Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости (многоквартирный жилой дом).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Мосунова С.В.,
судей Баширова Э.Г., Закировой И.Ш.,
при участии представителей:
заявителя - Постновой И.А., доверенность от 28.06.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Кувшинов В.Е., Филиппова Е.Г.)
по делу N А49-1018/2017
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" к Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области, об оспаривании решения от 29.12.2016 N 1-11/115870 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий,
установил:
общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее - ООО "Домоуправление", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области (далее - Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области, административный орган) от 29.12.2016 N 1-11/115870 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017 в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 решение Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым заявленные обществом требования удовлетворены, признано недействительным решение от 29.12.2016 N 1-11/11-5870, на Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Домоуправление".
Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017.
В отзыве ООО "Домоуправление", полагая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", однако административный орган явку своего представителя в суд не обеспечил.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 АПК РФ, не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 16.12.2016 общество обратилось в Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Пензенской области с целью включения многоквартирного дома N 1 по ул. Калинина в г. Пензе в перечень домов, деятельность по управлению которыми осуществляет общество.
По результатам рассмотрения указанного заявления административным органом вынесено решение от 29.12.2016 N 1-11/11-5870 об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления. Основанием для отказа послужило то, что по информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области на 21.12.2016 в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, д. 1.
Заявитель с данным решением не согласился и обратился в суд с настоящими требованиями.
По правилам статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 938/пр от 25.12.2015 утверждены Порядок и сроки внесения изменений сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, который содержит, в том числе, сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности (далее - Порядок N 938/пр).
Суд первой инстанции, проанализировав положения статей 18 ЖК РФ, пункта 1 статьи 131, статей 130, 132, 164. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2, пунктов 1, 2 статьи 4, статей 14, 23, 25, 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, что право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации и удостоверяется выпиской из ЕГРП.
Суд первой инстанции, отметив, что участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, пришел к выводу, что они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом. Такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирных домах.
Судом первой инстанции, проанализировав протокол общего собрания от 09.12.2016, установил, что размер общей площади спорного многоквартирного дома составляет 3772,6 кв. м, соответственно, общее количество голосов - 3772,6; в собрании приняли участие участники, обладающие 2729,2 голосами. На момент проведения общего собрания 09.12.2016 из общего числа голосующих лишь обладающие 217 голосами действовали как собственники помещений на основании выписок из ЕГРП, а остальные участники собрания действовали как владельцы жилых помещений на основании передаточных актов, право собственности которых в установленном порядке не было зарегистрировано.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что решение о выборе способа управления и управляющей организации, оформленное протоколом от 09.12.2016, не является решением собственников помещений многоквартирного дома по смыслу, придаваемому ему статьей 161 ЖК РФ, вследствие чего Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области правомерно отказало во внесении изменений в реестр лицензий и возвратило обществу заявление по основанию, предусмотренному в подпункте "а" пункта 9 Порядка N 938/пр.
Судом апелляционной инстанции указал, что в соответствии с положениями статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, в соответствии с частью 2 той же статьи, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает не только у собственника этого помещения, но и у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Таким образом, даже несмотря на отсутствие формальной регистрации права собственности на переданные им жилые помещения, участники долевого строительства, после передачи им помещений от застройщика, обязаны обеспечить оплату коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества дома.
В рассматриваемом случае, указал суд апелляционной инстанции, как собственники, у которых право собственности зарегистрировано в Росреестре, так и лица, получившие жилые помещения от застройщика на основании актов приема-передачи, но не успевшие зарегистрировать право собственности в Росреестре, провели собрание и избрали способ управления общим имуществом, посредством заключения договора с управляющей организацией ООО "Домоуправление", и административный орган фактически отказал им в праве самостоятельно определять, каким образом осуществлять управление многоквартирным домом.
Суд апелляционной инстанции, отметив, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, пришел к выводу, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом, и удовлетворил требования заявителя.
В кассационной жалобе Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области оспаривает выводы суда апелляционной инстанции, указывая, что такое основание для начала управления многоквартирным домом, как протокол общего собрания, подписанный участниками долевого строительства, не предусмотрен пунктом 3 Порядка N 938/пр, и, отмечая, что данная ситуация является "пробелом" в праве, считает, что "самовольное" дополнение административным органом перечня предусмотренных Порядком N 938/пр оснований для включения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ еще одним основанием (протокол общего собрания, принятый участниками долевого строительства) является нарушением законодательства.
Суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права) (часть 1 статьи 1 ЖК РФ).
При этом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (часть 2 статьи 1 ЖК РФ).
