Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
при участии:
- от ЖСК "Светлый" - Руденко Л.А. - представителя по доверенности от 01.12.2016;
- от Шашковой Кристины Александровны - Панкина Д.С. - представителя по доверенности от 08.11.2016;
- Колосова Вячеслава Алексеевича (паспорт);
- Титова Валерия Архиповича (паспорт);
- от Титова Валерия Архиповича - Старцева В.А. (по устному заявлению); Латыпова Руслана Раисовича (паспорт);
- Желтыщева Дмитрия Викторовича (паспорт);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Ермолаевой Светланы Леонидовны, Колосова Вячеслава Алексеевича, Мансуровой Елены Олеговны на определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453, принятое судьей Шальминым М.С.,
Поплавный Андрей Николаевич, Шашкова Кристина Александровна, Савинова Марина Михайловна обратились в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании ООО "СК" (ИНН 2465270412, ОГРН 1122468020267) банкротом. Определением арбитражного суда от 17.07.2013 заявление принято к производству.
Определением суда от 10.01.2014 производство по заявлению Поплавного А.Н. прекращено.
Определением суда от 03.02.2014 признано обоснованным заявление Шашковой Кристины Александровны и Савиновой Марины Михайловны о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью "СК"; в отношении должника введена процедура наблюдения. Судом определено применить при банкротстве ООО "СК" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Временным управляющим утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2014 общество с ограниченной ответственностью "СК" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Дмитриева Евгения Дмитриевича.
Сообщение о признании должника банкротом, открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 105 от 21.06.2014.
Определением суда от 29.08.2015 конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью "СК" утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
03.03.2016 в Арбитражный суд Красноярского края поступило ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Евгения Дмитриевича, в котором он просит суд погасить требования кредиторов - участников строительства ООО "СК" путем передачи созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Светлый" прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- 1. Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь 6889,3 кв. м, степень готовности: 94%, местонахождение: Красноярский края, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26 "а";
- 2. Права аренды земельного участка общей площадью 3751,11 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400131:174, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, 26;
- 3. Право собственности на объект незавершенного строительства - 10-ти этажный жилой дом N 6, назначение: не определено, площадь застройки 1406,65 кв. м, степень готовности объекта 54%, местонахождение: Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский;
- 4. Права аренды земельного участка общей площадью 5357 кв. м, кадастровый номер 24:50:0400056:247, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.12.2016 ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Е.Д. о передаче объектов незавершенных строительством в жилищно-строительный кооператив удовлетворено. Суд определил: передать в жилищно-строительный кооператив "Светлый" (ОГРН 1152468031055, ИНН 2465128060, г. Красноярск) в счет удовлетворения требований участников строительства - общества с ограниченной ответственностью "СК" совокупность прав застройщика на следующие объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "СК":
- - объект незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, кадастровый номер 24:50:0400131:3364 (10 этажный жилой дом общей площадью 6899,3 кв. м на 63 квартиры);
- - земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174;
- - объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6);
- - земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247.
Не согласившись с данным судебным актом, Ермолаева Светлана Леонидовна, Колосов Вячеслав Алексеевич, Мансурова Елена Олеговна обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Ермолаева С.Л. В своей апелляционной жалобе указала, что при вынесении определения суд первой инстанции необоснованно принял в качестве доказательства стоимости передаваемых объектов (недвижимости и земельных участков под ним) отчеты независимого оценщика N 122/03-15 и 121/03-15 от 12.03.2015, изготовленные за полтора года рассмотрения дела и утратившими свою достоверность. Нарушение прав кредитора может произойти в дальнейшем, так как в случае превышения более чем на 5% стоимости передаваемых объектов над частью реестра, гасимого данной передачей и возникнет необходимость внесения в конкурсную массу должника расчетной разницы между данными показателями. Просит предложить конкурсному управляющему или иным лицам представить в материалы дела актуализацию ранее представленных отчетов либо новые (актуальные на дату рассмотрения дела) отчеты оценщика.
Мансурова Е.О. в своей апелляционной жалобе просит отменить определение суда от 14.12.2016, так как оставшегося у должника имущества недостаточно для погашения текущих платежей - стоимость объекта незавершенного строительства (расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26) завышена; прощение долга конкурсным управляющим является ничтожной сделкой по основаниям статьи 161 ГК РФ; в отношении квартиры N 49 имеются требования нескольких участников строительства; у ЖСК "Светлый" право собственности на квартиру N 77 возникает дважды, чем создает ситуацию правовой неопределенности.
Колосов В.А. в своей апелляционной жалобе указал, что принятый судом первой инстанции судебный акт в части передачи двух объектов незавершенного строительства в один жилищно-строительный кооператив ведет к невозможности на законных основаниях достроить и ввести в эксплуатацию эти объекты; нарушает права граждан на создание объединения собственников недвижимости в форме товарищества собственников жилья для совместного управления имуществом в многоквартирном доме.
Уполномоченный орган представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, оставил вопрос об удовлетворении апелляционных жалоб на усмотрение суда.
Арбитражный управляющий Дмитриев Е.Д. представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, указав на законность определения суда первой инстанции.
ЖСК "Светлый" представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, указав на законность определения суда первой инстанции.
Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017, от 09.02.2017, от 28.02.2017 апелляционные жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 23.03.2017, в соответствии со статьями 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные заседания откладывались, объявлялись перерывы.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 в деле N А33-5698/2013к453 произведена замена судьи Бутиной И.Н. на судью Бабенко А.Н., в связи с очередным отпуском судьи Бутиной И.Н. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании Колосов Вячеслав Алексеевич поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда первой инстанции.
Арбитражный управляющий заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: перечень квартир на которые претендует не один участник; копии технической документации на передаваемые в ЖСК "Светлый" дома.
Представитель ЖСК "Светлый" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии технического паспорта от 28.02.2012; копии письма от 09.04.2009 исх N 653; копии протокола совещания от 14.03.2008; копии свидетельства о гос. регистрации права от 20.11.2014; копии разрешения на строительство N 47 от 21.05.2014; копии заключения от 28.08.2009; копии кадастрового паспорта; фотографии домов; копии акта выполненных работ от 15.04.2010; копии письма от 14.01.2010, письма и копии письма от 05.06.2017 N 03-7718; копии акта проверки от 19.05.2009; копии акта проверки от 04.09.2009; копии письма от 02.06.2017.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 262, 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях объективного, всестороннего рассмотрения дела, удовлетворил ходатайства конкурсного управляющего должника, ЖСК "Светлый" о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: перечня квартир, на которые претендует не один участник; копий технической документации на передаваемые в ЖСК "Светлый" дома; технического паспорта от 28.02.2012; письма от 09.04.2009 исх N 653; протокола совещания от 14.03.2008; свидетельства о гос. регистрации права от 20.11.2014; разрешения на строительство N 47 от 21.05.2014; заключения от 28.08.2009; кадастрового паспорта; фотографии домов; акта выполненных работ от 15.04.2010; письма от 14.01.2010, письма и копии письма от 05.06.2017 N 03-7718; копии акта проверки от 19.05.2009; копии акта проверки от 04.09.2009; копии письма от 02.06.2017, представленных в обоснование возражений на доводы жалоб.
Мансуровой Е.О. заявлено ходатайство о назначении экспертизы отчета об оценке N 0305/2016 от 19.07.2016.
Третий арбитражный апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в его удовлетворении согласно следующему.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначает экспертизу не по всякому ходатайству, а лишь для разъяснения возникающих у него при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Мансуровой Е.О. не представлено отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков по отчету от N 0305/2016 от 19.07.2016, либо иные доказательства, вызывающие сомнения в достоверности представленного в материалы дела отчета. Таким образом, необходимость в проведении судебной экспертизы отчета (дата составления 19.07.2016) N 0305/2016 от 19.07.2016 в апелляционной инстанции суд не усматривает. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами оценщика без документального обоснования такого несогласия, само по себе не является основанием для назначения судебной экспертизы.
Кроме того, заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, заявитель не указал фамилию, имя, отчество эксперта, перечень вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, необходимости проведения судебной экспертизы в апелляционной инстанции с учетом представленных доказательств в материалы дела, что в силу статей 82, 108, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отклонения данного ходатайства.
Представителем Шашковой К.А. представлен расчет конкурсной массы для погашения текущих расходов по делу о банкротстве, заявлено ходатайство об отложении рассмотрении дела. Колосов В.А., Титов В.А., Мансурова Е.О. заявили ходатайство о приостановлении рассмотрения настоящего обособленного спора.
Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в его удовлетворении на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об его извещении о времени и месте судебного разбирательства.
Из содержания приведенной правовой нормы во взаимосвязи с пунктами 2 - 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что во всех остальных случаях арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, то есть, у суда есть соответствующее право, а не обязанность.
В силу части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Одной из основных задач арбитражного процесса является справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым и беспристрастным судом (пункт 3 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В статье 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена обязанность суда осуществлять судопроизводство в разумные сроки.
При определении разумного срока судопроизводства в арбитражных судах, который включает в себя период со дня поступления искового заявления или заявления в арбитражный суд первой инстанции до дня принятия последнего судебного акта по делу, учитываются такие обстоятельства, как правовая и фактическая сложность дела, поведение участников арбитражного процесса, достаточность и эффективность действий суда, осуществляемых в целях своевременного рассмотрения дела, а также общая продолжительность судебного разбирательства.
Указанные критерии, закрепленные, в том числе, в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации (часть 3 статьи 6.1, часть 2 статьи 222.8), основаны на практике Европейского Суда по правам человека.
Применительно к настоящему делу изложенное означает, что любое затягивание рассмотрения дела является нарушением права на осуществление судопроизводства в разумный срок.
Учитывая, что апелляционные жалобы приняты к рассмотрению 31.01.2017, 09.02.2017, 28.02.2017 и учитывая сроки процедуры конкурсного производства, дальнейшее отложение дела может привести к нарушению прав лиц, участвующих в деле, на рассмотрение дела в разумные сроки.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание положения статей 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая основания ходатайств Колосова В.А., Титова В.А., Мансуровой Е.О. о приостановлении рассмотрения настоящего обособленного спора - до рассмотрения вопроса об отстранении конкурсного управляющего в связи с дисквалификацией и назначении нового конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приостановления производства по настоящему обособленному спору.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
В силу положений пункта 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Судом первой инстанции установлено и как следует из материалов дела, должник ООО "СК" имеет права, в том числе на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, кадастровый номер 24:50:0400131:3364 (10 этажный жилой дом общей площадью 6899,3 кв. м на 63 квартиры) принадлежит на праве собственности ООО "СК", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2014 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 N 24/001/045/2016-330;
- - земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174 принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 721 от 02.06.2015;
- - объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6), принадлежит на праве собственности ООО "СК", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2015 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 N 24/001/045/2016-331;
- - земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247, принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 722 от 02.06.2015.
