Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что застройщиком (ответчиком) ей была передана квартира меньшей площадью, чем это было предусмотрено договором и оплачено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ларченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Сорокина А.В.,
судей Хомутовой И.В., Проценко Е.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Сорокина А.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Р. - А., действующей на основании доверенности,
на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года по иску Р. к ООО "СДС-Строй", ООО "СДС-Финанс" о защите прав потребителя,
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "СДС-Строй" о защите прав потребителя.
Требования мотивированы тем, что 08.08.2014 г. между нею и ООО "СДС-Финанс" был заключен договор N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г.
Согласно п. 1.1 указанного договора ей перешло право требования от застройщика - ООО "СДС-Строй" передачи двухкомнатной квартиры N N, <адрес>
В соответствии с п. 2.1 договора за уступленное право требования квартиры она оплатила денежные средства в размере 2318000 руб.
Согласно передаточному акту квартиры от 25.04.2016 г. ответчик передал, а она приняла квартиру. Однако когда она получила технический паспорт и кадастровый паспорт на квартиру, то оказалось, что общая площадь квартиры без учета площади лоджии составила 56,30 кв. м.
Таким образом, ею была оплачена квартира общей площадью 57,69 кв. м, а фактически получена квартира, общей площадью 56,30 кв. м, т.е. на 1,39 кв. м меньше, переплата составила: 55850,58 руб.
05.10.2016 г. она обратилась с претензией к ответчику, потребовав соразмерного уменьшения покупной цены квартиры согласно п. 1 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей", которая была оставлена без удовлетворения.
С учетом дополнения исковых требований просила признать п. 3.4 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., заключенного между ООО "СДС-Строй" и ООО "СДС-Финанс" недействительным, взыскать с ООО "СДС-Строй" в ее пользу 55850,58 руб. излишне уплаченных по договору N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., 15000 руб. в счет компенсации морального вреда, 35425,29 руб. - штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения ее требований, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.
Определением суда от 13.02.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Строительная компания "Кемеровский ДСК" (л.д. 31 - 32).
Определением суда от 28.02.2017 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СДС-Финанс".
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года Р. в удовлетворении исковых требований к ООО "СДС-Строй", ООО "СДС-Финанс" о защите прав потребителя отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное толкование и применение норм материального права, а также применение закона, не подлежащего применению.
В жалобе приводит доводы аналогичные доводам искового заявления.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившей решение суда отменить, а также представителя ответчика ООО "СДС-Строй" К., полагавшего решение суда законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Таким образом, для наступления последствий предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как усматривается из материалов дела, 07.05.2014 г. между ООО "СДС-Строй" (застройщик) и ООО "СДС-Финанс" (участник долевого строительства) заключен договор N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) дом и передать участнику долевого строительства помещения, входящие в состав дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, общей площадью 57,69 кв. м без учета лоджии, площадь которой с учетом коэффициента 0,5 кв. м составляет 1,73 кв. м (л.д. 41 - 47, 49).
08.08.2014 г. между ООО "СДС-Финанс" с одной стороны и ФИО (после заключения брака Р.) с другой стороны заключен договор N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., по условиям которого ООО "СДС-Финанс" уступает ФИО (Рыкововй) принадлежащее ООО "СДС-Финанс" на основании договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. право требования к застройщику ООО "СДС-Строй" передачи квартиры в строящемся 14, 16, 18-этажном жилом доме N 1, расположенном по строительному адресу: <адрес>, общей проектной площадью без учета площади лоджии - 57,69 кв. м, проектная площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5-1,73 кв. м (л.д. 5 - 6).
За уступленное право истец уплатили обществу 2318000 руб.
В соответствии с передаточным актом Р. было передано жилое помещение общей площадью - 56,30 кв. м, площадь лоджии без учета поправочного коэффициента - 3 кв. м (л.д. 7).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для возврата денежных средств в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда.
Из пункта 1.3 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. следует, что общая площадь помещений по приложению N определена предварительно согласно проекту на дом и может быть уточнена после проведения технической инвентаризации (л.д. 41 - 47).
Согласно приложению N к договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 общая площадь спорной квартиры без учета лоджии составляет 57,69 кв. м, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 1,73 кв. м, стоимость квартиры составляет 1977123 руб. (л.д. 46 - 49).
Согласно техническому паспорту на квартиру N N, расположенную по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры составляет 56,3 кв. м, в том числе жилая площадь 31,4 кв. м, подсобная площадь 24,9 кв. м, площадь лоджий, балконов без поправочного коэффициента 3,7 кв. м (л.д. 9 - 11).
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 ст. 5 этого закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно п. 3.4 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 в случае если фактическая общая площадь помещений после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в приложении N к настоящему договору, в большую сторону, то она полностью принадлежит участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если меньшую, то застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма, внесенных участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит (л.д. 42).