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе, обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда (пункт 5 статьи 2 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, с момента подписания передаточного акта в силу пунктов 1, 6 статьи 10 ЖК РФ участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 1 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Однако, на практике встречаются ситуации, аналогичные возникшей с многоквартирным домом по адресу г. Пенза, ул. Калинина, д. 1, разрешаемой в рамках настоящего дела, когда ряд владельцев квартир, подписав акт приема-передачи объекта долевого строительства, не спешат с регистрацией права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу ряда причин (приобретение квартиры "на будущее", не планируют переезд в ближайшие месяцы, квартира приобретена риэлтерским агентством с целью последующей продажи; квартира приобретена юридическим лицом для целей ее последующего предоставления работнику юридического лица и т.д.).
В то же время, необходимость обслуживания многоквартирного дома и его инженерных систем (тепло/газо/электро/водоснабжения, систем вентиляции, водоотведения и т.д.) не может быть отложена до момента, когда более 50% собственников квартир зарегистрируют свое право в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Жилищное законодательство не содержит правовых механизмов, позволяющих органам, осуществляющим государственный жилищный контроль (надзор), либо собственникам квартир в многоквартирном доме, зарегистрировавшим свое право собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", принудить иных владельцев квартир, подписавших акт приема-передачи объекта долевого строительства, зарегистрировать в течение короткого промежутка времени свое право собственности в установленном порядке.
При этом выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации в силу статей 36, 161 ЖК РФ осуществляется исключительно собранием собственников помещений многоквартирного дома, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).
Данная ситуация прямо не урегулирована нормами действующего жилищного законодательства, на что и указывает в своей кассационной жалобе Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области.
В силу части 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, применение аналогии обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений, направлено на защиту прав и законных интересов граждан, а также надлежащее осуществление правосудия (определения от 15.11.2007 N 815-О-О, от 21.02.2008 N 124-О-О, от 27.10.2015 N 2471-О и др.).
С учетом изложенного суд кассационной инстанции, принимая во внимание, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления правообладателей помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, считает возможным в данной конкретной спорной ситуации применить положения статьи 161 ЖК РФ по аналогии закона, что фактически и сделано судом апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судом обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
Нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятого судебного акта, по настоящему делу судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу N А49-1018/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.09.2017 N Ф06-24678/2017 ПО ДЕЛУ N А49-1018/2017
Требование: О признании недействительным решения административного органа об отказе во внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Отказ мотивирован отсутствием информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости (многоквартирный жилой дом).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. N Ф06-24678/2017
Дело N А49-1018/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Мосунова С.В.,
судей Баширова Э.Г., Закировой И.Ш.,
при участии представителей:
заявителя - Постновой И.А., доверенность от 28.06.2017,
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Кувшинов В.Е., Филиппова Е.Г.)
по делу N А49-1018/2017
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" к Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области, об оспаривании решения от 29.12.2016 N 1-11/115870 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий,
установил:
общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление" (далее - ООО "Домоуправление", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области (далее - Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области, административный орган) от 29.12.2016 N 1-11/115870 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017 в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 решение Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым заявленные обществом требования удовлетворены, признано недействительным решение от 29.12.2016 N 1-11/11-5870, на Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Домоуправление".
Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Пензенской области от 19.04.2017.
В отзыве ООО "Домоуправление", полагая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", однако административный орган явку своего представителя в суд не обеспечил.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Арбитражный суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 АПК РФ, не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 16.12.2016 общество обратилось в Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Пензенской области с целью включения многоквартирного дома N 1 по ул. Калинина в г. Пензе в перечень домов, деятельность по управлению которыми осуществляет общество.
По результатам рассмотрения указанного заявления административным органом вынесено решение от 29.12.2016 N 1-11/11-5870 об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления. Основанием для отказа послужило то, что по информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области на 21.12.2016 в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, д. 1.
Заявитель с данным решением не согласился и обратился в суд с настоящими требованиями.
По правилам статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 938/пр от 25.12.2015 утверждены Порядок и сроки внесения изменений сведений о многоквартирных домах в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, который содержит, в том числе, сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности (далее - Порядок N 938/пр).
Суд первой инстанции, проанализировав положения статей 18 ЖК РФ, пункта 1 статьи 131, статей 130, 132, 164. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2, пунктов 1, 2 статьи 4, статей 14, 23, 25, 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, что право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации и удостоверяется выпиской из ЕГРП.
Суд первой инстанции, отметив, что участники долевого строительства не являются собственниками квартир, поскольку их право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке, пришел к выводу, что они не наделены правом выбирать способ управления многоквартирным домом. Такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирных домах.
