Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
30.05.2016 г. текст постановления изготовлен в полном объеме
24.05.2016 г. объявлена резолютивная часть постановления суда
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева
судей: Е.В. Афанасьевой, М.Ю. Кайгородовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.И. Чапановой
при участии в судебном заседании:
от истца: Белик С.Е., по доверенности от 09.11.2015 г.
от ответчиков: Администрации г. Бердска - Русакова А.А., по доверенности N 29/01-01-21 от 03.03.2016 г., ООО "Управляющая компания "Вербена" - без участия (извещено)
от третьего лица: Русакова А.А., по доверенности N 1346/17-02/15 от 16.06.2015 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена" (номер апелляционного производства 07АП-2790/16 (1-2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 (Судья В.В. Шашкова)
по иску ООО "Управляющая компания "СервисДом"
к Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена"
третье лицо: МКУ УЖКХ г. Бердска
о признании незаконным проведение электронного аукциона и признании незаконным результата электронного аукциона
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СервисДом" (далее по тексту ООО "Управляющая компания "СервисДом", истец) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Администрации г. Бердска и обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Вербена" (далее ООО "УК "Вербена") о признании недействительным результата проведенного Администрацией г. Бердска открытого конкурса N 47 (ОК)/15 "Отбор управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Карла Маркса, 57".
Определением суда от 22.12.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено МКУ УЖКХ г. Бердска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2016 г. (резолютивная часть объявлена 08.02.2016 г.) требования истца были удовлетворены в полном объеме, результаты проведенного администрацией г. Бердска открытого конкурса N 47 (ОК)/15 "Отбор управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Карла Маркса, 57" были признаны недействительными.
Не согласившись с решением суда первой инстанции Администрация г. Бердска и ООО "УК "Вербена" подали апелляционные жалобы.
Администрация г. Бердска в своей апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, вместе с тем, правом собственности на жилые помещения в доме по состоянию на 10.10.2015 г. лица, указанные в протоколе N 1 от 10.10.2015 г. не обладали; судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о несоблюдении Администрацией г. Бердска требования об уведомлении собственников помещений о дате проведения конкурса по отбору управляющей организации.
ООО "УК "Вербена" в своей апелляционной жалобе также просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о нарушении процедуры проведения конкурса по отбору управляющей организации; кроме того, судом необоснованно было отказано в удовлетворении устного ходатайства ответчика о вызове и допросе свидетелей по делу, а также об истребовании дополнительных доказательств.
ООО "Управляющая компания "СервисДом" в порядке ст. 262 АПК РФ представила письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором с доводами и требованиями апеллянтов не согласилось, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения.
ООО "УК "Вербена" надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции, своего представителя в заседание суда не направило, МКУ "УЖКХ" г. Бердска письменного отзыва на апелляционные жалобы не представило.
На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя второго ответчика, по имеющимся материалам.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали свои доводы и требования по апелляционным жалобам по основаниям, в них изложенным, просили отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Представитель третьего лица в судебном заседании также поддержал доводы и требования подателей апелляционных жалоб, просил отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменного отзыва на них, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 11.02.2016 г., Седьмой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 10.09.2015 г. Администрацией г. Бердска было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Бердск, ул. К. Маркса, 57 (л.д. 12-15, т. 1).
10.10.2015 г. на основании общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, собственниками помещений (67,60% голосов) в указанном доме был выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией ООО "Управляющая компания "СервисДом", что подтверждается протоколом N 1 от 10.10.2015 г. (л.д. 16-21, т. 1).
01.10.2015 г. на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет http://torgi.gov.ru Администрацией г. Бердска было размещено извещение о проведении открытого конкурса N 011015/0235990/01 по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе спорного (лот N 1). Победителем конкурса (лот N 1) было признано ООО "Управляющая компания "Вербена" (л.д. 22-26, 29-31, т. 1).
Письмом N 346 от 12.11.2015 г. ООО "Управляющая компания "СервисДом" известило Администрацию г. Бердска о своем намерении осуществлять функции по управлению указанным многоквартирным домом в соответствии с решением собственников помещений в этом доме и о выборе истца в качестве управляющей организации.
Письмами N 2784/17-02/15 и N 2783/17-02/15 от 18.11.2015 г. Администрация г. Бердска сообщила истцу о том, что оснований для отмены конкурса не имеется, управляющей организаций по отношению к указанному многоквартирному дому является ООО "Управляющая компания "Вербена", признанное победителем проведенного конкурса по отбору управляющей компании.
Ссылаясь на то, что проведенный конкурс по отбору управляющей организации является недействительным и нарушающим права ООО "Управляющая компания "СервисДом", истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания недействительными результатов проведенного ответчиком конкурса.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Закон об участии в долевом строительстве) от 30.12.2004 г., по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1 - 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу п. 3 ст. 13 и ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. (далее Закон о государственной регистрации), государственная регистрация права носит заявительный характер производится правообладателем на основании необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, и с его обязательной государственной регистрацией.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Пунктом 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, собрание легитимно, когда в нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком спорного многоквартирного дома, вправе осуществлять правомочия собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, выбирать способ управления многоквартирным домом и, следовательно управляющую организацию, что ими и было реализовано в данном случае на собрании, проведенном в форме заочного голосования и путем оформления результатов такого собрания протоколом N 1 от 10.10.2015 г.
