Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Письменного С.И.,
судей
Алферовой Е.Е.,
Яковлева А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелгуновой Д.О.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бытовик": Шуссер Д.В., представитель по доверенности от 19.12.2016;
- от индивидуального предпринимателя Рожкова Юрия Сергеевича: Курбатов А.Ю., представитель по доверенности N 57АА0779012 от 11.04.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" на решение Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 (судья Карасев В.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" (ОГРН 1165749058837, ИНН 5725004925) к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (ОГРН ИП 306574401800022, ИНН 570303438105) о взыскании 23 408 руб. 18 коп.,
общество с ограниченной ответственностью "Бытовик" (далее - истец, ООО "Бытовик") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (далее - ответчик, ИП Рожков Ю.С.) о взыскании 160 338,24 руб., составляющих неосновательное обогащение по оплате затрат за содержание общего имущества здания по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции как принятое при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить оспариваемое решение, удовлетворив заявленные требования.
Представитель ответчика в отзыве и в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 268, 270 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному 13.11.2013 Администрацией города Мценска Орловской области застройщику - ЗАО "Бытовик", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478,8 кв. м.
Согласно представленной истцом в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ ЗАО "Бытовик" было преобразовано в АО "Бытовик", затем - 29.09.2016 в ООО "Бытовик".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 установлено, что объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478,8 кв. м, является пристройкой к зданию "Дом быта", находящемуся по тому же адресу, и, следовательно, его частью. Данное решение суда вступило в законную силу (оставлено без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016, судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2016).
20.11.2013 между ЗАО "Бытовик" (продавец) и Рожковым Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 204,9 кв. м, кадастровый номер 57:27:0020427:44, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, без внутренней отделки.
Государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, произведена 25.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57-АБ N 416318 (л.д. 60 т. 2).
Право собственности на нежилые помещения N 1 (1 этаж), NN 2, 3 (2 этаж) принадлежат АО "Бытовик" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 01.12.2016 (л.д. 42-47 т. 2).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 20.11.2013 стороны приняли обязательства по содержанию конструкций, общего имущества и прилегающей территории здания общей площадью 1478,8 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, на земельном участке площадью 3701,67 кв. м в совместно используемой его части (пункт 6.1 договора).
Пунктом 6.2 договора стороны согласовали, что объектами общего пользования по помещению, выступающему предметом настоящего договора, являются: фасады, кровля, система отопления (трубопровод прямой и обратной подачи тепла, межэтажные стояки, вентиля и задвижки, тепловой узел), система водоснабжения и водоотведения (стояки межэтажные, вентиля и задвижки холодной воды), система электроснабжения (шкаф вводной на 1 этаже здания, кабель электрический, идущий от вводного шкафа к ТП) - 15% расходов по содержанию для покупателя.
Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что необходимые затраты по содержанию объектов общего пользования оплачиваются каждой из сторон в соответствии с долями по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора, покупатель обязан возместить продавцу - ЗАО "Бытовик" расходы в течение 7 дней с момента предъявления счета за произведенные расходы. Договором предусмотрено, что при возмещении покупателем продавцу затрат их размер увеличивается на 6 процентов.
Обязанности заказчика (или исполнителя) необходимых работ по объектам общего пользования возлагаются на ЗАО "Бытовик", которое до начала этих работ обязано уведомить в письменной форме ИП Рожкова Ю.С. о перечне работ, обосновании необходимости их производства, предполагаемых расходах и сроках выполнения. К уведомлению прилагается смета предстоящих работ (пункт 6.5 договора).
В пункте 6.7 договора стороны установили перечень работ по объектам общего пользования, не требующих согласования, при этом, все работы, которые могут привести к повреждению, порче, изменению целостности помещения и коммуникаций или нанести иной вред покупателю, должны быть письменно согласованы сторонами.
Согласно пункту 6.8 договора сторона, выполнившая или (оплатившая) необходимые работы, предъявляет другой стороне счет на часть оплаты этой стороной в соответствии с пунктами 6.2, 6.3, 6.5 договора. Сторона, получившая счет, обязана в трехдневный срок подписать счет (смету предстоящих работ, в случае предоплаты или акт приема-передачи, в случае оплаты после завершения работ) и оплатить его не позднее 7 дней с момента его получения. Для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, а также для уборки прилегающей к зданию территории, стороны приняли обязательства содержать персонал (в штате продавца) с ежемесячным возмещением покупателем продавцу части оплаты труда указанных работником, в соответствии с размером долей по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора. В соответствии с пунктом 10 договора он имеет силу акта приема-передачи.
ИП Рожковым Ю.С. самостоятельно осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям на основании договора от 02.08.2014 N 40987567 (л.д. 9-14 т. 3).
