Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником жилой комнаты, дом, в котором находится комната истца, был признан аварийным и подлежал сносу, земельный участок под многоквартирным домом был изъят для муниципальных нужд, тогда как соглашение о выкупной цене между истцом и ответчиком достигнуто не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Копылов - Прилипко Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Сергеева В.А. и Стрельцова А.С. с участием прокурора Зелениной М.В. при секретаре Т. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 18 февраля 2016 года, которым постановлено:
взыскать с Администрации города Перми в пользу Ч.А. выкупную цену за изымаемое жилое помещение в размере <...> руб.
Прекратить право собственности Ч.А. на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) <...>.
Признать утратившими право пользования Ч.А. Ч.Т., Ч.А. и Н. комнатой, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>. кадастровый (или условный) номер <...>.
Выселить без предоставления другого жилого помещения Ч.А., Ч.Т., Ч.А. и Н. из комнаты, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м. находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...>.
Признать за муниципальным образованием "город Пермь" право собственности на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...> с учетом доли земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу <...> на правах общедолевого имущества.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Ч.А. на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...> и регистрации права собственности на данный объект недвижимости за муниципальным образованием "город Пермь".
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения истца и его представителя, заключение прокурора Зелениной М.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия
Ч.А. обратился в суд с иском к администрации г. Перми о взыскании с ответчика выкупной стоимости жилого помещения - комнаты, общей площадью 24.4 кв. м в квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми.
Судом постановлено вышеприведенное решение об изменении которого в части размера выкупной цены жилого помещения, поскольку при определении выкупной цены суд необоснованно принял во внимание заключение экспертов, содержащее сведения об определении рыночной стоимости комнаты с учетом земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В судебном заседании истец и его представитель полагали жалобу не подлежащей удовлетворению.
Прокурор Зеленина М.В. полагала необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что истец является собственником жилой комнаты общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми.
Заключением межведомственной комиссии от 13.11.2004 жилой дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу.
28.11.2014 начальником УЖО издано распоряжение N СЭД-11-01-04-186 "О мерах по сносу дома N <...> по ул. <...>..."/, которым предписано собственникам жилых помещений освободить жилые помещения в течение 30 дней, снести аварийный дом в течение 60 дней.
Письмом УЖО от 10.12.2014 Ч.А. уведомлен о сносе дома по ул. <...> и ему предложено снести данный дом, указано, что в случае, если дом снесен не будет - земельный участок и жилые помещения будут изъяты для муниципальных нужд.
Распоряжением начальника ДЗО от 05.06.2015 N 1277 земельный участок под указанным многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд. Распоряжением начальника УЖО от 05.06.2015 N СЭД-11-01-04-147 изъята для муниципальных нужд путем выкупа комната, площадью 24.4 кв. м в квартире N <...> дома по ул. <...> г. Перми.
Письмом УЖО от 19.06.2015 Ч.А. Н. предложена выкупная цена в размере <...> руб. Соглашение о выкупной цене между истцом и ответчиком не достигнуто. в материалы дела не представлено.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Разрешая вопрос о выкупной цене жилого помещения, принадлежащего истцу Ч.А. на праве собственности, суд первой инстанции исходил из данных о рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения, содержащихся в заключении экспертов ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы" N 4459/10-2/15-50 от 22.12.2015. согласно которому рыночная цена определена в размере <...> рублей. При этом в решении суда приведены мотивы, обусловившие вывод о достоверности сведений в указанном отчете по сравнению со сведениями, содержащимися в отчетах, представленных истцом и ответчиком.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при определении выкупной цены, подлежащего изъятию жилого помещения, не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав. При этом суд обоснованно учитывал положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.
Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников спорных правоотношений.
Указанное заключение экспертов, которое дано по результатам назначенной судом экспертизы, содержит подробный анализ рынка жилья в г. Перми, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дало основания суду первой инстанции для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику комнаты. При этом, вопреки мнению автора жалобы, анализ экспертного заключения не позволяет сделать вывод о том, что рыночная цена комнаты определена экспертом с учетом доли земельного участка под многоквартирным домом как самостоятельного объекта прав. Поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований сомневаться в сведениях, содержащихся в заключении.
Доводы апелляционной жалобы изменение решения суда первой инстанции не влекут, поскольку сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции и представленных сторонами в подтверждение своих позиций доказательств, с которыми судебная коллегия оснований согласиться не нашла. Оценка доказательств произведена судом первой инстанции по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, результат оценки приведен в решении суда, для переоценки доказательств основания отсутствуют.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, не установлены.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
решение Ленинского районного суда г. Перми от 18 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.05.2016 ПО ДЕЛУ N 33-5899-2016
Требование: О взыскании выкупной стоимости жилого помещения.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец является собственником жилой комнаты, дом, в котором находится комната истца, был признан аварийным и подлежал сносу, земельный участок под многоквартирным домом был изъят для муниципальных нужд, тогда как соглашение о выкупной цене между истцом и ответчиком достигнуто не было.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N 33-5899-2016
Судья Копылов - Прилипко Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Ивановой Т.В., судей Сергеева В.А. и Стрельцова А.С. с участием прокурора Зелениной М.В. при секретаре Т. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по апелляционной жалобе АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 18 февраля 2016 года, которым постановлено:
взыскать с Администрации города Перми в пользу Ч.А. выкупную цену за изымаемое жилое помещение в размере <...> руб.
