Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорные помещения, так как данные помещения являются общим имуществом и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Барминой Светланы Александровны, Барминой Анны Валентиновны, Руденко Татьяны Борисовны, Балтийской Наталии Валерьевны, Султановой Лилии Мухамадуллаевны, Кортунова Вадима Вадимовича, Семеновой Елены Владимировны, Обуховой Ирины Анатольевны к ООО "Константа", ООО "Стелла" о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности, об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимого имущества, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на данный объект, признании незаконными проведенных ООО "Константа" в помещениях строительно-ремонтных работ и возложении обязанности привести помещения в соответствие с данными государственными кадастра недвижимости
по кассационной жалобе представителя Барминой С.А., Барминой А.В., Руденко Т.Б., Балтийской Н.В., Султановой Л.М., Кортунова В.В., Семеновой Е.В., Обуховой И.А. - Знаменского Е.Н. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя Барминой С.А., Барминой А.В., Руденко Т.Б., Балтийской Н.В., Султановой Л.М., Кортунова В.В., Семеновой Е.В., Обуховой И.А. - Знаменского Е.Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Константа" Уханова Ф.В., представителей ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" Феденеву Т.В. и Дабина Т.Г., представителя Управления делами Президента Российской Федерации Брагина Д.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Бармина С.А., Бармина А.В., Руденко Т.Б., Балтийская Н.В., Султанова Л.М., Кортунов В.В., Семенова Е.В., Обухова И.А. обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО "Константа" и ООО "Стелла".
В обоснование требований истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>. В 2013 году в отсутствие согласия истцов ООО "Константа" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения общей площадью 769,3 кв. м, расположенные в указанном многоквартирном доме на 1 этаже: пом. I - комнаты 6, 7, пом. II - комнаты с 1 по 4, пом. III - комната 1, пом. IV - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3, 4, пом. V - 67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12, пом. 67б - комнаты с 1 по 7, помещение 68 - комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а (далее - спорные помещения) (свидетельство о государственной регистрации права от 17 мая 2013 г. N 77-77-11/146/2013-063), о чем истцам стало известно в 2016 году.
Истцы полагают, что ООО "Константа" незаконно зарегистрировало право собственности на данные помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. С учетом изложенного истцы просят признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 29 апреля 2013 г., на основании которого спорные помещения перешли в собственность ООО "Константа", и применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности ООО "Константа"; истребовать из незаконного владения ООО "Константа" спорные помещения и признать на них право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома; признать незаконными проведенные ООО "Константа" в указанных нежилых помещениях ремонтные работы и обязать привести помещения в соответствие с данными государственного кадастра недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества г. Москвы, ГУП "ЭВАЖД", Управление делами Президента Российской Федерации, ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский".
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 12 сентября 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителей.
Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что Бармина С.А., Бармина А.В., Руденко Т.Б., Балтийская Н.В., Султанова Л.М., Кортунов В.В., Семенова Е.В., Обухова И.А. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>.
Расположенные в указанном жилом доме спорные помещения общей площадью 769,3 кв. м зарегистрированы на праве собственности за ООО "Константа", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 мая 2013 г. сделана запись регистрации N 77-77-11/146/2013-063.
Решением исполнительного комитета Московского городского Совета народных депутатов от 12 июля 1982 г. N 2141 из жилищного фонда г. Москвы были исключены свободные помещения жилых квартир 67, 67б и 68 в строении 1 (1 этаж) и 54, 56 в строении <...> по ул. <...>, общей площадью 590 кв. м, как недостаточно пригодные для дальнейшего проживания граждан (квартиры расположены в полуподвале и имеют недостаточное естественной освещение). Указанные помещения переданы под служебные цели ХОЗУ (т. 3, л.д. 52).
Согласно протоколам заседаний межведомственной комиссии при исполкоме Киевского райсовета от 29 августа 1988 г. N 152 и от 19 сентября 1991 г. N 153 площадь свободных квартир 58а (строение 1), 55, 76, 76а (строение 6), 50 (строение 3), 58, 77, 86, 87, 87а в доме <...> по улице <...> списана с учета жилого фонда в связи с недостаточным освещением и заглублением (т. 3, л.д. 48 - 51).
В соответствии с актом приема-передачи от 17 августа 1994 г. Управление зданиями Минсотрудничества России передало в ведение Управления делами Президента Российской Федерации недвижимое имущество и материальные ценности, в том числе жилой дом по ул. <...>. Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 7 сентября 1994 г. N 401 указанное имущество передано в полное хозяйственное ведение Производственно-технического объединения Управления делами Президента Российской Федерации (т. 3, л.д. 67 - 73).
