Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Докшиной А.Ю. и Осокиной Н.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смекаловой Е.Ю.,
при участии от заявителя Сысоева Е.И. по доверенности от 09.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 (судья Киров С.А.),
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" (ОГРН 1063528065732, ИНН 3528111716; место нахождения: 162609, Вологодская область, город Череповец, улица Наседкина, дом 3; далее - ООО "ЖЭУ N 7", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Вологодской области (ОГРН 1033500076609, ИНН 3525131538; место нахождения: 160000, Вологодская область, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; далее - ГЖИ, инспекция) о признании недействительным предписания от 25.01.2015 N 831-23/1.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "ЖЭУ N 7" с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что повышение тарифа на содержание и ремонт жилья им осуществлено на основании пункта 5.11 договора управления многоквартирным домом от 02.04.2008, утвержденного общим собранием собственников 25.09.2007. Ссылается также на то, что применяемый обществом тариф ниже тарифа, утвержденного постановлением мэрии города Череповца.
ГЖИ в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилась, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Инспекция надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направила, в связи с этим дело рассмотрено в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 03.12.2015 N 831 и с целью проверки фактов, изложенных в обращении собственника квартиры 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца Вологодской области, инспекцией проведена внеплановая документарная проверка соблюдения ООО "ЖЭУ N 7" лицензионных требований, результаты которой оформлены актом проверки от 25.12.2015 N 831-23/1.
По результатам проверки ООО "ЖЭУ N 7" выдано предписание от 25.12.2015 N 831-23/1 об устранении выявленных нарушений в срок до 16.02.2016 (том 1, лист 26).
Из предписания следует, что в ходе проверки выявлены нарушения лицензионных требований, предусмотренных подпунктами "а", "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании, Положение N 1110), выразившиеся в том, что ООО "ЖЭУ N 7" увеличило тариф на содержание и ремонт жилья по дому N 39 по улице Любецкой города Череповца в одностороннем порядке с нарушением требований статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), расчет платы за содержание и ремонт жилья по квартире N 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца в период с января 2011 года по ноябрь 2015 года выполнен в нарушение статьи 156 ЖК РФ.
В связи с этим обществу необходимо привести порядок расчета платы за содержание и ремонт жилья по квартире N 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца за период с января 2011 года по ноябрь 2015 года в соответствие с требованиями статьи 156 ЖК РФ.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.
Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.
На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.
Общество осуществляет свою деятельность на основании выданной инспекцией лицензии от 27.04.2015 N 035-000047 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (том 1, лист 25).
Исходя из положений статей 2, 20 ЖК РФ, пунктов 1, 3 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493, пунктов 1.2, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.24 Положения о государственной жилищной инспекции Вологодской области, утвержденного постановлением Правительства Вологодской области от 24.05.2010 N 592, государственная жилищная инспекция Вологодской области является органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор. Для решения своих задач и выполнения полномочий (функций) инспекция организует и проводит проверки соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Должностные лица инспекции при осуществлении указанных мероприятий обладают полномочиями выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.
В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее - Закон о лицензировании, Закон N 99-ФЗ) в отношении лицензиата лицензирующим органом проводятся документарные проверки, плановые проверки и в соответствии с частью 10 настоящей статьи внеплановые выездные проверки. Данные внеплановые выездные проверки проводятся без согласования с органом прокуратуры, за исключением проведения внеплановой выездной проверки по основанию, указанному в пункте 2 части 10 настоящей статьи.
Пунктом 2 части 10 Закона о лицензировании предусмотрено, что внеплановая выездная проверка лицензиата проводится на основании поступления в лицензирующий орган обращений, заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, средств массовой информации о фактах грубых нарушений лицензиатом лицензионных требований.
Согласно пункту 2 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании), лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации.
В силу пункта 13 Положения о лицензировании к отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и положения Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности". При проведении лицензионного контроля должностные лица лицензирующего органа имеют право, в том числе, выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Таким образом, проверка проведена и оспариваемое предписание выдано должностным лицом инспекции в пределах предоставленных полномочий.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 29).
