Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 1 июня 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 февраля 2016 года по делу N А05-11577/2015 (судья Макаревич И.А.),
товарищество собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" (ОГРН 1152932000473, ИНН 2902080470, место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гагарина, д. 14/2, далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальная контора" Северодвинска (ОГРН 1022900842777, ИНН 2902022599, место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 13А, далее - Предприятие) о передаче технической документации на многоквартирный дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске Архангельской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Северодвинск".
В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований от 28.12.2015 Товарищество просит передать:
- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на земельном участке,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло, газо- и электроснабжения,
- паспорт на земельный участок,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на установку и приобретение скамеек и урн на сумму 25 889 руб. в 2007 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на изготовление и установку леерного ограждения на сумму 150 000 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на монтаж и изготовление дверей с домофоном 52 800 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на электромонтажные работы на сумму 151 265 руб. 49 коп. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на косметический ремонт подъезда N 4 на сумму 110 931 руб. в 2011 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта ремонта электросетей на 94 028 руб. 41 коп. в 2007 году,
- проект на ремонт электросетей в 2007 году,
- акт выполненных работ (услуг) по ремонту электросетей на сумму 734 000 руб. в 2007 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта ремонта электросетей на 94 028 руб. 41 коп. в 2008 году,
- проект на ремонт межквартирных электросетей в 2008 году,
- акт выполненных работ (услуг) по ремонту электросетей на сумму 734 000 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на ремонт дымоходов на кровле на сумму 112 687 руб. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на косметический ремонт фасада дома на сумму 2 527 425 руб. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на капитальный ремонт фасада здания N 14/2 по ул. Гагарина согласно решению общего собрания от 29.01.2009,
- договор и акт выполненных работ (услуг) с администрацией города Северодвинска на субсидирование работ по капитальному ремонту фасада дома на сумму 389 304 руб. 43 коп. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта теплового узла в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета тепловой энергии и ГВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011, договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета ХВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011,
- - договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета электроэнергии в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей с августа 2013 года по 30 апреля 2015 года,
- протоколы измерения вентиляции с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях за период с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- акты на исправность инженерного оборудования с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- акты на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- комплект термометров сопротивления из платины технических разностных серийный N 11602 в количестве 2, согласно паспорту ОКП 421141 от августа 2012 года, с датой очередной поверки в августе 2016 года, приобретенных в соответствии с проектом теплового узла,
- комплект термометров сопротивления из платины технических разностных серийный N 11625 в количестве 2, согласно паспорту ОКП 421141 от августа 2012 года, с датой очередной поверки в августе 2016 года, приобретенных в соответствии с проектом теплового узла,
- паспорт на прибор учета электрической энергии, введенного в состав общего имущества многоквартирного дома,
- паспорт теплового пункта, введенного в состав общего имущества многоквартирного дома
- акты разграничения инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепло и газоснабжения,
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций: трубопроводов, горячего и холодного водоснабжения и отопления, выпусков канализации, приборов учета теплового пункта, холодного водоснабжения, общедомового прибора учета электроэнергии, межквартирных электрических сетей, щита ВРУ здания, санитарно-технического оборудования по периметру дома, обслуживающего более одного помещения в доме (насосов, запорной арматуры, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (трубопроводов разводящих и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах), конструктивных частей дома (кровли, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, фундамента с установленными маяками на торцевой стене 4 подъезда, лестничных маршей, крылец, нарушений осадки фундамента, герметичности цоколя, работоспособности вентиляционных шахт и каналов, объектов, расположенных на земельном участке (детский городок, скамейки, ограждения) на соответствие эксплуатационных качеств установленным требованиям по состоянию на 30.04.2015,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости,
- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме,
- подлинники решений общих собраний собственников с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- бюллетени голосований собственников с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- заявления собственников о вступлении в члены ТСЖ "Улица Гагарина 14/2" (приложение к решению общего собрания от 30.04.2014),
- карточки по форме 9 (документы-основания для заселения (ордера и др.),
- карточки поквартирного учета по форме 10,
- домовую книгу, в которой содержатся сведения о жильцах дома, зарегистрированных и поставленных на учет по регистрационным и поквартирным картам,
- документы на объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома: трансформаторную подстанцию, тепловой пункт, автостоянку, детскую площадку с инвентарем, спортивную площадку с инвентарем, урны, вазоны бетонные, скамейки, леерные ограждения, акт сверки использования средств от арендной платы за 2007, 2008, 2009, 2014 годы,
- карточку счета 50 "касса", 51, "Расчетные счета" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- карточку счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- карточку счета 90 "Продажи", счета 91 "Прочие доходы и расходы" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- оборотно-сальдовые ведомости по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 01 января 2012 года по 1 мая 2015 года.
