Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-3066/2015 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: Товарищества собственников жилья "Ссудно-сберегательное строительное товарищество - Первенец" - Вождаев Сергей Анатольевич (доверенность от 27.05.2016), Перепелкина Ирина Викторовна (доверенность от 11.01.2016),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Ликос" - Струкова Марина Иосифовна (доверенность от 01.04.2014 N 5).
Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" (далее - истец по первоначальному иску, товарищество, ТСЖ "СССТ - Первенец") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная корпорация "Ликос", (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО СК "Ликос", общество) 1) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 1 этапа строительства, блок секции 3/1, 3/2,3/3, жилого дома N 3 в 1-ом мкр Зауральской части г. Оренбурга в предложенной истцом редакции, 2) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 2 этапа строительства, блок секции 3/4, 3/5,3/6, 3/7 в предложенной истцом редакции, 3) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 3 этапа строительства, блок секция 3/8 жилого дома N 3 в 1-ом мкр Зауральской части г. Оренбурга в предложенной истцом редакции (требования сформулированы с учетом их уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 арбитражного процессуального кодекса российской федерации (далее - АПК РФ) - т. 3 л.д. 63).
ООО СК "Ликос" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к товариществу о признании инвестиционного контракта от 29.07.2011 незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.
Решением суда первой инстанции от 16.03.2016 (резолютивная часть объявлена 01.03.2016) встречные исковые требования удовлетворены, инвестиционный контракт от 20.07.2011 признан незаключенным. В удовлетворении первоначального иска товариществу отказано в полном объеме. (т. 3 л.д. 127).
Не согласившись с принятым решением, товарищество (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования и в удовлетворении встречных исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 3 л.д. 142).
Податель жалобы полагает, что оснований для признания инвестиционного договора незаключенным у суда первой инстанции не имелось, ссылается на судебные акты по делу А47-2691/2015.
Апеллянт указывает, что инвестиционный контракт исполнялся сторонами, ответчик принял исполнение от истца, а истец принял частичное исполнение по контракту от ответчика, в силу чего ответчик не вправе требовать признания контракта незаключенным. Апеллянт полагает, что поскольку инвестиционным контрактом предусмотрена выплата денежных средств после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящихся на долю заказчика, то независимо от правовой квалификации договора, истец имеет право требовать выплаты ему денежных средств.
К дате судебного заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой общество указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 апреля 2011 г. Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга с ТСЖ "СССТ - Первенец" заключен договор аренды N 11/л-26юр в отношении земельного участка площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала, сроком действия до 01.01.2014.
Дополнительным соглашением от 23.12.2013 срок действия договора аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр продлен до 16.12.2016.
Договор аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр и дополнительное соглашение от 23.12.2013 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
29 июля 2011 г. между ТСЖ "СССТ - Первенец" (арендатор) и ООО "СК "Ликос" (субарендатор) заключен договор субаренды в отношении земельного участка площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2015 по делу N А47-6316/2014 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "СССТ - Первенец" к ООО "СК "Ликос" о признании договора субаренды от 29.07.2011 прекратившимся и освобождении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0256001:8 отказано. В мотивировочной части решения арбитражный суд указал, что договор субаренды от 29.07.2011 является возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, также установил, что ООО "СК "Ликос" получило разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0256001:8 трех жилых домов, два из которых введены в эксплуатацию.
29 июля 2011 г. между ТСЖ "СССТ - Первенец" (заказчик) и ООО "СК "Ликос" (инвестор) подписан инвестиционный контракт (далее также - контракт от 29.07.2011, контракт, т. 1, л.д. 15-18), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого квартала 1 микрорайона Заурального жилого района г. Оренбурга, состоящего из жилых домов, указанных в приложении N 1 к настоящему контракту.
В разделе 1 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели предмет контракта, общие положения.
В соответствии с пунктом 1.1 контракта строительство микрорайона, указанного в пункте 1, должно осуществляться на земельном участке площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала; земельный участок принадлежит заказчику на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2011 N 11/л-26юр, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 15.06.2011 за N 56-56-01/111/2011-347.
В соответствии с пунктом 1.2 контракта инвестиционный проект, реализация которого является предметом настоящего контракта, включает в себя:
- -проведение подготовительных мероприятий, в том числе, получение инвестором на себя разрешительной документации на строительство объектов в соответствии с приложением N 1;
- -строительство объектов и иных предусмотренных контрактом работ;
- -выполнение сторонами инвестиционных условий в соответствии с условиями настоящего контракта;
- -регистрация имущественных прав, в том числе, в процессе строительства объектов.
