Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Борисовой Г.В., Есиповой О.И.
при ведении протокола судебного заседания: Трощенковой Д.С.
при участии:
- от истца: Аверичева Е.В. по доверенности от 08.12.2015, Морозова И.А. по доверенности от 08.12.2015;
- от ответчиков: 1. Костина Т.С. по доверенности от 23.12.2014; 2. не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции дело N А56-96641/2015
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3",
к Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Московского района"
о признании недействительным конкурса
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Глухая Зеленина, д. 2, ОГРН: 1147847295991; далее - Общество, ООО "УК "Континент-3"), заявитель обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным конкурса проведенного Администрацией Московского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Московского района" (далее ООО "ЖКС" N 3").
Решением суда от 04.03.2016 в удовлетворения заявления отказано.
В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Определением от 05.07.2016 апелляционный суд, установив в порядке части 6 статьи 268 АПК РФ безусловные основания для отмены решения суда, предусмотренные пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции. Этим же определением ООО "ЖКС" N 3" привлечено к участию в деле в качестве ответчика, судебное разбирательство назначено на 24.08.2016.
В судебном заседании представитель ООО "УК "Континент-3" поддержал требования иска, а представитель Администрации возражал против его удовлетворения.
Представитель ООО "ЖКС" N 3", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, иск рассмотрен судом в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ без его участия.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между ООО "НПО "Пигмент" (застройщик) и истцом в порядке, предусмотренном статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) заключен договор от 31.12.2014 N М/183-185-У (далее - договор), в соответствии с условиями которого на Общество возложены обязанности по обеспечению предоставления коммунальных услуг, выполнению работ и оказанию услуг по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185. Пунктом 1.2. договора установлено, что на дату заключения договора застройщиком введена в эксплуатацию только часть 1 этапа - жилой корпус "Пигмент-1".
По мере последующего ввода в эксплуатацию иных корпусов стороны Договора вносили в него соответствующие изменения (дополнительным соглашением от 16.03.2015 N 2 дополнительным соглашением от 29.04.2015 N 3).
04.09.2015 Администрацией опубликовано извещение о проведении конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185 (1 этап строительства Жилой корпус "Пигмент 1".
Согласно протоколу конкурсной комиссии от 17.11.2015 N 3 победителем конкурса признано ООО "ЖКС N 3".
ООО "УК "Континент-3" полагая, что проведенный конкурс нарушает его права как управляющей организации, обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Пункт 39 Правил N 75 устанавливает, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Суд первой инстанции указал, что в силу части 1 статьи 44, статьи 18 ЖК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 указал, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществили права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 ЖК РФ).
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, вступившим в законную силу 13.10.2009, абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
В рассматриваемом случае, письмом от 06.10.2015 истец уведомил ответчика о том, что собственниками выбран способ управления и управляющая организация, представив протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 05.10.2015 N 02.
Согласно протоколу общего собрания от 05.10.2015 N 02 по вопросам N 3-5 о выборе способа управления, выборе управляющей организации и утверждении договора управления участие в голосовании приняли 100% собственников. При этом по вопросу N 4 о выборе ООО "Управляющая компания "Континент-3" "за" проголосовали 96,01% собственников.
Реестр заключенных договоров передан Администрации 27.10.2015, т.е. до проведения конкурса.
Таким образом, в соответствии с пунктом 39 Постановления N 75, поскольку в данном случае собственниками выбран как способ управления, так и управляющая организация, у органа местного самоуправления отсутствовала обязанность по проведению конкурса.
При этом апелляционный суд учитывает, что указанное решение, оформленные протоколом от 05.10.2015 собственников помещений в многоквартирном доме, до настоящего времени никем не оспорены. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. Более того, в компетенцию органа местного самоуправления не входит проверка сведений, содержащихся в протоколе общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.
Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Вышеприведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
При организации проведения конкурса Администрация для включения спорного многоквартирного дома в конкурсную массу, должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Такая проверка была необходима Администрации как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом. Однако, такой проверки Администрацией организовано не было.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца.
В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса ответчик создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у ответчика обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185, не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.
Поскольку в рассматриваемом случае Администрацией при проведении конкурса были нарушены требования Правил N 75, его результаты подлежат признанию недействительными.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2016 по делу N А56-96641/2015 отменить.
Признать недействительным проведенный Администрацией Московского района г. Санкт-Петербурга и оформленный протоколом от 17.11.2015 N 3 конкурс по отбору управляющей организации для многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185 (1 этап строительства - жилой корпус "Пигмент).
Взыскать с Администрации Московского района г. Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3" 9 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 ПО ДЕЛУ N А56-96641/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. по делу N А56-96641/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лопато И.Б.
судей Борисовой Г.В., Есиповой О.И.
при ведении протокола судебного заседания: Трощенковой Д.С.
при участии:
- от истца: Аверичева Е.В. по доверенности от 08.12.2015, Морозова И.А. по доверенности от 08.12.2015;
- от ответчиков: 1. Костина Т.С. по доверенности от 23.12.2014; 2. не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции дело N А56-96641/2015
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3",
к Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Московского района"
о признании недействительным конкурса
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3" (адрес: Россия 197110, Санкт-Петербург, Глухая Зеленина, д. 2, ОГРН: 1147847295991; далее - Общество, ООО "УК "Континент-3"), заявитель обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным конкурса проведенного Администрацией Московского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Московского района" (далее ООО "ЖКС" N 3").
