Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Е. Верстовой,
судей Н.В. Лаврецкой, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Дом 16 на Покровском" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2015 года
по делу N А40-35735/14, принятое судьей Е.В. Михайловой,
по иску ТСЖ "Дом 16 на Покровском" (ОГРН 1147746109642)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Федеральное государственное автономную образовательную учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", ООО "ЮГБЫТСЕРВИС", Росреестр
о признании права общей собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Головина Н.А, (выписка из ЕГРЮЛ от 10.06.2015), Лебедева Т.В. (по доверенности от 07.04.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьего лица: ООО "ЮГБЫТСЕРВИС": Кравченко О.В. (по доверенности от 15.09.2015), Маркин Ю.П. (по доверенности от 15.09.2015)
"Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", Росреестр - не явились, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "Дом 16 на Покровском" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением от 12.03.2014 к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар д. 16/10 стр. 1, на спорные нежилые помещения.
Право на иск по настоящему делу, заявленный от имени собственников помещений, Товарищество обосновывает положениями части 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ, Устава ТСЖ и решением указанного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (т. 1 л.д. 33), никем не оспоренным и не признанным недействительным, в связи с чем апелляционная судебная коллегия считает, что у истца имеются полномочия для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (ФГАОУ ВПО "НИУ "ВШЭ"), Общество с ограниченной ответственностью "ЮГБЫТСЕРВИС" (ООО "ЮГБЫТСЕРВИС"), Росреестр.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2014 в иске отказано (оставлено без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014).
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 указанные Решение и Постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы с целью установления технических характеристик спорных помещений и возможного способа их эксплуатации.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2015 года в иске отказано.
Истец не согласился с решением и подал апелляционную жалобу, в которой указал, что суд необоснованно отказал в истребовании доказательств по делу, в том числе архивных документов, которые позволили бы установить изначальные (проектные) параметры и назначение спорных помещений, в том числе на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году, то есть на дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество.
Отмечает, что суд первой инстанции не выполнил указания Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 и немотивированно отказал в назначении экспертизы по делу, несмотря на заявленное истцом ходатайство и перечисленные денежные средства.
Письменное ходатайство заявлено истцом о проведении по делу судебной экспертизы, на депозит апелляционного суда внесено 50000 рублей.
В судебном заседании представители истца настаивают на ходатайстве о проведении судебной экспертизы. Представитель ответчика возражал по проведению экспертизы, считает решение законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Суд апелляционной инстанции с учетом Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 года удовлетворил ходатайство истца о проведении судебной экспертизы. Назначил по настоящему делу строительно-техническую экспертизу в АНО Центр исследований, сертификации и технических испытаний "Независимая Экспертиза" - адрес: 109147 Москва, ул. Марксистская, д. 20, стр. 5, производство экспертизы поручено эксперту Серегину Павлу Васильевичу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 года приостановлено производство по делу N А40-35735/14 в связи с назначением по делу судебной экспертизы. 25 января 2016 года через канцелярию Девятого арбитражного апелляционного суда поступило экспертное заключение (приобщено к материалам дела - протокольное определение от 25.02.2016 г.).
В судебное заседание не явились "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", Росреестр извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца апелляционную жалобу поддержали, просил отменить Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2015 и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Представители ответчика и третьего лиц возражали против удовлетворения жалобы, просили Решение от 30.07.2015 оставить в силе.
Апелляционная коллегия, повторно рассмотрев дело, исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, установила следующее.
Исковые требования заявлены ТСЖ "Дом 16 на Покровском" от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар дом 16/10 строение 1 и фактически направлены на восстановление положения существовавшего до нарушения права, в порядке статьи 12 ГК РФ и статьи 11 ЖК РФ.
Решением от 23.12.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар дом 16/10 строение 1, в порядке статьи 161 ЖК РФ выбран способ управления и создано Товарищество собственников жилья "Дом 16 на Покровском" (далее - ТСЖ).
Согласно Выпискам из технического паспорта Центрального ТБТИ (т. 7 л.д. 7), пятиэтажный жилой дом по указанному адресу построен в 1860 году. Центральный Государственный Архив г. Москвы (ГБУ "ЦГА Москвы") на запрос Девятого арбитражного апелляционного суда сообщил (т. 7 л.д. 113), что в документах архивного фонда "Строительное отделение Московской городской управы" имеется документация на строительство (1894 г.) указанного трехэтажного жилого дома, на который в документах архивного фонда "Моспроект" также имеется техническая документация на реконструкцию (1934 г.) "надстройка двумя этажами".
Согласно правовой позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении N 13391/09 от 02.03.2010, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново, как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Так, статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и для его использования (часть 1). Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2).
Согласно Договора передачи N 010201-001106 от 21 декабря 1992 года (т. 8 л.д. 28-29), первая квартира была приватизирована 21.12.1992, следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество в данном жилом доме возникло именно 21.12.1992 и тогда же было зарегистрировано, одновременно с регистрацией права первого собственника на полученную им в собственность квартиру, по смыслу части 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение - статье 289 ГК РФ, части 1, 2 статьи 37 ЖК РФ. Аналогичная норма установлена и статьей 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В справке Центрального ТБТИ по состоянию на 1996 год здания/помещения (подвал) указано наличие в нем коммуникаций освещения, отопления, водопровода, канализации, горячей воды (т. 2 л.д. 24).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество. Аналогичная норма установлена частью 2 статьи 290 ГК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном порядке распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размеров общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников, путем его реконструкции (часть 2, 3 статьи 36 ЖК РФ).
В пункте 6, 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества, в том числе спорных по настоящему делу помещений, либо иных помещений или объектов общего пользования для доступа третьих лиц в/из спорных помещений.
В материалы дела не представлено доказательств, что лестницы, являющиеся входами в спорные помещения подвала, зарегистрированы в собственность города Москвы, следовательно они относятся к общему имуществу данного многоквартирного дома и соответственно, пользование спорными помещениями невозможно без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений.
На дату первой приватизации квартиры в данном жилом доме в декабре 1992 года, спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты площадью 134,6 кв. м, площадью 224,9 кв. м, площадью 228,9 кв. м, предназначенные для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и фактически использовались и используются по настоящее время в качестве общего имущества домовладельцев, что подтверждается доказательствами по делу.