В соответствии с пунктом 1.3 контракта инвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта путем его финансирования за счет собственных и (или) привлеченных средств. Ориентировочный размер общей площади инвестиционных объектов составляет 53018,07 кв. м. Ориентировочный размер инвестиций по строительству инвестиционных объектов составляет 1,5 млрд. руб.
В соответствии с пунктом 1.5 контракта подписание настоящего контракта стороны определяют условия, на которых сторонам передается право на инвестирование объектов с получением в собственность построенных и введенных в эксплуатацию объектов согласно пропорции, определенной настоящим контрактом.
В соответствии с пунктом 1.5 контракта в случае надлежащего исполнения сторонами обязательств по выполнению инвестиционных условий у сторон возникает право собственности на определенный контрактом результат инвестиционного проекта на построенные и введенные в эксплуатацию объекты согласно пропорции, определенной настоящим контрактом.
В соответствии с пунктом 1.7 контракта по факту окончания инвестиционного проекта стороны подписывают акт реализации инвестиционного проекта, подписание которого является основанием для регистрации права собственности инвестора и заказчика на объекты согласно установленным настоящим контрактом и актом реализации проекта пропорциям.
В разделе 2 контракта от 29.07.2011 стороны установили свои права и обязанности.
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.3 контракта заказчик обязуется в течение месяца с момента вступления в силу настоящего контракта предоставить инвестору указанный в пункте 1.1 настоящего контракта земельный участок, путем передачи его в субаренду; передать инвестору как субарендатору земельного участка права застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктами 2.3.1, 2.3.2 контракта инвестор обязуется осуществить функции застройщика путем организации и обеспечения строительства объектов; за счет собственных и (или) привлеченных средств, собственными и (или) привлеченными силами обеспечить выполнение работ по строительству объектов в полном объеме, достаточном для сдачи государственной комиссии, и обеспечить сдачу объектов в эксплуатацию.
В разделе 3 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели сроки и этапы инвестиционного проекта.
В разделе 4 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели инвестиционные условия и свои имущественные права сроки по настоящему контракту.
В пункте 4.2 контракта установлено соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции: в собственность заказчика - 7,79% общей жилой площади инвестиционных объектов, 40% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 10% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов; в собственность инвестора - 92,21% общей жилой площади инвестиционных объектов, 60% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 90% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов.
В пункте 4.3 контракта установлено, что после утверждения эскизного проекта на определенную очередь строительства, стороны составляют протокол распределения жилых и нежилых площадей. После утверждения протокола на определенную очередь строительства в соответствии с графиком производства работ и оформления всех необходимых документов для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (разрешение на строительство, проектная декларация и т.д.) инвестор выдает заказчику доверенность на право реализации от имени инвестора и в пользу инвестора по договорам долевого участия жилых и нежилых помещений, указанных в протоколе распределения помещений третьим лицам. Расчеты с третьими лицами по заключенным договорам долевого участия осуществляются через инвестора. Стоимость договоров долевого участия, заключенных заказчиком от имени инвестора с третьими лицами, должна быть равной стоимости договора субаренды земельного участка (за исключением осуществляемых платежей по договору аренды N 11/л-26юр). При этом, денежные средства, полученные инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанные в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц.
Приложение N 1 к контракту от 29.07.2011 в материалы дела не представлено.
Между ТСЖ "СССТ - Первенец" и ООО "СК "Ликос" подписаны протоколы предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилых домов N 1 и N 2 (л.д. 16-18 т. 1).
ТСЖ "СССТ - Первенец", ссылаясь на то, что ООО "СК "Ликос" не выполнило обязанность, предусмотренную инвестиционным контрактом, поскольку им не подписаны протоколы предварительного согласования раздела помещений в отношении жилого дома N 3 и не предоставлен полный пакет документов для оформления протоколов, в связи с чем он неоднократно обращался с соответствующими просьбами (письмо N 39/02 от 29.08.2014, письмо N 35/14 от 29.09.2014 и претензия N 36/14 от 29.10.2014), удовлетворения на которые не последовало, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО СК "Ликос", возражая против данных требований, обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании инвестиционного контракта незаключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при рассмотрении первоначального искового заявления ТСЖ "СССТ - Первенец" об обязании ООО "СК "Ликос" подписать протокол предварительного распределения площадей в круг исследуемых обстоятельств, входят обстоятельства заключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011, суд в первую очередь оценил встречное исковое заявление ООО "СК "Ликос", признав договор незаключенным. Судом первой инстанции было учтено, что в рамках дела N А47-2691/2015 Арбитражным судом Оренбургской области принято решение от 25.10.2015 об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ "СССТ - Первенец" о взыскании с ООО "СК "Ликос" денежных средств, полученных от реализации квартир, приходящихся на долю истца по инвестиционному контракту от 29.07.2011 в размере 8 450 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 775 328, 40 руб. Отказывая в иске, суд, в том числе, пришел к выводу о незаключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011. Постановлением апелляционной инстанции от 15.01.2016, решение суда оставлено без изменения, вступило в законную силу.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, усмотрев основания для отмены решения в части удовлетворения встречного искового заявления.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и т.д.