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Суд первой инстанции верно установил, что в настоящее время имеются в наличии все условия, поименованные в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве для передачи участникам строительства объектов незавершенных строительством.
Так, в обоснование заявленного конкурсным управляющим ходатайства о передаче объектов незавершенного строительства и земельных участков представлено заключение от 12.03.2015 (с уточнениями) о возможности передачи объектов незавершенных строительством. Также конкурсным управляющим представлены отчеты об оценке объектов незавершенного строительства и земельных участков, сведения об участниках строительства, включенных в реестр по денежным обязательствам, а также реестр требований о передаче жилых помещений и соглашения об отступном.
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенными строительством и земельные участки N 122/03-15 от 12.03.2015, N 121/03-15 от 12.03.2015 (т. 2 л.д. 123 - 221) общая рыночная стоимость объектов незавершенных строительством и земельных участков составляет 480075552 рублей 99 копеек, в том числе:
- - 232449957 рублей - права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, площадью 6899,3 кв. м;
- - 140055 рублей 21 копеек - права застройщика на права аренды земельного участка, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174;
- - 247170165 рублей 09 копеек - права застройщика на объект незавершенного строительства, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6);
- - 315375 рублей 09 копеек - права застройщика на права аренды земельного участка, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247.
Судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 25.10.2016 совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений составляет 485638590 рублей.
Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод, что стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, а меньше его, исходя из следующего расчета: 480075552 рублей 99 копеек - 485638590 рублей = - 5563037 рублей 01 копеек.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, т.е., данное условие соблюдено. В связи с чем, решение вопроса о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений кредиторами четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, не требуется.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении, в числе прочих условий, условия о том, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а именно, для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.
Конкурсным управляющим в материалы дела представлен расчет текущих платежей, подлежащих погашению в соответствии со статьями 201.10, 201.15 Закона о банкротстве, согласно которому по состоянию на 25.08.2016 размер текущих обязательств, учитываемых при рассмотрении настоящего ходатайства составляет 3171599 рублей 54 копеек.
При этом, судом первой инстанции установлено, что конкурсным управляющим в указанный расчет включены неоплаченные текущие обязательства на аренду офиса; проценты по вознаграждению временного управляющего, по которым определением арбитражного суда от 16.09.2015 по делу N А33-5698-317/2013 отсрочено взыскание до реализации активов должника в ходе конкурсного производства; и иные расходы, которые в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве не могут учитываться при рассмотрении настоящего ходатайства.
В письменных пояснениях от 05.10.2016 конкурсный управляющий указывает, что общий объем текущих платежей, подлежащих погашению для целей удовлетворения настоящего ходатайства составляет 3190000 рублей. Состав указанных расходов также превышает размеры, определяемые в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Кроме этого, конкурсным управляющим в материалы дела представлено заявление от 07.11.2016 о прощении долга в порядке статьи 415 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении вознаграждения конкурсного управляющего за июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2016 года.
Возражения Мансуровой Е.А. в части необоснованности прощения долга правомерно отклонено судом первой инстанции, поскольку в соответствии с главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями прекращения обязательства являются: надлежащее исполнение, отступное, зачет встречного требования, новация, прощение долга, совпадение должника и кредитора в одном лице, невозможность исполнения, принятие специального акта государственного органа, смерть гражданина (должника или кредитора), участвовавшего в обязательстве личного характера. Следовательно, конкурсный управляющий вправе заключать с должником соглашение о прощении долга.
Из представленного в материалы дела реестра кредиторов следует, что кредиторы второй очереди отсутствуют. Размер требований кредиторов первой очереди составляет 308000 рублей.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "СК" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительством - офисное здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, а также на основании договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:04 00 131:694, находящийся в многофункциональной зоне (МФ), охранной зоне инженерных сетей: водоснабжение по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, для использования в целях завершения строительства офисного здания.
Определениями арбитражного суда от 18.11.2014 по делу N А33-5698-226/2013, от по делу N А33-5698-244/2013, от 26.02.2015 по делу N А33-5698-258/2013, от по делу N А33-5698-263/2013 за Королевой Верой Павловной, Зуевым Владимиром Петровичем, за Желтышевым Дмитрием Викторовичем, за Павленко Сергеем Викторовичем соответственно, признан статус залогового кредитора в отношении вышеуказанного объекта и права аренды земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 (дата оценки 03.06.2016), выполненного ООО "Институт оценочных технологий", рыночная стоимость права застройщика на вышеуказанное офисное здание составляет 31 904 900 рублей. В материалы дела представлены письменные пояснения ООО "Институт оценочных технологий" от 05.12.2016, согласно которым наличие в настоящее время договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 не приведет к увеличению рыночной стоимости земельного участка, стоимость аренды не может быть учтена при расчете рыночной стоимости земельного участка, т.к. стоимость аренды в сотни раз дешевле стоимости аналогов, представленных на рынке (информация об аналогах представлена на стр. 56 отчета), данное значение является выпадающим и не может быть принято во внимание при проведении расчетов.
В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
Исходя из положений, предусмотренных статьей 138 Закона о банкротстве, порядок и условия продажи заложенного имущества отличается от продажи остального имущества должника тем, что указанный порядок определяется залоговым кредитором.
Так в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 (т. 6 л.д. 1 - 102), выполненного ООО "Институт оценочных технологий", рыночная стоимость права застройщика на вышеуказанное офисное здание составляет 31904900 рублей. В материалы дела представлены письменные пояснения ООО "Институт оценочных технологий" от 05.12.2016, согласно которым наличие в настоящее время договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 не приведет к увеличению рыночной стоимости земельного участка, стоимость аренды не может быть учтена при расчете рыночной стоимости земельного участка, т.к. стоимость аренды в сотни раз дешевле стоимости аналогов, представленных на рынке (информация об аналогах представлена на стр. 56 отчета), данное значение является выпадающим и не может быть принято во внимание при проведении расчетов.
Таким образом, при проведении оценки спорного объекта незавершенного строительством и земельного участка оценщиком учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в отчете об оценке изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе:
- - применяемые стандарты оценки;
- - основные факты и выводы.
- описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки,
- - анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
- - описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты;
- - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При этом, статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при экспертизе отчета, а также результаты экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.
Однако отрицательное заключение саморегулируемой организации в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на отчет об оценке не представлено.
Процессуальные ходатайства о проведении экспертизы лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не были заявлены. Также лица, участвующие в деле, документально не подтвердили, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам.
С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции также не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности отчета N 03/06-2016 от 19.07.2016 или наличия противоречий в заключении эксперта.
Кроме того, иной отчет об оценке спорного офисного здания и права аренды на земельный участок, содержащий сведения об иной стоимости, в материалы дела не представлен, заключение эксперта в порядке, установленном действующим Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также выводы эксперта не оспорены (ст. 13, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в отношении указанного офисного здания имеются залоги, обеспечивающие права ряда реестровых кредиторов четвертой очереди на общую сумму 20855000 рублей.
В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, максимально возможная начальная цена продажи офисного здания может составить 80% от 31904900 рублей, что составляет 25523920 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:
- двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
- оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009, если требования кредиторов первой и второй очереди отсутствуют или полностью погашены (в том числе за счет выручки от реализации не заложенного имущества), оставшаяся часть суммы на специальном банковском счете используется на погашение оставшихся неудовлетворенными требований залогового кредитора в соответствии с пунктом 2.1 статьи 138 Закона о банкротстве, далее - на погашение текущих платежей и затем - на расчеты с кредиторами третьей очереди в общем порядке.
В силу изложенных норм права и разъяснений, учитывая, что совокупный размер требований залоговых кредиторов и требований первой очереди (вторая очередь отсутствует) составляет 20855000 рублей + 308000 рублей = 21163000 рублей, а зарезервированная для расчета с данными кредиторами 80% выручка от начальной продажной цены составляет 25523920 рублей, то общий объем денежных средств, оставшихся в конкурсной массе для погашения текущих платежей в целях удовлетворения ходатайства составит 4360920 рублей = (25523920 рублей - 21163000 рублей), из которых 10% (т.е. 2552392 рублей от 25523920 рублей - цены реализации) являются зарезервированными от выручки изначально по правилам статьи 138 Закона о банкротстве, а остаток в размере 1808528 рублей является остатком, включаемым в конкурсную массу после погашения требований залоговых кредиторов и требований первой очереди в отсутствии требовании второй очереди.
Следовательно, суд первой инстанции, верно, указал, что даже при наличии задолженности по текущим платежам в размере 3190000 рублей и требований первой очереди в размере 308000 рублей, остающегося у должника имущества будет достаточно для погашения данных требований.
При этом, суд первой инстанции правомерно учел, что в рамках обособленного спора N А33-5698-463/2013 рассматривается заявление Баева Вячеслава Николаевича, в котором заявитель просит суд разрешить разногласия между участником строительства и конкурсным управляющим и установить состав текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой привлеченных специалистов, которые необходимо погасить участникам строительства и третьим лицам.
Следовательно, условия подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюдены и не требуется на специальный банковский счет должника вносить денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, в реестр требований включены участники строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Вместе с тем, в материалы дела представлены согласия участников строительства Федорова В.Н., Волченко Ю.И., Полтавской Т.Н., Лабойко С.И., Буланова С.Н., Желтышева Д.В. на передачу объектов незавершенного строительства и прав аренды на земельные участки жилищно-строительному кооперативу.
Следовательно, условие, предусмотренное пп. 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве выполнено.
В соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
В соответствии с представленными в материалы дела разрешениями на строительство по двум рассматриваемым объектам незавершенных строительством, общее количество квартир составляет 252. При этом, из представленного в материалы дела списка распределения квартир следует, что в реестр требований о передаче жилых помещений или в связи с расторжением договоров включено 214 требований, из них 146 требований по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 и 68 требований по адресу: ул. Партизана Железняка, д. 26а. Количество свободных квартир составляет 24.
При этом, судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле не опровергнуто, что в отношении квартиры N 49 в объекте незавершенном строительством по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 установлены следующие требования:
1) по делу N А33-5698-166/2013 включено в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "СК" денежное требование Бурлаковой Екатерины Ивановны в размере 447404 рублей 04 копеек, из них: 3000 рублей - компенсация морального вреда, 100000 рублей - возврат уплаченной цены за строительство двухкомнатной квартиры N 49, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 195269 рублей 36 копеек, штраф в размере 149134 рубля 68 копеек;
2) по делу N А33-5698-167/2013 включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "СК" требование Навродского Евгения Владимировича о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 49, оплаченное в размере 1200000 рублей.
