Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Комиссаровым Д.Г.,
при участии:
от истца: представителя Топорова Д.А. по доверенности от 14.02.2017,
- от Администрации города Ростова-на-Дону: представителя Янина В.В. по доверенности от 14.11.2016;
- от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представителя Селивановой К.В. по доверенности от 23.11.2016
- N 59-30-25531/11;
- от ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант": представителя Капраловой А.А. по доверенности от 23.08.2017 N 71/1760;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17.07.2017 по делу N А53-3676/2017
по иску товарищества собственников жилья "Актив"
к Администрации города Ростова-на-Дону
(ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743),
Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304),
открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (ИНН 6152001056, ОГРН 1026104370731)
при участии третьих лиц: публичного акционерного общества Банк ВТБ24, акционерного общества "Газпромбанк", публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр Инвест", Володина Алексея Владимировича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Донстрой", Октябрьского районного отдела судебных приставов,
о признании недействительным раздела, о признании права собственности,
принятое судьей Смольковой А.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Актив" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (далее - предприятие) о признании недействительным (незаконным) раздела земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома (снятие разделенного участка с кадастрового учета и постановка вновь образованных участков на кадастровый учет), восстановлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, о признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12.
Исковые требования мотивированы тем, что предприятие, осуществив раздел земельного участка, фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: публичное акционерное общество Банк ВТБ24, акционерное общество "Газпромбанк", публичное акционерное общество коммерческий банк "Центр Инвест", Володин Алексей Владимирович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Донстрой", Октябрьского районный отдел судебных приставов.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 в удовлетворении требований к администрации, департаменту отказано.
Признан недействительным раздел земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома. Восстановлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м. Признано право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12. С предприятия в пользу товарищества взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Решение мотивировано тем, что на земельном участке площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, право собственности на который было зарегистрировано за предприятием, был построен многоквартирный дом. Дом был введен в эксплуатацию 30.12.2010, на помещения в нем зарегистрированы права собственности участников долевого строительства. Раздел данного земельного участка был проведен без участия и согласия собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ "Актив". ОАО "НПП КП "Квант" фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Суд согласился с позицией истца о том, что произведенный раздел земельного участка и изменение границ участка многоквартирного дома нарушает (лишает) право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, лишает их возможности свободно пользоваться для своих нужд местами общего пользования земельного участка в прежних границах.
Каких-либо оснований для проведения раздела земельного участка материалы дела не содержат. Доказательств того, что площади части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49, занятой домом хватает для его надлежащей эксплуатации, материалы дела не содержат.
В отношении требований к администрации и департаменту судом отказано по причине того, что со стороны этих ответчиков отсутствует нарушение прав и законных интересов истца. Решение о разделе земельного участка ни администрацией, ни департаментом не принималось. Департамент не является собственником данного земельного участка, раздел данного участка с органами местного самоуправления не согласовывался.
С учетом обстоятельств дела суд пришел выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12. Данный способ защиты права обеспечивает защиту нарушенного права, поскольку из материалов дела следует, что земельный участок не изъят из владения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме и нарушает их права именно запись о праве собственности иного лица. При этом объектом права собственности с учетом оснований возникновения права является именно земельный участок площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, поскольку односторонние сделки предприятия, направленные на раздел земельного участка, то есть прекращение его существования как объекта права после передачи квартир в жилом доме участниками долевой собственности недействительны, как не соответствующие положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Открытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3676/2017 от 17.07.2017 отменить, в исковых требованиях ТСЖ "Актив" отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что деление участка основывалось на том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м обладает основным признаком, позволяющим отнести данный участок к территориям общего пользования, а именно тем, что он используется неограниченным кругом лиц в виде дороги (п. 1 ст. 26, п. 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала.
В связи с изложенным, право собственности ОАО "НПП КП "Квант" на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 было погашено, согласно сведений из ЕГРН, 16.05.2016, с целью дальнейшей постановки дороги общего пользования на баланс муниципального образования. Таким образом, с указанной даты предприятие не является собственником спорного земельного участка. Предприятие считает, что таким образом, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 должен являться муниципальной собственностью г. Ростова-на-Дону.
В отзыве на апелляционную жалобу товарищество просило апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3676/2017 от 17.07.2017 - без изменения.