В рассматриваемом случае собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Любецкая, дом 39, приняли решение выбрать в качестве управляющей компании ООО "ЖЭУ N 7", что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25.09.2007 (том 1, лист 27).
На этом же собрании собственниками помещений принято решение об утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно постановлению мэрии города Череповца в размере 9,32 руб. за кв. м на 2007 год. На 2008 год - плату соответствующую тарифу, который будет утвержден мэрией города Череповца в 2007 году (пункт 5 названного протокола).
Из протокола также следует (пункт 7), что собственники приняли решение утвердить и подписать договор управления многоквартирными домом.
Во исполнение названного решения собрания собственников с обществом 02.04.2008 заключен договор управления указанным многоквартирным домом N 7-000/010 (том 1, листы 31 - 35), пунктом 5.11 которого предусмотрено, что в случае, если собственники помещений не проведут очередное собрание или на очередном собрании не примут решение об утверждении цены на работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, размер платы будет увеличен управляющей организацией на 18% от цены, действующей в текущем году.
Пунктом 5.10 договора также определено, что изменения (за исключением изменений по пункту 5.9) перечня работ по содержанию общего имущества собственников помещений (приложение N 4 к настоящему договору), перечня работ, относящихся к текущему ремонту (приложение 4 к настоящему договору), общей стоимости работ и услуг по договору производится один раз в год на очередном собрании собственником помещений по предложению управляющей организации или инициативной группы собственников помещений.
Из приложения N 4 к договору следует, что тариф был установлен в размере 10, 91 руб. с кв. м.
Общим собранием собственников помещений указанного дома 01.03.2010 утверждена плата за работы и услуги на 2010 год по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 12 руб. 15 коп. за 1 кв. м отапливаемой площади (жилого/нежилого) помещения.
Вместе с тем, в квитанциях за период с января 2011 года по ноябрь 2015 года по квартире N 11 вышеуказанного дома расчет платы произведен исходя из тарифа 13 руб. 97 коп., который не утвержден общим собранием.
Решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 13 руб. 97 коп. общим собранием собственников не принималось, что установлено в акте проверки от 25.12.2015 N 831-23/1.
Изложенные обстоятельства заявителем не оспариваются.
Общество полагает, что устанавливая самостоятельно с 01.01.2011 размер платы за содержание и ремонт в сумме 13,97 руб. с 1 кв. м, оно правомерно руководствовалось положениями пункта 5.11 договора управления многоквартирным домом от 02.04.2008 N 7-000/010.
Вместе с тем такая позиция является ошибочной и обоснованно не принята судом первой инстанции.
Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
ЖК РФ и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения обслуживающей организацией указанной платы.
По общему правилу, установленному в статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с частью 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Анализ изложенных норм в совокупности свидетельствует о том, что к существенным условиям названного договора относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Размер платы должен быть согласован общим собранием собственников помещений. Порядок определения платы должен быть четко сформулирован.
Законодательство не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.
Аналогичные выводы содержатся также и в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2016 по делу N А13-3942/2015.
Кроме того, в рассматриваемом случае общество не воспользовалось предоставленным ему в силу пункта 5.10 указанного выше договора управление многоквартирным домом правом созвать очередное собрание собственником помещений для изменения размера платы.
Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что условия договора от 02.04.2008 об одностороннем изменении обществом размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме противоречат специальным нормам жилищного законодательства, а также положениям пункта 4 статьи 421, статьи 422 ГК РФ и являются ничтожными.
Помимо того, как верно отметил суд первой инстанции, собственники помещений на собрании от 25.09.2007 утвердили договор на управление многоквартирным домом, но при этом условия этого договора в тексте протокола общего собрания не приведены, что не позволяет достоверно утверждать факт согласия собственников с положениями пункта 5.11 договора от управления многоквартирным домом от 02.04.2008 N 7-000/010.