Таким образом, в отношении квартиры N 49 имеется денежное требование Бурлаковой Е.И. и требование Навродского Е.В. о передаче указанной квартиры.
Кроме того, в материалы дела от участников строительства - Савиновой М.М., Шашковой К.А., Плотникова А.И., Редкоус О.А. поступили отказы от участия в созданном ЖСК, в которых указанные участники строительства выражают свою волю на получение удовлетворение требований за счет конкурсной массы должника, оставшейся после погашения требований участников строительства путем передачи прав на объекты незавершенного строительством.
Также в материалы дела от участников строительства - Ревниковой В.Н., Васильчук И.В., Золотарева В.Ф. представлены соглашения об отступном от 25.07.2016, по условиям которых должник передает участникам строительства право застройщика на объекты незавершенного строительством и права на земельный участок взамен возврата денежных средств уплаченных по договору, предусматривающем передачи живого помещения после окончания строительства
Вместе с тем, как ранее указано судом общее количество квартир составляет 252, а требования участников строительства составляют 214, следовательно, в любом случае количества квартир по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 достаточно как для погашения требований Навродского А.В., так и Бурлаковой Е.И. При этом, для удовлетворения денежного требования Бурлаковой Е.И. достаточно предложить любую свободную квартиру. При этом, требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. Следовательно, при рассмотрении настоящего ходатайства также соблюдено условие, предусмотренное пп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Объекты незавершенного строительства принадлежат застройщику ООО "СК" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, представленными в материалы дела.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.09.2015 по делу N 33-9544/2015 А-34 решение Советского районного суда от 13.05.2015 по делу N 2-695/15 отменено и принято новое решение, за Павловой Р.А. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77 общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26а в г. Красноярске. Однако, до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение N 77 не может существовать как объект гражданских прав. В настоящее время определением Советского районного суда г. Красноярска от 06.10.2016 Баеву В.Н., Карелину И.В., Юрьевой М.В., Степановой С.В. восстановлен срок на кассационное обжалование решения, апелляционного определения по исковому заявлению Павловой Р.А. к ООО "СК" о признании права собственности. Однако, на дату настоящего судебного заседания (08.12.2016) кассационная жалоба не рассмотрена по существу и судебный акт не вынесен.
Из протокола заседания правления ЖСК "Светлый" N 11 от 10.05.2016 следует, что по первому вопросу повестки дня "Прием в члены ЖСК "Светлый" Павловой Р.А., установления паевого взноса и порядка его внесения" членами правления имеющих 86% голосов (6 человек) принято решение: "Принять Павлову Р.А. в члены ЖСК "Светлый" и заключить договор об участии в ЖСК "Светлый", а также установить и принять в качестве паевого взноса в ЖСК "Светлый" право собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного нежилого помещения N 77 общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26А в г. Красноярске. Паевой взнос считать внесенным Павловой Р.А. и принятым ЖСК "Светлый" с момента подписания договора об участии в ЖСК "Светлый". В связи с чем, 10.05.2016 между ЖСК "Светлый" и Павловой Р.А. (пайщик) заключен договор об участии в ЖСК (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16.11.2016), по условиям которого в целях удовлетворения потребностей пайщика в приобретении нежилого помещения, пайщик вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности нежилое помещение, основные характеристики которого указаны в пункте 1.1 настоящего договора. Подписав настоящий договор, пайщик выражает согласие и присоединяется к единым условиям членства в ЖСК. По акту приема-передачи от 16.11.2016 право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77, общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26А в г. Красноярске, передано Павловой Р.А. в ЖСК "Светлый".
Согласно справке от 02.11.2016 Павловой Р.А. внесены в ЖСК Светлый" следующие взносы в полном объеме: вступительный взнос в размере 2218 рублей, общая составляющая паевого взноса в размере 6192660 рублей. На дату выдачи справки невыплаченным является индивидуальная составляющая паевого взноса в размере 388150 рублей.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что условия подпункта 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве выполнены.
В силу указанных Законом о банкротстве императивных условий, необходимых для реализации прав, предоставленных участникам строительства статьей 201.10 Закона о банкротстве, процедура погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства окажется невозможной, если застройщик не передаст свои права на земельный участок, поскольку, в ином случае, окажутся несоблюденными требования подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 названного Федерального закона.
Земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174 принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 721 от 02.06.2015.
Земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247, принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 722 от 02.06.2015.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условия подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве выполнены.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Отличительной особенностью создания жилищно-строительного кооператива в ходе банкротства застройщика от общих условий создания жилищно-строительного кооператива является то, что членами кооператива, созданного в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, являются только те лица, которые самостоятельно и добровольно приняли соответствующее решение. В случае создания жилищно-строительного кооператива в соответствии с требованиями статьи 201.10 Закона о банкротстве, его членами становятся все участники строительства, включенные в реестр кредиторов (за исключением голосовавших против), в том числе и участники строительства, не присутствовавшие на собрании, проведенном в порядке статьи 201.12 Закона о банкротстве. Таким образом, Закон о банкротстве подчиняет решению большинства судьбу тех участников строительства, которые не принимали участия в голосовании по вопросу о вступлении в члены жилищно-строительного кооператива. Помимо того, что кредиторы, которые самостоятельно не принимали соответствующего решения, становятся членами жилищно-строительного кооператива, они также принимают на себя обязательства по внесению установленных уставом членских взносов, а также паевых взносов в виде объектов незавершенного строительства. Соответственно, при создании жилищно-строительного кооператива в ходе банкротства застройщика вопросы о членстве в кооперативе законодателем в целях защиты прав большинства участников строительства разрешены иным образом, нежели при создании юридического лица в общем порядке. В данном случае правоотношения сторон регламентируются специальными нормами законодательства, которые и подлежат применению.
В ходе банкротства должника статьями 15 и 201.10 Закона о банкротстве предусмотрены специальные правила о принятии решений участниками строительства и, соответственно, правовые последствия, которые наступают, в том числе, для лиц, не принимавших участие в голосовании. При этом участник строительства, не желающий вступать в жилищно-строительный кооператив, вправе проголосовать на собрании против такого вступления. Таким образом, при решении вопроса о передаче прав участников строительства в жилищно-строительный кооператив специальным законодательством (о банкротстве) предусмотрено исключение из общего правила, в силу которого отсутствие прямого волеизъявления лица порождает для него права и обязанности в виде участия в жилищно-строительном кооперативе в случае принятия такого решения собранием участников строительства.
В соответствии с пунктом 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно. При этом, суд полагает, что пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует толковать в таком смысле, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки. Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства. Принимаемое участниками строительства решение о вступлении в жилищно-строительный кооператив поглощает собой решение о создании жилищно-строительного кооператива. Иное толкование указанного решения, кроме как намерение передать незавершенные строительством объекты в состав жилищно-строительного кооператива, исключается.
Следовательно, независимо от формы волеизъявления участников строительства - принятие на собрании решения о создании жилищно-строительного кооператива либо о вступлении в уже созданный жилищно-строительный кооператив - воля кредиторов направлена на последствие, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве в виде передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу. При этом, не имеет правового значения формальный способ выражения волеизъявления участников долевого строительства - принятие собранием решения о создании нового жилищно-строительного кооператива или вступление в уже существующий кооператив.
Материалами дела подтверждается, что участниками строительства ООО "СК" создан жилищно-строительный кооператив "Светлый", зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1152468031055 (ИНН 2465128060), по юридическому адресу: 660118 г. Красноярск, ул. Шумяцкого, д. 4, корпус А, офис 8, с целью окончания строительства объектов по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 и ул. Партизана Железняка, д. 26А (т. 1 л.д. 74 - 77).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 20.03.2015 по инициативе конкурсного управляющего проведено собрание участников строительства ООО "СК" со следующей повесткой дня:
- - о создании жилищно-строительного кооператива;
- - об обращении в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному (созданным) участниками строительства ЖСК по домам: ул. Партизана Железняка, д. 26; пер. Светлогорский, д. 6.
На данном собрании, присутствовали участники строительства, обладающие суммой требований в размере 350076248 рублей 44 копеек, что в совокупности составляет 87,30% от общей суммы требований (400993802 рублей 58 копеек) участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания.
По результатам проведенного 20.03.2015 собрания, участниками строительства большинством голосов (99,59%) принято решение обратиться в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному (созданным) участниками строительства ЖСК по домам: ул. Партизана Железняка, д. 26; пер. Светлогорский, д. 6. По второму вопросу повестки дня "О создании ЖСК" участниками строительства решение не принято.
В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона о банкротстве повторно созванное собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем тридцатью процентами голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, при условии, что о времени и месте проведения собрания кредиторов конкурсные кредиторы и уполномоченные органы были надлежащим образом уведомлены в соответствии с настоящим Федеральным законом
В связи с чем, на основании пункта 4 статьи 12 Закона о банкротстве конкурсным управляющим проведено повторное собрание участников строительства 02.06.2015.
Согласно протоколу собрания кредиторов должника от 02.06.2015, на собрании присутствовали участники строительства с суммой требований 339252441 рублей 58 копеек, что составляет 81,57% от общего количества голосов участников строительства, включенных в реестр. На собрании, участниками строительства принято решение создать единый ЖСК по двум объектам незавершенного строительства (г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26; г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6).
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07.09.2015 по делу N А33-5698-314/2013 в удовлетворении заявления о признании недействительным решения собрания участников строительства от 02.06.2015 отказано. Данный судебный акт вступил в законную силу.
Учитывая, что поскольку на собрании от 02.06.2015 принято решение создать единый ЖСК по двум объектам незавершенного строительства (г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26; г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6); принятие указанного решения свидетельствует о воле участников строительства на погашение их требований путем передачи объектов незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив "Светлый", суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о соблюдении требования подпункта 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Поскольку жилищно-строительный кооператив создается в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, то суду надлежит установить, что требования к жилищно-строительному кооперативу, предъявляемые Законом о банкротстве, соблюдены.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
В материалы дела представлен устав жилищно-строительного кооператива "Светлый" (т. 1 л.д. 57 - 72). В соответствии с п. 1.1 устава ЖСК создан как добровольное объединение его членов в целях в целях принятия в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Закона о банкротстве, от ООО "СК" объектов незавершенного строительства, а именно: объекта незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400131:0174 в пределах которого находится объект; объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6), а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:247 в пределах которого находится объект, а также в целях завершения строительства вышеуказанных многоквартирных домов, ввода в эксплуатацию и предоставления членам указанного кооператива жилых и нежилых помещений.
