Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "21" декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 (судья Ковальчук Т.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А" (ОГРН 1143025000909, ИНН 3025010648, 414057, г. Астрахань, ул. Звездная, д. 5 к. 1 кв. 50)
к Службе жилищного надзора Астраханской области (ОГРН 1143015002778, ИНН 3015103653, 414000, г. Астрахань, ул. Свердлова, 65 Б),
о признании недействительными и отмене предписаний N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.,
- без участия в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А", Службе жилищного надзора Астраханской области, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания;
Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс-А" (далее - ООО "Комплекс-А", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Службе жилищного надзора Астраханской области о признании недействительным и отмене предписаний N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 в удовлетворении требований общества было отказано.
ООО "Комплекс-А", не согласившись с вынесенным решением, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования заявителя удовлетворить в полном объеме.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 25 ноября 2015 года. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует судебному разбирательству в их отсутствие.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, в связи с обращением Антоновой О.М. и Возняк П.Ф., проживающих по адресу: <...> и <...> по вопросу неудовлетворительного содержания и технического обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, руководитель Службы жилищного надзора Астраханской области вынес распоряжение от 12.05.2015 N 1111 о проведении внеплановой проверки Общества на предмет проверки качества, объема и порядка представления коммунальных услуг, установленным требованиям законодательства.
По результатам проверки составлен акт N 768 от 12.05.2015 года, из которого следует, что в результате визуального осмотра установлено в кв. 98 по ул. Звездная д. 1 корп. 33 в помещении прихожей на поверхности потолка наблюдаются следы протечек от атмосферных осадков; в жилой комнате (зал) кв. 99 вышеуказанного жилого дома наблюдаются следы протечек от атмосферных осадков, частичное отслоение обоев от стен. В помещении кухни (кв. 99) наблюдаются следы подтеков, отслоение обойного слоя. При визуальном осмотре покрытия кровли в районе квартир 98, 99 местами наблюдаются разрывы, растрескивание и вздутие кровельного ковра, что является нарушением п. 4.6.1., 4.6.1.1. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного Постановлением N 170 от 27.09.2003 г.
15 мая 2015 года Службой жилищного надзора Астраханской области Обществу было выдано предписание об устранении выявленных нарушений N 131 в срок до 15.06.2015 г. (устранить протечки кровли в уровне кв. 98 и кв. 99).
На основании распоряжения N 1253 от 15.06.2015 г. Службой жилищного надзора Астраханской области 17.06.2015 г. была проведена внеплановая проверка Общества на предмет проверки предписания об устранении выявленных нарушений N 131 от 15.05.2015 г.
По результатам проверки составлен акт N 880 от 17.06.2015 года, из которого следует, что мероприятия, подлежащие исполнению, указанные в предписании N 131 от 15.05.2015 г. не исполнены, а именно не устранены протечки кровли в уровне квартир N 98 и N 99.
17 июня 2015 года Службой жилищного надзора Астраханской области Обществу было выдано предписание об устранении выявленных нарушений N 210 в срок до 17.07.2015 г. (устранить протечки кровли в уровне кв. 98 и кв. <...>).
Полагая, что предписания N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г. не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, пришел к выводу, что оспариваемые предписания соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку не возлагают на заявителя незаконной обязанности.
Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции ввиду следующего.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Согласно пункту 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Как следует из материалов дела, 23 апреля 2015 г. общим собранием собственников многоквартирного дома N 1/33 по ул. Звездная г. Астрахани было принято решение об изменении формы непосредственного управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией, выборе управляющей организации ООО "Комплекс-А", утверждении проекта договора управления, перечня обязательных работ и услуг по договору, срока действия договора, тарифа.
24 апреля 2015 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 1/33 по ул. Звездная.
Материалами дела подтверждается, что ООО "Комплекс-А" является обслуживающей организацией многоквартирного дома N 1 корп. 33 по ул. Звездная г. Астрахани.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у заявителя обязанности по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома, в состав которого входит крыша многоквартирного дома, в связи с чем, признал вынесенное службой предписание законным.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО "Комплекс-А" несет ответственность по содержанию и ремонту общего имущества указанного дома в соответствии с Правилами N 491.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые предписания административного органа соответствуют закону, не нарушают права и охраняемые законом интересы общества, выданы Службой жилищного надзора Астраханской области в пределах ее компетенции, грубых нарушений, влекущих недействительность результатов проведенной административным органом проверки, не установлено.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований общества о признании недействительными предписаний Службы жилищного надзора Астраханской области N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.
