Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.
при участии:
от истца: Портнов А.А. (доверенность от 28.11.2016)
от ответчика: Соколова А.С. (доверенность от 16.11.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6442/2017) ООО "ЕВРОДОМ"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 по делу N А56-70823/2016 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску ООО "НИНЕВИЯ"
к ООО "ЕВРОДОМ"
о взыскании,
Общество с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (далее - ответчик) о взыскании 1 732 329 руб. 09 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2014 N 1-2014 за период с 01.03.2014 по 01.02.2015, 1 214 075 руб. 94 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 10.04.2014 по 01.09.2016.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец отказался от иска в части взыскания 113 232 руб. 61 коп. задолженности и 95 546 руб. 15 коп. неустойки, начисленной на указанную сумму.
Решением от 06.02.2017 в редакции определения об исправлении описки от 06.02.2017 принят отказ истца от иска в части взыскания 113 232 руб. 61 коп. задолженности и 95 546 руб. 15 коп. неустойки, начисленной на указанную сумму задолженности, производство по делу в этой части прекращено, с ООО "ЕВРОДОМ" в пользу ООО "НИНЕВИЯ" взыскано 1 619 096 руб. 48 коп. задолженности, 1 118 529 руб. 79 коп. неустойки.
В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая ошибочным вывод суда о том, что стороны не пришли к соглашению о расторжении спорного договора аренды, который прекратил свое действие с 01.08.2014; возврат арендованного имущества, отсутствие задолженности ответчик подтвердил достоверными доказательствами.
Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат возражений относительно принятого судом отказа от иска в части требований и прекращении производства по делу в данной части, в отсутствие возражений истца в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения в указанной части не подлежит апелляционной проверке.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.03.2014 N 1-2014 аренды нежилых помещений и земельного участка, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование:
- - объект нежилого фонда - помещения на первом этаже одно-трехэтажного здания лит. А: помещения N 1, 3, 6, 8, 22, 66-83 (включительно), пристройку лит. а1 здания, расположенного по адресу: 188300, Ленинградская область, Гатчина, ул. Правды, д. 9 (далее - Объект), для использования под нежилые цели. Перечень и границы арендуемых нежилых помещений отмечены красным цветом на плане первого этажа Технического паспорта на производственное здание от 31.07.2007 (Приложение 1); общая площадь Объекта согласно техническому паспорту на производственное здание составляет 960 кв. м, кадастровый номер здания 47:27-1/1998-5577; здание, в котором расположен Объект, принадлежит арендодателю на праве собственности; свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2003 47-АА N 294292 (пункт 1.1.1 договора);
- - часть земельного участка (далее - Участок), расположенного по адресу: 188300, Ленинградская область, Гатчина, ул. Правды, д. 9; общая площадь передаваемого в аренду Участка составляет 1 868 кв. м; кадастровый номер Участка 47:25:01-12-004:0015; категория Участка - земли населенных пунктов; разрешенное использование Участка - под размещение нежилого строения производственного назначения; участок находится в собственности у арендодателя; свидетельство о государственной регистрации права 78-АГ N 345890, регистрационная запись N 47-78-16/004/2008-106; границы Участка обозначены синим цветом на прилагаемом к договору плане земельного участка (Приложение 1); на Участке имеются: железобетонный забор, железные ворота, грунтовое покрытие, коммуникации согласно кадастровому плану (пункт 1.1.3 договора).
В соответствии с пунктом 1.1.4 договора объекты аренды переданы арендатору как единый объект аренды.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен до 01.02.2015 включительно.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектами состоит из фиксированной и изменяемой частей; валюта договора - рубли Российской Федерации.
Согласно пункту 3.2 договора фиксированная часть арендной платы составляет 294 000 руб. (с учетом НДС) в месяц.
