Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Рычаговой О.А., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Новожиловой Е.Г.
при участии:
от заявителей:
от Бахмут В.М.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 29.07.2014, паспорт,
от Серякова А.А.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 09.09.2014, паспорт,
от Герасимова С.А.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 26.09.2014, паспорт,
от Игнатович А.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 17.08.2014, паспорт,
от Лебедева В.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 15.08.2014, паспорт,
от Свириденко А.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 02.09.2014, паспорт,
от Вавиловой Н.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 26.08.2014, паспорт,
от Кочубей Е.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 02.09.2014, паспорт,
от Шубина И.К.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 28.07.2014, паспорт,
от Лебедевой Е.В.: не явился, извещен,
от конкурсного управляющего: Лимонов Д.О., представитель по доверенности от 19.04.2016, паспорт,
от Комитета имущественных отношений: Ворона А.С., представитель по доверенности от 30.12.2015, паспорт,
от представителя участников должника: Осиновский А.Д., выписка из протокола от 05.06.2014, паспорт,
от иных лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6866/2016) конкурсного управляющего Илющенко В.В. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2016 по делу N А56-65919/2013/з.30 (судья Кулаковская Ю.Э.), принятое
по заявлению Бахмут В.М., Вавиловой Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимова С.А., Кочубей Е.В., Лебедева В.В., Лебедевой Е.В., Серякова А.А., Шубина И.К.
о признании торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4580 кв. м, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенного по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, литера А, проведенных организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В., должник ТСЖ "Бастион", недействительными
в рамках дела о банкротстве ТСЖ "Бастион"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 ТСЖ "Бастион" (ОГРН: 1057813087287, ИНН: 7820305242, адрес местонахождения: 196609, г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Малиновская, 11, литер Б 1) (далее - должник, ТСЖ) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Курин А.В.
Определением арбитражного суда от 29.08.2014 Курин А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Елисеев С.Е.
Определением арбитражного суда от 24.11.2014 производство по делу о банкротстве прекращено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 о прекращении производства по делу отменено.
Определением арбитражного суда от 07.05.2015 Елисеев С.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Илющенко Вячеслав Владимирович.
В рамках конкурсного производства, 18.11.2015 в арбитражный суд поступило заявление Бахмут В.М., Вавиловой Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимова С.А., Кочубей Е.В., Лебедева В.В., Лебедевой Е.В., Серякова А.А., Шубина И.К. о признании торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4580 кв. м, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенного по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, литера А, проведенных организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В., должник ТСЖ "Бастион", недействительными.
В обоснование заявления его податели указывают на нарушение конкурсным управляющим положений статей 110, 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (далее - Закон о банкротстве), поскольку торги проведены конкурсным управляющим при наличии судебного запрета на основании определения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.09.2015 и исполнительного производства от 01.10.2015 N 65219/15/78001-П, возбужденного судебным приставом Василеостровского района; отсутствие решения собрания кредиторов о продаже имущества; имущество не принадлежит должнику; отсутствие публикации о торгах; отсутствие согласия Комитета имущественных отношений на участие в торгах; проведение торгов в отсутствие обязательного задатка.
Определением от 15.02.2016 заявление удовлетворено, в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих, что победителем торгов - ООО "Каскад" были представлены необходимые для участия в торгах документы, равно как и согласие КУГИ СПб.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение отменить, в удовлетворении заявления отказать, полагая, что заинтересованность лиц по вопросу действительности торгов по реализации имущества должника не доказана; не представлены доказательства о наличии за заявителями зарегистрированного в установленном порядке права собственности, а значит, с заявлением обратились лица, которые не имели право обжаловать торги. Кроме того, в обжалуемом определении не была установлена совокупность предусмотренных пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств для признания проведенных торгов недействительными. По утверждению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о проведении торгов при наличии судебного запрета совершать оспариваемые действия является необоснованным, поскольку запрет на совершение сделок с земельным участком был наложен в отношении ТСЖ "Бастион" и не распространяется на деятельность организатора торгов - ООО "Амперсанд"; кроме того апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 определение Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015, которым были наложены меры, было отменено, в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер к ТСЖ "Бастион" отказано. Согласно доводам жалобы, вывод суда первой инстанции о проведении торгов без публикации сообщения об их проведении, в отсутствие обязательного согласия Комитета имущественных отношений (далее - Комитет) на участие в торгах в качестве третьего лица является недоказанным; условие конкурса, в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ТСЖ "Бастион", о получении согласии Комитета является необязательным. Поскольку заявители заявок на участие в торгах не подавали, они не были вправе подавать заявление о незаконности решения организатора о допуске участников и определении победителя торгов, при этом суд, сделав данный вывод, вышел за пределы заявленных требований, а при отсутствии судебного акта о признании решений организатора торгов о допуске или об отказе в допуске заявителей к участию в торгах, вывод о незаконности на данном основании торгов не обоснован.