В соответствии с п. 2.1 устава, членами ЖСК "Светлый" являются физические и юридические лица, а также гражданин или юридическое лицо, являющееся собственниками жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме; все участники, требования которых в соответствии с особенностями Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве (А33-5698/2013), включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК" за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, предусмотрено, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Таким образом, для положительного решения вопроса о передаче имеющихся у должника объектов незавершенного строительства в ЖСК "Светлый" необходимо, помимо прочих условий, предусмотренных ст. 201.10 Закона о банкротстве, чтобы его членами были все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (находящихся в существующих и несуществующих у должника объектов незавершенного строительства), за исключением тех участников строительства, которые отказались от получения иного жилого помещения (при наличии нескольких требований на одну квартиру либо в отношении требований о передаче жилья находящегося в несуществующих у должника домах), либо голосовавших против передачи объектов незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив и отказавшихся от участия в нем.
Как ранее указано судом, в материалы дела от участников строительства - Савиновой М.М., Шашковой К.А., Плотникова А.И., Редкоус О.А. поступили отказы от участия в созданном ЖСК, в которых указанные участники строительства выражают свою волю на получение удовлетворение требований за счет конкурсной массы должника, оставшейся после погашения требований участников строительства путем передачи прав на объекты незавершенного строительством.
В материалы дела представлены списки членов ЖСК "Светлый", при исследовании которых судом установлено, что членами ЖСК "Светлый" являются все включенные в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) участники строительства.
В соответствии с п. 2.10 устава ЖСК "Светлый", в качестве общей составляющей пая члены Кооператива, указанные в пункте 2.1.4 настоящего устава, передают права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки, переданные им в погашение требований участников строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве. Общая составляющая паевого взноса члена Кооператива определяется как стоимость передаваемого права участника долевого строительства, указанного в определении арбитражного суда об удовлетворении ходатайства о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о соблюдении требований пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в отношении ЖСК "Светлый".
Исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции установил, что все условия передачи объекта незавершенного строительства, предусмотренные пунктами 3 - 5 и 7 - 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, выполнены.
Рассмотрев возражения Мансуровой Е.О. о наличии у должника прав застройщика в отношении десятиэтажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, м-он "Северный", пер. Светлогорский N 5 (строительный адрес), суд первой инстанции сделал правомерный вывод о признании их несостоятельными, поскольку судом установлено наличие соглашения о распределении прав и обязанностей от 26.04.2012, заключенного между ООО "СК", ООО "Консоль" и ООО "Строительная компания", в соответствии с которым все права и обязанности, в том числе обязательства, проистекающие из договора аренды и договоров участия в долевом строительстве, предварительных договоров и договоров инвестирования строительства, связанных со строительством многоэтажного жилого дома N 5 с нежилыми помещениями по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, принимает ООО "Консоль". Свидетельством от 05.10.2015 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 подтверждается принадлежность ООО "Консоль" на праве собственности объекта незавершенного строительства, степенью готовности 20%, кадастровый номер 24:50:0400056:6580, по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский. Данное соглашение недействительным не признано. Также, судом установлено, что определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу N А33-4621-68/2014 в жилищно-строительный кооператив "Комплекс" в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства - общества с ограниченной ответственностью "Консоль" переданы права застройщика на объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Консоль":, в том числе: - жилой дом N 5 по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский (кадастровый (или условный) номер 24:50:0400056:6580), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:271 по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, общей площадью 23 639 кв. м.
Кроме того, пунктом 1 статьи 16 Закона о банкротстве предусмотрено, что реестр требований кредиторов ведет арбитражный управляющий или реестродержатель.
Согласно пункту 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Вынесения отдельного судебного акта о погашении требований участников строительства не требуется, т.к. в соответствии с пунктом 10 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вносит в реестр требований кредиторов сведения о погашении требований кредиторов.
Поскольку вследствие передачи объектов незавершенного строительства и права аренды на земельные участки, принадлежащих должнику, в жилищно-строительный кооператив погашаются требования участников строительства, сведения о таком погашении подлежат внесению реестродержателем, следовательно, конкурсному управляющему ООО "СК" необходимо внести сведения в реестр требований кредиторов о погашении требований участников строительства. Такие сведения необходимы для установления суммы выплаты кредиторам, включенным в денежный реестр, к моменту перехода конкурсным управляющим к расчетам с кредиторами должника, а также для определения процентов по вознаграждению конкурсного управляющего (после расчетов с кредиторами). При этом в случае, если кредиторы, в отношении которых внесены сведения о погашении, полагают, что конкурсным управляющим внесены неверные сведения, кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о рассмотрении разногласий в данной части в порядке пункта 10 статьи 16, пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Е.Д. о передаче прав застройщика на объекты незавершенные строительством в жилищно-строительный кооператив "Светлый" в счет удовлетворения требований участников строительства ООО "СК".
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции принято во внимание недопустимое доказательство - отчет от 19.07.2016 N 03/06-2016, который составлен с нарушениями норм Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признаются необоснованными.
Отчет об определении рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доказательств, подтверждающих, что оценщиком при проведении оценки объекта не соблюдены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ошибочности примененной оценщиком методики оценки, либо неполноты исследования, либо учета влияющих на оценку факторов заявителем не представлено.
Довод апелляционной жалобы Мансуровой Е.О. о том, что имущества, остающегося у должника, недостаточно для погашения текущих платежей, стоимость объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26 завышена в виде того, что не произведено строительное обследование конструкций здания на предмет возможности продолжения строительства, отклоняется по следующим основаниям:
Конкурсным управляющим представлен отчет об оценке рыночной стоимости N 03/06-2016 от 19.07.2016, выполненный ООО "Институт оценочных технологий". Судом первой инстанции было установлено, что при проведении оценки спорного объекта незавершенного строительством и земельного участка оценщиком учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в отчете об оценке изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе:
- - применяемые стандарты оценки;
- - основные факты и выводы;
- - описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- - анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
- - описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Также арбитражным судом первой инстанции было установлено, что отрицательное заключение саморегулируемой организации в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на отчет об оценке не представлено. Также не подтверждено документально, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам, отчет об оценке не оспорен.
Довод апелляционной жалобы Мансуровой Е.О. о наличии требований нескольких участников строительства (Бурлаковой Е.И. и Навродского Е.В.) о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 в отношении квартиры N 49 подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.
Судом первой инстанции было установлено, что общее количество квартир в доме по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 составляет 252, а требования участников долевого строительства составляют 214, следовательно, количества квартир в этом доме достаточно для погашения требований Бурлаковой Е.И. и Навродского Е.В., при этом, для удовлетворения требования Бурлаковой Е.И. достаточно предложить любую свободную квартиру в этом доме.
Таким образом, условие, предусмотренное пп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, соблюдено, что и было всесторонне проверено и установлено судом первой инстанции, следовательно, вышеуказанный довод заявителя необоснованный.
Довод заявителя Мансуровой Е.О. о том, что в ЖСК "Светлый" уже передано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, 26а в г. Красноярске, который обжалуемым определением передается в ЖСК "Светлый" в целом, отклоняется, поскольку при наличии вступившего в законную силу судебного акта о признании права собственности за Павловой Р.А. на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу в виде нежилого помещения N 77, без передачи Павловой Р.А. в качестве паевого взноса в ЖСК "Светлый" права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу в виде нежилого помещения N 77 и заключения при этом договора об участии в ЖСК "Светлый", передача прав застройщика в ЖСК "Светлый" на объект незавершенного строительства не смогла бы состояться.
Вместе с тем, поскольку после передачи Павловой Р.А. своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26а иных правообладателей на объект незавершенного строительства не было (кроме прав застройщика), то права застройщика суд правомерно передал в созданный участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства ЖСК "Светлый".
Доводы апелляционной жалобы Колосова В.А. подлежат отклонению ввиду следующего.
Правила пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве не препятствуют созданию одного жилищно-строительного кооператива в отношении нескольких домов. Пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует толковать в таком смысле, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки. Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства. В настоящем деле создание одного жилищно-строительного кооператива в наибольшей мере направлено на защиту интересов участников строительства, поскольку предусматривает достройку всех объектов незавершенного строительства при одинаковом размере членских взносов всех участников строительства. Данное решение является справедливым по отношению ко всем участников строительства, поскольку дает возможность реализовать достройку домов и передачу готового жилья в собственность кредиторам должника. Поскольку возможность передачи объектов незавершенного строительства для достройки существует при условии создания одного жилищно-строительного кооператива, суд первой инстанции верно признал правомерным данное решение, направленное на защиту имущественных прав кредиторов.
Само по себе решение собрания участников строительства о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства одному жилищно-строительному кооперативу не противоречит положениям действующего законодательства. При рассмотрении аналогичной апелляционной жалобы по делу N А33-4621 /2014к68 вышеуказанный вывод был сделан Третьим арбитражным апелляционным судом.
В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного довод Ермолаевой С.Л. по поводу отсутствия актуализации отчета об оценке объектов (жилых домов), является несостоятельным, поскольку в рассматриваемой ситуации оценка была принята не в целях определения начальной стоимости цены предмета аукциона или конкурса, либо совершения сделки, а для определения рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки. Правовых оснований для сомнения в достоверности отчетов не имелось, в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не опроверг выводы, содержащиеся в нем, документально не подтвердил иной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки на момент передачи прав застройщика в ЖСК "Светлый".
Таким образом, доводы апелляционных жалоб не подтверждены материалами дела.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционных жалобах, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453.
При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 ПО ДЕЛУ N А33-5698/2013К453
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А33-5698/2013к453
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" июля 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Бабенко А.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,
при участии:
- от ЖСК "Светлый" - Руденко Л.А. - представителя по доверенности от 01.12.2016;
- от Шашковой Кристины Александровны - Панкина Д.С. - представителя по доверенности от 08.11.2016;
- Колосова Вячеслава Алексеевича (паспорт);
- Титова Валерия Архиповича (паспорт);
- от Титова Валерия Архиповича - Старцева В.А. (по устному заявлению); Латыпова Руслана Раисовича (паспорт);
- Желтыщева Дмитрия Викторовича (паспорт);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Ермолаевой Светланы Леонидовны, Колосова Вячеслава Алексеевича, Мансуровой Елены Олеговны на определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453, принятое судьей Шальминым М.С.,
установил:
Поплавный Андрей Николаевич, Шашкова Кристина Александровна, Савинова Марина Михайловна обратились в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании ООО "СК" (ИНН 2465270412, ОГРН 1122468020267) банкротом. Определением арбитражного суда от 17.07.2013 заявление принято к производству.
