечает, что эксперты негосударственного экспертного учреждения за дачу заведомо ложного заключения должны быть предупреждены арбитражным судом под подписку, а не руководителем экспертного учреждения. Указывает, что в заключении эксперта отсутствуют сведения о времени проведения экспертизы. Также приводит доводы о том, что строительство жилого дома и строительство административного здания ответчика осуществлялось как два самостоятельных объекта в разное время, разными инвесторами, по разным проектам и вводились здания в эксплуатацию в разное время (1995 год - жилой дом, 1997 год - пристройка) под разными литерами. Считает, что поскольку земельные участки под зданием пристройки и зданием многоквартирного дома имеют разные кадастровые номера и площади, а согласно справке БТИ от 18.03.20015 N 4 встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, в отношении которого заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания распространять режим общего имущества на нежилые помещения ответчика.
В этой связи податели кассационных жалоб просят обжалуемое по делу постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Отзывы на кассационные жалобы не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, привели свои правовые позиции, дав по ним соответствующие пояснения.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Монолит 133" оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по ул. Волочаевская, д. 133 в г. Хабаровске.
Протоколом общего собрания собственников жилья и нежилых помещений в доме по ул. Волочаевская, д. 133 от 25.03.2012 N 1 утверждена смета и размер взносов собственников на техническое содержание мест общего пользования жилого дома (общего имущества) на 2012 год в размере 26,64 рубля за квадратный метр ежемесячно.
Неклюдов И.М., владея на праве собственности нежилыми помещениями общей площадью 2533,2 кв. м, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности: от 23.12.2004 N N 27АА 177602, 27АА 177603, 27АА 177604, от 24.12.2008 N 27АВ 193790 (л.д. 37-40 т. 1), передал их в доверительное управление ООО "Дальрео" на основании договоров от 15.08.2005 N 6/2005 и от 29.12.2008 N 99/2008.
Согласно соглашению от 28.03.2009, подписанному товариществом с собственниками нежилых помещений, Неклюдову И.М. в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит 30,8%.
По расчетам ТСЖ "Монолит 133" задолженность ООО "Дальрео" по оплате оказанных услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту за период с января 2012 по декабрь 2012 года составила 809 813,40 руб. исходя из тарифа 26,64 руб., за взысканием которой товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома) в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество установлена и в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - Правила N 491).
Подпунктом "б" пункта 28 Правил N 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, переданные ООО "Дальрео" в доверительное управление, являются наружной пристройкой к многоквартирному жилому дому, имеющей самостоятельное хозяйственное назначение, и представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту.
Повторно рассматривая дело по правилам статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции для разрешения вопроса о том, является ли спорная пристройка к жилому дому по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, д. 133, самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием) или частью многоквартирного дома N 133 по ул. Волочаевской г. Хабаровска была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы".
Согласно исследованию экспертов (заключение от 16.10.2015 N 636/3) нежилые помещение и функциональные помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская 133, имеют общее имущество с многоквартирным домом, а именно: несущая стена жилого дома разделяющая жилой дом и пристройку и фундамент под ней; перекрытия между первым этажом и подвалом, между вторым и третьим этажами, межквартирные внутренние стены, разделяющие помещения жилого дома и помещения (бывшие квартиры первого и второго этажей), принадлежащие Неклюдову И.М.; тепловые сети, находящиеся в зоне ответственности ООО "Дальрео", проходят по подвалу жилого дома и частично используют тепловые сети жилого дома; сети холодного водоснабжения, принадлежащие ООО "Дальрео", частично используют сети холодного водоснабжения, принадлежащие ТСЖ "Монолит 133". Возможность самостоятельной эксплуатации и технического содержания помещений без использования общего имущества имеется. Возможность самостоятельной эксплуатации и технического содержания инженерных сетей водоснабжения и отопления без использования общего имущества собственников многоквартирного дома отсутствует.
Данное заключение экспертов не вызвало у суда апелляционной инстанции сомнений относительно его ясности и обоснованности, поэтому было принято судом и оценено в качестве доказательства.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом N 133 по ул. Волочаевской по состоянию на 01.02.2010 в состав единого комплекса недвижимого имущества входят жилой дом литер А общей площадью 7 213,2 кв. м и пристройка литер А1 общей площадью 2 230,6 кв. м.
