Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2015 года
Полный текст решения изготовлен 31 августа 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Наумкиной Е.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
открытого акционерного общества "Жилье-26" по обслуживанию жилого фонда (440011, г. Пенза, ул. 8 Марта, д. 13; ОГРН 1095836000303)
к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 114 "Такт" (440011, г. Пенза, ул. Фурманова, д. 17; ОГРН 1025801361684)
о взыскании 49341 руб. 92 коп.,
при участии:
от истца: представитель Петрова О.В. (доверенность от 02.06.2015 года)
от ответчика: представитель Барышников И.С. (доверенность от 20.05.2015 года)
установил:
ОАО "Жилье-26" по ОЖФ обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Магазин N 114 "Такт" о взыскании расходов за содержание и ремонт многоквартирного дома в сумме 45826 руб. 20 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2163 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 года по 26.03.2015 года; о взыскании стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды в сумме 1291 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 руб. 96 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 307, 309, 395 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 153, 161, 162 Жилищного кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что ООО "Магазин N 114 "Такт" является собственником нежилого помещения площадью 456,8 кв. м, расположенного в жилом доме N 17 по ул. Фурманова в г. Пензе. Управление указанным домом осуществляет ОАО "Жилье-26" по ОЖФ. Согласно данным технического паспорта на жилой дом по ул. Фурманова, 17, составленному по состоянию на 10.12.1987 года, пристроенное нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является единым с многоквартирным домом объектом недвижимости. Площадь пристроенного нежилого помещения входит в общую площадь многоквартирного жилого дома. Вместе с тем ответчик не вносит плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. По состоянию на 28.02.2015 года задолженность по расходам за содержание и ремонт общего имущества составляет 45826 руб. 20 коп., за коммунальные услуги на ОДН - 1291 руб. 38 коп. Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика исковые требования не признал, ссылаясь на то, что принадлежащее ООО "Магазин N 114 "Такт" на праве собственности нежилое помещение является отдельно стоящим строением, имеющим свои конструктивные элементы, не связанные с конструктивными элементами многоквартирного жилого дома: собственную кровельную конструкцию, капитальные стены, системы газо-, водоснабжения и водоотведения. Общество самостоятельно несет расходы по ремонту и содержанию принадлежащего ему помещения. Кроме того, в спорный период ответчик не получил ни одного счета на оплату услуг или иного платежного документа от истца. ООО "Магазин N 114 "Такт" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, по которым оно самостоятельно производит взаиморасчеты. Просит в иске отказать.
Заслушав объяснения представителей сторон, специалиста и эксперта, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец осуществляет управление жилым домом N 17 по ул. Фурманова г. Пензы. ОАО "Жилье-26" по ОЖФ избрано в качестве управляющей организации решением собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного 22.08.2014 года в форме очного голосования (т. 2 л.д. 96).
ООО "Магазин N 114 "Такт" является собственником нежилого помещения площадью 456,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17.
Право собственности ответчика на указанное помещение зарегистрировано 06.10.2011 года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись государственной регистрации N 58-58-38/012/2011-087 (т. 2 л.д. 97).
Принадлежащее ответчику нежилое помещение является объектом капитального строительства, расположенным с торца многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова в г. Пензе, представляющим собой одноэтажное панельное строение Лит. А1 (т. 2 л.д. 119-123, 124-126).
Ссылаясь на то, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, и в спорный период ответчик не оплачивал расходы за содержание и текущий ремонт многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги на общедомовые нужды, ОАО "Жилье-26" по ОЖФ обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Магазин N 114 "Такт" о взыскании платы за содержание и ремонт многоквартирного дома в сумме 45826 руб. 20 коп. за период с 01.09.2014 г. по 28.02.2015 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2163 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 г. по 26.03.2015 г., о взыскании стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды многоквартирного дома в сумме 1291 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 г. по 28.02.2015 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 руб. 96 коп. за период с 01.09.2014 г. по 26.03.2015 г.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ссылается на то, что принадлежащее ООО "Магазин N 114 "Такт" нежилое помещение является отдельно стоящим строением и в состав многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы не входит.
Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 года, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Согласно СНиП от 02.08.2001 года элементы жилого дома подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т.д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т.п.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
С целью выяснения вопроса о наличии или отсутствии общих конструктивных элементов у жилого дома и помещения, принадлежащего ответчику, определением арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2015 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Смарт-Финанс" Максимову А.В.
