Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12027/2017) Департамента жилищной политики Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2017 по делу N А46-5078/2017 (судья Распутина Л.Н.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (ИНН 5501207527, ОГРН 1085543017251) к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска (ИНН 5503205740, ОГРН 1085543022234) и муниципальному образованию городской округ город Омск в лице Департамента жилищной политики Администрации города Омска о взыскании 215 687 руб. 10 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" - Стефанивская О.А. по паспорту, доверенности от 16.11.2016, срок три года
Общество с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (далее - ООО "Красный квадрат", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) с иском с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании с муниципального образования городской округ город Омск (далее - муниципальное образование) в лице Департамента за счет средств казны муниципального образования задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за жилые помещения в сумме 215 687 руб. 10 коп. (т. 11 л.д. 28-29).
Первоначально 24.04.2017 арбитражный суд определил рассмотреть дело N А46-5078/2017 в порядке упрощенного производства, затем определением от 26.06.2017 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и привлек к участию в деле в качестве ответчика муниципальное образование.
Решением арбитражного суда от 24.07.2017 с муниципального образования в лице Департамента за счет средств казны муниципального образования в пользу ООО "Красный квадрат" взыскано 215 687 руб. 10 коп. основного долга, 7 314 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:
- до заключения договоров социального найма, договоров мены жилых помещений ответчиком заключены с гражданами соглашения, по которым последние обязались производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения. Поэтому плата за жилые помещения и коммунальные услуги за спорный период должна быть внесена именно гражданами на основании заключенных соглашений.
От ООО "Красный квадрат" поступил отзыв на жалобу, в котором оно просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента, извещенного о судебном заседании 14.11.2017 надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель ООО "Красный квадрат" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно и Департаментом в апелляционной жалобе не оспариваются.
Основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Настоящее требование ООО "Красный квадрат" к Департаменту основано на том, что ООО "Красный квадрат" как застройщик осуществлял строительство 30 квартир в доме N 269, корпус 3, по ул. Верхнеднепровская в г. Омске в рамках муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома. По окончании строительства дома 21.01.2015 муниципальному образованию в лице Департамента переданы квартиры. В последующем право собственности муниципального образования прекращено в связи с переходом данного права гражданам по договорам мены жилого помещения либо квартиры переданы нанимателям по договорам социального найма жилого помещения.
За период с момента передачи квартир застройщиком муниципальному образованию и до заключения соответствующих договоров с гражданами на стороне муниципального образования образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и плате за жилые помещения.
Подробный расчет задолженности по каждой квартире представлен в дело (т. 1 л.д. 33-122), в отношении которого ответчиком в апелляционной жалобе не приведено никаких возражений.
Как установил суд первой инстанции, в отношении квартир, переданных по договорам социального найма, расчет задолженности осуществлен истцом с момента передачи квартир от застройщика по актам от 21.01.2015 до момента передачи квартир по договорам социального найма, то есть даты заселения квартир в установленном законом порядке; в отношении квартир, переданных по договорам мены жилого помещения, - до момента прекращения права муниципальной собственности; а в отношении квартир, являющихся муниципальной собственностью города Омска, - до момента фактического осуществления отобранной по конкурсу Департаментом контрактной системы в сфере закупок Администрации города Омска управляющей организации ООО "Сибирский город +" (протокол конкурсной комиссии от 24.04.2015), которая приступила к исполнению своих обязанностей с января 2016 года.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие ответчик, считая, что обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги должна быть возложена на граждан, с которыми у ответчика заключены соответствующие соглашения (т. 10 л.д. 112-138, т. 11 л.д. 1-27).
Повторно рассмотрев настоящий спор, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы Департамента исходя из следующего.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная обязанность предусмотрена и положениями статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ в редакции, действующей в спорный период, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
На основании вышеизложенного законом прямо установлена обязанность собственника помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание не только жилого помещения, но и общего имущества в многоквартирном доме, а также оплачивать коммунальные услуги.
