Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что для продажи принадлежащей ему квартиры он был вынужден оплатить выставленные ответчиком счета по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в завышенном размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Юрьева И.М.
судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа
по кассационной жалобе генерального директора ООО "Акведук" Масленикова В.Р. на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., объяснения представителя ООО "Акведук" Незымаевой Ж.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы Мишанкина Е.В., объяснения представителя ОАО "Интеллект" Пименовой И.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Мишанкин Е.В. обратился в суд с иском к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом. Кроме того, Мишанкин Е.В. обратился в суд с иском к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. Определением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 8 июня 2016 г. указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения. В обоснование заявленных требований Мишанкин Е.В. указал, что является собственником квартиры, находящейся по адресу: <...>. Данное жилое помещение передано ему от застройщика ООО "Интеллект" по акту приема-передачи 19 января 2015 г., однако оплату коммунальных услуг управляющая организация ООО "Акведук" начисляет ему с 17 марта 2014 г. Также Мишанкин Е.В. считает недействительным договор управления многоквартирным домом, находящимся по указанному выше адресу, заключенный застройщиком дома ООО "Интеллект" с управляющей организацией ООО "Акведук" 18 декабря 2013 г., поскольку данным договором согласованы тарифы на коммунальные услуги, значительно превышающие тарифы, установленные органом местного самоуправления; в договоре отсутствует расшифровка и детализация примененных тарифов, а также сторонами договора была согласована плата за дополнительные услуги "Охрана придомовой территории" и "Видеонаблюдение", в то время как решения о выборе способа управления домом, об утверждении тарифов и дополнительных услуг собственниками жилых помещений указанного многоквартирного дома принято не было. Истец пояснил, что для продажи принадлежащей ему квартиры, он был вынужден оплатить выставленные ООО "Акведук" счета по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в завышенном размере. Уточнив заявленные требования, Мишанкин Е.В. просил суд признать договор управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г. недействительным, обязать ООО "Акведук" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, исключив из начислений по его лицевому счету период оплаты с 17 марта 2014 г. по 18 января 2015 г. в размере 46 165 руб. 79 коп., а также исключив из начислений по его лицевому счету за период с 19 января по 30 ноября 2015 г. оплату за электроэнергию ОДН, за подогрев ХВС для ГВС ОДН, за содержание и ремонт в размере свыше установленных органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг "Видеонаблюдение" и "Охрана придомовой территории" на сумму 12 783 руб. 71 коп. Кроме того, Мишанкин Е.В. просил взыскать с ООО "Акведук" в его пользу сумму произведенного перерасчета коммунальных платежей в размере 58 949 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 100 000 руб., а также штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. иск удовлетворен частично, договор управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: <...>, от 18 декабря 2013 г. в части установления тарифов в размере свыше установленных органом местного самоуправления городского поселения Сергиев Посад, а также в части установления платы за дополнительные услуги "Видеонаблюдение" и "Охрана придомовой территории" признан недействительным. ООО "Акведук" обязано произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету истца, исключив из начислений период оплаты с 17 марта 2014 г. по 18 января 2015 г. в размере 46 165 руб. 79 коп., а также исключив из начислений по лицевому счету истца за период с 19 января по 30 ноября 2015 г. оплату коммунальных услуг свыше установленных органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг по видеонаблюдению и охране придомовой территории на сумму 12 783 руб. 71 коп. С ООО "Акведук" в пользу Мишанкина Е.В. взыскан произведенный перерасчет коммунальных платежей в размере 58 949 руб. 50 копеек, компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 15 000 руб., а всего взыскано 78 949 руб. 50 коп.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе генерального директора ООО "Акведук" Масленикова В.Р. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отмене решения Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. 9 июня 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. от 28 июля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 27 декабря 2011 г. между ООО "Интеллект" и Мишанкиной Н.В. заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлся объект долевого участия - двухкомнатная квартира с проектным номером 29 по адресу: <...>, на 7 этаже 8 секция.
23 мая 2013 г. между Мишанкиной Н.В. и Мишанкиным Е.В. заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве.
Акт приема-передачи объекта долевого строительства от 17 марта 2014 г. подписан Мишанкиным Е.В. 19 января 2015 г., что подтверждается, в частности, решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 5 июня 2015 г. по делу иску Мишанкина Е.В. к ООО "Интеллект" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, штрафа, компенсации морального вреда (л.д. 8 - 21).