В отзыве на апелляционную жалобу заявители, выражая свое согласие с обжалуемым судебным актом, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указывая на свою заинтересованность в оспаривании торгов, ввиду наличия на спорном земельном участке их объектов недвижимости; торги проведены при наличии судебного запрета, в отношении имущества, не являющегося имуществом должника и в отсутствие обязательного задатка победителя торгов; в публикации о торгах указано, что заявки принимаются до 17.08.2015, следовательно, все действия по проведению торгов после 17.08.2015 осуществлялись без публикации сообщения о их проведении.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель заявителей Осиновский А.Д. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель Комитета оставил рассмотрение вопроса на усмотрение суда.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.03.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ТСЖ "Бастион" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2008 N 24/ЗК-02059 (далее - договор), согласно которому земельный участок зона 7, кадастровый номер 78:42:16227:2 по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная улица, д. 20, к. 1, литера А, площадью 4580 кв. м был предоставлен в аренду ТСЖ "Бастион" для использования под подготовку документов, необходимых для оформления прав на объект (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 3.1, срок действия договора определен по 22.12.2008.
В пункте 2.1 договора отражено, что на участке имеются пять объектов незавершенного строительства.
Договор аренды заключен на основании Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 N 2-рп "О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного комплекса по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, литера А.
Как подтверждено представленными в материалы дела решениями Пушкинского районного суда, оставленными без изменения апелляционными определениями Санкт-Петербургского суда, в отношении части жилых объектов незавершенного строительства признано право собственности за физическими лицами - членами ТСЖ "Бастион", являющихся подателями настоящего заявления.
Обращаясь с настоящим заявлением, его податели ссылаются на то, что 12.11.2015 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве конкурсным управляющим размещена информация о проведении торгов правом аренды земельного участка, организатор торгов - ООО "Амперсанд", победителем торгов признано ООО "Каскад".
Данная информация также размещена на сайте торговой площадки АРБИТАТ, в то время, как по состоянию на 16.11.2015 из Единого федерального реестра сведений о банкротстве сообщение о проведении торгов и о его результатах исчезла.
Обращаясь с настоящим требованием, его податели указывают на нарушение конкурсным управляющим положений статей 110, 139 Закона о банкротстве, поскольку торги проведены конкурсным управляющим при наличии судебного запрета на основании определения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.09.2015 и исполнительного производства от 01.10.2015 N 65219/15/78001-П, возбужденного судебным приставом Василеостровского района; отсутствие решения собрания кредиторов о продаже имущества; имущество не принадлежит должнику; отсутствие публикации о торгах; отсутствие согласия Комитета имущественных отношений на участие в торгах; проведение торгов в отсутствие обязательного задатка.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 110, 139 Закона о банкротстве, статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом наложенного определением Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015 судебного запрета на проведение торгов, обращения победителя торгов ООО "Каскад" с заявкой на участие в торгах после даты окончания их приема, проведения торгов в отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей участнику торгов, пришел к верному выводу о недействительности торгов по продаже права аренды спорного земельного участка, проведенного организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В этой связи, апелляционный суд отклоняет довод конкурсного управляющего о том, что заявителями неверно сформулированы требования к арбитражному суду - о признании торгов недействительными без указания о дальнейшей судьбе заключенного по результатам торгов договора.
Из приведенных норм, с учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, также следует, что условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Вопреки доводу жалобы, владельцы объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, право аренды которого выставлено на торги, по смыслу указанных норм являются заинтересованными лицами по отношению к данному земельному участку, а следовательно, обладают правом обжалования торгов, проведенных с нарушением Закона. Как верно указано заявителями в отзыве на жалобу, данный земельный участок в любом случае был сформирован и передан в аренду ТСЖ "Бастион" исключительно с целью дальнейшего предоставления его для использования под многоквартирные жилые объекты, то есть, в общую долевую собственность собственником жилых помещений. Данное обстоятельство подтверждается решениями Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга о признании права собственности за физическими лицами - членами ТСЖ "Бастион" в отношении части жилых объектов незавершенного строительства. Следовательно, факт заинтересованности заявителей в оспаривании торгов верно установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела.
Согласно определению Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015 по делу N 2-5163/2015, до вступления решения суда в законную силу ТСЖ "Бастион" запрещено совершать сделки по распоряжению спорным земельным участком, в том числе совершать действия по продаже права аренды данного земельного участка.
