Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - закрытого акционерного общества "Аист" - представитель Осипова Е.Ю. (доверенность от 30.10.2015 N 15),
от истца - товарищества собственников жилья "Ботанический сад" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Аист"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Ботанический сад" (ОГРН 1086320020995, ИНН 6321217045), Самарская область, г. Тольятти,
к закрытому акционерному обществу "Аист" (ОГРН 1036301011856, ИНН 6321061310), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании,
Товарищество собственников жилья "Ботанический сад" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Аист" о взыскании 100 767 руб. 66 коп. - неосновательное обогащение.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 иск удовлетворен частично.
С закрытого акционерного общества "АИСТ" взыскано в пользу товарищества собственников жилья "Ботанический сад" задолженность по арендной плате по договору N 14/12 от 02.07.2014 г. за период с 01.07.2014 г. по 31.01.2016 г. в размере 86 805 рублей 01 копейку, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3465 рублей 59 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Аист" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ЗАО "Аист" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании решений собственников помещений в многоквартирных домах 02 июля 2012 года между "Представителем собственников" - товариществом собственников жилья "Ботанический сад" и "Оператором связи" - закрытым акционерным обществом "АИСТ" был заключен договор N 14/12.
В соответствии с п. 1.1. договора Представитель собственников предоставляет Оператору связи за плату во временное пользование (аренду) часть общего долевого имущества многоквартирных домов N N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова Автозаводского района г. Тольятти под установку телекоммуникационного оборудования, наименование и количество которого указано в Приложении N 1 к настоящему договору, в местах, согласно экспликации технического подполья дома, размещенной в Приложении N 2 к настоящему договору, а также предоставляет за плату право на использование части общего имущества дома (доступ в техническое подполье, чердачное помещение дома и в подъездные вертикальные санитарно-технические шахты), протяженность и местонахождение данных объектов указаны в Приложениях N 1 и N 2 к настоящему договору, для прокладки телекоммуникационных кабелей, а Оператор связи принимает и обязуется использовать предоставленную часть общего имущества дома, только по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, и производить Представителю собственников оплату в порядке, сроки и в размерах, предусмотренных условиями данного договора.
Согласно п. 1.2. договора часть общего долевого имущества дома предоставляется только для целей размещения, обслуживания и эксплуатации телекоммуникационного оборудования, а право доступа - только для целей прокладки сетей электросвязи от месторасположения технологического оборудования до точки присоединения каждого абонента из числа жителей вышеуказанного дома для обеспечения предоставления услуг электросвязи.
В приложении N 1 к договору стороны согласовали и подписали Акт подключения оборудования и размещений кабелей связи от 02.07.2012 г. к договору N 14/12 от 02.07.2012 г., которым Представитель собственников предоставил Оператору связи часть общего долевого имущества многоквартирного дома по адресу: г. Тольятти, ул. Полякова, дом N N 24, 26, 28, 30, для установки, размещения и подключения в подвальных помещениях здания кабеля марки ВВг-066 общей протяженностью 745 погонных метра, шкафы узлов доступа УТС-Д, боксы пластиковые для автоматов ЩРВ-П-12 в соответствии со схемой, приведенной в Приложении N 2 к договору.
Согласно п. 2.2. договора плата за предоставление во временное пользование части общего долевого имущества дома по настоящему договору рассчитывается исходя из следующих показателей: - 3 рубля 15 копеек в месяц за 1 погонный метр конструктивных элементов, в которых проложены сети электросвязи; - 439 рублей 87 копеек в месяц за размещение 1 кв. м оборудования электросвязи.
Общая сумма платежа в месяц составляет 3 648 руб. 77 коп., согласно протоколу согласования цены, приведенной в Приложении N 3 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью (п. 2.3. договора).
Согласно Протоколу согласования договорной цены за размещение телекоммуникационных шкафов и кабелей связи в жилых домах стороны достигли соглашения об установлении величины ежемесячной арендной платы в размере 3 648,77 руб., в том числе: - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье протяженностью 745 погонных метров - в размере 2 346,75 руб. ежемесячно (3,15х 745); - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье, ВРУ) для размещения оборудования общей площадью 2,96 кв. м - в размере 1 302,02 руб. (439,87 х 2,96).