Определением суда от 10.01.2014 производство по заявлению Поплавного А.Н. прекращено.
Определением суда от 03.02.2014 признано обоснованным заявление Шашковой Кристины Александровны и Савиновой Марины Михайловны о признании банкротом общества с ограниченной ответственностью "СК"; в отношении должника введена процедура наблюдения. Судом определено применить при банкротстве ООО "СК" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Временным управляющим утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2014 общество с ограниченной ответственностью "СК" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Дмитриева Евгения Дмитриевича.
Сообщение о признании должника банкротом, открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 105 от 21.06.2014.
Определением суда от 29.08.2015 конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью "СК" утвержден Дмитриев Евгений Дмитриевич.
03.03.2016 в Арбитражный суд Красноярского края поступило ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Евгения Дмитриевича, в котором он просит суд погасить требования кредиторов - участников строительства ООО "СК" путем передачи созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Светлый" прав застройщика на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- 1. Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь 6889,3 кв. м, степень готовности: 94%, местонахождение: Красноярский края, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26 "а";
- 2. Права аренды земельного участка общей площадью 3751,11 кв. м с кадастровым номером 24:50:0400131:174, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Партизана Железняка, 26;
- 3. Право собственности на объект незавершенного строительства - 10-ти этажный жилой дом N 6, назначение: не определено, площадь застройки 1406,65 кв. м, степень готовности объекта 54%, местонахождение: Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский;
- 4. Права аренды земельного участка общей площадью 5357 кв. м, кадастровый номер 24:50:0400056:247, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.12.2016 ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Е.Д. о передаче объектов незавершенных строительством в жилищно-строительный кооператив удовлетворено. Суд определил: передать в жилищно-строительный кооператив "Светлый" (ОГРН 1152468031055, ИНН 2465128060, г. Красноярск) в счет удовлетворения требований участников строительства - общества с ограниченной ответственностью "СК" совокупность прав застройщика на следующие объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "СК":
- - объект незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, кадастровый номер 24:50:0400131:3364 (10 этажный жилой дом общей площадью 6899,3 кв. м на 63 квартиры);
- - земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174;
- - объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6);
- - земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247.
Не согласившись с данным судебным актом, Ермолаева Светлана Леонидовна, Колосов Вячеслав Алексеевич, Мансурова Елена Олеговна обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Ермолаева С.Л. В своей апелляционной жалобе указала, что при вынесении определения суд первой инстанции необоснованно принял в качестве доказательства стоимости передаваемых объектов (недвижимости и земельных участков под ним) отчеты независимого оценщика N 122/03-15 и 121/03-15 от 12.03.2015, изготовленные за полтора года рассмотрения дела и утратившими свою достоверность. Нарушение прав кредитора может произойти в дальнейшем, так как в случае превышения более чем на 5% стоимости передаваемых объектов над частью реестра, гасимого данной передачей и возникнет необходимость внесения в конкурсную массу должника расчетной разницы между данными показателями. Просит предложить конкурсному управляющему или иным лицам представить в материалы дела актуализацию ранее представленных отчетов либо новые (актуальные на дату рассмотрения дела) отчеты оценщика.
Мансурова Е.О. в своей апелляционной жалобе просит отменить определение суда от 14.12.2016, так как оставшегося у должника имущества недостаточно для погашения текущих платежей - стоимость объекта незавершенного строительства (расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26) завышена; прощение долга конкурсным управляющим является ничтожной сделкой по основаниям статьи 161 ГК РФ; в отношении квартиры N 49 имеются требования нескольких участников строительства; у ЖСК "Светлый" право собственности на квартиру N 77 возникает дважды, чем создает ситуацию правовой неопределенности.
Колосов В.А. в своей апелляционной жалобе указал, что принятый судом первой инстанции судебный акт в части передачи двух объектов незавершенного строительства в один жилищно-строительный кооператив ведет к невозможности на законных основаниях достроить и ввести в эксплуатацию эти объекты; нарушает права граждан на создание объединения собственников недвижимости в форме товарищества собственников жилья для совместного управления имуществом в многоквартирном доме.
Уполномоченный орган представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, оставил вопрос об удовлетворении апелляционных жалоб на усмотрение суда.
Арбитражный управляющий Дмитриев Е.Д. представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, указав на законность определения суда первой инстанции.
ЖСК "Светлый" представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционных жалоб, указав на законность определения суда первой инстанции.
Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017, от 09.02.2017, от 28.02.2017 апелляционные жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 23.03.2017, в соответствии со статьями 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные заседания откладывались, объявлялись перерывы.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 в деле N А33-5698/2013к453 произведена замена судьи Бутиной И.Н. на судью Бабенко А.Н., в связи с очередным отпуском судьи Бутиной И.Н. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании Колосов Вячеслав Алексеевич поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда первой инстанции.
Арбитражный управляющий заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: перечень квартир на которые претендует не один участник; копии технической документации на передаваемые в ЖСК "Светлый" дома.
Представитель ЖСК "Светлый" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии технического паспорта от 28.02.2012; копии письма от 09.04.2009 исх N 653; копии протокола совещания от 14.03.2008; копии свидетельства о гос. регистрации права от 20.11.2014; копии разрешения на строительство N 47 от 21.05.2014; копии заключения от 28.08.2009; копии кадастрового паспорта; фотографии домов; копии акта выполненных работ от 15.04.2010; копии письма от 14.01.2010, письма и копии письма от 05.06.2017 N 03-7718; копии акта проверки от 19.05.2009; копии акта проверки от 04.09.2009; копии письма от 02.06.2017.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 262, 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в целях объективного, всестороннего рассмотрения дела, удовлетворил ходатайства конкурсного управляющего должника, ЖСК "Светлый" о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: перечня квартир, на которые претендует не один участник; копий технической документации на передаваемые в ЖСК "Светлый" дома; технического паспорта от 28.02.2012; письма от 09.04.2009 исх N 653; протокола совещания от 14.03.2008; свидетельства о гос. регистрации права от 20.11.2014; разрешения на строительство N 47 от 21.05.2014; заключения от 28.08.2009; кадастрового паспорта; фотографии домов; акта выполненных работ от 15.04.2010; письма от 14.01.2010, письма и копии письма от 05.06.2017 N 03-7718; копии акта проверки от 19.05.2009; копии акта проверки от 04.09.2009; копии письма от 02.06.2017, представленных в обоснование возражений на доводы жалоб.
Мансуровой Е.О. заявлено ходатайство о назначении экспертизы отчета об оценке N 0305/2016 от 19.07.2016.
Третий арбитражный апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в его удовлетворении согласно следующему.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначает экспертизу не по всякому ходатайству, а лишь для разъяснения возникающих у него при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- - соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- - подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Мансуровой Е.О. не представлено отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков по отчету от N 0305/2016 от 19.07.2016, либо иные доказательства, вызывающие сомнения в достоверности представленного в материалы дела отчета. Таким образом, необходимость в проведении судебной экспертизы отчета (дата составления 19.07.2016) N 0305/2016 от 19.07.2016 в апелляционной инстанции суд не усматривает. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами оценщика без документального обоснования такого несогласия, само по себе не является основанием для назначения судебной экспертизы.
Кроме того, заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, заявитель не указал фамилию, имя, отчество эксперта, перечень вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, необходимости проведения судебной экспертизы в апелляционной инстанции с учетом представленных доказательств в материалы дела, что в силу статей 82, 108, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отклонения данного ходатайства.
Представителем Шашковой К.А. представлен расчет конкурсной массы для погашения текущих расходов по делу о банкротстве, заявлено ходатайство об отложении рассмотрении дела. Колосов В.А., Титов В.А., Мансурова Е.О. заявили ходатайство о приостановлении рассмотрения настоящего обособленного спора.
Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в его удовлетворении на основании следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об его извещении о времени и месте судебного разбирательства.
Из содержания приведенной правовой нормы во взаимосвязи с пунктами 2 - 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что во всех остальных случаях арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, то есть, у суда есть соответствующее право, а не обязанность.
В силу части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Одной из основных задач арбитражного процесса является справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым и беспристрастным судом (пункт 3 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В статье 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена обязанность суда осуществлять судопроизводство в разумные сроки.
При определении разумного срока судопроизводства в арбитражных судах, который включает в себя период со дня поступления искового заявления или заявления в арбитражный суд первой инстанции до дня принятия последнего судебного акта по делу, учитываются такие обстоятельства, как правовая и фактическая сложность дела, поведение участников арбитражного процесса, достаточность и эффективность действий суда, осуществляемых в целях своевременного рассмотрения дела, а также общая продолжительность судебного разбирательства.
Указанные критерии, закрепленные, в том числе, в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации (часть 3 статьи 6.1, часть 2 статьи 222.8), основаны на практике Европейского Суда по правам человека.
Применительно к настоящему делу изложенное означает, что любое затягивание рассмотрения дела является нарушением права на осуществление судопроизводства в разумный срок.
Учитывая, что апелляционные жалобы приняты к рассмотрению 31.01.2017, 09.02.2017, 28.02.2017 и учитывая сроки процедуры конкурсного производства, дальнейшее отложение дела может привести к нарушению прав лиц, участвующих в деле, на рассмотрение дела в разумные сроки.
Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание положения статей 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая основания ходатайств Колосова В.А., Титова В.А., Мансуровой Е.О. о приостановлении рассмотрения настоящего обособленного спора - до рассмотрения вопроса об отстранении конкурсного управляющего в связи с дисквалификацией и назначении нового конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для приостановления производства по настоящему обособленному спору.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
В силу положений пункта 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Судом первой инстанции установлено и как следует из материалов дела, должник ООО "СК" имеет права, в том числе на следующие объекты незавершенного строительства и земельные участки:
- - объект незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, кадастровый номер 24:50:0400131:3364 (10 этажный жилой дом общей площадью 6899,3 кв. м на 63 квартиры) принадлежит на праве собственности ООО "СК", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2014 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 N 24/001/045/2016-330;
- - земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174 принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 721 от 02.06.2015;
- - объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6), принадлежит на праве собственности ООО "СК", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2015 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 N 24/001/045/2016-331;
- - земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247, принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 722 от 02.06.2015.
Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Суд первой инстанции верно установил, что в настоящее время имеются в наличии все условия, поименованные в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве для передачи участникам строительства объектов незавершенных строительством.