Согласно заключению эксперта N 87/16 от 02.07.2015 года объект (магазин), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17 в Лит.А является отдельно стоящим зданием, не имеющим общих конструктивных элементов с жилым домом N 17 по ул. Фурманова г. Пензы.
В ходе экспертного исследования установлено, что на земельном участке по ул. Фурманова, 17 в г. Пензе возведен многоквартирный жилой дом, с торца которого возведено предприятие торговли (магазин). Здание магазина со стороны торца жилого дома имеет собственную стену на отдельном фундаменте, ограждающей конструкцией служат наружные бетонные панели не связанные с торцевой стеной жилого дома. Здания жилого дома и магазина не имеют связь между собой в подвале и на первом этаже, через которые мог бы осуществляться доступ из подвала магазина в подвал жилого дома (и обратно). Через подвал жилого дома в магазин транзитно проложен трубопровод холодного водоснабжения, врезка которого произведена в магистральный трубопровод в подвале жилого дома до узла учета холодной воды многоквартирного жилого дома. Находящихся в совместном пользовании инженерных коммуникаций жилого дома и магазина не имеется. Производя анализ конструктивного исполнения жилого дома и магазина установлено, что магазин является отдельным зданием и обладает соответствующими признаками: не является вспомогательным объектом по отношению к многоквартирному жилому дому; не имеет общих стен и фундамента с жилым домом; не имеет внутреннее сообщение с жилым домом (т. 2 л.д. 63-67).
У арбитражного суда отсутствуют основания подвергать сомнению правильность выводов эксперта, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Осмотр проводился в присутствии сторон.
Пояснения специалиста Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Кодыревой Н.А., привлеченной в судебное заседание по ходатайству истца для дачи пояснений относительно сведений, содержащихся в техническом паспорте на жилой дом, не опровергают выводов эксперта.
Так, специалист пояснил, что согласно техническому паспорту объект недвижимости, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Фурманова, 17, определен как литер А - функциональное назначение многоквартирный жилой дом, литер А1 - функциональное назначение - пристрой (нежилое помещение). Год постройки объекта - 1983 год. Первичная инвентаризация объекта в целом проведена в 1987 году. Больше инвентаризация объекта в целом не проводилась. Согласно техническому паспорту по состоянию на 10.12.1987 г. многоквартирный дом и нежилое помещение конструктивно являются единым объектом: имеют общий фундамент и единое архитектурное решение.
Вместе с тем, в техническом паспорте отсутствуют сведения об исследовании фундаментов жилого дома и спорного магазина при их технической инвентаризации. Технические характеристики фундамента жилого дома также не указаны.
Кроме того, в техническом паспорте имеются противоречия между планами строений относительно точек примыкания жилого дома и магазина.
Отсутствие в техническом паспорте указанных сведений и наличие противоречий при составлении плана жилого дома и спорного магазина свидетельствует о том, что при технической инвентаризации произведен визуальный осмотр строений, ростверк фундамента не исследовался.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Максимов А.В. пояснил, что сведения, указанные в техническом паспорте, не соответствуют действительности, поскольку между капитальной наружной стеной жилого дома и наружной стеной магазина имеется зазор порядка 5-10 мм. Нежилое помещение и многоквартирный дом имеют свои собственные наружные капитальные стены, стоящие на отдельных фундаментах. В ходе экспертного исследования производился осмотр ростверка со стороны подвального помещения многоквартирного жилого дома, в результате которого было установлено наличие зазора между ростверком фундамента многоквартирного жилого дома и ростверком фундамента магазина. В подвале многоквартирного дома транзитно проходит магистральный трубопровод холодного водоснабжения. На участке от стены подвала до вентиля, подводящего холодную воду к внутренним сетям многоквартирного дома, перед измерительным прибором имеется врезка трубопровода холодного водоснабжения магазина. Таким образом, конструктивно магазин и жилой дом имеют самостоятельные, раздельные системы холодного водоснабжения. Все другие сети и инженерные коммуникации являются раздельными. Спорный магазин не является пристройкой к жилому дому, поскольку он не является вспомогательным по отношению к жилому дому, они имеют разные функциональные назначения, и общих капитальных стен между ними нет. С точки зрения архитектурного решения магазин и многоквартирный дом являются разными строениями.