Ежемесячные платежи по настоящему договору производятся Оператором связи, в срок не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным месяцем, на основании счета, выставляемого Представителем собственника в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Представителя собственников (п. 2.5. договора).
Истец указал, что 10.06.2014 г. состоялись собрания собственников помещений многоквартирных домов, которыми была увеличена арендная плата за размещение оборудования ответчика, однако дополнительное соглашение N 1 от 01.07.2014 г., предусматривающее увеличение арендной платы ответчиком не подписано, в связи с чем истец считает новые условия не согласованными, а договор аренды с 01.07.2014 г. - не заключенным и просит взыскать разницу между увеличенной и оплачиваемой ответчиком арендной платой в качестве неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 607, 610, 621, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", гражданское законодательство не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что к таким договорам применяются положения законодательства о договоре аренды.
В настоящем случае места технического подполья дома используются ответчиком для размещения, обслуживания и эксплуатации оборудования, что сторонами не оспаривается.
Имущество предоставлено ответчику для установки, размещения и подключения оборудования и кабеля по акту подключения оборудования и размещения кабелей связи, в котором указаны площади помещений, занимаемые шкафами УТС-Д и ЩРВ-П-12.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сложившиеся между сторонами договора правоотношения необходимо квалифицировать как обязательственные отношения, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда", а также общими положениями об обязательствах и договорах, и условиями самого договора.
Согласно п. 6.1. договора N 14/12 он вступает в законную силу с момента его подписания и оформления в установленном законом порядке обеими сторонами и действует до 31.12.2012 года.
Если ни одна из сторон письменно не заявит за 30 календарных дней до дня окончания срока действия настоящего договора о своем намерении прекратить договорные отношения, то договор считается пролонгированным, то есть автоматически продленным, на очередной календарный год, на тех же условиях, кроме условий о размере ежемесячного платежа (п. 6.2. договора).
В соответствии с п. 2.6. договора N 14/12 размер ежемесячного платежа может быть изменен по решению Представителя собственников, но не чаще, чем 1 раз в год, с предварительным уведомлением Оператора связи не менее, чем за 1 месяц до даты введения в действие данного изменения.
Как установлено, о намерении прекратить договорные отношения ни одна из сторон не заявляла, ответчик продолжал и продолжает размещать, обслуживать и эксплуатировать оборудование, установленное в вышеперечисленных домах, а также продолжает перечислять истцу плату в размере, установленном договором N 14/12 от 02.07.2012 г.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно посчитал, что договор N 14/12 на основании содержащегося в нем п. 6.2. неоднократно продлялся: на 2013, 2014, 2015 и на 2016 календарные годы.
Причем согласно п. 2.6. договора условие о размере ежемесячного платежа сохраняло свое силу до момента предварительного уведомления Представителем собственников Оператора связи об изменении такого платежа, сделанного не менее чем за 1 месяц до даты введения в действие такого изменения.
10.06.2014 г. в многоквартирных домах N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова в г. Тольятти были проведены очередные ежегодные общие собрания собственников помещений многоквартирных домов. В соответствии с представленными истцом Выписками из протоколов собраний собственники решили утвердить размеры арендных платежей при заключении договоров о сдаче в аренду общего имущества в МКД N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова в г. Тольятти для рекламных и иных целей: для телевизионных, телефонных и интернет компаний - 570 рублей за 1 единицу размещаемого оборудования и 3,85 рубля за 1 погонный метр инженерных коммуникаций.
Ссылка ответчика на нарушения порядка проведения собраний правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку ответчиком доказательства недействительности решений общих собраний собственников помещений многоквартирных жилых домов в материалы дела не представлены.
Кроме того, Решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов от июня 2012 г. правлению ТСЖ "Ботанический сад" предоставлено право на заключение и согласование условий договоров аренды общего долевого имущества многоквартирных домов для использования его под подобные цели, а также право подписания данных договоров - председателю правления ТСЖ.