Учитывая, что предметом иска является передача технической документации, суд первой инстанции не принял его уточнение в части требования о передаче комплектов термометров сопротивления из платины технических разностных серийные N 11602, N 11625. Требование о возврате оборудования из владения ответчика при подаче иска не было заявлено.
Судом также не принято уточнение предмета иска в части требования о передаче акта сверки использования средств от арендной платы за 2007, 2008, 2009, 2014 годы, карточки счета 50 "Касса", счета 51 "Расчетные счета" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, карточки счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, карточки счета 90 "Продажи", счета 91 "Прочие доходы и расходы" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, оборотно-сальдовые ведомости по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 01 января 2012 года 1 мая 2015 года. Данные документы не относятся к технической документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Решением суда от 1 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Предприятие течение 30 дней, с даты вступления решения суда в законную силу, передать Товариществу:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - схемы внутридомовых сетей водопровода, отопления и электроснабжения,
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - акты приемки выполненных работ и проект на ремонт электросетей (в том числе межквартирных) (копии),
- акт выполненных работ на установку и приобретение скамеек и урн на сумму 25 889 руб. в 2007 года (копия),
- акт выполненных работ на изготовление и установку леерного ограждения на сумму 150 000 руб. в 2008 году (копия),
- акт выполненных работ на монтаж и изготовление дверей с домофоном на сумму 52 800 руб. 2008 год (копия),
- акт выполненных работ на электромонтажные работы на сумму 151 265 руб. 49 коп. 2008 год (копия),
- акт выполненных работ на косметический ремонт подъезда N 4 на сумму 110 931 руб. 2011 год (копия),
- акт выполненных работ на ремонт дымоходов на кровле на сумму 112 687 руб. 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на косметический ремонт фасада дома на сумму 2 527 425 руб., 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на капитальный ремонт фасада согласно решению общего собрания от 29.01.2009 (копия),
- акт выполненных работ с администрацией города Северодвинска на субсидирование работ по капитальному ремонту фаса на сумму 389 304 руб. 43 коп., 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на разработку проекта теплового узла в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета тепловой энергии и ГВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета холодного водоснабжения в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета электроэнергии в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2015 (копия),
- паспорт на общедомовой прибор учета электрической энергии,
- паспорт теплового пункта,
- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка.
В остальной части в иске судом отказано.
Товарищество с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести новое решение, которым обязать ответчика дополнительно передать документацию на дом, согласно списку:
- договор на разработку проекта ремонта электросетей (2007 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.),
- договор на ремонт электросетей (2007 год на сумму 734 000 руб.),
- договор на разработку проекта ремонта межквартирных электросетей (2008 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.),
- договор на ремонт межквартирных электросетей (2008 год на сумму 734 000 руб.),
- документы финансовой и бухгалтерской отчетности за период с 29 марта 2007 года по 1 мая 2015 года, включая:
- - главную книгу; оборотно-сальдовую ведомость по счетам; книгу учета доходов и расходов;
- - первичную бухгалтерскую документацию: банковские документы (выписки по лицевому счету, платежные поручения), счета-фактуры, акты выполненных работ поставщиков и подрядчиков; кассовую книгу; авансовые отчеты; расходы за услуги банка за период с 2007 по 01.05.2015,
- акты сверок взаимных расчетов с поставщиками услуг (ТГК-2, Цех 19 ОАО "ПО "Севмаш" ОАО "Энергосбыт"), по состоянию на 01.05.2015 с указанием должников по данным видам услуг,
- акты сверок по поступившим арендным платежам за период с 2007 по 01.05.2015,
- карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10 на граждан, проживающих и зарегистрированных в доме N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске.
Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд сделал необоснованный вывод о том, что был разработан "единый проект на ремонт электросетей", который и подлежит передаче вместе со всеми актами выполненных работ. Собственники не должны утверждать перечень иных документов, связанных с управлением домом, поскольку техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, передаются в полном объеме для обеспечения возможности продолжить управление домом новой управляющей компанией. Техническая документация на дом, которая использовалась бывшей управляющей компанией для целей управления домом, является общим имуществом собственников помещений дома, оплачена из общих средств, поэтому, должна быть передана в полном объеме, и должна использоваться в полном объеме и далее, при смене управляющей компании. Суд решил передать акты, указанные в резолютивной части решения и отказал в передаче других актов, хотя и те, и другие, свидетельствуют о выполнении работ, уже оплачены, в связи с чем, являются собственностью многоквартирного дома. Подлинники протоколов общих собраний и других документов находятся у ответчика, который в настоящее время не обязан выполнять принятые собственниками решения. При наличии доказательств, свидетельствующих о принадлежности собственникам правоустанавливающих документов (решений, бланков голосования, заявлений) суд сделал неправильный вывод, что их передачу при смене управляющей компании собственники не предусмотрели. Обязанность по передаче карточек формы N 9 и формы N 10 при смене управляющей компании, следует из административного регламента и не требует принятия дополнительных решений собственниками. Ответчик в соответствии с ФЗ N 152 "О персональных данных" в период договора управления, вправе был их получать от собственников, хранить и обрабатывать. После прекращения договора управления ответчик не является оператором персональных данных, в связи с чем, хранить персональные данные собственников нашего дома он не вправе. Доводы ответчика о том, что указанные карточки являются его интеллектуальной собственностью, несостоятельны, поскольку они не определены законом в качестве таковых. Суд отказал в передаче финансовых документов за период с 27.03.2007 по 01.05.2015, ссылаясь на то, что они не относятся к технической документации. Однако, ответчик обязан передать не только техническую, но и иную, связанную с управлением домом, документацию по окончании договора управления многоквартирным домом. Отказывая в иске частично, суд не учел, что удержание документации, необходимой для целей управления домом после прекращения договора управления, нарушает имущественные права собственников помещений, поскольку они вправе принимать любые решения, связанные с распоряжением технической документацией, как их общим имуществом.
Ходатайством от 27.04.2016 Товарищество уточнило просительную часть апелляционной жалобы, просило решение отменить в части, вынести новое решение, которым обязать Предприятие дополнительно передать техническую документацию на дом, согласно списку:
- - договор на разработку проекта ремонта электросетей (2007 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.);
- - договор на ремонт электросетей (2007 год на сумму 734 000 руб.);
- - договор на разработку проекта ремонта межквартирных электросетей (2008 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.);
- - договор на ремонт межквартирных электросетей (2008 год на сумму 734 000 руб.);
- - документы финансовой и бухгалтерской отчетности за период с 29.03.2007 по 01.05.2015, включая: главную книгу, оборотно-сальдовую ведомость по счетам; книгу учета доходов и расходов, первичную бухгалтерскую документацию: банковские документы (выписки по лицевому счету, платежные поручения), счета-фактуры, акты выполненных работ поставщиков и подрядчиков; кассовую книгу; авансовые отчеты, расходы за услуги банка за период с 2007 по 01.05.2015, акты сверок взаимных расчетов с поставщиками услуг (ТГК-2, Цех 19 ОАО "ПО "Севмаш" ОАО "Энергосбыт"), по состоянию на 01.05.2015 с указанием должников по данным видам услуг; акты сверок по поступившим арендным платежам за период с 2007 по 01.05.2015;
- - домовую книгу, карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10 на граждан, проживающих и зарегистрированных в доме N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске;
- - подлинники решений общих собраний и бюллетени голосований собственников помещений за период с 2007 по 30.04.2015;
- - заявления собственников о вступлении в члены товарищества (приложение к решению общего собрания от 30.06.2014).
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 29.03.2007, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 в г. Северодвинске и Предприятием, последнее осуществляло управление многоквартирным домом.
На состоявшемся 30.06.2014 общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 в г. Северодвинске принято решение о выборе другого способа управления - управление товариществом собственников жилья.
Управление многоквартирным домом осуществляется Товариществом с 01.05.2015.
Товарищество неоднократно обращалось к Предприятию с заявлениями о передаче технической документации. Поскольку документация была передана только частично, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 указано, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни нормам ЖК РФ, ни нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не противоречит. Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, а также части 8.2 статьи 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не следует вывод о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гагарина, д. 14/24, проведено общее собрание, которым принято решение о создании товарищества собственников жилья.
Проведение общего собрания собственников свидетельствуют о том, что фактически собственники реализовали свое право на отказ от договора, заключенного с Предприятием.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил N 491, а также постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно пункту 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков".
Отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Указанная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Пунктом 26 Правил N 491 определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Сторонами составлены акты о приемке документации от 15.09.2015 (т. 1, л. 48 - 51), от 14.12.2015 (т. 1, л. 131).
Так, по акту от 14.12.2015 истцу переданы протокол измерения сопротивления электросетей с августа 2013 года по 30.04.2015 и акт осмотра проверки состояния инженерных коммуникаций по состоянию на 30.04.2015.
Поскольку измерения вентиляции ответчиком не проводились, судом верно указано, что протоколы этих измерений не могут быть переданы.
Так как был разработан единый проект на ремонт электросетей, в соответствии с которым были выполнены работы, подлежал передаче этот проект и акты выполненных по нему работ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в передаче актов разграничения инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепло - и газоснабжения, договоров и смет на выполнение работ, паспортов готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, актов на исправность инженерного оборудования и на испытания, промывку, наладку систем холодного и горячего водоснабжения, подлинников решений общих собраний собственников помещений, заявлений собственников о вступлении в члены ТСЖ, карточек по форме 9, карточек поквартирного учета по форме 10, домовой книги суд первой инстанции верно отметил, что данные документы не указаны в составе технической документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом (подпункт "е" пункта 26 Правил N 491) собственниками помещений, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, не утверждался.
Права на объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 не регистрировались. Документы, подтверждающие, что в состав общего имущества входят объекты недвижимости, истцом не представлены.
Бухгалтерские документы не входят в состав предусмотренных Правилами N 491 документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
С учетом вышеизложенных материалов дела и норм права суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 февраля 2016 года по делу N А05-11557/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2016 ПО ДЕЛУ N А05-11577/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2016 г. по делу N А05-11577/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 1 июня 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 февраля 2016 года по делу N А05-11577/2015 (судья Макаревич И.А.),
установил:
товарищество собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" (ОГРН 1152932000473, ИНН 2902080470, место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гагарина, д. 14/2, далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-коммунальная контора" Северодвинска (ОГРН 1022900842777, ИНН 2902022599, место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 13А, далее - Предприятие) о передаче технической документации на многоквартирный дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске Архангельской области.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Северодвинск".
В соответствии с заявлением об уточнении исковых требований от 28.12.2015 Товарищество просит передать:
- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на земельном участке,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло, газо- и электроснабжения,
- паспорт на земельный участок,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на установку и приобретение скамеек и урн на сумму 25 889 руб. в 2007 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на изготовление и установку леерного ограждения на сумму 150 000 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на монтаж и изготовление дверей с домофоном 52 800 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на электромонтажные работы на сумму 151 265 руб. 49 коп. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на косметический ремонт подъезда N 4 на сумму 110 931 руб. в 2011 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта ремонта электросетей на 94 028 руб. 41 коп. в 2007 году,
- проект на ремонт электросетей в 2007 году,
- акт выполненных работ (услуг) по ремонту электросетей на сумму 734 000 руб. в 2007 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта ремонта электросетей на 94 028 руб. 41 коп. в 2008 году,
- проект на ремонт межквартирных электросетей в 2008 году,
- акт выполненных работ (услуг) по ремонту электросетей на сумму 734 000 руб. в 2008 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на ремонт дымоходов на кровле на сумму 112 687 руб. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на косметический ремонт фасада дома на сумму 2 527 425 руб. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на капитальный ремонт фасада здания N 14/2 по ул. Гагарина согласно решению общего собрания от 29.01.2009,
- договор и акт выполненных работ (услуг) с администрацией города Северодвинска на субсидирование работ по капитальному ремонту фасада дома на сумму 389 304 руб. 43 коп. в 2009 году,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на разработку проекта теплового узла в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011,
- договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета тепловой энергии и ГВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011, договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета ХВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011,
- - договор и акт выполненных работ (услуг) на установку общедомового прибора учета электроэнергии в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей с августа 2013 года по 30 апреля 2015 года,
- протоколы измерения вентиляции с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях за период с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- акты на исправность инженерного оборудования с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- акты на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- комплект термометров сопротивления из платины технических разностных серийный N 11602 в количестве 2, согласно паспорту ОКП 421141 от августа 2012 года, с датой очередной поверки в августе 2016 года, приобретенных в соответствии с проектом теплового узла,