Между тем, по пункту 5 общее собрание приняло решение об утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно постановлению мэрии города Череповца в размере 9,32 руб. за кв. м на 2007 год. На 2008 год - плату соответствующую тарифу, который будет утвержден мэрией города Череповца в 2007 году.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, собственниками помещений вышеуказанного дома на 2007 год и на последующий 2008 год в основу расчета платы за содержание и ремонт общего имущества принято постановление мэрии города Череповца, что позволяет сделать вывод о том, что на 2007 и 2008 годы собственники установили достаточно жесткий и понятный механизм определения тарифа на содержание и ремонт общего имущества, при этом возможность одностороннего изменения размера платы в тексте протокола не отмечалась.
При таких обстоятельствах инспекция обоснованно указала на несоблюдение требований части 7 статьи 156 ЖК РФ и выдала обществу предписание от 25.12.2015 N 831-23/1.
Предписание вынесено относительно всего периода, в течение которого существовало нарушение. При этом действующее законодательство не содержит ограничений полномочий лицензирующего органа относительно периода выявляемых нарушений.
Довод общества об установлении размера платы на содержание и ремонт жилья ниже утвержденного тарифа, постановлением мэрии города Череповца, в силу изложенного выше не имеет правового значения.
С учетом изложенного у суда первой инстанции не имелось основания для удовлетворения требований ООО "ЖЭУ-7".
Выводы суда, изложенные в решении от 24.05.2016, соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учетом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства. Имеющие значение для дела обстоятельства выяснены полно и доказаны в судебном заседании.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие решение суда, которое является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта не усматривается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 ПО ДЕЛУ N А13-1927/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. по делу N А13-1927/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Докшиной А.Ю. и Осокиной Н.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Смекаловой Е.Ю.,
при участии от заявителя Сысоева Е.И. по доверенности от 09.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 (судья Киров С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" (ОГРН 1063528065732, ИНН 3528111716; место нахождения: 162609, Вологодская область, город Череповец, улица Наседкина, дом 3; далее - ООО "ЖЭУ N 7", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Вологодской области (ОГРН 1033500076609, ИНН 3525131538; место нахождения: 160000, Вологодская область, город Вологда, улица Предтеченская, дом 19; далее - ГЖИ, инспекция) о признании недействительным предписания от 25.01.2015 N 831-23/1.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "ЖЭУ N 7" с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что повышение тарифа на содержание и ремонт жилья им осуществлено на основании пункта 5.11 договора управления многоквартирным домом от 02.04.2008, утвержденного общим собранием собственников 25.09.2007. Ссылается также на то, что применяемый обществом тариф ниже тарифа, утвержденного постановлением мэрии города Череповца.
ГЖИ в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилась, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Инспекция надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направила, в связи с этим дело рассмотрено в ее отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 03.12.2015 N 831 и с целью проверки фактов, изложенных в обращении собственника квартиры 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца Вологодской области, инспекцией проведена внеплановая документарная проверка соблюдения ООО "ЖЭУ N 7" лицензионных требований, результаты которой оформлены актом проверки от 25.12.2015 N 831-23/1.
По результатам проверки ООО "ЖЭУ N 7" выдано предписание от 25.12.2015 N 831-23/1 об устранении выявленных нарушений в срок до 16.02.2016 (том 1, лист 26).
Из предписания следует, что в ходе проверки выявлены нарушения лицензионных требований, предусмотренных подпунктами "а", "б" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании, Положение N 1110), выразившиеся в том, что ООО "ЖЭУ N 7" увеличило тариф на содержание и ремонт жилья по дому N 39 по улице Любецкой города Череповца в одностороннем порядке с нарушением требований статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), расчет платы за содержание и ремонт жилья по квартире N 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца в период с января 2011 года по ноябрь 2015 года выполнен в нарушение статьи 156 ЖК РФ.
