Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ей на праве собственности принадлежит квартира в многоквартирном жилом доме, ответчик объявил конкурс по отбору управляющей организации, организатором конкурса не учтено мнение собственников, действия ответчика неправомерны, поскольку нарушают права собственников на выбор способа управления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей Никитиной А.И., Султанова Р.А.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Д. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Д. к Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "ЛистЖилСервис" о признании недействительными торгов по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации,
установила:
Д. обратилась в суд с вышеназванным иском к Управлению ЖКХ администрации г. Оренбурга и ООО "ЛистЖилСервис", просила признать недействительными торги по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: (адрес), а также протокол N рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N от (дата) г.
В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира N в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.
(дата) на сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов по МКД, расположенному по адресу: (адрес) N (разрешение на ввод N от 08 ноября 2016 года).
При этом, Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга объявило конкурс по отбору управляющей организации в двух домах одним лотом, несмотря на то, что дома N и N по (адрес) согласно разрешению на ввод в эксплуатацию являются двумя разными объектами недвижимости, поскольку имеют разные почтовые адреса, нумерацию.
Срок проведения конкурс обозначен датой - (дата).
12 января 2017 года, то есть до даты проведения конкурса, в адрес Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга был направлен протокол общего собрания собственников МКД по адресу: (адрес), которым выбран способ управления управляющей организацией - ООО "УК ЖФ "Просторная", заключен договор управления, подписанный собственниками.
Вместе с тем, 13 января 2017 года на официальном сайте www.torgi.gov.ru был опубликован протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе, согласно которому договор управления на указанные дома подлежит заключению с единственным участником конкурса - ООО "ЛистЖилСервис".
16 января 2017 года на электронную почту ООО "УК ЖФ "Просторная" поступил ответ, из которого следует, что из представленных документов не представляется возможным установить, что решение о выборе способа управления приняли собственники, так как право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента регистрации права собственности.
По ее (истца) мнению, организатором конкурса не учтено мнение собственников МКД, действия Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга неправомерны, поскольку нарушают права собственников на выбор способа управления МКД.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Д. не присутствовала, извещалась надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца и третьего лица ООО "УК ЖФ "Просторная" - Г.М., действовавшая на основании доверенностей, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Также указала, что включение в один лот два дома является нарушением процедуры организации и проведения торгов.
Представители ответчиков - Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга Т., ООО "ЛистЖилСервис" - К., действовавшие на основании доверенностей, возражали против исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах, приобщенных к материалам дела.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Д. отказано.
В апелляционной жалобе Д. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание не явились Д., представители Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В силу положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Д. и ООО "УЖФ Просторная" - Г.О., действующая на основании доверенностей от (дата) и (дата), доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ООО "ЛистЖилСервис" - К., действующая на основании доверенности от (дата), против доводов апелляционной жалобы возражала, просила оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75, конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5 Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Пункт 39 Правил предусматривает, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда РФ от 10 августа 2009 г. N ГКПИ09-830 абз. 1 п. 39 Правил проведения конкурса признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, и судом установлено, что (дата) введен в эксплуатацию многоквартирный дом N, N по (адрес) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) N.
(дата) УЖКХ администрации г. Оренбурга утверждена конкурсная документация для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления указанным многоквартирным домом.
(дата) на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов N по проведению вышеуказанного конкурса. Из извещения следует, что прием заявок на участие в конкурсе производится по адресу организатора торгов: (адрес) в рабочие дни с 09.00 до 18.00 (перерыв с 13.00 до 14.00 ч) с (дата) до 10 ч 45 мин. (дата).
Срок отказа от проведения конкурса - (дата).
Место, дата и время рассмотрения заявок на участие в конкурсе: (адрес), 4 этаж (зал заседаний) (дата).
Место, дата и время проведения конкурса: (адрес) 13 января 2017 года в 15.45.
В соответствии с ч. 4 п. 1 Постановления администрации г. Оренбурга от 11 октября 2012 года N 2612-п "О внесении изменений в постановление администрации г. Оренбург от 01 сентября 2011 года N 5958-п" конкурсы по отбору управляющих компаний для управления многоквартирными домами проводятся в т.ч. в случаях, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Из Постановления администрации г. Оренбурга от 27 декабря 2013 года N 3497-п "О проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами" и Положения об Управлении ЖКХ администрации г. Оренбурга, утв. решением Оренбургского городского совета от 28 июня 2011 года N, следует, что органом, уполномоченным проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, является Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга.
