Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Серковой З.Н., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 об отказе в удовлетворении ходатайства об отмене обеспечительных мер (судья Бушуев В.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- некоммерческой организации жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 10.01.2012);
- общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Демидов А.И. (доверенность от 26.07.2012).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2011 по заявлению конкурсного кредитора возбуждено производство по делу о банкротстве некоммерческой организации жилищно-строительный кооператив "Дом", ОГРН 1057423540459, ИНН 7451219415 (далее - ЖСК "Дом", должник).
Решением арбитражного суда от 12.07.2012 ЖСК "Дом" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на Чеснокову Евгению Владимировну.
Конкурсный управляющий от имени должника в рамках дела о банкротстве обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - общество "СХК "Родничок", ответчик, застройщик) с требованием о признании права собственности должника на инвестированный объект - жилой многоквартирный дом со строительным адресом ул. Островского, 38-а, расположенный в квартале, ограниченном Свердловским пр. - ул. Островской - ул. Каслинской - пр. Победы в Курчатовском районе г. Челябинска, с почтовым адресом: г. Челябинск, ул. Островского, 7, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню; об истребовании указанного имущества у общества "СХК "Родничок"; о взыскании с должника суммы технически обоснованных расходов, не покрытых инвестициями, одновременно заявив ходатайство об обеспечении заявленных требований.
Определением арбитражного суда от 02.07.2012 ходатайство должника удовлетворено, судом приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу "СХК "Родничок" передавать третьим лицам жилые и нежилые помещения согласно перечню; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - осуществлять действия по государственной регистрации, связанные с возникновением, ограничением (обременением), переходом или прекращением прав на объекты недвижимости: жилой многоквартирный дом, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню.
Общество "СХК "Родничок" 05.07.2012 обратилось в арбитражный суд с ходатайством об отмене принятых судом обеспечительных мер.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 в удовлетворении ходатайства общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечительных мер отказано.
Общество "СХК "Родничок" не согласилось с принятым судебным актом, обжаловав определение суда от 12.07.2012 в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильную оценку судом обстоятельств, нарушение норм материального и процессуального права, просит определение отменить, ходатайство общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечительных мер удовлетворить. В обоснование жалобы ответчик приводит следующие доводы.
Общество "СХК "Родничок", являясь застройщиком, заключило договоры долевого участия в отношении квартир в спорном доме.
Заявитель жалобы считает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков к лицу, за которым зарегистрировано спорное право как обременение. Договоры долевого участия зарегистрированы в установленном порядке, недействительными не признаны. Соответственно, по мнению заявителя, суд принял судебный акт о правах и об обязанностях лиц, не участвующих в деле.
Также общество "СХК "Родничок" полагает, что обеспечительные меры могут быть наложены на индивидуально-определенные объекты, которые существуют и находятся на праве собственности у ответчика. В то время как ответчик прав собственности на объекты недвижимого имущества (жилые и нежилые помещения) не приобретал и не регистрировал.
Основанием для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный документ. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика исполнены с момента подписания сторонами договора передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 30.03.2012, ответчик по актам приема-передачи передал квартиры в вышеназванном доме участникам строительства.
Таким образом, обеспечительные меры по существу означают запрет регистрации прав собственности других лиц, что является несоразмерным и не соответствует приведенным в обоснование заявления обстоятельствам.
Заявитель жалобы полагает, что арбитражный суд должен был принять во внимание способ и порядок исполнения возможного судебного акта.
Руководствуясь статьями 4, 6, 8, Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями инвестиционного договора, заключенного сторонами, с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", общество "СХК "Родничок" считает, что предъявленное к нему ЖСК "Дом" требование следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с чем, ответчик указывает, что избранный способ обеспечения исполнения решения суда не сохраняет владение ответчика спорной вещью.
В судебном заседании представитель общества "СХК "Родничок" поддержал доводы жалобы в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий актов приема-передачи квартир 1, 2, 5-15, 17-67, 69-75, 78, 79, 81-108, 111, 114, 115, 118, 119, 121-123, 125-140, 150.
Также от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с болезнью руководителя, который в ходатайстве сослался на необходимость личного участия в судебном разбирательстве.