Товарищество указало, что мотивы и цели раздела спорного земельного участка, на которые апеллянт указывает как на невыясненные судом обстоятельства, к обстоятельствам имеющим значение для дела не относятся, т.к. исковые требования и обжалуемое решение основывается на том обстоятельстве, что на момента спорного раздела (2013 г.) у апеллянта отсутствовали какие-либо полномочия по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком.
Что касается довода апеллянта о том, что в мае 2016 года права собственности ОАО "НПП КП "Кант" на спорные земельные участки были погашены и возникли права муниципальной собственности, то представленные в судебное заседание материалы регистрационного дела таких сведений не содержат. Кроме того, представленный ОАО "НПП КП "Квант" письменный отзыв на исковое заявление, также не содержал такой информации, но содержал фактическое признание исковых требований, о чем указано в обжалуемом решения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
На вопрос суда, были ли когда-либо в собственности у ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" помещения в спорном доме, представитель пояснила, что в собственности общества помещений не было и нет. Представитель также пояснила, что на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649 кв. м право собственности было зарегистрировано за ОАО "НПП КП "Квант". Рядом с дорогой находится полотно, предназначенное для резервного расширения дорожного полотна при строительстве дополнительных зданий. И дорога и полотно находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036. Деление участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 основывалось на том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м обладает основным признаком, позволяющим отнести данный участок к территориям общего пользования, а именно тем, что он используется неограниченным кругом лиц в виде дороги, которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца подтвердил, что дорога и полотно расширения находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036. Основанием исковых требований товарищества является то, что на момент спорного раздела у апеллянта отсутствовали какие-либо полномочия по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Актив" является жилищно-эксплуатирующей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12.
Строительство указанного дома, согласно договорам о долевом участии в строительстве, осуществлялось ООО "Донстрой" - застройщик (разрешение на строительство N RU61310000-6707-1 от 10.07.2008).
Земельный участок, на котором возводился вышеуказанный многоквартирный жилой дом, был сформирован 23.10.2007 с кадастровым N 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, с назначением "для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала", право собственности зарегистрировано за ОАО НПП КП "Квант".
Согласно проектной документации от 01.08.2008 земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года на основании договора аренды земельного участка N 12 от 06.06.2008, заключенного между ОАО НПП КП "Квант" и ООО "Донстрой".
30.12.2010 построенный на указанном земельном участке площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12, был введен в эксплуатацию согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6707 от 30.12.2010.
Зарегистрированы права собственности на помещения в многоквартирном доме участников долевого строительства. Как указывает ТСЖ "Актив", известная истцу одна из первых дат регистрации права собственности на квартиру в жилом доме кв. 16-27.04.2011.
Как указывает истец, в ноябре 2016 года ТСЖ "Актив" стало известно, что предоставленный для строительства жилого дома земельный участок площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 был разделен без ведома ТСЖ "Актив" и собственников многоквартирного дома на два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м для внутриквартальной территории и внутриквартальных проездов и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома.
Земельный участок с кадастровым N 61:44:0071901:49 был разделен на два указанных самостоятельных земельных участка в 2013 году на основании заявления ОАО "НПП КП "Квант".
Полагая, что раздел земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 под многоквартирным домом, проведенный без участия собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ "Актив" является незаконным, ТСЖ "Актив" обратилось в суд с иском к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" о признании недействительным (незаконным) раздела земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома (снятие разделенного участка с кадастрового учета и постановка вновь образованных участков на кадастровый учет), восстановлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12.
Судом также установлено следующее.
В 2013 году по заявлению ОАО НПП КП "Квант" было произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м с образованием двух самостоятельных участков: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м с разрешенным использованием "внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды" и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом".
Как указал представитель ОАО "НПП КП "Квант" в суде первой инстанции причины и цели раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м пояснить невозможно по причине того, что в октябре 2014 года произошла смена прежнего руководства ОАО "НПП КП "Квант", по решению которого было произведено межевание и регистрация права собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м разрешенное использование: внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды за ОАО "НПП КП "Квант".
Представитель ОАО "НПП КП "Квант" пояснил, что с момента раздела и до настоящего времени предприятие земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м не использует, но платит земельный налог.
Кроме того представитель ОАО "НПП КП "Квант" не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Согласно разделу II "Экспликация площади земельного участка" паспорта многоквартирного дома от 23.11.2010 площадь участка многоквартирного дома была определена как 1 649 кв. м.
В договорах о долевом участии в строительстве, которые заключали дольщики с застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома, также указано, что МКД возводится на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:49, общей площадью 1 649 кв. м.