Соответственно, в названном постановлении Пленума N 54 перечень отдельных видов обязательств, правоотношений, складывающихся при реализации инвестиционного договора, не является исчерпывающим.
В соответствии с положениями статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" отражено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Сделав вывод о незаключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011, суд сослался на то, что Приложение N 1 к контракту с указанием жилых домов, которые непосредственно являются объектами капитальных вложений в смысле положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и объектами купли-продажи будущей вещи, сторонами в материалы дела не представлено.
Между тем судом не учтено, что в пункте 4.2 контракта между сторонами установлено в определенной пропорции распределение их имущественных прав на недвижимое имущество по итогам реализации контракта, а в пункте 4.3 контракта стороны определили порядок перечисления денежных средств, полученных инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанным в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, согласно которому данные денежные средства должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц.
Исходя из условий вышеназванного контракта судом не учтено наличие взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011, то, что названные договоры, заключенные сторонами в один день -29.07.2011, фактически регулируют отношения по предоставлению обществу в субаренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0256001:8, передаче инвестору как субарендатору этого земельного участка прав застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия с третьими лицами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ на жилые и нежилые помещения, указанные в протоколе распределения помещений, с правом получения инвестором от третьих лиц по заключенным договорам долевого участия денежных средств на эти помещения, которые он должен перечислить заказчику.
Таким образом, судом первой инстанции не принято во внимание, что в спорном контракте сторонами фактически установлен порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды.
Выводы о незаключенности инвестиционного контракта сделаны судом первой инстанции без учета всех имеющихся в материалах дела доказательств, а именно: протоколов от 04.06.2012 и от 12.04.2013 предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилых домов N 1, N 2 (л.д. 16-18 т. 1), договора субаренды земельного участка от 29.07.2011 (л.д. 24 т. 1), подтверждающих факт выполнения сторонами условий инвестиционного контракта за 2012 год в полном объеме (по жилому дому N 1). Сторонами не оспаривается тот факт, что ответчиком произведен первый платеж в размере 2 050 000 руб. по платежному поручению от 29.01.2014 N 287, что подтверждает частичное исполнение ответчиком обязательств по инвестиционному контракту и договору субаренды за 2013 год.
Апелляционный суд полагает, что наличие подписанных сторонами протоколов в отношении жилых домов N 1 и N 2 свидетельствует о согласовании сторонами в дальнейшем названных объектов инвестиций.
Судом первой инстанции не учтено, что при рассмотрении дела N А47-7383/2014 по иску товарищества к обществу о взыскании задолженности по уплате второй части арендной платы по договору субаренды от 29.07.2011 ответчик ссылался на то, что на основании инвестиционного контракта от 29.07.2011 заказчик (товарищество) предоставил инвестору (обществу) спорный земельный участок путем передачи его в субаренду с письменного согласия Администрации города Оренбурга, а также передал права застройщика, а истец в обоснование наличия задолженности по уплате второй части арендных платежей ссылался на нарушение ответчиком положений п. 4.3 инвестиционного контракта, на нарушение условий договора субаренды от 29.07.2011, что также свидетельствует о взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011. Но поскольку вопросы надлежащего или ненадлежащего исполнения ответчиком условий инвестиционного контракта от 29.07.2011 в предмет иска по делу N А47-7383/2014 не входили, судом не исследовались обстоятельства исполнения обществом условий п. 4.3 инвестиционного контракта. При таких обстоятельствах следует признать несостоятельными доводы общества, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, об отсутствии взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011 и о том, что, заявляя настоящий иск, товарищество фактически пытается пересмотреть дело N А47-7383/2014.
При указанных обстоятельствах следует признать не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции о наличии оснований для признания инвестиционного контракта незаключенным.
В отношении требований первоначального иска, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 ГК РФ. Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.
Действующее гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первоначальное, которое возникает впервые или самостоятельно независимо от прав третьих лиц, и производное, основанное на праве собственности прежнего собственника.