01.03.2015 между ИП Рожковым Ю.С. и ООО "Мелисса" заключен договор аренды нежилого помещения площадью 204,9 кв. м, находящегося по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, для размещения аптечного пункта (л.д. 15 т. 3). Арендатором - ООО "Мелисса" - самостоятельно заключены договоры на вывоз и размещение отходов (л.д. 137-141 т. 2, л.д. 16-19 т. 3), ООО "Мелисса" наняло работника в должности санитарки (л.д. 20-21 т. 3), в обязанности которой входит уборка кабинетов, коридоров, туалетной комнаты (п. 6 трудового договора от 01.07.2015 N 1 - л.д. 21 т. 3).
Единоличным решением ЗАО "Бытовик" от 14.11.2013 был определен перечень видов работ по содержанию общего имущества нежилого 2-этажного здания пристройки к "Дому быта" площадью 1478,8 кв. м с кадастровым номером 57:27:0020427:43, расположенной по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (л.д. 12-13 т. 1).
Решением генерального директора ЗАО "Бытовик" был также утвержден состав общего имущества указанного здания пристройки.
Как следует из письменных и устных объяснений истца за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 им были осуществлены техническое обслуживание, содержание коммуникаций и уборка территории здания пристройки, указанные работы в рамках исполнения трудовых обязанностей проведены персоналом ЗАО "Бытовик" (мастер-электрик - 2 единицы, сантехник - 2 единицы, технический служащий, дворник). С указанными работниками ЗАО "Бытовик" заключены трудовые договоры, дополнительные соглашения к ним, подписаны должностные инструкции (л.д. 15-72 т. 4).
06.06.2016 ООО "Бытовик" в адрес ИП Рожкова Ю.С. была направлена претензия от 03.06.2016 исх. N 31 с требованием об оплате задолженности за осуществляемое ООО "Бытовик" содержание общего имущества здания.
Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил понесенные истцом расходы за содержание и текущий ремонт общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016, в результате чего получил неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств в сумме 160 338,24 руб., истец обратился в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Исследовав заключенный сторонами договор от 20.11.2013 купли-продажи недвижимого имущества, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данный договор является смешанным, вследствие чего к правоотношениям сторон, возникшим из данного договора, подлежат применению: в части, касающейся купли-продажи нежилого помещения, - положения § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в части, касающейся содержания общего имущества (обслуживание, уборка и т.д.), - положения главы 39 ГК РФ, в части, касающейся текущего ремонта общего имущества, - положения главы 37 ГК РФ.
Бремя содержания недвижимого имущества возложено на собственника этого имущества в силу статьи 210 ГК РФ.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64) к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума N 64 право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Как следует из пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего по состоянию на 2013 год, то есть в период возникновения между сторонами правоотношений из договора купли-продажи нежилого помещения от 20.11.2013, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, ИП Рожков Ю.С., будучи собственником нежилого помещения в здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания, вследствие чего на него возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества спорного здания соразмерно своей доле в силу статьи 249 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании. Пункт 6 Постановления Пленума N 64 вводит понятие режима использования общего имущества, к особенностям которого отнесено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания.
При таких обстоятельствах порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.
Как было установлено судом первой инстанции, в отношении режима использования общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, и порядка несения расходов по его содержанию, решение собственниками нежилых помещений, находящихся в здании, не принималось, в связи с чем режим использования общего имущества здания, а также условий его содержания по состоянию на дату принятия решения не определен.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что между истцом и собственниками некоторых нежилых помещений в здании подписаны соглашения о порядке и размере несения затрат на содержание общего имущества здания (л.д. 74-98 т. 2). Однако данное обстоятельство не имеет правового значения в отсутствие общего решения собственников нежилых помещений здания пристройки о режиме использования общего имущества здания, и не свидетельствует о волеизъявлении собственников по определению единого для всех собственников нежилых помещений порядка пользования и содержания общего имущества здания.
Довод истца об определении размера платы за содержание общего имущество здания на основании постановлений Администрации г. Мценска в силу пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, обоснованно признан арбитражным судом области несостоятельным в отсутствие соглашения собственников нежилых помещений о режиме использования общего имущества здания и основан на неправильном толковании норм указанного подзаконного акта.
Пункт 34 Правил N 491 предусматривает, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Таким образом, пункт 34 Правил N 491 устанавливает критерий цены при проведении публичной процедуры конкурса по выбору управляющей компании для обслуживания ею многоквартирного дома в том случае, если собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах указанная норма неприменима к спорным правоотношениям, которые подлежат непосредственному регулированию статьей 246 ГК РФ. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение статуса истца в качестве управляющей компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
С учетом изложенного, у истца отсутствуют основания по отнесению расходов на содержание общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, на ответчика в заявленной пропорции до принятия в отношении режима использования общего имущества здания и порядка несения расходов по его содержанию собственниками нежилых помещений, входящих в состав указанного здания пристройки.
