Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пичининой И.Е.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лада": представитель не явился;
- от администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края: Коноплянко Н.Ю. по доверенности от 22.01.2015;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада"
на решение от 16.10.2015
по делу N А73-8077/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Малашкиным Д.Л.
по иску (заявлению) Общество с ограниченной ответственностью "Лада"
к Администрация городского поселения "рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края
о
третьи лица
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - истец, ООО "Лада") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Городскому поселению "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края (далее - ответчик, Городское поселение "Р.п.Октябрьский") о признании недействительным пункта 4.2.5 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части порядка начисления арендной платы и признании недействительным пункта 10.3 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части возможности прекращения договора по письменному требованию одной из сторон.
В соответствии с принятым судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения иска истец просил:
- - признать недействительным пункт 4.2.5 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части включения нежилых помещений и порядка начисления арендной платы в силу его ничтожности в связи с его несоответствием требованиям закона (или иного нормативного акта) и посягательства на права и охраняемые законом интересы третьих лиц и применить в этой части последствие недействительности сделки;
- - признать недействительным пункт 10.3 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части прекращения договора по письменному требованию одной из сторон в силу его ничтожности в связи с его несоответствием требованиям закона (или иного нормативного акта) и посягательства на права и охраняемые законом интересы третьих лиц и применить в этой части последствие недействительности сделки.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 16.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из отсутствия предмета спора на дату судебного разбирательства по делу в связи с прекращением действия договора управления ввиду принятого собственниками помещений многоквартирного дома решения о его расторжении с последующим уведомлением о принятом решении ООО "Лада", соответствия действующему законодательству условия об одностороннем расторжении договора..
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Лада" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, вынести по делу новое решение. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что решение суда об отказе в иске мотивировано обстоятельством прекращения договора на дату рассмотрения спора, между тем, договор является действующим. При этом ссылается на то, что жилой дом по ул. Космонавтов, 1 не является многоквартирным домом, а имеет статус общежития, в силу чего собрание собственников не вправе принимать решение о расторжении договора; на сегодняшний день собственники помещений данного дома и управляющая компания "Лада" продолжают исполнять свои обязанности по договору управления; деятельность по управлению МКД N 1 по ул. Космонавтов согласно реестру лицензий Хабаровского края осуществляет истец. Обращает внимание, что Администрацией городского поселения "Р.п.Октябрьский" подан иск в Арбитражный суд Хабаровского края о расторжении договора управления, чем собственник подтверждает наличие договора на данный момент.
В судебное заседание Шестого арбитражного апелляционного суда ООО "Лада" явку представителя не обеспечило. Через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении заседания суда по рассмотрению апелляционной жалобы ввиду невозможности обеспечить явку представителя в назначенное судом время ввиду тяжелого материального положения общества.
Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании статьи 158 АПК РФ, поскольку неявка представителей лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Кроме того, приведенные в обоснование ходатайства причины невозможности явки не могут быть признаны уважительными и явиться основанием для отложения судебного заседания в силу статьи 158 АПК РФ.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель ответчика в заседании Шестого арбитражного апелляционного суда против удовлетворения жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, дом 1, более 70% жилых помещений находятся в муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
Постановлением главы администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края от 25.02.2014 N 32 "О проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края по ул. Космонавтов, 1" была утверждена конкурсная документация на право заключения договора управления многоквартирным домом N 1 по ул. Космонавтов.
10.04.2014 по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, между ООО "Лада" и Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, дом 1 (далее - договор управления МКД).
Согласно пункту 2.1 договора управления МКД, настоящий договор заключен в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего и муниципального имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственника жилищными и коммунальными услугами.
В договор управления МКД от 10.04.2014 включен пункт 4.2.5 следующего содержания: "Управляющая организация имеет право: По решению Собственника помещений в многоквартирном доме сдавать в аренду жилые, нежилые, подвальные, чердачные помещения, мансарды.
Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.
Арендная плата за сдачу помещений начисляется в соответствии с положениями, утвержденными решениями Совета депутатов N 41 от 27.10.2008 г. "Об утверждении положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями"; N 3 от 02.02.2011 "О внесении изменений и дополнений в положение о порядке начисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимся в собственности городского поселения Рабочий поселок Октябрьский "Ванинского муниципального района Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями".