В соответствии с пунктом 3.3 договора изменяемая часть арендной платы составляет плату за коммунальные услуги, предоставляемые арендатору; в перечень предоставляемых арендатору услуг включаются услуги по предоставлению интернета; услуги по предоставлению электроэнергии; услуги по предоставлению теплоснабжения, оплату ежегодных работ по промывке и опрессовке системы отопления в размере кратном 0,4 от общей суммы выставляемых поставщиком работ; услуги по предоставлению водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с пунктом 3.4 договора изменяемая часть арендной платы рассчитывается арендодателем ежемесячно исходя из фактического потребления арендатором коммунальных услуг и счетов, которые связаны непосредственно с предоставлением этих услуг; изменяемая часть арендной платы рассчитывается с учетом доли арендатора в общем объеме коммунальных услуг; все расчеты должны быть подтверждены счетами-фактурами организаций, связанных с предоставлением коммунальных услуг; расчет за потребление электроэнергии основывается на показаниях счетчиков учета электроэнергии у арендатора; расчет за потребление тепла основывается на учете соотношения объема арендуемых объектов к общему объему здания; доля потребленного тепла арендатором в общем объеме потребленного тепла принята равной 0,4; при установке арендодателем за счет арендатора на территории Объектов счетчиков, оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и теплоснабжение) рассчитывается арендодателем по показаниям счетчиков.; при заключении арендатором договоров на предоставление коммунальных услуг непосредственно с электроснабжающими, водоснабжающими и теплоснабжающими организациями при условии установки за свой счет счетчиков на эти услуги, оплата за указанные услуги будет производиться арендатором по показаниям счетчиков в организации, их предоставляющие, в сроки, установленные соответствующими документами.
Из пункта 3.5 договора следует, что арендатор перечисляет фиксируемую часть арендной платы за каждый календарный месяц вперед, но не позднее 10 числа оплачиваемого месяца; оплата изменяемой части арендной платы производится не позднее 10 числа месяца следующего за оплачиваемым, при условии подтверждения документами от организаций, связанных с предоставлением коммунальных услуг.
Согласно пункту 3.6 договора арендатор оплачивает в первый месяц аренды объектов, помимо арендной платы за месяц, авансовый платеж в размере фиксируемой арендной платы за один месяц, который засчитывается как арендная плата за последний один месяц действия договора или остается в виде штрафной санкции (компенсации) в случаях, предусмотренных п. 7.3. договора.
Пунктом 4.2.12 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю установленную договором арендную плату.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае просрочки в уплате арендной платы с нарушением срока, предусмотренного пунктом 3.5 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки при наличии письменного уведомления арендодателя с расчетом неустойки.
Сторонами также заключено дополнительное соглашение от 01.03.2014 N 1 к договору, согласно пункту 1 которого арендатору дополнительно предоставлена в аренду металлическая пристройка к основному зданию с отдельным входом общей площадью 51,75 кв. м, для использования под склад; арендная плата за данное помещение установлена в размере 9 912 руб. (с учетом НДС) в месяц.
Пунктом 2 дополнительного соглашения N 1 установлено, что часть земельного участка, переданного в аренду, площадью 144 кв. м арендатор будет использовать под склад, который он спроектирует и построит за свой счет; арендная плата за данный участок установлена в размере 14 868 руб. (с учетом НДС) в месяц.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате и начисленных на сумму задолженности пеней.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на расторжение договора и возврат объектов аренды 31.07.2014, а также урегулирование сторонами взаиморасчетов на момент расторжения договора аренды с учетом зачета стоимости возведенного ответчиком на арендуемом земельном участке ангара в счет арендной платы.
Суд первой инстанции, сделав вывод, что представленная переписка сторон не свидетельствует об акцепте истцом направленной ответчиком оферты о расторжении договора, в отсутствие письменного соглашения о таком расторжении удовлетворил уточненные исковые требования ООО "НИНЕВИЯ".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку договор аренды заключен в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также должно заключаться в письменной форме.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015).
В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Пункт 1 статьи 435 ГК РФ дает понятие оферты. Такой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В свою очередь пункт 1 статьи 438 ГК РФ под акцептом понимает ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
В силу пункта 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, переписку сторон, последующие действия арендодателя по приемке 31.07.2014 части объектов аренды путем подписания акта приема-передачи, апелляционный суд пришел к выводу, что стороны пришли к соглашению о досрочном прекращении договора аренды, определив порядок и условия взаиморасчетов.