В соответствии с экспликацией к плану строения в техническом паспорте подвал литер А по уровню соответствует 1 этажу литер А1, первый этаж литер А - 2 этажу литер А1, второй этаж литер А - 3 этажу литер А1.
При этом часть нежилых помещений ответчика, расположенных на втором этаже пристройки литер А1, являются встроенными в 1 этаж жилого дома.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Суд апелляционной инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что материалами дела, в том числе заключением строительно-технической экспертизы, подтверждается, что находящиеся у ответчика в доверительном управлении нежилые помещения являются конструктивной частью многоквартирного жилого дома, поскольку встроенно-пристроенная часть жилого многоквартирного дома технически взаимосвязана с общим имуществом (несущая стена, перекрытия, внутренние стены), инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного водоснабжения).
В этой связи, признав ответчика наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, апелляционный суд верно указал, что общество "Дальрео" должно оплатить расходы по содержанию и текущему ремонту занимаемого нежилого помещения.
Позиция ответчика, согласно которой принадлежащие Неклюдову И.М. на праве собственности нежилые помещения являются отдельным объектом капитального строительства, конструктивно не связанным с многоквартирным жилым домом N 133 по ул. Волочаевской, за исключением его части, представляющей из себя бывшие квартиры N N 4 и 5, а также встроенных в многоквартирный дом функциональных помещений 2-го этажа здания пристройки, в связи с чем требования истца являются обоснованными частично - пропорционально площади данных квартир (141, 7 кв. м) и функциональных помещений (143, 1 кв. м), является несостоятельной и правомерно не принята судом апелляционной инстанции.
Разделом 10 Общероссийского классификатора основных фондов ОК013-94 N 359 предусмотрено, что помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания. В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Довод жалобы Неклюдова И.М. о том, что земельные участки под зданием пристройки и зданием многоквартирного дома имеют разные кадастровые номера и площади, и согласно справке БТИ от 18.03.20015 N 4 встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку как следует из свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 37-40 т. 1) принадлежащие Неклюдову И.М. нежилые помещения имеют тот же адрес, что и многоквартирный жилой дом, находящийся в управлении ТСЖ "Монолит 133", следовательно, оснований считать спорные нежилые помещения самостоятельным объектом не имеется. Ответчиком не доказано, что спорные помещения являются полностью обособленными, изолированными и могут существовать отдельно без жилого дома.
Справка ООО "Дальневосточное бюро технической инвентаризации" от 18.03.2015 N 4, согласно которой встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, не опровергает выводы суда апелляционной инстанции, основанные на оценке технического паспорта на многоквартирный дом и заключения экспертов.
Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы Неклюдова И.М. о том, что представленное истцом соглашение об определении долей отличается от имеющегося у Неклюдова И.М. соглашения, поскольку о фальсификации в судах первой и апелляционной инстанции ни ответчик, ни третье лицо не заявляли. При этом, оценив содержание соглашения, приложенного к кассационной жалобе, и соглашения, имеющегося в материалах дела, суд кассационной инстанции не усматривает различия в его текстовом содержание. Отсутствие даты, при наличии указания на год его подписания (2009), не свидетельствует о том, что Неклюдов И.М., Суханов В.В. и ТСЖ "Монолит 133" не достигли соглашения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Доводы жалоб о том, что ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию нежилого помещения не опровергают законные и обоснованные выводы суда о том, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Выводы апелляционного суда основаны на правильном применении норм права, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Иные доводы заявителей кассационных жалоб сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного постановление подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу N А73-1337/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2015 N 0000317, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.КАМАЛИЕВА
Судьи
А.В.СОЛОДИЛОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 17.02.2016 N Ф03-6384/2015 ПО ДЕЛУ N А73-1337/2015
Требование: О взыскании задолженности за оказанные услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту имущества в многоквартирном доме.Разделы:
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обстоятельства: Доверительный управляющий в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения в жилом доме, которым управляло ТСЖ, не оплачивал расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома исходя из согласованного тарифа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. N Ф03-6384/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Г.А. Камалиевой
Судей: А.В. Солодилова, И.А. Тарасова
при участии:
от ТСЖ "Монолит 133": Шинкаренко С.А., председатель (протокол от 21.01.2016 N 1); Заузолков А.А., представитель по доверенности от 21.09.2015 б/н
от ООО "Дальрео": Гончар И.В., представитель по доверенности от 08.02.2016 б/н
от Неклюдова И.М.: Тропина Н.В., представитель по доверенности от 31.07.2014 N 27АА0759822; Белоножко А.П., представитель по доверенности от 18.03.2015 N 27АА0675444
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Дальрео", Неклюдова Игоря Михайловича
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015
по делу N А73-1337/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья О.Н. Лесникова, в суде апелляционной инстанции - судьи Е.В. Гричановская, В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев
по иску товарищества собственников жилья "Монолит 133"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальрео"
третье лицо: Неклюдов Игорь Михайлович
о взыскании 809 813, 40 руб.