В разрешении на строительство N RU61310000-6707-1 от 10.07.2008, на основании которого возводился МКД по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12, также имеется ссылка на спорный земельный участок.
Согласно Выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:44: 0071901:3036 по состоянию на 29.05.2017 зарегистрировано обременение в пользу ПАО КБ "Центр-инвест" на основании договора залога прав N 40110185-Зз от 03.05.2011.
Согласно справке ПАО КБ "Центр-инвест", выданной главным бухгалтером дополнительного офиса "Западный" от 04.07.2017, обязательства по состоянию на 04.07.2017 исполнены, следовательно, зарегистрированные обременения в пользу ПАО КБ "Центр-инвест не являются актуальными на настоящий момент, требующие внесение в кадастр недвижимости сведений о погашении записи.
В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент приватизации помещений).
Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Материалами дела подтверждается нахождение многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, с назначением "для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала" на момент ввода в эксплуатацию 30.12.2010 и регистрации права собственности на квартиру N 16 27.04.2011.
Руководствуясь указанными положениями закона и фактическими обстоятельствами дела суд первой инстанции пришел к выводу, что не позднее указанной даты земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) и, соответственно, предприятие не вправе было распорядиться им путем раздела.
Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В общую долевую собственность собственников помещений в МКД может поступить лишь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 к таковым не относится. Его разрешенным использованием являлось проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала, что неравнозначно проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома.
Предприятие указывает, что в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 входили земли, занятые территорией общего пользования - дорогой (п. 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала. То обстоятельство, что образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м имеет разрешенное использование "внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды", подтверждает данное заявление. Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено. Более того, в судебном заседании представитель товарищества подтвердил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 находятся дорога и полотно ее расширения.
Таким образом, до раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 земельный участок под спорным МКД вообще не был сформирован и вышеуказанные положения закона, регламентирующие возникновение права собственности на земельный участок у собственников помещений в МКД, к спорной ситуации не могут быть применены.
В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Однако апелляционный суд учитывает, что в данном случае это разъяснение не применимо буквально, поскольку собственником земельного участка кадастровым номером 61:44:0071901:49 уже являлось предприятие.
Вместе с тем, как далее указано в пункте 67 Постановления N 10/22, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В соответствии с частями 3 - 5 статьи 16 Вводного закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, частноправовая принадлежность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 не исключала и иной порядок формирования земельного участка под спорным многоквартирным домом.
Согласно частям 1 - 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Однако в настоящем деле действие указанной общей нормы исключается применением положений частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона.
При разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 распоряжения предприятием землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, не произошло. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м и целевым назначением для эксплуатации многоквартирного дома у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на указанный участок.
Таким образом, раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 для эксплуатации многоквартирного дома соответствовал действующему законодательству с точки зрения заявленного в иске основания - права предприятия произвести раздел, которое истец считал отсутствующим. Иных оснований признания раздела незаконным в иске не заявлено.
Соответственно, оснований для восстановления кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 не имеется, равно как и не имеется оснований для признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49, который никогда не был специально сформирован для возведения и эксплуатации спорного жилого дома. К тому же, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с частью 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что все заявленные товариществом требования не подлежат удовлетворению, а судебное решение в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене как вынесенное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.
В случае несогласия с установленными при разделе границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м и целевым назначением для эксплуатации многоквартирного дома товарищество не лишено права обратиться с иском об установлении границ.
В части отказа в удовлетворении требований к администрации и департаменту апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения как на основании приведенных в данном постановлении мотивов, так и на основании мотивов, изложенных в решении суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 по делу N А53-3676/2017 в части удовлетворения исковых требований и взыскания судебных расходов отменить. В указанной части принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований к открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Актив" (ИНН 6168034804, ОГРН 1106194006500) в пользу открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (ИНН 6152001056, ОГРН 1026104370731) 3 000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2017 N 15АП-898/2017 ПО ДЕЛУ N А53-3676/2017
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2017 г. N 15АП-898/2017
Дело N А53-3676/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Комиссаровым Д.Г.,
при участии:
от истца: представителя Топорова Д.А. по доверенности от 14.02.2017,
- от Администрации города Ростова-на-Дону: представителя Янина В.В. по доверенности от 14.11.2016;
- от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представителя Селивановой К.В. по доверенности от 23.11.2016
- N 59-30-25531/11;
- от ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант": представителя Капраловой А.А. по доверенности от 23.08.2017 N 71/1760;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17.07.2017 по делу N А53-3676/2017
по иску товарищества собственников жилья "Актив"
к Администрации города Ростова-на-Дону
(ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743),
Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
(ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304),
открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (ИНН 6152001056, ОГРН 1026104370731)
при участии третьих лиц: публичного акционерного общества Банк ВТБ24, акционерного общества "Газпромбанк", публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр Инвест", Володина Алексея Владимировича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Донстрой", Октябрьского районного отдела судебных приставов,
о признании недействительным раздела, о признании права собственности,
принятое судьей Смольковой А.В.,
установил:
товарищество собственников жилья "Актив" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент), открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (далее - предприятие) о признании недействительным (незаконным) раздела земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома (снятие разделенного участка с кадастрового учета и постановка вновь образованных участков на кадастровый учет), восстановлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, о признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12.