Прекратить право собственности Ч.А. на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) <...>.
Признать утратившими право пользования Ч.А. Ч.Т., Ч.А. и Н. комнатой, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>. кадастровый (или условный) номер <...>.
Выселить без предоставления другого жилого помещения Ч.А., Ч.Т., Ч.А. и Н. из комнаты, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м. находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...>.
Признать за муниципальным образованием "город Пермь" право собственности на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...> с учетом доли земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу <...> на правах общедолевого имущества.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Ч.А. на жилое помещение: комнату, назначение жилое, общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире, расположенной по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...> и регистрации права собственности на данный объект недвижимости за муниципальным образованием "город Пермь".
Заслушав доклад судьи Ивановой Т.В., объяснения истца и его представителя, заключение прокурора Зелениной М.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ч.А. обратился в суд с иском к администрации г. Перми о взыскании с ответчика выкупной стоимости жилого помещения - комнаты, общей площадью 24.4 кв. м в квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми.
Судом постановлено вышеприведенное решение об изменении которого в части размера выкупной цены жилого помещения, поскольку при определении выкупной цены суд необоснованно принял во внимание заключение экспертов, содержащее сведения об определении рыночной стоимости комнаты с учетом земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В судебном заседании истец и его представитель полагали жалобу не подлежащей удовлетворению.
Прокурор Зеленина М.В. полагала необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нашла, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права, проанализированные в решении, применены правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что истец является собственником жилой комнаты общей площадью 24.4 кв. м, находящейся в квартире <...> дома <...> по ул. <...> в г. Перми.
Заключением межведомственной комиссии от 13.11.2004 жилой дом по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу.
28.11.2014 начальником УЖО издано распоряжение N СЭД-11-01-04-186 "О мерах по сносу дома N <...> по ул. <...>..."/, которым предписано собственникам жилых помещений освободить жилые помещения в течение 30 дней, снести аварийный дом в течение 60 дней.
Письмом УЖО от 10.12.2014 Ч.А. уведомлен о сносе дома по ул. <...> и ему предложено снести данный дом, указано, что в случае, если дом снесен не будет - земельный участок и жилые помещения будут изъяты для муниципальных нужд.
Распоряжением начальника ДЗО от 05.06.2015 N 1277 земельный участок под указанным многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд. Распоряжением начальника УЖО от 05.06.2015 N СЭД-11-01-04-147 изъята для муниципальных нужд путем выкупа комната, площадью 24.4 кв. м в квартире N <...> дома по ул. <...> г. Перми.
Письмом УЖО от 19.06.2015 Ч.А. Н. предложена выкупная цена в размере <...> руб. Соглашение о выкупной цене между истцом и ответчиком не достигнуто. в материалы дела не представлено.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
Согласно ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Разрешая вопрос о выкупной цене жилого помещения, принадлежащего истцу Ч.А. на праве собственности, суд первой инстанции исходил из данных о рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения, содержащихся в заключении экспертов ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы" N 4459/10-2/15-50 от 22.12.2015. согласно которому рыночная цена определена в размере <...> рублей. При этом в решении суда приведены мотивы, обусловившие вывод о достоверности сведений в указанном отчете по сравнению со сведениями, содержащимися в отчетах, представленных истцом и ответчиком.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что при определении выкупной цены, подлежащего изъятию жилого помещения, не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве самостоятельного объекта прав. При этом суд обоснованно учитывал положения ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом многоквартирного дома, и право собственности на долю в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом под рыночной ценой в силу требований ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение. При этом отдельно стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.
Таким образом, при изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников спорных правоотношений.
Указанное заключение экспертов, которое дано по результатам назначенной судом экспертизы, содержит подробный анализ рынка жилья в г. Перми, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дало основания суду первой инстанции для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику комнаты. При этом, вопреки мнению автора жалобы, анализ экспертного заключения не позволяет сделать вывод о том, что рыночная цена комнаты определена экспертом с учетом доли земельного участка под многоквартирным домом как самостоятельного объекта прав. Поэтому у суда первой инстанции не имелось оснований сомневаться в сведениях, содержащихся в заключении.
Доводы апелляционной жалобы изменение решения суда первой инстанции не влекут, поскольку сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции и представленных сторонами в подтверждение своих позиций доказательств, с которыми судебная коллегия оснований согласиться не нашла. Оценка доказательств произведена судом первой инстанции по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, результат оценки приведен в решении суда, для переоценки доказательств основания отсутствуют.
Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Обстоятельства, влекущие в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену решения суда, не установлены.
Руководствуясь ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Перми от 18 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)