Данный протокол на момент проведения спорного конкурса и рассмотрения настоящего иска оспорен не был.
При таких обстоятельствах, довод апелляционной жалобы Администрации г. Бердска о том, что правом собственности по состоянию на 10.10.2015 г. лица, указанные в протоколе N 1 от 10.10.2015 г. не обладали судом апелляционной инстанции отклоняется.
В соответствии с п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Также п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Судом первой инстанции установлено, что в спорном многоквартирном доме собственниками помещений выбран способ управления управляющей организацией (ООО "Управляющая компания "СервисДом"). Кроме того, в порядке ст. 65 АПК РФ Администрацией г. Бердска не представлено доказательств надлежащего уведомления им, как организатором конкурса, собственников всех помещений вышеуказанного жилого дома о дате и времени проведения конкурса путем размещения информации конкурса в местах удобных для ознакомления, а также на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Представленный в материалы дела акт размещения объявлений от 01.10.2015 г. (л.д. 140, т. 2) не является надлежащим доказательством соблюдения правил проведения конкурса, поскольку из его содержания невозможно определить дату такого объявления.
Таким образом, довод Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена" о том, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о несоблюдении Администрацией г. Бердска требования об уведомлении собственников помещений о дате проведения конкурса по отбору управляющей организации судом апелляционной инстанции отклоняется.
Отсутствие уведомления Администрации г. Бердска со стороны ООО "Управляющая компания "СервисДом" о назначении его управляющей организацией, также не является безусловным основанием для проведения конкурса в отношении дома, собственники (участники долевого строительства) которого определили способ и порядок управления самостоятельно.
Довод апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Вербена" о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении устного ходатайства о вызове и допросе свидетелей апелляционным судом не принимается, поскольку вызов свидетелей (ст. 88 АПК РФ) является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии такой необходимости.
Довод ООО "УК "Вербена" о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств по делу (л.д. 139-140, т. 3) судом апелляционной инстанции также отклоняется, поскольку в нарушение ст. 66 АПК РФ доказательств невозможности самостоятельно получить необходимое документы от лица, у которого они находятся, ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.
Руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 07АП-2790/2016 ПО ДЕЛУ N А45-24566/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А45-24566/2015
30.05.2016 г. текст постановления изготовлен в полном объеме
24.05.2016 г. объявлена резолютивная часть постановления суда
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева
судей: Е.В. Афанасьевой, М.Ю. Кайгородовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.И. Чапановой
при участии в судебном заседании:
от истца: Белик С.Е., по доверенности от 09.11.2015 г.
от ответчиков: Администрации г. Бердска - Русакова А.А., по доверенности N 29/01-01-21 от 03.03.2016 г., ООО "Управляющая компания "Вербена" - без участия (извещено)
от третьего лица: Русакова А.А., по доверенности N 1346/17-02/15 от 16.06.2015 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена" (номер апелляционного производства 07АП-2790/16 (1-2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 (Судья В.В. Шашкова)
по иску ООО "Управляющая компания "СервисДом"
к Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена"
третье лицо: МКУ УЖКХ г. Бердска
о признании незаконным проведение электронного аукциона и признании незаконным результата электронного аукциона
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СервисДом" (далее по тексту ООО "Управляющая компания "СервисДом", истец) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Администрации г. Бердска и обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Вербена" (далее ООО "УК "Вербена") о признании недействительным результата проведенного Администрацией г. Бердска открытого конкурса N 47 (ОК)/15 "Отбор управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Карла Маркса, 57".
Определением суда от 22.12.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено МКУ УЖКХ г. Бердска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2016 г. (резолютивная часть объявлена 08.02.2016 г.) требования истца были удовлетворены в полном объеме, результаты проведенного администрацией г. Бердска открытого конкурса N 47 (ОК)/15 "Отбор управляющей организации для управления введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, ул. Карла Маркса, 57" были признаны недействительными.
Не согласившись с решением суда первой инстанции Администрация г. Бердска и ООО "УК "Вербена" подали апелляционные жалобы.
Администрация г. Бердска в своей апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, вместе с тем, правом собственности на жилые помещения в доме по состоянию на 10.10.2015 г. лица, указанные в протоколе N 1 от 10.10.2015 г. не обладали; судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о несоблюдении Администрацией г. Бердска требования об уведомлении собственников помещений о дате проведения конкурса по отбору управляющей организации.
ООО "УК "Вербена" в своей апелляционной жалобе также просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
В обоснование своей апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о нарушении процедуры проведения конкурса по отбору управляющей организации; кроме того, судом необоснованно было отказано в удовлетворении устного ходатайства ответчика о вызове и допросе свидетелей по делу, а также об истребовании дополнительных доказательств.
ООО "Управляющая компания "СервисДом" в порядке ст. 262 АПК РФ представила письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором с доводами и требованиями апеллянтов не согласилось, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения.
