Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 20 июля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахманова при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-4740/2016 по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПСК "ПАНОРАМА" (ИНН 6672147380, ОГРН 1036604380537), ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" (ИНН 6679057181, ОГРН 1146679026229)
к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386)
третьи лица: МУГИСО, Администрация г. Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., ООО "Виктория Эстейт", Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., ЖСК "Троицкий", ООО "ПСК "Доминанта", А.П. Крицкий
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: Е.В. Желтова - представитель ООО ПСК "ПАНОРАМА" по доверенности от 21.03.2016 г., предъявлен паспорт; Д.В. Чугунов - представитель ООО ПСК "ПАНОРАМА" по доверенности от 21.03.2016 г. предъявлен паспорт; И.А. Кузнецова - представитель ООО "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" по доверенности от 11.07.2016 г., предъявлен паспорт;
- от заинтересованного лица: И.И. Бездомов - представитель по доверенности от 16.12.2015 г., предъявлен паспорт;
- от третьих лиц: С.В. Андросов, предъявлен паспорт; А.А. Соколова - представитель С.В. Андросова по доверенности 66 АА 3585636 от 10.06.2016 г., предъявлен паспорт; Черкасов А.С. - представитель Борисова Е.В. по доверенности 66 АА 3771295 от 14.07.2016 г., предъявлен паспорт, Г.А. Задорина, предъявлен паспорт; С.Н. Лукьянов, предъявлен паспорт; Волков И.П., предъявлен паспорт; М.Д. Сухарев - представитель О.Р. Пановой по доверенности от 09.06.2016 г. N 66 АА 3750288, предъявлен паспорт; В.Н. Чечулин, предъявлен паспорт; Н.В. Павлова - представитель А.П. Крицкого, ООО "ПСК "Доминанта" по доверенности 66 АА 3336415, предъявлен паспорт А.Ф. Захарова - представитель ООО "Виктория Эстейт" по доверенности от 14.07.2016 г., предъявлен паспорт.
- Остальные лица, участвующие в деле, не явились, извещены;
- Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Заявители обратились в арбитражный суд с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ, третье лицо: МУГИСО, о признании незаконным решения УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, выраженное в письме от 27.11.2015 г. N 66/001/605/2015-1905; об обязании УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г. на земельный участок общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002.
Заинтересованное лицо представило отзыв. В обоснование своих доводов заинтересованное лицо представило копию регистрационного дела, которая приобщена к материалам дела.
В судебное заседание 05.05.2016 г. заявитель - ООО ПСК "ПАНОРАМА", представил возражения на отзыв.
Заинтересованное лицо представило дополнение к отзыву, выписку из ЕГРП от 26.04.2016 г. N 66/001/016/2016-252, которые приобщена к материалам дела.
В судебное заседание 13.05.2016 г. заинтересованное лицо представило выписки из ЕГРП NN 66/001/016/2016-262, 66/001/016/2016-263, 66/001/016/2016-264, 66/001/016/2016-265 от 10.05.2016 г., содержащие сведения о правообладателях квартир (приобщены к материалам дела).
Определением от 13.05.2016 г. суд привлек последних к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Задорину Г.А., Лукьянова С.Н. и Андросова С.В., Карюхина В.В., Алексееву Н.В., Алексеева Д.Ф., Спирина А.В., Филипенкова В.П., Филипенкову Т.А., Топоркову Е.В., Тополкову О.М., Рыбина Ю.Н., Кашину А.А., Ударцеву Д.С., Ударцеву О.Н., Пушкареву И.М., Пушкарева В.Ю., Пушкареву Н.С., Пушкарева М.В., Пушкарева П.В., Масленникову Р.К., ООО "Виктория Эстейт", Гильфанову Т.Л., Глушкову Т.В., Васькова И.Л., Нужину Д.Е., Нужина Е.В., Нужину Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панову О.Р., Ахметову А.Р., Чечулина В.Н., Славину Е.С., Захарову И.А., Шварц Е.Б., Кривопишина Д.В., Макулову В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирина А.В., Черемных Е.Н., Алексееву О.В., Краюхину В.В., Пушкареву Н.Н., Славина В.В., Бессонову Н.В., Панько Д.А., Борисова Е.В., Пронякина В.А., Ионова А.В., Кузнецову Ю.В. на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебное заседание 14.06.2016 г. ООО ПСК "ПАНОРАМА представило квитанцию от 06.06.2016 г. и список внутренних отправлений об отправке копии заявления третьим лица (приобщены к делу).