16 декабря 2013 г. администрацией г. Сергиев Посад застройщику (ООО "Интеллект") выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <...>.
18 декабря 2013 г. между ООО "Интеллект" (застройщик) и ООО "Акведук" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом по указанному выше адресу.
В соответствии с условиями данного договора его цена определена как сумма платы за помещения, коммунальные и дополнительные услуги, которая включает в себя в том числе плату за дополнительные услуги (в частности, техническое обслуживание видеодомофонов, систем видеонаблюдения, систем контроля доступа (СКД), вывоз крупногабаритного и строительного мусора, обслуживание и охрану придомовой территории общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и мойку фасадов многоквартирного дома). Тарифы на коммунальные услуги, расчет платы за содержание и ремонт помещений, расчет платы за дополнительные услуги приведены в Приложении N 4 к договору и являются его неотъемлемой частью.
Судом установлено, что начисления по лицевому счету истца производились управляющей организацией ООО "Акведук" в соответствии с названым Приложением к оспариваемому договору (л.д. 28 - 45, 164 - 165).
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 ноября 2015 г. выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "Акведук", утверждены размеры оплаты за содержание многоквартирного дома, его текущий ремонт и оказание дополнительных услуг в виде охраны придомовой территории и видеонаблюдения (л.д. 48 - 59).
Разрешая спор и принимая по делу решение о частичном удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ч. 3, 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158, ст. 161 ЖК РФ исходил из того, что, поскольку до 30 ноября 2015 г. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен был устанавливаться в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифами, размер которых ниже тарифов, установленных договором управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г. Начисление платы за дополнительные услуги "Охрана придомовой территории" и "Видеонаблюдение" до принятия решения собственниками многоквартирного дома об утверждении названных услуг также, по мнению суда первой инстанции, является незаконным, поскольку договор на их оказание между истцом и ответчиком не заключался, а данный вид дополнительных услуг и размер их оплаты, включенный в платежный документ, установлены управляющей организацией и застройщиком самостоятельно, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома либо органом местного самоуправления не утверждались.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.
Пунктом 2 части 3 названной статьи предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Согласно пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом, то есть равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36 Правил).
Таким образом, вышеназванное положение постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 регламентирует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случае проведения органами местного самоуправления открытого конкурса либо при непосредственном управлении собственниками жилых помещений многоквартирным домом, которые не установили размеры такой платы.
Между тем, как видно по делу, открытый конкурс органами местного самоуправления г. <...> на право управления многоквартирным домом <...> по улице <...> в городе <...> не проводился. Сведений о том, что на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом непосредственно собственниками жилых помещений, материалы дела также не содержат. В связи с этим, с выводом суда о недействительности установленного ООО "Акведук" размера платы за содержание и текущий ремонт помещения, находящегося в многоквартирном доме по названному выше адресу, не в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления города Сергиев Посада тарифами, согласиться нельзя, поскольку вышеназванные тарифы органа местного самоуправления устанавливают недифференцированные ставки платы за содержание и ремонт жилого дома, капитальный ремонт для всех собственников помещений муниципального образования независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, 30 ноября 2015 г. собственниками многоквартирного дома <...> по улице <...> в городе <...> было проведено общее собрание, на котором собственники выбрали способ управления домом управляющей организацией ООО "Акведук" с утверждением тарифов на содержание помещений и дополнительные услуги в тех же размерах, которые указаны в оспариваемом договоре. Тарифы на содержание жилья до и после проведения собрания собственниками остались неизменными, от предоставления дополнительных услуг и управляющей организации ООО "Акведук" собственники данного дома не отказалась, и утвердили их в том же объеме (л.д. 48 - 59).
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему спору являлось установление того, соответствовала ли плата за содержание жилого дома <...> по улице <...>, установленная договором управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г., положениям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, указывающей на требование об установлении ее в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Между тем, суд указанному обстоятельству не дал правовой оценки.
Также, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, не обоснован вывод суда о том, что поскольку между истцом и управляющей компанией ООО "Акведук" не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем внесенные Мишанкиным Е.В. денежные средства подлежат возврату.