В связи с этим обществу необходимо привести порядок расчета платы за содержание и ремонт жилья по квартире N 11 дома N 39 по улице Любецкой города Череповца за период с января 2011 года по ноябрь 2015 года в соответствие с требованиями статьи 156 ЖК РФ.
Не согласившись с вынесенным предписанием, общество оспорило его в судебном порядке.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.
Из части 1 статьи 198 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.
На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующие органы.
Общество осуществляет свою деятельность на основании выданной инспекцией лицензии от 27.04.2015 N 035-000047 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (том 1, лист 25).
Исходя из положений статей 2, 20 ЖК РФ, пунктов 1, 3 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493, пунктов 1.2, 3.2.1, 3.2.3, 3.2.24 Положения о государственной жилищной инспекции Вологодской области, утвержденного постановлением Правительства Вологодской области от 24.05.2010 N 592, государственная жилищная инспекция Вологодской области является органом исполнительной государственной власти области, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор. Для решения своих задач и выполнения полномочий (функций) инспекция организует и проводит проверки соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Должностные лица инспекции при осуществлении указанных мероприятий обладают полномочиями выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований.
В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее - Закон о лицензировании, Закон N 99-ФЗ) в отношении лицензиата лицензирующим органом проводятся документарные проверки, плановые проверки и в соответствии с частью 10 настоящей статьи внеплановые выездные проверки. Данные внеплановые выездные проверки проводятся без согласования с органом прокуратуры, за исключением проведения внеплановой выездной проверки по основанию, указанному в пункте 2 части 10 настоящей статьи.
Пунктом 2 части 10 Закона о лицензировании предусмотрено, что внеплановая выездная проверка лицензиата проводится на основании поступления в лицензирующий орган обращений, заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, средств массовой информации о фактах грубых нарушений лицензиатом лицензионных требований.
Согласно пункту 2 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее - Положение о лицензировании), лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации.
В силу пункта 13 Положения о лицензировании к отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и положения Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности". При проведении лицензионного контроля должностные лица лицензирующего органа имеют право, в том числе, выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Таким образом, проверка проведена и оспариваемое предписание выдано должностным лицом инспекции в пределах предоставленных полномочий.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 29).
В рассматриваемом случае собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Вологодская область, город Череповец, улица Любецкая, дом 39, приняли решение выбрать в качестве управляющей компании ООО "ЖЭУ N 7", что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25.09.2007 (том 1, лист 27).
На этом же собрании собственниками помещений принято решение об утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно постановлению мэрии города Череповца в размере 9,32 руб. за кв. м на 2007 год. На 2008 год - плату соответствующую тарифу, который будет утвержден мэрией города Череповца в 2007 году (пункт 5 названного протокола).
Из протокола также следует (пункт 7), что собственники приняли решение утвердить и подписать договор управления многоквартирными домом.
Во исполнение названного решения собрания собственников с обществом 02.04.2008 заключен договор управления указанным многоквартирным домом N 7-000/010 (том 1, листы 31 - 35), пунктом 5.11 которого предусмотрено, что в случае, если собственники помещений не проведут очередное собрание или на очередном собрании не примут решение об утверждении цены на работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, размер платы будет увеличен управляющей организацией на 18% от цены, действующей в текущем году.
Пунктом 5.10 договора также определено, что изменения (за исключением изменений по пункту 5.9) перечня работ по содержанию общего имущества собственников помещений (приложение N 4 к настоящему договору), перечня работ, относящихся к текущему ремонту (приложение 4 к настоящему договору), общей стоимости работ и услуг по договору производится один раз в год на очередном собрании собственником помещений по предложению управляющей организации или инициативной группы собственников помещений.
Из приложения N 4 к договору следует, что тариф был установлен в размере 10, 91 руб. с кв. м.
Общим собранием собственников помещений указанного дома 01.03.2010 утверждена плата за работы и услуги на 2010 год по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 12 руб. 15 коп. за 1 кв. м отапливаемой площади (жилого/нежилого) помещения.