- комплект термометров сопротивления из платины технических разностных серийный N 11625 в количестве 2, согласно паспорту ОКП 421141 от августа 2012 года, с датой очередной поверки в августе 2016 года, приобретенных в соответствии с проектом теплового узла,
- паспорт на прибор учета электрической энергии, введенного в состав общего имущества многоквартирного дома,
- паспорт теплового пункта, введенного в состав общего имущества многоквартирного дома
- акты разграничения инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепло и газоснабжения,
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций: трубопроводов, горячего и холодного водоснабжения и отопления, выпусков канализации, приборов учета теплового пункта, холодного водоснабжения, общедомового прибора учета электроэнергии, межквартирных электрических сетей, щита ВРУ здания, санитарно-технического оборудования по периметру дома, обслуживающего более одного помещения в доме (насосов, запорной арматуры, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (трубопроводов разводящих и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах), конструктивных частей дома (кровли, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, фундамента с установленными маяками на торцевой стене 4 подъезда, лестничных маршей, крылец, нарушений осадки фундамента, герметичности цоколя, работоспособности вентиляционных шахт и каналов, объектов, расположенных на земельном участке (детский городок, скамейки, ограждения) на соответствие эксплуатационных качеств установленным требованиям по состоянию на 30.04.2015,
- копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра,
- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости,
- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме,
- подлинники решений общих собраний собственников с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- бюллетени голосований собственников с 2007 по 30 апреля 2015 года,
- заявления собственников о вступлении в члены ТСЖ "Улица Гагарина 14/2" (приложение к решению общего собрания от 30.04.2014),
- карточки по форме 9 (документы-основания для заселения (ордера и др.),
- карточки поквартирного учета по форме 10,
- домовую книгу, в которой содержатся сведения о жильцах дома, зарегистрированных и поставленных на учет по регистрационным и поквартирным картам,
- документы на объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома: трансформаторную подстанцию, тепловой пункт, автостоянку, детскую площадку с инвентарем, спортивную площадку с инвентарем, урны, вазоны бетонные, скамейки, леерные ограждения, акт сверки использования средств от арендной платы за 2007, 2008, 2009, 2014 годы,
- карточку счета 50 "касса", 51, "Расчетные счета" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- карточку счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- карточку счета 90 "Продажи", счета 91 "Прочие доходы и расходы" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года,
- оборотно-сальдовые ведомости по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 01 января 2012 года по 1 мая 2015 года.
Учитывая, что предметом иска является передача технической документации, суд первой инстанции не принял его уточнение в части требования о передаче комплектов термометров сопротивления из платины технических разностных серийные N 11602, N 11625. Требование о возврате оборудования из владения ответчика при подаче иска не было заявлено.
Судом также не принято уточнение предмета иска в части требования о передаче акта сверки использования средств от арендной платы за 2007, 2008, 2009, 2014 годы, карточки счета 50 "Касса", счета 51 "Расчетные счета" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, карточки счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" по контрагентам-арендаторам за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, карточки счета 90 "Продажи", счета 91 "Прочие доходы и расходы" по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" за период с 1 января 2012 года по 1 мая 2015 года, оборотно-сальдовые ведомости по субконто "дом N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске" и по контрагентам-арендаторам за период с 01 января 2012 года 1 мая 2015 года. Данные документы не относятся к технической документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Решением суда от 1 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Предприятие течение 30 дней, с даты вступления решения суда в законную силу, передать Товариществу:
- - план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - схемы внутридомовых сетей водопровода, отопления и электроснабжения,
- - копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - акты приемки выполненных работ и проект на ремонт электросетей (в том числе межквартирных) (копии),
- акт выполненных работ на установку и приобретение скамеек и урн на сумму 25 889 руб. в 2007 года (копия),
- акт выполненных работ на изготовление и установку леерного ограждения на сумму 150 000 руб. в 2008 году (копия),
- акт выполненных работ на монтаж и изготовление дверей с домофоном на сумму 52 800 руб. 2008 год (копия),
- акт выполненных работ на электромонтажные работы на сумму 151 265 руб. 49 коп. 2008 год (копия),
- акт выполненных работ на косметический ремонт подъезда N 4 на сумму 110 931 руб. 2011 год (копия),
- акт выполненных работ на ремонт дымоходов на кровле на сумму 112 687 руб. 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на косметический ремонт фасада дома на сумму 2 527 425 руб., 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на капитальный ремонт фасада согласно решению общего собрания от 29.01.2009 (копия),
- акт выполненных работ с администрацией города Северодвинска на субсидирование работ по капитальному ремонту фаса на сумму 389 304 руб. 43 коп., 2009 год (копия),
- акт выполненных работ на разработку проекта теплового узла в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета тепловой энергии и ГВС в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета холодного водоснабжения в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2011 (копия),
- акт выполненных работ на установку общедомового прибора учета электроэнергии в соответствии с решением общего собрания от 20.04.2015 (копия),
- паспорт на общедомовой прибор учета электрической энергии,
- паспорт теплового пункта,
- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка.