Иные документы, представленные истцом в подтверждение факта единства жилого дома и спорного магазина, как то: выписка из ИГРП N 58/038/001/2015-115 от 31.01.2015 года, акт ООО "Горводоканал" от 26.06.2014 года, схема земельного участка, письмо Филиала ФГУМ "ФКП Росреестра" по Пензенской области от 10.07.2015 года N 01-04-1668, не опровергают выводов эксперта, поскольку содержащаяся в них информация не основана на фактическом исследовании фундаментов строений и капитальных стен.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Между тем, ни одним из указанных признаков единства данные здания не обладают:
- - отсутствует сообщение между жилым домом и зданием магазина;
- - нет общей стены, а две самостоятельные несущие стены (дома и здания магазина) расположены в непосредственной близости друг от друга;
- - имеют разное назначение (жилой дом и торговый объект);
- - имеют самостоятельные фундаменты;
- - отсутствуют единые помещения общего пользования (лестничные клетки, подвалы, крыши).
Из заключения эксперта следует, что магазин и жилой дом не имеют общей крыши и подвала, помещений, коммуникаций и оборудования обслуживающего более одного помещения в жилом доме.
Над кровлей вышеназванного здания отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного жилого дома (фототаблица).
Ответчик не пользуются местами общего пользования многоквартирного дома, так как данное здание имеет собственные несущие ограждающие стены, крышу, отдельный обособленный вход.
Наличие врезки трубопровода холодного водоснабжения, проложенного транзитом через подвал жилого дома, на что ссылается истец, не свидетельствует о наличии общих коммуникаций, поскольку согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 к общему имуществу относятся внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, и различных приборов.
В данном случае стояки коммуникаций многоквартирного дома в здании магазина отсутствуют, а используемая ответчиком система холодного водоснабжения врезана в магистральный трубопровод до узла учета холодной воды многоквартирного жилого дома и проложена транзитом через подвальное помещение жилого дома.
Таким образом, системы холодного водоснабжения жилого дома и спорного магазина являются самостоятельными системами и общим имуществом многоквартирного дома и магазина не являются.
Остальные системы коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение) спорного магазина являются автономными, расположенными за пределами границ жилого дома.
Истец также не представил доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок под жилым домом и спорным магазином относится к общему имуществу.
Так, из пояснений представителя истца следует, что земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Аналогичные пояснения дал и представитель ответчика.
Согласно пунктам 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Таким образом, нежилое помещение площадью 456,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17, и принадлежащее ответчику, имеет конструктивную самостоятельность, в состав жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы не входит и является самостоятельным объектом недвижимости.
Согласно ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания своего имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности.
В силу ст. 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из системного толкования указанных норм права в их взаимосвязи следует, что бремя содержания имущества возникает только у лица, являющегося собственником данного имущества.
Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.
Расходы по содержанию общего имущества обязан нести собственник нежилого помещения, которое находится в неразрывной связи с многоквартирным домом.
Бремя по содержанию имущества или его части может быть переложено на лицо, не являющееся собственником, лишь по договору или в силу закона.
Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик не имеет в многоквартирном жилом доме N 17 по ул. Фурманова г. Пензы общего с собственниками жилых и нежилых помещений имущества, его помещение частью жилого дома не является, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ООО "Магазин N 114 "Такт" не является собственником общего имущества многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, а потому у ответчика не возникла обязанность по несению расходов за содержание общего имущества и ремонт многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, а также обязанность по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Учитывая изложенное, а также исходя из того, что ни в силу закона, ни в силу договора на ответчика не возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, арбитражный суд признает исковые требования ОАО "Жилье-26" по ОЖФ необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
По правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела, в случае отказа в иске, относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования открытого акционерного общества "Жилье-26" по обслуживанию жилого фонда к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 114 "Такт" о взыскании 49341 руб. 92 коп. оставить без удовлетворения.