Как видно из проектной документации, многоквартирный дом, находящийся по адресу: <...>, возводился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны. Исходя из концепции, приведенной на сайте застройщика, территория многоквартирного дома является закрытой, подлежит круглосуточной охране и видеонаблюдению. Система видеонаблюдения была указана в проектной декларации, опубликованной на сайте. И именно, на указанных условиях квартиры в строящемся доме приобретались дольщиками. При этом услуги по охране придомовой территории и видеонаблюдению были предоставлены собственникам помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу, в том числе и Мишанкину Е.В., надлежащим образом и в полном объеме; уведомление об отказе от данных услуг Мишанкин Е.В. в адрес ООО "Акведук" не направлял; более того, он неоднократно оплачивал дополнительные услуги, что подтверждается выпиской из финансово-лицевого счета. Указанные обстоятельства не были учтены судами при рассмотрении дела.
Кроме того, при рассмотрении дела судом было допущено существенное нарушение норм процессуального права.
Так, решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. вынесены судами первой и апелляционной инстанций, в частности, в отношении требований Мишанкина Е.В. о признании договора управления многоквартирным домом, заключенного 18 декабря 2013 г. между ООО "Интеллект" и управляющей компанией ООО "Акведук", недействительным. Между тем ни самого искового заявления (или его копии), ни данного договора, несмотря на объединение двух дел в одно производство (дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирного дома и дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа), в материалах настоящего дела, по которому приняты обжалуемые ответчиком постановления, не содержится.
При вынесении решения суд первой инстанции лишь сослался на материалы другого дела, в котором содержится данный договор и где в приложении к нему содержится перечень оспариваемых истцом тарифов по коммунальным услугам. Сами материалы данного гражданского дела к настоящему делу также не приобщены.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что поскольку решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, то данные судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и установленными обстоятельствами.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 12.09.2017 N 4-КГ17-44
Требование: О возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что для продажи принадлежащей ему квартиры он был вынужден оплатить выставленные ответчиком счета по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в завышенном размере.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. N 4-КГ17-44
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Юрьева И.М.
судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа
по кассационной жалобе генерального директора ООО "Акведук" Масленикова В.Р. на решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., объяснения представителя ООО "Акведук" Незымаевой Ж.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы Мишанкина Е.В., объяснения представителя ОАО "Интеллект" Пименовой И.А., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Мишанкин Е.В. обратился в суд с иском к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирным домом. Кроме того, Мишанкин Е.В. обратился в суд с иском к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. Определением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 8 июня 2016 г. указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения. В обоснование заявленных требований Мишанкин Е.В. указал, что является собственником квартиры, находящейся по адресу: <...>. Данное жилое помещение передано ему от застройщика ООО "Интеллект" по акту приема-передачи 19 января 2015 г., однако оплату коммунальных услуг управляющая организация ООО "Акведук" начисляет ему с 17 марта 2014 г. Также Мишанкин Е.В. считает недействительным договор управления многоквартирным домом, находящимся по указанному выше адресу, заключенный застройщиком дома ООО "Интеллект" с управляющей организацией ООО "Акведук" 18 декабря 2013 г., поскольку данным договором согласованы тарифы на коммунальные услуги, значительно превышающие тарифы, установленные органом местного самоуправления; в договоре отсутствует расшифровка и детализация примененных тарифов, а также сторонами договора была согласована плата за дополнительные услуги "Охрана придомовой территории" и "Видеонаблюдение", в то время как решения о выборе способа управления домом, об утверждении тарифов и дополнительных услуг собственниками жилых помещений указанного многоквартирного дома принято не было. Истец пояснил, что для продажи принадлежащей ему квартиры, он был вынужден оплатить выставленные ООО "Акведук" счета по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в завышенном размере. Уточнив заявленные требования, Мишанкин Е.В. просил суд признать договор управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г. недействительным, обязать ООО "Акведук" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, исключив из начислений по его лицевому счету период оплаты с 17 марта 2014 г. по 18 января 2015 г. в размере 46 165 руб. 79 коп., а также исключив из начислений по его лицевому счету за период с 19 января по 30 ноября 2015 г. оплату за электроэнергию ОДН, за подогрев ХВС для ГВС ОДН, за содержание и ремонт в размере свыше установленных органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг "Видеонаблюдение" и "Охрана придомовой территории" на сумму 12 783 руб. 71 коп. Кроме того, Мишанкин Е.В. просил взыскать с ООО "Акведук" в его пользу сумму произведенного перерасчета коммунальных платежей в размере 58 949 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 100 000 руб., а также штраф в размере 50% от присужденной суммы.
Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. иск удовлетворен частично, договор управления многоквартирным домом, находящимся по адресу: <...>, от 18 декабря 2013 г. в части установления тарифов в размере свыше установленных органом местного самоуправления городского поселения Сергиев Посад, а также в части установления платы за дополнительные услуги "Видеонаблюдение" и "Охрана придомовой территории" признан недействительным. ООО "Акведук" обязано произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по лицевому счету истца, исключив из начислений период оплаты с 17 марта 2014 г. по 18 января 2015 г. в размере 46 165 руб. 79 коп., а также исключив из начислений по лицевому счету истца за период с 19 января по 30 ноября 2015 г. оплату коммунальных услуг свыше установленных органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифов и дополнительных услуг по видеонаблюдению и охране придомовой территории на сумму 12 783 руб. 71 коп. С ООО "Акведук" в пользу Мишанкина Е.В. взыскан произведенный перерасчет коммунальных платежей в размере 58 949 руб. 50 копеек, компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 15 000 руб., а всего взыскано 78 949 руб. 50 коп.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе генерального директора ООО "Акведук" Масленикова В.Р. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отмене решения Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. 9 июня 2017 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. от 28 июля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 27 декабря 2011 г. между ООО "Интеллект" и Мишанкиной Н.В. заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлся объект долевого участия - двухкомнатная квартира с проектным номером 29 по адресу: <...>, на 7 этаже 8 секция.
23 мая 2013 г. между Мишанкиной Н.В. и Мишанкиным Е.В. заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве.
Акт приема-передачи объекта долевого строительства от 17 марта 2014 г. подписан Мишанкиным Е.В. 19 января 2015 г., что подтверждается, в частности, решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 5 июня 2015 г. по делу иску Мишанкина Е.В. к ООО "Интеллект" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, штрафа, компенсации морального вреда (л.д. 8 - 21).
16 декабря 2013 г. администрацией г. Сергиев Посад застройщику (ООО "Интеллект") выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <...>.
18 декабря 2013 г. между ООО "Интеллект" (застройщик) и ООО "Акведук" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом по указанному выше адресу.
В соответствии с условиями данного договора его цена определена как сумма платы за помещения, коммунальные и дополнительные услуги, которая включает в себя в том числе плату за дополнительные услуги (в частности, техническое обслуживание видеодомофонов, систем видеонаблюдения, систем контроля доступа (СКД), вывоз крупногабаритного и строительного мусора, обслуживание и охрану придомовой территории общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и мойку фасадов многоквартирного дома). Тарифы на коммунальные услуги, расчет платы за содержание и ремонт помещений, расчет платы за дополнительные услуги приведены в Приложении N 4 к договору и являются его неотъемлемой частью.
Судом установлено, что начисления по лицевому счету истца производились управляющей организацией ООО "Акведук" в соответствии с названым Приложением к оспариваемому договору (л.д. 28 - 45, 164 - 165).
Открытый конкурс по отбору управляющей организации органом местного самоуправления не проводился.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 ноября 2015 г. выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией ООО "Акведук", утверждены размеры оплаты за содержание многоквартирного дома, его текущий ремонт и оказание дополнительных услуг в виде охраны придомовой территории и видеонаблюдения (л.д. 48 - 59).
Разрешая спор и принимая по делу решение о частичном удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ч. 3, 7 ст. 156, ч. 4 ст. 158, ст. 161 ЖК РФ исходил из того, что, поскольку до 30 ноября 2015 г. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен был устанавливаться в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления городское поселение Сергиев Посад тарифами, размер которых ниже тарифов, установленных договором управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г. Начисление платы за дополнительные услуги "Охрана придомовой территории" и "Видеонаблюдение" до принятия решения собственниками многоквартирного дома об утверждении названных услуг также, по мнению суда первой инстанции, является незаконным, поскольку договор на их оказание между истцом и ответчиком не заключался, а данный вид дополнительных услуг и размер их оплаты, включенный в платежный документ, установлены управляющей организацией и застройщиком самостоятельно, общим собранием собственников помещений многоквартирного дома либо органом местного самоуправления не утверждались.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.
Пунктом 2 части 3 названной статьи предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Согласно пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом, то есть равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36 Правил).