Договором купли-продажи от 20.11.2013 на ЗАО "Бытовик" (правопредшественника истца) возложена обязанность по выполнению необходимых работ по объектам общего пользования с обязательным предварительным письменным уведомлением ответчика о необходимости производства работ, перечне работ, сроках и предполагаемых расходах (пункт 6.5 договора) и обязанность по содержанию в своем штате персонала для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, уборки прилегающей территории согласно пункту 6.9 договора. Ответчик принял обязательства по возмещению расходов на содержание общего имущества здания, в порядке, предусмотренном договором.
Согласно положениям статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), применяемой к спорным правоотношениям по аналогии, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения должна обеспечиваться безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации. Исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности.
В соответствии со статьей 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом неверно квалифицированы сложившиеся между ООО "Бытовик" и ИП Рожковым Ю.С. правоотношения как внедоговорные обязательства - неосновательное обогащение ИП Рожкова Ю.С. вследствие оказания услуг и выполнения работ ООО "Бытовик" в отношении общего имущества здания пристройки, поскольку между сторонами имеется договор от 20.11.2013, регулирующий порядок оказания соответствующих услуг и выполнения работ, а также их оплату (компенсацию), не учитывающий однако императивную норму части 1 статьи 246 ГК РФ об обязанности установления порядка и объемах участия собственников объектов недвижимого имущества в расходах на содержание общего имущества здания.
Предъявляя требование о взыскании расходов в связи с выполнением работ и оказанием услуг в рамках обязательства, истец должен доказать факт выполнения работ, оказания услуг и их стоимость.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ в Правилах оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, указан минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.
Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома (пункт 9 Правил N 290).
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определен, в частности, порядок организации технического обслуживания жилищного фонда. Согласно данным Правилам техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (пункт 2). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (пункт 2.1.4). Состав работ по техническому обслуживанию и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляет на неделю, месяц и год (пункт 2.2.2).
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В подтверждение факта оказания услуг истцом представлены: счета на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 116-133 т. 1); подписанные истцом в одностороннем порядке акты на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 134-150 т. 1); подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр в соответствии с пунктом 9 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 (л.д. 14-115 т. 1); штатное расписание АО "Бытовик" (л.д. 99-102 т. 2, л.д. 1-14 т. 4); трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции (л.д. 15-72 т. 4); сведения по начислению заработной платы (л.д. 73-154 т. 4); справки по форме 2-НДФЛ (л.д. 32-59 т. 4); сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд (л.д. 60-141 т. 4), сведения о выплате заработной платы (л.д. 135-154 т. 4).
Представленные в материалы дела и подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр в соответствии с пунктом 9 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, за период с 01.01.2015 по 31.01.2016 обоснованно признаны арбитражным судом недопустимыми доказательствами и не приняты по тем основаниям, что начало действия Приказа Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр, утвердившего форму данных актов, датировано 16.02.2017.
Согласно пункту 12 Указа Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу.
Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр размещен на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 05.02.2016, с учетом десятидневного срока на вступление акта в силу срок его действия наступил 16.02.2016.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Между тем, истцом в материалы дела представлены акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр, вследствие чего в период с 01.01.2015 по 31.01.2016 указанные акты не могли быть подготовлены истцом и подписаны ответчиком при наличии факта оказанных услуг и выполненных работ. С учетом данного обстоятельства факт оказания услуг и выполнения работ, связанных с обслуживанием общего имущества здания, ООО "Бытовик" за названный период представленными доказательства не подтверждается.
Как усматривается из материалов дела, счета на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016; подписанные истцом в одностороннем порядке акты на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016; подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в нарушение условий заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2013 были направлены истцом ответчику 06.06.2016, что подтверждается описью вложения, удостоверенной оттиском штампа отделения почтовой связи (л.д. 151 т. 1).
В дальнейшем в материалы дела истцом были представлены копии почтовых квитанций и почтовые уведомления в подтверждение ежемесячного направления им в адрес ответчика счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 13-14, 17, 20, 23-24, 27-28, 31-32, 35-36, 39-40, 43, 46, 49-50, 53-54, 57-58 т. 5), однако описи вложения в письма отсутствуют, что обоснованно не позволило арбитражному суду первой инстанции достоверно установить содержание почтового отправления при том, что факт получения указанных документов ответчик отрицает.
При этом копии почтовых уведомлений (л.д. 17, 20, 43, 46 т. 5) представлены в подтверждение вручения ответчику счетов и актов от 30.06.2015, 31.07.2015, 29.01.2016, 29.02.2016, но на почтовом уведомлении проставлены даты вручения писем и исходящего почтового штемпеля отделения почтовой связи, соответственно, 08.06.2015, 23.07.2015 (24.07.2015), 26.01.2016 (27.01.2017), 15.02.2016. Из данных доказательств усматривается, что почтовые отправления доставлены и вручены истцом ответчику до даты изготовления истцом счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества, что свидетельствует о недостоверности доводов истца о ежемесячном направлении ответчику счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016.