В остальной части в иске судом отказано.
Товарищество с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, вынести новое решение, которым обязать ответчика дополнительно передать документацию на дом, согласно списку:
- договор на разработку проекта ремонта электросетей (2007 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.),
- договор на ремонт электросетей (2007 год на сумму 734 000 руб.),
- договор на разработку проекта ремонта межквартирных электросетей (2008 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.),
- договор на ремонт межквартирных электросетей (2008 год на сумму 734 000 руб.),
- документы финансовой и бухгалтерской отчетности за период с 29 марта 2007 года по 1 мая 2015 года, включая:
- - главную книгу; оборотно-сальдовую ведомость по счетам; книгу учета доходов и расходов;
- - первичную бухгалтерскую документацию: банковские документы (выписки по лицевому счету, платежные поручения), счета-фактуры, акты выполненных работ поставщиков и подрядчиков; кассовую книгу; авансовые отчеты; расходы за услуги банка за период с 2007 по 01.05.2015,
- акты сверок взаимных расчетов с поставщиками услуг (ТГК-2, Цех 19 ОАО "ПО "Севмаш" ОАО "Энергосбыт"), по состоянию на 01.05.2015 с указанием должников по данным видам услуг,
- акты сверок по поступившим арендным платежам за период с 2007 по 01.05.2015,
- карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10 на граждан, проживающих и зарегистрированных в доме N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске.
Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд сделал необоснованный вывод о том, что был разработан "единый проект на ремонт электросетей", который и подлежит передаче вместе со всеми актами выполненных работ. Собственники не должны утверждать перечень иных документов, связанных с управлением домом, поскольку техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, передаются в полном объеме для обеспечения возможности продолжить управление домом новой управляющей компанией. Техническая документация на дом, которая использовалась бывшей управляющей компанией для целей управления домом, является общим имуществом собственников помещений дома, оплачена из общих средств, поэтому, должна быть передана в полном объеме, и должна использоваться в полном объеме и далее, при смене управляющей компании. Суд решил передать акты, указанные в резолютивной части решения и отказал в передаче других актов, хотя и те, и другие, свидетельствуют о выполнении работ, уже оплачены, в связи с чем, являются собственностью многоквартирного дома. Подлинники протоколов общих собраний и других документов находятся у ответчика, который в настоящее время не обязан выполнять принятые собственниками решения. При наличии доказательств, свидетельствующих о принадлежности собственникам правоустанавливающих документов (решений, бланков голосования, заявлений) суд сделал неправильный вывод, что их передачу при смене управляющей компании собственники не предусмотрели. Обязанность по передаче карточек формы N 9 и формы N 10 при смене управляющей компании, следует из административного регламента и не требует принятия дополнительных решений собственниками. Ответчик в соответствии с ФЗ N 152 "О персональных данных" в период договора управления, вправе был их получать от собственников, хранить и обрабатывать. После прекращения договора управления ответчик не является оператором персональных данных, в связи с чем, хранить персональные данные собственников нашего дома он не вправе. Доводы ответчика о том, что указанные карточки являются его интеллектуальной собственностью, несостоятельны, поскольку они не определены законом в качестве таковых. Суд отказал в передаче финансовых документов за период с 27.03.2007 по 01.05.2015, ссылаясь на то, что они не относятся к технической документации. Однако, ответчик обязан передать не только техническую, но и иную, связанную с управлением домом, документацию по окончании договора управления многоквартирным домом. Отказывая в иске частично, суд не учел, что удержание документации, необходимой для целей управления домом после прекращения договора управления, нарушает имущественные права собственников помещений, поскольку они вправе принимать любые решения, связанные с распоряжением технической документацией, как их общим имуществом.