Представитель ЖСК "Дом" в судебном заседании возражает против доводов жалобы, полагает определение суда законным и обоснованным, так как принятые судом обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом спора и направлены на сохранение существующего состояния отношений. Спорный многоквартирный жилой дом является объектом инвестиционной деятельности ЖСК "Дом", по окончании строительства жилые и нежилые помещения подлежат передаче ЖСК "Дом", который в свою очередь имеет обязательства по передаче помещений перед пайщиками. Отмена обеспечительных мер приведет к невозможности исполнения судебного акта, необходимости оспаривать зарегистрированные права третьих лиц. Также ЖСК "Дом" представил копию спорного инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 с приложением N 1 (перечень имущества, передаваемого инвестору), дополнительного соглашения от 22.09.2008 к инвестиционному договору, справочную информацию в отношении спорных квартир.
Протокольным определением апелляционного суда ответчику отказано в отложении судебного разбирательства, поскольку болезнь руководителя юридического лица не является обстоятельством, препятствующим рассмотрению дела по существу. Также судом приняты во внимание длительность рассмотрения дела, необходимость обеспечения прав сторон на судопроизводство в разумный срок. Разбирательство дела откладывалось апелляционным судом на один месяц, у лиц, участвующих в деле, имелось достаточно времени для реализации своих процессуальных прав по заблаговременному направлению в суд ходатайств, представлению доказательств, отзывов по делу. Кроме того, интересы ответчика в судебном заседании поддерживает представитель.
Также апелляционный суд, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела копий актов приема-передачи квартир 1, 2, 5-15, 17-67, 69-75, 78, 79, 81-108, 111, 114, 115, 118, 119, 121-123, 125-140, 150, так как ответчик, несмотря на отложение судебного разбирательства, в том числе для обеспечения вручения указанных документов ЖСК "Дом", названную процессуальную обязанность не исполнил. Кроме того, на момент разрешения судом заявления общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечения, актов приема-передачи квартир в деле не имелось.
Представленные должником копии инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 с приложением N 1 (перечень имущества, передаваемого инвестору), дополнительного соглашения от 22.09.2008 к инвестиционному договору суд приобщил к материалам дела, с учетом того, что указанные документы новыми доказательствами не являются, имеются в основном деле, в выделенном производстве отсутствуют, однако, необходимы для правильного разрешения спора. Информацию о распределении квартир в спорном многоквартирном жилом доме в качестве справочной суд также приобщил к делу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, предметом рассмотрения арбитражного суда являются требования ЖСК "Дом" к обществу "СХК "Родничок" о признании права собственности на объект инвестиционной деятельности, истребовании объекта в пользу ЖСК "Дом" в соответствии с условиями инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38.
Обращаясь с заявлением о принятии обеспечительных мер, ЖСК "Дом" в его обоснование указал, что во исполнение условий договора в части финансирования строительства жилого дома ЖСК "Дом" заключены договоры с физическими лицами о внесении целевых паевых взносов в инвестиционную программу строительства жилья, внесенные суммы паевых взносов кооператив направлял застройщику, приняв на себя обязательства перед гражданами о возврате внесенных сумм путем передачи по окончании строительства в собственность жилых помещений.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором обществом "СХК "Родничок" осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, обременен залогом прав требований участников долевого строительства в соответствии с договорами, заключенными с застройщиком. В связи с чем, ЖСК "Дом" посчитал, что исполнение ответчиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве, иных сделок ответчика с третьими лицами в отношении спорного объекта может привести к необходимости дальнейшего судебного оспаривания возникших прав. До разрешения спора между инвестором и застройщиком необходимо сохранение существующего положения сторон, при котором результаты инвестиционной деятельности не будут переданы третьим лицам.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ЖСК "Дом" и принимая испрашиваемые обеспечительные меры, руководствовался статьями 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд указал, что обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом спора; направлены на нахождение спорного имущества во владении ответчика в период судебного спора; передача объекта третьим лицам и государственная регистрация перехода права собственности может повлечь необходимость предъявления иных исков в случае удовлетворения рассматриваемого; заявитель может быть лишен возможности исполнения судебного акта по заявлению о признании права собственности и о виндикации.
Заявление ответчика от 05.07.2012 об отмене обеспечительных мер мотивированно доводами, аналогичными, заявленным в рассматриваемой апелляционной жалобе. С заявлением ответчик представил в дело разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении многоквартирного дома.