Таким образом, истцом ответчику в нарушение пункта 6.8 договора от 20.11.2013 не были предъявлены счета на оплату оказанных услуг или выполненных работ, а также акты оказания услуг и выполнения работ, с которыми стороны связали момент возникновения у ИП Рожкова Ю.С. обязанности по оплате оказанных услуг и выполненных работ.
В отсутствие предъявления истцом в период с 01.01.2015 по 31.05.2016 актов и счетов, в порядке, установленном договором, у ответчика обязанность по оплате услуг и работ не возникла.
Кроме того в нарушение пункта 6.5 договора от 20.11.2013 истцом не производилось письменное уведомление ответчика о перечне работ, обосновании необходимости их проведения, предполагаемых стоимости и сроках выполнения.
Доказательств, подтверждающих осуществление деятельности, связанной с техническим обслуживанием и содержанием общего имущества спорного объекта, так же как и доказательств проведения подготовительных работ к отопительному сезону истцом самостоятельно или с привлечением иных лиц, в материалы дела также не представлено.
Имеющиеся в материалах дела штатное расписание ЗАО "Бытовик", трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции, сведения по начислению заработной платы, справки по форме 2-НДФЛ, сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд, сведения о выплате заработной платы, не могут являться достаточными доказательствами для признания подтвержденным факта оказания истцом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, а также для подтверждения факта отнесения понесенных истцом расходов к расходам по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта, в котором расположено помещение ответчика.
Так, из представленных в материалы дела копий трудовых договоров и должностных инструкций невозможно сделать вывод о привлечении ООО "Бытовик" работников исключительно в целях обслуживания здания, находящегося по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а. Кроме того, судом установлено несоответствие между приведенными в штатном расписании истца наименованиями должностей и количеством работников: согласно трудовым договорам 10.01.2009 N 33 и от 01.08.2012 N 80 в обществе работают 2 мастера-электрика (л.д. 15, 45 т. 4), тогда как по штатному расписанию числится 1 (л.д. 1-14 т. 4), представлен трудовой договор от 01.08.2012 N 86 и должностная инструкция слесаря-сантехника, тогда как по штатному расписанию в обществе отсутствует данная должность, но имеются 3 единицы должности сантехника.
При таких обстоятельствах указанные доказательства являются недопустимыми с точки зрения доказывания факта оказания услуг и выполнения работ, связанных с обслуживанием общего имущества здания ООО "Бытовик".
Из представленных в материалы дела истцом технических условий на присоединение системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения здания пристройки (л.д. 119-127 т. 2), усматривается, что указанные системы подключены силами ООО "Бытовик" от существующих систем в основном здании "Дом быта" общей площадью 4728,8 кв. м.
В то же время в материалах дела имеются доказательства того, что технологическое присоединение к системам электроснабжения осуществлено ответчиком самостоятельно на основании договора от 02.08.2014 N 40987567 (л.д. 9-14 т. 3) с филиалом ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго", согласно пункту 13 которого ИП Рожков Ю.С. самостоятельно несет балансовую и эксплуатационную ответственность в отношении систем электроснабжения в границах своего участка, филиал ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго" - за его границами. Вследствие этого обстоятельства доводы истца в части осуществления им работ, связанных с содержанием электросистем и электрооборудования здания, несостоятелен, поскольку содержание таких систем осуществляется ИП Рожковым Ю.С. и филиалом ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго" в соответствии с определенным ими разграничением балансовой и эксплуатационной ответственности в отношении систем электроснабжения, установленным п. 13 договора от 02.08.2014 N 40987567.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что компенсацию расходов за потребленные энергоресурсы ответчик осуществляет своевременно и в полном объеме.
С учетом вышеизложенного, исходя из отсутствия принятого собственниками нежилых помещений, находящихся в здании пристройки по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, решения в отношении режима использования общего имущества здания и порядка несения расходов по его содержанию, а также недоказанности истцом факта оказания им услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества здания, арбитражный суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства отсутствия оснований для взыскания задолженности, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Таким образом, оснований для отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 не имеется.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 19АП-5885/2017 ПО ДЕЛУ N А48-6988/2016
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. по делу N А48-6988/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Письменного С.И.,
судей
Алферовой Е.Е.,
Яковлева А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелгуновой Д.О.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бытовик": Шуссер Д.В., представитель по доверенности от 19.12.2016;
- от индивидуального предпринимателя Рожкова Юрия Сергеевича: Курбатов А.Ю., представитель по доверенности N 57АА0779012 от 11.04.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" на решение Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 (судья Карасев В.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" (ОГРН 1165749058837, ИНН 5725004925) к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (ОГРН ИП 306574401800022, ИНН 570303438105) о взыскании 23 408 руб. 18 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бытовик" (далее - истец, ООО "Бытовик") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рожкову Юрию Сергеевичу (далее - ответчик, ИП Рожков Ю.С.) о взыскании 160 338,24 руб., составляющих неосновательное обогащение по оплате затрат за содержание общего имущества здания по адресу: г. Мценск, ул. Тургенева, 97а, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции как принятое при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить оспариваемое решение, удовлетворив заявленные требования.
