Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-27950/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации города Магнитогорска Челябинской области - Голеев А.Г. (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116),
общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 1" - Мухаметзянова Т.Ю. (доверенность от 09.01.2017), Обухова Н.В. (доверенность от 09.01.2017).
Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, общество, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 1" (далее - ООО "ЖРЭУ N 1", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 942 205 руб. 58 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 3).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "МАГИ-2" (далее также - ООО "МАГИ-2", третье лицо), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее также - ТУ Росимущества, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 14.03.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы ссылается на то, что ООО "ЖРЭУ N 1" является юридическим лицом, основным видом деятельности которого является управление эксплуатацией жилого фонда, свою деятельность общество осуществляет начиная с 2008 года, соответственно, сотрудники ООО "ЖРЭУ N 1" обладают достаточными знаниями и квалификацией для того, чтобы определить относится ли помещение к общему имуществу многоквартирного дома или нет. При этом в настоящем случае спорное помещение не имеет вспомогательного назначения и никогда не имело, никогда не предназначалось для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома, изначально было оборудовано отдельным входом и санитарно-бытовыми помещениями, в нем никогда не имелось и не имеется вводных и запорных узлов коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего многоквартирного дома. Соответственно, по мнению Администрации, ООО "ЖРЭУ N 1", заключая договор аренды, изначально действовало недобросовестно. Податель жалобы также считает необоснованным вывод суда о пассивной позиции Администрации в рамках дела N А76-7376/2014.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Магнитогорск" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1, площадью 208 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2015 совершена запись регистрации N 74-74/033-74/033/123/2015-43/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.05.2015 N 74-74/033-74/033/123/2015-43/1 (т. 1, л.д. 8).
Основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение послужили следующие документы: постановление Администрации от 26.04.1999 N 126-П, сводный акт приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения Карталинского отделения ЮУЖД от 29.04.1999, постановление Администрации от 20.10.2008 N 9018-П, постановление Правительства Российской Федерации от 18.09.2003 N 585, постановление Администрации от 13.05.2015 N 6653-П (т. 1, л.д. 9).
Также из материалов дела следует, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (протокол от 01.03.2009 N 1), собственниками принято решение о заключении договора на возмездное пользование общим имуществом многоквартирного дома между ООО "ЖРЭУ N 1" и закрытым акционерным обществом "МАГИ-2" (далее - ЗАО "МАГИ-2") сроком на один год (т. 3, л.д. 39).
На внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (протокол от 02.03.2010 N 7), собственниками принято решение о заключении договора на возмездное пользование общим имуществом многоквартирного дома между ООО "ЖРЭУ N 1" и ЗАО "МАГИ-2" сроком на пять лет (т. 3, л.д. 40).
Между ООО "ЖРЭУ N 1" (управляющая компания) и ЗАО "МАГИ-2" (пользователь) подписаны договоры возмездного пользования имуществом от 01.03.2009 N 472, 01.01.2010 N 616, договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 25, от 01.12.2011 N 21 (т. 3, л.д. 25-32), по условиям которых управляющая компания передает, а пользователь принимает в возмездное пользование (аренду) нежилое помещение N 1, общей площадью 208 кв. м, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1.
В настоящее время спорное помещение во владении общества не находится, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается. На основании договора купли-продажи от 18.04.2016 помещение находится в собственности ООО "МАГИ-2".
По расчету истца, ООО "МАГИ-2" (правопреемник ЗАО "МАГИ-2") в качестве арендной платы перечислило ООО "ЖРЭУ N 1" денежные средства в общей сумме 1 942 205 руб. 58 коп.
Истец, полагая, что ответчик сдавал в аренду третьему лицу имущество, которое ответчику не принадлежит, соответственно, полученная ответчиком от третьего лица арендная плата является для ответчика неосновательным обогащением, обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик в возражениях на исковое заявление, среди прочего, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по части требований (т. 1, л.д. 53, 54).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их необоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником.
Как указано выше, спорное помещение находится в собственности муниципального образования "Город Магнитогорск". Регистрационная запись о праве собственности совершена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2015.