Отказывая в отмене обеспечительных мер на основании статей 90, 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не доказаны обстоятельства, которые бы свидетельствовали о том, что основания в обеспечении имущественных интересов должника отпали. Суд указал, что заключение ответчиком договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в качестве обременения земельного участка, само по себе не свидетельствует, что требования в том виде, в котором они сформулированы, не могут быть удовлетворены, а судебный акт об удовлетворении иска - не может быть исполнен.
Заслушав объяснения должника и ответчика, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения.
В соответствии с частью 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представив объяснения по существу примененных мер.
В силу указанных разъяснений при рассмотрении заявления об отмене обеспечительных мер суд должен повторно проверить наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также оценить отношения на соответствие критериям разумности и обоснованности требований заявителя о применении обеспечительных мер; вероятности причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращения нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.
Статья 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены. Однако, исходя из смысла обеспечительных мер, следует, что они отменяются в случаях, когда основания, послужившие причиной их принятия, отпали.
Основаниями для отмены ранее принятых обеспечительных мер также могут служить обстоятельства, которые не были известны суду при удовлетворении ходатайства об обеспечении требования.
Повторно проверив наличие оснований для применения обеспечительных мер, суд правомерно установил, что судебный запрет на передачу ответчиком спорного имущества третьим лицам и регистрационные действия непосредственно связан с предметом спора и направлен на сохранение существующего состояния отношений сторон, обеспечение исполнения судебного акта в случае удовлетворения заявленного должником требования.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 при применении обеспечительных мер арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения. С учетом изложенного необходимость принятия обеспечительной меры, заявленной должником, подтверждается материалами дела.
В рассматриваемом случае, должник обосновал иск наличием договорных отношений с ответчиком в соответствии с условиями инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 и вправе доказывать наличие на стороне ответчика обязательства по передаче объекта инвестиций.
Инвестиционный договор порождает обязательственные отношения его сторон и дает им право требовать друг от друга исполнения обязательств, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В целях предотвращения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Доводы общества "СХК "Родничок" судом отклоняются в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пунктов 1, 2 статьи 13 названного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Таким образом, в соответствии с договором участия в долевом строительстве участники долевого строительства не становятся собственниками профинансированной ими части строящегося объекта до момента его передачи застройщиком и государственной регистрации перехода к ним права собственности на эту часть объекта. В то же время исполнение обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве обеспечивается, в том числе и путем залога строящегося (создаваемого) в соответствии с данным договором многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, что свидетельствует о принадлежности данного объекта застройщику.
В связи с чем, доводы ответчика о том, что обеспечительные меры могут быть наложены на индивидуально-определенные объекты, которые существуют и находятся на праве собственности у ответчика, в то время как у общества "СХК "Родничок" в отношении спорного многоквартирного дома каких-либо прав не возникло, являются несостоятельными. До государственной регистрации права собственности на созданный объект за другими лицами правообладателем в отношении объекта строительства является застройщик.
Также основаны на ошибочном толковании норм права доводы ответчика со ссылкой на положения статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о невозможности применения обеспечительных мер в связи с государственной регистрацией договоров долевого участия.
Как отмечено выше регистрация названных договоров о наличии у участников строительства вещного права не свидетельствует. Доказательств наличия зарегистрированного права собственности на нежилые и жилые помещения в спорном многоквартирном доме, в отношении которых судом приняты обеспечительные меры, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, наличие помимо должника притязаний на спорные объекты и у иных лиц - участников долевого строительства, само по себе о нарушении их прав принятием обеспечительных мер не свидетельствует. Указанные лица наряду с должником являются кредиторами ответчика.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для отмены обеспечительных мер в виде запрета обществу "СХК "Родничок" передавать третьим лицам жилые и нежилые помещения согласно перечню; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - осуществлять действия по государственной регистрации, связанные с возникновением, ограничением (обременением), переходом или прекращением прав на объекты недвижимости: жилой многоквартирный дом, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню.
Доказательствами того, что фактически часть жилых помещений ответчик по актам приема-передачи передал участникам строительства, на дату принятия обжалуемого судебного акта суд не располагал.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого судебного акта апелляционный суд не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 об отказе в удовлетворении ходатайства об отмене обеспечительных мер оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2012 N 18АП-8048/2012 ПО ДЕЛУ N А76-9524/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. N 18АП-8048/2012
Дело N А76-9524/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Серковой З.Н., Хоронеко М.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 об отказе в удовлетворении ходатайства об отмене обеспечительных мер (судья Бушуев В.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- некоммерческой организации жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 10.01.2012);
- общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Демидов А.И. (доверенность от 26.07.2012).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2011 по заявлению конкурсного кредитора возбуждено производство по делу о банкротстве некоммерческой организации жилищно-строительный кооператив "Дом", ОГРН 1057423540459, ИНН 7451219415 (далее - ЖСК "Дом", должник).
