Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Алферовой Е.Е.,
Афониной Н.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья": Чернова А.Л., представителя по доверенности N 179 от 19.09.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр": Брунелевского А.Е., представителя по доверенности N 016-231 от 01.07.2016;
- от администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) и общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (ОГРН 1065742019628, ИНН 5751031876) на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2016 по делу N А48-1087/2016 (судья Родина Г.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья" (ОГРН 1155749005279, ИНН 5753062492) к администрации города Орла о признании недействительным открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, при участии в деле третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья" (далее - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Орла (далее - ответчик) о признании недействительным открытого конкурса ОК-147/01-16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 155а по Московскому шоссе в городе Орле.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (далее - ООО "Орелжилцентр", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 6 июля 2016 года исковые требования были удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Орла обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению ответчика, поскольку лица, принявшие участие в общем собрании на момент его проведения не обладали документами, подтверждающими право собственности на жилые помещения, решение о выборе ими способа управления, оформленное протоколом от 05.02.2016, нельзя признать правомерным решением собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование своей правовой позиции заявитель ссылается на судебные акты Арбитражного суда Орловский области, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Центрального округа и Верховного Суда Российской Федерации по делу N А48-3347/2015.
ООО "Орелжилцентр" также обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального права и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Третье лицо ссылается на то, что во внеочередном собрании в феврале 2016 года участвовали лица, принявшие помещения по актам приема-передачи, но не являвшиеся собственниками.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Орелжилцентр" поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы ответчика, представитель ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Администрация г. Орла явку полномочных представителей не обеспечила, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав мнения представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.12.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 57-301000-124-2015 был введен в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: г. Орел, Московское шоссе, 155а.
9 декабря 2015 года между ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "ИНМЭЖСтрой" (застройщик) заключен договор о принятии многоквартирного жилого дома на техническое обслуживание (управление многоквартирным домом), в соответствии с которым застройщик передает, а управляющая организация принимает по заданию застройщика на временное техническое обслуживание и содержание многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Орел, Московское шоссе, д. 155а, количество подъездов: 4, количество квартир в доме: 224.
5 февраля 2016 года состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, проводимого в форме очно-заочного голосования, в том числе по вопросу выбора управляющей организации и заключении договоров управления. Принятые решения по вопросам повестки дня оформлены протоколом N 1, в соответствии с которым в качестве управляющей организации дома 63,5% голосов выбрано ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", 62,9% процентами голосов решено заключить договор управления между собственниками многоквартирного жилого дома и выбранной управляющей организацией. Согласно приложению N 1 к протоколу общего собрания (реестру регистрации собственников помещений в многоквартирном доме по состоянию на 03.02.2016), общая площадь всех помещений многоквартирного дома составляет 14 349,3 м{\super 2, в голосовании приняли участие собственники помещений жилого дома, обладающие 9 114,5 м{\super 2, что составляет 63,5% от общей площади многоквартирного дома.
15 февраля 2016 года во исполнение принятого на общем внеочередном собрании решения между ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме N 155а по Московскому шоссе города Орла, заключены договоры управления многоквартирным домом.
Вместе с тем, на основании постановления от 30.12.2015 N 6006 администрацией г. Орла было объявлено о проведении открытого конкурса N 147/01-16 по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом N 155а по ул. Московское шоссе г. Орла. Извещение о проведении открытого конкурса было размещено на сайте www.torgi.gov.ru 12.01.2016. Дата подачи конкурсных заявок определена в извещении с 13.01.2016, дата проведения конкурса - 17.02.2016.
16 февраля 2016 года истец обратился к ответчику с заявлением об отмене конкурса в связи с принятием собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализацией путем заключения договора управления с управляющей организацией - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Указанное заявление было получено администрацией г. Орла 16.12.2016, что подтверждается соответствующим штампом входящей корреспонденции.
Между тем, как усматривается из материалов дела, 17.02.2016 в 10 час. 30 мин. состоялся открытый конкурс, победителем которого признано ООО "Орелжилцентр".
Полагая, что решение конкурсной комиссии по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом является незаконным, поскольку у администрации г. Орла на момент проведения конкурса имелись документы, подтверждающие, что собственники помещений в спорном доме выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На основании части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно абз. 1 пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац 1 п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом был признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, орган местного самоуправления не вправе отказаться от проведения конкурса на право управления многоквартирным домом в случае, если до дня его проведения, указанного в извещении о проведении конкурса, жители этого дома выбрали способ управления, однако в течение года договор с управляющей компанией не заключили.