Поскольку законодательством не предусмотрена обязательность принятия решений о размере арендной платы по договорам аренды общего долевого имущества многоквартирного дома общим собранием собственников помещений такого дома, то и ссылка ответчика на ничтожность представленных Выписок из протоколов собраний правового значения не имеет: товарищество собственников жилья, наделенное соответствующими полномочиями, вправе самостоятельно определять размер арендной платы, являясь стороной по договору.
11 июля 2014 г. истцом ответчику вручено письмо, которым ТСЖ "Ботанический сад" доводит до сведения ЗАО "АИСТ" об изменении условий и цены договора N 14/12 от 02.07.2012 г. в соответствии с решением ежегодного собрания собственников помещений в МКД N N 24, 26, 28,30.
Одновременно ответчику предложено подписать дополнительное соглашение к договору N 14/12 об изменении п. 2.2. договора с 01.07.2014 г., согласно которому "Плата за предоставление во временное пользование части общего долевого имущества дома по договору рассчитывается исходя из следующих показателей: - 3 рубля 85 коп. в месяц за 1 погонный метр конструктивных элементов, в которых проложены сети электросвязи; - 570 рублей 00 копеек в месяц за размещение 1 (одной) единицы оборудования электросвязи".
Приложение N 3 к договору N 14/12 предложено изложить в новой редакции, согласно которой величина ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 8 568,25 руб., НДС не предусмотрен, в том числе:- за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье) протяженностью 745 погонных метров - в размере 2 868,25 руб. ежемесячно (3,85 х 745); - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое помещение, ВРУ) для размещения оборудования (шкафы УТС-Д, ЩРВ-П-12) в количестве 10 штук в размере 5 700 руб. (570 х 10).
Как указывает истец, 15 октября 2014 г. им получено от ответчика дополнительное соглашение N 1 к договору N 14/12, подписанное ЗАО "АИСТ" с протоколом разногласий, в котором ЗАО "АИСТ" предложил свою редакцию п. 2.2. и Приложения N 3 к договору, предусматривающих сумму ежемесячной арендной платы с 01.07.2014 г. в размере 4 555,45 руб. (т. 1 л.д. 44).
Протокол разногласий к дополнительному соглашению N 1 истцом подписан не был. Как указал истец в письме от 17.12.2014 г. пунктом 2.6. договора N 14/12 не предусматривается получения согласия на изменения арендной платы от другой стороны, а предусмотрено лишь предварительное уведомление не менее чем за 1 месяц до даты введения в действие данных изменений (т. 2 л.д. 2-3).
Дальнейшая переписка сторон к согласию по поводу увеличения размера арендной платы не привела. Ответчик в период с 01.07.2014 г. по январь 2016 г. продолжал оплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором N 14/12, то есть, по 3 648,77 руб. в месяц.
Взыскиваемая истцом сумма неосновательного обогащения в размере 100 767,66 рублей по расчетам истца складывается следующим образом: 166 445,52 руб. (8 568,25 руб. х 19 мес. с июля 2014 г. по январь 2016 г. + 3 648,77 руб. долг за период до 01.07.2014 г.) - 65 677,86 руб. (оплата ответчика за второе полугодие 2014 г. и по 18.12.2015 г.) = 100 767,66 руб.
Однако, как следует из представленного истцом реестра платежей ЗАО "АИСТ" в период с июля 2014 г. по январь 2015 г. ответчиком арендная плата оплачена в общей сумме 69 326,63 руб. (по 3 648,77 руб. за 19 месяцев).
Оплата арендной платы за период с июля 2014 г. по январь 2015 г. по 3 648,77 рублей в месяц подтверждается также представленными ответчиком платежными поручениями.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, в период с 02.07.2012 г. по январь 2016 г. между сторонами существовали обязательственные правоотношения, обусловленные заключенным между ними договором N 14/12 аренды части общего долевого имущества многоквартирных домов, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении не могут быть применены к заявленным истцом требованиям.
Отношения сторон и вытекающие из них требования должны регулироваться общими нормами обязательственного права, а также правилами аренды имущества и условиями самого договора N 14/12.
Исходя из изложенного суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования частично правомерно сослался на нормы статей 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2.6. договора N 14/12 стороны добровольно установили, что размер ежемесячного платежа может быть изменен по решению Представителя собственников, но не чаще, чем 1 раз в год, с предварительным уведомлением Оператора связи не менее, чем за 1 месяц до даты введения в действие данного изменения.
