Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ким Е.А.,
судей: Верстовой М.Е., Стешана Б.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гофман Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Прогресс", ИП Сиваша М.С. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2017 года по делу N А40-203120/2016, принятое судьей Лаптевым В.А. по иску ООО "Прогресс" к ИП Сиваш Максим Сергеевич, третье лицо ООО "Хоум Стор Менеджмент" о взыскании задолженности по Договору уступки прав требования (цессии) от 20 мая 2016 года в размере 2 992 571 руб. 48 коп.; по объединенному делу N А40-31005/2017 о взыскании задолженности и неустойки с мая по ноябрь 2016 г.
при участии в судебном заседании:
- от истца - Климанов Д.Ю. по доверенности от 03.10.2016;
- от ответчика - Юциков А.А. по доверенности от 27.09.2017;
- от третьего лица - не явился, извещен;
- установил:
ООО "Прогресс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП Сиваш М.С. при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Хоум Стор Менеджмент" о взыскании задолженности по Договору уступки прав требования (цессии) от 20 мая 2016 года в размере 2 992 571 руб. 48 коп.
ООО "Прогресс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП Сиваш М.С. с исковым заявлением 2017 о взыскании задолженности и неустойки с мая по ноябрь 2016 г., которому был присвоен номер дела N А40-31005/17-176-296.
Определением арбитражного суда от 28.06.2017 дело N А40-31005/17-176-296 объединено с основным делом с присвоением номера дела А40-203120/16-45-1767.
Определением арбитражного суда от 24.07.2017 производство по делу в части требований из объединенного дела N А40-31005/2017 (в части взыскания задолженности с мая по ноябрь 2016 года) прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, поскольку полагает, что судом нарушены нормы материального права, считает, что суд не дал оценку доводам истца, полагает необоснованным отказ в иске по причине отсутствия в здании ТЦ мест общего пользования, считает незаконным признание договора цессии незаключенным, считает, что суд первой инстанции освободил ответчика от обязанности по содержанию общего имущества ТЦ.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой не согласен с мотивировочной частью решения суда первой инстанции, в части указания на право третьего лица обратиться в суд за взысканием задолженности к ответчику по содержанию общего имущества.
Представитель третьего лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.
Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным. Пояснил, что судом не исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, вывод суда не соответствует обстоятельствам дела. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 года на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Прогресс" (истцом) и ООО "Хоум Стор Менеджмент" (третьим лицом) заключен договор уступки права (цессии) от 20.05.2016, в соответствии с которым ООО "Хоум Стор Менеджмент" передал истцу в полном объеме право требования к ответчику за оказанные услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимого имущества (по договорам управления) и за услуги по агентским договорам на предоставление коммунальных услуг, заключенных ООО "Хому Стор Менеджмент" с собственниками нежилых помещений здания и строений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16; стр. 2, 3, 5, 7, 8, 9; 2-й Нагатинский проезд д. 8 стр. 2 (торгового центра "КОНФЕТТИ").
Истец указывает на то, что за ответчиком числится задолженность в размере 2 992 571 рублей 48 коп. по вышеуказанным договорам по состоянию на 30.04.2016.
В качестве правового основания истец ссылается на то, что ООО "Хоум Стор Менеджмент" осуществляло управление, эксплуатацию и техническое обслуживание общим имуществом в здании ТЦ "КОНФЕТТИ", в том числе на договорной основе по предоставлению Агентских услуг на заключение соответствующих договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями.
На общем собрании собственником помещений в ТЦ "КОНФЕТТИ", оформленном протоколом общего собрания собственником помещений от 22.01.2015, был избран способ управления зданием ТЦ "КОНФЕТТИ" - путем передачи в управление управляющей компании ООО "Хоум Стор Менеджмент".
Оценив представленные документы, выслушав доводы сторон, арбитражный суд считает требования истца не подлежат удовлетворению в силу нижеизложенного.