В апелляционной жалобе ООО "Комплекс-А" указывает, что крыша многоквартирного дома N 1 корп. 33 по ул. Звездная требует проведения капитального ремонта (о чем указано в Приложении N 1 к договору от 24.04.2015 г.), а в силу п. 1.4. договора капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предметом договора не является и проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сроках проведения, об оплате расходов на капитальный ремонт в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством, следовательно, ответственность за ее техническое состояние заявитель не несет.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод апелляционной жалобы как противоречащий разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10, согласно которым отсутствие соответствующих работ в заключенном договоре не является основанием для освобождения заявителя от исполнения его обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем техническом состоянии и его ремонту.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, оспариваемые предписания являются реально исполнимыми, поскольку требуют устранение протечек кровли в уровне кв. 98 и кв. <...> по ул. Звездная 1/33, а не проведение капитального ремонта крыши в вышеуказанном многоквартирном доме.
Необходимо также отметить, что принимая обжалуемое решение, судом первой инстанции было учтено представленное административным органом в материалы дела постановление от 12.08.2015 года, вынесенное мировым судьей судебного участка N 7 Советского района г. Астрахани о привлечении ООО "Комплекс-А" к административной ответственности по части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ. Основанием для привлечения к административной ответственности Общества послужили результаты внеплановой проверки от 15.05.2015 года, а именно не устранение протечек кровли над квартирами N 98 и N 99 многоквартирного жилого дома по ул. Звездная д. 1/33. Решением Советского районного суда г. Астрахани от 16.09.2015 года постановление мирового судьи судебного участка N 7 Советского района г. Астрахани оставлено без изменения, жалоба ООО "Комплекс-А" без удовлетворения.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 12АП-12562/2015 ПО ДЕЛУ N А06-5560/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. по делу N А06-5560/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "21" декабря 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,
судей Комнатной Ю.А., Смирникова А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 (судья Ковальчук Т.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А" (ОГРН 1143025000909, ИНН 3025010648, 414057, г. Астрахань, ул. Звездная, д. 5 к. 1 кв. 50)
к Службе жилищного надзора Астраханской области (ОГРН 1143015002778, ИНН 3015103653, 414000, г. Астрахань, ул. Свердлова, 65 Б),
о признании недействительными и отмене предписаний N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.,
- без участия в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-А", Службе жилищного надзора Астраханской области, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного заседания;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс-А" (далее - ООО "Комплекс-А", общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Службе жилищного надзора Астраханской области о признании недействительным и отмене предписаний N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 в удовлетворении требований общества было отказано.
ООО "Комплекс-А", не согласившись с вынесенным решением, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования заявителя удовлетворить в полном объеме.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 25 ноября 2015 года. Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явку своих представителей в судебное заседание.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует судебному разбирательству в их отсутствие.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с ч. 1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, в связи с обращением Антоновой О.М. и Возняк П.Ф., проживающих по адресу: <...> и <...> по вопросу неудовлетворительного содержания и технического обслуживания общего имущества многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, руководитель Службы жилищного надзора Астраханской области вынес распоряжение от 12.05.2015 N 1111 о проведении внеплановой проверки Общества на предмет проверки качества, объема и порядка представления коммунальных услуг, установленным требованиям законодательства.
По результатам проверки составлен акт N 768 от 12.05.2015 года, из которого следует, что в результате визуального осмотра установлено в кв. 98 по ул. Звездная д. 1 корп. 33 в помещении прихожей на поверхности потолка наблюдаются следы протечек от атмосферных осадков; в жилой комнате (зал) кв. 99 вышеуказанного жилого дома наблюдаются следы протечек от атмосферных осадков, частичное отслоение обоев от стен. В помещении кухни (кв. 99) наблюдаются следы подтеков, отслоение обойного слоя. При визуальном осмотре покрытия кровли в районе квартир 98, 99 местами наблюдаются разрывы, растрескивание и вздутие кровельного ковра, что является нарушением п. 4.6.1., 4.6.1.1. правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного Постановлением N 170 от 27.09.2003 г.
15 мая 2015 года Службой жилищного надзора Астраханской области Обществу было выдано предписание об устранении выявленных нарушений N 131 в срок до 15.06.2015 г. (устранить протечки кровли в уровне кв. 98 и кв. 99).