Решением арбитражного суда от 12.07.2012 ЖСК "Дом" признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на Чеснокову Евгению Владимировну.
Конкурсный управляющий от имени должника в рамках дела о банкротстве обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - общество "СХК "Родничок", ответчик, застройщик) с требованием о признании права собственности должника на инвестированный объект - жилой многоквартирный дом со строительным адресом ул. Островского, 38-а, расположенный в квартале, ограниченном Свердловским пр. - ул. Островской - ул. Каслинской - пр. Победы в Курчатовском районе г. Челябинска, с почтовым адресом: г. Челябинск, ул. Островского, 7, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню; об истребовании указанного имущества у общества "СХК "Родничок"; о взыскании с должника суммы технически обоснованных расходов, не покрытых инвестициями, одновременно заявив ходатайство об обеспечении заявленных требований.
Определением арбитражного суда от 02.07.2012 ходатайство должника удовлетворено, судом приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу "СХК "Родничок" передавать третьим лицам жилые и нежилые помещения согласно перечню; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - осуществлять действия по государственной регистрации, связанные с возникновением, ограничением (обременением), переходом или прекращением прав на объекты недвижимости: жилой многоквартирный дом, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню.
Общество "СХК "Родничок" 05.07.2012 обратилось в арбитражный суд с ходатайством об отмене принятых судом обеспечительных мер.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 в удовлетворении ходатайства общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечительных мер отказано.
Общество "СХК "Родничок" не согласилось с принятым судебным актом, обжаловав определение суда от 12.07.2012 в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на неправильную оценку судом обстоятельств, нарушение норм материального и процессуального права, просит определение отменить, ходатайство общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечительных мер удовлетворить. В обоснование жалобы ответчик приводит следующие доводы.
Общество "СХК "Родничок", являясь застройщиком, заключило договоры долевого участия в отношении квартир в спорном доме.
Заявитель жалобы считает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков к лицу, за которым зарегистрировано спорное право как обременение. Договоры долевого участия зарегистрированы в установленном порядке, недействительными не признаны. Соответственно, по мнению заявителя, суд принял судебный акт о правах и об обязанностях лиц, не участвующих в деле.
Также общество "СХК "Родничок" полагает, что обеспечительные меры могут быть наложены на индивидуально-определенные объекты, которые существуют и находятся на праве собственности у ответчика. В то время как ответчик прав собственности на объекты недвижимого имущества (жилые и нежилые помещения) не приобретал и не регистрировал.
Основанием для государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточный документ. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика исполнены с момента подписания сторонами договора передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию 30.03.2012, ответчик по актам приема-передачи передал квартиры в вышеназванном доме участникам строительства.
Таким образом, обеспечительные меры по существу означают запрет регистрации прав собственности других лиц, что является несоразмерным и не соответствует приведенным в обоснование заявления обстоятельствам.
Заявитель жалобы полагает, что арбитражный суд должен был принять во внимание способ и порядок исполнения возможного судебного акта.
Руководствуясь статьями 4, 6, 8, Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", статьями 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями инвестиционного договора, заключенного сторонами, с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", общество "СХК "Родничок" считает, что предъявленное к нему ЖСК "Дом" требование следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с чем, ответчик указывает, что избранный способ обеспечения исполнения решения суда не сохраняет владение ответчика спорной вещью.
В судебном заседании представитель общества "СХК "Родничок" поддержал доводы жалобы в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий актов приема-передачи квартир 1, 2, 5-15, 17-67, 69-75, 78, 79, 81-108, 111, 114, 115, 118, 119, 121-123, 125-140, 150.
Также от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с болезнью руководителя, который в ходатайстве сослался на необходимость личного участия в судебном разбирательстве.