В материалы дела представлены:
- - договор уступки права требования от 20.05.2016 б/н, акт приемки передачи документов по договору уступки права, а также уведомление о состоявшейся уступки с доказательствами отправки в адрес ответчика;
- - претензия с доказательствами направления в адрес ответчика;
- - договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2016, заключенный между ЗАО "МЗАА АМО ЗИЛ" и ответчиком, акт приема-передачи недвижимости от 20.11.2012 по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16, план расположения недвижимости, планировки;
- - реестр договоров заключенных УК ООО "ХСМ";
- - выписка из реестра договоров заключенных с собственниками нежилых помещений в составе здания;
- - протокол общего собрания сособственников недвижимости от 22.01.2015;
- - выписка из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений здания и строений от 01.12.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 01.01.2016 по 09.06.2016 от 01.03.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 01.01.2016 по 09.06.2016 от 01.12.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за 2015 год;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 21.04.2016 по 14.07.2016;
- - расчеты коммунально-эксплуатационного обслуживания за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года; январь, февраль, март, апрель, май 2016 года;
- - агентский договор на обеспечение объекта недвижимости коммунальными услугами от 01.03.2015 N 29/53 подписанного УК и ответчиком;
- - договор на оказание услуг по вывозу отходов от 01.01.2015 N 40-КГМ-15 подписанный между УК и ООО "Спецстранс-Сити", акт оказания услуг от 31.07.2015 N 4536;
- - договор на техническое обслуживание оборудования от 01.01.2015 подписанный между ИП Михалевым В.П. и УК, доказательства оплаты и акты оказания услуг по данному договору;
- - договор оказания услуг по уборке помещений здания ТЦ "КОНФЕТТИ" от 01.01.2015 N ICS-K-002_01.15, доказательства оплаты и акты оказания услуг по договору;
- - соглашение о передаче права и обязанностей по договору оказания услуг охраны от 06.10.2014 N НФ06102014/1 от 01.01.2015 б/н подписанный между УК и ЧОО "Новый Формат";
- - договор оказания услуг охраны от 01.03.2015 N НФ 01032015 подписанный между УК и ЧОО "Новый Формат", акт оказания услуг и доказательства оплаты;
- - договор на оказание услуг по вывозу отходов от 01.01.2016 N 210-КГМ-16 подписанный между УК и ООО "Экопласт", дополнительное соглашение N 1 от 01.04.2016 к данному договору, доказательства оплаты оказываемых услуг по договору;
- - договор на транспортные услуги от 23.12.2014 N 177/12-14 подписанный между ООО "Транском" и УК, акт оказания услуг и доказательства оплаты;
- - Договор возмездного оказания услуг от 17.01.2015 б/н по предоставлению во временное владение и пользование пылегрязезадерживающие ковры подписанный между УК и ООО "ПрофКовер", акты сдачи-приемки продукции и доказательства оплаты;
- - договор поставки нефтепродуктов от 26.01.2016 N 763/6 П-НБ подписанный между ООО "Ойл Ресурс Групп" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор холодного водоснабжения и водоотведения от 25.03.2015 N 2006548 подписанный между АО "Мосводоканал" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор энергоснабжения от 01.04.2015 N 13506501 подписанный между УК и ОАО "Мосэнергосбыт", доказательства оплаты по договору;
- - договор оказания услуг по дератизации и дезинфикации от 16.03.2016 N 11-ДМ подписанный между ООО "ЭкоЛюкс" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор водоотведения от 01.04.2015 N 10304-16613 подписанный между УК и ГУП "Мосводосток", акт сверки и доказательства оплаты по договору;
- - договор оказания услуг по техническом обслуживанию лифтового оборудования от 01.07.2015 N 586 подписанный между УК и ЗАО "Шиндлер", акт сдачи-приемки выполненных работ и доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда 10.12.2015 N 72 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", локальная смета к договору;
- - договор подряда от 22.01.2016 N 03 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда от 16.03.2015 N 14 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", акты выполненных работ;
- - договор оказания услуг от 20.08.2015 б/н подписанный между УК и ООО "ММСтрой" по уборке помещений ТЦ "КОНФЕТТИ", акт оказания услуг и доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда от 14.12.2015 N 104-15-П подписанный между УК и ООО "Петра-групп", акты выполненных работ;
- - договор на техническое обслуживание систем противопожарной защиты от 01.03.2016 N 23-16-ТО подписанный между УК и ООО "Петра-групп", акт выполнения работ и доказательства оплаты по договору.