Спорные помещения зарегистрированы в собственность г. Москвы (Выписки из ЕГРП от 27.02.2014 - том 1, л.д. 10-12):
- - N 11/204/2014-485 - Кадастровый (или условный) номер объекта 77:01:0001025:1533, помещение нежилое, площадь 224,9 кв. м (подвал, помещение 1 комната 14; помещение I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, За, 4, 5, 5а, 6, 6а, с 7 по 9, 9а, 9б, с 10 по 13), номер государственной регистрации 77-01/00-028/2001-41486 от 04.07.2001, ограничение (обременение) права - аренда, подвал помещение I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, За, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-14 площадью: 224,9 кв. м весь объект, дата государственной регистрации 01.08.2005 N 77-77-01/001/2005-392);
- - N 11/204/2014-483 - Кадастровый (или условный) номер объекта 76719, нежилые помещения, назначение учрежденческое, площадь 228,9 кв. м (подвал, помещение 2 комнаты 1, 3, 4, 7, с 9 по 13; помещение II комнаты 2, 2а, 2б, 4, 5, 5а, 6, 8, 8а), номер государственной регистрации 77-01/30-377/2004-655 от 12.04.2004, ограничение (обременение) права - аренда, подвал помещение II комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13, площадью: 228,9 кв. м весь объект, дата государственной регистрации 26.10.2004 N 77-01/41-587/2004-771);
- - N 11/204/2014-482 - Кадастровый (или условный) номер объекта 77:01:0001025:1534, нежилые помещения, назначение служебное, площадь 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 6, 8), ограничение (обременение) права - не зарегистрировано.
Спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты 1-6, 8) согласно технической документации Центрального ТБТИ (т. 7 л.д. 7-9) "помещение переоборудовано без разрешения".
Из представленного дела правоустанавливающих документов (Регистрационное дело) N 267733 (кадастровый условный номер объекта) по заявлению N 77-01/41-711/2004-159, усматривается, что согласно Выписке из реестра объектов недвижимости от 23.06.2004 (т. 6 л.д. 6) в собственности г. Москвы находится помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты 1-6, 8) на основании Постановления Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47, запись в Реестре от 23.06.2004 N 01-002139 (000).
Из материалов Регистрационного дела "Перечень объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий "Дирекция единого заказчика" (Центральный административный округ), утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47 (т. 6 л.д. 19) следует, что на баланс ДЕЗ было передано за N 182 полностью здание по указанному адресу площадью 3581 кв. м. Сведения о передаваемых на баланс ДЕЗ "самостоятельных объектах" недвижимости площадью 134,6 кв. м, 228,9 кв. м, 224,9 кв. м, спорных по настоящему делу, в представленном Перечне отсутствуют.
Согласно Техническому паспорту на здание от 22.11.1977 с текущими изменениями по 05.03.1993, спорное помещение площадью 134,6 кв. м учтено в составе помещений общей площадью 374 кв. м, используемых жилищной конторой, в том числе "Культурно-просветительские" (красный уголок), а также теплоузел (т. 7 л.д. 82).
Из представленной технической документации Центрального ТБТИ от мая 1973 года (т. 7 л.д. 95) следует, что доступ в указанное спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8) осуществляется через жилой подъезд по лестнице "Б", являющейся общим имуществом дома или через вход в Тепловой пункт (подвал, помещение III площадью 124 кв. м), соединенные общей лестницей площадью 18,4 кв. м, которая в технической документации Центрального ТБТИ учтена, как комната 4 теплового пункта (т. 1 л.д. 54).
В соответствии с Актом осмотра, проведенного Департаментом имущества г. Москвы 03.04.2014, помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1) состоит из комнат 1-6, свободно, имеются перепланировки (т. 3 л.д. 92).
Согласно Выписке из ЕГРП N 11/204/2014-482 от 27.02.2014 (т. 1 л.д. 12), спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8) учтено как "служебное", то есть предназначенное именно для обслуживания данного многоквартирного дома.
Из письма Департамента имущества г. Москвы N ДГИ-1-590567/15-1 поступившего на запрос Девятого арбитражного апелляционного суда 03.12.2015 следует, что "на помещение площадью 224,9 кв. м по указанному адресу право собственности г. Москвы зарегистрировано, запись в ЕГРП N 77-01/00-028/2001-41486". Вместе с тем, Свидетельство о государственной регистрации права на указанное спорное помещение в материалы настоящего дела не представлено.
В материалы дела представлена Выписка из ЕГРП N 11/204/2014-485 от 27.02.2014 на спорное помещение подвала N I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-14, площадью 224,9 кв. м (т. 1 л.д. 11).
Из Регистрационного дела N 78894 следует, что согласно Заявлению Департамента имущества г. Москвы, поданному в регистрирующий орган 16.05.2001, вх. N 77-00-41486/01 (т. 6 л.д. 17), к регистрации права г. Москвы было заявлено помещение иной площадью 245,2 кв. м.
Площадь помещения 245,2 кв. м указана в Экспликации (т. 6 л.д. 23) и в Выписках из технического паспорта Центрального ТБТИ по состоянию на 08.10.1996 (т. 6 л.д. 23), от 22.02.2001 по состоянию на 13.11.1997 (т. 6 л.д. 21) с отметкой "помещение переоборудовано без разрешения", также представленных заявителем в регистрирующий орган.
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ от 29.01.2007 по состоянию на 07.11.2006 и в Экспликации от 25.01.2007 по состоянию на 12.05.2006 площадь спорного помещения указана 224,9 кв. м (т. 3 л.д. 41, 44). Согласно справке Центрального ТБТИ от 07.08.2006 (т. 3 л.д. 84), предъявлено разрешение на перепланировку, в результате которой площадь указанного помещения N I изменилась с 245,2 кв. м на 224,9 кв. м.
Из поэтажных планов Центрального ТБТИ от 22.02.2001, от 11.06.2003 следует, что в указанном помещении N I был заложен дверной проем из комнаты 6, ведущий в комнату 4 соседнего помещения подвала N II, ранее соединявший данное спорное помещение N I с соседним спорным помещением N II площадью 228,9 кв. м - в единое помещение подвала.
Согласно представленному в материалы дела Договору аренды N 1-25/2005 от 24.01.2005 (т. 7 л.д. 120), Департаментом имущества г. Москвы на основании Распоряжения от 02.10.2003 N 4410-р/01 (т. 6 л.д. 114), то есть после даты первой приватизации в указанном жилом здании, передано Обществу с ограниченной ответственностью "ЮгБытСервис" на срок с 02.10.2003 по 01.10.2008 нежилое помещение общей площадью 245,2 кв. м.