Исковые требования мотивированы тем, что предприятие, осуществив раздел земельного участка, фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного дома.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: публичное акционерное общество Банк ВТБ24, акционерное общество "Газпромбанк", публичное акционерное общество коммерческий банк "Центр Инвест", Володин Алексей Владимирович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Донстрой", Октябрьского районный отдел судебных приставов.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 в удовлетворении требований к администрации, департаменту отказано.
Признан недействительным раздел земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома. Восстановлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м. Признано право общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12. С предприятия в пользу товарищества взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Решение мотивировано тем, что на земельном участке площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, право собственности на который было зарегистрировано за предприятием, был построен многоквартирный дом. Дом был введен в эксплуатацию 30.12.2010, на помещения в нем зарегистрированы права собственности участников долевого строительства. Раздел данного земельного участка был проведен без участия и согласия собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ "Актив". ОАО "НПП КП "Квант" фактически распорядилось общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Суд согласился с позицией истца о том, что произведенный раздел земельного участка и изменение границ участка многоквартирного дома нарушает (лишает) право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, лишает их возможности свободно пользоваться для своих нужд местами общего пользования земельного участка в прежних границах.
Каких-либо оснований для проведения раздела земельного участка материалы дела не содержат. Доказательств того, что площади части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49, занятой домом хватает для его надлежащей эксплуатации, материалы дела не содержат.
В отношении требований к администрации и департаменту судом отказано по причине того, что со стороны этих ответчиков отсутствует нарушение прав и законных интересов истца. Решение о разделе земельного участка ни администрацией, ни департаментом не принималось. Департамент не является собственником данного земельного участка, раздел данного участка с органами местного самоуправления не согласовывался.
С учетом обстоятельств дела суд пришел выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12. Данный способ защиты права обеспечивает защиту нарушенного права, поскольку из материалов дела следует, что земельный участок не изъят из владения собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме и нарушает их права именно запись о праве собственности иного лица. При этом объектом права собственности с учетом оснований возникновения права является именно земельный участок площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:49, поскольку односторонние сделки предприятия, направленные на раздел земельного участка, то есть прекращение его существования как объекта права после передачи квартир в жилом доме участниками долевой собственности недействительны, как не соответствующие положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Открытое акционерное общество "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3676/2017 от 17.07.2017 отменить, в исковых требованиях ТСЖ "Актив" отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что деление участка основывалось на том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м обладает основным признаком, позволяющим отнести данный участок к территориям общего пользования, а именно тем, что он используется неограниченным кругом лиц в виде дороги (п. 1 ст. 26, п. 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала.
В связи с изложенным, право собственности ОАО "НПП КП "Квант" на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 было погашено, согласно сведений из ЕГРН, 16.05.2016, с целью дальнейшей постановки дороги общего пользования на баланс муниципального образования. Таким образом, с указанной даты предприятие не является собственником спорного земельного участка. Предприятие считает, что таким образом, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 должен являться муниципальной собственностью г. Ростова-на-Дону.
В отзыве на апелляционную жалобу товарищество просило апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3676/2017 от 17.07.2017 - без изменения.
Товарищество указало, что мотивы и цели раздела спорного земельного участка, на которые апеллянт указывает как на невыясненные судом обстоятельства, к обстоятельствам имеющим значение для дела не относятся, т.к. исковые требования и обжалуемое решение основывается на том обстоятельстве, что на момента спорного раздела (2013 г.) у апеллянта отсутствовали какие-либо полномочия по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком.