Также в деле имеются документы, подтверждающие право собственности ответчика на нежилые помещения находящиеся на 1 этаже, 2 этаже пом. XIV - ком. 1, пом. XV - ком. с 1 по 5, помещение XXV - ком. с 1 по 5 (свидетельство о государственной регистрации права серии 77-Ао N 454442 от 11.12.2012).
Из обстоятельств дела следует, что собственниками помещений в ТЦ "КОНФЕТТИ" в спорный период был выбран способ управления посредством привлечения управляющей компании ООО "Хоум Стор Менеджмент" - третьего лица по делу (ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Таким образом, положения законодательства об управлении многоквартирными домами применяется по аналогии к управлению общим имуществом в ТЦ КОНФЕТТИ.
В соответствии с п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017).
Состав общего имущества собственников помещений определен в ст. 36 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Так, в силу п. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения в силу п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ определяется постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".
Таким образом, обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений.
Вместе с тем суд полагает, что в настоящем случае договор цессии, согласно которому на истца переведено право требования, является незаключенным, по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Обязательным условием цессии является существование права требования в момент уступки (п. 2 ст. 390 ГК РФ).
Из разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что отсутствие в соглашении об уступке части права (требования), возникшего из длящегося обязательства, указания на основание возникновения уступаемого права (требования), а также на конкретный период, за который оно уступается, может свидетельствовать о незаключенности этого договора (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, при передаче право требования по цессии кредитору (истцу, цессионарию) должны передаваться первичные документы (оформленные в соответствии с действующим законодательством), являющиеся основанием для передачи.
В материалы дела не представлены доказательства надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию. Так, отсутствуют доказательства установления сособственниками нежилых помещений состава общего имущества, как этого требует п. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (решение общего собрания о составе общего имущества, извещение всех сособственников ТЦ "КОНФЕТТИ" о собрании и т.д.).
Также, состав общего имущества не определяется исключительно собственника нежилых помещений, и должно соответствовать требованиям законодательства об оформлении его надлежащим образом, в том числе, соответствовать его целевому назначению, техническому описанию и зарегистрировано в Росреестре в установленном порядке (см. письмо Росреестра от 11.05.2016 N 14-03667/16).
В частности, согласно ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действующего в момент возникновения спорных отношений) орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Таким образом, в деле отсутствуют доказательства определения общего имущества на собраниях собственников помещений, что противоречит действующему законодательству.
Судом при рассмотрении настоящего дела предлагалось сторонам представить документы, свидетельствующие о составе общего имущество, подлежащего обслуживанию:
- - подробный расчет суммы иска (оказываемых услуг) с указанием площадей частных собственников в здании, включая площади ответчика; перечня и технических характеристик общего имущества, в том числе общего имущества технологически используемого ответчиком;
- - кадастровый паспорт на здание 77:05:0004003:1223 (г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16) общей площадью 41 696,4 кв. м;
- - кадастровый паспорт на земельный участок 77:05:0004003:6 (г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16);
- - технический паспорт на домовладение - г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16;
- - ситуационный плат либо топографическая съемка земельного участка (масштаб 1:500);
- - экспликация здания с указанием общего имущества;
- - договор аренды земельного участка 77:05:0004003:6 (при наличии);
- - паспорт домовладений; паспорт здания;
- - подробный расчет услуг по управлению, эксплуатации технического обсаживания и коммунальных услуг общего имущества;
- - кадастровый паспорт на здание;
- - договоры аренды земли;
- - сведения о земельном участке.
Ни истцом, ни третьим лицом указанные документы представлены не были.
Также судом первой инстанции предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы по делу в целях определения состава общего имущества и проверки расчета по его содержанию (определением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2017 г., 21 февраля 2017 г. и т.д.).
Сторонами не были внесены денежные средства на депозит суда, достаточные для проведения экспертизы; а также стороны от проведения экспертизы отказались.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что нельзя отнести к категории "общего имущества" ТЦ "КОНФЕТТИ" заявленные помещения по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П разъяснено, что исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
Вместе с тем это не освобождает управляющую организацию (третье лицо) от оформления надлежащих документов по составу общего имущества.
Так, при управлении имуществом дома, третье лицо обязано было получить документацию для управления. В силу п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (п. 4).