Товарищество собственников жилья "Монолит 133" (далее - ТСЖ "Монолит 133", товарищество; ОГРН 1062721099022, адрес (место нахождения): 680030, г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 133) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дальрео" (далее - ООО "Дальрео", общество; ОГРН 1052700110737, адрес (место нахождения): 680501, Хабаровский край, с. Краснореченское, ул. Мостовая, 22) о взыскании 809 813, 40 руб. задолженности за оказанные услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту имущества в многоквартирном доме.
Исковые требования мотивированы тем, что истец управлял многоквартирным жилым домом N 133 по улице Волочаевской города Хабаровска и нес расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома. Общество, являясь доверительным управляющим в отношении встроенно-пристроенного нежилого помещения в этом доме, пользовалось услугами истца и должно оплатить их соразмерно занимаемой доле помещений.
Определением от 27.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Неклюдов Игорь Михайлович.
Решением от 21.04.2015 в иске отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 решение суда от 21.04.2015 отменено, иск удовлетворен. С ООО "Дальрео" в пользу ТСЖ "Монолит 133" взыскана задолженность в размере 809 813,40 рублей, расходы по уплате госпошлины по иску 19 196 руб., по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей, а также расходы по экспертизе в размере 66 000 рублей.
Законность вынесенного по делу постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ООО "Дальрео", Неклюдова И.М.
В обоснование своей правовой позиции общество "Дальрео" указало, что не является участником долевой собственности, поскольку нежилые помещения ответчика, в совокупности представляющие собой пристройку в виде трехэтажного административного здания к дому, являются самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Отмечает, что земельный участок, предоставленный для строительства жилого дома в последующем был разделен на два самостоятельных участка, один из которых на основании постановления мэра г. Хабаровска от 22.08.1997 N 2403 предоставлен ОАО "Даль Телеком Интернэшнл" в краткосрочную аренду для окончания строительства здания офиса, при этом здание офиса ОАО "Даль Телеком Интернэшнл" по ул. Волочаевской, 133 вводилось в эксплуатацию как самостоятельный объект на основании акта приемки от 10.10.1997. Со ссылками на экспертное заключение приводит доводы о том, что общее имущество имеется частично, касающееся и имеющее отношение непосредственно к бывшим квартирам, то есть то, что входит в границу дома, включая входящие в границу дома коммуникации, при этом иного общего имущества, не касающегося и не имеющего отношения к помещениям в виде бывших квартир, включая стены, фундамент, подвал, крыши, чердак и инженерных коммуникаций, по мнению заявителя жалобы, экспертами не обнаружено и в заключении не указано. Полагает, что повторная экспертиза, в проведении которой апелляционный суд отказал, исключила бы двойное толкование, в том числе по вопросу наличия общего имущества.