В данном пункте договора установлено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, что не противоречит нормам Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. Между тем, таких обстоятельств по делу не установлено.
Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Заключив 08.08.2014 г. с ООО "СДС-Финанс" договор уступки имущественного права по договору от 07.05.2014 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, и оплатив обусловленную данным договором цену, истец приобрел объем прав и обязанностей стороны участника долевого строительства, предусмотренных указанным договором, в том числе относительно цены передаваемого объекта долевого строительства, и как следует из материалов дела, принял квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий.
Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, не является нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Р., поскольку квартира передана в собственность истцу на тех условиях, которые к моменту перехода права к ним существовали у ООО "СДС-Финанс" по договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., в котором предусмотрено изменение общей площади квартиры, как в сторону ее увеличения, так и в сторону ее уменьшения, без перерасчета цены договора.
Оспариваемый истцом пункт договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. закрепляет, что в случае если фактическая общая площадь помещений после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в Приложении N 1 к настоящему договору, в большую сторону, то она полностью принадлежит участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую, то застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит.
Судом установлено, что требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", условия договора участия в долевом строительстве N Р12а-1 от 07.05.2014 г., включенные в пункт 3.4 данной сделки, не противоречат, при этом каких-либо прав Р., как потребителя, не нарушают, поскольку из буквального толкования п. 3.4 договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО "СДС-Строй" соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади.
На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Из содержания вышеуказанных норм в их взаимосвязи следует, что последствием признания недействительным условия договора, как ущемляющего права потребителя, является возмещение возникших убытков, наличие и размер которых подлежат доказыванию потребителем.
Однако истцом не представлено доказательств, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих тот факт, что те денежные средства, которые он просит взыскать, составляют размер, причиненных ему убытков, являющихся последствием недействительных данных условий договора.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о несоответствии фактически переданной общей площади спорного объекта недвижимости, его площади, указанной в договоре уступки права требования, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно признаны несостоятельными.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.
Оснований к иной оценке представленных доказательств и отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7472/2017
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что застройщиком (ответчиком) ей была передана квартира меньшей площадью, чем это было предусмотрено договором и оплачено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. по делу N 33-7472/2017
Судья: Ларченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Сорокина А.В.,
судей Хомутовой И.В., Проценко Е.П.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Сорокина А.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Р. - А., действующей на основании доверенности,
на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года по иску Р. к ООО "СДС-Строй", ООО "СДС-Финанс" о защите прав потребителя,
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ООО "СДС-Строй" о защите прав потребителя.
Требования мотивированы тем, что 08.08.2014 г. между нею и ООО "СДС-Финанс" был заключен договор N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г.
Согласно п. 1.1 указанного договора ей перешло право требования от застройщика - ООО "СДС-Строй" передачи двухкомнатной квартиры N N, <адрес>
В соответствии с п. 2.1 договора за уступленное право требования квартиры она оплатила денежные средства в размере 2318000 руб.
Согласно передаточному акту квартиры от 25.04.2016 г. ответчик передал, а она приняла квартиру. Однако когда она получила технический паспорт и кадастровый паспорт на квартиру, то оказалось, что общая площадь квартиры без учета площади лоджии составила 56,30 кв. м.
Таким образом, ею была оплачена квартира общей площадью 57,69 кв. м, а фактически получена квартира, общей площадью 56,30 кв. м, т.е. на 1,39 кв. м меньше, переплата составила: 55850,58 руб.
05.10.2016 г. она обратилась с претензией к ответчику, потребовав соразмерного уменьшения покупной цены квартиры согласно п. 1 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей", которая была оставлена без удовлетворения.
С учетом дополнения исковых требований просила признать п. 3.4 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., заключенного между ООО "СДС-Строй" и ООО "СДС-Финанс" недействительным, взыскать с ООО "СДС-Строй" в ее пользу 55850,58 руб. излишне уплаченных по договору N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., 15000 руб. в счет компенсации морального вреда, 35425,29 руб. - штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения ее требований, расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.
Определением суда от 13.02.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Строительная компания "Кемеровский ДСК" (л.д. 31 - 32).
Определением суда от 28.02.2017 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СДС-Финанс".
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года Р. в удовлетворении исковых требований к ООО "СДС-Строй", ООО "СДС-Финанс" о защите прав потребителя отказано в полном объеме.
В апелляционной жалобе представитель истца А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное толкование и применение норм материального права, а также применение закона, не подлежащего применению.
В жалобе приводит доводы аналогичные доводам искового заявления.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившей решение суда отменить, а также представителя ответчика ООО "СДС-Строй" К., полагавшего решение суда законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).