По ходатайству ЖСК "Троицкий" последнее привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса).
При этом вновь привлеченное третье лицо представило устав ЖСК "Троицкий", журнал регистрации участников ЖСК "Троицкий", протоколов внеочередного собрания от 12.08.2015 г., от 12.11.2015 г., которые приобщены к делу.
Поскольку из представленных ЖСК "Троицкий" документов следует, что участником ЖСК "Троицкий" являются А.П. Крицкий, ООО "ПСК "Доминанта", суд также привлек указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса.
Присутствовавшие в судебном заседании третьи лица указали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, сослались на прекращение договора аренды в связи с регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах.
При этом О.Р. Панова представила копии справок ЖСК "Троицкий" от 27.07.2014 г., от 30.08.2013 г., постановления Администрации города Екатеринбурга от 18.12.2015 г., свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Снегирей, д. 10, кадастрового паспорта на здание по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Снегирей, д. 12, которые приобщены к материалам дела.
Н.В. Бессонов представил кадастровый паспорт здания с кадастровым номером 66:41:0525002:68, постановление Администрации города Екатеринбурга о присвоении адреса объекту от 29.05.2015 г. N 1358, справку от 17.12.2015 г. (приобщены).
С.В. Андросов представил фото жилого дома по ул. Круговая, д. 95 и судебную практику (приобщены к делу).
И.М. Пушкарева представила копии свидетельств о государственной регистрации права N 66 АЗ 123424 от 26.05.2015 г., N 66 АЗ 128743, N 66 АЗ 128745, N 66 АЗ 128744 и N 66 АЗ 128742 от 03.06.2015 г., кадастрового паспорта помещения с кадастровым номером 66:41:0525002:59, свидетельств о рождении Пушкарева П.В. и Пушкарева М.В., паспортов. Указанные документы приобщены к делу.
В.Н. Чечулин представил копии свидетельств о государственной регистрации права от 25.02.2015 г. N 66АЖ 877280 и N 66 АЖ 877281 (приобщены к делу).
А.В. Спирин представил копии свидетельств о государственной регистрации права от 20.01.2015 г. N 66АЖ 872172 и кадастрового паспорта помещения с кадастровым номером 66:41:0525002:49 (приобщены к делу).
Ионов А.В. представил договор паевого участия N 15 от 18.05.2012 г. с приложениями, справку от 17.12.2015 г. кадастровый паспорт здания с кадастровым номером 66:41:0525002:70 (приобщены к делу).
От Рыбина Ю.Н. поступили кадастровый паспорт на жилое помещение с кадастровым номером 66:41:0525002:47 и справка об оплате от 02.04.2014 г., которые также приобщены к материалам дела.
В настоящем судебном заседании заявители настаивают на удовлетворении заявленных требований, полагают, что права и обязанности третьих лиц не затрагиваются и не нарушены.
ООО ПСК "ПАНОРАМА" также представило дополнение к заявлению, судебную практику, которые приобщены к материалам дела.
Заинтересованное лицо поддерживает доводы отзыва.
ООО "Виктория Эстейт", Панова О.Р. поддерживают требования заявителей, просят удовлетворить заявленные требования, ссылаются на то, что права и обязанности третьих лиц не затрагиваются и не нарушены. При этом названные лица указали на то, что в настоящее время производится межевание земельного участка с целью передачи собственникам объектов недвижимого имущества земельных участков.
Остальные третьи лица возражают против удовлетворения заявленных требований, С.В. Андросов представил отзыв с приложением судебной практики.
Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, отзывы не представили.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
установил:
13.02.2007 г. между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "ПСК "Панорама" был заключен договор аренды земельного участка N 5-1404, согласно которому Администрация города Екатеринбурга предоставляет, а ООО "ПСК "Панорама" принимает во временное владение и пользование сроком на 5 лет, за плату, земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Адмирала Ушакова (по кадастровому плану: участок находится примерно в 285 метрах по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Ушакова, 22) в пределах границ, указанных в Плане земельного участка, прилагаемому к Договору аренды, общей площадью 53 860 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер Земельного участка - 66:41:0525002:0002.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2014 г. по делу А60-15240/2014 ООО "ПСК "Панорама" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
20.05.2015 г. между ООО "ПСК "Панорама" в лице конкурсного управляющего и ООО "Атомэнергосервис" был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, согласно которому ООО "ПСК "Панорама" продает, а ООО "Атомэнергосервис" покупает в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве), положением о порядке и сроках реализации имущества, а также протоколом о проведении торгов от 19.05.2015 г. право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 общей площадью 53860 кв. м
22.05.2015 г. между ООО "ПСК "Панорама" и ООО "Атомэнергосервис" был подписан передаточный акт к договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г.
09.06.2015 г. ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
23.06.2015 г. заинтересованное лицо уведомило ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 22.07.2015 г. 21.07.2015 г. заинтересованное лицо уведомило ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 18.10.2015 г. 27.11.2015 г. заинтересованное лицо отказало ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Полагая, что отказ УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ является незаконным, заявители обратились с настоящим заявлением в суд.
Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований.
В силу с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В данном случае на регистрацию перехода права аренды были предоставлены документы, перечисленные в расписке от 09.06.2015 г. в получении документов на государственную регистрацию соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору, имеющиеся в копии регистрационного дела по рассматриваемому договору купли-продажи права аренды земельного участка.
По результатам правовой экспертизы УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в регистрации перехода права аренды в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора купли-продажи права аренды и в связи с выявлением нахождения на земельном участке многоквартирных домов, собственникам помещений в который принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок, на котором такой дом расположен (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2.1.5 договора аренды N 5-1404 земельный участок предоставляется арендатору для строительства и эксплуатации комплекса малоэтажных жилых домов.
Согласно п. 2.4 Договора аренды арендатор обязуется использовать Земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно:
1) Получить в Администрации города Екатеринбурга разрешение на строительство пусковыми комплексами:
- Первый пусковой комплекс - 24 2 - 3-этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт;
- Второй пусковой комплекс - 22 2 - 3-этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, контрольно-пропускной пункт, здание товарищества собственников жилья;
- Третий пусковой комплекс - здание спортивно-оздоровительного комплекса.
2) Получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию после завершения строительства.
Участниками дела подтверждено, что строительство первого пускового комплекса завершено, строительство второго и третьего пусковых комплексов не завершено.
При этом в материалы дела представлены выписки из ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома, квартиры, справки о выплатах членами ЖСК паевых взносов, свидетельствующие о принадлежности домов, квартир, расположенных на спорном земельном участке, соответствующим лицам.
Названные лица, за исключением ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р., считают, что с регистрацией за ними права собственности на жилые дома, квартиры договор аренды N 5-1404 прекратился и права по нему не могли быть переданы.
Кроме того, названные лица вслед за заинтересованным лицом ссылаются на принадлежность земельного участка, расположенного под многоквартирными домами, собственникам помещений в таких многоквартирных домах в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
В п. 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
С учетом указанных обстоятельств ссылка заявителей на то, что права и законные интересы собственников квартир, собственников индивидуальных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0525002:0002, при регистрации перехода права аренды названного земельного участка к ООО "Атомэнергосервис", не нарушаются, поскольку с переходом прав к иному арендатору не изменяется объем принадлежащих третьим лицам прав в отношении земельного участка, который необходим для эксплуатации принадлежащих третьим лицам объектов недвижимости, судом не принимается во внимание, поскольку в данном случае возникает вопрос именно об объеме права аренды, который с учетом регистрации права собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, мог перейти от ООО "ПСК "Панорама" к ООО "Атомэнергосервис".
Из материалов дела следует, что фактически заявители претендует на часть земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ряду третьих лиц, и на которую у таких собственников имеются правопритязания.
