Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Ю.А.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Андреевой Д.С. по дов. от 20.02.2015,
от ответчика: Севергиной Я.В. по дов. от 21.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Стройбыт" на решение Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 по делу N А67-4920/2015 (судья Гребенников Д.А.) по исковому заявлению муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к жилищно-строительному кооперативу "Стройбыт" (ИНН 7017182954, ОГРН 1077017021201), г. Томск, о взыскании 1 283 781,74 руб.,
установил:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к жилищно-строительному кооперативу "Стройбыт" (далее - ЖСК "Стройбыт", ответчик) о взыскании 1 283 781,74 руб., из которых 807 527,97 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 22.02.2007 N ТО-21-16673 за период с 01.01.2013 по 03.04.2015, 476 253,77 руб. - пени за период с 16.02.2013 по 29.09.2015.
Решением Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Стройбыт" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части размера взысканной судом задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007, неустойки за просрочку внесения арендных платежей, принять в этой части новый судебный акт, которым уменьшить размер взысканной задолженности по арендной плате, взыскиваемой неустойки по данному договору.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что истцом была неправильно рассчитана задолженность по арендной плате, следовало произвести расчет не на основании ставок, установленных решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965, а применяя ставки согласно решению Думы муниципального образования "Город Томск" от 05.07.2011 N 171, на основании чего расчет неустойки также является неверным.
Кроме того, апеллянт считает, что суд первой инстанции неправомерно не снизил размер неустойки на основании положений статьи 333 ГК РФ.
Департамент в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК "Стройбыт" - без удовлетворения.
Судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ было отложено на 21.12.2015.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
На основании части 2 статьи 268 АПК РФ апелляционным судом протокольным определением от 21.12.2015 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела кадастрового паспорта от 23.07.2013, решения Думы города Томска от 05.07.2011 N 171.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнений к отзыву, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.02.2007 на основании постановления Мэра города Томска от 22.02.2007 N 425-з между муниципальным образованием "Город Томск" в лице начальника управления земельных отношений департамента недвижимости г. Томска (арендодатель) и ООО "Стройбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16673, по условиям которого арендатору на срок с 28.02.2007 по 28.01.2008 для строительства здания жилого дома был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 70:21:0200014:0341, зона градостроительной ценности 13 г, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Базарный, 5, общей площадью 2163,2 кв. м, в том числе облагаемой арендной платой 2163,2 кв. м.
На основании соглашения "О перемене стороны в договоре аренды" от 01.10.2007 права и обязанности арендатора по договору N ТО-21-16673 от 28.02.2007 были переданы от ООО "Стройбыт" к ЖСК "Стройбыт", после чего земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.10.2007.
В соответствии с пунктом 3.3 договора, в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательства прекращения действия договора в материалы дела не представлены.
Пунктами 4.1, 4.2 договора аренды установлено, что арендная плата определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной решением органа местного самоуправления для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка, ее размер ежегодно утверждается.
На основании пункта 4.3 договора ставки арендной платы за землю могут меняться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения уполномоченного органа.
В силу пункта 4.5 договора сумма ежегодных арендных платежей за земельный участок вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.
Пунктом 4.6 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 определен арендодателем на основании ставок арендной платы, применяемых к земельным участкам согласно решению Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск".
Поскольку арендатор свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 составила 807 527,97 руб.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента недвижимости в Арбитражный суд Томской области с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований на основании положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязанность арендатора по своевременной оплате арендодателю арендных платежей предусмотрена пунктом 6.2.11 спорного договора.
Передача предмета договора арендодателем арендатору последним не оспаривается.
Между тем, доказательств того, что оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями договора в установленный срок, в материалы дела не представлено.
В связи с невнесением платежа за аренду земельного участка по состоянию на 03.04.2015 у ЖСК "Стройбыт" возникла задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 в размере 807 527,97 руб.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N ТО-21-16673 в размере 807 527,97 руб.
Не соглашаясь с данным выводом суда, ответчик указывает, что истцом была неправильно рассчитана задолженность по арендной плате.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом апеллянта по следующим обстоятельствам.
Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).
Как указано выше, в пункте 4.1 договора аренды установлено, что арендная плата определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной решением органа местного самоуправления для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с осуществляемой деятельностью арендатора.
Решением Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" установлены ставки арендной платы за расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" и находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом установленного зонирования территории города Томска и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов (л.д. 55-58).
Таким образом, истец правомерно при расчете арендной платы учитывал ставки, утвержденные Решением Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 (с учетом внесенных изменений), как предусмотрено условиями договора аренды, а не рассчитывал арендную плату от кадастровой стоимости земельных участков, на чем настаивает апеллянт, ссылаясь на Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172, которым утверждено положение "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" (далее - Положение N 172).
Ответчик, полагая, что подлежит применению Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172, ссылается также на положения пункта 6.1 Решения Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965.
В пункте 6.1 Решения Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 указано: установить, что с 01.01.2012 действие настоящего решения не применяется к правоотношениям, возникшим в результате заключения новых или продления на новый срок ранее заключенных договоров аренды земельных участков, а также к правоотношениям по договорам аренды в случае выбора арендаторами, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками от их кадастровой стоимости.
Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленном порядке продлялся на новый срок договор аренды, а также, что заключено дополнительное соглашение к договору аренды по порядку определения размера арендной платы за пользование земельными участками от их кадастровой стоимости.
Как правомерно указывает истец, он не вправе в одностороннем порядке при наличии договора изменять механизм начисления арендной платы, поскольку взимание арендной платы от кадастровой стоимости предполагает иной механизм начисление платы за землю, в котором взяты другие показатели при исчислении платы за землю согласно пункту 2.1.3 Положения N 172.
При таких обстоятельствах, расчет задолженности, представленный истцом, является обоснованным, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил в данной части исковые требования.
При этом апелляционный суд отмечает, что доводы ответчика о необходимости расчета задолженности, исходя из кадастровой стоимости земельного участка не приводились им в суде первой инстанции, соответственно, не могли быть исследованы и оценены судом.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ответственность ЖСК "Стройбыт" за нарушение сроков внесения арендных платежей, установлена пунктом 4.6 договора аренды: в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обратился с требованием о взыскании неустойки.
Согласно представленному истцом расчету размер подлежащей уплате неустойки составляет 476 253,77 руб. за период с 16.02.2013 по 29.09.2015.
Суд первой инстанции признал заявленный размер неустойки правильным, соразмерным последствиям нарушения обязательства и взыскал с ответчика неустойку в размере 476 253,77 руб. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции не усмотрено.
Неправильный расчет неустойки за 1 квартал 2013 г. в размере 86 265,40 руб. (правильная сумма - 85 460,86 руб.), на что имеется ссылка в апелляционной жалобе, не повлек изменения в расчете в итоговой сумме пени: размер пени по иску 476 253,77 руб. указан правильно, что подтверждено представленным в апелляционный суд расчетом истца и признано представителем ответчика в судебном заседании.
В обоснование апелляционной жалобы ЖСК "Стройбыт" указывает также на неправомерное неприменение судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ.
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда на снижение неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая обеспечительную функцию неустойки, а также ее функцию меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, обязанностью суда в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ является установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Исходя из изложенного, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, заявляя требование о применении статьи 333 ГК РФ, должен был представить суду доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Однако такие доказательства ответчиком в материалы дела не представлены; иные доводы в обоснование применения статьи 333 ГК РФ апелляционный суд не принимает во внимание в силу вышеизложенного.
Поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 по делу N А67-4920/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2015 N 07АП-11179/2015 ПО ДЕЛУ N А67-4920/2015
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2015 г. по делу N А67-4920/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевой Ю.А.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Андреевой Д.С. по дов. от 20.02.2015,
от ответчика: Севергиной Я.В. по дов. от 21.10.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Стройбыт" на решение Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 по делу N А67-4920/2015 (судья Гребенников Д.А.) по исковому заявлению муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к жилищно-строительному кооперативу "Стройбыт" (ИНН 7017182954, ОГРН 1077017021201), г. Томск, о взыскании 1 283 781,74 руб.,
установил:
Муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - Департамент недвижимости, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к жилищно-строительному кооперативу "Стройбыт" (далее - ЖСК "Стройбыт", ответчик) о взыскании 1 283 781,74 руб., из которых 807 527,97 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 22.02.2007 N ТО-21-16673 за период с 01.01.2013 по 03.04.2015, 476 253,77 руб. - пени за период с 16.02.2013 по 29.09.2015.
Решением Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСК "Стройбыт" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части размера взысканной судом задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.02.2007, неустойки за просрочку внесения арендных платежей, принять в этой части новый судебный акт, которым уменьшить размер взысканной задолженности по арендной плате, взыскиваемой неустойки по данному договору.
В обоснование жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что истцом была неправильно рассчитана задолженность по арендной плате, следовало произвести расчет не на основании ставок, установленных решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965, а применяя ставки согласно решению Думы муниципального образования "Город Томск" от 05.07.2011 N 171, на основании чего расчет неустойки также является неверным.
Кроме того, апеллянт считает, что суд первой инстанции неправомерно не снизил размер неустойки на основании положений статьи 333 ГК РФ.
Департамент в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК "Стройбыт" - без удовлетворения.
Судебное разбирательство по апелляционной жалобе в порядке статьи 158 АПК РФ было отложено на 21.12.2015.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
На основании части 2 статьи 268 АПК РФ апелляционным судом протокольным определением от 21.12.2015 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела кадастрового паспорта от 23.07.2013, решения Думы города Томска от 05.07.2011 N 171.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнений к отзыву, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.02.2007 на основании постановления Мэра города Томска от 22.02.2007 N 425-з между муниципальным образованием "Город Томск" в лице начальника управления земельных отношений департамента недвижимости г. Томска (арендодатель) и ООО "Стройбыт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-16673, по условиям которого арендатору на срок с 28.02.2007 по 28.01.2008 для строительства здания жилого дома был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 70:21:0200014:0341, зона градостроительной ценности 13 г, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Базарный, 5, общей площадью 2163,2 кв. м, в том числе облагаемой арендной платой 2163,2 кв. м.
На основании соглашения "О перемене стороны в договоре аренды" от 01.10.2007 права и обязанности арендатора по договору N ТО-21-16673 от 28.02.2007 были переданы от ООО "Стройбыт" к ЖСК "Стройбыт", после чего земельный участок передан по акту приема-передачи от 01.10.2007.
В соответствии с пунктом 3.3 договора, в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательства прекращения действия договора в материалы дела не представлены.
Пунктами 4.1, 4.2 договора аренды установлено, что арендная плата определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной решением органа местного самоуправления для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка, ее размер ежегодно утверждается.
На основании пункта 4.3 договора ставки арендной платы за землю могут меняться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения уполномоченного органа.
В силу пункта 4.5 договора сумма ежегодных арендных платежей за земельный участок вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.
Пунктом 4.6 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Размер арендной платы за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 определен арендодателем на основании ставок арендной платы, применяемых к земельным участкам согласно решению Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск".
Поскольку арендатор свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 составила 807 527,97 руб.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента недвижимости в Арбитражный суд Томской области с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности заявленных требований на основании положений статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязанность арендатора по своевременной оплате арендодателю арендных платежей предусмотрена пунктом 6.2.11 спорного договора.
Передача предмета договора арендодателем арендатору последним не оспаривается.
Между тем, доказательств того, что оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями договора в установленный срок, в материалы дела не представлено.
В связи с невнесением платежа за аренду земельного участка по состоянию на 03.04.2015 у ЖСК "Стройбыт" возникла задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 03.04.2015 в размере 807 527,97 руб.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N ТО-21-16673 в размере 807 527,97 руб.
Не соглашаясь с данным выводом суда, ответчик указывает, что истцом была неправильно рассчитана задолженность по арендной плате.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом апеллянта по следующим обстоятельствам.
Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).
Как указано выше, в пункте 4.1 договора аренды установлено, что арендная плата определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной решением органа местного самоуправления для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с осуществляемой деятельностью арендатора.
Решением Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" установлены ставки арендной платы за расположенные на территории муниципального образования "Город Томск" и находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом установленного зонирования территории города Томска и видов использования земельных участков в соответствии с видами экономической деятельности арендаторов (л.д. 55-58).
Таким образом, истец правомерно при расчете арендной платы учитывал ставки, утвержденные Решением Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 (с учетом внесенных изменений), как предусмотрено условиями договора аренды, а не рассчитывал арендную плату от кадастровой стоимости земельных участков, на чем настаивает апеллянт, ссылаясь на Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172, которым утверждено положение "О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования "Город Томск", от кадастровой стоимости земельных участков" (далее - Положение N 172).
Ответчик, полагая, что подлежит применению Решение Думы Города Томска от 05.07.2011 N 172, ссылается также на положения пункта 6.1 Решения Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965.
В пункте 6.1 Решения Думы Города Томска от 19.08.2008 N 965 указано: установить, что с 01.01.2012 действие настоящего решения не применяется к правоотношениям, возникшим в результате заключения новых или продления на новый срок ранее заключенных договоров аренды земельных участков, а также к правоотношениям по договорам аренды в случае выбора арендаторами, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками от их кадастровой стоимости.
Из материалов дела не усматривается, что сторонами в установленном порядке продлялся на новый срок договор аренды, а также, что заключено дополнительное соглашение к договору аренды по порядку определения размера арендной платы за пользование земельными участками от их кадастровой стоимости.
Как правомерно указывает истец, он не вправе в одностороннем порядке при наличии договора изменять механизм начисления арендной платы, поскольку взимание арендной платы от кадастровой стоимости предполагает иной механизм начисление платы за землю, в котором взяты другие показатели при исчислении платы за землю согласно пункту 2.1.3 Положения N 172.
При таких обстоятельствах, расчет задолженности, представленный истцом, является обоснованным, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил в данной части исковые требования.
При этом апелляционный суд отмечает, что доводы ответчика о необходимости расчета задолженности, исходя из кадастровой стоимости земельного участка не приводились им в суде первой инстанции, соответственно, не могли быть исследованы и оценены судом.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Ответственность ЖСК "Стройбыт" за нарушение сроков внесения арендных платежей, установлена пунктом 4.6 договора аренды: в случае нарушения сроков внесения арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обратился с требованием о взыскании неустойки.
Согласно представленному истцом расчету размер подлежащей уплате неустойки составляет 476 253,77 руб. за период с 16.02.2013 по 29.09.2015.
Суд первой инстанции признал заявленный размер неустойки правильным, соразмерным последствиям нарушения обязательства и взыскал с ответчика неустойку в размере 476 253,77 руб. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции не усмотрено.
Неправильный расчет неустойки за 1 квартал 2013 г. в размере 86 265,40 руб. (правильная сумма - 85 460,86 руб.), на что имеется ссылка в апелляционной жалобе, не повлек изменения в расчете в итоговой сумме пени: размер пени по иску 476 253,77 руб. указан правильно, что подтверждено представленным в апелляционный суд расчетом истца и признано представителем ответчика в судебном заседании.
В обоснование апелляционной жалобы ЖСК "Стройбыт" указывает также на неправомерное неприменение судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ.
Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда на снижение неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая обеспечительную функцию неустойки, а также ее функцию меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, обязанностью суда в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ является установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Исходя из изложенного, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Кодекса) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, заявляя требование о применении статьи 333 ГК РФ, должен был представить суду доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.
Однако такие доказательства ответчиком в материалы дела не представлены; иные доводы в обоснование применения статьи 333 ГК РФ апелляционный суд не принимает во внимание в силу вышеизложенного.
Поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 01.10.2015 по делу N А67-4920/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
Л.Е.ХОДЫРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)