В п. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрен первоначальный способ приобретения титула собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Вещное право изготовителя обусловлено фактом создания "для себя новой вещи", право на которую он приобретает, как лицо, создавшее эту вещь.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При производном способе приобретения права вещь имеет предшествующего собственника, основанием возникновения права собственности служит договор или иная сделка об отчуждении вещи.
Предметом настоящего иска является требование об обязании ответчика подписать протоколы предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту, в соответствии с которым в собственность истца распределяются соответствующие квартиры в возводимых ответчиком домах.
Нормами ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едино государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.
В рассматриваемом случае истец требует от ответчика исполнения обязательств по договору в части подписания протоколов по распределению площади возводимых ответчиком жилых домов и квартир, подлежащих передаче третьим лицам.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что указанные в предложенных им проектах протоколов предварительного распределения площадей квартиры не подлежат передаче в собственность истца. Истец претендует в соответствии с условиями двух указанных выше договоров на часть стоимости от реализации квартир в строящихся домах по договорам долевого участия, подлежащую перечислению истцу ответчиком в виде второй (переменной) части арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле (ч. 2 ст. 7 АПК РФ).
Свобода участвующих в деле лиц, в первую очередь сторон, распоряжаться принадлежащими им правами составляет один из ключевых аспектов принципа диспозитивности, который определяет динамику рассмотрения дела в арбитражном суде, механизм движения арбитражного процесса.
Право определения материально-правового требования истца к ответчику, а также выбор фактических обстоятельств, подлежащих судебной оценке, согласно статьям 4 и 49 АПК РФ принадлежит истцу.
Рассмотрение спора арбитражным судом подлежит, исходя из того предмета и тех оснований, которые указаны истцом к ответчику, а в случае, если ответчиков несколько, то к каждому из них.
В соответствии с положениями статей 170 и 182 АПК РФ решение суда должно быть законным, обоснованным и исполнимым, то есть подлежать исполнению в соответствии с требованиями названного Кодекса.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Таким образом, судебный акт по требованиям об обязании совершить определенные действия должен быть исполнимым.
Между тем, предмет иска в виде обязания подписать протоколы в редакции истца нельзя признать исполнимым что исключает возможность удовлетворения такого требования в заявленной истцом формулировке.
В силу ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета иска. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, в силу ч. 7 ст. 268 АПК РФ не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Апелляционный суд полагает, что заявленные требования следует рассматривать по правилам преддоговорного спора (спора по условиям соглашения).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если по соглашению сторон разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение суда, то условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В резолютивной части решения по такому спору указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. При этом договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422, статья 446 ГК РФ, статья 173 АПК РФ.
Изложенные в предложенных истцом проектах протоколов предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 условия не могут быть проверены на предмет их соответствия императивным нормам, в силу чего заявленное истцом требование в том виде, как оно сформулировано в исковом заявлении, не может быть удовлетворено судом.
Апелляционный суд полагает, что заявленные истцом требования об обязании подписать протоколы распределения жилой площади является ненадлежащим способом защиты, поскольку защищающейся стороной в настоящем деле неверно определен вид субъективного права, которое подверглось нарушению и характер нарушения его прав.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Поскольку спор в части признания незаключенным инвестиционного контракта от 29.07.2011 разрешен при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции только в указанной части по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска и распределения по нему судебных расходов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы товарищества, относятся на ООО СК "Ликос".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-3066/2015 отменить в части удовлетворения встречного иска о признании незаключенным инвестиционного контракта от 29.07.2011 и отнесении расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску на Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец".
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная корпорация "Ликос" в пользу Товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 18АП-5688/2016 ПО ДЕЛУ N А47-3066/2015
Требование: Об обязании подписать протоколы предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту.Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. N 18АП-5688/2016
Дело N А47-3066/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-3066/2015 (судья Калашникова А.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: Товарищества собственников жилья "Ссудно-сберегательное строительное товарищество - Первенец" - Вождаев Сергей Анатольевич (доверенность от 27.05.2016), Перепелкина Ирина Викторовна (доверенность от 11.01.2016),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Ликос" - Струкова Марина Иосифовна (доверенность от 01.04.2014 N 5).
Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" (далее - истец по первоначальному иску, товарищество, ТСЖ "СССТ - Первенец") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная корпорация "Ликос", (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО СК "Ликос", общество) 1) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 1 этапа строительства, блок секции 3/1, 3/2,3/3, жилого дома N 3 в 1-ом мкр Зауральской части г. Оренбурга в предложенной истцом редакции, 2) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 2 этапа строительства, блок секции 3/4, 3/5,3/6, 3/7 в предложенной истцом редакции, 3) об обязании подписать протокол предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 в отношении 3 этапа строительства, блок секция 3/8 жилого дома N 3 в 1-ом мкр Зауральской части г. Оренбурга в предложенной истцом редакции (требования сформулированы с учетом их уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 арбитражного процессуального кодекса российской федерации (далее - АПК РФ) - т. 3 л.д. 63).