В Дополнительном соглашении от 13.02.2012 к Договору аренды от 24.01.2005 указано на изменение срока аренды: было 31.12.2011, стало 30.06.2015 (т. 3 л.д. 82).
Из уведомлений Федеральной регистрационной службы от 15.04.2005 (т. 6 л.д. 94) следует, что на помещение площадью 245,2 кв. м имелся договор аренды от 11.04.2000, то есть заключенный также после даты первой приватизации квартиры в данном жилом доме.
Согласно пункту 5.4.9 Договора аренды, арендатор обязан обеспечивать доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания.
В пункте 12 "Особые условия" (т. 6 л.д. 113) к Договору аренды от 24.01.2005 N 1-25/2005 указано, что арендатор несет ответственность за содержание и эксплуатацию инженерных коммуникаций, в том числе и транзитных, расположенных в арендуемом помещении.
Таким образом арендодатель (ответчик по настоящему делу) и арендатор (третье лицо ООО "ЮгБытСервис") признают наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования в спорном помещении подвала N I площадью 224,9 кв. м.
Согласно пункту 5.4.10 указанного Договора аренды, арендатор не вправе производить в помещении никаких перепланировок без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии.
Однако, как усматривается из материалов дела, указанное помещение было переоборудовано без разрешения. Согласно данным ТБТИ Центральное, произведена несанкционированная перепланировка с оборудованием дополнительного входа с придомовой территории, не учтенного в составе данного спорного помещения подвала N I и соответственно, не зарегистрированного в собственность г. Москвы и не передававшегося в аренду ООО "ЮгБытСервис".
Существовавший санкционированный вход в спорное помещение подвала, согласно технической документации БТИ, осуществлялся через жилой подъезд по лестнице "А", которая в состав указанного спорного помещения площадью 224,9 кв. м также не входит и является общим имуществом данного многоквартирного дома.
Согласно представленному в материалы дела Свидетельству о государственной регистрации N 77 АБ 691543 от 12.04.2004 (т. 7 л.д. 168), право собственности г. Москвы зарегистрировано на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы N 00-001021 (000) от 09.03.2004 на помещение подвала площадью 228,9 кв. м (произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке), кадастровый (условный) номер 76719, запись регистрации 77-01/30-377/2004-655 (ограничения (обременения) права - аренда).
Из представленного дела правоустанавливающих документов (Регистрационного дела) N 76719 (Кадастровый условный номер объекта), по заявлению N 77-01/30-377/2004-655 (т. 6 л.д. 27) усматривается, что в качестве документа-основания для государственной регистрации права г. Москвы представлена Выписка из реестра объектов недвижимости находящихся в собственности г. Москвы от 09.03.2004 (т. 6 л.д. 37).
В соответствии с разъяснениями данными в пункте 36 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Как неоднократно указывалось судами всех инстанций, Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, представляемые Департаментом имущества в регистрирующий орган, правоустанавливающими документом по смыслу названного Федерального закона о регистрации - не является.
Согласно представленным документам ТБТИ Центральное доступ в данное спорное помещение подвала площадью 228,9 кв. м осуществляется через помещение общего имущества лестницу "В", которая в состав данного помещения также не входит, в собственность г. Москвы не зарегистрирована, в пользование (аренду) третьему лицу не передавалась. Согласно представленному в материалы дела Договору от 15.12.2003 Департаментом имущества г. Москвы на срок до 01.10.2007 указанное спорное помещение передано в аренду (т. 6 л.д. 54), а затем, согласно Договору от 11.08.2010 (т. 7 л.д. 142), в безвозмездное пользование Государственному образовательному учреждению профессионального образования "Московский государственный институт электроники и математики (технический университет)" на срок с 10.08.2010 по 10.08.2015.
Арендатор обязан обеспечивать доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания - пункт 5.4.9 Договора - том 6, л.д. 56.
В Договоре безвозмездного пользования (пункт 5.4.5) содержится аналогичное требование.
Арендодатель (ответчик по настоящему делу) и арендатор (третье лицо "НИУ "ВШЭ") признают наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования в спорном помещении подвала N II площадью 228,9 кв. м.
Согласно пункту 5.4.10 Договора аренды арендатор не вправе производить в помещении никаких перепланировок без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии.
В Договоре безвозмездного пользования (пункт 5.4.2) содержится аналогичный запрет, однако из материалов дела следует, что указанное помещение подвала N II площадью 228,9 кв. м переоборудовано без разрешения. Из представленных поэтажных планов ЦТБТИ (т. 6 л.д. 43,79) по состоянию на 11.06.2003 (этаж Подвал, этаж 1) усматривается наличие несанкционированных перепланировок в спорном помещении подвала площадью 228,9 кв. м, в том числе, из комнаты 12 оборудована дверь в комнату 13, в которой возведена перегородка, отделившая указанное спорное помещение N II от ранее единого с ним помещения подвала N III, учтенного как "тепловой пункт" расположенный под спорным помещением площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8), имеющие единый общий вход.
Согласно указанного поэтажного плана ЦТБТИ по состоянию на 11.06.2003, в данном спорном помещении подвала N II площадью 228,9 кв. м заложен проем в комнате 4, ранее соединявший ее с комнатой 6 соседнего спорного помещения N I площадью 224,9 кв. м - в единое помещение подвала данного многоквартирного дома.
Согласно Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ от 21.11.2007 по состоянию от 07.11.2006, как и в аналогичной Выписке из технического паспорта от 18.06.2004 по состоянию на 11.06.2003, в указанном здании не учтено наличие технического подполья (технического этажа).
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ на 228,9 кв. м от 02.07.2003 по состоянию на ту же дату 11.06.2003 (т. 6 л.д. 44) указано на наличие технического подполья (коридор) площадью 202,8 кв. м, а также указано, что в "оперативном управлении" МГИЭМ находятся 237,6 кв. м, то есть больше площади спорного по настоящему делу помещения N II.
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ на 245,2 кв. м от 12.01.2004 по состоянию на 11.06.2003 (т. 3 л.д. 62) указано на наличие технического подполья (коридор) площадью 202,8 кв. м.
Передача помещений в пользование (аренду) третьим лицам не изменяет правового статуса спорных помещений, как относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры в нем в 1992 году и соответственно, г. Москва необоснованно распорядился спорными помещениями в указанный период, поскольку материалами дела подтверждается отсутствие их формирования в самостоятельные объекты недвижимости площадью 134,6 кв. м, 224,9 кв. м, 228,9 кв. м, предназначенные для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В статье 290 ГК РФ определено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Постановления Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт а) части 1 статьи 1).