Судебные расходы отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 31.08.2015 ПО ДЕЛУ N А49-3797/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. по делу N А49-3797/2015
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2015 года
Полный текст решения изготовлен 31 августа 2015 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н.Е. Гук,
при ведении протокола помощником судьи Наумкиной Е.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
открытого акционерного общества "Жилье-26" по обслуживанию жилого фонда (440011, г. Пенза, ул. 8 Марта, д. 13; ОГРН 1095836000303)
к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 114 "Такт" (440011, г. Пенза, ул. Фурманова, д. 17; ОГРН 1025801361684)
о взыскании 49341 руб. 92 коп.,
при участии:
от истца: представитель Петрова О.В. (доверенность от 02.06.2015 года)
от ответчика: представитель Барышников И.С. (доверенность от 20.05.2015 года)
установил:
ОАО "Жилье-26" по ОЖФ обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Магазин N 114 "Такт" о взыскании расходов за содержание и ремонт многоквартирного дома в сумме 45826 руб. 20 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2163 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 года по 26.03.2015 года; о взыскании стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды в сумме 1291 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 руб. 96 коп. за период с 01.09.2014 года по 28.02.2015 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 307, 309, 395 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 153, 161, 162 Жилищного кодекса РФ.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что ООО "Магазин N 114 "Такт" является собственником нежилого помещения площадью 456,8 кв. м, расположенного в жилом доме N 17 по ул. Фурманова в г. Пензе. Управление указанным домом осуществляет ОАО "Жилье-26" по ОЖФ. Согласно данным технического паспорта на жилой дом по ул. Фурманова, 17, составленному по состоянию на 10.12.1987 года, пристроенное нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является единым с многоквартирным домом объектом недвижимости. Площадь пристроенного нежилого помещения входит в общую площадь многоквартирного жилого дома. Вместе с тем ответчик не вносит плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. По состоянию на 28.02.2015 года задолженность по расходам за содержание и ремонт общего имущества составляет 45826 руб. 20 коп., за коммунальные услуги на ОДН - 1291 руб. 38 коп. Просит иск удовлетворить.
Представитель ответчика исковые требования не признал, ссылаясь на то, что принадлежащее ООО "Магазин N 114 "Такт" на праве собственности нежилое помещение является отдельно стоящим строением, имеющим свои конструктивные элементы, не связанные с конструктивными элементами многоквартирного жилого дома: собственную кровельную конструкцию, капитальные стены, системы газо-, водоснабжения и водоотведения. Общество самостоятельно несет расходы по ремонту и содержанию принадлежащего ему помещения. Кроме того, в спорный период ответчик не получил ни одного счета на оплату услуг или иного платежного документа от истца. ООО "Магазин N 114 "Такт" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, по которым оно самостоятельно производит взаиморасчеты. Просит в иске отказать.
Заслушав объяснения представителей сторон, специалиста и эксперта, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец осуществляет управление жилым домом N 17 по ул. Фурманова г. Пензы. ОАО "Жилье-26" по ОЖФ избрано в качестве управляющей организации решением собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного 22.08.2014 года в форме очного голосования (т. 2 л.д. 96).
ООО "Магазин N 114 "Такт" является собственником нежилого помещения площадью 456,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17.
Право собственности ответчика на указанное помещение зарегистрировано 06.10.2011 года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись государственной регистрации N 58-58-38/012/2011-087 (т. 2 л.д. 97).
Принадлежащее ответчику нежилое помещение является объектом капитального строительства, расположенным с торца многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова в г. Пензе, представляющим собой одноэтажное панельное строение Лит. А1 (т. 2 л.д. 119-123, 124-126).
Ссылаясь на то, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, и в спорный период ответчик не оплачивал расходы за содержание и текущий ремонт многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги на общедомовые нужды, ОАО "Жилье-26" по ОЖФ обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Магазин N 114 "Такт" о взыскании платы за содержание и ремонт многоквартирного дома в сумме 45826 руб. 20 коп. за период с 01.09.2014 г. по 28.02.2015 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2163 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 г. по 26.03.2015 г., о взыскании стоимости коммунальных услуг на общедомовые нужды многоквартирного дома в сумме 1291 руб. 38 коп. за период с 01.09.2014 г. по 28.02.2015 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60 руб. 96 коп. за период с 01.09.2014 г. по 26.03.2015 г.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ссылается на то, что принадлежащее ООО "Магазин N 114 "Такт" нежилое помещение является отдельно стоящим строением и в состав многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы не входит.
Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 года, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.