ООО СК "Ликос" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к товариществу о признании инвестиционного контракта от 29.07.2011 незаключенным в связи с несогласованностью его существенных условий.
Решением суда первой инстанции от 16.03.2016 (резолютивная часть объявлена 01.03.2016) встречные исковые требования удовлетворены, инвестиционный контракт от 20.07.2011 признан незаключенным. В удовлетворении первоначального иска товариществу отказано в полном объеме. (т. 3 л.д. 127).
Не согласившись с принятым решением, товарищество (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования и в удовлетворении встречных исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (т. 3 л.д. 142).
Податель жалобы полагает, что оснований для признания инвестиционного договора незаключенным у суда первой инстанции не имелось, ссылается на судебные акты по делу А47-2691/2015.
Апеллянт указывает, что инвестиционный контракт исполнялся сторонами, ответчик принял исполнение от истца, а истец принял частичное исполнение по контракту от ответчика, в силу чего ответчик не вправе требовать признания контракта незаключенным. Апеллянт полагает, что поскольку инвестиционным контрактом предусмотрена выплата денежных средств после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящихся на долю заказчика, то независимо от правовой квалификации договора, истец имеет право требовать выплаты ему денежных средств.
К дате судебного заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой общество указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 апреля 2011 г. Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга с ТСЖ "СССТ - Первенец" заключен договор аренды N 11/л-26юр в отношении земельного участка площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала, сроком действия до 01.01.2014.
Дополнительным соглашением от 23.12.2013 срок действия договора аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр продлен до 16.12.2016.
Договор аренды от 15.04.2011 N 11/л-26юр и дополнительное соглашение от 23.12.2013 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
29 июля 2011 г. между ТСЖ "СССТ - Первенец" (арендатор) и ООО "СК "Ликос" (субарендатор) заключен договор субаренды в отношении земельного участка площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2015 по делу N А47-6316/2014 в удовлетворении исковых требований ТСЖ "СССТ - Первенец" к ООО "СК "Ликос" о признании договора субаренды от 29.07.2011 прекратившимся и освобождении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0256001:8 отказано. В мотивировочной части решения арбитражный суд указал, что договор субаренды от 29.07.2011 является возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, также установил, что ООО "СК "Ликос" получило разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0256001:8 трех жилых домов, два из которых введены в эксплуатацию.
29 июля 2011 г. между ТСЖ "СССТ - Первенец" (заказчик) и ООО "СК "Ликос" (инвестор) подписан инвестиционный контракт (далее также - контракт от 29.07.2011, контракт, т. 1, л.д. 15-18), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого квартала 1 микрорайона Заурального жилого района г. Оренбурга, состоящего из жилых домов, указанных в приложении N 1 к настоящему контракту.
В разделе 1 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели предмет контракта, общие положения.
В соответствии с пунктом 1.1 контракта строительство микрорайона, указанного в пункте 1, должно осуществляться на земельном участке площадью 30002 кв. м с кадастровым номером 56:44:0256001:8, местоположение - Оренбургская область, г. Оренбург, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:44:0256001, с разрешенным использованием - строительство жилого квартала; земельный участок принадлежит заказчику на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2011 N 11/л-26юр, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 15.06.2011 за N 56-56-01/111/2011-347.
В соответствии с пунктом 1.2 контракта инвестиционный проект, реализация которого является предметом настоящего контракта, включает в себя:
- -проведение подготовительных мероприятий, в том числе, получение инвестором на себя разрешительной документации на строительство объектов в соответствии с приложением N 1;
- -строительство объектов и иных предусмотренных контрактом работ;
- -выполнение сторонами инвестиционных условий в соответствии с условиями настоящего контракта;
- -регистрация имущественных прав, в том числе, в процессе строительства объектов.
В соответствии с пунктом 1.3 контракта инвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта путем его финансирования за счет собственных и (или) привлеченных средств. Ориентировочный размер общей площади инвестиционных объектов составляет 53018,07 кв. м. Ориентировочный размер инвестиций по строительству инвестиционных объектов составляет 1,5 млрд. руб.