Из буквального толкования пункта 2.6. договора следует, что согласия Оператора связи на такое изменение размера ежемесячного платежа не требуется.
Как установлено судом, об изменении цены договора N 14/12 от 02.07.2012 г. и ее увеличении до 8 568,25 руб. ответчик уведомлен истцом 11 июля 2014 г.
Соответственно суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что размер ежемесячного платежа по договору N 14/12 подлежал изменению с 12 августа 2014 года., следовательно с указанного времени оплате ответчиком подлежала арендная плата в размере 8 568,25 руб. ежемесячно.
Так суд первой инстанции верно произвел следующий расчет: за период с 01.07.2014 г. по 31.01.2016 г. правомерно начисленная арендная плата должна составить: 3 648,77 руб. - за июль 2014 г.; 3 648,77 руб. / 31 день х 11 дней = 1 294,72 руб. - с 01 по 11 августа 2014 г.; 8 568,25 руб. /31 день х 20 дней = 5 527,90 руб. - с 12 по 31 августа 2014 г.; 8 568,25 руб. х 17 месяцев = 145 660,25 руб. Итого: 3 648,77 руб. + 1 294,72 руб. + 145 660,25 руб. + 5 527,90 руб. = 156 131,64 руб.
За тот же период ответчиком арендная плата оплачена в общей сумме 69 326,63 руб. Следовательно суд первой инстанции верно указал, что разница между начисленной и оплаченной арендной платой составила: 156 131,64 руб. - 69 326,63 руб. = 86 805,01 руб., которая правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика.
При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в то же время, сумма в размере 3648,77 рублей за период, предыдущий периоду взыскания, истцом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтверждена.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Аист" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2016 N 11АП-13281/2016 ПО ДЕЛУ N А55-2918/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу N А55-2918/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
с участием в судебном заседании:
от заявителя апелляционной жалобы - закрытого акционерного общества "Аист" - представитель Осипова Е.Ю. (доверенность от 30.10.2015 N 15),
от истца - товарищества собственников жилья "Ботанический сад" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 сентября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Аист"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Ботанический сад" (ОГРН 1086320020995, ИНН 6321217045), Самарская область, г. Тольятти,
к закрытому акционерному обществу "Аист" (ОГРН 1036301011856, ИНН 6321061310), Самарская область, г. Тольятти,
о взыскании,
установил:
Товарищество собственников жилья "Ботанический сад" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Аист" о взыскании 100 767 руб. 66 коп. - неосновательное обогащение.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 иск удовлетворен частично.
С закрытого акционерного общества "АИСТ" взыскано в пользу товарищества собственников жилья "Ботанический сад" задолженность по арендной плате по договору N 14/12 от 02.07.2014 г. за период с 01.07.2014 г. по 31.01.2016 г. в размере 86 805 рублей 01 копейку, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3465 рублей 59 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Аист" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ЗАО "Аист" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебное заседание представители истца не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, на основании решений собственников помещений в многоквартирных домах 02 июля 2012 года между "Представителем собственников" - товариществом собственников жилья "Ботанический сад" и "Оператором связи" - закрытым акционерным обществом "АИСТ" был заключен договор N 14/12.
В соответствии с п. 1.1. договора Представитель собственников предоставляет Оператору связи за плату во временное пользование (аренду) часть общего долевого имущества многоквартирных домов N N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова Автозаводского района г. Тольятти под установку телекоммуникационного оборудования, наименование и количество которого указано в Приложении N 1 к настоящему договору, в местах, согласно экспликации технического подполья дома, размещенной в Приложении N 2 к настоящему договору, а также предоставляет за плату право на использование части общего имущества дома (доступ в техническое подполье, чердачное помещение дома и в подъездные вертикальные санитарно-технические шахты), протяженность и местонахождение данных объектов указаны в Приложениях N 1 и N 2 к настоящему договору, для прокладки телекоммуникационных кабелей, а Оператор связи принимает и обязуется использовать предоставленную часть общего имущества дома, только по целевому назначению, указанному в п. 1.2. настоящего договора, и производить Представителю собственников оплату в порядке, сроки и в размерах, предусмотренных условиями данного договора.