Ходатайством от 27.04.2016 Товарищество уточнило просительную часть апелляционной жалобы, просило решение отменить в части, вынести новое решение, которым обязать Предприятие дополнительно передать техническую документацию на дом, согласно списку:
- - договор на разработку проекта ремонта электросетей (2007 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.);
- - договор на ремонт электросетей (2007 год на сумму 734 000 руб.);
- - договор на разработку проекта ремонта межквартирных электросетей (2008 год на сумму 94 028 руб. 41 коп.);
- - договор на ремонт межквартирных электросетей (2008 год на сумму 734 000 руб.);
- - документы финансовой и бухгалтерской отчетности за период с 29.03.2007 по 01.05.2015, включая: главную книгу, оборотно-сальдовую ведомость по счетам; книгу учета доходов и расходов, первичную бухгалтерскую документацию: банковские документы (выписки по лицевому счету, платежные поручения), счета-фактуры, акты выполненных работ поставщиков и подрядчиков; кассовую книгу; авансовые отчеты, расходы за услуги банка за период с 2007 по 01.05.2015, акты сверок взаимных расчетов с поставщиками услуг (ТГК-2, Цех 19 ОАО "ПО "Севмаш" ОАО "Энергосбыт"), по состоянию на 01.05.2015 с указанием должников по данным видам услуг; акты сверок по поступившим арендным платежам за период с 2007 по 01.05.2015;
- - домовую книгу, карточки регистрации по форме N 9 и поквартирные карточки по форме N 10 на граждан, проживающих и зарегистрированных в доме N 14/2 по ул. Гагарина в г. Северодвинске;
- - подлинники решений общих собраний и бюллетени голосований собственников помещений за период с 2007 по 30.04.2015;
- - заявления собственников о вступлении в члены товарищества (приложение к решению общего собрания от 30.06.2014).
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 29.03.2007, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 в г. Северодвинске и Предприятием, последнее осуществляло управление многоквартирным домом.
На состоявшемся 30.06.2014 общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 в г. Северодвинске принято решение о выборе другого способа управления - управление товариществом собственников жилья.
Управление многоквартирным домом осуществляется Товариществом с 01.05.2015.
Товарищество неоднократно обращалось к Предприятию с заявлениями о передаче технической документации. Поскольку документация была передана только частично, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 указано, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни нормам ЖК РФ, ни нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не противоречит. Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, а также части 8.2 статьи 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не следует вывод о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Гагарина, д. 14/24, проведено общее собрание, которым принято решение о создании товарищества собственников жилья.
Проведение общего собрания собственников свидетельствуют о том, что фактически собственники реализовали свое право на отказ от договора, заключенного с Предприятием.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил N 491, а также постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно пункту 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков".
Отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Указанная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Пунктом 26 Правил N 491 определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Сторонами составлены акты о приемке документации от 15.09.2015 (т. 1, л. 48 - 51), от 14.12.2015 (т. 1, л. 131).
Так, по акту от 14.12.2015 истцу переданы протокол измерения сопротивления электросетей с августа 2013 года по 30.04.2015 и акт осмотра проверки состояния инженерных коммуникаций по состоянию на 30.04.2015.
Поскольку измерения вентиляции ответчиком не проводились, судом верно указано, что протоколы этих измерений не могут быть переданы.
Так как был разработан единый проект на ремонт электросетей, в соответствии с которым были выполнены работы, подлежал передаче этот проект и акты выполненных по нему работ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в передаче актов разграничения инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, тепло - и газоснабжения, договоров и смет на выполнение работ, паспортов готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, актов на исправность инженерного оборудования и на испытания, промывку, наладку систем холодного и горячего водоснабжения, подлинников решений общих собраний собственников помещений, заявлений собственников о вступлении в члены ТСЖ, карточек по форме 9, карточек поквартирного учета по форме 10, домовой книги суд первой инстанции верно отметил, что данные документы не указаны в составе технической документации, подлежащей передаче при смене управляющей организации.
Перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом (подпункт "е" пункта 26 Правил N 491) собственниками помещений, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, не утверждался.
Права на объекты недвижимости, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Гагарина 14/2 не регистрировались. Документы, подтверждающие, что в состав общего имущества входят объекты недвижимости, истцом не представлены.
Бухгалтерские документы не входят в состав предусмотренных Правилами N 491 документов, связанных с управлением многоквартирным домом.
С учетом вышеизложенных материалов дела и норм права суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 1 февраля 2016 года по делу N А05-11557/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)