Так, в обоснование заявленного конкурсным управляющим ходатайства о передаче объектов незавершенного строительства и земельных участков представлено заключение от 12.03.2015 (с уточнениями) о возможности передачи объектов незавершенных строительством. Также конкурсным управляющим представлены отчеты об оценке объектов незавершенного строительства и земельных участков, сведения об участниках строительства, включенных в реестр по денежным обязательствам, а также реестр требований о передаче жилых помещений и соглашения об отступном.
Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенными строительством и земельные участки N 122/03-15 от 12.03.2015, N 121/03-15 от 12.03.2015 (т. 2 л.д. 123 - 221) общая рыночная стоимость объектов незавершенных строительством и земельных участков составляет 480075552 рублей 99 копеек, в том числе:
- - 232449957 рублей - права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, площадью 6899,3 кв. м;
- - 140055 рублей 21 копеек - права застройщика на права аренды земельного участка, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174;
- - 247170165 рублей 09 копеек - права застройщика на объект незавершенного строительства, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6);
- - 315375 рублей 09 копеек - права застройщика на права аренды земельного участка, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247.
Судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 25.10.2016 совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений составляет 485638590 рублей.
Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод, что стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки не превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, а меньше его, исходя из следующего расчета: 480075552 рублей 99 копеек - 485638590 рублей = - 5563037 рублей 01 копеек.
Следовательно, стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, т.е., данное условие соблюдено. В связи с чем, решение вопроса о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений кредиторами четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, не требуется.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении, в числе прочих условий, условия о том, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а именно, для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.
Конкурсным управляющим в материалы дела представлен расчет текущих платежей, подлежащих погашению в соответствии со статьями 201.10, 201.15 Закона о банкротстве, согласно которому по состоянию на 25.08.2016 размер текущих обязательств, учитываемых при рассмотрении настоящего ходатайства составляет 3171599 рублей 54 копеек.
При этом, судом первой инстанции установлено, что конкурсным управляющим в указанный расчет включены неоплаченные текущие обязательства на аренду офиса; проценты по вознаграждению временного управляющего, по которым определением арбитражного суда от 16.09.2015 по делу N А33-5698-317/2013 отсрочено взыскание до реализации активов должника в ходе конкурсного производства; и иные расходы, которые в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве не могут учитываться при рассмотрении настоящего ходатайства.
В письменных пояснениях от 05.10.2016 конкурсный управляющий указывает, что общий объем текущих платежей, подлежащих погашению для целей удовлетворения настоящего ходатайства составляет 3190000 рублей. Состав указанных расходов также превышает размеры, определяемые в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Кроме этого, конкурсным управляющим в материалы дела представлено заявление от 07.11.2016 о прощении долга в порядке статьи 415 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении вознаграждения конкурсного управляющего за июль, август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2016 года.
Возражения Мансуровой Е.А. в части необоснованности прощения долга правомерно отклонено судом первой инстанции, поскольку в соответствии с главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями прекращения обязательства являются: надлежащее исполнение, отступное, зачет встречного требования, новация, прощение долга, совпадение должника и кредитора в одном лице, невозможность исполнения, принятие специального акта государственного органа, смерть гражданина (должника или кредитора), участвовавшего в обязательстве личного характера. Следовательно, конкурсный управляющий вправе заключать с должником соглашение о прощении долга.
Из представленного в материалы дела реестра кредиторов следует, что кредиторы второй очереди отсутствуют. Размер требований кредиторов первой очереди составляет 308000 рублей.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "СК" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительством - офисное здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, а также на основании договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:04 00 131:694, находящийся в многофункциональной зоне (МФ), охранной зоне инженерных сетей: водоснабжение по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, для использования в целях завершения строительства офисного здания.
Определениями арбитражного суда от 18.11.2014 по делу N А33-5698-226/2013, от по делу N А33-5698-244/2013, от 26.02.2015 по делу N А33-5698-258/2013, от по делу N А33-5698-263/2013 за Королевой Верой Павловной, Зуевым Владимиром Петровичем, за Желтышевым Дмитрием Викторовичем, за Павленко Сергеем Викторовичем соответственно, признан статус залогового кредитора в отношении вышеуказанного объекта и права аренды земельного участка.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 (дата оценки 03.06.2016), выполненного ООО "Институт оценочных технологий", рыночная стоимость права застройщика на вышеуказанное офисное здание составляет 31 904 900 рублей. В материалы дела представлены письменные пояснения ООО "Институт оценочных технологий" от 05.12.2016, согласно которым наличие в настоящее время договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 не приведет к увеличению рыночной стоимости земельного участка, стоимость аренды не может быть учтена при расчете рыночной стоимости земельного участка, т.к. стоимость аренды в сотни раз дешевле стоимости аналогов, представленных на рынке (информация об аналогах представлена на стр. 56 отчета), данное значение является выпадающим и не может быть принято во внимание при проведении расчетов.
В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.
Исходя из положений, предусмотренных статьей 138 Закона о банкротстве, порядок и условия продажи заложенного имущества отличается от продажи остального имущества должника тем, что указанный порядок определяется залоговым кредитором.
Так в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", на основании пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 (т. 6 л.д. 1 - 102), выполненного ООО "Институт оценочных технологий", рыночная стоимость права застройщика на вышеуказанное офисное здание составляет 31904900 рублей. В материалы дела представлены письменные пояснения ООО "Институт оценочных технологий" от 05.12.2016, согласно которым наличие в настоящее время договора аренды земельного участка от 08.08.2016 N 1015 не приведет к увеличению рыночной стоимости земельного участка, стоимость аренды не может быть учтена при расчете рыночной стоимости земельного участка, т.к. стоимость аренды в сотни раз дешевле стоимости аналогов, представленных на рынке (информация об аналогах представлена на стр. 56 отчета), данное значение является выпадающим и не может быть принято во внимание при проведении расчетов.
Таким образом, при проведении оценки спорного объекта незавершенного строительством и земельного участка оценщиком учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в отчете об оценке изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе:
- - применяемые стандарты оценки;
- - основные факты и выводы.
- описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки,
- - анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
- - описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты;
- - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При этом, статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при экспертизе отчета, а также результаты экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.
Однако отрицательное заключение саморегулируемой организации в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на отчет об оценке не представлено.
Процессуальные ходатайства о проведении экспертизы лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не были заявлены. Также лица, участвующие в деле, документально не подтвердили, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам.
С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции также не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности отчета N 03/06-2016 от 19.07.2016 или наличия противоречий в заключении эксперта.
Кроме того, иной отчет об оценке спорного офисного здания и права аренды на земельный участок, содержащий сведения об иной стоимости, в материалы дела не представлен, заключение эксперта в порядке, установленном действующим Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также выводы эксперта не оспорены (ст. 13, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в отношении указанного офисного здания имеются залоги, обеспечивающие права ряда реестровых кредиторов четвертой очереди на общую сумму 20855000 рублей.
В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, максимально возможная начальная цена продажи офисного здания может составить 80% от 31904900 рублей, что составляет 25523920 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:
- двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
- оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009, если требования кредиторов первой и второй очереди отсутствуют или полностью погашены (в том числе за счет выручки от реализации не заложенного имущества), оставшаяся часть суммы на специальном банковском счете используется на погашение оставшихся неудовлетворенными требований залогового кредитора в соответствии с пунктом 2.1 статьи 138 Закона о банкротстве, далее - на погашение текущих платежей и затем - на расчеты с кредиторами третьей очереди в общем порядке.
В силу изложенных норм права и разъяснений, учитывая, что совокупный размер требований залоговых кредиторов и требований первой очереди (вторая очередь отсутствует) составляет 20855000 рублей + 308000 рублей = 21163000 рублей, а зарезервированная для расчета с данными кредиторами 80% выручка от начальной продажной цены составляет 25523920 рублей, то общий объем денежных средств, оставшихся в конкурсной массе для погашения текущих платежей в целях удовлетворения ходатайства составит 4360920 рублей = (25523920 рублей - 21163000 рублей), из которых 10% (т.е. 2552392 рублей от 25523920 рублей - цены реализации) являются зарезервированными от выручки изначально по правилам статьи 138 Закона о банкротстве, а остаток в размере 1808528 рублей является остатком, включаемым в конкурсную массу после погашения требований залоговых кредиторов и требований первой очереди в отсутствии требовании второй очереди.
Следовательно, суд первой инстанции, верно, указал, что даже при наличии задолженности по текущим платежам в размере 3190000 рублей и требований первой очереди в размере 308000 рублей, остающегося у должника имущества будет достаточно для погашения данных требований.
При этом, суд первой инстанции правомерно учел, что в рамках обособленного спора N А33-5698-463/2013 рассматривается заявление Баева Вячеслава Николаевича, в котором заявитель просит суд разрешить разногласия между участником строительства и конкурсным управляющим и установить состав текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой привлеченных специалистов, которые необходимо погасить участникам строительства и третьим лицам.
Следовательно, условия подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюдены и не требуется на специальный банковский счет должника вносить денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, в реестр требований включены участники строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Вместе с тем, в материалы дела представлены согласия участников строительства Федорова В.Н., Волченко Ю.И., Полтавской Т.Н., Лабойко С.И., Буланова С.Н., Желтышева Д.В. на передачу объектов незавершенного строительства и прав аренды на земельные участки жилищно-строительному кооперативу.
Следовательно, условие, предусмотренное пп. 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве выполнено.
В соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
В соответствии с представленными в материалы дела разрешениями на строительство по двум рассматриваемым объектам незавершенных строительством, общее количество квартир составляет 252. При этом, из представленного в материалы дела списка распределения квартир следует, что в реестр требований о передаче жилых помещений или в связи с расторжением договоров включено 214 требований, из них 146 требований по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 и 68 требований по адресу: ул. Партизана Железняка, д. 26а. Количество свободных квартир составляет 24.
При этом, судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле не опровергнуто, что в отношении квартиры N 49 в объекте незавершенном строительством по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 установлены следующие требования:
1) по делу N А33-5698-166/2013 включено в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "СК" денежное требование Бурлаковой Екатерины Ивановны в размере 447404 рублей 04 копеек, из них: 3000 рублей - компенсация морального вреда, 100000 рублей - возврат уплаченной цены за строительство двухкомнатной квартиры N 49, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 195269 рублей 36 копеек, штраф в размере 149134 рубля 68 копеек;
2) по делу N А33-5698-167/2013 включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "СК" требование Навродского Евгения Владимировича о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 49, оплаченное в размере 1200000 рублей.
Таким образом, в отношении квартиры N 49 имеется денежное требование Бурлаковой Е.И. и требование Навродского Е.В. о передаче указанной квартиры.