Согласно части 2 указанного Постановления N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Из представленных в материалы дела справок БТИ о состоянии здания/помещения (том 6, л.д. 24) следует наличие освещения, отопления, водопровода, канализации, горячей воды.
Согласно представленным в материалы дела Акту технического осмотра инженерных сетей жилого дома от 23.12.2013, письма от 07.07.2015 ООО УК "Дом Мастер" и Справке от 06.07.2015 ООО "Покровская" (т. 7 л.д. 40, т. 8 л.д. 30), организаций обслуживающих данный многоквартирный дом по адресу: Покровский бульвар д. 16/10 стр. 1, подтверждается, что в результате комиссионных осмотров подвальных помещений установлено, что в спорных подвальных помещениях имеющих техническое назначение, расположены общедомовые инженерные коммуникации и оборудование центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также несущие конструкции здания, к которым необходим доступ для технического обслуживания.
В актах совместного осмотра от 06.07.2015, проведенного лицами участвующими в деле в соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2015, указано:
- - помещение подвала N II площадью 228,9 кв. м передано по договору безвозмездного пользования N 01-131/10 от 11.08.2010 на основании договора б/п N 01-114/08 от 27.06.2008, имеются перепланировки, вход только через лестничную площадку, в помещении располагаются инженерные коммуникации дома, мебель и оборудование НИУ ВШЭ в помещении отсутствует, срок договора до 10.08.2015 истек;
- - помещение подвала N I площадью 224,9 кв. м занимает ООО "ЮгБытСервис" по договору N 01-25/05 от 24.01.2005 на основании распоряжения N 4410-р от 02.10.2003, имеются перепланировки, в помещении располагаются инженерные коммуникации дома, срок договора по 30.06.2015 истек;
- - помещение N I (1 этаж) площадью 134,6 кв. м находится в собственности г. Москвы (запись в ЕГРП от 21.07.2004 N 77-01/41-711/2004-159), имеются перепланировки, комната 8 не идентифицируется, сторонних организаций нет, занято ТСЖ, вход через тепловой узел.
Согласно выводам судебной экспертизы по настоящему делу:
В осматриваемых помещениях жилого дома (нежилые помещения: подвал помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) имеются инженерные коммуникации, оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома.
В помещении N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, но имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома.
Для технического обслуживания оборудования, запорной арматуры и труб сетей отопления, водоснабжения и канализации, а также для проведения ремонтных работ, выполнения заявок собственников квартир и срочных мероприятий в аварийных ситуациях в помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) требуется постоянный круглосуточный и беспрепятственный доступ работников и специалистов обслуживающей организации. Такой доступ возможен при нахождении данных помещений в собственности истца (ТСЖ "Дом 16 на Покровском").
В помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 постоянный круглосуточный и беспрепятственный доступ работников и специалистов обслуживающей организации не требуется.
На основании проведенного осмотра и выполненных исследований (в помещениях выявлено размещение инженерного оборудования здания и прокладка коммуникаций) эксперт делает вывод, что помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) являются техническими, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме и требующими постоянного, открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы) принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности как общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 не является техническим помещением.
На основании проведенного осмотра и выполненных исследований эксперт делает вывод, что помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) носят вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям жилого многоквартирного дома.
Помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 не имеет отдельного, изолированного от входной группы входа-выхода на придомовую территорию. На основании п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса и исходя из расположения данного помещения (вход, стены и перекрытие совмещено с тепловым пунктом, не имеют отдельного, изолированного от входной группы входа-выхода на придомовую территорию) технически это помещение предназначено для удовлетворения социально-бытовых (культурно-просветительских) потребностей собственников помещений жилого дома, что и подтверждает технический паспорт (после капитального ремонта 1977 года) от ноября 1977 года с изменениями на март 1993 года. Следовательно помещение N 267733 должно относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 209, пункту 1 статьи 216 ГК РФ право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.
Учитывая, что на дату приватизации первой квартиры в доме в 1992 году в спорных помещениях подвала находились инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения, необходимые для обеспечения жизнедеятельности всего дома, а спорное помещение первого этажа, доступ в которое осуществляется через вход в тепловой узел дома, использовалось и используется для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные помещения имеют техническое и вспомогательное назначение, обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома, в связи с чем, регистрация права собственности Ответчика на указанное имущество является незаконной.
Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Поскольку указанные спорные нежилые помещения не могут быть признаны самостоятельными объектами гражданских прав, являются общим имуществом в многоквартирном доме, то исковые требования Истца о признании права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости подлежат удовлетворению.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Указанная норма соответствует статье 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).
Учитывая, что общее собрание собственников помещений в данном многоквартирном доме не принимало решения, в порядке статьи 44 ЖК РФ, о передаче спорных помещений в пользование кому-либо, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Ответчик распорядился частью общего имущества не имея на то правовых оснований. Самостоятельное использование помещений, спорных по настоящему делу, невозможно без нарушения права общей долевой собственности.
Передача Ответчиком спорных помещений в аренду (безвозмездное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, др.) не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения спорным имуществом городом Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры в 1992 году.
Судом апелляционной инстанции установлено и доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения N 78894 общей площадью 224,9 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001025:1533; N 76719 общей площадью 228,9 кв. м, кадастровый номер 76719 (условный); N 267733, общей площадью 134,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001025:1534, на дату приватизации первой квартиры 21.12.1992 в данном многоквартирном доме и по настоящее время использовались и используются в качестве общего имущества, являлись и являются техническими и вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома. Спорное имущество из владения собственников помещений дома не выбывало, поскольку в них функционировало и функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.02.2016 N 09АП-42789/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-35735/14
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. N 09АП-42789/2015-ГК
Дело N А40-35735/14
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Е. Верстовой,
судей Н.В. Лаврецкой, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Дом 16 на Покровском" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июля 2015 года
по делу N А40-35735/14, принятое судьей Е.В. Михайловой,
по иску ТСЖ "Дом 16 на Покровском" (ОГРН 1147746109642)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Федеральное государственное автономную образовательную учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", ООО "ЮГБЫТСЕРВИС", Росреестр
о признании права общей собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Головина Н.А, (выписка из ЕГРЮЛ от 10.06.2015), Лебедева Т.В. (по доверенности от 07.04.2015)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
от третьего лица: ООО "ЮГБЫТСЕРВИС": Кравченко О.В. (по доверенности от 15.09.2015), Маркин Ю.П. (по доверенности от 15.09.2015)
"Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", Росреестр - не явились, извещены.