Так, письмом от 24.07.2014 N 2014 ООО "НИНЕВИЯ" выразило согласие на предложенные ответчиком в письмах от 22.07.2014 N 15 и от 24.07.2014 N 16 условия взаиморасчетов, которые, в том числе, включали приобретение ООО "НИНЕВИЯ" у ООО "ЕВРОДОМ" ангара за 250 000 рублей в счет задолженности ответчика по договору, определен размер задолженности ответчика на дату расторжения договора - 94 048 руб. 12 коп., которая учитывается в счет задолженности истца перед ответчиком по возврату 1/2 авансового платежа в размере 115 200 рублей, вторая часть авансового платежа определена как компенсация за расторжение договора, предусмотрена обязанность ответчика оплатить коммунальные платежи за июль 2014 по выставленному счету.
Данные условия соответствуют положениям пункта дополнительного соглашения от 01.04.2013 N 2, предусматривающего возможность выкупа арендодателем возведенного ответчиком склада по договорной цене.
По акту приема-передачи от 31.07.2014 нежилые помещения с пристройкой лит. А1 переданы арендодателю.
Ссылка истца на то, что акт приема-передачи от 31.07.2014 со стороны арендодателя подписан неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Кухарь В.В., подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованная, принимая во внимание, что подпись данного лица скреплена печатью организации и его полномочия явствовали из обстановки, поскольку заместитель генерального директора осуществлял контроль за демонтажем оборудования, размещенного в арендуемом объекте, принял объекты аренды и скрепил свою подпись печатью истца, таким образом, у арендатора не было оснований полагать, что объекты аренды у него принимает неуполномоченное лицо.
В пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), указано, что равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
Оснований для составления акта приема-передачи земельного участка под возведенным ответчиком складом не имелось, поскольку по достигнутой между сторонами договоренности данный склад передавался в собственность арендодателя.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за использование помещений в здании и земельного участка за период с 01.08.2014 по 01.02.2015, а также начисленных на сумм задолженности пеней судом первой инстанции удовлетворены неправомерно.
Поскольку помещения в здании возвращены истцу 31.07.2014, основания для взыскания с ответчика изменяемой части арендной платы за август 2014 также отсутствуют.
Довод истца о том, что фактически к оплате в августе предъявлена задолженность по оплате коммунальных услуг за июль 2014, отклоняется апелляционным судом, поскольку из содержания акта от 31.08.20014 3109 на сумму 23 827 руб. 57 коп. указанное не следует.
Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор в течение 10 рабочих дней с момента прекращения действия договора обязан возвратить арендодателю объекты в соответствии с актом приема-передачи в состоянии, пригодном для их функционального использования, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, согласованными арендодателем.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Таким образом, бремя доказывания факта возврата объекта аренды арендодателю, отсутствие имущества арендатора на объекте аренды возлагается на арендатора.
Вместе с тем, исходя из содержания акта возврата арендодателю переданы нежилые помещения N 31, 3, 6, 8, 22, 66-83, пристройка лит. а1 площадью 960 кв. м и соответственно земельный участок, тогда как доказательства возврата предоставленной по дополнительному соглашению от 01.03.2014 металлической пристройки к основному зданию с отдельным входом, общей площадью 51,75 кв. м, арендная плата за которую предусмотрена в размере 9912 рублей в месяц, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.
В силу пункта 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом изложенного, за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за данную пристройку в сумме 59 472 рубля (6 месяцев * 9912 руб.).
Согласно расчету истца сумма неустойки за неоплаченную арендную плату за период с 12.08.2014 по 01.09.2016 составляет 40 262 руб. 54 коп. Данный расчет проверен апелляционным судом и признан правильным. Ответчик контррасчет не представил.
Учитывая изложенное решение в обжалуемой части подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 по делу N А56-70823/2016 в обжалуемой части изменить, изложив его в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (197183, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 9, лит. А, пом. 5Н; ОГРН 5067847062432) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (198013, Санкт-Петербург, ул. Можайская, д. 14, лит. А, пом. 4Н; ОГРН 1037821031027) 59 472 рубля задолженности, 40 262 руб. 54 коп. пеней, 1337 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (198013, Санкт-Петербург, ул. Можайская, д. 14, лит. А, пом. 4Н; ОГРН 1037821031027) в пользу общества ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (197183, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 9, лит. А, пом. 5Н; ОГРН 5067847062432) 2890 руб. 71 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 13АП-6442/2017 ПО ДЕЛУ N А56-70823/2016
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. N 13АП-6442/2017
Дело N А56-70823/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.