(дата) конкурс был проведен, по итогам конкурса принято решение о заключении договора управления с единственным участником конкурса - ООО "ЛистЖилСервис".
Обращаясь в суд с настоящим иском, Д. указывала, что на момент проведения конкурса жильцами многоквартирного дома уже был избран способ его управления и управляющая организация, данная информация была направлена в Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга, которым проигнорирована.
В подтверждение доводов иска Д. в материалы дела представлен протокол N итогов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес) А, проведенного в форме очно-заочного голосования, от (дата). Из данного протокола следует, что присутствовавшими на собрании лицами, составляющими 54,96% от общего числа голосов, принято решение о выборе и утверждении способа управления в отношении данного МКД - управление управляющей организацией - ООО "УК ЖФ "Просторная". Также заключен договор на управление, содержание и ремонт указанного дома от (дата) с выбранной управляющей организацией.
Указанная информация предоставлена в Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга 13 января 2017 года в день проведения конкурса по отбору управляющей организации.
Отказывая Д. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что принятое на общем собрании 12 января 2017 года решение, оформлено представленным в материалы дела протоколом N, не может быть признано правомочным, поскольку отсутствуют сведения о наличии у голосовавших лиц права собственности в отношений помещений в данном многоквартирном доме.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных и исследованных доказательств, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
При проведении внеочередного общего собрания по выбору управляющей организации лицами, принимавшими в нем участие, в подтверждение своих полномочий были представлены акты приемки-передачи жилого помещения, выданные застройщиком, однако в силу указанных выше положений закона такой документ возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме не подтверждает.
Как правильно указал суд со ссылкой на положения статей 44, 45, 47 ЖК РФ, общее собрание, являющееся органом управления многоквартирного дома, может состоять только из собственников помещений данного дома. Принять участие в голосовании по вопросам повестки собрания в силу ст. 48 ЖК РФ также вправе только собственники.
Фактически в ходе рассмотрения дела истец выражал несогласие с тем, что управление жилым домом, в котором ему было передано жилое помещение, будет осуществлять ООО "ЛистЖилСервис". Однако, собственники многоквартирного дома в силу положений ч. 3 ст. 161 ЖК РФ вправе в любое время на основании решения общего собрания изменить способ управления своим многоквартирным домом, выразив таким образом свое коллективное мнение относительно того, какая компания должна осуществлять управление их многоквартирным домом. При таких обстоятельствах владельцы помещений в многоквартирном доме N по (адрес) после возникновения у них права собственности на переданные объекты недвижимости вправе будут в любое время на основании решения общего собрания изменить способ управления своим многоквартирным домом.
Конкурс Управлением ЖКХ администрации г. Оренбурга был проведен в соответствии с положениями закона, нарушений порядка не выявлено. Объединение под одним лотом нескольких объектов допускается Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75, что следует из смысла пункта 76 Правил.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что решение общего собрания от 12 января 2017 года никем не оспаривалось, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания его неправомочным, является несостоятельным.
Согласно положениям ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку кворум на собрании 12 января 2017 года отсутствовал ввиду отсутствия на нем собственников жилых помещения, постольку принятые на собрании решения законными признаны быть не могут.
Довод жалобы о том, что регистрация права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, также является несостоятельным, поскольку не влияет на установленный законом момент возникновения у лица права собственности на объект недвижимости.
То обстоятельство, когда именно ответчиком было получено уведомление об избрании управляющей компании, 12 или (дата), в данном случае правильных по существу выводов суда первой инстанции не опровергает.
Довод жалобы о том, что два многоквартирных дома выставлены на торги как один единый дом, это ограничило количестве управляющих компаний, которые могли бы подать заявку на участие в конкурсе, также судебной коллегией отклоняется, поскольку основания для такой презентации домов N и N по (адрес) в извещении о проведении торгов у Управления ЖКХ имелись. Так, из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) следует, что указанные дома введены в эксплуатацию в качестве единого объекта.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4507/2017
Требование: О признании недействительными торгов по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ей на праве собственности принадлежит квартира в многоквартирном жилом доме, ответчик объявил конкурс по отбору управляющей организации, организатором конкурса не учтено мнение собственников, действия ответчика неправомерны, поскольку нарушают права собственников на выбор способа управления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N 33-4507/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Имамовой Р.А.,
судей Никитиной А.И., Султанова Р.А.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Д. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Д. к Управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "ЛистЖилСервис" о признании недействительными торгов по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации,
установила:
Д. обратилась в суд с вышеназванным иском к Управлению ЖКХ администрации г. Оренбурга и ООО "ЛистЖилСервис", просила признать недействительными торги по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресам: (адрес), а также протокол N рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N от (дата) г.