Согласно п. 1.2. договора часть общего долевого имущества дома предоставляется только для целей размещения, обслуживания и эксплуатации телекоммуникационного оборудования, а право доступа - только для целей прокладки сетей электросвязи от месторасположения технологического оборудования до точки присоединения каждого абонента из числа жителей вышеуказанного дома для обеспечения предоставления услуг электросвязи.
В приложении N 1 к договору стороны согласовали и подписали Акт подключения оборудования и размещений кабелей связи от 02.07.2012 г. к договору N 14/12 от 02.07.2012 г., которым Представитель собственников предоставил Оператору связи часть общего долевого имущества многоквартирного дома по адресу: г. Тольятти, ул. Полякова, дом N N 24, 26, 28, 30, для установки, размещения и подключения в подвальных помещениях здания кабеля марки ВВг-066 общей протяженностью 745 погонных метра, шкафы узлов доступа УТС-Д, боксы пластиковые для автоматов ЩРВ-П-12 в соответствии со схемой, приведенной в Приложении N 2 к договору.
Согласно п. 2.2. договора плата за предоставление во временное пользование части общего долевого имущества дома по настоящему договору рассчитывается исходя из следующих показателей: - 3 рубля 15 копеек в месяц за 1 погонный метр конструктивных элементов, в которых проложены сети электросвязи; - 439 рублей 87 копеек в месяц за размещение 1 кв. м оборудования электросвязи.
Общая сумма платежа в месяц составляет 3 648 руб. 77 коп., согласно протоколу согласования цены, приведенной в Приложении N 3 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью (п. 2.3. договора).
Согласно Протоколу согласования договорной цены за размещение телекоммуникационных шкафов и кабелей связи в жилых домах стороны достигли соглашения об установлении величины ежемесячной арендной платы в размере 3 648,77 руб., в том числе: - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье протяженностью 745 погонных метров - в размере 2 346,75 руб. ежемесячно (3,15х 745); - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье, ВРУ) для размещения оборудования общей площадью 2,96 кв. м - в размере 1 302,02 руб. (439,87 х 2,96).
Ежемесячные платежи по настоящему договору производятся Оператором связи, в срок не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным месяцем, на основании счета, выставляемого Представителем собственника в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Представителя собственников (п. 2.5. договора).
Истец указал, что 10.06.2014 г. состоялись собрания собственников помещений многоквартирных домов, которыми была увеличена арендная плата за размещение оборудования ответчика, однако дополнительное соглашение N 1 от 01.07.2014 г., предусматривающее увеличение арендной платы ответчиком не подписано, в связи с чем истец считает новые условия не согласованными, а договор аренды с 01.07.2014 г. - не заключенным и просит взыскать разницу между увеличенной и оплачиваемой ответчиком арендной платой в качестве неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 607, 610, 621, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования исходя из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", гражданское законодательство не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что к таким договорам применяются положения законодательства о договоре аренды.
В настоящем случае места технического подполья дома используются ответчиком для размещения, обслуживания и эксплуатации оборудования, что сторонами не оспаривается.
Имущество предоставлено ответчику для установки, размещения и подключения оборудования и кабеля по акту подключения оборудования и размещения кабелей связи, в котором указаны площади помещений, занимаемые шкафами УТС-Д и ЩРВ-П-12.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что сложившиеся между сторонами договора правоотношения необходимо квалифицировать как обязательственные отношения, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда", а также общими положениями об обязательствах и договорах, и условиями самого договора.
Согласно п. 6.1. договора N 14/12 он вступает в законную силу с момента его подписания и оформления в установленном законом порядке обеими сторонами и действует до 31.12.2012 года.
Если ни одна из сторон письменно не заявит за 30 календарных дней до дня окончания срока действия настоящего договора о своем намерении прекратить договорные отношения, то договор считается пролонгированным, то есть автоматически продленным, на очередной календарный год, на тех же условиях, кроме условий о размере ежемесячного платежа (п. 6.2. договора).