Согласно СНиП от 02.08.2001 года элементы жилого дома подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т.д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т.п.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
С целью выяснения вопроса о наличии или отсутствии общих конструктивных элементов у жилого дома и помещения, принадлежащего ответчику, определением арбитражного суда Пензенской области от 15.06.2015 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Смарт-Финанс" Максимову А.В.
Согласно заключению эксперта N 87/16 от 02.07.2015 года объект (магазин), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17 в Лит.А является отдельно стоящим зданием, не имеющим общих конструктивных элементов с жилым домом N 17 по ул. Фурманова г. Пензы.
В ходе экспертного исследования установлено, что на земельном участке по ул. Фурманова, 17 в г. Пензе возведен многоквартирный жилой дом, с торца которого возведено предприятие торговли (магазин). Здание магазина со стороны торца жилого дома имеет собственную стену на отдельном фундаменте, ограждающей конструкцией служат наружные бетонные панели не связанные с торцевой стеной жилого дома. Здания жилого дома и магазина не имеют связь между собой в подвале и на первом этаже, через которые мог бы осуществляться доступ из подвала магазина в подвал жилого дома (и обратно). Через подвал жилого дома в магазин транзитно проложен трубопровод холодного водоснабжения, врезка которого произведена в магистральный трубопровод в подвале жилого дома до узла учета холодной воды многоквартирного жилого дома. Находящихся в совместном пользовании инженерных коммуникаций жилого дома и магазина не имеется. Производя анализ конструктивного исполнения жилого дома и магазина установлено, что магазин является отдельным зданием и обладает соответствующими признаками: не является вспомогательным объектом по отношению к многоквартирному жилому дому; не имеет общих стен и фундамента с жилым домом; не имеет внутреннее сообщение с жилым домом (т. 2 л.д. 63-67).
У арбитражного суда отсутствуют основания подвергать сомнению правильность выводов эксперта, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Осмотр проводился в присутствии сторон.
Пояснения специалиста Пензенского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Кодыревой Н.А., привлеченной в судебное заседание по ходатайству истца для дачи пояснений относительно сведений, содержащихся в техническом паспорте на жилой дом, не опровергают выводов эксперта.
Так, специалист пояснил, что согласно техническому паспорту объект недвижимости, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Фурманова, 17, определен как литер А - функциональное назначение многоквартирный жилой дом, литер А1 - функциональное назначение - пристрой (нежилое помещение). Год постройки объекта - 1983 год. Первичная инвентаризация объекта в целом проведена в 1987 году. Больше инвентаризация объекта в целом не проводилась. Согласно техническому паспорту по состоянию на 10.12.1987 г. многоквартирный дом и нежилое помещение конструктивно являются единым объектом: имеют общий фундамент и единое архитектурное решение.
Вместе с тем, в техническом паспорте отсутствуют сведения об исследовании фундаментов жилого дома и спорного магазина при их технической инвентаризации. Технические характеристики фундамента жилого дома также не указаны.
Кроме того, в техническом паспорте имеются противоречия между планами строений относительно точек примыкания жилого дома и магазина.
Отсутствие в техническом паспорте указанных сведений и наличие противоречий при составлении плана жилого дома и спорного магазина свидетельствует о том, что при технической инвентаризации произведен визуальный осмотр строений, ростверк фундамента не исследовался.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Максимов А.В. пояснил, что сведения, указанные в техническом паспорте, не соответствуют действительности, поскольку между капитальной наружной стеной жилого дома и наружной стеной магазина имеется зазор порядка 5-10 мм. Нежилое помещение и многоквартирный дом имеют свои собственные наружные капитальные стены, стоящие на отдельных фундаментах. В ходе экспертного исследования производился осмотр ростверка со стороны подвального помещения многоквартирного жилого дома, в результате которого было установлено наличие зазора между ростверком фундамента многоквартирного жилого дома и ростверком фундамента магазина. В подвале многоквартирного дома транзитно проходит магистральный трубопровод холодного водоснабжения. На участке от стены подвала до вентиля, подводящего холодную воду к внутренним сетям многоквартирного дома, перед измерительным прибором имеется врезка трубопровода холодного водоснабжения магазина. Таким образом, конструктивно магазин и жилой дом имеют самостоятельные, раздельные системы холодного водоснабжения. Все другие сети и инженерные коммуникации являются раздельными. Спорный магазин не является пристройкой к жилому дому, поскольку он не является вспомогательным по отношению к жилому дому, они имеют разные функциональные назначения, и общих капитальных стен между ними нет. С точки зрения архитектурного решения магазин и многоквартирный дом являются разными строениями.