В соответствии с абзацем третьим пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 названного Кодекса имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Кодекса). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 названного Кодекса предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Согласно статье 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Из указанного, в частности, следует, что в настоящем споре Администрация должна доказать, что, передавая спорное нежилое помещение в аренду третьему лицу, общество действовало недобросовестно, что есть знало, что неправомерно владеет и распоряжается помещением и что помещение является собственностью муниципального образования.
Оценив представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства, а также доводы, приведенные истцом и ответчиком, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации к ООО "ЖРЭУ N 1".
Так, в обоснование своих исковых требований истец, среди прочего, ссылается на решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 15.06.2016 по делу N 2-1837/2016.
Данным судебным актом, оставленным апелляционным определением Челябинского областного суда от 16.08.2016 без изменения, Недошивиной Е.А. было отказано в удовлетворении исковых требованиях к Администрации, ООО "МАГИ-2" о признании спорного помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение, признании недействительным договора купли-продажи помещения, заключенного между Администрацией и ООО "МАГИ-2" (т. 2, л.д. 27-41).
В ходе рассмотрения указанного дела, среди прочего, были установлены следующие обстоятельства.
Жилой дом N 7/1 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске находился в государственной собственности на балансе Южно-Уральской железной дороги, в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" был передан в муниципальную собственность г. Магнитогорска.
В состав жилого дома входит нежилое помещение общей площадью 208 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение зарегистрировано 20.05.2015 на основании постановления Администрации от 13.05.2015 N 6653-П "Об утверждении перечня нежилых помещений, переданных в составе жилых домов в муниципальную собственность г. Магнитогорска".
Ранее спорное нежилое помещение было включено в реестр объектов муниципальной собственности на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.04.1999 N 126-П и сводного акта приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения Карталинского отделения ЮУЖД от 29.04.1999, затем было исключено из реестра объектов муниципальной собственности в связи с ненадлежащим оформлением документов о включении объекта в реестр муниципальной собственности, что подтверждается представленной перепиской между администрацией г. Магнитогорска и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области.
Суд указал, что в ходе рассмотрения дела истцом и третьим лицом - ООО "ЖРЭУ N 1" не представлены доказательства, подтверждающие, что на момент заключения первого договора приватизации спорное нежилое помещение фактически использовалось в качестве общего имущества многоквартирного дома, имело вспомогательное значение, было предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещении находились инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома.
Напротив, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что жилой дом был построен в 1964 году согласно акту о приемке жилого дома в эксплуатацию, в жилом доме было предусмотрено встроенное помещение цокольного этажа, предназначенное для размещения санэпидемстанции и линейного отдела милиции. То есть на момент заключения первого договора приватизации нежилое помещение имело самостоятельное назначение.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие указанного судебного спора само по себе свидетельствует о том, что вопрос о наличии или отсутствии оснований для отнесения нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома не был бесспорно разрешенным до рассмотрения указанного дела, в том числе, и для ответчика.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано только 20.05.2015.
При этом основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение указаны, в том числе, документы, датированные 2008, 2015 годами (постановление Администрации от 20.10.2008 N 9018-П, постановление Администрации от 13.05.2015 N 6653-П, т. 1, л.д. 9).
Также из представленных в материалы настоящего дела доказательств следует, что постановлением главы города Магнитогорска от 17.06.2005 N 282-П из реестра объектов муниципальной собственности г. Магнитогорска исключен жилой дом площадью 2272,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (т. 3, л.д. 35).
Письмом от 27.05.2014 N 01-33/3426, адресованным ответчику, Администрация по вопросу передачи жилого здания, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1, сообщила о том, что после исключения из реестра муниципального имущества города Магнитогорска на основании постановления главы города от 17.06.2005 N 282-П здание не передавалось, так как считалось федеральной собственностью (т. 3, л.д. 36).