Истцом в материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме, из которого следует, что собственники провели общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и избрали в качестве управляющей организации ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Также в материалы дела истцом представлены заключенные договоры управления между собственниками помещений в спорном многоквартирном доме и ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Доказательств того, что избранный собственниками квартир способ управления был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации более поздним решением собственников квартир названного дома, в материалы дела не представлено.
При этом из представленных в материалы дела доказательств следует, что администрация г. Орла до проведения конкурса была уведомлена об избрании собственниками спорных домов способа управления. Факт получения 16.02.2016 направленных в адрес администрации г. Орла копий договоров управления многоквартирным домом, заключенных с собственниками помещений, ответчиком не оспорен. Таким образом, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме было принято решение о выборе способа управления, заключены договоры управления и администрация г. Орла была уведомлена об этих обстоятельствах, в силу п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом назначенный конкурс не должен был проводиться.
Доводы о том, что решение общего собрания, оформленное протоколом от 05.02.2016, не может быть признано правомерным решением собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома в смысле статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, правомерно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
Статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
На основании статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственников, поэтому были вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 05.02.2016, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан.
Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Сведения о признании договоров управления и решения общего собрания собственников помещений от 05.02.2016 недействительными в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, вывод суда об удовлетворении исковых требований является правомерным.
Ссылки администрации г. Орла на судебные акты по делу N А48-3347/2015 отклоняются судебной коллегией, поскольку оснований для вывода о том, что обстоятельства указанного дела аналогичны рассматриваемому спору, у апелляционного суда не имеется.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Орловской области от 6 июля 2016 года следует оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Орла и ООО "Орелжилцентр" - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация г. Орла освобождена от уплаты государственной пошлины.
Согласно положениям ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Орелжилцентр" относится на ее заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2016 по делу N А48-1087/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) и общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (ОГРН 1065742019628, ИНН 5751031876) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 19АП-5245/2016 ПО ДЕЛУ N А48-1087/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу N А48-1087/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлева А.С.,
судей Алферовой Е.Е.,
Афониной Н.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья": Чернова А.Л., представителя по доверенности N 179 от 19.09.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр": Брунелевского А.Е., представителя по доверенности N 016-231 от 01.07.2016;
- от администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) и общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (ОГРН 1065742019628, ИНН 5751031876) на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2016 по делу N А48-1087/2016 (судья Родина Г.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья" (ОГРН 1155749005279, ИНН 5753062492) к администрации города Орла о признании недействительным открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, при участии в деле третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Единая городская служба эксплуатации жилья" (далее - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Орла (далее - ответчик) о признании недействительным открытого конкурса ОК-147/01-16 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом N 155а по Московскому шоссе в городе Орле.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (далее - ООО "Орелжилцентр", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 6 июля 2016 года исковые требования были удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Орла обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению ответчика, поскольку лица, принявшие участие в общем собрании на момент его проведения не обладали документами, подтверждающими право собственности на жилые помещения, решение о выборе ими способа управления, оформленное протоколом от 05.02.2016, нельзя признать правомерным решением собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В обоснование своей правовой позиции заявитель ссылается на судебные акты Арбитражного суда Орловский области, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Центрального округа и Верховного Суда Российской Федерации по делу N А48-3347/2015.
ООО "Орелжилцентр" также обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылаясь на нарушение судом норм материального права и необоснованность решения суда первой инстанции, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Третье лицо ссылается на то, что во внеочередном собрании в феврале 2016 года участвовали лица, принявшие помещения по актам приема-передачи, но не являвшиеся собственниками.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Орелжилцентр" поддержал доводы своей апелляционной жалобы и жалобы ответчика, представитель ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" с доводами апелляционных жалоб не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Администрация г. Орла явку полномочных представителей не обеспечила, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Заслушав мнения представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 04.12.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 57-301000-124-2015 был введен в эксплуатацию многоквартирный дом по адресу: г. Орел, Московское шоссе, 155а.
9 декабря 2015 года между ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "ИНМЭЖСтрой" (застройщик) заключен договор о принятии многоквартирного жилого дома на техническое обслуживание (управление многоквартирным домом), в соответствии с которым застройщик передает, а управляющая организация принимает по заданию застройщика на временное техническое обслуживание и содержание многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Орел, Московское шоссе, д. 155а, количество подъездов: 4, количество квартир в доме: 224.