В соответствии с п. 2.6. договора N 14/12 размер ежемесячного платежа может быть изменен по решению Представителя собственников, но не чаще, чем 1 раз в год, с предварительным уведомлением Оператора связи не менее, чем за 1 месяц до даты введения в действие данного изменения.
Как установлено, о намерении прекратить договорные отношения ни одна из сторон не заявляла, ответчик продолжал и продолжает размещать, обслуживать и эксплуатировать оборудование, установленное в вышеперечисленных домах, а также продолжает перечислять истцу плату в размере, установленном договором N 14/12 от 02.07.2012 г.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно посчитал, что договор N 14/12 на основании содержащегося в нем п. 6.2. неоднократно продлялся: на 2013, 2014, 2015 и на 2016 календарные годы.
Причем согласно п. 2.6. договора условие о размере ежемесячного платежа сохраняло свое силу до момента предварительного уведомления Представителем собственников Оператора связи об изменении такого платежа, сделанного не менее чем за 1 месяц до даты введения в действие такого изменения.
10.06.2014 г. в многоквартирных домах N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова в г. Тольятти были проведены очередные ежегодные общие собрания собственников помещений многоквартирных домов. В соответствии с представленными истцом Выписками из протоколов собраний собственники решили утвердить размеры арендных платежей при заключении договоров о сдаче в аренду общего имущества в МКД N 24, 26, 28, 30 по ул. Полякова в г. Тольятти для рекламных и иных целей: для телевизионных, телефонных и интернет компаний - 570 рублей за 1 единицу размещаемого оборудования и 3,85 рубля за 1 погонный метр инженерных коммуникаций.
Ссылка ответчика на нарушения порядка проведения собраний правомерно не принята судом первой инстанции, поскольку ответчиком доказательства недействительности решений общих собраний собственников помещений многоквартирных жилых домов в материалы дела не представлены.
Кроме того, Решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов от июня 2012 г. правлению ТСЖ "Ботанический сад" предоставлено право на заключение и согласование условий договоров аренды общего долевого имущества многоквартирных домов для использования его под подобные цели, а также право подписания данных договоров - председателю правления ТСЖ.
Поскольку законодательством не предусмотрена обязательность принятия решений о размере арендной платы по договорам аренды общего долевого имущества многоквартирного дома общим собранием собственников помещений такого дома, то и ссылка ответчика на ничтожность представленных Выписок из протоколов собраний правового значения не имеет: товарищество собственников жилья, наделенное соответствующими полномочиями, вправе самостоятельно определять размер арендной платы, являясь стороной по договору.
11 июля 2014 г. истцом ответчику вручено письмо, которым ТСЖ "Ботанический сад" доводит до сведения ЗАО "АИСТ" об изменении условий и цены договора N 14/12 от 02.07.2012 г. в соответствии с решением ежегодного собрания собственников помещений в МКД N N 24, 26, 28,30.
Одновременно ответчику предложено подписать дополнительное соглашение к договору N 14/12 об изменении п. 2.2. договора с 01.07.2014 г., согласно которому "Плата за предоставление во временное пользование части общего долевого имущества дома по договору рассчитывается исходя из следующих показателей: - 3 рубля 85 коп. в месяц за 1 погонный метр конструктивных элементов, в которых проложены сети электросвязи; - 570 рублей 00 копеек в месяц за размещение 1 (одной) единицы оборудования электросвязи".
Приложение N 3 к договору N 14/12 предложено изложить в новой редакции, согласно которой величина ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 8 568,25 руб., НДС не предусмотрен, в том числе:- за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое подполье) протяженностью 745 погонных метров - в размере 2 868,25 руб. ежемесячно (3,85 х 745); - за аренду части общего долевого имущества многоквартирного домов (техническое помещение, ВРУ) для размещения оборудования (шкафы УТС-Д, ЩРВ-П-12) в количестве 10 штук в размере 5 700 руб. (570 х 10).
Как указывает истец, 15 октября 2014 г. им получено от ответчика дополнительное соглашение N 1 к договору N 14/12, подписанное ЗАО "АИСТ" с протоколом разногласий, в котором ЗАО "АИСТ" предложил свою редакцию п. 2.2. и Приложения N 3 к договору, предусматривающих сумму ежемесячной арендной платы с 01.07.2014 г. в размере 4 555,45 руб. (т. 1 л.д. 44).