при участии:
от истца: Портнов А.А. (доверенность от 28.11.2016)
от ответчика: Соколова А.С. (доверенность от 16.11.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6442/2017) ООО "ЕВРОДОМ"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 по делу N А56-70823/2016 (судья Изотова С.В.), принятое
по иску ООО "НИНЕВИЯ"
к ООО "ЕВРОДОМ"
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (далее - ответчик) о взыскании 1 732 329 руб. 09 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2014 N 1-2014 за период с 01.03.2014 по 01.02.2015, 1 214 075 руб. 94 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 10.04.2014 по 01.09.2016.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец отказался от иска в части взыскания 113 232 руб. 61 коп. задолженности и 95 546 руб. 15 коп. неустойки, начисленной на указанную сумму.
Решением от 06.02.2017 в редакции определения об исправлении описки от 06.02.2017 принят отказ истца от иска в части взыскания 113 232 руб. 61 коп. задолженности и 95 546 руб. 15 коп. неустойки, начисленной на указанную сумму задолженности, производство по делу в этой части прекращено, с ООО "ЕВРОДОМ" в пользу ООО "НИНЕВИЯ" взыскано 1 619 096 руб. 48 коп. задолженности, 1 118 529 руб. 79 коп. неустойки.
В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая ошибочным вывод суда о том, что стороны не пришли к соглашению о расторжении спорного договора аренды, который прекратил свое действие с 01.08.2014; возврат арендованного имущества, отсутствие задолженности ответчик подтвердил достоверными доказательствами.
Истец возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат возражений относительно принятого судом отказа от иска в части требований и прекращении производства по делу в данной части, в отсутствие возражений истца в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения в указанной части не подлежит апелляционной проверке.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.03.2014 N 1-2014 аренды нежилых помещений и земельного участка, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование:
- - объект нежилого фонда - помещения на первом этаже одно-трехэтажного здания лит. А: помещения N 1, 3, 6, 8, 22, 66-83 (включительно), пристройку лит. а1 здания, расположенного по адресу: 188300, Ленинградская область, Гатчина, ул. Правды, д. 9 (далее - Объект), для использования под нежилые цели. Перечень и границы арендуемых нежилых помещений отмечены красным цветом на плане первого этажа Технического паспорта на производственное здание от 31.07.2007 (Приложение 1); общая площадь Объекта согласно техническому паспорту на производственное здание составляет 960 кв. м, кадастровый номер здания 47:27-1/1998-5577; здание, в котором расположен Объект, принадлежит арендодателю на праве собственности; свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2003 47-АА N 294292 (пункт 1.1.1 договора);
- - часть земельного участка (далее - Участок), расположенного по адресу: 188300, Ленинградская область, Гатчина, ул. Правды, д. 9; общая площадь передаваемого в аренду Участка составляет 1 868 кв. м; кадастровый номер Участка 47:25:01-12-004:0015; категория Участка - земли населенных пунктов; разрешенное использование Участка - под размещение нежилого строения производственного назначения; участок находится в собственности у арендодателя; свидетельство о государственной регистрации права 78-АГ N 345890, регистрационная запись N 47-78-16/004/2008-106; границы Участка обозначены синим цветом на прилагаемом к договору плане земельного участка (Приложение 1); на Участке имеются: железобетонный забор, железные ворота, грунтовое покрытие, коммуникации согласно кадастровому плану (пункт 1.1.3 договора).
В соответствии с пунктом 1.1.4 договора объекты аренды переданы арендатору как единый объект аренды.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен до 01.02.2015 включительно.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектами состоит из фиксированной и изменяемой частей; валюта договора - рубли Российской Федерации.
Согласно пункту 3.2 договора фиксированная часть арендной платы составляет 294 000 руб. (с учетом НДС) в месяц.