Кроме того, в материалы дела от участников строительства - Савиновой М.М., Шашковой К.А., Плотникова А.И., Редкоус О.А. поступили отказы от участия в созданном ЖСК, в которых указанные участники строительства выражают свою волю на получение удовлетворение требований за счет конкурсной массы должника, оставшейся после погашения требований участников строительства путем передачи прав на объекты незавершенного строительством.
Также в материалы дела от участников строительства - Ревниковой В.Н., Васильчук И.В., Золотарева В.Ф. представлены соглашения об отступном от 25.07.2016, по условиям которых должник передает участникам строительства право застройщика на объекты незавершенного строительством и права на земельный участок взамен возврата денежных средств уплаченных по договору, предусматривающем передачи живого помещения после окончания строительства
Вместе с тем, как ранее указано судом общее количество квартир составляет 252, а требования участников строительства составляют 214, следовательно, в любом случае количества квартир по адресу: пер. Светлогорский, д. 6 достаточно как для погашения требований Навродского А.В., так и Бурлаковой Е.И. При этом, для удовлетворения денежного требования Бурлаковой Е.И. достаточно предложить любую свободную квартиру. При этом, требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди. Следовательно, при рассмотрении настоящего ходатайства также соблюдено условие, предусмотренное пп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Объекты незавершенного строительства принадлежат застройщику ООО "СК" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, представленными в материалы дела.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.09.2015 по делу N 33-9544/2015 А-34 решение Советского районного суда от 13.05.2015 по делу N 2-695/15 отменено и принято новое решение, за Павловой Р.А. признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77 общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26а в г. Красноярске. Однако, до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию нежилое помещение N 77 не может существовать как объект гражданских прав. В настоящее время определением Советского районного суда г. Красноярска от 06.10.2016 Баеву В.Н., Карелину И.В., Юрьевой М.В., Степановой С.В. восстановлен срок на кассационное обжалование решения, апелляционного определения по исковому заявлению Павловой Р.А. к ООО "СК" о признании права собственности. Однако, на дату настоящего судебного заседания (08.12.2016) кассационная жалоба не рассмотрена по существу и судебный акт не вынесен.
Из протокола заседания правления ЖСК "Светлый" N 11 от 10.05.2016 следует, что по первому вопросу повестки дня "Прием в члены ЖСК "Светлый" Павловой Р.А., установления паевого взноса и порядка его внесения" членами правления имеющих 86% голосов (6 человек) принято решение: "Принять Павлову Р.А. в члены ЖСК "Светлый" и заключить договор об участии в ЖСК "Светлый", а также установить и принять в качестве паевого взноса в ЖСК "Светлый" право собственности на объект незавершенного строительства в виде отдельного нежилого помещения N 77 общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26А в г. Красноярске. Паевой взнос считать внесенным Павловой Р.А. и принятым ЖСК "Светлый" с момента подписания договора об участии в ЖСК "Светлый". В связи с чем, 10.05.2016 между ЖСК "Светлый" и Павловой Р.А. (пайщик) заключен договор об участии в ЖСК (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16.11.2016), по условиям которого в целях удовлетворения потребностей пайщика в приобретении нежилого помещения, пайщик вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности нежилое помещение, основные характеристики которого указаны в пункте 1.1 настоящего договора. Подписав настоящий договор, пайщик выражает согласие и присоединяется к единым условиям членства в ЖСК. По акту приема-передачи от 16.11.2016 право собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77, общей площадью 110,9 кв. м, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, д. 26А в г. Красноярске, передано Павловой Р.А. в ЖСК "Светлый".
Согласно справке от 02.11.2016 Павловой Р.А. внесены в ЖСК Светлый" следующие взносы в полном объеме: вступительный взнос в размере 2218 рублей, общая составляющая паевого взноса в размере 6192660 рублей. На дату выдачи справки невыплаченным является индивидуальная составляющая паевого взноса в размере 388150 рублей.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что условия подпункта 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве выполнены.
В силу указанных Законом о банкротстве императивных условий, необходимых для реализации прав, предоставленных участникам строительства статьей 201.10 Закона о банкротстве, процедура погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства окажется невозможной, если застройщик не передаст свои права на земельный участок, поскольку, в ином случае, окажутся несоблюденными требования подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 названного Федерального закона.
Земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома (на 9-м, 10-м этажах квартиры в двух уровнях) со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 3751,11 кв. м по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26, кадастровый номер 24:50:0400131:174 принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 721 от 02.06.2015.
Земельный участок, земли населенных пунктов, место размещения многоэтажного жилого дома, площадью 5357 кв. м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:247, принадлежит ООО "СК" на праве аренды сроком до 21.04.2018, что подтверждается договором аренды земельного участка N 722 от 02.06.2015.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условия подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве выполнены.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена, если участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Отличительной особенностью создания жилищно-строительного кооператива в ходе банкротства застройщика от общих условий создания жилищно-строительного кооператива является то, что членами кооператива, созданного в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, являются только те лица, которые самостоятельно и добровольно приняли соответствующее решение. В случае создания жилищно-строительного кооператива в соответствии с требованиями статьи 201.10 Закона о банкротстве, его членами становятся все участники строительства, включенные в реестр кредиторов (за исключением голосовавших против), в том числе и участники строительства, не присутствовавшие на собрании, проведенном в порядке статьи 201.12 Закона о банкротстве. Таким образом, Закон о банкротстве подчиняет решению большинства судьбу тех участников строительства, которые не принимали участия в голосовании по вопросу о вступлении в члены жилищно-строительного кооператива. Помимо того, что кредиторы, которые самостоятельно не принимали соответствующего решения, становятся членами жилищно-строительного кооператива, они также принимают на себя обязательства по внесению установленных уставом членских взносов, а также паевых взносов в виде объектов незавершенного строительства. Соответственно, при создании жилищно-строительного кооператива в ходе банкротства застройщика вопросы о членстве в кооперативе законодателем в целях защиты прав большинства участников строительства разрешены иным образом, нежели при создании юридического лица в общем порядке. В данном случае правоотношения сторон регламентируются специальными нормами законодательства, которые и подлежат применению.
В ходе банкротства должника статьями 15 и 201.10 Закона о банкротстве предусмотрены специальные правила о принятии решений участниками строительства и, соответственно, правовые последствия, которые наступают, в том числе, для лиц, не принимавших участие в голосовании. При этом участник строительства, не желающий вступать в жилищно-строительный кооператив, вправе проголосовать на собрании против такого вступления. Таким образом, при решении вопроса о передаче прав участников строительства в жилищно-строительный кооператив специальным законодательством (о банкротстве) предусмотрено исключение из общего правила, в силу которого отсутствие прямого волеизъявления лица порождает для него права и обязанности в виде участия в жилищно-строительном кооперативе в случае принятия такого решения собранием участников строительства.
В соответствии с пунктом 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно. При этом, суд полагает, что пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует толковать в таком смысле, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки. Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства. Принимаемое участниками строительства решение о вступлении в жилищно-строительный кооператив поглощает собой решение о создании жилищно-строительного кооператива. Иное толкование указанного решения, кроме как намерение передать незавершенные строительством объекты в состав жилищно-строительного кооператива, исключается.
Следовательно, независимо от формы волеизъявления участников строительства - принятие на собрании решения о создании жилищно-строительного кооператива либо о вступлении в уже созданный жилищно-строительный кооператив - воля кредиторов направлена на последствие, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве в виде передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу. При этом, не имеет правового значения формальный способ выражения волеизъявления участников долевого строительства - принятие собранием решения о создании нового жилищно-строительного кооператива или вступление в уже существующий кооператив.
Материалами дела подтверждается, что участниками строительства ООО "СК" создан жилищно-строительный кооператив "Светлый", зарегистрированный в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1152468031055 (ИНН 2465128060), по юридическому адресу: 660118 г. Красноярск, ул. Шумяцкого, д. 4, корпус А, офис 8, с целью окончания строительства объектов по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 и ул. Партизана Железняка, д. 26А (т. 1 л.д. 74 - 77).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 20.03.2015 по инициативе конкурсного управляющего проведено собрание участников строительства ООО "СК" со следующей повесткой дня:
- - о создании жилищно-строительного кооператива;
- - об обращении в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному (созданным) участниками строительства ЖСК по домам: ул. Партизана Железняка, д. 26; пер. Светлогорский, д. 6.
На данном собрании, присутствовали участники строительства, обладающие суммой требований в размере 350076248 рублей 44 копеек, что в совокупности составляет 87,30% от общей суммы требований (400993802 рублей 58 копеек) участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания.
По результатам проведенного 20.03.2015 собрания, участниками строительства большинством голосов (99,59%) принято решение обратиться в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному (созданным) участниками строительства ЖСК по домам: ул. Партизана Железняка, д. 26; пер. Светлогорский, д. 6. По второму вопросу повестки дня "О создании ЖСК" участниками строительства решение не принято.
В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона о банкротстве повторно созванное собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем тридцатью процентами голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, при условии, что о времени и месте проведения собрания кредиторов конкурсные кредиторы и уполномоченные органы были надлежащим образом уведомлены в соответствии с настоящим Федеральным законом
В связи с чем, на основании пункта 4 статьи 12 Закона о банкротстве конкурсным управляющим проведено повторное собрание участников строительства 02.06.2015.
Согласно протоколу собрания кредиторов должника от 02.06.2015, на собрании присутствовали участники строительства с суммой требований 339252441 рублей 58 копеек, что составляет 81,57% от общего количества голосов участников строительства, включенных в реестр. На собрании, участниками строительства принято решение создать единый ЖСК по двум объектам незавершенного строительства (г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26; г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6).
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07.09.2015 по делу N А33-5698-314/2013 в удовлетворении заявления о признании недействительным решения собрания участников строительства от 02.06.2015 отказано. Данный судебный акт вступил в законную силу.
Учитывая, что поскольку на собрании от 02.06.2015 принято решение создать единый ЖСК по двум объектам незавершенного строительства (г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26; г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6); принятие указанного решения свидетельствует о воле участников строительства на погашение их требований путем передачи объектов незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив "Светлый", суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о соблюдении требования подпункта 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Поскольку жилищно-строительный кооператив создается в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, то суду надлежит установить, что требования к жилищно-строительному кооперативу, предъявляемые Законом о банкротстве, соблюдены.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
В материалы дела представлен устав жилищно-строительного кооператива "Светлый" (т. 1 л.д. 57 - 72). В соответствии с п. 1.1 устава ЖСК создан как добровольное объединение его членов в целях в целях принятия в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Закона о банкротстве, от ООО "СК" объектов незавершенного строительства, а именно: объекта незавершенного строительства 94% готовности, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 26а, а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400131:0174 в пределах которого находится объект; объект незавершенного строительства 54% готовности, площадью 1406,65 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пер. Светлогорский, кадастровый номер 24:50:0400056:6553 (10 этажный жилой дом N 6), а также права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:247 в пределах которого находится объект, а также в целях завершения строительства вышеуказанных многоквартирных домов, ввода в эксплуатацию и предоставления членам указанного кооператива жилых и нежилых помещений.