Что касается довода апеллянта о том, что в мае 2016 года права собственности ОАО "НПП КП "Кант" на спорные земельные участки были погашены и возникли права муниципальной собственности, то представленные в судебное заседание материалы регистрационного дела таких сведений не содержат. Кроме того, представленный ОАО "НПП КП "Квант" письменный отзыв на исковое заявление, также не содержал такой информации, но содержал фактическое признание исковых требований, о чем указано в обжалуемом решения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
На вопрос суда, были ли когда-либо в собственности у ОАО "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" помещения в спорном доме, представитель пояснила, что в собственности общества помещений не было и нет. Представитель также пояснила, что на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649 кв. м право собственности было зарегистрировано за ОАО "НПП КП "Квант". Рядом с дорогой находится полотно, предназначенное для резервного расширения дорожного полотна при строительстве дополнительных зданий. И дорога и полотно находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036. Деление участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 основывалось на том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м обладает основным признаком, позволяющим отнести данный участок к территориям общего пользования, а именно тем, что он используется неограниченным кругом лиц в виде дороги, которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца подтвердил, что дорога и полотно расширения находятся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036. Основанием исковых требований товарищества является то, что на момент спорного раздела у апеллянта отсутствовали какие-либо полномочия по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Актив" является жилищно-эксплуатирующей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12.
Строительство указанного дома, согласно договорам о долевом участии в строительстве, осуществлялось ООО "Донстрой" - застройщик (разрешение на строительство N RU61310000-6707-1 от 10.07.2008).
Земельный участок, на котором возводился вышеуказанный многоквартирный жилой дом, был сформирован 23.10.2007 с кадастровым N 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, с назначением "для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала", право собственности зарегистрировано за ОАО НПП КП "Квант".
Согласно проектной документации от 01.08.2008 земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года на основании договора аренды земельного участка N 12 от 06.06.2008, заключенного между ОАО НПП КП "Квант" и ООО "Донстрой".
30.12.2010 построенный на указанном земельном участке площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 многоквартирный дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12, был введен в эксплуатацию согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU61310000-6707 от 30.12.2010.
Зарегистрированы права собственности на помещения в многоквартирном доме участников долевого строительства. Как указывает ТСЖ "Актив", известная истцу одна из первых дат регистрации права собственности на квартиру в жилом доме кв. 16-27.04.2011.
Как указывает истец, в ноябре 2016 года ТСЖ "Актив" стало известно, что предоставленный для строительства жилого дома земельный участок площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 был разделен без ведома ТСЖ "Актив" и собственников многоквартирного дома на два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м для внутриквартальной территории и внутриквартальных проездов и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома.
Земельный участок с кадастровым N 61:44:0071901:49 был разделен на два указанных самостоятельных земельных участка в 2013 году на основании заявления ОАО "НПП КП "Квант".
Полагая, что раздел земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым N 61:44:0071901:49 под многоквартирным домом, проведенный без участия собственников помещений многоквартирного дома и ТСЖ "Актив" является незаконным, ТСЖ "Актив" обратилось в суд с иском к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" о признании недействительным (незаконным) раздела земельного участка площадью 1 649 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м для эксплуатации многоквартирного дома (снятие разделенного участка с кадастрового учета и постановка вновь образованных участков на кадастровый учет), восстановлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, признании права общей долевой собственности на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1649 кв. м, за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 4/12.
Судом также установлено следующее.
В 2013 году по заявлению ОАО НПП КП "Квант" было произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м с образованием двух самостоятельных участков: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м с разрешенным использованием "внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды" и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м с разрешенным использованием "многоквартирный жилой дом".
Как указал представитель ОАО "НПП КП "Квант" в суде первой инстанции причины и цели раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м пояснить невозможно по причине того, что в октябре 2014 года произошла смена прежнего руководства ОАО "НПП КП "Квант", по решению которого было произведено межевание и регистрация права собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м разрешенное использование: внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды за ОАО "НПП КП "Квант".
Представитель ОАО "НПП КП "Квант" пояснил, что с момента раздела и до настоящего времени предприятие земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м не использует, но платит земельный налог.
Кроме того представитель ОАО "НПП КП "Квант" не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Согласно разделу II "Экспликация площади земельного участка" паспорта многоквартирного дома от 23.11.2010 площадь участка многоквартирного дома была определена как 1 649 кв. м.
В договорах о долевом участии в строительстве, которые заключали дольщики с застройщиком вышеуказанного многоквартирного дома, также указано, что МКД возводится на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:49, общей площадью 1 649 кв. м.