В соответствии с пунктом 3.3 договора изменяемая часть арендной платы составляет плату за коммунальные услуги, предоставляемые арендатору; в перечень предоставляемых арендатору услуг включаются услуги по предоставлению интернета; услуги по предоставлению электроэнергии; услуги по предоставлению теплоснабжения, оплату ежегодных работ по промывке и опрессовке системы отопления в размере кратном 0,4 от общей суммы выставляемых поставщиком работ; услуги по предоставлению водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с пунктом 3.4 договора изменяемая часть арендной платы рассчитывается арендодателем ежемесячно исходя из фактического потребления арендатором коммунальных услуг и счетов, которые связаны непосредственно с предоставлением этих услуг; изменяемая часть арендной платы рассчитывается с учетом доли арендатора в общем объеме коммунальных услуг; все расчеты должны быть подтверждены счетами-фактурами организаций, связанных с предоставлением коммунальных услуг; расчет за потребление электроэнергии основывается на показаниях счетчиков учета электроэнергии у арендатора; расчет за потребление тепла основывается на учете соотношения объема арендуемых объектов к общему объему здания; доля потребленного тепла арендатором в общем объеме потребленного тепла принята равной 0,4; при установке арендодателем за счет арендатора на территории Объектов счетчиков, оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и теплоснабжение) рассчитывается арендодателем по показаниям счетчиков.; при заключении арендатором договоров на предоставление коммунальных услуг непосредственно с электроснабжающими, водоснабжающими и теплоснабжающими организациями при условии установки за свой счет счетчиков на эти услуги, оплата за указанные услуги будет производиться арендатором по показаниям счетчиков в организации, их предоставляющие, в сроки, установленные соответствующими документами.
Из пункта 3.5 договора следует, что арендатор перечисляет фиксируемую часть арендной платы за каждый календарный месяц вперед, но не позднее 10 числа оплачиваемого месяца; оплата изменяемой части арендной платы производится не позднее 10 числа месяца следующего за оплачиваемым, при условии подтверждения документами от организаций, связанных с предоставлением коммунальных услуг.
Согласно пункту 3.6 договора арендатор оплачивает в первый месяц аренды объектов, помимо арендной платы за месяц, авансовый платеж в размере фиксируемой арендной платы за один месяц, который засчитывается как арендная плата за последний один месяц действия договора или остается в виде штрафной санкции (компенсации) в случаях, предусмотренных п. 7.3. договора.
Пунктом 4.2.12 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю установленную договором арендную плату.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае просрочки в уплате арендной платы с нарушением срока, предусмотренного пунктом 3.5 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки при наличии письменного уведомления арендодателя с расчетом неустойки.
Сторонами также заключено дополнительное соглашение от 01.03.2014 N 1 к договору, согласно пункту 1 которого арендатору дополнительно предоставлена в аренду металлическая пристройка к основному зданию с отдельным входом общей площадью 51,75 кв. м, для использования под склад; арендная плата за данное помещение установлена в размере 9 912 руб. (с учетом НДС) в месяц.
Пунктом 2 дополнительного соглашения N 1 установлено, что часть земельного участка, переданного в аренду, площадью 144 кв. м арендатор будет использовать под склад, который он спроектирует и построит за свой счет; арендная плата за данный участок установлена в размере 14 868 руб. (с учетом НДС) в месяц.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате и начисленных на сумму задолженности пеней.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылался на расторжение договора и возврат объектов аренды 31.07.2014, а также урегулирование сторонами взаиморасчетов на момент расторжения договора аренды с учетом зачета стоимости возведенного ответчиком на арендуемом земельном участке ангара в счет арендной платы.
Суд первой инстанции, сделав вывод, что представленная переписка сторон не свидетельствует об акцепте истцом направленной ответчиком оферты о расторжении договора, в отсутствие письменного соглашения о таком расторжении удовлетворил уточненные исковые требования ООО "НИНЕВИЯ".
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку договор аренды заключен в письменной форме, то и соглашение о его расторжении также должно заключаться в письменной форме.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015).
В силу пункта 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Пункт 1 статьи 435 ГК РФ дает понятие оферты. Такой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В свою очередь пункт 1 статьи 438 ГК РФ под акцептом понимает ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
В силу пункта 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, переписку сторон, последующие действия арендодателя по приемке 31.07.2014 части объектов аренды путем подписания акта приема-передачи, апелляционный суд пришел к выводу, что стороны пришли к соглашению о досрочном прекращении договора аренды, определив порядок и условия взаиморасчетов.