Таким образом, для наступления последствий предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве необходимо наличие совокупности нескольких условий: объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, указанные недостатки привели к ухудшению качества такого объекта, или сделали его непригодным для предусмотренного договором использования.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как усматривается из материалов дела, 07.05.2014 г. между ООО "СДС-Строй" (застройщик) и ООО "СДС-Финанс" (участник долевого строительства) заключен договор N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) дом и передать участнику долевого строительства помещения, входящие в состав дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, общей площадью 57,69 кв. м без учета лоджии, площадь которой с учетом коэффициента 0,5 кв. м составляет 1,73 кв. м (л.д. 41 - 47, 49).
08.08.2014 г. между ООО "СДС-Финанс" с одной стороны и ФИО (после заключения брака Р.) с другой стороны заключен договор N уступки прав требования по договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., по условиям которого ООО "СДС-Финанс" уступает ФИО (Рыкововй) принадлежащее ООО "СДС-Финанс" на основании договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. право требования к застройщику ООО "СДС-Строй" передачи квартиры в строящемся 14, 16, 18-этажном жилом доме N 1, расположенном по строительному адресу: <адрес>, общей проектной площадью без учета площади лоджии - 57,69 кв. м, проектная площадь лоджии с учетом коэффициента 0,5-1,73 кв. м (л.д. 5 - 6).
За уступленное право истец уплатили обществу 2318000 руб.
В соответствии с передаточным актом Р. было передано жилое помещение общей площадью - 56,30 кв. м, площадь лоджии без учета поправочного коэффициента - 3 кв. м (л.д. 7).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для возврата денежных средств в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда.
Из пункта 1.3 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. следует, что общая площадь помещений по приложению N определена предварительно согласно проекту на дом и может быть уточнена после проведения технической инвентаризации (л.д. 41 - 47).
Согласно приложению N к договору N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 общая площадь спорной квартиры без учета лоджии составляет 57,69 кв. м, площадь лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 1,73 кв. м, стоимость квартиры составляет 1977123 руб. (л.д. 46 - 49).
Согласно техническому паспорту на квартиру N N, расположенную по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры составляет 56,3 кв. м, в том числе жилая площадь 31,4 кв. м, подсобная площадь 24,9 кв. м, площадь лоджий, балконов без поправочного коэффициента 3,7 кв. м (л.д. 9 - 11).
В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 ст. 5 этого закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно п. 3.4 договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 в случае если фактическая общая площадь помещений после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в приложении N к настоящему договору, в большую сторону, то она полностью принадлежит участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если меньшую, то застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма, внесенных участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит (л.д. 42).
В данном пункте договора установлено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, что не противоречит нормам Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. Между тем, таких обстоятельств по делу не установлено.
Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Заключив 08.08.2014 г. с ООО "СДС-Финанс" договор уступки имущественного права по договору от 07.05.2014 г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, и оплатив обусловленную данным договором цену, истец приобрел объем прав и обязанностей стороны участника долевого строительства, предусмотренных указанным договором, в том числе относительно цены передаваемого объекта долевого строительства, и как следует из материалов дела, принял квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий.
Определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, не является нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Р., поскольку квартира передана в собственность истцу на тех условиях, которые к моменту перехода права к ним существовали у ООО "СДС-Финанс" по договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г., в котором предусмотрено изменение общей площади квартиры, как в сторону ее увеличения, так и в сторону ее уменьшения, без перерасчета цены договора.
Оспариваемый истцом пункт договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.05.2014 г. закрепляет, что в случае если фактическая общая площадь помещений после технической инвентаризации будет отличаться от проектной, указанной в Приложении N 1 к настоящему договору, в большую сторону, то она полностью принадлежит участнику долевого строительства без дополнительной оплаты разницы; если в меньшую, то застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за изменение площадей в меньшую сторону, а сумма внесенных участником долевого строительства денежных средств перерасчету не подлежит.
Судом установлено, что требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", условия договора участия в долевом строительстве N Р12а-1 от 07.05.2014 г., включенные в пункт 3.4 данной сделки, не противоречат, при этом каких-либо прав Р., как потребителя, не нарушают, поскольку из буквального толкования п. 3.4 договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед дольщиком, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ООО "СДС-Строй" соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади.
На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Из содержания вышеуказанных норм в их взаимосвязи следует, что последствием признания недействительным условия договора, как ущемляющего права потребителя, является возмещение возникших убытков, наличие и размер которых подлежат доказыванию потребителем.
Однако истцом не представлено доказательств, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждающих тот факт, что те денежные средства, которые он просит взыскать, составляют размер, причиненных ему убытков, являющихся последствием недействительных данных условий договора.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о несоответствии фактически переданной общей площади спорного объекта недвижимости, его площади, указанной в договоре уступки права требования, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном решении, правильно признаны несостоятельными.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.
Оснований к иной оценке представленных доказательств и отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.СОРОКИН
Судьи
И.В.ХОМУТОВА
Е.П.ПРОЦЕНКО
А.В.СОРОКИН
Судьи
И.В.ХОМУТОВА
Е.П.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)