установил:
Товарищество собственников жилья "Дом 16 на Покровском" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением от 12.03.2014 к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар д. 16/10 стр. 1, на спорные нежилые помещения.
Право на иск по настоящему делу, заявленный от имени собственников помещений, Товарищество обосновывает положениями части 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ, Устава ТСЖ и решением указанного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (т. 1 л.д. 33), никем не оспоренным и не признанным недействительным, в связи с чем апелляционная судебная коллегия считает, что у истца имеются полномочия для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики" (ФГАОУ ВПО "НИУ "ВШЭ"), Общество с ограниченной ответственностью "ЮГБЫТСЕРВИС" (ООО "ЮГБЫТСЕРВИС"), Росреестр.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2014 в иске отказано (оставлено без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014).
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 указанные Решение и Постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы с целью установления технических характеристик спорных помещений и возможного способа их эксплуатации.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2015 года в иске отказано.
Истец не согласился с решением и подал апелляционную жалобу, в которой указал, что суд необоснованно отказал в истребовании доказательств по делу, в том числе архивных документов, которые позволили бы установить изначальные (проектные) параметры и назначение спорных помещений, в том числе на дату первой приватизации квартиры в доме в 1992 году, то есть на дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество.
Отмечает, что суд первой инстанции не выполнил указания Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 и немотивированно отказал в назначении экспертизы по делу, несмотря на заявленное истцом ходатайство и перечисленные денежные средства.
Письменное ходатайство заявлено истцом о проведении по делу судебной экспертизы, на депозит апелляционного суда внесено 50000 рублей.
В судебном заседании представители истца настаивают на ходатайстве о проведении судебной экспертизы. Представитель ответчика возражал по проведению экспертизы, считает решение законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Суд апелляционной инстанции с учетом Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 года удовлетворил ходатайство истца о проведении судебной экспертизы. Назначил по настоящему делу строительно-техническую экспертизу в АНО Центр исследований, сертификации и технических испытаний "Независимая Экспертиза" - адрес: 109147 Москва, ул. Марксистская, д. 20, стр. 5, производство экспертизы поручено эксперту Серегину Павлу Васильевичу.
Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 года приостановлено производство по делу N А40-35735/14 в связи с назначением по делу судебной экспертизы. 25 января 2016 года через канцелярию Девятого арбитражного апелляционного суда поступило экспертное заключение (приобщено к материалам дела - протокольное определение от 25.02.2016 г.).
В судебное заседание не явились "Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики", Росреестр извещены надлежащим образом.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца апелляционную жалобу поддержали, просил отменить Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2015 и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Представители ответчика и третьего лиц возражали против удовлетворения жалобы, просили Решение от 30.07.2015 оставить в силе.
Апелляционная коллегия, повторно рассмотрев дело, исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, установила следующее.
Исковые требования заявлены ТСЖ "Дом 16 на Покровском" от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар дом 16/10 строение 1 и фактически направлены на восстановление положения существовавшего до нарушения права, в порядке статьи 12 ГК РФ и статьи 11 ЖК РФ.
Решением от 23.12.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Покровский бульвар дом 16/10 строение 1, в порядке статьи 161 ЖК РФ выбран способ управления и создано Товарищество собственников жилья "Дом 16 на Покровском" (далее - ТСЖ).
Согласно Выпискам из технического паспорта Центрального ТБТИ (т. 7 л.д. 7), пятиэтажный жилой дом по указанному адресу построен в 1860 году. Центральный Государственный Архив г. Москвы (ГБУ "ЦГА Москвы") на запрос Девятого арбитражного апелляционного суда сообщил (т. 7 л.д. 113), что в документах архивного фонда "Строительное отделение Московской городской управы" имеется документация на строительство (1894 г.) указанного трехэтажного жилого дома, на который в документах архивного фонда "Моспроект" также имеется техническая документация на реконструкцию (1934 г.) "надстройка двумя этажами".
Согласно правовой позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении N 13391/09 от 02.03.2010, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново, как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.
Так, статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и для его использования (часть 1). Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2).
Согласно Договора передачи N 010201-001106 от 21 декабря 1992 года (т. 8 л.д. 28-29), первая квартира была приватизирована 21.12.1992, следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество в данном жилом доме возникло именно 21.12.1992 и тогда же было зарегистрировано, одновременно с регистрацией права первого собственника на полученную им в собственность квартиру, по смыслу части 2 статьи 23 Федерального закона о регистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение - статье 289 ГК РФ, части 1, 2 статьи 37 ЖК РФ. Аналогичная норма установлена и статьей 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В справке Центрального ТБТИ по состоянию на 1996 год здания/помещения (подвал) указано наличие в нем коммуникаций освещения, отопления, водопровода, канализации, горячей воды (т. 2 л.д. 24).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество. Аналогичная норма установлена частью 2 статьи 290 ГК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном порядке распоряжаются общим имуществом. Уменьшение размеров общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников, путем его реконструкции (часть 2, 3 статьи 36 ЖК РФ).
В пункте 6, 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.
В материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками помещений данного дома решения в порядке, установленном статьями 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование третьим лицам общего имущества, в том числе спорных по настоящему делу помещений, либо иных помещений или объектов общего пользования для доступа третьих лиц в/из спорных помещений.
В материалы дела не представлено доказательств, что лестницы, являющиеся входами в спорные помещения подвала, зарегистрированы в собственность города Москвы, следовательно они относятся к общему имуществу данного многоквартирного дома и соответственно, пользование спорными помещениями невозможно без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений.
На дату первой приватизации квартиры в данном жилом доме в декабре 1992 года, спорные помещения не были сформированы как самостоятельные объекты площадью 134,6 кв. м, площадью 224,9 кв. м, площадью 228,9 кв. м, предназначенные для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и фактически использовались и используются по настоящее время в качестве общего имущества домовладельцев, что подтверждается доказательствами по делу.