При этом представителями ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р. в судебном заседании заявлялось о проведении в настоящее время конкурсным управляющим ООО "ПСК "Панорама" работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 с целью передачи собственниками объектов недвижимости земельных участков, на которых такие объекты недвижимости расположены.
Указанное также свидетельствует о неопределенности объема прав аренды, который мог перейти от ООО "ПСК "Панорама" к ООО "Атомэнергосервис".
Таким образом, из материалов дела, а также пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что между собственниками квартир, индивидуальных жилых домов и заявителями имеется гражданско-правовой спор относительно характера домов, в которых расположены квартиры, относительно границ и площади земельных участков, на которые у собственников квартир, индивидуальных жилых домов имеются правопритязания, а также спор относительно прекращения договора аренды, переход права по которому просят зарегистрировать заявители. Данные споры не могут быть рассмотрены в рамках административного производства (п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
В связи с тем, что в удовлетворении заявленных требований отказано, расходы по госпошлине относятся на заявителей (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 20.07.2016 ПО ДЕЛУ N А60-4740/2016
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 июля 2016 г. по делу N А60-4740/2016
Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 20 июля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахманова при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-4740/2016 по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПСК "ПАНОРАМА" (ИНН 6672147380, ОГРН 1036604380537), ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" (ИНН 6679057181, ОГРН 1146679026229)
к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386)
третьи лица: МУГИСО, Администрация г. Екатеринбурга, Задорина Г.А., Лукьянов С.Н., Андросов, С.В. Карюхин В.В., Алексеева Н.В., Алексеев Д.Ф., Спирин А.В., Филипенков В.П., Филипенкова Т.А., Топоркова Е.В., Тополкова О.М., Рыбин Ю.Н., Кашина А.А., Ударцева Д.С., Ударцева О.Н., Пушкарева И.М., Пушкарев В.Ю., Пушкарева Н.С., Пушкарев М.В., Пушкарев П.В., Масленникова Р.К., ООО "Виктория Эстейт", Гильфанова Т.Л., Глушкова Т.В., Васьков И.Л., Нужина Д.Е., Нужин Е.В., Нужина Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панова О.Р., Ахметова А.Р., Чечулин В.Н., Славина Е.С., Захарова И.А., Шварц Е.Б., Кривопишин Д.В., Макулова В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирин А.В., Черемных Е.Н., Алексеева О.В., Краюхин В.В., Пушкарева Н.Н., Славин В.В., Бессонова Н.В., Панько Д.А., Борисов Е.В., Пронякин В.А., Ионов А.В., Кузнецова Ю.В., ЖСК "Троицкий", ООО "ПСК "Доминанта", А.П. Крицкий
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: Е.В. Желтова - представитель ООО ПСК "ПАНОРАМА" по доверенности от 21.03.2016 г., предъявлен паспорт; Д.В. Чугунов - представитель ООО ПСК "ПАНОРАМА" по доверенности от 21.03.2016 г. предъявлен паспорт; И.А. Кузнецова - представитель ООО "АТОМЭНЕРГОСЕРВИС" по доверенности от 11.07.2016 г., предъявлен паспорт;
- от заинтересованного лица: И.И. Бездомов - представитель по доверенности от 16.12.2015 г., предъявлен паспорт;
- от третьих лиц: С.В. Андросов, предъявлен паспорт; А.А. Соколова - представитель С.В. Андросова по доверенности 66 АА 3585636 от 10.06.2016 г., предъявлен паспорт; Черкасов А.С. - представитель Борисова Е.В. по доверенности 66 АА 3771295 от 14.07.2016 г., предъявлен паспорт, Г.А. Задорина, предъявлен паспорт; С.Н. Лукьянов, предъявлен паспорт; Волков И.П., предъявлен паспорт; М.Д. Сухарев - представитель О.Р. Пановой по доверенности от 09.06.2016 г. N 66 АА 3750288, предъявлен паспорт; В.Н. Чечулин, предъявлен паспорт; Н.В. Павлова - представитель А.П. Крицкого, ООО "ПСК "Доминанта" по доверенности 66 АА 3336415, предъявлен паспорт А.Ф. Захарова - представитель ООО "Виктория Эстейт" по доверенности от 14.07.2016 г., предъявлен паспорт.