Представитель ответчика в отзыве и в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 268, 270 АПК РФ.
Изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон, повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному 13.11.2013 Администрацией города Мценска Орловской области застройщику - ЗАО "Бытовик", введен в эксплуатацию построенный объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478,8 кв. м.
Согласно представленной истцом в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ ЗАО "Бытовик" было преобразовано в АО "Бытовик", затем - 29.09.2016 в ООО "Бытовик".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.12.2015 по делу N А48-3377/2015 установлено, что объект капитального строительства - магазин промышленных товаров, расположенный по адресу: Орловская область, город Мценск, ул. Тургенева, 97а, общей площадью 1478,8 кв. м, является пристройкой к зданию "Дом быта", находящемуся по тому же адресу, и, следовательно, его частью. Данное решение суда вступило в законную силу (оставлено без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2016, судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2016).
20.11.2013 между ЗАО "Бытовик" (продавец) и Рожковым Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец продал принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 204,9 кв. м, кадастровый номер 57:27:0020427:44, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, без внутренней отделки.
Государственная регистрация права собственности ответчика на нежилое помещение, общей площадью 204,9 кв. м, расположенное по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, произведена 25.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 57-АБ N 416318 (л.д. 60 т. 2).
Право собственности на нежилые помещения N 1 (1 этаж), NN 2, 3 (2 этаж) принадлежат АО "Бытовик" на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 01.12.2016 (л.д. 42-47 т. 2).
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 20.11.2013 стороны приняли обязательства по содержанию конструкций, общего имущества и прилегающей территории здания общей площадью 1478,8 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, на земельном участке площадью 3701,67 кв. м в совместно используемой его части (пункт 6.1 договора).
Пунктом 6.2 договора стороны согласовали, что объектами общего пользования по помещению, выступающему предметом настоящего договора, являются: фасады, кровля, система отопления (трубопровод прямой и обратной подачи тепла, межэтажные стояки, вентиля и задвижки, тепловой узел), система водоснабжения и водоотведения (стояки межэтажные, вентиля и задвижки холодной воды), система электроснабжения (шкаф вводной на 1 этаже здания, кабель электрический, идущий от вводного шкафа к ТП) - 15% расходов по содержанию для покупателя.
Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что необходимые затраты по содержанию объектов общего пользования оплачиваются каждой из сторон в соответствии с долями по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора, покупатель обязан возместить продавцу - ЗАО "Бытовик" расходы в течение 7 дней с момента предъявления счета за произведенные расходы. Договором предусмотрено, что при возмещении покупателем продавцу затрат их размер увеличивается на 6 процентов.
Обязанности заказчика (или исполнителя) необходимых работ по объектам общего пользования возлагаются на ЗАО "Бытовик", которое до начала этих работ обязано уведомить в письменной форме ИП Рожкова Ю.С. о перечне работ, обосновании необходимости их производства, предполагаемых расходах и сроках выполнения. К уведомлению прилагается смета предстоящих работ (пункт 6.5 договора).
В пункте 6.7 договора стороны установили перечень работ по объектам общего пользования, не требующих согласования, при этом, все работы, которые могут привести к повреждению, порче, изменению целостности помещения и коммуникаций или нанести иной вред покупателю, должны быть письменно согласованы сторонами.
Согласно пункту 6.8 договора сторона, выполнившая или (оплатившая) необходимые работы, предъявляет другой стороне счет на часть оплаты этой стороной в соответствии с пунктами 6.2, 6.3, 6.5 договора. Сторона, получившая счет, обязана в трехдневный срок подписать счет (смету предстоящих работ, в случае предоплаты или акт приема-передачи, в случае оплаты после завершения работ) и оплатить его не позднее 7 дней с момента его получения. Для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, а также для уборки прилегающей к зданию территории, стороны приняли обязательства содержать персонал (в штате продавца) с ежемесячным возмещением покупателем продавцу части оплаты труда указанных работником, в соответствии с размером долей по содержанию объектов общего пользования, указанных в пункте 6.2 договора. В соответствии с пунктом 10 договора он имеет силу акта приема-передачи.
ИП Рожковым Ю.С. самостоятельно осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям на основании договора от 02.08.2014 N 40987567 (л.д. 9-14 т. 3).
01.03.2015 между ИП Рожковым Ю.С. и ООО "Мелисса" заключен договор аренды нежилого помещения площадью 204,9 кв. м, находящегося по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, для размещения аптечного пункта (л.д. 15 т. 3). Арендатором - ООО "Мелисса" - самостоятельно заключены договоры на вывоз и размещение отходов (л.д. 137-141 т. 2, л.д. 16-19 т. 3), ООО "Мелисса" наняло работника в должности санитарки (л.д. 20-21 т. 3), в обязанности которой входит уборка кабинетов, коридоров, туалетной комнаты (п. 6 трудового договора от 01.07.2015 N 1 - л.д. 21 т. 3).