На основании постановления Правительства Москвы от 25 октября 1994 г. N 968 улица Грановского переименована в Романов переулок, что следует из справки Центрального ТБТИ от 4 декабря 2007 г. (т. 3, л.д. 85).
Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 25 октября 2007 г. N 368 утвержден перечень федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении ФГУ "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента Российской Федерации, в который включено и нежилое помещение по адресу: <...>, 1 этаж, общей площадью 774,1 кв. м (т. 3, л.д. 61 - 66).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24 августа 2010 г. 77АМ N 581168 спорные помещения площадью 769,3 кв. м находились в собственности Российской Федерации на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-I и выписки из реестра федерального имущества по состоянию на 1 января 2007 г. Управления делами Президента Российской Федерации (т. 2, л.д. 66).
В дальнейшем указанные помещения переданы на праве оперативного управления ФГУ "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации, а затем ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" (т. 2, л.д. 67, 69 - 72, 73, т. 3, л.д. 61 - 77).
Распоряжением Управления делами Президента Российской Федерации от 16 февраля 2012 г. N 13 согласована реализация спорных нежилых помещений на открытом аукционе. По результатам аукциона 26 ноября 2011 г. заключен договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N 10/2012, на основании которого право собственности на спорные помещения перешло к ООО "Стелла" (т. 2, л.д. 79 - 85).
Впоследствии спорные помещения по договору купли-продажи недвижимости от 29 апреля 2013 г. приобретены ООО "Константа", зарегистрировавшим свое право собственности на них (т. 4, л.д. 308 - 316).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку на момент приватизации первой квартиры 23 октября 1992 г. эти помещения предназначались для самостоятельного использования и не относились общему имуществу жилого дома. Кроме того, суд указал, что истцами пропущен срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оснований к его восстановлению не имеется.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу части 1 статьи 196 названного кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 67 и частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан в мотивировочной части решения указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы и мотивы, по которым одни доказательства приняты, а другие отвергнуты судом.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Как установлено судами и следует из материалов дела, первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, была приватизирована 23 октября 1992 г. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.
Как указывают заявители в кассационной жалобе, на дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты общей площадью 769,3 кв. м. При этом в составе спорных помещений находились межквартирные коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, машинные помещения лифтов, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а также помещения (комнаты 7, 5а в помещении 67), в которых расположены общедомовой ввод систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, общедомовой узел учета системы холодного водоснабжения, не имеющие самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.
Обосновывая вывод о том, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суды указали, что эти помещения не имеют статуса "технического помещения", так как указанный статус присваивается БТИ только после постройки и ввода дома в эксплуатацию.
Данный вывод судов не основан на законе, поскольку такое условие, как присвоение статуса "техническое помещение", для признания помещений общим имуществом статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.
При этом судебные инстанции уклонились от оценки представленных истцами доказательств, в частности информации и акта ГУП ЭВАЖД (филиала N 14) от 11 февраля 2016 г., содержащих сведения о том, что в собственности ООО "Константа" оказались помещения, имеющие признаки общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, а именно два машинных помещения лифтов, коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, помещение, в котором размещен общедомовой прибор учета холодной воды, ввод отопления и горячего водоснабжения.
В нарушение положений статей 67 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка вышеуказанным документам не дана.
Вместе с тем выяснение вопроса об использовании спорных помещений в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. Без установления того, кем и как использовались спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях, включена ли в общую площадь нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Константа", площадь межквартирных коридоров, машинных помещений лифтов, отображенных на поэтажном плане здания (т. 4, л.д. 306), невозможно определить, относятся ли указанные в исковом заявлении помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В нарушение части 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не определили данные обстоятельства в качестве имеющих значение для дела и не вынесли их на обсуждение сторон.
Разрешение названных выше вопросов обусловливает и возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, к выводу о пропуске которого преждевременно пришли судебные инстанции.
Применяя к спорным правоотношениям срок исковой давности, судебные инстанции сослались на то, что истцы после 23 октября 1992 г. (момента возникновения права собственности на первые помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.