- Остальные лица, участвующие в деле, не явились, извещены;
- Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Заявители обратились в арбитражный суд с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ, третье лицо: МУГИСО, о признании незаконным решения УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ об отказе в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, выраженное в письме от 27.11.2015 г. N 66/001/605/2015-1905; об обязании УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ произвести государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г. на земельный участок общей площадью 53860 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0525002:0002.
Заинтересованное лицо представило отзыв. В обоснование своих доводов заинтересованное лицо представило копию регистрационного дела, которая приобщена к материалам дела.
В судебное заседание 05.05.2016 г. заявитель - ООО ПСК "ПАНОРАМА", представил возражения на отзыв.
Заинтересованное лицо представило дополнение к отзыву, выписку из ЕГРП от 26.04.2016 г. N 66/001/016/2016-252, которые приобщена к материалам дела.
В судебное заседание 13.05.2016 г. заинтересованное лицо представило выписки из ЕГРП NN 66/001/016/2016-262, 66/001/016/2016-263, 66/001/016/2016-264, 66/001/016/2016-265 от 10.05.2016 г., содержащие сведения о правообладателях квартир (приобщены к материалам дела).
Определением от 13.05.2016 г. суд привлек последних к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Задорину Г.А., Лукьянова С.Н. и Андросова С.В., Карюхина В.В., Алексееву Н.В., Алексеева Д.Ф., Спирина А.В., Филипенкова В.П., Филипенкову Т.А., Топоркову Е.В., Тополкову О.М., Рыбина Ю.Н., Кашину А.А., Ударцеву Д.С., Ударцеву О.Н., Пушкареву И.М., Пушкарева В.Ю., Пушкареву Н.С., Пушкарева М.В., Пушкарева П.В., Масленникову Р.К., ООО "Виктория Эстейт", Гильфанову Т.Л., Глушкову Т.В., Васькова И.Л., Нужину Д.Е., Нужина Е.В., Нужину Т.В., Мазур Р.В., Мазур О.В., Панову О.Р., Ахметову А.Р., Чечулина В.Н., Славину Е.С., Захарову И.А., Шварц Е.Б., Кривопишина Д.В., Макулову В.М., Черенцов-Готман П.А., Спирина А.В., Черемных Е.Н., Алексееву О.В., Краюхину В.В., Пушкареву Н.Н., Славина В.В., Бессонову Н.В., Панько Д.А., Борисова Е.В., Пронякина В.А., Ионова А.В., Кузнецову Ю.В. на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебное заседание 14.06.2016 г. ООО ПСК "ПАНОРАМА представило квитанцию от 06.06.2016 г. и список внутренних отправлений об отправке копии заявления третьим лица (приобщены к делу).
По ходатайству ЖСК "Троицкий" последнее привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса).
При этом вновь привлеченное третье лицо представило устав ЖСК "Троицкий", журнал регистрации участников ЖСК "Троицкий", протоколов внеочередного собрания от 12.08.2015 г., от 12.11.2015 г., которые приобщены к делу.
Поскольку из представленных ЖСК "Троицкий" документов следует, что участником ЖСК "Троицкий" являются А.П. Крицкий, ООО "ПСК "Доминанта", суд также привлек указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса.
Присутствовавшие в судебном заседании третьи лица указали, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, сослались на прекращение договора аренды в связи с регистрацией права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах.
При этом О.Р. Панова представила копии справок ЖСК "Троицкий" от 27.07.2014 г., от 30.08.2013 г., постановления Администрации города Екатеринбурга от 18.12.2015 г., свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Снегирей, д. 10, кадастрового паспорта на здание по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Снегирей, д. 12, которые приобщены к материалам дела.
Н.В. Бессонов представил кадастровый паспорт здания с кадастровым номером 66:41:0525002:68, постановление Администрации города Екатеринбурга о присвоении адреса объекту от 29.05.2015 г. N 1358, справку от 17.12.2015 г. (приобщены).