Иные документы, представленные истцом в подтверждение факта единства жилого дома и спорного магазина, как то: выписка из ИГРП N 58/038/001/2015-115 от 31.01.2015 года, акт ООО "Горводоканал" от 26.06.2014 года, схема земельного участка, письмо Филиала ФГУМ "ФКП Росреестра" по Пензенской области от 10.07.2015 года N 01-04-1668, не опровергают выводов эксперта, поскольку содержащаяся в них информация не основана на фактическом исследовании фундаментов строений и капитальных стен.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Между тем, ни одним из указанных признаков единства данные здания не обладают:
- - отсутствует сообщение между жилым домом и зданием магазина;
- - нет общей стены, а две самостоятельные несущие стены (дома и здания магазина) расположены в непосредственной близости друг от друга;
- - имеют разное назначение (жилой дом и торговый объект);
- - имеют самостоятельные фундаменты;
- - отсутствуют единые помещения общего пользования (лестничные клетки, подвалы, крыши).
Из заключения эксперта следует, что магазин и жилой дом не имеют общей крыши и подвала, помещений, коммуникаций и оборудования обслуживающего более одного помещения в жилом доме.
Над кровлей вышеназванного здания отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного жилого дома (фототаблица).
Ответчик не пользуются местами общего пользования многоквартирного дома, так как данное здание имеет собственные несущие ограждающие стены, крышу, отдельный обособленный вход.
Наличие врезки трубопровода холодного водоснабжения, проложенного транзитом через подвал жилого дома, на что ссылается истец, не свидетельствует о наличии общих коммуникаций, поскольку согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 к общему имуществу относятся внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, и различных приборов.
В данном случае стояки коммуникаций многоквартирного дома в здании магазина отсутствуют, а используемая ответчиком система холодного водоснабжения врезана в магистральный трубопровод до узла учета холодной воды многоквартирного жилого дома и проложена транзитом через подвальное помещение жилого дома.
Таким образом, системы холодного водоснабжения жилого дома и спорного магазина являются самостоятельными системами и общим имуществом многоквартирного дома и магазина не являются.
Остальные системы коммуникаций (газоснабжение, электроснабжение) спорного магазина являются автономными, расположенными за пределами границ жилого дома.
Истец также не представил доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок под жилым домом и спорным магазином относится к общему имуществу.
Так, из пояснений представителя истца следует, что земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Аналогичные пояснения дал и представитель ответчика.
Согласно пунктам 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Таким образом, нежилое помещение площадью 456,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Фурманова, 17, и принадлежащее ответчику, имеет конструктивную самостоятельность, в состав жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы не входит и является самостоятельным объектом недвижимости.
Согласно ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания своего имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности.
В силу ст. 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из системного толкования указанных норм права в их взаимосвязи следует, что бремя содержания имущества возникает только у лица, являющегося собственником данного имущества.
Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.
Расходы по содержанию общего имущества обязан нести собственник нежилого помещения, которое находится в неразрывной связи с многоквартирным домом.
Бремя по содержанию имущества или его части может быть переложено на лицо, не являющееся собственником, лишь по договору или в силу закона.
Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик не имеет в многоквартирном жилом доме N 17 по ул. Фурманова г. Пензы общего с собственниками жилых и нежилых помещений имущества, его помещение частью жилого дома не является, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ООО "Магазин N 114 "Такт" не является собственником общего имущества многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, а потому у ответчика не возникла обязанность по несению расходов за содержание общего имущества и ремонт многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, а также обязанность по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Учитывая изложенное, а также исходя из того, что ни в силу закона, ни в силу договора на ответчика не возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Фурманова г. Пензы, арбитражный суд признает исковые требования ОАО "Жилье-26" по ОЖФ необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
По правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела, в случае отказа в иске, относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Исковые требования открытого акционерного общества "Жилье-26" по обслуживанию жилого фонда к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 114 "Такт" о взыскании 49341 руб. 92 коп. оставить без удовлетворения.
Судебные расходы отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья
Н.Е.ГУК
Н.Е.ГУК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)