В соответствии с п. п. 3 и 4 Правил содержания общего имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) при определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Апелляционная коллегия считает, правильным вывод суда первой инстанции что представленное в материалы дела техническое (негосударственное) Заключение по результатам технического обследования ТЦ "КОНФЕТТИ" от 23.12.2015 (ООО "Парнас", г. Белгород) для определения общего имущества собственником нежилых помещений не может служить основанием для начисление платы на содержание общим имуществом здания ТЦ и прилегающих к нему территорий поскольку информация. При проведении данного заключения не проводилась актуальная инвентаризация здания сотрудниками МОСГОР БТИ, Ростехинвентаризации или иными организациями, обладающими правом осуществления кадастровых работ.
В указанном техническом заключении о размере площади исследуемого объекта противоречит информации указанной в официальных документах Росреестра, ФГБУ ФКП при Росреестре, БТИ и т.д. В частности, не соответствуют экспликации к поэтажному плану дома N 16, ул. Нагатинская, Южного административного округа г. Москвы от 16.08.2011 МОСГОР БТИ, а также выписке из технического паспорта здания по состоянию на 05.03.2013 от территориального БТИ Южное ТБТИ, которые свидетельствуют о самостоятельности объектов недвижимости объектов ответчика.
Согласно сведениям из открытых источников Росреестра, здание введено в эксплуатацию в 1941 году, общей площадью 41 696,4 кв. м, общ. эт. - 3, подземная эт. - 1 (https://pkk5.rosreestr.ru/#x=4190242.479111675&y=7494731.5438613305&z=18&text=77%3A05%3A0004003%3A1223%20&type=5&app=search&opened=1).
Согласно Заключению по результатам технического обследования ТЦ "КОНФЕТТИ" от 23.12.2015 обследуемая площадь составила 18 717,5 кв. м, вместо указанно в официальных источниках на сайте Росреестр - 41 696,4 кв. м.
Также сторонами сообщалось о факте несанкционированного переустройства и перепланировки помещений здания ТЦ "КОНФЕТТИ".
Кроме того, вне связи с техническим обследованием помещения, в материалы дела представлено исковое заявление Ковалева А.Л. к ООО "Контакт Плюс" и ООО КБ "БФГ-Кредит" о признании отсутствующим права собственности на общее имущество в торговом центре, признании договора залога общего имущества недействительным в рамках дела N А40-39239/17-142-287.
Как указывают стороны, в данном деле имеется договор купли-продажи имущества от 23.10.2015 N 60 земельного участка площадью 11 754 кв. м подписанного между ООО "Контакт Плюс" и ЗАО "Московский завод автоагрегатов" и свидетельство о государственной регистрации от 10.11.2015 г. права собственности на вышеуказанный земельный участок, что также противоречит техническому заключению от 23.12.2015 составленного по заказу Ковалева А.Л. - одного из собственников помещения в ТЦ "КОНФЕТТИ".
Таким образом, спорное в рамках дела А40-39239/17 имущество никак нельзя отнести к категории общего имущества, подлежащего обслуживанию и оплате сособственниками помещений в здании.
Апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что взыскиваемая задолженность, так же как и переданное по договору цессии, не определены в соответствии с действующим законодательством. После реконструкции здания в ТЦ "КОНФЕТТИ" не осуществлена техническая инвентаризация помещений в здании, в том числе не выделено общее имущество. В отсутствии воли сторон арбитражного процесса не проведении судебная техническая экспертиза по делу, то есть не разграничен состав имущество на праве частной собственности и право общей долевой собственности.
Следовательно, в деле отсутствуют доказательства надлежащей передачи по договору цессии существующего права требования к должнику.
Также апелляционная коллегия соглашается с указанием суда первой инстанции на то обстоятельство, что управляющая компания (третье лицо) не лишена права заявить требование о взыскании с ответчика задолженности по содержанию общего имущества в установленном законом порядке при условии предоставления надлежащим образом оформленного расчета задолженности и доказательств, подтверждающих состав общего имущества.
Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2017 года по делу N А40-203120/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2017 N 09АП-50824/2017 ПО ДЕЛУ N А40-203120/16
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2017 г. N 09АП-50824/2017
Дело N А40-203120/16
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ким Е.А.,
судей: Верстовой М.Е., Стешана Б.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гофман Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Прогресс", ИП Сиваша М.С. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2017 года по делу N А40-203120/2016, принятое судьей Лаптевым В.А. по иску ООО "Прогресс" к ИП Сиваш Максим Сергеевич, третье лицо ООО "Хоум Стор Менеджмент" о взыскании задолженности по Договору уступки прав требования (цессии) от 20 мая 2016 года в размере 2 992 571 руб. 48 коп.; по объединенному делу N А40-31005/2017 о взыскании задолженности и неустойки с мая по ноябрь 2016 г.