Протокол разногласий к дополнительному соглашению N 1 истцом подписан не был. Как указал истец в письме от 17.12.2014 г. пунктом 2.6. договора N 14/12 не предусматривается получения согласия на изменения арендной платы от другой стороны, а предусмотрено лишь предварительное уведомление не менее чем за 1 месяц до даты введения в действие данных изменений (т. 2 л.д. 2-3).
Дальнейшая переписка сторон к согласию по поводу увеличения размера арендной платы не привела. Ответчик в период с 01.07.2014 г. по январь 2016 г. продолжал оплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором N 14/12, то есть, по 3 648,77 руб. в месяц.
Взыскиваемая истцом сумма неосновательного обогащения в размере 100 767,66 рублей по расчетам истца складывается следующим образом: 166 445,52 руб. (8 568,25 руб. х 19 мес. с июля 2014 г. по январь 2016 г. + 3 648,77 руб. долг за период до 01.07.2014 г.) - 65 677,86 руб. (оплата ответчика за второе полугодие 2014 г. и по 18.12.2015 г.) = 100 767,66 руб.
Однако, как следует из представленного истцом реестра платежей ЗАО "АИСТ" в период с июля 2014 г. по январь 2015 г. ответчиком арендная плата оплачена в общей сумме 69 326,63 руб. (по 3 648,77 руб. за 19 месяцев).
Оплата арендной платы за период с июля 2014 г. по январь 2015 г. по 3 648,77 рублей в месяц подтверждается также представленными ответчиком платежными поручениями.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, в период с 02.07.2012 г. по январь 2016 г. между сторонами существовали обязательственные правоотношения, обусловленные заключенным между ними договором N 14/12 аренды части общего долевого имущества многоквартирных домов, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении не могут быть применены к заявленным истцом требованиям.
Отношения сторон и вытекающие из них требования должны регулироваться общими нормами обязательственного права, а также правилами аренды имущества и условиями самого договора N 14/12.
Исходя из изложенного суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования частично правомерно сослался на нормы статей 614, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2.6. договора N 14/12 стороны добровольно установили, что размер ежемесячного платежа может быть изменен по решению Представителя собственников, но не чаще, чем 1 раз в год, с предварительным уведомлением Оператора связи не менее, чем за 1 месяц до даты введения в действие данного изменения.
Из буквального толкования пункта 2.6. договора следует, что согласия Оператора связи на такое изменение размера ежемесячного платежа не требуется.
Как установлено судом, об изменении цены договора N 14/12 от 02.07.2012 г. и ее увеличении до 8 568,25 руб. ответчик уведомлен истцом 11 июля 2014 г.
Соответственно суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что размер ежемесячного платежа по договору N 14/12 подлежал изменению с 12 августа 2014 года., следовательно с указанного времени оплате ответчиком подлежала арендная плата в размере 8 568,25 руб. ежемесячно.
Так суд первой инстанции верно произвел следующий расчет: за период с 01.07.2014 г. по 31.01.2016 г. правомерно начисленная арендная плата должна составить: 3 648,77 руб. - за июль 2014 г.; 3 648,77 руб. / 31 день х 11 дней = 1 294,72 руб. - с 01 по 11 августа 2014 г.; 8 568,25 руб. /31 день х 20 дней = 5 527,90 руб. - с 12 по 31 августа 2014 г.; 8 568,25 руб. х 17 месяцев = 145 660,25 руб. Итого: 3 648,77 руб. + 1 294,72 руб. + 145 660,25 руб. + 5 527,90 руб. = 156 131,64 руб.
За тот же период ответчиком арендная плата оплачена в общей сумме 69 326,63 руб. Следовательно суд первой инстанции верно указал, что разница между начисленной и оплаченной арендной платой составила: 156 131,64 руб. - 69 326,63 руб. = 86 805,01 руб., которая правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика.
При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в то же время, сумма в размере 3648,77 рублей за период, предыдущий периоду взыскания, истцом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтверждена.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 августа 2016 года по делу N А55-2918/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Аист" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)