Спорные помещения зарегистрированы в собственность г. Москвы (Выписки из ЕГРП от 27.02.2014 - том 1, л.д. 10-12):
- - N 11/204/2014-485 - Кадастровый (или условный) номер объекта 77:01:0001025:1533, помещение нежилое, площадь 224,9 кв. м (подвал, помещение 1 комната 14; помещение I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, За, 4, 5, 5а, 6, 6а, с 7 по 9, 9а, 9б, с 10 по 13), номер государственной регистрации 77-01/00-028/2001-41486 от 04.07.2001, ограничение (обременение) права - аренда, подвал помещение I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, За, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-14 площадью: 224,9 кв. м весь объект, дата государственной регистрации 01.08.2005 N 77-77-01/001/2005-392);
- - N 11/204/2014-483 - Кадастровый (или условный) номер объекта 76719, нежилые помещения, назначение учрежденческое, площадь 228,9 кв. м (подвал, помещение 2 комнаты 1, 3, 4, 7, с 9 по 13; помещение II комнаты 2, 2а, 2б, 4, 5, 5а, 6, 8, 8а), номер государственной регистрации 77-01/30-377/2004-655 от 12.04.2004, ограничение (обременение) права - аренда, подвал помещение II комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13, площадью: 228,9 кв. м весь объект, дата государственной регистрации 26.10.2004 N 77-01/41-587/2004-771);
- - N 11/204/2014-482 - Кадастровый (или условный) номер объекта 77:01:0001025:1534, нежилые помещения, назначение служебное, площадь 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты с 1 по 6, 8), ограничение (обременение) права - не зарегистрировано.
Спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты 1-6, 8) согласно технической документации Центрального ТБТИ (т. 7 л.д. 7-9) "помещение переоборудовано без разрешения".
Из представленного дела правоустанавливающих документов (Регистрационное дело) N 267733 (кадастровый условный номер объекта) по заявлению N 77-01/41-711/2004-159, усматривается, что согласно Выписке из реестра объектов недвижимости от 23.06.2004 (т. 6 л.д. 6) в собственности г. Москвы находится помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1, помещение I комнаты 1-6, 8) на основании Постановления Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47, запись в Реестре от 23.06.2004 N 01-002139 (000).
Из материалов Регистрационного дела "Перечень объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий "Дирекция единого заказчика" (Центральный административный округ), утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 20.05.1998 N 47 (т. 6 л.д. 19) следует, что на баланс ДЕЗ было передано за N 182 полностью здание по указанному адресу площадью 3581 кв. м. Сведения о передаваемых на баланс ДЕЗ "самостоятельных объектах" недвижимости площадью 134,6 кв. м, 228,9 кв. м, 224,9 кв. м, спорных по настоящему делу, в представленном Перечне отсутствуют.
Согласно Техническому паспорту на здание от 22.11.1977 с текущими изменениями по 05.03.1993, спорное помещение площадью 134,6 кв. м учтено в составе помещений общей площадью 374 кв. м, используемых жилищной конторой, в том числе "Культурно-просветительские" (красный уголок), а также теплоузел (т. 7 л.д. 82).
Из представленной технической документации Центрального ТБТИ от мая 1973 года (т. 7 л.д. 95) следует, что доступ в указанное спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8) осуществляется через жилой подъезд по лестнице "Б", являющейся общим имуществом дома или через вход в Тепловой пункт (подвал, помещение III площадью 124 кв. м), соединенные общей лестницей площадью 18,4 кв. м, которая в технической документации Центрального ТБТИ учтена, как комната 4 теплового пункта (т. 1 л.д. 54).
В соответствии с Актом осмотра, проведенного Департаментом имущества г. Москвы 03.04.2014, помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1) состоит из комнат 1-6, свободно, имеются перепланировки (т. 3 л.д. 92).
Согласно Выписке из ЕГРП N 11/204/2014-482 от 27.02.2014 (т. 1 л.д. 12), спорное помещение площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8) учтено как "служебное", то есть предназначенное именно для обслуживания данного многоквартирного дома.
Из письма Департамента имущества г. Москвы N ДГИ-1-590567/15-1 поступившего на запрос Девятого арбитражного апелляционного суда 03.12.2015 следует, что "на помещение площадью 224,9 кв. м по указанному адресу право собственности г. Москвы зарегистрировано, запись в ЕГРП N 77-01/00-028/2001-41486". Вместе с тем, Свидетельство о государственной регистрации права на указанное спорное помещение в материалы настоящего дела не представлено.
В материалы дела представлена Выписка из ЕГРП N 11/204/2014-485 от 27.02.2014 на спорное помещение подвала N I комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-14, площадью 224,9 кв. м (т. 1 л.д. 11).
Из Регистрационного дела N 78894 следует, что согласно Заявлению Департамента имущества г. Москвы, поданному в регистрирующий орган 16.05.2001, вх. N 77-00-41486/01 (т. 6 л.д. 17), к регистрации права г. Москвы было заявлено помещение иной площадью 245,2 кв. м.
Площадь помещения 245,2 кв. м указана в Экспликации (т. 6 л.д. 23) и в Выписках из технического паспорта Центрального ТБТИ по состоянию на 08.10.1996 (т. 6 л.д. 23), от 22.02.2001 по состоянию на 13.11.1997 (т. 6 л.д. 21) с отметкой "помещение переоборудовано без разрешения", также представленных заявителем в регистрирующий орган.
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ от 29.01.2007 по состоянию на 07.11.2006 и в Экспликации от 25.01.2007 по состоянию на 12.05.2006 площадь спорного помещения указана 224,9 кв. м (т. 3 л.д. 41, 44). Согласно справке Центрального ТБТИ от 07.08.2006 (т. 3 л.д. 84), предъявлено разрешение на перепланировку, в результате которой площадь указанного помещения N I изменилась с 245,2 кв. м на 224,9 кв. м.
Из поэтажных планов Центрального ТБТИ от 22.02.2001, от 11.06.2003 следует, что в указанном помещении N I был заложен дверной проем из комнаты 6, ведущий в комнату 4 соседнего помещения подвала N II, ранее соединявший данное спорное помещение N I с соседним спорным помещением N II площадью 228,9 кв. м - в единое помещение подвала.
Согласно представленному в материалы дела Договору аренды N 1-25/2005 от 24.01.2005 (т. 7 л.д. 120), Департаментом имущества г. Москвы на основании Распоряжения от 02.10.2003 N 4410-р/01 (т. 6 л.д. 114), то есть после даты первой приватизации в указанном жилом здании, передано Обществу с ограниченной ответственностью "ЮгБытСервис" на срок с 02.10.2003 по 01.10.2008 нежилое помещение общей площадью 245,2 кв. м.
В Дополнительном соглашении от 13.02.2012 к Договору аренды от 24.01.2005 указано на изменение срока аренды: было 31.12.2011, стало 30.06.2015 (т. 3 л.д. 82).