Также в договоре управления МКД от 10.04.2014 имеется пункт 10.3 следующего содержания: "Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному требованию одной из сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством".
Ссылаясь на то, что Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края редакция пунктов 4.2.5 и 10.3 договора управления МКД от 10.04.2014 была неправомерно изменена и отличается от редакции данных пунктов в проекте договора управления, являвшегося составной частью конкурсной документации, а также на то, что указанные пункты договора противоречат закону и нарушают права ООО "Лада", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК ПФ изменения истцом основания иска, ООО "Лада" просило признать пункты 4.2.5 и 10.3 договора ничтожными вследствие несоответствия их требованиям закона (или иных правовых актов), а также в связи с тем, что спорные пункты договора посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - индивидуальных предпринимателей, занимающих нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже многоквартирного дома, по договорам аренды и собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применимой к спорному договору от 10.04.2014) сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (названной редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При рассмотрении спора, принимая во внимание основания заявленного требования о признании пунктов договора недействительными (ничтожными) суд правомерно руководствовался положениями пункта 2 статьи 168 ГК РФ, отклонив при этом довод ответчика о пропуске исковой давности, который составляет 3 года по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной.
Наряду с этим, судом установлено, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 1 по ул. Космонавтов п.Октябрьский Ванинского района 14.05.2015 принято решение о расторжении договора управления с ООО "Лада" по причине ненадлежащего исполнения последним своих обязательств, о чем истец был уведомлен ответчиком.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ) Поскольку на дату рассмотрения спора договор прекратил свое действие, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии условий для признания пунктов 4.2.5 и 10.3 договора, прекратившего действие свое действие, ничтожными.
Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Таким образом, требование о признании ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, только в том случае, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица.
В данном случае истец не доказал, каким образом и какие его имущественные права и законные интересы будут восстановлены в случае признания недействительными части договора, прекратившего свое действие.
При этом судом обоснованно отклонены возражения истца о незаконности одностороннего отказа от договора.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом действующее законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом РФ и иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 названного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления домом возникает у собственников помещений и при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Доводы истца о том, что спорный договор, как заключенный по результатам открытого конкурса мог быть расторгнут исключительно в порядке части 8.1 статьи 162 ЖК РФ правомерно отклонено судом, как основанный на неверном толковании права.
Доводы апелляционной жалобы о неправомочности общего собрании, приведенные со ссылкой на то, что дома N 1 по ул. Космонавтов является общежитием, также отклоняется апелляционным судом.
Согласно ч. 2 ст. 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в силу п. 12 которых включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных данными Правилами.
Как следует из документов, постановлением N 129 от 21.09.2014 Администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" с дома по ул. Космонавтов N 1 п.Октябрьский снят статус общежития, присвоен статус специализированного жилого помещения.
То обстоятельство, что в органах технической инвентаризации здание значится как общежитие, не свидетельствует о его таковом статусе при наличии вышеназванного распорядительного акта органа местного самоуправления N 129 от 21.09.2014.
Кроме того, согласно пункту 6 Правил к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. При этом пунктом 3 Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, обременения прав на это имущество.
Из представленных в материалы дела выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что часть комнат в здании по ул. Космонавтов, 1 приватизированы и находятся в собственности граждан.
Следовательно, данное здание утратило статус общежития в силу Закона.
Кроме того, на что также правомерно указано судом первой инстанции, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Наряду с тем, что договор прекратил свое действие, истцом также не доказано наличие условий для квалификации спорных пунктов договора как нарушающих публичные интересы применительно к статье 166 ГК РФ, в том числе, с учетом разъяснений вышеуказанного пункта 75 Постановления Пленума ВС РФ.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку судом первой инстанции полно исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.10.2015 по делу N А73-8077/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Е.ПИЧИНИНА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 06АП-6632/2015 ПО ДЕЛУ N А73-8077/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. N 06АП-6632/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пичининой И.Е.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лада": представитель не явился;
- от администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края: Коноплянко Н.Ю. по доверенности от 22.01.2015;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лада"
на решение от 16.10.2015
по делу N А73-8077/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Малашкиным Д.Л.