Также в решении Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 15.06.2016 по делу N 2-1837/2016, среди прочего, указано, что представитель ООО "МАГИ-2" в ходе рассмотрения указанного дела пояснял, что до заключения договора аренды с ООО "ЖРЭУ N 1" ЗАО "МАГИ-2" обращалось в Администрацию, где выяснило, что в связи с неправильным оформлением документов нежилое помещение исключено из реестра, Администрация не могла заключить договор аренды, было дано разрешение заключить договор аренды с ООО "ЖРЭУ N 1" (т. 2, л.д. 27 оборот).
Управление многоквартирным домом ООО "ЖРЭУ N 1" осуществляет на основании протокола общего собрания собственников помещений от 15.02.2016, ранее ООО "ЖРЭУ N 1" осуществляло управление общим имуществом многоквартирного дома на основании протокола от 30.04.2008.
При указанных обстоятельствах ответчик не может быть признан лицом, действовавшим при заключении договоров аренды с третьим лицом недобросовестно, то есть знавшим либо обязанным знать об отсутствии у него правомочий на сдачу имущества в аренду.
Дополнительно арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что на основании указанного выше в пользу истца с ответчика не может быть взыскан и платеж ООО "МАГИ-2" ответчику арендной платы на основании инкассового поручения от 17.08.2015 N 15 в сумме 114 337 руб. 85 коп. (т. 1, л.д. 149, т. 2, л.д. 3) (то есть после государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение), так как данная сумма взыскана с ООО "МАГИ-2" в порядке исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2014 по делу N А76-7376/2014. Данная сумма исчислена за период с ноября 2013 года по январь 2014 года.
Применительно к заявлению общества о пропуске истцом срока исковой давности по части требований следует отметить, что о нарушении своих прав Администрация узнала в ходе рассмотрения дела N А76-7376/2014, соответственно, обратилась в суд в рамках настоящего спора в пределах срока исковой давности (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным ранее оснований для удовлетворения исковых требований Администрации у арбитражного суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-27950/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2017 N 18АП-5055/2017 ПО ДЕЛУ N А76-27950/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2017 г. N 18АП-5055/2017
Дело N А76-27950/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-27950/2015 (судья Калинина Т.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации города Магнитогорска Челябинской области - Голеев А.Г. (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116),
общества с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 1" - Мухаметзянова Т.Ю. (доверенность от 09.01.2017), Обухова Н.В. (доверенность от 09.01.2017).
Администрация города Магнитогорска Челябинской области (далее - Администрация, общество, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 1" (далее - ООО "ЖРЭУ N 1", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 942 205 руб. 58 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 3).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "МАГИ-2" (далее также - ООО "МАГИ-2", третье лицо), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее также - ТУ Росимущества, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 14.03.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы ссылается на то, что ООО "ЖРЭУ N 1" является юридическим лицом, основным видом деятельности которого является управление эксплуатацией жилого фонда, свою деятельность общество осуществляет начиная с 2008 года, соответственно, сотрудники ООО "ЖРЭУ N 1" обладают достаточными знаниями и квалификацией для того, чтобы определить относится ли помещение к общему имуществу многоквартирного дома или нет. При этом в настоящем случае спорное помещение не имеет вспомогательного назначения и никогда не имело, никогда не предназначалось для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома, изначально было оборудовано отдельным входом и санитарно-бытовыми помещениями, в нем никогда не имелось и не имеется вводных и запорных узлов коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего многоквартирного дома. Соответственно, по мнению Администрации, ООО "ЖРЭУ N 1", заключая договор аренды, изначально действовало недобросовестно. Податель жалобы также считает необоснованным вывод суда о пассивной позиции Администрации в рамках дела N А76-7376/2014.
Отзывы на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Магнитогорск" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 1, площадью 208 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2015 совершена запись регистрации N 74-74/033-74/033/123/2015-43/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.05.2015 N 74-74/033-74/033/123/2015-43/1 (т. 1, л.д. 8).
Основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности на указанное помещение послужили следующие документы: постановление Администрации от 26.04.1999 N 126-П, сводный акт приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения Карталинского отделения ЮУЖД от 29.04.1999, постановление Администрации от 20.10.2008 N 9018-П, постановление Правительства Российской Федерации от 18.09.2003 N 585, постановление Администрации от 13.05.2015 N 6653-П (т. 1, л.д. 9).