Из уведомлений Федеральной регистрационной службы от 15.04.2005 (т. 6 л.д. 94) следует, что на помещение площадью 245,2 кв. м имелся договор аренды от 11.04.2000, то есть заключенный также после даты первой приватизации квартиры в данном жилом доме.
Согласно пункту 5.4.9 Договора аренды, арендатор обязан обеспечивать доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания.
В пункте 12 "Особые условия" (т. 6 л.д. 113) к Договору аренды от 24.01.2005 N 1-25/2005 указано, что арендатор несет ответственность за содержание и эксплуатацию инженерных коммуникаций, в том числе и транзитных, расположенных в арендуемом помещении.
Таким образом арендодатель (ответчик по настоящему делу) и арендатор (третье лицо ООО "ЮгБытСервис") признают наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования в спорном помещении подвала N I площадью 224,9 кв. м.
Согласно пункту 5.4.10 указанного Договора аренды, арендатор не вправе производить в помещении никаких перепланировок без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии.
Однако, как усматривается из материалов дела, указанное помещение было переоборудовано без разрешения. Согласно данным ТБТИ Центральное, произведена несанкционированная перепланировка с оборудованием дополнительного входа с придомовой территории, не учтенного в составе данного спорного помещения подвала N I и соответственно, не зарегистрированного в собственность г. Москвы и не передававшегося в аренду ООО "ЮгБытСервис".
Существовавший санкционированный вход в спорное помещение подвала, согласно технической документации БТИ, осуществлялся через жилой подъезд по лестнице "А", которая в состав указанного спорного помещения площадью 224,9 кв. м также не входит и является общим имуществом данного многоквартирного дома.
Согласно представленному в материалы дела Свидетельству о государственной регистрации N 77 АБ 691543 от 12.04.2004 (т. 7 л.д. 168), право собственности г. Москвы зарегистрировано на основании Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы N 00-001021 (000) от 09.03.2004 на помещение подвала площадью 228,9 кв. м (произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке), кадастровый (условный) номер 76719, запись регистрации 77-01/30-377/2004-655 (ограничения (обременения) права - аренда).
Из представленного дела правоустанавливающих документов (Регистрационного дела) N 76719 (Кадастровый условный номер объекта), по заявлению N 77-01/30-377/2004-655 (т. 6 л.д. 27) усматривается, что в качестве документа-основания для государственной регистрации права г. Москвы представлена Выписка из реестра объектов недвижимости находящихся в собственности г. Москвы от 09.03.2004 (т. 6 л.д. 37).
В соответствии с разъяснениями данными в пункте 36 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Как неоднократно указывалось судами всех инстанций, Выписки из реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности г. Москвы, представляемые Департаментом имущества в регистрирующий орган, правоустанавливающими документом по смыслу названного Федерального закона о регистрации - не является.
Согласно представленным документам ТБТИ Центральное доступ в данное спорное помещение подвала площадью 228,9 кв. м осуществляется через помещение общего имущества лестницу "В", которая в состав данного помещения также не входит, в собственность г. Москвы не зарегистрирована, в пользование (аренду) третьему лицу не передавалась. Согласно представленному в материалы дела Договору от 15.12.2003 Департаментом имущества г. Москвы на срок до 01.10.2007 указанное спорное помещение передано в аренду (т. 6 л.д. 54), а затем, согласно Договору от 11.08.2010 (т. 7 л.д. 142), в безвозмездное пользование Государственному образовательному учреждению профессионального образования "Московский государственный институт электроники и математики (технический университет)" на срок с 10.08.2010 по 10.08.2015.
Арендатор обязан обеспечивать доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания - пункт 5.4.9 Договора - том 6, л.д. 56.
В Договоре безвозмездного пользования (пункт 5.4.5) содержится аналогичное требование.
Арендодатель (ответчик по настоящему делу) и арендатор (третье лицо "НИУ "ВШЭ") признают наличие общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования в спорном помещении подвала N II площадью 228,9 кв. м.
Согласно пункту 5.4.10 Договора аренды арендатор не вправе производить в помещении никаких перепланировок без письменного согласия арендодателя и решения Межведомственной комиссии.
В Договоре безвозмездного пользования (пункт 5.4.2) содержится аналогичный запрет, однако из материалов дела следует, что указанное помещение подвала N II площадью 228,9 кв. м переоборудовано без разрешения. Из представленных поэтажных планов ЦТБТИ (т. 6 л.д. 43,79) по состоянию на 11.06.2003 (этаж Подвал, этаж 1) усматривается наличие несанкционированных перепланировок в спорном помещении подвала площадью 228,9 кв. м, в том числе, из комнаты 12 оборудована дверь в комнату 13, в которой возведена перегородка, отделившая указанное спорное помещение N II от ранее единого с ним помещения подвала N III, учтенного как "тепловой пункт" расположенный под спорным помещением площадью 134,6 кв. м (этаж 1 помещение I комнаты 1-6, 8), имеющие единый общий вход.
Согласно указанного поэтажного плана ЦТБТИ по состоянию на 11.06.2003, в данном спорном помещении подвала N II площадью 228,9 кв. м заложен проем в комнате 4, ранее соединявший ее с комнатой 6 соседнего спорного помещения N I площадью 224,9 кв. м - в единое помещение подвала данного многоквартирного дома.
Согласно Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ от 21.11.2007 по состоянию от 07.11.2006, как и в аналогичной Выписке из технического паспорта от 18.06.2004 по состоянию на 11.06.2003, в указанном здании не учтено наличие технического подполья (технического этажа).
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ на 228,9 кв. м от 02.07.2003 по состоянию на ту же дату 11.06.2003 (т. 6 л.д. 44) указано на наличие технического подполья (коридор) площадью 202,8 кв. м, а также указано, что в "оперативном управлении" МГИЭМ находятся 237,6 кв. м, то есть больше площади спорного по настоящему делу помещения N II.
В Выписке из технического паспорта Центрального ТБТИ на 245,2 кв. м от 12.01.2004 по состоянию на 11.06.2003 (т. 3 л.д. 62) указано на наличие технического подполья (коридор) площадью 202,8 кв. м.
Передача помещений в пользование (аренду) третьим лицам не изменяет правового статуса спорных помещений, как относящихся к общему имуществу многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры в нем в 1992 году и соответственно, г. Москва необоснованно распорядился спорными помещениями в указанный период, поскольку материалами дела подтверждается отсутствие их формирования в самостоятельные объекты недвижимости площадью 134,6 кв. м, 224,9 кв. м, 228,9 кв. м, предназначенные для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В статье 290 ГК РФ определено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Постановления Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт а) части 1 статьи 1).