по иску (заявлению) Общество с ограниченной ответственностью "Лада"
к Администрация городского поселения "рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края
о
третьи лица
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - истец, ООО "Лада") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Городскому поселению "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края (далее - ответчик, Городское поселение "Р.п.Октябрьский") о признании недействительным пункта 4.2.5 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части порядка начисления арендной платы и признании недействительным пункта 10.3 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части возможности прекращения договора по письменному требованию одной из сторон.
В соответствии с принятым судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения иска истец просил:
- - признать недействительным пункт 4.2.5 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части включения нежилых помещений и порядка начисления арендной платы в силу его ничтожности в связи с его несоответствием требованиям закона (или иного нормативного акта) и посягательства на права и охраняемые законом интересы третьих лиц и применить в этой части последствие недействительности сделки;
- - признать недействительным пункт 10.3 договора от 10.04.2014 управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, д. 1, в части прекращения договора по письменному требованию одной из сторон в силу его ничтожности в связи с его несоответствием требованиям закона (или иного нормативного акта) и посягательства на права и охраняемые законом интересы третьих лиц и применить в этой части последствие недействительности сделки.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 16.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд исходил из отсутствия предмета спора на дату судебного разбирательства по делу в связи с прекращением действия договора управления ввиду принятого собственниками помещений многоквартирного дома решения о его расторжении с последующим уведомлением о принятом решении ООО "Лада", соответствия действующему законодательству условия об одностороннем расторжении договора..
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Лада" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, вынести по делу новое решение. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что решение суда об отказе в иске мотивировано обстоятельством прекращения договора на дату рассмотрения спора, между тем, договор является действующим. При этом ссылается на то, что жилой дом по ул. Космонавтов, 1 не является многоквартирным домом, а имеет статус общежития, в силу чего собрание собственников не вправе принимать решение о расторжении договора; на сегодняшний день собственники помещений данного дома и управляющая компания "Лада" продолжают исполнять свои обязанности по договору управления; деятельность по управлению МКД N 1 по ул. Космонавтов согласно реестру лицензий Хабаровского края осуществляет истец. Обращает внимание, что Администрацией городского поселения "Р.п.Октябрьский" подан иск в Арбитражный суд Хабаровского края о расторжении договора управления, чем собственник подтверждает наличие договора на данный момент.
В судебное заседание Шестого арбитражного апелляционного суда ООО "Лада" явку представителя не обеспечило. Через канцелярию суда поступило ходатайство об отложении заседания суда по рассмотрению апелляционной жалобы ввиду невозможности обеспечить явку представителя в назначенное судом время ввиду тяжелого материального положения общества.
Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании статьи 158 АПК РФ, поскольку неявка представителей лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Кроме того, приведенные в обоснование ходатайства причины невозможности явки не могут быть признаны уважительными и явиться основанием для отложения судебного заседания в силу статьи 158 АПК РФ.
Жалоба рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель ответчика в заседании Шестого арбитражного апелляционного суда против удовлетворения жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, дом 1, более 70% жилых помещений находятся в муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
Постановлением главы администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края от 25.02.2014 N 32 "О проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным на территории городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края по ул. Космонавтов, 1" была утверждена конкурсная документация на право заключения договора управления многоквартирным домом N 1 по ул. Космонавтов.
10.04.2014 по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, между ООО "Лада" и Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Хабаровский край, Ванинский район, п.Октябрьский, ул. Космонавтов, дом 1 (далее - договор управления МКД).
Согласно пункту 2.1 договора управления МКД, настоящий договор заключен в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, обеспечения сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего и муниципального имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственника жилищными и коммунальными услугами.
В договор управления МКД от 10.04.2014 включен пункт 4.2.5 следующего содержания: "Управляющая организация имеет право: По решению Собственника помещений в многоквартирном доме сдавать в аренду жилые, нежилые, подвальные, чердачные помещения, мансарды.
Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.