Неклюдов И.М., в своей кассационной жалобе также выражает несогласие с выводами апелляционного суда, указывая при этом, что у суда отсутствовали основания для принятия во внимание соглашения от 28.03.2009, подписанного якобы Неклюдовым И.М., поскольку в спорный период имущество находилось в доверительном управлении, следовательно, такое соглашение могло быть подписано только доверительным управляющим. Отмечает, что эксперты негосударственного экспертного учреждения за дачу заведомо ложного заключения должны быть предупреждены арбитражным судом под подписку, а не руководителем экспертного учреждения. Указывает, что в заключении эксперта отсутствуют сведения о времени проведения экспертизы. Также приводит доводы о том, что строительство жилого дома и строительство административного здания ответчика осуществлялось как два самостоятельных объекта в разное время, разными инвесторами, по разным проектам и вводились здания в эксплуатацию в разное время (1995 год - жилой дом, 1997 год - пристройка) под разными литерами. Считает, что поскольку земельные участки под зданием пристройки и зданием многоквартирного дома имеют разные кадастровые номера и площади, а согласно справке БТИ от 18.03.20015 N 4 встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, в отношении которого заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания распространять режим общего имущества на нежилые помещения ответчика.
В этой связи податели кассационных жалоб просят обжалуемое по делу постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Отзывы на кассационные жалобы не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, привели свои правовые позиции, дав по ним соответствующие пояснения.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Монолит 133" оказывает услуги по управлению многоквартирным домом по ул. Волочаевская, д. 133 в г. Хабаровске.
Протоколом общего собрания собственников жилья и нежилых помещений в доме по ул. Волочаевская, д. 133 от 25.03.2012 N 1 утверждена смета и размер взносов собственников на техническое содержание мест общего пользования жилого дома (общего имущества) на 2012 год в размере 26,64 рубля за квадратный метр ежемесячно.
Неклюдов И.М., владея на праве собственности нежилыми помещениями общей площадью 2533,2 кв. м, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности: от 23.12.2004 N N 27АА 177602, 27АА 177603, 27АА 177604, от 24.12.2008 N 27АВ 193790 (л.д. 37-40 т. 1), передал их в доверительное управление ООО "Дальрео" на основании договоров от 15.08.2005 N 6/2005 и от 29.12.2008 N 99/2008.
Согласно соглашению от 28.03.2009, подписанному товариществом с собственниками нежилых помещений, Неклюдову И.М. в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит 30,8%.
По расчетам ТСЖ "Монолит 133" задолженность ООО "Дальрео" по оплате оказанных услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту за период с января 2012 по декабрь 2012 года составила 809 813,40 руб. исходя из тарифа 26,64 руб., за взысканием которой товарищество обратилось в суд с настоящим иском.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома) в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество установлена и в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее - Правила N 491).
Подпунктом "б" пункта 28 Правил N 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, переданные ООО "Дальрео" в доверительное управление, являются наружной пристройкой к многоквартирному жилому дому, имеющей самостоятельное хозяйственное назначение, и представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту.
Повторно рассматривая дело по правилам статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции для разрешения вопроса о том, является ли спорная пристройка к жилому дому по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская, д. 133, самостоятельным, обособленным объектом капитального строительства (зданием) или частью многоквартирного дома N 133 по ул. Волочаевской г. Хабаровска была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы".
Согласно исследованию экспертов (заключение от 16.10.2015 N 636/3) нежилые помещение и функциональные помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Волочаевская 133, имеют общее имущество с многоквартирным домом, а именно: несущая стена жилого дома разделяющая жилой дом и пристройку и фундамент под ней; перекрытия между первым этажом и подвалом, между вторым и третьим этажами, межквартирные внутренние стены, разделяющие помещения жилого дома и помещения (бывшие квартиры первого и второго этажей), принадлежащие Неклюдову И.М.; тепловые сети, находящиеся в зоне ответственности ООО "Дальрео", проходят по подвалу жилого дома и частично используют тепловые сети жилого дома; сети холодного водоснабжения, принадлежащие ООО "Дальрео", частично используют сети холодного водоснабжения, принадлежащие ТСЖ "Монолит 133". Возможность самостоятельной эксплуатации и технического содержания помещений без использования общего имущества имеется. Возможность самостоятельной эксплуатации и технического содержания инженерных сетей водоснабжения и отопления без использования общего имущества собственников многоквартирного дома отсутствует.