Единоличным решением ЗАО "Бытовик" от 14.11.2013 был определен перечень видов работ по содержанию общего имущества нежилого 2-этажного здания пристройки к "Дому быта" площадью 1478,8 кв. м с кадастровым номером 57:27:0020427:43, расположенной по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а (л.д. 12-13 т. 1).
Решением генерального директора ЗАО "Бытовик" был также утвержден состав общего имущества указанного здания пристройки.
Как следует из письменных и устных объяснений истца за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 им были осуществлены техническое обслуживание, содержание коммуникаций и уборка территории здания пристройки, указанные работы в рамках исполнения трудовых обязанностей проведены персоналом ЗАО "Бытовик" (мастер-электрик - 2 единицы, сантехник - 2 единицы, технический служащий, дворник). С указанными работниками ЗАО "Бытовик" заключены трудовые договоры, дополнительные соглашения к ним, подписаны должностные инструкции (л.д. 15-72 т. 4).
06.06.2016 ООО "Бытовик" в адрес ИП Рожкова Ю.С. была направлена претензия от 03.06.2016 исх. N 31 с требованием об оплате задолженности за осуществляемое ООО "Бытовик" содержание общего имущества здания.
Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил понесенные истцом расходы за содержание и текущий ремонт общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016, в результате чего получил неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств в сумме 160 338,24 руб., истец обратился в арбитражный суд с иском.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Исследовав заключенный сторонами договор от 20.11.2013 купли-продажи недвижимого имущества, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данный договор является смешанным, вследствие чего к правоотношениям сторон, возникшим из данного договора, подлежат применению: в части, касающейся купли-продажи нежилого помещения, - положения § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в части, касающейся содержания общего имущества (обслуживание, уборка и т.д.), - положения главы 39 ГК РФ, в части, касающейся текущего ремонта общего имущества, - положения главы 37 ГК РФ.
Бремя содержания недвижимого имущества возложено на собственника этого имущества в силу статьи 210 ГК РФ.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64) к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума N 64, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума N 64 право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Как следует из пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего по состоянию на 2013 год, то есть в период возникновения между сторонами правоотношений из договора купли-продажи нежилого помещения от 20.11.2013, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, ИП Рожков Ю.С., будучи собственником нежилого помещения в здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания, вследствие чего на него возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества спорного здания соразмерно своей доле в силу статьи 249 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании. Пункт 6 Постановления Пленума N 64 вводит понятие режима использования общего имущества, к особенностям которого отнесено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания.
При таких обстоятельствах порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.
Как было установлено судом первой инстанции, в отношении режима использования общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, и порядка несения расходов по его содержанию, решение собственниками нежилых помещений, находящихся в здании, не принималось, в связи с чем режим использования общего имущества здания, а также условий его содержания по состоянию на дату принятия решения не определен.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что между истцом и собственниками некоторых нежилых помещений в здании подписаны соглашения о порядке и размере несения затрат на содержание общего имущества здания (л.д. 74-98 т. 2). Однако данное обстоятельство не имеет правового значения в отсутствие общего решения собственников нежилых помещений здания пристройки о режиме использования общего имущества здания, и не свидетельствует о волеизъявлении собственников по определению единого для всех собственников нежилых помещений порядка пользования и содержания общего имущества здания.
Довод истца об определении размера платы за содержание общего имущество здания на основании постановлений Администрации г. Мценска в силу пункта 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, обоснованно признан арбитражным судом области несостоятельным в отсутствие соглашения собственников нежилых помещений о режиме использования общего имущества здания и основан на неправильном толковании норм указанного подзаконного акта.
Пункт 34 Правил N 491 предусматривает, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Таким образом, пункт 34 Правил N 491 устанавливает критерий цены при проведении публичной процедуры конкурса по выбору управляющей компании для обслуживания ею многоквартирного дома в том случае, если собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах указанная норма неприменима к спорным правоотношениям, которые подлежат непосредственному регулированию статьей 246 ГК РФ. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение статуса истца в качестве управляющей компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
С учетом изложенного, у истца отсутствуют основания по отнесению расходов на содержание общего имущества здания пристройки, расположенного по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, на ответчика в заявленной пропорции до принятия в отношении режима использования общего имущества здания и порядка несения расходов по его содержанию собственниками нежилых помещений, входящих в состав указанного здания пристройки.