Также из материалов дела следует, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (протокол от 01.03.2009 N 1), собственниками принято решение о заключении договора на возмездное пользование общим имуществом многоквартирного дома между ООО "ЖРЭУ N 1" и закрытым акционерным обществом "МАГИ-2" (далее - ЗАО "МАГИ-2") сроком на один год (т. 3, л.д. 39).
На внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (протокол от 02.03.2010 N 7), собственниками принято решение о заключении договора на возмездное пользование общим имуществом многоквартирного дома между ООО "ЖРЭУ N 1" и ЗАО "МАГИ-2" сроком на пять лет (т. 3, л.д. 40).
Между ООО "ЖРЭУ N 1" (управляющая компания) и ЗАО "МАГИ-2" (пользователь) подписаны договоры возмездного пользования имуществом от 01.03.2009 N 472, 01.01.2010 N 616, договоры аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 25, от 01.12.2011 N 21 (т. 3, л.д. 25-32), по условиям которых управляющая компания передает, а пользователь принимает в возмездное пользование (аренду) нежилое помещение N 1, общей площадью 208 кв. м, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1.
В настоящее время спорное помещение во владении общества не находится, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается. На основании договора купли-продажи от 18.04.2016 помещение находится в собственности ООО "МАГИ-2".
По расчету истца, ООО "МАГИ-2" (правопреемник ЗАО "МАГИ-2") в качестве арендной платы перечислило ООО "ЖРЭУ N 1" денежные средства в общей сумме 1 942 205 руб. 58 коп.
Истец, полагая, что ответчик сдавал в аренду третьему лицу имущество, которое ответчику не принадлежит, соответственно, полученная ответчиком от третьего лица арендная плата является для ответчика неосновательным обогащением, обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик в возражениях на исковое заявление, среди прочего, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по части требований (т. 1, л.д. 53, 54).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их необоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником.
Как указано выше, спорное помещение находится в собственности муниципального образования "Город Магнитогорск". Регистрационная запись о праве собственности совершена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2015.
В соответствии с абзацем третьим пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 названного Кодекса имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Кодекса). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 названного Кодекса предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Согласно статье 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Из указанного, в частности, следует, что в настоящем споре Администрация должна доказать, что, передавая спорное нежилое помещение в аренду третьему лицу, общество действовало недобросовестно, что есть знало, что неправомерно владеет и распоряжается помещением и что помещение является собственностью муниципального образования.
Оценив представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства, а также доводы, приведенные истцом и ответчиком, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации к ООО "ЖРЭУ N 1".
Так, в обоснование своих исковых требований истец, среди прочего, ссылается на решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 15.06.2016 по делу N 2-1837/2016.
Данным судебным актом, оставленным апелляционным определением Челябинского областного суда от 16.08.2016 без изменения, Недошивиной Е.А. было отказано в удовлетворении исковых требованиях к Администрации, ООО "МАГИ-2" о признании спорного помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение, признании недействительным договора купли-продажи помещения, заключенного между Администрацией и ООО "МАГИ-2" (т. 2, л.д. 27-41).
В ходе рассмотрения указанного дела, среди прочего, были установлены следующие обстоятельства.
Жилой дом N 7/1 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске находился в государственной собственности на балансе Южно-Уральской железной дороги, в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" был передан в муниципальную собственность г. Магнитогорска.
В состав жилого дома входит нежилое помещение общей площадью 208 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение зарегистрировано 20.05.2015 на основании постановления Администрации от 13.05.2015 N 6653-П "Об утверждении перечня нежилых помещений, переданных в составе жилых домов в муниципальную собственность г. Магнитогорска".
Ранее спорное нежилое помещение было включено в реестр объектов муниципальной собственности на основании постановления главы г. Магнитогорска от 26.04.1999 N 126-П и сводного акта приемки-передачи объектов жилищно-коммунального назначения Карталинского отделения ЮУЖД от 29.04.1999, затем было исключено из реестра объектов муниципальной собственности в связи с ненадлежащим оформлением документов о включении объекта в реестр муниципальной собственности, что подтверждается представленной перепиской между администрацией г. Магнитогорска и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области.