Материалы дела свидетельствуют о том, что в указанный в исковом заявлении период после 21.01.2015 по каждой из 30 квартир жилого дома лицом, осуществляющим функции исполнителя коммунальных услуг, являлся застройщик - ООО "Красный квадрат".
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции на дату передачи жилых помещений 21.01.2015 до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Следовательно, на застройщика, управляющего многоквартирным домом, до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, распространяются Правила по осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, согласно пункту 4 "ж" которых управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в том числе, следующего стандарта: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе: начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида; ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец фактически осуществлял функции управляющей организации с января по август включительно 2015 года в части ремонта и содержания жилья, с января по октябрь включительно 2015 года в части электроснабжения, с января по ноябрь включительно 2015 года в части водоснабжения и канализации, с января 2015 года и по настоящее время в части газоснабжения.
Однако из материалов дела не следует должного исполнения своих обязательств со стороны муниципального образования по оплате коммунальных услуг и внесению платы за жилые помещения.
Предъявленная истцом к взысканию сумма задолженности в размере 215 687 руб. 10 коп. ответчиком не оспорена.
В апелляционной жалобе ответчиком не представлен контррасчет суммы долга, не приведены какие-либо доводы против стоимости выполненных работ и оказанных услуг, объема и стоимости поставленных коммунальных ресурсов.
Доказательств внесения платы за жилые помещения, а также оплаты коммунальных услуг, в материалы дела не представлено.
Податель жалобы ссылается только на то, что до заключения договоров социального найма, а также договоров мены жилых помещений ответчиком с гражданами были заключены соглашения, в соответствии с пунктом 1.8 которых граждане обязуются производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения, расположенные по адресу: город Омск, улица Верхнеднепровская, дом 269, соответственно плата за содержание жилых помещений и коммунальные услуги должны взыскиваться с граждан.
Между тем, в силу части 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
То есть, законом прямо предусмотрено, что до фактического заселения квартир органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе:
- - у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Соответственно, у муниципального образования возникла с 21.01.2015 обязанность по внесению спорной суммы вследствие получения от застройщика ООО "Красный квадрат" жилых помещений по актам приема-передачи.
Ссылка Департамента на наличие заключенных им соглашений с гражданами в обоснование своих возражений против исковых требований является несостоятельной, поскольку не соответствует требованиям закона.
Более того, в договорных правоотношениях, основанных на соглашениях Департамента с гражданами, застройщик (истец) не участвует.
Как следствие, у граждан не возникает каких-либо обязательств непосредственно перед истцом по оплате коммунальных услуг и внесению платы за жилые помещения в спорный период, а право истца на получение платы за жилые помещения и коммунальные услуги не может быть защищено путем требования от граждан исполнения принятых в соответствии с соглашениями обязательств (статья 308 ГК РФ).
Положения статьи 313 ГК РФ предоставляют истцу право принимать исполнение от третьих лиц, но не означают, что в результате подписания спорных соглашений ответчик как обязанное лицо выбыл из правоотношений с истцом.
Не давал истец и своего согласия на перевод долга Департамента на граждан в соответствии с положениями статьи 391 ГК РФ.
Таким образом, соглашения ответчика с гражданами об оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеет значение лишь для взаимоотношений Департамента и граждан (собственников и нанимателей) и не порождает для истца правовых последствий.
Обязанным перед истцом остается Департамент в силу своей компетенции.