В разрешении на строительство N RU61310000-6707-1 от 10.07.2008, на основании которого возводился МКД по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12, также имеется ссылка на спорный земельный участок.
Согласно Выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 61:44: 0071901:3036 по состоянию на 29.05.2017 зарегистрировано обременение в пользу ПАО КБ "Центр-инвест" на основании договора залога прав N 40110185-Зз от 03.05.2011.
Согласно справке ПАО КБ "Центр-инвест", выданной главным бухгалтером дополнительного офиса "Западный" от 04.07.2017, обязательства по состоянию на 04.07.2017 исполнены, следовательно, зарегистрированные обременения в пользу ПАО КБ "Центр-инвест не являются актуальными на настоящий момент, требующие внесение в кадастр недвижимости сведений о погашении записи.
В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент приватизации помещений).
Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Материалами дела подтверждается нахождение многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова 4/12 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:49 площадью 1 649 кв. м, с назначением "для проектирования, строительства и последующей эксплуатации жилого квартала" на момент ввода в эксплуатацию 30.12.2010 и регистрации права собственности на квартиру N 16 27.04.2011.
Руководствуясь указанными положениями закона и фактическими обстоятельствами дела суд первой инстанции пришел к выводу, что не позднее указанной даты земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) и, соответственно, предприятие не вправе было распорядиться им путем раздела.
Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующее.
В общую долевую собственность собственников помещений в МКД может поступить лишь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49 к таковым не относится. Его разрешенным использованием являлось проектирование, строительство и последующая эксплуатация жилого квартала, что неравнозначно проектированию, строительству и последующей эксплуатации конкретного жилого дома.
Предприятие указывает, что в состав земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 входили земли, занятые территорией общего пользования - дорогой (п. 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая является единственным внутриквартальным проездом к ряду других земельных участков, а также жилым домам в границах данного жилого квартала. То обстоятельство, что образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 площадью 363 кв. м имеет разрешенное использование "внутриквартальная территория, внутриквартальные проезды", подтверждает данное заявление. Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено. Более того, в судебном заседании представитель товарищества подтвердил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 находятся дорога и полотно ее расширения.
Таким образом, до раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 земельный участок под спорным МКД вообще не был сформирован и вышеуказанные положения закона, регламентирующие возникновение права собственности на земельный участок у собственников помещений в МКД, к спорной ситуации не могут быть применены.
В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Однако апелляционный суд учитывает, что в данном случае это разъяснение не применимо буквально, поскольку собственником земельного участка кадастровым номером 61:44:0071901:49 уже являлось предприятие.
Вместе с тем, как далее указано в пункте 67 Постановления N 10/22, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
В соответствии с частями 3 - 5 статьи 16 Вводного закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, частноправовая принадлежность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 не исключала и иной порядок формирования земельного участка под спорным многоквартирным домом.
Согласно частям 1 - 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Однако в настоящем деле действие указанной общей нормы исключается применением положений частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона.
При разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 распоряжения предприятием землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, не произошло. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м и целевым назначением для эксплуатации многоквартирного дома у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на указанный участок.
Таким образом, раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 на два земельных участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3036 и с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 для эксплуатации многоквартирного дома соответствовал действующему законодательству с точки зрения заявленного в иске основания - права предприятия произвести раздел, которое истец считал отсутствующим. Иных оснований признания раздела незаконным в иске не заявлено.
Соответственно, оснований для восстановления кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:49 не имеется, равно как и не имеется оснований для признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома на ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071901:49, который никогда не был специально сформирован для возведения и эксплуатации спорного жилого дома. К тому же, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с частью 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что все заявленные товариществом требования не подлежат удовлетворению, а судебное решение в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене как вынесенное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.
В случае несогласия с установленными при разделе границами земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071901:3035 площадью 1 286 кв. м и целевым назначением для эксплуатации многоквартирного дома товарищество не лишено права обратиться с иском об установлении границ.
В части отказа в удовлетворении требований к администрации и департаменту апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения как на основании приведенных в данном постановлении мотивов, так и на основании мотивов, изложенных в решении суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.07.2017 по делу N А53-3676/2017 в части удовлетворения исковых требований и взыскания судебных расходов отменить. В указанной части принять новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований к открытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Актив" (ИНН 6168034804, ОГРН 1106194006500) в пользу открытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие космического приборостроения "Квант" (ИНН 6152001056, ОГРН 1026104370731) 3 000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)