Конкурсный управляющий, в силу пункта 1 статьи 129 Закона о банкротстве, с даты своего утверждения осуществляет полномочия руководителя должника.
Таким образом, вопреки доводу жалобы, установленный определением Пушкинского районного суда запрет на совершение сделок по распоряжению спорным земельным участком, в том числе и по продаже права аренды, распространяется также и на действия конкурсного управляющего, как руководителя ТСЖ "Бастион", по передаче данного права аренды на продажу организатору торгов - ООО "Амперсанд". Факт дальнейшей отмены апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 указанного определения Пушкинского районного суда не влияет на указанный вывод, поскольку непосредственно в период проведения торгов в отношении должника действовали данные ограничения по проведению торгов.
Как верно указано судом первой инстанции, согласно публикации от 11.07.2015, срок подачи заявок был ограничен до 17.08.2015, дата проведения конкурса назначена на 18.08.2015. Обеспечительные меры, согласно определению Пушкинского районного суда, были наложены после даты, на которую было назначено проведение конкурса - 22.09.2015, а следовательно, у конкурсного управляющего, в случае наличия у него заявок на участие в торгах в период с 11.07.2015 по 17.08.2015, отсутствовали препятствия для проведения торгов 18.08.2015; необходимость в их приостановлении и продлении приема заявок у конкурсного управляющего отсутствовала.
Иные публикации о торгах отсутствуют. В этой связи, конкурсным управляющим не доказана законность проведения торгов по продаже права аренды спорного земельного участка 11.11.2015.
Судом первой инстанции было учтено, что победитель торгов - ООО "Каскад" было создано после даты окончания приема заявок - 17.09.2015.
В отношении довода конкурсного управляющего о необязательности согласия Комитета на отчуждение права аренды земельного участка апелляционный суд считает необходимым принять во внимание следующие обстоятельства.
Действительно, по смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).
Вместе с тем, считая, что имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом конкурсный управляющий не учел особенности права аренды, выставленного на торги, и не оценил это право с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе был совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.
Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 N 13АП-6866/2016 ПО ДЕЛУ N А56-65919/2013/З.30
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. N 13АП-6866/2016
Дело N А56-65919/2013/з.30
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Рычаговой О.А., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Новожиловой Е.Г.
при участии:
от заявителей:
от Бахмут В.М.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 29.07.2014, паспорт,
от Серякова А.А.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 09.09.2014, паспорт,
от Герасимова С.А.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 26.09.2014, паспорт,
от Игнатович А.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 17.08.2014, паспорт,
от Лебедева В.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 15.08.2014, паспорт,
от Свириденко А.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 02.09.2014, паспорт,
от Вавиловой Н.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 26.08.2014, паспорт,
от Кочубей Е.В.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 02.09.2014, паспорт,
от Шубина И.К.: Осиновский А.Д., представитель по доверенности от 28.07.2014, паспорт,
от Лебедевой Е.В.: не явился, извещен,
от конкурсного управляющего: Лимонов Д.О., представитель по доверенности от 19.04.2016, паспорт,
от Комитета имущественных отношений: Ворона А.С., представитель по доверенности от 30.12.2015, паспорт,
от представителя участников должника: Осиновский А.Д., выписка из протокола от 05.06.2014, паспорт,
от иных лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6866/2016) конкурсного управляющего Илющенко В.В. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2016 по делу N А56-65919/2013/з.30 (судья Кулаковская Ю.Э.), принятое
по заявлению Бахмут В.М., Вавиловой Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимова С.А., Кочубей Е.В., Лебедева В.В., Лебедевой Е.В., Серякова А.А., Шубина И.К.
о признании торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4580 кв. м, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенного по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, литера А, проведенных организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В., должник ТСЖ "Бастион", недействительными
в рамках дела о банкротстве ТСЖ "Бастион"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 ТСЖ "Бастион" (ОГРН: 1057813087287, ИНН: 7820305242, адрес местонахождения: 196609, г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Малиновская, 11, литер Б 1) (далее - должник, ТСЖ) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него возбуждено конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Курин А.В.
Определением арбитражного суда от 29.08.2014 Курин А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Елисеев С.Е.
Определением арбитражного суда от 24.11.2014 производство по делу о банкротстве прекращено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 о прекращении производства по делу отменено.
Определением арбитражного суда от 07.05.2015 Елисеев С.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Илющенко Вячеслав Владимирович.