Согласно части 2 указанного Постановления N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Из представленных в материалы дела справок БТИ о состоянии здания/помещения (том 6, л.д. 24) следует наличие освещения, отопления, водопровода, канализации, горячей воды.
Согласно представленным в материалы дела Акту технического осмотра инженерных сетей жилого дома от 23.12.2013, письма от 07.07.2015 ООО УК "Дом Мастер" и Справке от 06.07.2015 ООО "Покровская" (т. 7 л.д. 40, т. 8 л.д. 30), организаций обслуживающих данный многоквартирный дом по адресу: Покровский бульвар д. 16/10 стр. 1, подтверждается, что в результате комиссионных осмотров подвальных помещений установлено, что в спорных подвальных помещениях имеющих техническое назначение, расположены общедомовые инженерные коммуникации и оборудование центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также несущие конструкции здания, к которым необходим доступ для технического обслуживания.
В актах совместного осмотра от 06.07.2015, проведенного лицами участвующими в деле в соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2015, указано:
- - помещение подвала N II площадью 228,9 кв. м передано по договору безвозмездного пользования N 01-131/10 от 11.08.2010 на основании договора б/п N 01-114/08 от 27.06.2008, имеются перепланировки, вход только через лестничную площадку, в помещении располагаются инженерные коммуникации дома, мебель и оборудование НИУ ВШЭ в помещении отсутствует, срок договора до 10.08.2015 истек;
- - помещение подвала N I площадью 224,9 кв. м занимает ООО "ЮгБытСервис" по договору N 01-25/05 от 24.01.2005 на основании распоряжения N 4410-р от 02.10.2003, имеются перепланировки, в помещении располагаются инженерные коммуникации дома, срок договора по 30.06.2015 истек;
- - помещение N I (1 этаж) площадью 134,6 кв. м находится в собственности г. Москвы (запись в ЕГРП от 21.07.2004 N 77-01/41-711/2004-159), имеются перепланировки, комната 8 не идентифицируется, сторонних организаций нет, занято ТСЖ, вход через тепловой узел.
Согласно выводам судебной экспертизы по настоящему делу:
В осматриваемых помещениях жилого дома (нежилые помещения: подвал помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) имеются инженерные коммуникации, оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома.
В помещении N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, но имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома.
Для технического обслуживания оборудования, запорной арматуры и труб сетей отопления, водоснабжения и канализации, а также для проведения ремонтных работ, выполнения заявок собственников квартир и срочных мероприятий в аварийных ситуациях в помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) требуется постоянный круглосуточный и беспрепятственный доступ работников и специалистов обслуживающей организации. Такой доступ возможен при нахождении данных помещений в собственности истца (ТСЖ "Дом 16 на Покровском").
В помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 постоянный круглосуточный и беспрепятственный доступ работников и специалистов обслуживающей организации не требуется.
На основании проведенного осмотра и выполненных исследований (в помещениях выявлено размещение инженерного оборудования здания и прокладка коммуникаций) эксперт делает вывод, что помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) являются техническими, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме и требующими постоянного, открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы) принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности как общее имущество в многоквартирном доме.
Помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 не является техническим помещением.
На основании проведенного осмотра и выполненных исследований эксперт делает вывод, что помещения подвала (помещение N 78894 комнаты 1, 1а, 1б, 2, 3, 3а, 4, 5, 5а, 6, 6а, 7-9, 9а, 9б, 10-13 общей площадью 224,9 кв. м, подвал помещение N 76719 комнаты 1, 2, 2а, 2б, 3-5, 5а, 6-8, 8а, 9-13 общей площадью 228,9 кв. м, по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1) носят вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям жилого многоквартирного дома.
Помещение N 267733 комнаты 1-6, 8 общей площадью 134,6 кв. м находящиеся по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, дом 16/10, стр. 1 не имеет отдельного, изолированного от входной группы входа-выхода на придомовую территорию. На основании п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса и исходя из расположения данного помещения (вход, стены и перекрытие совмещено с тепловым пунктом, не имеют отдельного, изолированного от входной группы входа-выхода на придомовую территорию) технически это помещение предназначено для удовлетворения социально-бытовых (культурно-просветительских) потребностей собственников помещений жилого дома, что и подтверждает технический паспорт (после капитального ремонта 1977 года) от ноября 1977 года с изменениями на март 1993 года. Следовательно помещение N 267733 должно относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно статье 209, пункту 1 статьи 216 ГК РФ право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.
Учитывая, что на дату приватизации первой квартиры в доме в 1992 году в спорных помещениях подвала находились инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения, необходимые для обеспечения жизнедеятельности всего дома, а спорное помещение первого этажа, доступ в которое осуществляется через вход в тепловой узел дома, использовалось и используется для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные помещения имеют техническое и вспомогательное назначение, обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома, в связи с чем, регистрация права собственности Ответчика на указанное имущество является незаконной.
Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Поскольку указанные спорные нежилые помещения не могут быть признаны самостоятельными объектами гражданских прав, являются общим имуществом в многоквартирном доме, то исковые требования Истца о признании права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости подлежат удовлетворению.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Указанная норма соответствует статье 209 ГК РФ, согласно которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (пункт 7).
Учитывая, что общее собрание собственников помещений в данном многоквартирном доме не принимало решения, в порядке статьи 44 ЖК РФ, о передаче спорных помещений в пользование кому-либо, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Ответчик распорядился частью общего имущества не имея на то правовых оснований. Самостоятельное использование помещений, спорных по настоящему делу, невозможно без нарушения права общей долевой собственности.
Передача Ответчиком спорных помещений в аренду (безвозмездное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, др.) не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку факт распоряжения спорным имуществом городом Москвой в указанный период не изменяет правового режима спорных помещений, относящихся к общей долевой собственности многоквартирного дома с даты первой приватизации квартиры в 1992 году.
Судом апелляционной инстанции установлено и доказательствами по делу подтверждается, что спорные помещения N 78894 общей площадью 224,9 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001025:1533; N 76719 общей площадью 228,9 кв. м, кадастровый номер 76719 (условный); N 267733, общей площадью 134,6 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001025:1534, на дату приватизации первой квартиры 21.12.1992 в данном многоквартирном доме и по настоящее время использовались и используются в качестве общего имущества, являлись и являются техническими и вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома. Спорное имущество из владения собственников помещений дома не выбывало, поскольку в них функционировало и функционирует общедомовое инженерное оборудование и коммуникации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)