Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Жилищная инспекция установила, что ТСН осуществляло начисление за жилищно-коммунальные услуги до регистрации права собственности на жилое помещение, выдала предписание, которым обязала исключить из платежных документов начисления по жилищно-коммунальным услугам, совершенным до даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 мая 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2017 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.,
судей Лукашенковой Т.В., Смирнова В.И.
при участии представителей:
от товарищества собственников недвижимости "Квартал" (241035, г. Брянск, ул. 3-го Интернационала, д. 6, комн. 9): Добродеев В.П.
от Государственной жилищной инспекции Брянской области (241050, г. Брянск, ул. Трудовая, д. 1): не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТСН "Квартал" на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.10.2016 (судья Черняков А.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи Еремичева Н.В., Рыжова Е.В., Мордасов Е.В.) по делу N А09-10166/2016,
установил:
Товарищество собственников недвижимости "Квартал" (далее по тексту - заявитель, ТСН "Квартал") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Брянской области (далее по тексту - инспекция) от 22.06.2016 N 1596.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ТСН "Квартал" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Инспекция явку полномочного представителя не обеспечила. Учитывая, что сторона извещена надлежаще, дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ТСН "Квартал", проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения заместителя начальника инспекции от 01.06.2016 N 1596 с целью проверки доводов, изложенных в обращении собственника квартиры N 52 в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска от 24.05.2016, инспекцией в период с 02.06.2016 по 22.06.2016 проведена внеплановая проверка ТСН "Квартал", результаты которой оформлены актом от 22.06.2016. В предмет проводимой проверки входила оценка обоснованности начисления платы за содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт и коммунальные услуги в период до 05.05.2016 года.
В ходе проверки было установлено, что ТСН "Квартал" осуществляло начисления за жилищно-коммунальные услуги до регистрации права собственности на жилое помещение - квартира N 52 (т.е. до 05.05.2016).
По результатам проверки заявителю выдано предписание от 22.06.2016 N 1596 об устранении выявленных нарушений в срок до 22.07.2016, которым на ТСН "Квартал" возложена обязанность исключить из платежных документов собственнику кв. N 52 в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска начисления по жилищно-коммунальным услугам, совершенным до даты государственной регистрации права на указанное жилое помещение.
Не согласившись с данным предписанием инспекции, ТСН "Квартал" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований ТСН "Квартал", обоснованно учитывали следующее.
В связи с банкротством прежнего застройщика - ОАО "Строитель" (решение Арбитражного суда Брянской области от 17.12.2012) требования участников строительства были погашены путем передачи прав застройщика в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска ЖСК "Квартал", который заключил соответствующий договор подряда с ООО "Люкс-Инвест".
После ввода жилого дома в эксплуатацию - 28.04.2015 - производились начисления за коммунальные услуги с предоставлением жильцам квитанций по установленной форме.
В данном случае передача прав застройщика от ОАО "Строитель" к ЖСК "Квартал" состоялась на основании пункта 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Положения части 1 статьи 2 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ закрепляют, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1 - 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
В рассматриваемом случае ЖСК "Квартал" являлся застройщиком и был обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовать передачу квартир по передаточному акту.
Согласно части 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Верно применяя указанные нормы Закона N 214-ФЗ, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды справедливо заключили, что акт от 11.06.2015 об отказе подписать акт о приеме-передаче квартиры N 52 в многоквартирном жилом доме по ул. 3 Интернационала, д. 6 в связи с вводом его в эксплуатацию свидетельствует исключительно об отказе от подписи акта о приеме-передаче спорного объекта недвижимости, а не об односторонней передаче спорного объекта (квартиры) со стороны ТСН "Квартал".
Также судами верно отмечено, что составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возможно только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Тем не менее, как установлено судами, уведомление N 40 направлено участнику долевого строительства 26.05.2015, почтовое отправление возвращено заявителю органом почтовой связи лишь 05.07.2015, в то время как акт составлен 11.06.2015. Таким образом, информация о надлежащем извещении о необходимости явки для принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи отсутствовала.
В этой связи суды верно заключили, что доказательств передачи либо уклонения участника долевого строительства от приемки квартиры - не представлено.