На основании распоряжения N 1253 от 15.06.2015 г. Службой жилищного надзора Астраханской области 17.06.2015 г. была проведена внеплановая проверка Общества на предмет проверки предписания об устранении выявленных нарушений N 131 от 15.05.2015 г.
По результатам проверки составлен акт N 880 от 17.06.2015 года, из которого следует, что мероприятия, подлежащие исполнению, указанные в предписании N 131 от 15.05.2015 г. не исполнены, а именно не устранены протечки кровли в уровне квартир N 98 и N 99.
17 июня 2015 года Службой жилищного надзора Астраханской области Обществу было выдано предписание об устранении выявленных нарушений N 210 в срок до 17.07.2015 г. (устранить протечки кровли в уровне кв. 98 и кв. <...>).
Полагая, что предписания N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г. не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, пришел к выводу, что оспариваемые предписания соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку не возлагают на заявителя незаконной обязанности.
Апелляционная коллегия не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции ввиду следующего.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Исходя из пункта 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Согласно пункту 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании статьи 20 Жилищного кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10 разъяснил, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Как следует из материалов дела, 23 апреля 2015 г. общим собранием собственников многоквартирного дома N 1/33 по ул. Звездная г. Астрахани было принято решение об изменении формы непосредственного управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией, выборе управляющей организации ООО "Комплекс-А", утверждении проекта договора управления, перечня обязательных работ и услуг по договору, срока действия договора, тарифа.
24 апреля 2015 г. был заключен договор управления многоквартирным домом N 1/33 по ул. Звездная.
Материалами дела подтверждается, что ООО "Комплекс-А" является обслуживающей организацией многоквартирного дома N 1 корп. 33 по ул. Звездная г. Астрахани.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у заявителя обязанности по обеспечению надлежащего содержания и ремонта общего имущества жилого дома, в состав которого входит крыша многоквартирного дома, в связи с чем, признал вынесенное службой предписание законным.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО "Комплекс-А" несет ответственность по содержанию и ремонту общего имущества указанного дома в соответствии с Правилами N 491.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что оспариваемые предписания административного органа соответствуют закону, не нарушают права и охраняемые законом интересы общества, выданы Службой жилищного надзора Астраханской области в пределах ее компетенции, грубых нарушений, влекущих недействительность результатов проведенной административным органом проверки, не установлено.
При указанных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований общества о признании недействительными предписаний Службы жилищного надзора Астраханской области N 131 от 15.05.2015 г., N 210 от 17.06.2015 г.
В апелляционной жалобе ООО "Комплекс-А" указывает, что крыша многоквартирного дома N 1 корп. 33 по ул. Звездная требует проведения капитального ремонта (о чем указано в Приложении N 1 к договору от 24.04.2015 г.), а в силу п. 1.4. договора капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предметом договора не является и проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сроках проведения, об оплате расходов на капитальный ремонт в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством, следовательно, ответственность за ее техническое состояние заявитель не несет.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод апелляционной жалобы как противоречащий разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10, согласно которым отсутствие соответствующих работ в заключенном договоре не является основанием для освобождения заявителя от исполнения его обязанности по содержанию общего имущества в надлежащем техническом состоянии и его ремонту.
Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, оспариваемые предписания являются реально исполнимыми, поскольку требуют устранение протечек кровли в уровне кв. 98 и кв. <...> по ул. Звездная 1/33, а не проведение капитального ремонта крыши в вышеуказанном многоквартирном доме.
Необходимо также отметить, что принимая обжалуемое решение, судом первой инстанции было учтено представленное административным органом в материалы дела постановление от 12.08.2015 года, вынесенное мировым судьей судебного участка N 7 Советского района г. Астрахани о привлечении ООО "Комплекс-А" к административной ответственности по части 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ. Основанием для привлечения к административной ответственности Общества послужили результаты внеплановой проверки от 15.05.2015 года, а именно не устранение протечек кровли над квартирами N 98 и N 99 многоквартирного жилого дома по ул. Звездная д. 1/33. Решением Советского районного суда г. Астрахани от 16.09.2015 года постановление мирового судьи судебного участка N 7 Советского района г. Астрахани оставлено без изменения, жалоба ООО "Комплекс-А" без удовлетворения.
Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Астраханской области от 20 октября 2015 года по делу N А06-5560/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Судьи
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
Ю.А.КОМНАТНАЯ
А.В.СМИРНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)