При таких обстоятельствах ссылка подателя жалобы на отсутствие у него обязанности по внесению платы за содержание жилья и коммунальные услуги в связи с наличием подписанных между ним и гражданами соглашений, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Поэтому требование истца именно к муниципальному образованию о взыскании образовавшейся задолженности является правомерным и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2017 по делу N А46-5078/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2017 N 08АП-12027/2017 ПО ДЕЛУ N А46-5078/2017
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2017 г. N 08АП-12027/2017
Дело N А46-5078/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12027/2017) Департамента жилищной политики Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2017 по делу N А46-5078/2017 (судья Распутина Л.Н.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (ИНН 5501207527, ОГРН 1085543017251) к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска (ИНН 5503205740, ОГРН 1085543022234) и муниципальному образованию городской округ город Омск в лице Департамента жилищной политики Администрации города Омска о взыскании 215 687 руб. 10 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" - Стефанивская О.А. по паспорту, доверенности от 16.11.2016, срок три года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Красный квадрат" (далее - ООО "Красный квадрат", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) с иском с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании с муниципального образования городской округ город Омск (далее - муниципальное образование) в лице Департамента за счет средств казны муниципального образования задолженности по оплате коммунальных услуг и платы за жилые помещения в сумме 215 687 руб. 10 коп. (т. 11 л.д. 28-29).
Первоначально 24.04.2017 арбитражный суд определил рассмотреть дело N А46-5078/2017 в порядке упрощенного производства, затем определением от 26.06.2017 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и привлек к участию в деле в качестве ответчика муниципальное образование.
Решением арбитражного суда от 24.07.2017 с муниципального образования в лице Департамента за счет средств казны муниципального образования в пользу ООО "Красный квадрат" взыскано 215 687 руб. 10 коп. основного долга, 7 314 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы:
- до заключения договоров социального найма, договоров мены жилых помещений ответчиком заключены с гражданами соглашения, по которым последние обязались производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения. Поэтому плата за жилые помещения и коммунальные услуги за спорный период должна быть внесена именно гражданами на основании заключенных соглашений.
От ООО "Красный квадрат" поступил отзыв на жалобу, в котором оно просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента, извещенного о судебном заседании 14.11.2017 надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель ООО "Красный квадрат" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно и Департаментом в апелляционной жалобе не оспариваются.
Основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Настоящее требование ООО "Красный квадрат" к Департаменту основано на том, что ООО "Красный квадрат" как застройщик осуществлял строительство 30 квартир в доме N 269, корпус 3, по ул. Верхнеднепровская в г. Омске в рамках муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве многоквартирного малоэтажного жилого дома. По окончании строительства дома 21.01.2015 муниципальному образованию в лице Департамента переданы квартиры. В последующем право собственности муниципального образования прекращено в связи с переходом данного права гражданам по договорам мены жилого помещения либо квартиры переданы нанимателям по договорам социального найма жилого помещения.
За период с момента передачи квартир застройщиком муниципальному образованию и до заключения соответствующих договоров с гражданами на стороне муниципального образования образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и плате за жилые помещения.
Подробный расчет задолженности по каждой квартире представлен в дело (т. 1 л.д. 33-122), в отношении которого ответчиком в апелляционной жалобе не приведено никаких возражений.
Как установил суд первой инстанции, в отношении квартир, переданных по договорам социального найма, расчет задолженности осуществлен истцом с момента передачи квартир от застройщика по актам от 21.01.2015 до момента передачи квартир по договорам социального найма, то есть даты заселения квартир в установленном законом порядке; в отношении квартир, переданных по договорам мены жилого помещения, - до момента прекращения права муниципальной собственности; а в отношении квартир, являющихся муниципальной собственностью города Омска, - до момента фактического осуществления отобранной по конкурсу Департаментом контрактной системы в сфере закупок Администрации города Омска управляющей организации ООО "Сибирский город +" (протокол конкурсной комиссии от 24.04.2015), которая приступила к исполнению своих обязанностей с января 2016 года.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие ответчик, считая, что обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги должна быть возложена на граждан, с которыми у ответчика заключены соответствующие соглашения (т. 10 л.д. 112-138, т. 11 л.д. 1-27).
Повторно рассмотрев настоящий спор, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы Департамента исходя из следующего.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная обязанность предусмотрена и положениями статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ в редакции, действующей в спорный период, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
На основании вышеизложенного законом прямо установлена обязанность собственника помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание не только жилого помещения, но и общего имущества в многоквартирном доме, а также оплачивать коммунальные услуги.