В соответствии с пунктом 1.5 контракта подписание настоящего контракта стороны определяют условия, на которых сторонам передается право на инвестирование объектов с получением в собственность построенных и введенных в эксплуатацию объектов согласно пропорции, определенной настоящим контрактом.
В соответствии с пунктом 1.5 контракта в случае надлежащего исполнения сторонами обязательств по выполнению инвестиционных условий у сторон возникает право собственности на определенный контрактом результат инвестиционного проекта на построенные и введенные в эксплуатацию объекты согласно пропорции, определенной настоящим контрактом.
В соответствии с пунктом 1.7 контракта по факту окончания инвестиционного проекта стороны подписывают акт реализации инвестиционного проекта, подписание которого является основанием для регистрации права собственности инвестора и заказчика на объекты согласно установленным настоящим контрактом и актом реализации проекта пропорциям.
В разделе 2 контракта от 29.07.2011 стороны установили свои права и обязанности.
В соответствии с пунктами 2.1.1, 2.1.3 контракта заказчик обязуется в течение месяца с момента вступления в силу настоящего контракта предоставить инвестору указанный в пункте 1.1 настоящего контракта земельный участок, путем передачи его в субаренду; передать инвестору как субарендатору земельного участка права застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктами 2.3.1, 2.3.2 контракта инвестор обязуется осуществить функции застройщика путем организации и обеспечения строительства объектов; за счет собственных и (или) привлеченных средств, собственными и (или) привлеченными силами обеспечить выполнение работ по строительству объектов в полном объеме, достаточном для сдачи государственной комиссии, и обеспечить сдачу объектов в эксплуатацию.
В разделе 3 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели сроки и этапы инвестиционного проекта.
В разделе 4 контракта от 29.07.2011 стороны предусмотрели инвестиционные условия и свои имущественные права сроки по настоящему контракту.
В пункте 4.2 контракта установлено соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции: в собственность заказчика - 7,79% общей жилой площади инвестиционных объектов, 40% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 10% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов; в собственность инвестора - 92,21% общей жилой площади инвестиционных объектов, 60% полезной площади цокольных нежилых помещений инвестиционных объектов, 90% полезной площади оставшихся нежилых помещений инвестиционных объектов.
В пункте 4.3 контракта установлено, что после утверждения эскизного проекта на определенную очередь строительства, стороны составляют протокол распределения жилых и нежилых площадей. После утверждения протокола на определенную очередь строительства в соответствии с графиком производства работ и оформления всех необходимых документов для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (разрешение на строительство, проектная декларация и т.д.) инвестор выдает заказчику доверенность на право реализации от имени инвестора и в пользу инвестора по договорам долевого участия жилых и нежилых помещений, указанных в протоколе распределения помещений третьим лицам. Расчеты с третьими лицами по заключенным договорам долевого участия осуществляются через инвестора. Стоимость договоров долевого участия, заключенных заказчиком от имени инвестора с третьими лицами, должна быть равной стоимости договора субаренды земельного участка (за исключением осуществляемых платежей по договору аренды N 11/л-26юр). При этом, денежные средства, полученные инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанные в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц.
Приложение N 1 к контракту от 29.07.2011 в материалы дела не представлено.
Между ТСЖ "СССТ - Первенец" и ООО "СК "Ликос" подписаны протоколы предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилых домов N 1 и N 2 (л.д. 16-18 т. 1).
ТСЖ "СССТ - Первенец", ссылаясь на то, что ООО "СК "Ликос" не выполнило обязанность, предусмотренную инвестиционным контрактом, поскольку им не подписаны протоколы предварительного согласования раздела помещений в отношении жилого дома N 3 и не предоставлен полный пакет документов для оформления протоколов, в связи с чем он неоднократно обращался с соответствующими просьбами (письмо N 39/02 от 29.08.2014, письмо N 35/14 от 29.09.2014 и претензия N 36/14 от 29.10.2014), удовлетворения на которые не последовало, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО СК "Ликос", возражая против данных требований, обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании инвестиционного контракта незаключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при рассмотрении первоначального искового заявления ТСЖ "СССТ - Первенец" об обязании ООО "СК "Ликос" подписать протокол предварительного распределения площадей в круг исследуемых обстоятельств, входят обстоятельства заключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011, суд в первую очередь оценил встречное исковое заявление ООО "СК "Ликос", признав договор незаключенным. Судом первой инстанции было учтено, что в рамках дела N А47-2691/2015 Арбитражным судом Оренбургской области принято решение от 25.10.2015 об отказе в удовлетворении исковых требований ТСЖ "СССТ - Первенец" о взыскании с ООО "СК "Ликос" денежных средств, полученных от реализации квартир, приходящихся на долю истца по инвестиционному контракту от 29.07.2011 в размере 8 450 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 775 328, 40 руб. Отказывая в иске, суд, в том числе, пришел к выводу о незаключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011. Постановлением апелляционной инстанции от 15.01.2016, решение суда оставлено без изменения, вступило в законную силу.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, усмотрев основания для отмены решения в части удовлетворения встречного искового заявления.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и т.д.