В обоснование заявленных требований указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира N в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.
(дата) на сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов по МКД, расположенному по адресу: (адрес) N (разрешение на ввод N от 08 ноября 2016 года).
При этом, Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга объявило конкурс по отбору управляющей организации в двух домах одним лотом, несмотря на то, что дома N и N по (адрес) согласно разрешению на ввод в эксплуатацию являются двумя разными объектами недвижимости, поскольку имеют разные почтовые адреса, нумерацию.
Срок проведения конкурс обозначен датой - (дата).
12 января 2017 года, то есть до даты проведения конкурса, в адрес Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга был направлен протокол общего собрания собственников МКД по адресу: (адрес), которым выбран способ управления управляющей организацией - ООО "УК ЖФ "Просторная", заключен договор управления, подписанный собственниками.
Вместе с тем, 13 января 2017 года на официальном сайте www.torgi.gov.ru был опубликован протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе, согласно которому договор управления на указанные дома подлежит заключению с единственным участником конкурса - ООО "ЛистЖилСервис".
16 января 2017 года на электронную почту ООО "УК ЖФ "Просторная" поступил ответ, из которого следует, что из представленных документов не представляется возможным установить, что решение о выборе способа управления приняли собственники, так как право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента регистрации права собственности.
По ее (истца) мнению, организатором конкурса не учтено мнение собственников МКД, действия Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга неправомерны, поскольку нарушают права собственников на выбор способа управления МКД.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Д. не присутствовала, извещалась надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Суд в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца.
Представитель истца и третьего лица ООО "УК ЖФ "Просторная" - Г.М., действовавшая на основании доверенностей, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Также указала, что включение в один лот два дома является нарушением процедуры организации и проведения торгов.
Представители ответчиков - Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга Т., ООО "ЛистЖилСервис" - К., действовавшие на основании доверенностей, возражали против исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах, приобщенных к материалам дела.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Д. отказано.
В апелляционной жалобе Д. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание не явились Д., представители Управления ЖКХ администрации г. Оренбурга, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В силу положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Д. и ООО "УЖФ Просторная" - Г.О., действующая на основании доверенностей от (дата) и (дата), доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ООО "ЛистЖилСервис" - К., действующая на основании доверенности от (дата), против доводов апелляционной жалобы возражала, просила оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Имамовой Р.А., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75, конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с п. 5 Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.
Пункт 39 Правил предусматривает, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Решением Верховного Суда РФ от 10 августа 2009 г. N ГКПИ09-830 абз. 1 п. 39 Правил проведения конкурса признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Из материалов дела следует, и судом установлено, что (дата) введен в эксплуатацию многоквартирный дом N, N по (адрес) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) N.
(дата) УЖКХ администрации г. Оренбурга утверждена конкурсная документация для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления указанным многоквартирным домом.
(дата) на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов N по проведению вышеуказанного конкурса. Из извещения следует, что прием заявок на участие в конкурсе производится по адресу организатора торгов: (адрес) в рабочие дни с 09.00 до 18.00 (перерыв с 13.00 до 14.00 ч) с (дата) до 10 ч 45 мин. (дата).
Срок отказа от проведения конкурса - (дата).
Место, дата и время рассмотрения заявок на участие в конкурсе: (адрес), 4 этаж (зал заседаний) (дата).
Место, дата и время проведения конкурса: (адрес) 13 января 2017 года в 15.45.
В соответствии с ч. 4 п. 1 Постановления администрации г. Оренбурга от 11 октября 2012 года N 2612-п "О внесении изменений в постановление администрации г. Оренбург от 01 сентября 2011 года N 5958-п" конкурсы по отбору управляющих компаний для управления многоквартирными домами проводятся в т.ч. в случаях, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Из Постановления администрации г. Оренбурга от 27 декабря 2013 года N 3497-п "О проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами" и Положения об Управлении ЖКХ администрации г. Оренбурга, утв. решением Оренбургского городского совета от 28 июня 2011 года N, следует, что органом, уполномоченным проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, является Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга.
