Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Котова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Стешовиковой И.Г.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 декабря 2015 года гражданское дело N 2-2290/14 по апелляционной жалобе К.Г.Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июля 2014 года по иску К.Г.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., судебная коллегия
установила:
К.Г.Н. обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи ей как участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2014 в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28.10.2014 данное решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2015 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28.10.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истицы К.Г.Н., надлежащим образом извещенной о дне судебного заседания и не сообщившей о причинах неявки, и представителя ответчика ООО <...>, извещенного по месту нахождения, уклонившегося от получения судебного извещения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, <дата> между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался заключить с ООО <...> основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 23 - 27).
Пунктом 3.1 договора определена цена жилого помещения в сумме <...> руб.
По договору от <дата> N <...> об уступке права требования ООО <...> передало принадлежащее ему на основании указанного предварительного договора право (требование) К.Г.Н. (л.д. 28 - 29).
<дата> между К.Г.Н. и ООО <...> заключено дополнительное соглашение об изменении пункта 5 договора N <...> от <дата>, которым установлено, что за передачу права требования по договору N <...> цессионарий обязан уплатить цеденту сумму в размере <...> руб. в срок до <дата> (л.д. 30).
<дата> К.Г.Н. и представитель ООО <...> подписали акт об исполнении финансовых обязательств по договору от <дата> N <...>.
Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона об участии в долевом строительстве, поскольку между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи, правоотношения по которому не регулируются названным Законом.
В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из положений указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договором от <дата> N <...>, заключенным между ООО <...> и ООО <...>, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
ООО <...> передало принадлежащее ему на основании указанного предварительного договора право (требование) К.Г.Н. по договору N <...> уступки права требования от <дата>.
Материалами дела подтверждается, что стороны фактически заключили договор участия в долевом строительстве, истица имела намерение приобрести жилое помещение, которое необходимо для личных бытовых нужд.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик в силу части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 1.4 предварительного договора от <дата> срок окончания строительства определен в <дата>.
Согласно пункту 1.5 договора стороны обязались в течение семи месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, при условии выполнения сторонами всех обязательств по договору, заключить основной договор купли-продажи.
Таким образом, квартира должна была быть передана истцу в срок до <дата>.
Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> ООО <...> обязано передать К.Г.Н. объект долевого строительства - квартиру N <...>, расположенную по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи не позднее <...> календарных дней после вступления решения в законную силу.
В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (ООО <...>) по основному обязательству ООО <...> передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К.Г.Н. перешло право и на взыскание неустойки, поскольку договор уступки, заключенный между истцом и ООО <...> не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между ООО <...> и ответчиком.
Таким образом, поскольку обязательства по предварительному договору ответчиком не исполнены, квартира покупателю не передана в установленные договором сроки, с ответчика в соответствии частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит взысканию неустойка за период с <дата> по настоящее время.
Истец просит взыскать неустойку за период равный <...> дням. Размер данной неустойки составляет <...> руб. (<...> руб. x 8,5% : 300 х <...> x 2).
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июля 2014 года отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу К.Г.Н. неустойку в размере <...> руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 33-14655/2015 ПО ДЕЛУ N 2-2290/2014
Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи дольщику квартиры.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. N 33-14655/2015
Судья: Котова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Мариной И.Л.
судей Гавриловой Н.В. и Стешовиковой И.Г.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 декабря 2015 года гражданское дело N 2-2290/14 по апелляционной жалобе К.Г.Н. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июля 2014 года по иску К.Г.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> о взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Мариной И.Л., судебная коллегия
установила:
К.Г.Н. обратилась в суд с иском к ООО <...> о взыскании предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи ей как участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23.07.2014 в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28.10.2014 данное решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.07.2015 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28.10.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истицы К.Г.Н., надлежащим образом извещенной о дне судебного заседания и не сообщившей о причинах неявки, и представителя ответчика ООО <...>, извещенного по месту нахождения, уклонившегося от получения судебного извещения.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, <дата> между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался заключить с ООО <...> основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 23 - 27).
Пунктом 3.1 договора определена цена жилого помещения в сумме <...> руб.
По договору от <дата> N <...> об уступке права требования ООО <...> передало принадлежащее ему на основании указанного предварительного договора право (требование) К.Г.Н. (л.д. 28 - 29).
<дата> между К.Г.Н. и ООО <...> заключено дополнительное соглашение об изменении пункта 5 договора N <...> от <дата>, которым установлено, что за передачу права требования по договору N <...> цессионарий обязан уплатить цеденту сумму в размере <...> руб. в срок до <дата> (л.д. 30).
<дата> К.Г.Н. и представитель ООО <...> подписали акт об исполнении финансовых обязательств по договору от <дата> N <...>.
Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона об участии в долевом строительстве, поскольку между ООО <...> и ООО <...> заключен предварительный договор купли-продажи, правоотношения по которому не регулируются названным Законом.
В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 2 статьи 1 Закона предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из положений указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Действие данного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013, Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договором от <дата> N <...>, заключенным между ООО <...> и ООО <...>, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
ООО <...> передало принадлежащее ему на основании указанного предварительного договора право (требование) К.Г.Н. по договору N <...> уступки права требования от <дата>.
Материалами дела подтверждается, что стороны фактически заключили договор участия в долевом строительстве, истица имела намерение приобрести жилое помещение, которое необходимо для личных бытовых нужд.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик в силу части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 1.4 предварительного договора от <дата> срок окончания строительства определен в <дата>.
Согласно пункту 1.5 договора стороны обязались в течение семи месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, при условии выполнения сторонами всех обязательств по договору, заключить основной договор купли-продажи.
Таким образом, квартира должна была быть передана истцу в срок до <дата>.
Вступившим в законную силу заочным решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> ООО <...> обязано передать К.Г.Н. объект долевого строительства - квартиру N <...>, расположенную по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи не позднее <...> календарных дней после вступления решения в законную силу.
В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (ООО <...>) по основному обязательству ООО <...> передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К.Г.Н. перешло право и на взыскание неустойки, поскольку договор уступки, заключенный между истцом и ООО <...> не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между ООО <...> и ответчиком.
Таким образом, поскольку обязательства по предварительному договору ответчиком не исполнены, квартира покупателю не передана в установленные договором сроки, с ответчика в соответствии частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит взысканию неустойка за период с <дата> по настоящее время.
Истец просит взыскать неустойку за период равный <...> дням. Размер данной неустойки составляет <...> руб. (<...> руб. x 8,5% : 300 х <...> x 2).
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июля 2014 года отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в пользу К.Г.Н. неустойку в размере <...> руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью <...> в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере <...> руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)