С.В. Андросов представил фото жилого дома по ул. Круговая, д. 95 и судебную практику (приобщены к делу).
И.М. Пушкарева представила копии свидетельств о государственной регистрации права N 66 АЗ 123424 от 26.05.2015 г., N 66 АЗ 128743, N 66 АЗ 128745, N 66 АЗ 128744 и N 66 АЗ 128742 от 03.06.2015 г., кадастрового паспорта помещения с кадастровым номером 66:41:0525002:59, свидетельств о рождении Пушкарева П.В. и Пушкарева М.В., паспортов. Указанные документы приобщены к делу.
В.Н. Чечулин представил копии свидетельств о государственной регистрации права от 25.02.2015 г. N 66АЖ 877280 и N 66 АЖ 877281 (приобщены к делу).
А.В. Спирин представил копии свидетельств о государственной регистрации права от 20.01.2015 г. N 66АЖ 872172 и кадастрового паспорта помещения с кадастровым номером 66:41:0525002:49 (приобщены к делу).
Ионов А.В. представил договор паевого участия N 15 от 18.05.2012 г. с приложениями, справку от 17.12.2015 г. кадастровый паспорт здания с кадастровым номером 66:41:0525002:70 (приобщены к делу).
От Рыбина Ю.Н. поступили кадастровый паспорт на жилое помещение с кадастровым номером 66:41:0525002:47 и справка об оплате от 02.04.2014 г., которые также приобщены к материалам дела.
В настоящем судебном заседании заявители настаивают на удовлетворении заявленных требований, полагают, что права и обязанности третьих лиц не затрагиваются и не нарушены.
ООО ПСК "ПАНОРАМА" также представило дополнение к заявлению, судебную практику, которые приобщены к материалам дела.
Заинтересованное лицо поддерживает доводы отзыва.
ООО "Виктория Эстейт", Панова О.Р. поддерживают требования заявителей, просят удовлетворить заявленные требования, ссылаются на то, что права и обязанности третьих лиц не затрагиваются и не нарушены. При этом названные лица указали на то, что в настоящее время производится межевание земельного участка с целью передачи собственникам объектов недвижимого имущества земельных участков.
Остальные третьи лица возражают против удовлетворения заявленных требований, С.В. Андросов представил отзыв с приложением судебной практики.
Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, отзывы не представили.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
установил:
13.02.2007 г. между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "ПСК "Панорама" был заключен договор аренды земельного участка N 5-1404, согласно которому Администрация города Екатеринбурга предоставляет, а ООО "ПСК "Панорама" принимает во временное владение и пользование сроком на 5 лет, за плату, земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Адмирала Ушакова (по кадастровому плану: участок находится примерно в 285 метрах по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Ушакова, 22) в пределах границ, указанных в Плане земельного участка, прилагаемому к Договору аренды, общей площадью 53 860 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер Земельного участка - 66:41:0525002:0002.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2014 г. по делу А60-15240/2014 ООО "ПСК "Панорама" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
20.05.2015 г. между ООО "ПСК "Панорама" в лице конкурсного управляющего и ООО "Атомэнергосервис" был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, согласно которому ООО "ПСК "Панорама" продает, а ООО "Атомэнергосервис" покупает в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве), положением о порядке и сроках реализации имущества, а также протоколом о проведении торгов от 19.05.2015 г. право аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 общей площадью 53860 кв. м
22.05.2015 г. между ООО "ПСК "Панорама" и ООО "Атомэнергосервис" был подписан передаточный акт к договору купли-продажи права аренды земельного участка от 20.05.2015 г.
09.06.2015 г. ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
23.06.2015 г. заинтересованное лицо уведомило ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 22.07.2015 г. 21.07.2015 г. заинтересованное лицо уведомило ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" о приостановлении государственной регистрации до 18.10.2015 г. 27.11.2015 г. заинтересованное лицо отказало ООО "ПСК "Панорама", ООО "Атомэнергосервис" в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
Полагая, что отказ УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ является незаконным, заявители обратились с настоящим заявлением в суд.
Заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявленных требований.