В рамках конкурсного производства, 18.11.2015 в арбитражный суд поступило заявление Бахмут В.М., Вавиловой Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимова С.А., Кочубей Е.В., Лебедева В.В., Лебедевой Е.В., Серякова А.А., Шубина И.К. о признании торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4580 кв. м, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенного по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, литера А, проведенных организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В., должник ТСЖ "Бастион", недействительными.
В обоснование заявления его податели указывают на нарушение конкурсным управляющим положений статей 110, 139 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (далее - Закон о банкротстве), поскольку торги проведены конкурсным управляющим при наличии судебного запрета на основании определения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.09.2015 и исполнительного производства от 01.10.2015 N 65219/15/78001-П, возбужденного судебным приставом Василеостровского района; отсутствие решения собрания кредиторов о продаже имущества; имущество не принадлежит должнику; отсутствие публикации о торгах; отсутствие согласия Комитета имущественных отношений на участие в торгах; проведение торгов в отсутствие обязательного задатка.
Определением от 15.02.2016 заявление удовлетворено, в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих, что победителем торгов - ООО "Каскад" были представлены необходимые для участия в торгах документы, равно как и согласие КУГИ СПб.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение отменить, в удовлетворении заявления отказать, полагая, что заинтересованность лиц по вопросу действительности торгов по реализации имущества должника не доказана; не представлены доказательства о наличии за заявителями зарегистрированного в установленном порядке права собственности, а значит, с заявлением обратились лица, которые не имели право обжаловать торги. Кроме того, в обжалуемом определении не была установлена совокупность предусмотренных пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств для признания проведенных торгов недействительными. По утверждению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о проведении торгов при наличии судебного запрета совершать оспариваемые действия является необоснованным, поскольку запрет на совершение сделок с земельным участком был наложен в отношении ТСЖ "Бастион" и не распространяется на деятельность организатора торгов - ООО "Амперсанд"; кроме того апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 определение Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015, которым были наложены меры, было отменено, в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер к ТСЖ "Бастион" отказано. Согласно доводам жалобы, вывод суда первой инстанции о проведении торгов без публикации сообщения об их проведении, в отсутствие обязательного согласия Комитета имущественных отношений (далее - Комитет) на участие в торгах в качестве третьего лица является недоказанным; условие конкурса, в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества ТСЖ "Бастион", о получении согласии Комитета является необязательным. Поскольку заявители заявок на участие в торгах не подавали, они не были вправе подавать заявление о незаконности решения организатора о допуске участников и определении победителя торгов, при этом суд, сделав данный вывод, вышел за пределы заявленных требований, а при отсутствии судебного акта о признании решений организатора торгов о допуске или об отказе в допуске заявителей к участию в торгах, вывод о незаконности на данном основании торгов не обоснован.
В отзыве на апелляционную жалобу заявители, выражая свое согласие с обжалуемым судебным актом, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, указывая на свою заинтересованность в оспаривании торгов, ввиду наличия на спорном земельном участке их объектов недвижимости; торги проведены при наличии судебного запрета, в отношении имущества, не являющегося имуществом должника и в отсутствие обязательного задатка победителя торгов; в публикации о торгах указано, что заявки принимаются до 17.08.2015, следовательно, все действия по проведению торгов после 17.08.2015 осуществлялись без публикации сообщения о их проведении.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель заявителей Осиновский А.Д. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель Комитета оставил рассмотрение вопроса на усмотрение суда.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.03.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ТСЖ "Бастион" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2008 N 24/ЗК-02059 (далее - договор), согласно которому земельный участок зона 7, кадастровый номер 78:42:16227:2 по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная улица, д. 20, к. 1, литера А, площадью 4580 кв. м был предоставлен в аренду ТСЖ "Бастион" для использования под подготовку документов, необходимых для оформления прав на объект (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 3.1, срок действия договора определен по 22.12.2008.
В пункте 2.1 договора отражено, что на участке имеются пять объектов незавершенного строительства.
Договор аренды заключен на основании Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 N 2-рп "О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного комплекса по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, литера А.
Как подтверждено представленными в материалы дела решениями Пушкинского районного суда, оставленными без изменения апелляционными определениями Санкт-Петербургского суда, в отношении части жилых объектов незавершенного строительства признано право собственности за физическими лицами - членами ТСЖ "Бастион", являющихся подателями настоящего заявления.
Обращаясь с настоящим заявлением, его податели ссылаются на то, что 12.11.2015 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве конкурсным управляющим размещена информация о проведении торгов правом аренды земельного участка, организатор торгов - ООО "Амперсанд", победителем торгов признано ООО "Каскад".