Суд указал, что в ходе рассмотрения дела истцом и третьим лицом - ООО "ЖРЭУ N 1" не представлены доказательства, подтверждающие, что на момент заключения первого договора приватизации спорное нежилое помещение фактически использовалось в качестве общего имущества многоквартирного дома, имело вспомогательное значение, было предназначено для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещении находились инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома.
Напротив, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что жилой дом был построен в 1964 году согласно акту о приемке жилого дома в эксплуатацию, в жилом доме было предусмотрено встроенное помещение цокольного этажа, предназначенное для размещения санэпидемстанции и линейного отдела милиции. То есть на момент заключения первого договора приватизации нежилое помещение имело самостоятельное назначение.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие указанного судебного спора само по себе свидетельствует о том, что вопрос о наличии или отсутствии оснований для отнесения нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома не был бесспорно разрешенным до рассмотрения указанного дела, в том числе, и для ответчика.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано только 20.05.2015.
При этом основанием для государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение указаны, в том числе, документы, датированные 2008, 2015 годами (постановление Администрации от 20.10.2008 N 9018-П, постановление Администрации от 13.05.2015 N 6653-П, т. 1, л.д. 9).
Также из представленных в материалы настоящего дела доказательств следует, что постановлением главы города Магнитогорска от 17.06.2005 N 282-П из реестра объектов муниципальной собственности г. Магнитогорска исключен жилой дом площадью 2272,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1 (т. 3, л.д. 35).
Письмом от 27.05.2014 N 01-33/3426, адресованным ответчику, Администрация по вопросу передачи жилого здания, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пр. Карла Маркса, д. 7/1, сообщила о том, что после исключения из реестра муниципального имущества города Магнитогорска на основании постановления главы города от 17.06.2005 N 282-П здание не передавалось, так как считалось федеральной собственностью (т. 3, л.д. 36).
Также в решении Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 15.06.2016 по делу N 2-1837/2016, среди прочего, указано, что представитель ООО "МАГИ-2" в ходе рассмотрения указанного дела пояснял, что до заключения договора аренды с ООО "ЖРЭУ N 1" ЗАО "МАГИ-2" обращалось в Администрацию, где выяснило, что в связи с неправильным оформлением документов нежилое помещение исключено из реестра, Администрация не могла заключить договор аренды, было дано разрешение заключить договор аренды с ООО "ЖРЭУ N 1" (т. 2, л.д. 27 оборот).
Управление многоквартирным домом ООО "ЖРЭУ N 1" осуществляет на основании протокола общего собрания собственников помещений от 15.02.2016, ранее ООО "ЖРЭУ N 1" осуществляло управление общим имуществом многоквартирного дома на основании протокола от 30.04.2008.
При указанных обстоятельствах ответчик не может быть признан лицом, действовавшим при заключении договоров аренды с третьим лицом недобросовестно, то есть знавшим либо обязанным знать об отсутствии у него правомочий на сдачу имущества в аренду.
Дополнительно арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что на основании указанного выше в пользу истца с ответчика не может быть взыскан и платеж ООО "МАГИ-2" ответчику арендной платы на основании инкассового поручения от 17.08.2015 N 15 в сумме 114 337 руб. 85 коп. (т. 1, л.д. 149, т. 2, л.д. 3) (то есть после государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение), так как данная сумма взыскана с ООО "МАГИ-2" в порядке исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2014 по делу N А76-7376/2014. Данная сумма исчислена за период с ноября 2013 года по январь 2014 года.
Применительно к заявлению общества о пропуске истцом срока исковой давности по части требований следует отметить, что о нарушении своих прав Администрация узнала в ходе рассмотрения дела N А76-7376/2014, соответственно, обратилась в суд в рамках настоящего спора в пределах срока исковой давности (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным ранее оснований для удовлетворения исковых требований Администрации у арбитражного суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-27950/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)