Представитель ЖСК "Дом" в судебном заседании возражает против доводов жалобы, полагает определение суда законным и обоснованным, так как принятые судом обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом спора и направлены на сохранение существующего состояния отношений. Спорный многоквартирный жилой дом является объектом инвестиционной деятельности ЖСК "Дом", по окончании строительства жилые и нежилые помещения подлежат передаче ЖСК "Дом", который в свою очередь имеет обязательства по передаче помещений перед пайщиками. Отмена обеспечительных мер приведет к невозможности исполнения судебного акта, необходимости оспаривать зарегистрированные права третьих лиц. Также ЖСК "Дом" представил копию спорного инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 с приложением N 1 (перечень имущества, передаваемого инвестору), дополнительного соглашения от 22.09.2008 к инвестиционному договору, справочную информацию в отношении спорных квартир.
Протокольным определением апелляционного суда ответчику отказано в отложении судебного разбирательства, поскольку болезнь руководителя юридического лица не является обстоятельством, препятствующим рассмотрению дела по существу. Также судом приняты во внимание длительность рассмотрения дела, необходимость обеспечения прав сторон на судопроизводство в разумный срок. Разбирательство дела откладывалось апелляционным судом на один месяц, у лиц, участвующих в деле, имелось достаточно времени для реализации своих процессуальных прав по заблаговременному направлению в суд ходатайств, представлению доказательств, отзывов по делу. Кроме того, интересы ответчика в судебном заседании поддерживает представитель.
Также апелляционный суд, на основании части 2 статьи 268 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела копий актов приема-передачи квартир 1, 2, 5-15, 17-67, 69-75, 78, 79, 81-108, 111, 114, 115, 118, 119, 121-123, 125-140, 150, так как ответчик, несмотря на отложение судебного разбирательства, в том числе для обеспечения вручения указанных документов ЖСК "Дом", названную процессуальную обязанность не исполнил. Кроме того, на момент разрешения судом заявления общества "СХК "Родничок" об отмене обеспечения, актов приема-передачи квартир в деле не имелось.
Представленные должником копии инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 с приложением N 1 (перечень имущества, передаваемого инвестору), дополнительного соглашения от 22.09.2008 к инвестиционному договору суд приобщил к материалам дела, с учетом того, что указанные документы новыми доказательствами не являются, имеются в основном деле, в выделенном производстве отсутствуют, однако, необходимы для правильного разрешения спора. Информацию о распределении квартир в спорном многоквартирном жилом доме в качестве справочной суд также приобщил к делу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, предметом рассмотрения арбитражного суда являются требования ЖСК "Дом" к обществу "СХК "Родничок" о признании права собственности на объект инвестиционной деятельности, истребовании объекта в пользу ЖСК "Дом" в соответствии с условиями инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38.
Обращаясь с заявлением о принятии обеспечительных мер, ЖСК "Дом" в его обоснование указал, что во исполнение условий договора в части финансирования строительства жилого дома ЖСК "Дом" заключены договоры с физическими лицами о внесении целевых паевых взносов в инвестиционную программу строительства жилья, внесенные суммы паевых взносов кооператив направлял застройщику, приняв на себя обязательства перед гражданами о возврате внесенных сумм путем передачи по окончании строительства в собственность жилых помещений.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, на котором обществом "СХК "Родничок" осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, обременен залогом прав требований участников долевого строительства в соответствии с договорами, заключенными с застройщиком. В связи с чем, ЖСК "Дом" посчитал, что исполнение ответчиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве, иных сделок ответчика с третьими лицами в отношении спорного объекта может привести к необходимости дальнейшего судебного оспаривания возникших прав. До разрешения спора между инвестором и застройщиком необходимо сохранение существующего положения сторон, при котором результаты инвестиционной деятельности не будут переданы третьим лицам.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ЖСК "Дом" и принимая испрашиваемые обеспечительные меры, руководствовался статьями 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суд указал, что обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом спора; направлены на нахождение спорного имущества во владении ответчика в период судебного спора; передача объекта третьим лицам и государственная регистрация перехода права собственности может повлечь необходимость предъявления иных исков в случае удовлетворения рассматриваемого; заявитель может быть лишен возможности исполнения судебного акта по заявлению о признании права собственности и о виндикации.
Заявление ответчика от 05.07.2012 об отмене обеспечительных мер мотивированно доводами, аналогичными, заявленным в рассматриваемой апелляционной жалобе. С заявлением ответчик представил в дело разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении многоквартирного дома.
Отказывая в отмене обеспечительных мер на основании статей 90, 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не доказаны обстоятельства, которые бы свидетельствовали о том, что основания в обеспечении имущественных интересов должника отпали. Суд указал, что заключение ответчиком договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированных в качестве обременения земельного участка, само по себе не свидетельствует, что требования в том виде, в котором они сформулированы, не могут быть удовлетворены, а судебный акт об удовлетворении иска - не может быть исполнен.