при участии в судебном заседании:
- от истца - Климанов Д.Ю. по доверенности от 03.10.2016;
- от ответчика - Юциков А.А. по доверенности от 27.09.2017;
- от третьего лица - не явился, извещен;
- установил:
ООО "Прогресс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП Сиваш М.С. при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Хоум Стор Менеджмент" о взыскании задолженности по Договору уступки прав требования (цессии) от 20 мая 2016 года в размере 2 992 571 руб. 48 коп.
ООО "Прогресс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП Сиваш М.С. с исковым заявлением 2017 о взыскании задолженности и неустойки с мая по ноябрь 2016 г., которому был присвоен номер дела N А40-31005/17-176-296.
Определением арбитражного суда от 28.06.2017 дело N А40-31005/17-176-296 объединено с основным делом с присвоением номера дела А40-203120/16-45-1767.
Определением арбитражного суда от 24.07.2017 производство по делу в части требований из объединенного дела N А40-31005/2017 (в части взыскания задолженности с мая по ноябрь 2016 года) прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, поскольку полагает, что судом нарушены нормы материального права, считает, что суд не дал оценку доводам истца, полагает необоснованным отказ в иске по причине отсутствия в здании ТЦ мест общего пользования, считает незаконным признание договора цессии незаключенным, считает, что суд первой инстанции освободил ответчика от обязанности по содержанию общего имущества ТЦ.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой не согласен с мотивировочной частью решения суда первой инстанции, в части указания на право третьего лица обратиться в суд за взысканием задолженности к ответчику по содержанию общего имущества.
Представитель третьего лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.
Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным. Пояснил, что судом не исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, вывод суда не соответствует обстоятельствам дела. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.
Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 24 августа 2017 года на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Прогресс" (истцом) и ООО "Хоум Стор Менеджмент" (третьим лицом) заключен договор уступки права (цессии) от 20.05.2016, в соответствии с которым ООО "Хоум Стор Менеджмент" передал истцу в полном объеме право требования к ответчику за оказанные услуги по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимого имущества (по договорам управления) и за услуги по агентским договорам на предоставление коммунальных услуг, заключенных ООО "Хому Стор Менеджмент" с собственниками нежилых помещений здания и строений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16; стр. 2, 3, 5, 7, 8, 9; 2-й Нагатинский проезд д. 8 стр. 2 (торгового центра "КОНФЕТТИ").
Истец указывает на то, что за ответчиком числится задолженность в размере 2 992 571 рублей 48 коп. по вышеуказанным договорам по состоянию на 30.04.2016.
В качестве правового основания истец ссылается на то, что ООО "Хоум Стор Менеджмент" осуществляло управление, эксплуатацию и техническое обслуживание общим имуществом в здании ТЦ "КОНФЕТТИ", в том числе на договорной основе по предоставлению Агентских услуг на заключение соответствующих договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями.
На общем собрании собственником помещений в ТЦ "КОНФЕТТИ", оформленном протоколом общего собрания собственником помещений от 22.01.2015, был избран способ управления зданием ТЦ "КОНФЕТТИ" - путем передачи в управление управляющей компании ООО "Хоум Стор Менеджмент".
Оценив представленные документы, выслушав доводы сторон, арбитражный суд считает требования истца не подлежат удовлетворению в силу нижеизложенного.