Вместе с тем право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они пользовались спорными помещениями, однако суды в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определили данное обстоятельство в качестве имеющего значение для разрешения спора, не поставили его на обсуждение сторон с соответствующим распределением обязанности доказывания.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 26.09.2017 N 5-КГ17-155
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на объект.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорные помещения, так как данные помещения являются общим имуществом и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 5-КГ17-155
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Барминой Светланы Александровны, Барминой Анны Валентиновны, Руденко Татьяны Борисовны, Балтийской Наталии Валерьевны, Султановой Лилии Мухамадуллаевны, Кортунова Вадима Вадимовича, Семеновой Елены Владимировны, Обуховой Ирины Анатольевны к ООО "Константа", ООО "Стелла" о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным, применении последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности, об истребовании из чужого незаконного владения объекта недвижимого имущества, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на данный объект, признании незаконными проведенных ООО "Константа" в помещениях строительно-ремонтных работ и возложении обязанности привести помещения в соответствие с данными государственными кадастра недвижимости
по кассационной жалобе представителя Барминой С.А., Барминой А.В., Руденко Т.Б., Балтийской Н.В., Султановой Л.М., Кортунова В.В., Семеновой Е.В., Обуховой И.А. - Знаменского Е.Н. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя Барминой С.А., Барминой А.В., Руденко Т.Б., Балтийской Н.В., Султановой Л.М., Кортунова В.В., Семеновой Е.В., Обуховой И.А. - Знаменского Е.Н., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ООО "Константа" Уханова Ф.В., представителей ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" Феденеву Т.В. и Дабина Т.Г., представителя Управления делами Президента Российской Федерации Брагина Д.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Бармина С.А., Бармина А.В., Руденко Т.Б., Балтийская Н.В., Султанова Л.М., Кортунов В.В., Семенова Е.В., Обухова И.А. обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО "Константа" и ООО "Стелла".
В обоснование требований истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>. В 2013 году в отсутствие согласия истцов ООО "Константа" зарегистрировало право собственности на нежилые помещения общей площадью 769,3 кв. м, расположенные в указанном многоквартирном доме на 1 этаже: пом. I - комнаты 6, 7, пом. II - комнаты с 1 по 4, пом. III - комната 1, пом. IV - комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 3, 4, пом. V - 67 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, с 6 по 12, пом. 67б - комнаты с 1 по 7, помещение 68 - комнаты с 1 по 5, 5а, 5б, с 6 по 12, 12а (далее - спорные помещения) (свидетельство о государственной регистрации права от 17 мая 2013 г. N 77-77-11/146/2013-063), о чем истцам стало известно в 2016 году.
Истцы полагают, что ООО "Константа" незаконно зарегистрировало право собственности на данные помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. С учетом изложенного истцы просят признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 29 апреля 2013 г., на основании которого спорные помещения перешли в собственность ООО "Константа", и применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности ООО "Константа"; истребовать из незаконного владения ООО "Константа" спорные помещения и признать на них право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома; признать незаконными проведенные ООО "Константа" в указанных нежилых помещениях ремонтные работы и обязать привести помещения в соответствие с данными государственного кадастра недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества г. Москвы, ГУП "ЭВАЖД", Управление делами Президента Российской Федерации, ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский".
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2016 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 12 сентября 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителей.
Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что Бармина С.А., Бармина А.В., Руденко Т.Б., Балтийская Н.В., Султанова Л.М., Кортунов В.В., Семенова Е.В., Обухова И.А. являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>.
Расположенные в указанном жилом доме спорные помещения общей площадью 769,3 кв. м зарегистрированы на праве собственности за ООО "Константа", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 мая 2013 г. сделана запись регистрации N 77-77-11/146/2013-063.
Решением исполнительного комитета Московского городского Совета народных депутатов от 12 июля 1982 г. N 2141 из жилищного фонда г. Москвы были исключены свободные помещения жилых квартир 67, 67б и 68 в строении 1 (1 этаж) и 54, 56 в строении <...> по ул. <...>, общей площадью 590 кв. м, как недостаточно пригодные для дальнейшего проживания граждан (квартиры расположены в полуподвале и имеют недостаточное естественной освещение). Указанные помещения переданы под служебные цели ХОЗУ (т. 3, л.д. 52).
Согласно протоколам заседаний межведомственной комиссии при исполкоме Киевского райсовета от 29 августа 1988 г. N 152 и от 19 сентября 1991 г. N 153 площадь свободных квартир 58а (строение 1), 55, 76, 76а (строение 6), 50 (строение 3), 58, 77, 86, 87, 87а в доме <...> по улице <...> списана с учета жилого фонда в связи с недостаточным освещением и заглублением (т. 3, л.д. 48 - 51).
В соответствии с актом приема-передачи от 17 августа 1994 г. Управление зданиями Минсотрудничества России передало в ведение Управления делами Президента Российской Федерации недвижимое имущество и материальные ценности, в том числе жилой дом по ул. <...>. Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 7 сентября 1994 г. N 401 указанное имущество передано в полное хозяйственное ведение Производственно-технического объединения Управления делами Президента Российской Федерации (т. 3, л.д. 67 - 73).