Договором купли-продажи от 20.11.2013 на ЗАО "Бытовик" (правопредшественника истца) возложена обязанность по выполнению необходимых работ по объектам общего пользования с обязательным предварительным письменным уведомлением ответчика о необходимости производства работ, перечне работ, сроках и предполагаемых расходах (пункт 6.5 договора) и обязанность по содержанию в своем штате персонала для поддержания контроля за исправным техническим состоянием всех инженерно-коммуникационных сетей, объектов общего пользования, уборки прилегающей территории согласно пункту 6.9 договора. Ответчик принял обязательства по возмещению расходов на содержание общего имущества здания, в порядке, предусмотренном договором.
Согласно положениям статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), применяемой к спорным правоотношениям по аналогии, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения должна обеспечиваться безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации. Исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности.
В соответствии со статьей 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом неверно квалифицированы сложившиеся между ООО "Бытовик" и ИП Рожковым Ю.С. правоотношения как внедоговорные обязательства - неосновательное обогащение ИП Рожкова Ю.С. вследствие оказания услуг и выполнения работ ООО "Бытовик" в отношении общего имущества здания пристройки, поскольку между сторонами имеется договор от 20.11.2013, регулирующий порядок оказания соответствующих услуг и выполнения работ, а также их оплату (компенсацию), не учитывающий однако императивную норму части 1 статьи 246 ГК РФ об обязанности установления порядка и объемах участия собственников объектов недвижимого имущества в расходах на содержание общего имущества здания.
Предъявляя требование о взыскании расходов в связи с выполнением работ и оказанием услуг в рамках обязательства, истец должен доказать факт выполнения работ, оказания услуг и их стоимость.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ в Правилах оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, указан минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.
Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома (пункт 9 Правил N 290).
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определен, в частности, порядок организации технического обслуживания жилищного фонда. Согласно данным Правилам техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров (пункт 2). Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах (пункт 2.1.4). Состав работ по техническому обслуживанию и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляет на неделю, месяц и год (пункт 2.2.2).
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В подтверждение факта оказания услуг истцом представлены: счета на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 116-133 т. 1); подписанные истцом в одностороннем порядке акты на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 134-150 т. 1); подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр в соответствии с пунктом 9 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, за период с 01.01.2015 по 31.05.2016 (л.д. 14-115 т. 1); штатное расписание АО "Бытовик" (л.д. 99-102 т. 2, л.д. 1-14 т. 4); трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции (л.д. 15-72 т. 4); сведения по начислению заработной платы (л.д. 73-154 т. 4); справки по форме 2-НДФЛ (л.д. 32-59 т. 4); сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд (л.д. 60-141 т. 4), сведения о выплате заработной платы (л.д. 135-154 т. 4).
Представленные в материалы дела и подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр в соответствии с пунктом 9 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, за период с 01.01.2015 по 31.01.2016 обоснованно признаны арбитражным судом недопустимыми доказательствами и не приняты по тем основаниям, что начало действия Приказа Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр, утвердившего форму данных актов, датировано 16.02.2017.
Согласно пункту 12 Указа Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу.
Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр размещен на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 05.02.2016, с учетом десятидневного срока на вступление акта в силу срок его действия наступил 16.02.2016.
В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Между тем, истцом в материалы дела представлены акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, форма которых утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр, вследствие чего в период с 01.01.2015 по 31.01.2016 указанные акты не могли быть подготовлены истцом и подписаны ответчиком при наличии факта оказанных услуг и выполненных работ. С учетом данного обстоятельства факт оказания услуг и выполнения работ, связанных с обслуживанием общего имущества здания, ООО "Бытовик" за названный период представленными доказательства не подтверждается.
Как усматривается из материалов дела, счета на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016; подписанные истцом в одностороннем порядке акты на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016; подписанные истцом в одностороннем порядке акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в нарушение условий заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2013 были направлены истцом ответчику 06.06.2016, что подтверждается описью вложения, удостоверенной оттиском штампа отделения почтовой связи (л.д. 151 т. 1).
В дальнейшем в материалы дела истцом были представлены копии почтовых квитанций и почтовые уведомления в подтверждение ежемесячного направления им в адрес ответчика счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016 (л.д. 13-14, 17, 20, 23-24, 27-28, 31-32, 35-36, 39-40, 43, 46, 49-50, 53-54, 57-58 т. 5), однако описи вложения в письма отсутствуют, что обоснованно не позволило арбитражному суду первой инстанции достоверно установить содержание почтового отправления при том, что факт получения указанных документов ответчик отрицает.
При этом копии почтовых уведомлений (л.д. 17, 20, 43, 46 т. 5) представлены в подтверждение вручения ответчику счетов и актов от 30.06.2015, 31.07.2015, 29.01.2016, 29.02.2016, но на почтовом уведомлении проставлены даты вручения писем и исходящего почтового штемпеля отделения почтовой связи, соответственно, 08.06.2015, 23.07.2015 (24.07.2015), 26.01.2016 (27.01.2017), 15.02.2016. Из данных доказательств усматривается, что почтовые отправления доставлены и вручены истцом ответчику до даты изготовления истцом счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества, что свидетельствует о недостоверности доводов истца о ежемесячном направлении ответчику счетов и актов на возмещение затрат на текущий ремонт общего имущества за период 01.01.2015 - 31.05.2016.