В материалы дела представлены:
- - договор уступки права требования от 20.05.2016 б/н, акт приемки передачи документов по договору уступки права, а также уведомление о состоявшейся уступки с доказательствами отправки в адрес ответчика;
- - претензия с доказательствами направления в адрес ответчика;
- - договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2016, заключенный между ЗАО "МЗАА АМО ЗИЛ" и ответчиком, акт приема-передачи недвижимости от 20.11.2012 по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16, план расположения недвижимости, планировки;
- - реестр договоров заключенных УК ООО "ХСМ";
- - выписка из реестра договоров заключенных с собственниками нежилых помещений в составе здания;
- - протокол общего собрания сособственников недвижимости от 22.01.2015;
- - выписка из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений здания и строений от 01.12.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 01.01.2016 по 09.06.2016 от 01.03.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 01.01.2016 по 09.06.2016 от 01.12.2015;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за 2015 год;
- - акт сверки взаимных расчетов с ИП Сиваш М.С., подписанный в одностороннем порядке со стороны УК за период с 21.04.2016 по 14.07.2016;
- - расчеты коммунально-эксплуатационного обслуживания за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2015 года; январь, февраль, март, апрель, май 2016 года;
- - агентский договор на обеспечение объекта недвижимости коммунальными услугами от 01.03.2015 N 29/53 подписанного УК и ответчиком;
- - договор на оказание услуг по вывозу отходов от 01.01.2015 N 40-КГМ-15 подписанный между УК и ООО "Спецстранс-Сити", акт оказания услуг от 31.07.2015 N 4536;
- - договор на техническое обслуживание оборудования от 01.01.2015 подписанный между ИП Михалевым В.П. и УК, доказательства оплаты и акты оказания услуг по данному договору;
- - договор оказания услуг по уборке помещений здания ТЦ "КОНФЕТТИ" от 01.01.2015 N ICS-K-002_01.15, доказательства оплаты и акты оказания услуг по договору;
- - соглашение о передаче права и обязанностей по договору оказания услуг охраны от 06.10.2014 N НФ06102014/1 от 01.01.2015 б/н подписанный между УК и ЧОО "Новый Формат";
- - договор оказания услуг охраны от 01.03.2015 N НФ 01032015 подписанный между УК и ЧОО "Новый Формат", акт оказания услуг и доказательства оплаты;
- - договор на оказание услуг по вывозу отходов от 01.01.2016 N 210-КГМ-16 подписанный между УК и ООО "Экопласт", дополнительное соглашение N 1 от 01.04.2016 к данному договору, доказательства оплаты оказываемых услуг по договору;
- - договор на транспортные услуги от 23.12.2014 N 177/12-14 подписанный между ООО "Транском" и УК, акт оказания услуг и доказательства оплаты;
- - Договор возмездного оказания услуг от 17.01.2015 б/н по предоставлению во временное владение и пользование пылегрязезадерживающие ковры подписанный между УК и ООО "ПрофКовер", акты сдачи-приемки продукции и доказательства оплаты;
- - договор поставки нефтепродуктов от 26.01.2016 N 763/6 П-НБ подписанный между ООО "Ойл Ресурс Групп" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор холодного водоснабжения и водоотведения от 25.03.2015 N 2006548 подписанный между АО "Мосводоканал" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор энергоснабжения от 01.04.2015 N 13506501 подписанный между УК и ОАО "Мосэнергосбыт", доказательства оплаты по договору;
- - договор оказания услуг по дератизации и дезинфикации от 16.03.2016 N 11-ДМ подписанный между ООО "ЭкоЛюкс" и УК, доказательства оплаты договора;
- - договор водоотведения от 01.04.2015 N 10304-16613 подписанный между УК и ГУП "Мосводосток", акт сверки и доказательства оплаты по договору;
- - договор оказания услуг по техническом обслуживанию лифтового оборудования от 01.07.2015 N 586 подписанный между УК и ЗАО "Шиндлер", акт сдачи-приемки выполненных работ и доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда 10.12.2015 N 72 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", локальная смета к договору;
- - договор подряда от 22.01.2016 N 03 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда от 16.03.2015 N 14 подписанный между УК и ООО "ЭКО СЕРВИС ЛИНИЯ", акты выполненных работ;
- - договор оказания услуг от 20.08.2015 б/н подписанный между УК и ООО "ММСтрой" по уборке помещений ТЦ "КОНФЕТТИ", акт оказания услуг и доказательства оплаты по договору;
- - договор подряда от 14.12.2015 N 104-15-П подписанный между УК и ООО "Петра-групп", акты выполненных работ;
- - договор на техническое обслуживание систем противопожарной защиты от 01.03.2016 N 23-16-ТО подписанный между УК и ООО "Петра-групп", акт выполнения работ и доказательства оплаты по договору.