Равным образом суды указали, что материалы дела не содержат и иных доказательств того, что спорное жилое помещение передано ранее даты государственной регистрации права собственности на него. При этом сам по себе факт регистрации права на объект незавершенного строительства ранее ввода дома в эксплуатацию не имеет правового значения, поскольку оспариваемое предписание касается коммунальных платежей, начисляемых по конкретным жилым помещениям, отвечающим обязательным признакам, установленным статьями 15, 16 Жилищного кодекса, в совокупности с положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
Суд округа обращает внимание на тот факт, что согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Основание возникновения права собственности, предусмотренное пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса, является производным и основано на праве собственности, уже имеющемся у кооператива, в ситуации, когда члену кооператива предоставляется помещение, в котором он живет, выплачивает пай и с момента полной выплаты становится его собственником.
В настоящем случае право собственности на помещение или многоквартирный дом за кооперативом не регистрировалось, участник долевого строительства квартиры N 52 членом кооператива не являлся, в связи с чем спорные правоотношения регулируются Законом N 214-ФЗ, который допускает первичную регистрацию права собственности за участником строительства после подписания сторонами передаточного акта.
Субъекты, на которых Жилищный кодекс возлагает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также момент, с которого эта обязанность должна исполняться, определены положениями пункта 2 статьи 153. Положения статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяют структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Закон возлагает обязанность по несению расходов на обязанных лиц двух основных видов: лиц, обязанных в силу закона и вне зависимости от факта владения помещениями (застройщика, собственника), и лиц, получивших возможность владеть и пользоваться жилыми помещениями с соблюдением определенной юридической процедуры (заключение договора аренды, найма, получение помещения по передаточному акту или в порядке, предусмотренном статьей 124 Жилищного кодекса).
В отношении спорного помещения (квартиры N 52) участник долевого строительства не относится к одному из указанных лиц, обязанных уплачивать плату за помещение и коммунальные услуги в силу закона.
Данная правовая позиция находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 15.08.2016 N 304-ЭС16-9165 по делу N А46-10649/2015.
Принимая во внимание изложенное, обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 11.05.2017 N Ф10-1836/2017 ПО ДЕЛУ N А09-10166/2016
Требование: О признании недействительным предписания жилищной инспекции.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Жилищная инспекция установила, что ТСН осуществляло начисление за жилищно-коммунальные услуги до регистрации права собственности на жилое помещение, выдала предписание, которым обязала исключить из платежных документов начисления по жилищно-коммунальным услугам, совершенным до даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2017 г. по делу N А09-10166/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 2 мая 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2017 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.,
судей Лукашенковой Т.В., Смирнова В.И.
при участии представителей:
от товарищества собственников недвижимости "Квартал" (241035, г. Брянск, ул. 3-го Интернационала, д. 6, комн. 9): Добродеев В.П.
от Государственной жилищной инспекции Брянской области (241050, г. Брянск, ул. Трудовая, д. 1): не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТСН "Квартал" на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.10.2016 (судья Черняков А.А.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи Еремичева Н.В., Рыжова Е.В., Мордасов Е.В.) по делу N А09-10166/2016,
установил:
Товарищество собственников недвижимости "Квартал" (далее по тексту - заявитель, ТСН "Квартал") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Брянской области (далее по тексту - инспекция) от 22.06.2016 N 1596.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 04.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ТСН "Квартал" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Инспекция явку полномочного представителя не обеспечила. Учитывая, что сторона извещена надлежаще, дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ТСН "Квартал", проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения заместителя начальника инспекции от 01.06.2016 N 1596 с целью проверки доводов, изложенных в обращении собственника квартиры N 52 в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска от 24.05.2016, инспекцией в период с 02.06.2016 по 22.06.2016 проведена внеплановая проверка ТСН "Квартал", результаты которой оформлены актом от 22.06.2016. В предмет проводимой проверки входила оценка обоснованности начисления платы за содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт и коммунальные услуги в период до 05.05.2016 года.
В ходе проверки было установлено, что ТСН "Квартал" осуществляло начисления за жилищно-коммунальные услуги до регистрации права собственности на жилое помещение - квартира N 52 (т.е. до 05.05.2016).