На основании постановления Правительства Москвы от 25 октября 1994 г. N 968 улица Грановского переименована в Романов переулок, что следует из справки Центрального ТБТИ от 4 декабря 2007 г. (т. 3, л.д. 85).
Приказом Управления делами Президента Российской Федерации от 25 октября 2007 г. N 368 утвержден перечень федерального недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении ФГУ "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента Российской Федерации, в который включено и нежилое помещение по адресу: <...>, 1 этаж, общей площадью 774,1 кв. м (т. 3, л.д. 61 - 66).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24 августа 2010 г. 77АМ N 581168 спорные помещения площадью 769,3 кв. м находились в собственности Российской Федерации на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-I и выписки из реестра федерального имущества по состоянию на 1 января 2007 г. Управления делами Президента Российской Федерации (т. 2, л.д. 66).
В дальнейшем указанные помещения переданы на праве оперативного управления ФГУ "Управление по эксплуатации жилого фонда" Управления делами Президента Российской Федерации, а затем ФГАУ "Оздоровительный комплекс "Шереметьевский" (т. 2, л.д. 67, 69 - 72, 73, т. 3, л.д. 61 - 77).
Распоряжением Управления делами Президента Российской Федерации от 16 февраля 2012 г. N 13 согласована реализация спорных нежилых помещений на открытом аукционе. По результатам аукциона 26 ноября 2011 г. заключен договор купли-продажи федерального имущества на аукционе N 10/2012, на основании которого право собственности на спорные помещения перешло к ООО "Стелла" (т. 2, л.д. 79 - 85).
Впоследствии спорные помещения по договору купли-продажи недвижимости от 29 апреля 2013 г. приобретены ООО "Константа", зарегистрировавшим свое право собственности на них (т. 4, л.д. 308 - 316).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку на момент приватизации первой квартиры 23 октября 1992 г. эти помещения предназначались для самостоятельного использования и не относились общему имуществу жилого дома. Кроме того, суд указал, что истцами пропущен срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оснований к его восстановлению не имеется.
Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу части 1 статьи 196 названного кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 67 и частью 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан в мотивировочной части решения указать доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, доводы и мотивы, по которым одни доказательства приняты, а другие отвергнуты судом.
Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
Как установлено судами и следует из материалов дела, первая квартира в жилом доме, расположенном по адресу: <...>, была приватизирована 23 октября 1992 г. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме.
Как указывают заявители в кассационной жалобе, на дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты общей площадью 769,3 кв. м. При этом в составе спорных помещений находились межквартирные коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, машинные помещения лифтов, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома, а также помещения (комнаты 7, 5а в помещении 67), в которых расположены общедомовой ввод систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, общедомовой узел учета системы холодного водоснабжения, не имеющие самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.
Обосновывая вывод о том, что спорные помещения не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суды указали, что эти помещения не имеют статуса "технического помещения", так как указанный статус присваивается БТИ только после постройки и ввода дома в эксплуатацию.
Данный вывод судов не основан на законе, поскольку такое условие, как присвоение статуса "техническое помещение", для признания помещений общим имуществом статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрено.
При этом судебные инстанции уклонились от оценки представленных истцами доказательств, в частности информации и акта ГУП ЭВАЖД (филиала N 14) от 11 февраля 2016 г., содержащих сведения о том, что в собственности ООО "Константа" оказались помещения, имеющие признаки общедомового имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, а именно два машинных помещения лифтов, коридоры, соединяющие парадные лестницы с черными лестницами в подъездах 1 и 2, помещение, в котором размещен общедомовой прибор учета холодной воды, ввод отопления и горячего водоснабжения.
В нарушение положений статей 67 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка вышеуказанным документам не дана.
Вместе с тем выяснение вопроса об использовании спорных помещений в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. Без установления того, кем и как использовались спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях, включена ли в общую площадь нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Константа", площадь межквартирных коридоров, машинных помещений лифтов, отображенных на поэтажном плане здания (т. 4, л.д. 306), невозможно определить, относятся ли указанные в исковом заявлении помещения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В нарушение части 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не определили данные обстоятельства в качестве имеющих значение для дела и не вынесли их на обсуждение сторон.
Разрешение названных выше вопросов обусловливает и возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, к выводу о пропуске которого преждевременно пришли судебные инстанции.
Применяя к спорным правоотношениям срок исковой давности, судебные инстанции сослались на то, что истцы после 23 октября 1992 г. (момента возникновения права собственности на первые помещения в многоквартирном доме по адресу: <...>) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.
Вместе с тем право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они пользовались спорными помещениями, однако суды в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не определили данное обстоятельство в качестве имеющего значение для разрешения спора, не поставили его на обсуждение сторон с соответствующим распределением обязанности доказывания.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)