Так, письмом от 24.07.2014 N 2014 ООО "НИНЕВИЯ" выразило согласие на предложенные ответчиком в письмах от 22.07.2014 N 15 и от 24.07.2014 N 16 условия взаиморасчетов, которые, в том числе, включали приобретение ООО "НИНЕВИЯ" у ООО "ЕВРОДОМ" ангара за 250 000 рублей в счет задолженности ответчика по договору, определен размер задолженности ответчика на дату расторжения договора - 94 048 руб. 12 коп., которая учитывается в счет задолженности истца перед ответчиком по возврату 1/2 авансового платежа в размере 115 200 рублей, вторая часть авансового платежа определена как компенсация за расторжение договора, предусмотрена обязанность ответчика оплатить коммунальные платежи за июль 2014 по выставленному счету.
Данные условия соответствуют положениям пункта дополнительного соглашения от 01.04.2013 N 2, предусматривающего возможность выкупа арендодателем возведенного ответчиком склада по договорной цене.
По акту приема-передачи от 31.07.2014 нежилые помещения с пристройкой лит. А1 переданы арендодателю.
Ссылка истца на то, что акт приема-передачи от 31.07.2014 со стороны арендодателя подписан неуполномоченным лицом - заместителем генерального директора Кухарь В.В., подлежит отклонению апелляционным судом как необоснованная, принимая во внимание, что подпись данного лица скреплена печатью организации и его полномочия явствовали из обстановки, поскольку заместитель генерального директора осуществлял контроль за демонтажем оборудования, размещенного в арендуемом объекте, принял объекты аренды и скрепил свою подпись печатью истца, таким образом, у арендатора не было оснований полагать, что объекты аренды у него принимает неуполномоченное лицо.
В пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), указано, что равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
Оснований для составления акта приема-передачи земельного участка под возведенным ответчиком складом не имелось, поскольку по достигнутой между сторонами договоренности данный склад передавался в собственность арендодателя.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за использование помещений в здании и земельного участка за период с 01.08.2014 по 01.02.2015, а также начисленных на сумм задолженности пеней судом первой инстанции удовлетворены неправомерно.
Поскольку помещения в здании возвращены истцу 31.07.2014, основания для взыскания с ответчика изменяемой части арендной платы за август 2014 также отсутствуют.
Довод истца о том, что фактически к оплате в августе предъявлена задолженность по оплате коммунальных услуг за июль 2014, отклоняется апелляционным судом, поскольку из содержания акта от 31.08.20014 3109 на сумму 23 827 руб. 57 коп. указанное не следует.
Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор в течение 10 рабочих дней с момента прекращения действия договора обязан возвратить арендодателю объекты в соответствии с актом приема-передачи в состоянии, пригодном для их функционального использования, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, согласованными арендодателем.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Таким образом, бремя доказывания факта возврата объекта аренды арендодателю, отсутствие имущества арендатора на объекте аренды возлагается на арендатора.
Вместе с тем, исходя из содержания акта возврата арендодателю переданы нежилые помещения N 31, 3, 6, 8, 22, 66-83, пристройка лит. а1 площадью 960 кв. м и соответственно земельный участок, тогда как доказательства возврата предоставленной по дополнительному соглашению от 01.03.2014 металлической пристройки к основному зданию с отдельным входом, общей площадью 51,75 кв. м, арендная плата за которую предусмотрена в размере 9912 рублей в месяц, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены.
В силу пункта 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
С учетом изложенного, за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за данную пристройку в сумме 59 472 рубля (6 месяцев * 9912 руб.).
Согласно расчету истца сумма неустойки за неоплаченную арендную плату за период с 12.08.2014 по 01.09.2016 составляет 40 262 руб. 54 коп. Данный расчет проверен апелляционным судом и признан правильным. Ответчик контррасчет не представил.
Учитывая изложенное решение в обжалуемой части подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2017 по делу N А56-70823/2016 в обжалуемой части изменить, изложив его в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (197183, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 9, лит. А, пом. 5Н; ОГРН 5067847062432) в пользу общества с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (198013, Санкт-Петербург, ул. Можайская, д. 14, лит. А, пом. 4Н; ОГРН 1037821031027) 59 472 рубля задолженности, 40 262 руб. 54 коп. пеней, 1337 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НИНЕВИЯ" (198013, Санкт-Петербург, ул. Можайская, д. 14, лит. А, пом. 4Н; ОГРН 1037821031027) в пользу общества ограниченной ответственностью "ЕВРОДОМ" (197183, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 9, лит. А, пом. 5Н; ОГРН 5067847062432) 2890 руб. 71 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)