В силу с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество в силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В данном случае на регистрацию перехода права аренды были предоставлены документы, перечисленные в расписке от 09.06.2015 г. в получении документов на государственную регистрацию соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору, имеющиеся в копии регистрационного дела по рассматриваемому договору купли-продажи права аренды земельного участка.
По результатам правовой экспертизы УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в регистрации перехода права аренды в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора купли-продажи права аренды и в связи с выявлением нахождения на земельном участке многоквартирных домов, собственникам помещений в который принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок, на котором такой дом расположен (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2.1.5 договора аренды N 5-1404 земельный участок предоставляется арендатору для строительства и эксплуатации комплекса малоэтажных жилых домов.
Согласно п. 2.4 Договора аренды арендатор обязуется использовать Земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а именно:
1) Получить в Администрации города Екатеринбурга разрешение на строительство пусковыми комплексами:
- Первый пусковой комплекс - 24 2 - 3-этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, трансформаторная подстанция, газораспределительный пункт;
- Второй пусковой комплекс - 22 2 - 3-этажных одноквартирных сблокированных жилых дома, контрольно-пропускной пункт, здание товарищества собственников жилья;
- Третий пусковой комплекс - здание спортивно-оздоровительного комплекса.
2) Получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию после завершения строительства.
Участниками дела подтверждено, что строительство первого пускового комплекса завершено, строительство второго и третьего пусковых комплексов не завершено.
При этом в материалы дела представлены выписки из ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые дома, квартиры, справки о выплатах членами ЖСК паевых взносов, свидетельствующие о принадлежности домов, квартир, расположенных на спорном земельном участке, соответствующим лицам.
Названные лица, за исключением ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р., считают, что с регистрацией за ними права собственности на жилые дома, квартиры договор аренды N 5-1404 прекратился и права по нему не могли быть переданы.
Кроме того, названные лица вслед за заинтересованным лицом ссылаются на принадлежность земельного участка, расположенного под многоквартирными домами, собственникам помещений в таких многоквартирных домах в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участок и прочно связанных с ними объектов, согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 05.07.2011 N 1721/11, с момента оформления права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома, права аренды на земельный участок переходят к собственникам объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
В п. 67 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
С учетом указанных обстоятельств ссылка заявителей на то, что права и законные интересы собственников квартир, собственников индивидуальных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0525002:0002, при регистрации перехода права аренды названного земельного участка к ООО "Атомэнергосервис", не нарушаются, поскольку с переходом прав к иному арендатору не изменяется объем принадлежащих третьим лицам прав в отношении земельного участка, который необходим для эксплуатации принадлежащих третьим лицам объектов недвижимости, судом не принимается во внимание, поскольку в данном случае возникает вопрос именно об объеме права аренды, который с учетом регистрации права собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, мог перейти от ООО "ПСК "Панорама" к ООО "Атомэнергосервис".
Из материалов дела следует, что фактически заявители претендует на часть земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ряду третьих лиц, и на которую у таких собственников имеются правопритязания.
При этом представителями ООО "Виктория Эстейт", Пановой О.Р. в судебном заседании заявлялось о проведении в настоящее время конкурсным управляющим ООО "ПСК "Панорама" работ по межеванию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0525002:0002 с целью передачи собственниками объектов недвижимости земельных участков, на которых такие объекты недвижимости расположены.
Указанное также свидетельствует о неопределенности объема прав аренды, который мог перейти от ООО "ПСК "Панорама" к ООО "Атомэнергосервис".
Таким образом, из материалов дела, а также пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что между собственниками квартир, индивидуальных жилых домов и заявителями имеется гражданско-правовой спор относительно характера домов, в которых расположены квартиры, относительно границ и площади земельных участков, на которые у собственников квартир, индивидуальных жилых домов имеются правопритязания, а также спор относительно прекращения договора аренды, переход права по которому просят зарегистрировать заявители. Данные споры не могут быть рассмотрены в рамках административного производства (п. 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
В связи с тем, что в удовлетворении заявленных требований отказано, расходы по госпошлине относятся на заявителей (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)