В соответствии с п. 2.1 устава, членами ЖСК "Светлый" являются физические и юридические лица, а также гражданин или юридическое лицо, являющееся собственниками жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме; все участники, требования которых в соответствии с особенностями Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве (А33-5698/2013), включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК" за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, предусмотрено, что членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Таким образом, для положительного решения вопроса о передаче имеющихся у должника объектов незавершенного строительства в ЖСК "Светлый" необходимо, помимо прочих условий, предусмотренных ст. 201.10 Закона о банкротстве, чтобы его членами были все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (находящихся в существующих и несуществующих у должника объектов незавершенного строительства), за исключением тех участников строительства, которые отказались от получения иного жилого помещения (при наличии нескольких требований на одну квартиру либо в отношении требований о передаче жилья находящегося в несуществующих у должника домах), либо голосовавших против передачи объектов незавершенного строительства в жилищно-строительный кооператив и отказавшихся от участия в нем.
Как ранее указано судом, в материалы дела от участников строительства - Савиновой М.М., Шашковой К.А., Плотникова А.И., Редкоус О.А. поступили отказы от участия в созданном ЖСК, в которых указанные участники строительства выражают свою волю на получение удовлетворение требований за счет конкурсной массы должника, оставшейся после погашения требований участников строительства путем передачи прав на объекты незавершенного строительством.
В материалы дела представлены списки членов ЖСК "Светлый", при исследовании которых судом установлено, что членами ЖСК "Светлый" являются все включенные в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) участники строительства.
В соответствии с п. 2.10 устава ЖСК "Светлый", в качестве общей составляющей пая члены Кооператива, указанные в пункте 2.1.4 настоящего устава, передают права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки, переданные им в погашение требований участников строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве. Общая составляющая паевого взноса члена Кооператива определяется как стоимость передаваемого права участника долевого строительства, указанного в определении арбитражного суда об удовлетворении ходатайства о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства.
Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о соблюдении требований пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве в отношении ЖСК "Светлый".
Исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции установил, что все условия передачи объекта незавершенного строительства, предусмотренные пунктами 3 - 5 и 7 - 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве, выполнены.
Рассмотрев возражения Мансуровой Е.О. о наличии у должника прав застройщика в отношении десятиэтажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, м-он "Северный", пер. Светлогорский N 5 (строительный адрес), суд первой инстанции сделал правомерный вывод о признании их несостоятельными, поскольку судом установлено наличие соглашения о распределении прав и обязанностей от 26.04.2012, заключенного между ООО "СК", ООО "Консоль" и ООО "Строительная компания", в соответствии с которым все права и обязанности, в том числе обязательства, проистекающие из договора аренды и договоров участия в долевом строительстве, предварительных договоров и договоров инвестирования строительства, связанных со строительством многоэтажного жилого дома N 5 с нежилыми помещениями по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, принимает ООО "Консоль". Свидетельством от 05.10.2015 и выпиской из ЕГРП от 26.05.2016 подтверждается принадлежность ООО "Консоль" на праве собственности объекта незавершенного строительства, степенью готовности 20%, кадастровый номер 24:50:0400056:6580, по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский. Данное соглашение недействительным не признано. Также, судом установлено, что определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу N А33-4621-68/2014 в жилищно-строительный кооператив "Комплекс" в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства - общества с ограниченной ответственностью "Консоль" переданы права застройщика на объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Консоль":, в том числе: - жилой дом N 5 по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский (кадастровый (или условный) номер 24:50:0400056:6580), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:271 по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, общей площадью 23 639 кв. м.
Кроме того, пунктом 1 статьи 16 Закона о банкротстве предусмотрено, что реестр требований кредиторов ведет арбитражный управляющий или реестродержатель.
Согласно пункту 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Вынесения отдельного судебного акта о погашении требований участников строительства не требуется, т.к. в соответствии с пунктом 10 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вносит в реестр требований кредиторов сведения о погашении требований кредиторов.
Поскольку вследствие передачи объектов незавершенного строительства и права аренды на земельные участки, принадлежащих должнику, в жилищно-строительный кооператив погашаются требования участников строительства, сведения о таком погашении подлежат внесению реестродержателем, следовательно, конкурсному управляющему ООО "СК" необходимо внести сведения в реестр требований кредиторов о погашении требований участников строительства. Такие сведения необходимы для установления суммы выплаты кредиторам, включенным в денежный реестр, к моменту перехода конкурсным управляющим к расчетам с кредиторами должника, а также для определения процентов по вознаграждению конкурсного управляющего (после расчетов с кредиторами). При этом в случае, если кредиторы, в отношении которых внесены сведения о погашении, полагают, что конкурсным управляющим внесены неверные сведения, кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о рассмотрении разногласий в данной части в порядке пункта 10 статьи 16, пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего Дмитриева Е.Д. о передаче прав застройщика на объекты незавершенные строительством в жилищно-строительный кооператив "Светлый" в счет удовлетворения требований участников строительства ООО "СК".
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции принято во внимание недопустимое доказательство - отчет от 19.07.2016 N 03/06-2016, который составлен с нарушениями норм Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признаются необоснованными.
Отчет об определении рыночной стоимости от 19.07.2016 N 03/06-2016 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доказательств, подтверждающих, что оценщиком при проведении оценки объекта не соблюдены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ошибочности примененной оценщиком методики оценки, либо неполноты исследования, либо учета влияющих на оценку факторов заявителем не представлено.
Довод апелляционной жалобы Мансуровой Е.О. о том, что имущества, остающегося у должника, недостаточно для погашения текущих платежей, стоимость объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26 завышена в виде того, что не произведено строительное обследование конструкций здания на предмет возможности продолжения строительства, отклоняется по следующим основаниям:
Конкурсным управляющим представлен отчет об оценке рыночной стоимости N 03/06-2016 от 19.07.2016, выполненный ООО "Институт оценочных технологий". Судом первой инстанции было установлено, что при проведении оценки спорного объекта незавершенного строительством и земельного участка оценщиком учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в отчете об оценке изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе:
- - применяемые стандарты оценки;
- - основные факты и выводы;
- - описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- - анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
- - описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Также арбитражным судом первой инстанции было установлено, что отрицательное заключение саморегулируемой организации в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на отчет об оценке не представлено. Также не подтверждено документально, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам, отчет об оценке не оспорен.
Довод апелляционной жалобы Мансуровой Е.О. о наличии требований нескольких участников строительства (Бурлаковой Е.И. и Навродского Е.В.) о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 в отношении квартиры N 49 подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.
Судом первой инстанции было установлено, что общее количество квартир в доме по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 6 составляет 252, а требования участников долевого строительства составляют 214, следовательно, количества квартир в этом доме достаточно для погашения требований Бурлаковой Е.И. и Навродского Е.В., при этом, для удовлетворения требования Бурлаковой Е.И. достаточно предложить любую свободную квартиру в этом доме.
Таким образом, условие, предусмотренное пп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, соблюдено, что и было всесторонне проверено и установлено судом первой инстанции, следовательно, вышеуказанный довод заявителя необоснованный.
Довод заявителя Мансуровой Е.О. о том, что в ЖСК "Светлый" уже передано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения N 77, расположенного на первом этаже в незавершенном строительством жилом доме с магазином по ул. Партизана Железняка, 26а в г. Красноярске, который обжалуемым определением передается в ЖСК "Светлый" в целом, отклоняется, поскольку при наличии вступившего в законную силу судебного акта о признании права собственности за Павловой Р.А. на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу в виде нежилого помещения N 77, без передачи Павловой Р.А. в качестве паевого взноса в ЖСК "Светлый" права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по вышеуказанному адресу в виде нежилого помещения N 77 и заключения при этом договора об участии в ЖСК "Светлый", передача прав застройщика в ЖСК "Светлый" на объект незавершенного строительства не смогла бы состояться.
Вместе с тем, поскольку после передачи Павловой Р.А. своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 26а иных правообладателей на объект незавершенного строительства не было (кроме прав застройщика), то права застройщика суд правомерно передал в созданный участниками строительства вышеуказанных объектов незавершенного строительства ЖСК "Светлый".
Доводы апелляционной жалобы Колосова В.А. подлежат отклонению ввиду следующего.
Правила пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве не препятствуют созданию одного жилищно-строительного кооператива в отношении нескольких домов. Пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует толковать в таком смысле, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки. Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства. В настоящем деле создание одного жилищно-строительного кооператива в наибольшей мере направлено на защиту интересов участников строительства, поскольку предусматривает достройку всех объектов незавершенного строительства при одинаковом размере членских взносов всех участников строительства. Данное решение является справедливым по отношению ко всем участников строительства, поскольку дает возможность реализовать достройку домов и передачу готового жилья в собственность кредиторам должника. Поскольку возможность передачи объектов незавершенного строительства для достройки существует при условии создания одного жилищно-строительного кооператива, суд первой инстанции верно признал правомерным данное решение, направленное на защиту имущественных прав кредиторов.
Само по себе решение собрания участников строительства о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства одному жилищно-строительному кооперативу не противоречит положениям действующего законодательства. При рассмотрении аналогичной апелляционной жалобы по делу N А33-4621 /2014к68 вышеуказанный вывод был сделан Третьим арбитражным апелляционным судом.
В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного довод Ермолаевой С.Л. по поводу отсутствия актуализации отчета об оценке объектов (жилых домов), является несостоятельным, поскольку в рассматриваемой ситуации оценка была принята не в целях определения начальной стоимости цены предмета аукциона или конкурса, либо совершения сделки, а для определения рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки. Правовых оснований для сомнения в достоверности отчетов не имелось, в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не опроверг выводы, содержащиеся в нем, документально не подтвердил иной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки на момент передачи прав застройщика в ЖСК "Светлый".
Таким образом, доводы апелляционных жалоб не подтверждены материалами дела.
Доводы и аргументы, изложенные в апелляционных жалобах, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453.
При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Красноярского края от 14 декабря 2016 года по делу N А33-5698/2013к453 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
О.В.МАГДА
А.Н.БАБЕНКО
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)