Таким образом, истцом ответчику в нарушение пункта 6.8 договора от 20.11.2013 не были предъявлены счета на оплату оказанных услуг или выполненных работ, а также акты оказания услуг и выполнения работ, с которыми стороны связали момент возникновения у ИП Рожкова Ю.С. обязанности по оплате оказанных услуг и выполненных работ.
В отсутствие предъявления истцом в период с 01.01.2015 по 31.05.2016 актов и счетов, в порядке, установленном договором, у ответчика обязанность по оплате услуг и работ не возникла.
Кроме того в нарушение пункта 6.5 договора от 20.11.2013 истцом не производилось письменное уведомление ответчика о перечне работ, обосновании необходимости их проведения, предполагаемых стоимости и сроках выполнения.
Доказательств, подтверждающих осуществление деятельности, связанной с техническим обслуживанием и содержанием общего имущества спорного объекта, так же как и доказательств проведения подготовительных работ к отопительному сезону истцом самостоятельно или с привлечением иных лиц, в материалы дела также не представлено.
Имеющиеся в материалах дела штатное расписание ЗАО "Бытовик", трудовые договоры с лицами, принятыми на работу в ЗАО "Бытовик", их должностные инструкции, сведения по начислению заработной платы, справки по форме 2-НДФЛ, сведения об отчислениях в Федеральные фонды обязательного социального и медицинского страхования, Пенсионный фонд, сведения о выплате заработной платы, не могут являться достаточными доказательствами для признания подтвержденным факта оказания истцом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания, а также для подтверждения факта отнесения понесенных истцом расходов к расходам по содержанию и обслуживанию общего имущества объекта, в котором расположено помещение ответчика.
Так, из представленных в материалы дела копий трудовых договоров и должностных инструкций невозможно сделать вывод о привлечении ООО "Бытовик" работников исключительно в целях обслуживания здания, находящегося по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а. Кроме того, судом установлено несоответствие между приведенными в штатном расписании истца наименованиями должностей и количеством работников: согласно трудовым договорам 10.01.2009 N 33 и от 01.08.2012 N 80 в обществе работают 2 мастера-электрика (л.д. 15, 45 т. 4), тогда как по штатному расписанию числится 1 (л.д. 1-14 т. 4), представлен трудовой договор от 01.08.2012 N 86 и должностная инструкция слесаря-сантехника, тогда как по штатному расписанию в обществе отсутствует данная должность, но имеются 3 единицы должности сантехника.
При таких обстоятельствах указанные доказательства являются недопустимыми с точки зрения доказывания факта оказания услуг и выполнения работ, связанных с обслуживанием общего имущества здания ООО "Бытовик".
Из представленных в материалы дела истцом технических условий на присоединение системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения здания пристройки (л.д. 119-127 т. 2), усматривается, что указанные системы подключены силами ООО "Бытовик" от существующих систем в основном здании "Дом быта" общей площадью 4728,8 кв. м.
В то же время в материалах дела имеются доказательства того, что технологическое присоединение к системам электроснабжения осуществлено ответчиком самостоятельно на основании договора от 02.08.2014 N 40987567 (л.д. 9-14 т. 3) с филиалом ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго", согласно пункту 13 которого ИП Рожков Ю.С. самостоятельно несет балансовую и эксплуатационную ответственность в отношении систем электроснабжения в границах своего участка, филиал ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго" - за его границами. Вследствие этого обстоятельства доводы истца в части осуществления им работ, связанных с содержанием электросистем и электрооборудования здания, несостоятелен, поскольку содержание таких систем осуществляется ИП Рожковым Ю.С. и филиалом ОАО "МРСК-Центра" - "Орелэнерго" в соответствии с определенным ими разграничением балансовой и эксплуатационной ответственности в отношении систем электроснабжения, установленным п. 13 договора от 02.08.2014 N 40987567.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что компенсацию расходов за потребленные энергоресурсы ответчик осуществляет своевременно и в полном объеме.
С учетом вышеизложенного, исходя из отсутствия принятого собственниками нежилых помещений, находящихся в здании пристройки по адресу: Орловская область, г. Мценск, ул. Тургенева, д. 97а, решения в отношении режима использования общего имущества здания и порядка несения расходов по его содержанию, а также недоказанности истцом факта оказания им услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества здания, арбитражный суд области правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства отсутствия оснований для взыскания задолженности, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
Таким образом, оснований для отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 не имеется.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 266 - 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 23.06.2017 по делу N А48-6988/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бытовик" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
С.И.ПИСЬМЕННЫЙ
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
А.С.ЯКОВЛЕВ
Е.Е.АЛФЕРОВА
А.С.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)