Заслушав объяснения должника и ответчика, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого определения.
В соответствии с частью 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.
Согласно пункту 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 ответчик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представив объяснения по существу примененных мер.
В силу указанных разъяснений при рассмотрении заявления об отмене обеспечительных мер суд должен повторно проверить наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также оценить отношения на соответствие критериям разумности и обоснованности требований заявителя о применении обеспечительных мер; вероятности причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращения нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.
Статья 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены. Однако, исходя из смысла обеспечительных мер, следует, что они отменяются в случаях, когда основания, послужившие причиной их принятия, отпали.
Основаниями для отмены ранее принятых обеспечительных мер также могут служить обстоятельства, которые не были известны суду при удовлетворении ходатайства об обеспечении требования.
Повторно проверив наличие оснований для применения обеспечительных мер, суд правомерно установил, что судебный запрет на передачу ответчиком спорного имущества третьим лицам и регистрационные действия непосредственно связан с предметом спора и направлен на сохранение существующего состояния отношений сторон, обеспечение исполнения судебного акта в случае удовлетворения заявленного должником требования.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 при применении обеспечительных мер арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения. С учетом изложенного необходимость принятия обеспечительной меры, заявленной должником, подтверждается материалами дела.
В рассматриваемом случае, должник обосновал иск наличием договорных отношений с ответчиком в соответствии с условиями инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 и вправе доказывать наличие на стороне ответчика обязательства по передаче объекта инвестиций.
Инвестиционный договор порождает обязательственные отношения его сторон и дает им право требовать друг от друга исполнения обязательств, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В целях предотвращения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Доводы общества "СХК "Родничок" судом отклоняются в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пунктов 1, 2 статьи 13 названного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Таким образом, в соответствии с договором участия в долевом строительстве участники долевого строительства не становятся собственниками профинансированной ими части строящегося объекта до момента его передачи застройщиком и государственной регистрации перехода к ним права собственности на эту часть объекта. В то же время исполнение обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве обеспечивается, в том числе и путем залога строящегося (создаваемого) в соответствии с данным договором многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, что свидетельствует о принадлежности данного объекта застройщику.
В связи с чем, доводы ответчика о том, что обеспечительные меры могут быть наложены на индивидуально-определенные объекты, которые существуют и находятся на праве собственности у ответчика, в то время как у общества "СХК "Родничок" в отношении спорного многоквартирного дома каких-либо прав не возникло, являются несостоятельными. До государственной регистрации права собственности на созданный объект за другими лицами правообладателем в отношении объекта строительства является застройщик.
Также основаны на ошибочном толковании норм права доводы ответчика со ссылкой на положения статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о невозможности применения обеспечительных мер в связи с государственной регистрацией договоров долевого участия.
Как отмечено выше регистрация названных договоров о наличии у участников строительства вещного права не свидетельствует. Доказательств наличия зарегистрированного права собственности на нежилые и жилые помещения в спорном многоквартирном доме, в отношении которых судом приняты обеспечительные меры, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, наличие помимо должника притязаний на спорные объекты и у иных лиц - участников долевого строительства, само по себе о нарушении их прав принятием обеспечительных мер не свидетельствует. Указанные лица наряду с должником являются кредиторами ответчика.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для отмены обеспечительных мер в виде запрета обществу "СХК "Родничок" передавать третьим лицам жилые и нежилые помещения согласно перечню; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - осуществлять действия по государственной регистрации, связанные с возникновением, ограничением (обременением), переходом или прекращением прав на объекты недвижимости: жилой многоквартирный дом, состоящий из 150 квартир и 4 нежилых помещений согласно перечню.
Доказательствами того, что фактически часть жилых помещений ответчик по актам приема-передачи передал участникам строительства, на дату принятия обжалуемого судебного акта суд не располагал.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого судебного акта апелляционный суд не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2012 по делу N А76-9524/2011 об отказе в удовлетворении ходатайства об отмене обеспечительных мер оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.
Председательствующий судья
С.Д.ЕРШОВА
С.Д.ЕРШОВА
Судьи
З.Н.СЕРКОВА
М.Н.ХОРОНЕКО
З.Н.СЕРКОВА
М.Н.ХОРОНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)