Также в деле имеются документы, подтверждающие право собственности ответчика на нежилые помещения находящиеся на 1 этаже, 2 этаже пом. XIV - ком. 1, пом. XV - ком. с 1 по 5, помещение XXV - ком. с 1 по 5 (свидетельство о государственной регистрации права серии 77-Ао N 454442 от 11.12.2012).
Из обстоятельств дела следует, что собственниками помещений в ТЦ "КОНФЕТТИ" в спорный период был выбран способ управления посредством привлечения управляющей компании ООО "Хоум Стор Менеджмент" - третьего лица по делу (ст. 161 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Таким образом, положения законодательства об управлении многоквартирными домами применяется по аналогии к управлению общим имуществом в ТЦ КОНФЕТТИ.
В соответствии с п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017).
Состав общего имущества собственников помещений определен в ст. 36 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Так, в силу п. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения в силу п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ определяется постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения".
Таким образом, обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений.
Вместе с тем суд полагает, что в настоящем случае договор цессии, согласно которому на истца переведено право требования, является незаключенным, по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
Обязательным условием цессии является существование права требования в момент уступки (п. 2 ст. 390 ГК РФ).
Из разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ следует, что отсутствие в соглашении об уступке части права (требования), возникшего из длящегося обязательства, указания на основание возникновения уступаемого права (требования), а также на конкретный период, за который оно уступается, может свидетельствовать о незаключенности этого договора (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, при передаче право требования по цессии кредитору (истцу, цессионарию) должны передаваться первичные документы (оформленные в соответствии с действующим законодательством), являющиеся основанием для передачи.
В материалы дела не представлены доказательства надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию. Так, отсутствуют доказательства установления сособственниками нежилых помещений состава общего имущества, как этого требует п. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (решение общего собрания о составе общего имущества, извещение всех сособственников ТЦ "КОНФЕТТИ" о собрании и т.д.).
Также, состав общего имущества не определяется исключительно собственника нежилых помещений, и должно соответствовать требованиям законодательства об оформлении его надлежащим образом, в том числе, соответствовать его целевому назначению, техническому описанию и зарегистрировано в Росреестре в установленном порядке (см. письмо Росреестра от 11.05.2016 N 14-03667/16).
В частности, согласно ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действующего в момент возникновения спорных отношений) орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Таким образом, в деле отсутствуют доказательства определения общего имущества на собраниях собственников помещений, что противоречит действующему законодательству.
Судом при рассмотрении настоящего дела предлагалось сторонам представить документы, свидетельствующие о составе общего имущество, подлежащего обслуживанию:
- - подробный расчет суммы иска (оказываемых услуг) с указанием площадей частных собственников в здании, включая площади ответчика; перечня и технических характеристик общего имущества, в том числе общего имущества технологически используемого ответчиком;
- - кадастровый паспорт на здание 77:05:0004003:1223 (г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16) общей площадью 41 696,4 кв. м;
- - кадастровый паспорт на земельный участок 77:05:0004003:6 (г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16);
- - технический паспорт на домовладение - г. Москва, ул. Нагатинская, вл. 16;
- - ситуационный плат либо топографическая съемка земельного участка (масштаб 1:500);
- - экспликация здания с указанием общего имущества;
- - договор аренды земельного участка 77:05:0004003:6 (при наличии);
- - паспорт домовладений; паспорт здания;
- - подробный расчет услуг по управлению, эксплуатации технического обсаживания и коммунальных услуг общего имущества;
- - кадастровый паспорт на здание;
- - договоры аренды земли;
- - сведения о земельном участке.
Ни истцом, ни третьим лицом указанные документы представлены не были.
Также судом первой инстанции предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы по делу в целях определения состава общего имущества и проверки расчета по его содержанию (определением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2017 г., 21 февраля 2017 г. и т.д.).
Сторонами не были внесены денежные средства на депозит суда, достаточные для проведения экспертизы; а также стороны от проведения экспертизы отказались.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что нельзя отнести к категории "общего имущества" ТЦ "КОНФЕТТИ" заявленные помещения по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П разъяснено, что исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.
Вместе с тем это не освобождает управляющую организацию (третье лицо) от оформления надлежащих документов по составу общего имущества.
Так, при управлении имуществом дома, третье лицо обязано было получить документацию для управления. В силу п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (п. 4).