Данная информация также размещена на сайте торговой площадки АРБИТАТ, в то время, как по состоянию на 16.11.2015 из Единого федерального реестра сведений о банкротстве сообщение о проведении торгов и о его результатах исчезла.
Обращаясь с настоящим требованием, его податели указывают на нарушение конкурсным управляющим положений статей 110, 139 Закона о банкротстве, поскольку торги проведены конкурсным управляющим при наличии судебного запрета на основании определения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.09.2015 и исполнительного производства от 01.10.2015 N 65219/15/78001-П, возбужденного судебным приставом Василеостровского района; отсутствие решения собрания кредиторов о продаже имущества; имущество не принадлежит должнику; отсутствие публикации о торгах; отсутствие согласия Комитета имущественных отношений на участие в торгах; проведение торгов в отсутствие обязательного задатка.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 110, 139 Закона о банкротстве, статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом наложенного определением Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015 судебного запрета на проведение торгов, обращения победителя торгов ООО "Каскад" с заявкой на участие в торгах после даты окончания их приема, проведения торгов в отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей участнику торгов, пришел к верному выводу о недействительности торгов по продаже права аренды спорного земельного участка, проведенного организатором торгов ООО "Амперсанд" и арбитражным управляющим Илющенко В.В.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В этой связи, апелляционный суд отклоняет довод конкурсного управляющего о том, что заявителями неверно сформулированы требования к арбитражному суду - о признании торгов недействительными без указания о дальнейшей судьбе заключенного по результатам торгов договора.
Из приведенных норм, с учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, также следует, что условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Вопреки доводу жалобы, владельцы объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, право аренды которого выставлено на торги, по смыслу указанных норм являются заинтересованными лицами по отношению к данному земельному участку, а следовательно, обладают правом обжалования торгов, проведенных с нарушением Закона. Как верно указано заявителями в отзыве на жалобу, данный земельный участок в любом случае был сформирован и передан в аренду ТСЖ "Бастион" исключительно с целью дальнейшего предоставления его для использования под многоквартирные жилые объекты, то есть, в общую долевую собственность собственником жилых помещений. Данное обстоятельство подтверждается решениями Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга о признании права собственности за физическими лицами - членами ТСЖ "Бастион" в отношении части жилых объектов незавершенного строительства. Следовательно, факт заинтересованности заявителей в оспаривании торгов верно установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела.
Согласно определению Пушкинского районного суда города Санкт-Петербурга от 22.09.2015 по делу N 2-5163/2015, до вступления решения суда в законную силу ТСЖ "Бастион" запрещено совершать сделки по распоряжению спорным земельным участком, в том числе совершать действия по продаже права аренды данного земельного участка.
Конкурсный управляющий, в силу пункта 1 статьи 129 Закона о банкротстве, с даты своего утверждения осуществляет полномочия руководителя должника.
Таким образом, вопреки доводу жалобы, установленный определением Пушкинского районного суда запрет на совершение сделок по распоряжению спорным земельным участком, в том числе и по продаже права аренды, распространяется также и на действия конкурсного управляющего, как руководителя ТСЖ "Бастион", по передаче данного права аренды на продажу организатору торгов - ООО "Амперсанд". Факт дальнейшей отмены апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 указанного определения Пушкинского районного суда не влияет на указанный вывод, поскольку непосредственно в период проведения торгов в отношении должника действовали данные ограничения по проведению торгов.
Как верно указано судом первой инстанции, согласно публикации от 11.07.2015, срок подачи заявок был ограничен до 17.08.2015, дата проведения конкурса назначена на 18.08.2015. Обеспечительные меры, согласно определению Пушкинского районного суда, были наложены после даты, на которую было назначено проведение конкурса - 22.09.2015, а следовательно, у конкурсного управляющего, в случае наличия у него заявок на участие в торгах в период с 11.07.2015 по 17.08.2015, отсутствовали препятствия для проведения торгов 18.08.2015; необходимость в их приостановлении и продлении приема заявок у конкурсного управляющего отсутствовала.
Иные публикации о торгах отсутствуют. В этой связи, конкурсным управляющим не доказана законность проведения торгов по продаже права аренды спорного земельного участка 11.11.2015.
Судом первой инстанции было учтено, что победитель торгов - ООО "Каскад" было создано после даты окончания приема заявок - 17.09.2015.
В отношении довода конкурсного управляющего о необязательности согласия Комитета на отчуждение права аренды земельного участка апелляционный суд считает необходимым принять во внимание следующие обстоятельства.
Действительно, по смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).
Вместе с тем, считая, что имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом конкурсный управляющий не учел особенности права аренды, выставленного на торги, и не оценил это право с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе был совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.
Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)