ООО "УК "Вербена" надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции, своего представителя в заседание суда не направило, МКУ "УЖКХ" г. Бердска письменного отзыва на апелляционные жалобы не представило.
На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя второго ответчика, по имеющимся материалам.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали свои доводы и требования по апелляционным жалобам по основаниям, в них изложенным, просили отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Представитель третьего лица в судебном заседании также поддержал доводы и требования подателей апелляционных жалоб, просил отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт о прекращении производства по делу.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменного отзыва на них, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 11.02.2016 г., Седьмой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, 10.09.2015 г. Администрацией г. Бердска было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Бердск, ул. К. Маркса, 57 (л.д. 12-15, т. 1).
10.10.2015 г. на основании общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, собственниками помещений (67,60% голосов) в указанном доме был выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией ООО "Управляющая компания "СервисДом", что подтверждается протоколом N 1 от 10.10.2015 г. (л.д. 16-21, т. 1).
01.10.2015 г. на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет http://torgi.gov.ru Администрацией г. Бердска было размещено извещение о проведении открытого конкурса N 011015/0235990/01 по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе спорного (лот N 1). Победителем конкурса (лот N 1) было признано ООО "Управляющая компания "Вербена" (л.д. 22-26, 29-31, т. 1).
Письмом N 346 от 12.11.2015 г. ООО "Управляющая компания "СервисДом" известило Администрацию г. Бердска о своем намерении осуществлять функции по управлению указанным многоквартирным домом в соответствии с решением собственников помещений в этом доме и о выборе истца в качестве управляющей организации.
Письмами N 2784/17-02/15 и N 2783/17-02/15 от 18.11.2015 г. Администрация г. Бердска сообщила истцу о том, что оснований для отмены конкурса не имеется, управляющей организаций по отношению к указанному многоквартирному дому является ООО "Управляющая компания "Вербена", признанное победителем проведенного конкурса по отбору управляющей компании.
Ссылаясь на то, что проведенный конкурс по отбору управляющей организации является недействительным и нарушающим права ООО "Управляющая компания "СервисДом", истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания недействительными результатов проведенного ответчиком конкурса.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Закон об участии в долевом строительстве) от 30.12.2004 г., по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1 - 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В силу п. 3 ст. 13 и ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. (далее Закон о государственной регистрации), государственная регистрация права носит заявительный характер производится правообладателем на основании необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, и с его обязательной государственной регистрацией.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Пунктом 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, собрание легитимно, когда в нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком спорного многоквартирного дома, вправе осуществлять правомочия собственников помещений многоквартирного дома, в том числе, выбирать способ управления многоквартирным домом и, следовательно управляющую организацию, что ими и было реализовано в данном случае на собрании, проведенном в форме заочного голосования и путем оформления результатов такого собрания протоколом N 1 от 10.10.2015 г.
Данный протокол на момент проведения спорного конкурса и рассмотрения настоящего иска оспорен не был.
При таких обстоятельствах, довод апелляционной жалобы Администрации г. Бердска о том, что правом собственности по состоянию на 10.10.2015 г. лица, указанные в протоколе N 1 от 10.10.2015 г. не обладали судом апелляционной инстанции отклоняется.
В соответствии с п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Также п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Судом первой инстанции установлено, что в спорном многоквартирном доме собственниками помещений выбран способ управления управляющей организацией (ООО "Управляющая компания "СервисДом"). Кроме того, в порядке ст. 65 АПК РФ Администрацией г. Бердска не представлено доказательств надлежащего уведомления им, как организатором конкурса, собственников всех помещений вышеуказанного жилого дома о дате и времени проведения конкурса путем размещения информации конкурса в местах удобных для ознакомления, а также на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Представленный в материалы дела акт размещения объявлений от 01.10.2015 г. (л.д. 140, т. 2) не является надлежащим доказательством соблюдения правил проведения конкурса, поскольку из его содержания невозможно определить дату такого объявления.
Таким образом, довод Администрации г. Бердска и ООО "Управляющая компания "Вербена" о том, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о несоблюдении Администрацией г. Бердска требования об уведомлении собственников помещений о дате проведения конкурса по отбору управляющей организации судом апелляционной инстанции отклоняется.
Отсутствие уведомления Администрации г. Бердска со стороны ООО "Управляющая компания "СервисДом" о назначении его управляющей организацией, также не является безусловным основанием для проведения конкурса в отношении дома, собственники (участники долевого строительства) которого определили способ и порядок управления самостоятельно.
Довод апелляционной жалобы ООО "Управляющая компания "Вербена" о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении устного ходатайства о вызове и допросе свидетелей апелляционным судом не принимается, поскольку вызов свидетелей (ст. 88 АПК РФ) является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии такой необходимости.
Довод ООО "УК "Вербена" о том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств по делу (л.д. 139-140, т. 3) судом апелляционной инстанции также отклоняется, поскольку в нарушение ст. 66 АПК РФ доказательств невозможности самостоятельно получить необходимое документы от лица, у которого они находятся, ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам ст. 110 АПК РФ относится на ее подателя.
Руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2016 г. по делу N А45-24566/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Д.Г.ЯРЦЕВ
Д.Г.ЯРЦЕВ
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)