Решением суда от 04.03.2016 в удовлетворения заявления отказано.
В апелляционной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Определением от 05.07.2016 апелляционный суд, установив в порядке части 6 статьи 268 АПК РФ безусловные основания для отмены решения суда, предусмотренные пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для арбитражного суда первой инстанции. Этим же определением ООО "ЖКС" N 3" привлечено к участию в деле в качестве ответчика, судебное разбирательство назначено на 24.08.2016.
В судебном заседании представитель ООО "УК "Континент-3" поддержал требования иска, а представитель Администрации возражал против его удовлетворения.
Представитель ООО "ЖКС" N 3", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, иск рассмотрен судом в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ без его участия.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между ООО "НПО "Пигмент" (застройщик) и истцом в порядке, предусмотренном статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) заключен договор от 31.12.2014 N М/183-185-У (далее - договор), в соответствии с условиями которого на Общество возложены обязанности по обеспечению предоставления коммунальных услуг, выполнению работ и оказанию услуг по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185. Пунктом 1.2. договора установлено, что на дату заключения договора застройщиком введена в эксплуатацию только часть 1 этапа - жилой корпус "Пигмент-1".
По мере последующего ввода в эксплуатацию иных корпусов стороны Договора вносили в него соответствующие изменения (дополнительным соглашением от 16.03.2015 N 2 дополнительным соглашением от 29.04.2015 N 3).
04.09.2015 Администрацией опубликовано извещение о проведении конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185 (1 этап строительства Жилой корпус "Пигмент 1".
Согласно протоколу конкурсной комиссии от 17.11.2015 N 3 победителем конкурса признано ООО "ЖКС N 3".
ООО "УК "Континент-3" полагая, что проведенный конкурс нарушает его права как управляющей организации, обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Данные условия должны быть обеспечены путем проведения конкурса, так как по результатам его проведения может быть определена управляющая компания, предложившая лучшие условия оказания услуг.
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (часть 8 статьи 161 ЖК РФ).
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статья 161 ЖК РФ).
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Пункт 39 Правил N 75 устанавливает, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Суд первой инстанции указал, что в силу части 1 статьи 44, статьи 18 ЖК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
Вместе с тем, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 указал, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществили права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 ЖК РФ).
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, вступившим в законную силу 13.10.2009, абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
В рассматриваемом случае, письмом от 06.10.2015 истец уведомил ответчика о том, что собственниками выбран способ управления и управляющая организация, представив протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 05.10.2015 N 02.
Согласно протоколу общего собрания от 05.10.2015 N 02 по вопросам N 3-5 о выборе способа управления, выборе управляющей организации и утверждении договора управления участие в голосовании приняли 100% собственников. При этом по вопросу N 4 о выборе ООО "Управляющая компания "Континент-3" "за" проголосовали 96,01% собственников.
Реестр заключенных договоров передан Администрации 27.10.2015, т.е. до проведения конкурса.
Таким образом, в соответствии с пунктом 39 Постановления N 75, поскольку в данном случае собственниками выбран как способ управления, так и управляющая организация, у органа местного самоуправления отсутствовала обязанность по проведению конкурса.
При этом апелляционный суд учитывает, что указанное решение, оформленные протоколом от 05.10.2015 собственников помещений в многоквартирном доме, до настоящего времени никем не оспорены. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. Более того, в компетенцию органа местного самоуправления не входит проверка сведений, содержащихся в протоколе общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения.
Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Вышеприведенные нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления обладателей прав на помещения в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. При этом для отказа от проведения конкурса достаточно любого из предусмотренных проявлений инициативы со стороны правообладателей.
При организации проведения конкурса Администрация для включения спорного многоквартирного дома в конкурсную массу, должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Такая проверка была необходима Администрации как уполномоченному органу в целях соблюдения установленной публичной процедуры по отбору управляющей компании, а также прав и законных интересов правообладателей помещений и управляющей организации, выбранной ими для управления многоквартирным домом. Однако, такой проверки Администрацией организовано не было.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (статья 11 ГК РФ).
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав. Целью обращения в суд с соответствующим исковым заявлением является восстановление нарушенных прав истца.
В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Проведение спорного конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса ответчик создал реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации - истца.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у ответчика обязанность по организации открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185, не возникла, поскольку не было установлено факта отсутствия выбора и реализации способа управления указанным многоквартирным домом.
Поскольку в рассматриваемом случае Администрацией при проведении конкурса были нарушены требования Правил N 75, его результаты подлежат признанию недействительными.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях относятся на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2016 по делу N А56-96641/2015 отменить.
Признать недействительным проведенный Администрацией Московского района г. Санкт-Петербурга и оформленный протоколом от 17.11.2015 N 3 конкурс по отбору управляющей организации для многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 183-185 (1 этап строительства - жилой корпус "Пигмент).
Взыскать с Администрации Московского района г. Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Континент-3" 9 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.Б.ЛОПАТО
И.Б.ЛОПАТО
Судьи
Г.В.БОРИСОВА
О.И.ЕСИПОВА
Г.В.БОРИСОВА
О.И.ЕСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)