Вместе с тем, в квитанциях за период с января 2011 года по ноябрь 2015 года по квартире N 11 вышеуказанного дома расчет платы произведен исходя из тарифа 13 руб. 97 коп., который не утвержден общим собранием.
Решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 13 руб. 97 коп. общим собранием собственников не принималось, что установлено в акте проверки от 25.12.2015 N 831-23/1.
Изложенные обстоятельства заявителем не оспариваются.
Общество полагает, что устанавливая самостоятельно с 01.01.2011 размер платы за содержание и ремонт в сумме 13,97 руб. с 1 кв. м, оно правомерно руководствовалось положениями пункта 5.11 договора управления многоквартирным домом от 02.04.2008 N 7-000/010.
Вместе с тем такая позиция является ошибочной и обоснованно не принята судом первой инстанции.
Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
ЖК РФ и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения обслуживающей организацией указанной платы.
По общему правилу, установленному в статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с частью 1 статьи 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Анализ изложенных норм в совокупности свидетельствует о том, что к существенным условиям названного договора относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Размер платы должен быть согласован общим собранием собственников помещений. Порядок определения платы должен быть четко сформулирован.
Законодательство не предусматривает право лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.
Аналогичные выводы содержатся также и в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2016 по делу N А13-3942/2015.
Кроме того, в рассматриваемом случае общество не воспользовалось предоставленным ему в силу пункта 5.10 указанного выше договора управление многоквартирным домом правом созвать очередное собрание собственником помещений для изменения размера платы.
Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что условия договора от 02.04.2008 об одностороннем изменении обществом размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме противоречат специальным нормам жилищного законодательства, а также положениям пункта 4 статьи 421, статьи 422 ГК РФ и являются ничтожными.
Помимо того, как верно отметил суд первой инстанции, собственники помещений на собрании от 25.09.2007 утвердили договор на управление многоквартирным домом, но при этом условия этого договора в тексте протокола общего собрания не приведены, что не позволяет достоверно утверждать факт согласия собственников с положениями пункта 5.11 договора от управления многоквартирным домом от 02.04.2008 N 7-000/010.
Между тем, по пункту 5 общее собрание приняло решение об утверждении платы за услуги (работы) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно постановлению мэрии города Череповца в размере 9,32 руб. за кв. м на 2007 год. На 2008 год - плату соответствующую тарифу, который будет утвержден мэрией города Череповца в 2007 году.
Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, собственниками помещений вышеуказанного дома на 2007 год и на последующий 2008 год в основу расчета платы за содержание и ремонт общего имущества принято постановление мэрии города Череповца, что позволяет сделать вывод о том, что на 2007 и 2008 годы собственники установили достаточно жесткий и понятный механизм определения тарифа на содержание и ремонт общего имущества, при этом возможность одностороннего изменения размера платы в тексте протокола не отмечалась.
При таких обстоятельствах инспекция обоснованно указала на несоблюдение требований части 7 статьи 156 ЖК РФ и выдала обществу предписание от 25.12.2015 N 831-23/1.
Предписание вынесено относительно всего периода, в течение которого существовало нарушение. При этом действующее законодательство не содержит ограничений полномочий лицензирующего органа относительно периода выявляемых нарушений.
Довод общества об установлении размера платы на содержание и ремонт жилья ниже утвержденного тарифа, постановлением мэрии города Череповца, в силу изложенного выше не имеет правового значения.
С учетом изложенного у суда первой инстанции не имелось основания для удовлетворения требований ООО "ЖЭУ-7".
Выводы суда, изложенные в решении от 24.05.2016, соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учетом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства. Имеющие значение для дела обстоятельства выяснены полно и доказаны в судебном заседании.
Подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие решение суда, которое является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта не усматривается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24 мая 2016 года по делу N А13-1927/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 7" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.МУРАХИНА
Н.В.МУРАХИНА
Судьи
А.Ю.ДОКШИНА
Н.Н.ОСОКИНА
А.Ю.ДОКШИНА
Н.Н.ОСОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)