Судом первой инстанции, проанализировав протокол общего собрания от 09.12.2016, установил, что размер общей площади спорного многоквартирного дома составляет 3772,6 кв. м, соответственно, общее количество голосов - 3772,6; в собрании приняли участие участники, обладающие 2729,2 голосами. На момент проведения общего собрания 09.12.2016 из общего числа голосующих лишь обладающие 217 голосами действовали как собственники помещений на основании выписок из ЕГРП, а остальные участники собрания действовали как владельцы жилых помещений на основании передаточных актов, право собственности которых в установленном порядке не было зарегистрировано.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что решение о выборе способа управления и управляющей организации, оформленное протоколом от 09.12.2016, не является решением собственников помещений многоквартирного дома по смыслу, придаваемому ему статьей 161 ЖК РФ, вследствие чего Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области правомерно отказало во внесении изменений в реестр лицензий и возвратило обществу заявление по основанию, предусмотренному в подпункте "а" пункта 9 Порядка N 938/пр.
Судом апелляционной инстанции указал, что в соответствии с положениями статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, в соответствии с частью 2 той же статьи, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает не только у собственника этого помещения, но и у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Таким образом, даже несмотря на отсутствие формальной регистрации права собственности на переданные им жилые помещения, участники долевого строительства, после передачи им помещений от застройщика, обязаны обеспечить оплату коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества дома.
В рассматриваемом случае, указал суд апелляционной инстанции, как собственники, у которых право собственности зарегистрировано в Росреестре, так и лица, получившие жилые помещения от застройщика на основании актов приема-передачи, но не успевшие зарегистрировать право собственности в Росреестре, провели собрание и избрали способ управления общим имуществом, посредством заключения договора с управляющей организацией ООО "Домоуправление", и административный орган фактически отказал им в праве самостоятельно определять, каким образом осуществлять управление многоквартирным домом.
Суд апелляционной инстанции, отметив, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, пришел к выводу, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом, и удовлетворил требования заявителя.
В кассационной жалобе Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области оспаривает выводы суда апелляционной инстанции, указывая, что такое основание для начала управления многоквартирным домом, как протокол общего собрания, подписанный участниками долевого строительства, не предусмотрен пунктом 3 Порядка N 938/пр, и, отмечая, что данная ситуация является "пробелом" в праве, считает, что "самовольное" дополнение административным органом перечня предусмотренных Порядком N 938/пр оснований для включения многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ еще одним основанием (протокол общего собрания, принятый участниками долевого строительства) является нарушением законодательства.
Суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права) (часть 1 статьи 1 ЖК РФ).
При этом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (часть 2 статьи 1 ЖК РФ).
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе, обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда (пункт 5 статьи 2 ЖК РФ).
Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, с момента подписания передаточного акта в силу пунктов 1, 6 статьи 10 ЖК РФ участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 1 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).
Однако, на практике встречаются ситуации, аналогичные возникшей с многоквартирным домом по адресу г. Пенза, ул. Калинина, д. 1, разрешаемой в рамках настоящего дела, когда ряд владельцев квартир, подписав акт приема-передачи объекта долевого строительства, не спешат с регистрацией права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в силу ряда причин (приобретение квартиры "на будущее", не планируют переезд в ближайшие месяцы, квартира приобретена риэлтерским агентством с целью последующей продажи; квартира приобретена юридическим лицом для целей ее последующего предоставления работнику юридического лица и т.д.).
В то же время, необходимость обслуживания многоквартирного дома и его инженерных систем (тепло/газо/электро/водоснабжения, систем вентиляции, водоотведения и т.д.) не может быть отложена до момента, когда более 50% собственников квартир зарегистрируют свое право в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Жилищное законодательство не содержит правовых механизмов, позволяющих органам, осуществляющим государственный жилищный контроль (надзор), либо собственникам квартир в многоквартирном доме, зарегистрировавшим свое право собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", принудить иных владельцев квартир, подписавших акт приема-передачи объекта долевого строительства, зарегистрировать в течение короткого промежутка времени свое право собственности в установленном порядке.
При этом выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации в силу статей 36, 161 ЖК РФ осуществляется исключительно собранием собственников помещений многоквартирного дома, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).
Данная ситуация прямо не урегулирована нормами действующего жилищного законодательства, на что и указывает в своей кассационной жалобе Управление Госжилстройтехинспекции Пензенской области.
В силу части 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, применение аналогии обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений, направлено на защиту прав и законных интересов граждан, а также надлежащее осуществление правосудия (определения от 15.11.2007 N 815-О-О, от 21.02.2008 N 124-О-О, от 27.10.2015 N 2471-О и др.).
С учетом изложенного суд кассационной инстанции, принимая во внимание, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления правообладателей помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, считает возможным в данной конкретной спорной ситуации применить положения статьи 161 ЖК РФ по аналогии закона, что фактически и сделано судом апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судом обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
Нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятого судебного акта, по настоящему делу судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу N А49-1018/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья
С.В.МОСУНОВ
Судьи
Э.Г.БАШИРОВ
И.Ш.ЗАКИРОВА
С.В.МОСУНОВ
Судьи
Э.Г.БАШИРОВ
И.Ш.ЗАКИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)