В соответствии с п. п. 3 и 4 Правил содержания общего имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) при определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Апелляционная коллегия считает, правильным вывод суда первой инстанции что представленное в материалы дела техническое (негосударственное) Заключение по результатам технического обследования ТЦ "КОНФЕТТИ" от 23.12.2015 (ООО "Парнас", г. Белгород) для определения общего имущества собственником нежилых помещений не может служить основанием для начисление платы на содержание общим имуществом здания ТЦ и прилегающих к нему территорий поскольку информация. При проведении данного заключения не проводилась актуальная инвентаризация здания сотрудниками МОСГОР БТИ, Ростехинвентаризации или иными организациями, обладающими правом осуществления кадастровых работ.
В указанном техническом заключении о размере площади исследуемого объекта противоречит информации указанной в официальных документах Росреестра, ФГБУ ФКП при Росреестре, БТИ и т.д. В частности, не соответствуют экспликации к поэтажному плану дома N 16, ул. Нагатинская, Южного административного округа г. Москвы от 16.08.2011 МОСГОР БТИ, а также выписке из технического паспорта здания по состоянию на 05.03.2013 от территориального БТИ Южное ТБТИ, которые свидетельствуют о самостоятельности объектов недвижимости объектов ответчика.
Согласно сведениям из открытых источников Росреестра, здание введено в эксплуатацию в 1941 году, общей площадью 41 696,4 кв. м, общ. эт. - 3, подземная эт. - 1 (https://pkk5.rosreestr.ru/#x=4190242.479111675&y=7494731.5438613305&z=18&text=77%3A05%3A0004003%3A1223%20&type=5&app=search&opened=1).
Согласно Заключению по результатам технического обследования ТЦ "КОНФЕТТИ" от 23.12.2015 обследуемая площадь составила 18 717,5 кв. м, вместо указанно в официальных источниках на сайте Росреестр - 41 696,4 кв. м.
Также сторонами сообщалось о факте несанкционированного переустройства и перепланировки помещений здания ТЦ "КОНФЕТТИ".
Кроме того, вне связи с техническим обследованием помещения, в материалы дела представлено исковое заявление Ковалева А.Л. к ООО "Контакт Плюс" и ООО КБ "БФГ-Кредит" о признании отсутствующим права собственности на общее имущество в торговом центре, признании договора залога общего имущества недействительным в рамках дела N А40-39239/17-142-287.
Как указывают стороны, в данном деле имеется договор купли-продажи имущества от 23.10.2015 N 60 земельного участка площадью 11 754 кв. м подписанного между ООО "Контакт Плюс" и ЗАО "Московский завод автоагрегатов" и свидетельство о государственной регистрации от 10.11.2015 г. права собственности на вышеуказанный земельный участок, что также противоречит техническому заключению от 23.12.2015 составленного по заказу Ковалева А.Л. - одного из собственников помещения в ТЦ "КОНФЕТТИ".
Таким образом, спорное в рамках дела А40-39239/17 имущество никак нельзя отнести к категории общего имущества, подлежащего обслуживанию и оплате сособственниками помещений в здании.
Апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что взыскиваемая задолженность, так же как и переданное по договору цессии, не определены в соответствии с действующим законодательством. После реконструкции здания в ТЦ "КОНФЕТТИ" не осуществлена техническая инвентаризация помещений в здании, в том числе не выделено общее имущество. В отсутствии воли сторон арбитражного процесса не проведении судебная техническая экспертиза по делу, то есть не разграничен состав имущество на праве частной собственности и право общей долевой собственности.
Следовательно, в деле отсутствуют доказательства надлежащей передачи по договору цессии существующего права требования к должнику.
Также апелляционная коллегия соглашается с указанием суда первой инстанции на то обстоятельство, что управляющая компания (третье лицо) не лишена права заявить требование о взыскании с ответчика задолженности по содержанию общего имущества в установленном законом порядке при условии предоставления надлежащим образом оформленного расчета задолженности и доказательств, подтверждающих состав общего имущества.
Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 августа 2017 года по делу N А40-203120/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.А.КИМ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Б.В.СТЕШАН
Е.А.КИМ
Судьи
М.Е.ВЕРСТОВА
Б.В.СТЕШАН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)