Таким образом, вышеназванное положение постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 регламентирует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случае проведения органами местного самоуправления открытого конкурса либо при непосредственном управлении собственниками жилых помещений многоквартирным домом, которые не установили размеры такой платы.
Между тем, как видно по делу, открытый конкурс органами местного самоуправления г. <...> на право управления многоквартирным домом <...> по улице <...> в городе <...> не проводился. Сведений о том, что на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом непосредственно собственниками жилых помещений, материалы дела также не содержат. В связи с этим, с выводом суда о недействительности установленного ООО "Акведук" размера платы за содержание и текущий ремонт помещения, находящегося в многоквартирном доме по названному выше адресу, не в соответствии с утвержденными органами местного самоуправления города Сергиев Посада тарифами, согласиться нельзя, поскольку вышеназванные тарифы органа местного самоуправления устанавливают недифференцированные ставки платы за содержание и ремонт жилого дома, капитальный ремонт для всех собственников помещений муниципального образования независимо от перечня объемов услуг и работ, необходимых конкретному дому.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, 30 ноября 2015 г. собственниками многоквартирного дома <...> по улице <...> в городе <...> было проведено общее собрание, на котором собственники выбрали способ управления домом управляющей организацией ООО "Акведук" с утверждением тарифов на содержание помещений и дополнительные услуги в тех же размерах, которые указаны в оспариваемом договоре. Тарифы на содержание жилья до и после проведения собрания собственниками остались неизменными, от предоставления дополнительных услуг и управляющей организации ООО "Акведук" собственники данного дома не отказалась, и утвердили их в том же объеме (л.д. 48 - 59).
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему спору являлось установление того, соответствовала ли плата за содержание жилого дома <...> по улице <...>, установленная договором управления многоквартирным домом от 18 декабря 2013 г., положениям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, указывающей на требование об установлении ее в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Между тем, суд указанному обстоятельству не дал правовой оценки.
Также, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, не обоснован вывод суда о том, что поскольку между истцом и управляющей компанией ООО "Акведук" не был заключен договор на оказание дополнительных услуг (охрана придомовой территории и видеонаблюдение), то начисление платы за эти услуги является неправомерной, в связи с чем внесенные Мишанкиным Е.В. денежные средства подлежат возврату.
Как видно из проектной документации, многоквартирный дом, находящийся по адресу: <...>, возводился с системой видеонаблюдения и контрольных пунктов охраны. Исходя из концепции, приведенной на сайте застройщика, территория многоквартирного дома является закрытой, подлежит круглосуточной охране и видеонаблюдению. Система видеонаблюдения была указана в проектной декларации, опубликованной на сайте. И именно, на указанных условиях квартиры в строящемся доме приобретались дольщиками. При этом услуги по охране придомовой территории и видеонаблюдению были предоставлены собственникам помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу, в том числе и Мишанкину Е.В., надлежащим образом и в полном объеме; уведомление об отказе от данных услуг Мишанкин Е.В. в адрес ООО "Акведук" не направлял; более того, он неоднократно оплачивал дополнительные услуги, что подтверждается выпиской из финансово-лицевого счета. Указанные обстоятельства не были учтены судами при рассмотрении дела.
Кроме того, при рассмотрении дела судом было допущено существенное нарушение норм процессуального права.
Так, решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. вынесены судами первой и апелляционной инстанций, в частности, в отношении требований Мишанкина Е.В. о признании договора управления многоквартирным домом, заключенного 18 декабря 2013 г. между ООО "Интеллект" и управляющей компанией ООО "Акведук", недействительным. Между тем ни самого искового заявления (или его копии), ни данного договора, несмотря на объединение двух дел в одно производство (дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук", ООО "Интеллект" о признании недействительным договора управления многоквартирного дома и дело по иску Мишанкина Е.В. к ООО "Акведук" о возложении обязанности произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, исключить из единого платежного документа оплату дополнительных услуг, о взыскании денежных средств в счет переплаты за жилищно-коммунальные услуги, компенсации морального вреда, взыскании штрафа), в материалах настоящего дела, по которому приняты обжалуемые ответчиком постановления, не содержится.
При вынесении решения суд первой инстанции лишь сослался на материалы другого дела, в котором содержится данный договор и где в приложении к нему содержится перечень оспариваемых истцом тарифов по коммунальным услугам. Сами материалы данного гражданского дела к настоящему делу также не приобщены.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что поскольку решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, то данные судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и установленными обстоятельствами.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 3 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)