(дата) конкурс был проведен, по итогам конкурса принято решение о заключении договора управления с единственным участником конкурса - ООО "ЛистЖилСервис".
Обращаясь в суд с настоящим иском, Д. указывала, что на момент проведения конкурса жильцами многоквартирного дома уже был избран способ его управления и управляющая организация, данная информация была направлена в Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга, которым проигнорирована.
В подтверждение доводов иска Д. в материалы дела представлен протокол N итогов внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: (адрес) А, проведенного в форме очно-заочного голосования, от (дата). Из данного протокола следует, что присутствовавшими на собрании лицами, составляющими 54,96% от общего числа голосов, принято решение о выборе и утверждении способа управления в отношении данного МКД - управление управляющей организацией - ООО "УК ЖФ "Просторная". Также заключен договор на управление, содержание и ремонт указанного дома от (дата) с выбранной управляющей организацией.
Указанная информация предоставлена в Управление ЖКХ администрации г. Оренбурга 13 января 2017 года в день проведения конкурса по отбору управляющей организации.
Отказывая Д. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что принятое на общем собрании 12 января 2017 года решение, оформлено представленным в материалы дела протоколом N, не может быть признано правомочным, поскольку отсутствуют сведения о наличии у голосовавших лиц права собственности в отношений помещений в данном многоквартирном доме.
Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных и исследованных доказательств, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
При проведении внеочередного общего собрания по выбору управляющей организации лицами, принимавшими в нем участие, в подтверждение своих полномочий были представлены акты приемки-передачи жилого помещения, выданные застройщиком, однако в силу указанных выше положений закона такой документ возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме не подтверждает.
Как правильно указал суд со ссылкой на положения статей 44, 45, 47 ЖК РФ, общее собрание, являющееся органом управления многоквартирного дома, может состоять только из собственников помещений данного дома. Принять участие в голосовании по вопросам повестки собрания в силу ст. 48 ЖК РФ также вправе только собственники.
Фактически в ходе рассмотрения дела истец выражал несогласие с тем, что управление жилым домом, в котором ему было передано жилое помещение, будет осуществлять ООО "ЛистЖилСервис". Однако, собственники многоквартирного дома в силу положений ч. 3 ст. 161 ЖК РФ вправе в любое время на основании решения общего собрания изменить способ управления своим многоквартирным домом, выразив таким образом свое коллективное мнение относительно того, какая компания должна осуществлять управление их многоквартирным домом. При таких обстоятельствах владельцы помещений в многоквартирном доме N по (адрес) после возникновения у них права собственности на переданные объекты недвижимости вправе будут в любое время на основании решения общего собрания изменить способ управления своим многоквартирным домом.
Конкурс Управлением ЖКХ администрации г. Оренбурга был проведен в соответствии с положениями закона, нарушений порядка не выявлено. Объединение под одним лотом нескольких объектов допускается Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года N 75, что следует из смысла пункта 76 Правил.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что решение общего собрания от 12 января 2017 года никем не оспаривалось, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания его неправомочным, является несостоятельным.
Согласно положениям ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку кворум на собрании 12 января 2017 года отсутствовал ввиду отсутствия на нем собственников жилых помещения, постольку принятые на собрании решения законными признаны быть не могут.
Довод жалобы о том, что регистрация права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, также является несостоятельным, поскольку не влияет на установленный законом момент возникновения у лица права собственности на объект недвижимости.
То обстоятельство, когда именно ответчиком было получено уведомление об избрании управляющей компании, 12 или (дата), в данном случае правильных по существу выводов суда первой инстанции не опровергает.
Довод жалобы о том, что два многоквартирных дома выставлены на торги как один единый дом, это ограничило количестве управляющих компаний, которые могли бы подать заявку на участие в конкурсе, также судебной коллегией отклоняется, поскольку основания для такой презентации домов N и N по (адрес) в извещении о проведении торгов у Управления ЖКХ имелись. Так, из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) следует, что указанные дома введены в эксплуатацию в качестве единого объекта.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 29 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)