Соответственно, в названном постановлении Пленума N 54 перечень отдельных видов обязательств, правоотношений, складывающихся при реализации инвестиционного договора, не является исчерпывающим.
В соответствии с положениями статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
При этом стороны свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" отражено, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Сделав вывод о незаключенности инвестиционного контракта от 29.07.2011, суд сослался на то, что Приложение N 1 к контракту с указанием жилых домов, которые непосредственно являются объектами капитальных вложений в смысле положений Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и объектами купли-продажи будущей вещи, сторонами в материалы дела не представлено.
Между тем судом не учтено, что в пункте 4.2 контракта между сторонами установлено в определенной пропорции распределение их имущественных прав на недвижимое имущество по итогам реализации контракта, а в пункте 4.3 контракта стороны определили порядок перечисления денежных средств, полученных инвестором после реализации жилых и нежилых помещений третьим лицам, приходящимся на долю заказчика и указанным в протоколе распределения жилых и нежилых помещений, согласно которому данные денежные средства должны быть перечислены инвестором заказчику по договору субаренды земельного участка (с кадастровым номером 56:44:0256001:8) по второй части арендной платы в течение 3-х банковских дней с момента получения денежных средств от третьих лиц.
Исходя из условий вышеназванного контракта судом не учтено наличие взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011, то, что названные договоры, заключенные сторонами в один день -29.07.2011, фактически регулируют отношения по предоставлению обществу в субаренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0256001:8, передаче инвестору как субарендатору этого земельного участка прав застройщика с возможностью заключения договоров долевого участия с третьими лицами в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ на жилые и нежилые помещения, указанные в протоколе распределения помещений, с правом получения инвестором от третьих лиц по заключенным договорам долевого участия денежных средств на эти помещения, которые он должен перечислить заказчику.
Таким образом, судом первой инстанции не принято во внимание, что в спорном контракте сторонами фактически установлен порядок определения размера платы за субаренду земельного участка по второй части арендной платы по договору субаренды, порядок и источник уплаты субаренды.
Выводы о незаключенности инвестиционного контракта сделаны судом первой инстанции без учета всех имеющихся в материалах дела доказательств, а именно: протоколов от 04.06.2012 и от 12.04.2013 предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту в отношении жилых домов N 1, N 2 (л.д. 16-18 т. 1), договора субаренды земельного участка от 29.07.2011 (л.д. 24 т. 1), подтверждающих факт выполнения сторонами условий инвестиционного контракта за 2012 год в полном объеме (по жилому дому N 1). Сторонами не оспаривается тот факт, что ответчиком произведен первый платеж в размере 2 050 000 руб. по платежному поручению от 29.01.2014 N 287, что подтверждает частичное исполнение ответчиком обязательств по инвестиционному контракту и договору субаренды за 2013 год.
Апелляционный суд полагает, что наличие подписанных сторонами протоколов в отношении жилых домов N 1 и N 2 свидетельствует о согласовании сторонами в дальнейшем названных объектов инвестиций.
Судом первой инстанции не учтено, что при рассмотрении дела N А47-7383/2014 по иску товарищества к обществу о взыскании задолженности по уплате второй части арендной платы по договору субаренды от 29.07.2011 ответчик ссылался на то, что на основании инвестиционного контракта от 29.07.2011 заказчик (товарищество) предоставил инвестору (обществу) спорный земельный участок путем передачи его в субаренду с письменного согласия Администрации города Оренбурга, а также передал права застройщика, а истец в обоснование наличия задолженности по уплате второй части арендных платежей ссылался на нарушение ответчиком положений п. 4.3 инвестиционного контракта, на нарушение условий договора субаренды от 29.07.2011, что также свидетельствует о взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011. Но поскольку вопросы надлежащего или ненадлежащего исполнения ответчиком условий инвестиционного контракта от 29.07.2011 в предмет иска по делу N А47-7383/2014 не входили, судом не исследовались обстоятельства исполнения обществом условий п. 4.3 инвестиционного контракта. При таких обстоятельствах следует признать несостоятельными доводы общества, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, об отсутствии взаимосвязи инвестиционного контракта от 29.07.2011 и договора субаренды от 29.07.2011 и о том, что, заявляя настоящий иск, товарищество фактически пытается пересмотреть дело N А47-7383/2014.