Материалы дела свидетельствуют о том, что в указанный в исковом заявлении период после 21.01.2015 по каждой из 30 квартир жилого дома лицом, осуществляющим функции исполнителя коммунальных услуг, являлся застройщик - ООО "Красный квадрат".
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции на дату передачи жилых помещений 21.01.2015 до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Следовательно, на застройщика, управляющего многоквартирным домом, до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, распространяются Правила по осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, согласно пункту 4 "ж" которых управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в том числе, следующего стандарта: организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе: начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида; ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец фактически осуществлял функции управляющей организации с января по август включительно 2015 года в части ремонта и содержания жилья, с января по октябрь включительно 2015 года в части электроснабжения, с января по ноябрь включительно 2015 года в части водоснабжения и канализации, с января 2015 года и по настоящее время в части газоснабжения.
Однако из материалов дела не следует должного исполнения своих обязательств со стороны муниципального образования по оплате коммунальных услуг и внесению платы за жилые помещения.
Предъявленная истцом к взысканию сумма задолженности в размере 215 687 руб. 10 коп. ответчиком не оспорена.
В апелляционной жалобе ответчиком не представлен контррасчет суммы долга, не приведены какие-либо доводы против стоимости выполненных работ и оказанных услуг, объема и стоимости поставленных коммунальных ресурсов.
Доказательств внесения платы за жилые помещения, а также оплаты коммунальных услуг, в материалы дела не представлено.
Податель жалобы ссылается только на то, что до заключения договоров социального найма, а также договоров мены жилых помещений ответчиком с гражданами были заключены соглашения, в соответствии с пунктом 1.8 которых граждане обязуются производить оплату коммунальных услуг за предоставленные жилые помещения, расположенные по адресу: город Омск, улица Верхнеднепровская, дом 269, соответственно плата за содержание жилых помещений и коммунальные услуги должны взыскиваться с граждан.
Между тем, в силу части 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
То есть, законом прямо предусмотрено, что до фактического заселения квартир органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги.
В соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе:
- - у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
- у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
- у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Соответственно, у муниципального образования возникла с 21.01.2015 обязанность по внесению спорной суммы вследствие получения от застройщика ООО "Красный квадрат" жилых помещений по актам приема-передачи.
Ссылка Департамента на наличие заключенных им соглашений с гражданами в обоснование своих возражений против исковых требований является несостоятельной, поскольку не соответствует требованиям закона.
Более того, в договорных правоотношениях, основанных на соглашениях Департамента с гражданами, застройщик (истец) не участвует.
Как следствие, у граждан не возникает каких-либо обязательств непосредственно перед истцом по оплате коммунальных услуг и внесению платы за жилые помещения в спорный период, а право истца на получение платы за жилые помещения и коммунальные услуги не может быть защищено путем требования от граждан исполнения принятых в соответствии с соглашениями обязательств (статья 308 ГК РФ).
Положения статьи 313 ГК РФ предоставляют истцу право принимать исполнение от третьих лиц, но не означают, что в результате подписания спорных соглашений ответчик как обязанное лицо выбыл из правоотношений с истцом.
Не давал истец и своего согласия на перевод долга Департамента на граждан в соответствии с положениями статьи 391 ГК РФ.
Таким образом, соглашения ответчика с гражданами об оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеет значение лишь для взаимоотношений Департамента и граждан (собственников и нанимателей) и не порождает для истца правовых последствий.
Обязанным перед истцом остается Департамент в силу своей компетенции.
При таких обстоятельствах ссылка подателя жалобы на отсутствие у него обязанности по внесению платы за содержание жилья и коммунальные услуги в связи с наличием подписанных между ним и гражданами соглашений, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Поэтому требование истца именно к муниципальному образованию о взыскании образовавшейся задолженности является правомерным и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2017 по делу N А46-5078/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)