5 февраля 2016 года состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, проводимого в форме очно-заочного голосования, в том числе по вопросу выбора управляющей организации и заключении договоров управления. Принятые решения по вопросам повестки дня оформлены протоколом N 1, в соответствии с которым в качестве управляющей организации дома 63,5% голосов выбрано ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", 62,9% процентами голосов решено заключить договор управления между собственниками многоквартирного жилого дома и выбранной управляющей организацией. Согласно приложению N 1 к протоколу общего собрания (реестру регистрации собственников помещений в многоквартирном доме по состоянию на 03.02.2016), общая площадь всех помещений многоквартирного дома составляет 14 349,3 м{\super 2, в голосовании приняли участие собственники помещений жилого дома, обладающие 9 114,5 м{\super 2, что составляет 63,5% от общей площади многоквартирного дома.
15 февраля 2016 года во исполнение принятого на общем внеочередном собрании решения между ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья" и собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме N 155а по Московскому шоссе города Орла, заключены договоры управления многоквартирным домом.
Вместе с тем, на основании постановления от 30.12.2015 N 6006 администрацией г. Орла было объявлено о проведении открытого конкурса N 147/01-16 по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом N 155а по ул. Московское шоссе г. Орла. Извещение о проведении открытого конкурса было размещено на сайте www.torgi.gov.ru 12.01.2016. Дата подачи конкурсных заявок определена в извещении с 13.01.2016, дата проведения конкурса - 17.02.2016.
16 февраля 2016 года истец обратился к ответчику с заявлением об отмене конкурса в связи с принятием собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализацией путем заключения договора управления с управляющей организацией - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Указанное заявление было получено администрацией г. Орла 16.12.2016, что подтверждается соответствующим штампом входящей корреспонденции.
Между тем, как усматривается из материалов дела, 17.02.2016 в 10 час. 30 мин. состоялся открытый конкурс, победителем которого признано ООО "Орелжилцентр".
Полагая, что решение конкурсной комиссии по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом является незаконным, поскольку у администрации г. Орла на момент проведения конкурса имелись документы, подтверждающие, что собственники помещений в спорном доме выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией - ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья", последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На основании части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно абз. 1 пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац 1 п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом был признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, орган местного самоуправления не вправе отказаться от проведения конкурса на право управления многоквартирным домом в случае, если до дня его проведения, указанного в извещении о проведении конкурса, жители этого дома выбрали способ управления, однако в течение года договор с управляющей компанией не заключили.
Истцом в материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме, из которого следует, что собственники провели общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и избрали в качестве управляющей организации ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Также в материалы дела истцом представлены заключенные договоры управления между собственниками помещений в спорном многоквартирном доме и ООО "Единая городская служба эксплуатации жилья". Доказательств того, что избранный собственниками квартир способ управления был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации более поздним решением собственников квартир названного дома, в материалы дела не представлено.
При этом из представленных в материалы дела доказательств следует, что администрация г. Орла до проведения конкурса была уведомлена об избрании собственниками спорных домов способа управления. Факт получения 16.02.2016 направленных в адрес администрации г. Орла копий договоров управления многоквартирным домом, заключенных с собственниками помещений, ответчиком не оспорен. Таким образом, поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме было принято решение о выборе способа управления, заключены договоры управления и администрация г. Орла была уведомлена об этих обстоятельствах, в силу п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом назначенный конкурс не должен был проводиться.
Доводы о том, что решение общего собрания, оформленное протоколом от 05.02.2016, не может быть признано правомерным решением собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома в смысле статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, правомерно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
Статьей 18 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 13 и частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
На основании статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
При этом, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014, нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.
С учетом изложенного, участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственников, поэтому были вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 05.02.2016, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан.
Согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Сведения о признании договоров управления и решения общего собрания собственников помещений от 05.02.2016 недействительными в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, вывод суда об удовлетворении исковых требований является правомерным.
Ссылки администрации г. Орла на судебные акты по делу N А48-3347/2015 отклоняются судебной коллегией, поскольку оснований для вывода о том, что обстоятельства указанного дела аналогичны рассматриваемому спору, у апелляционного суда не имеется.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Орловской области от 6 июля 2016 года следует оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Орла и ООО "Орелжилцентр" - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация г. Орла освобождена от уплаты государственной пошлины.
Согласно положениям ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Орелжилцентр" относится на ее заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2016 по делу N А48-1087/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745) и общества с ограниченной ответственностью "Орелжилцентр" (ОГРН 1065742019628, ИНН 5751031876) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Н.П.АФОНИНА
А.С.ЯКОВЛЕВ
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
Н.П.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)