Арендная плата за сдачу помещений начисляется в соответствии с положениями, утвержденными решениями Совета депутатов N 41 от 27.10.2008 г. "Об утверждении положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в собственности городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями"; N 3 от 02.02.2011 "О внесении изменений и дополнений в положение о порядке начисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимся в собственности городского поселения Рабочий поселок Октябрьский "Ванинского муниципального района Хабаровского края нежилыми зданиями, отдельными помещениями, строениями и сооружениями".
Также в договоре управления МКД от 10.04.2014 имеется пункт 10.3 следующего содержания: "Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному требованию одной из сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством".
Ссылаясь на то, что Администрацией городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края редакция пунктов 4.2.5 и 10.3 договора управления МКД от 10.04.2014 была неправомерно изменена и отличается от редакции данных пунктов в проекте договора управления, являвшегося составной частью конкурсной документации, а также на то, что указанные пункты договора противоречат закону и нарушают права ООО "Лада", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК ПФ изменения истцом основания иска, ООО "Лада" просило признать пункты 4.2.5 и 10.3 договора ничтожными вследствие несоответствия их требованиям закона (или иных правовых актов), а также в связи с тем, что спорные пункты договора посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - индивидуальных предпринимателей, занимающих нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже многоквартирного дома, по договорам аренды и собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применимой к спорному договору от 10.04.2014) сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (названной редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При рассмотрении спора, принимая во внимание основания заявленного требования о признании пунктов договора недействительными (ничтожными) суд правомерно руководствовался положениями пункта 2 статьи 168 ГК РФ, отклонив при этом довод ответчика о пропуске исковой давности, который составляет 3 года по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной.
Наряду с этим, судом установлено, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 1 по ул. Космонавтов п.Октябрьский Ванинского района 14.05.2015 принято решение о расторжении договора управления с ООО "Лада" по причине ненадлежащего исполнения последним своих обязательств, о чем истец был уведомлен ответчиком.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ) Поскольку на дату рассмотрения спора договор прекратил свое действие, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии условий для признания пунктов 4.2.5 и 10.3 договора, прекратившего действие свое действие, ничтожными.
Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
Таким образом, требование о признании ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, только в том случае, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, а предъявленный им иск выступает средством защиты нарушенного права и законных интересов такого лица.
В данном случае истец не доказал, каким образом и какие его имущественные права и законные интересы будут восстановлены в случае признания недействительными части договора, прекратившего свое действие.
При этом судом обоснованно отклонены возражения истца о незаконности одностороннего отказа от договора.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. При этом действующее законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом РФ и иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 названного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления домом возникает у собственников помещений и при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Доводы истца о том, что спорный договор, как заключенный по результатам открытого конкурса мог быть расторгнут исключительно в порядке части 8.1 статьи 162 ЖК РФ правомерно отклонено судом, как основанный на неверном толковании права.
Доводы апелляционной жалобы о неправомочности общего собрании, приведенные со ссылкой на то, что дома N 1 по ул. Космонавтов является общежитием, также отклоняется апелляционным судом.
Согласно ч. 2 ст. 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в силу п. 12 которых включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных данными Правилами.
Как следует из документов, постановлением N 129 от 21.09.2014 Администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" с дома по ул. Космонавтов N 1 п.Октябрьский снят статус общежития, присвоен статус специализированного жилого помещения.
То обстоятельство, что в органах технической инвентаризации здание значится как общежитие, не свидетельствует о его таковом статусе при наличии вышеназванного распорядительного акта органа местного самоуправления N 129 от 21.09.2014.
Кроме того, согласно пункту 6 Правил к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. При этом пунктом 3 Правил установлено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, обременения прав на это имущество.
Из представленных в материалы дела выписок из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что часть комнат в здании по ул. Космонавтов, 1 приватизированы и находятся в собственности граждан.
Следовательно, данное здание утратило статус общежития в силу Закона.
Кроме того, на что также правомерно указано судом первой инстанции, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Наряду с тем, что договор прекратил свое действие, истцом также не доказано наличие условий для квалификации спорных пунктов договора как нарушающих публичные интересы применительно к статье 166 ГК РФ, в том числе, с учетом разъяснений вышеуказанного пункта 75 Постановления Пленума ВС РФ.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку судом первой инстанции полно исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.10.2015 по делу N А73-8077/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
И.Е.ПИЧИНИНА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)