При указанных обстоятельствах следует признать не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции о наличии оснований для признания инвестиционного контракта незаключенным.
В отношении требований первоначального иска, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 ГК РФ. Для защиты гражданских прав возможно использовать один из перечисленных в статье способов либо несколько способов. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, стороны правоотношений вправе применять лишь этот способ.
Действующее гражданское законодательство предусматривает два способа приобретения права собственности: первоначальное, которое возникает впервые или самостоятельно независимо от прав третьих лиц, и производное, основанное на праве собственности прежнего собственника.
В п. 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрен первоначальный способ приобретения титула собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.
Вещное право изготовителя обусловлено фактом создания "для себя новой вещи", право на которую он приобретает, как лицо, создавшее эту вещь.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При производном способе приобретения права вещь имеет предшествующего собственника, основанием возникновения права собственности служит договор или иная сделка об отчуждении вещи.
Предметом настоящего иска является требование об обязании ответчика подписать протоколы предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту, в соответствии с которым в собственность истца распределяются соответствующие квартиры в возводимых ответчиком домах.
Нормами ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едино государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.
В рассматриваемом случае истец требует от ответчика исполнения обязательств по договору в части подписания протоколов по распределению площади возводимых ответчиком жилых домов и квартир, подлежащих передаче третьим лицам.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что указанные в предложенных им проектах протоколов предварительного распределения площадей квартиры не подлежат передаче в собственность истца. Истец претендует в соответствии с условиями двух указанных выше договоров на часть стоимости от реализации квартир в строящихся домах по договорам долевого участия, подлежащую перечислению истцу ответчиком в виде второй (переменной) части арендной платы.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле (ч. 2 ст. 7 АПК РФ).
Свобода участвующих в деле лиц, в первую очередь сторон, распоряжаться принадлежащими им правами составляет один из ключевых аспектов принципа диспозитивности, который определяет динамику рассмотрения дела в арбитражном суде, механизм движения арбитражного процесса.
Право определения материально-правового требования истца к ответчику, а также выбор фактических обстоятельств, подлежащих судебной оценке, согласно статьям 4 и 49 АПК РФ принадлежит истцу.
Рассмотрение спора арбитражным судом подлежит, исходя из того предмета и тех оснований, которые указаны истцом к ответчику, а в случае, если ответчиков несколько, то к каждому из них.
В соответствии с положениями статей 170 и 182 АПК РФ решение суда должно быть законным, обоснованным и исполнимым, то есть подлежать исполнению в соответствии с требованиями названного Кодекса.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 174 АПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Таким образом, судебный акт по требованиям об обязании совершить определенные действия должен быть исполнимым.
Между тем, предмет иска в виде обязания подписать протоколы в редакции истца нельзя признать исполнимым что исключает возможность удовлетворения такого требования в заявленной истцом формулировке.
В силу ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета иска. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, в силу ч. 7 ст. 268 АПК РФ не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Апелляционный суд полагает, что заявленные требования следует рассматривать по правилам преддоговорного спора (спора по условиям соглашения).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если по соглашению сторон разногласия, возникшие при заключении договора, переданы на рассмотрение суда, то условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В резолютивной части решения по такому спору указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. При этом договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422, статья 446 ГК РФ, статья 173 АПК РФ.
Изложенные в предложенных истцом проектах протоколов предварительного распределения площадей по инвестиционному контракту от 20.07.2011 условия не могут быть проверены на предмет их соответствия императивным нормам, в силу чего заявленное истцом требование в том виде, как оно сформулировано в исковом заявлении, не может быть удовлетворено судом.
Апелляционный суд полагает, что заявленные истцом требования об обязании подписать протоколы распределения жилой площади является ненадлежащим способом защиты, поскольку защищающейся стороной в настоящем деле неверно определен вид субъективного права, которое подверглось нарушению и характер нарушения его прав.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Поскольку спор в части признания незаключенным инвестиционного контракта от 29.07.2011 разрешен при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции только в указанной части по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска и распределения по нему судебных расходов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы товарищества, относятся на ООО СК "Ликос".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2016 по делу N А47-3066/2015 отменить в части удовлетворения встречного иска о признании незаключенным инвестиционного контракта от 29.07.2011 и отнесении расходов по оплате государственной пошлины по встречному иску на Товарищество собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец".
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная корпорация "Ликос" в пользу Товарищества собственников жилья "Ссудо-сберегательное строительное товарищество-Первенец" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)