Данное заключение экспертов не вызвало у суда апелляционной инстанции сомнений относительно его ясности и обоснованности, поэтому было принято судом и оценено в качестве доказательства.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом N 133 по ул. Волочаевской по состоянию на 01.02.2010 в состав единого комплекса недвижимого имущества входят жилой дом литер А общей площадью 7 213,2 кв. м и пристройка литер А1 общей площадью 2 230,6 кв. м.
В соответствии с экспликацией к плану строения в техническом паспорте подвал литер А по уровню соответствует 1 этажу литер А1, первый этаж литер А - 2 этажу литер А1, второй этаж литер А - 3 этажу литер А1.
При этом часть нежилых помещений ответчика, расположенных на втором этаже пристройки литер А1, являются встроенными в 1 этаж жилого дома.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Суд апелляционной инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что материалами дела, в том числе заключением строительно-технической экспертизы, подтверждается, что находящиеся у ответчика в доверительном управлении нежилые помещения являются конструктивной частью многоквартирного жилого дома, поскольку встроенно-пристроенная часть жилого многоквартирного дома технически взаимосвязана с общим имуществом (несущая стена, перекрытия, внутренние стены), инженерными коммуникациями (тепловые сети, сети холодного водоснабжения).
В этой связи, признав ответчика наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, апелляционный суд верно указал, что общество "Дальрео" должно оплатить расходы по содержанию и текущему ремонту занимаемого нежилого помещения.
Позиция ответчика, согласно которой принадлежащие Неклюдову И.М. на праве собственности нежилые помещения являются отдельным объектом капитального строительства, конструктивно не связанным с многоквартирным жилым домом N 133 по ул. Волочаевской, за исключением его части, представляющей из себя бывшие квартиры N N 4 и 5, а также встроенных в многоквартирный дом функциональных помещений 2-го этажа здания пристройки, в связи с чем требования истца являются обоснованными частично - пропорционально площади данных квартир (141, 7 кв. м) и функциональных помещений (143, 1 кв. м), является несостоятельной и правомерно не принята судом апелляционной инстанции.
Разделом 10 Общероссийского классификатора основных фондов ОК013-94 N 359 предусмотрено, что помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания. В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Довод жалобы Неклюдова И.М. о том, что земельные участки под зданием пристройки и зданием многоквартирного дома имеют разные кадастровые номера и площади, и согласно справке БТИ от 18.03.20015 N 4 встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку как следует из свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 37-40 т. 1) принадлежащие Неклюдову И.М. нежилые помещения имеют тот же адрес, что и многоквартирный жилой дом, находящийся в управлении ТСЖ "Монолит 133", следовательно, оснований считать спорные нежилые помещения самостоятельным объектом не имеется. Ответчиком не доказано, что спорные помещения являются полностью обособленными, изолированными и могут существовать отдельно без жилого дома.
Справка ООО "Дальневосточное бюро технической инвентаризации" от 18.03.2015 N 4, согласно которой встроенно-пристроенная нежилая часть (пристройка) является самостоятельным объектом, не опровергает выводы суда апелляционной инстанции, основанные на оценке технического паспорта на многоквартирный дом и заключения экспертов.
Также подлежит отклонению довод кассационной жалобы Неклюдова И.М. о том, что представленное истцом соглашение об определении долей отличается от имеющегося у Неклюдова И.М. соглашения, поскольку о фальсификации в судах первой и апелляционной инстанции ни ответчик, ни третье лицо не заявляли. При этом, оценив содержание соглашения, приложенного к кассационной жалобе, и соглашения, имеющегося в материалах дела, суд кассационной инстанции не усматривает различия в его текстовом содержание. Отсутствие даты, при наличии указания на год его подписания (2009), не свидетельствует о том, что Неклюдов И.М., Суханов В.В. и ТСЖ "Монолит 133" не достигли соглашения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Доводы жалоб о том, что ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию нежилого помещения не опровергают законные и обоснованные выводы суда о том, что ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Выводы апелляционного суда основаны на правильном применении норм права, соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Иные доводы заявителей кассационных жалоб сводятся по существу к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
С учетом изложенного постановление подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу N А73-1337/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2015 N 0000317, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Г.А.КАМАЛИЕВА
Судьи
А.В.СОЛОДИЛОВ
И.А.ТАРАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)