По результатам проверки заявителю выдано предписание от 22.06.2016 N 1596 об устранении выявленных нарушений в срок до 22.07.2016, которым на ТСН "Квартал" возложена обязанность исключить из платежных документов собственнику кв. N 52 в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска начисления по жилищно-коммунальным услугам, совершенным до даты государственной регистрации права на указанное жилое помещение.
Не согласившись с данным предписанием инспекции, ТСН "Квартал" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований ТСН "Квартал", обоснованно учитывали следующее.
В связи с банкротством прежнего застройщика - ОАО "Строитель" (решение Арбитражного суда Брянской области от 17.12.2012) требования участников строительства были погашены путем передачи прав застройщика в многоквартирном доме N 6 по ул. 3 Интернационала г. Брянска ЖСК "Квартал", который заключил соответствующий договор подряда с ООО "Люкс-Инвест".
После ввода жилого дома в эксплуатацию - 28.04.2015 - производились начисления за коммунальные услуги с предоставлением жильцам квитанций по установленной форме.
В данном случае передача прав застройщика от ОАО "Строитель" к ЖСК "Квартал" состоялась на основании пункта 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Положения части 1 статьи 2 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ закрепляют, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частями 1 - 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).
В рассматриваемом случае ЖСК "Квартал" являлся застройщиком и был обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовать передачу квартир по передаточному акту.
Согласно части 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Верно применяя указанные нормы Закона N 214-ФЗ, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды справедливо заключили, что акт от 11.06.2015 об отказе подписать акт о приеме-передаче квартиры N 52 в многоквартирном жилом доме по ул. 3 Интернационала, д. 6 в связи с вводом его в эксплуатацию свидетельствует исключительно об отказе от подписи акта о приеме-передаче спорного объекта недвижимости, а не об односторонней передаче спорного объекта (квартиры) со стороны ТСН "Квартал".
Также судами верно отмечено, что составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возможно только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Тем не менее, как установлено судами, уведомление N 40 направлено участнику долевого строительства 26.05.2015, почтовое отправление возвращено заявителю органом почтовой связи лишь 05.07.2015, в то время как акт составлен 11.06.2015. Таким образом, информация о надлежащем извещении о необходимости явки для принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи отсутствовала.
В этой связи суды верно заключили, что доказательств передачи либо уклонения участника долевого строительства от приемки квартиры - не представлено.
Равным образом суды указали, что материалы дела не содержат и иных доказательств того, что спорное жилое помещение передано ранее даты государственной регистрации права собственности на него. При этом сам по себе факт регистрации права на объект незавершенного строительства ранее ввода дома в эксплуатацию не имеет правового значения, поскольку оспариваемое предписание касается коммунальных платежей, начисляемых по конкретным жилым помещениям, отвечающим обязательным признакам, установленным статьями 15, 16 Жилищного кодекса, в совокупности с положениями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.
Суд округа обращает внимание на тот факт, что согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Основание возникновения права собственности, предусмотренное пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса, является производным и основано на праве собственности, уже имеющемся у кооператива, в ситуации, когда члену кооператива предоставляется помещение, в котором он живет, выплачивает пай и с момента полной выплаты становится его собственником.
В настоящем случае право собственности на помещение или многоквартирный дом за кооперативом не регистрировалось, участник долевого строительства квартиры N 52 членом кооператива не являлся, в связи с чем спорные правоотношения регулируются Законом N 214-ФЗ, который допускает первичную регистрацию права собственности за участником строительства после подписания сторонами передаточного акта.
Субъекты, на которых Жилищный кодекс возлагает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также момент, с которого эта обязанность должна исполняться, определены положениями пункта 2 статьи 153. Положения статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации определяют структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Закон возлагает обязанность по несению расходов на обязанных лиц двух основных видов: лиц, обязанных в силу закона и вне зависимости от факта владения помещениями (застройщика, собственника), и лиц, получивших возможность владеть и пользоваться жилыми помещениями с соблюдением определенной юридической процедуры (заключение договора аренды, найма, получение помещения по передаточному акту или в порядке, предусмотренном статьей 124 Жилищного кодекса).
В отношении спорного помещения (квартиры N 52) участник долевого строительства не относится к одному из указанных лиц, обязанных уплачивать плату за помещение и коммунальные услуги в силу закона.
Данная правовая позиция находит свое подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 15.08.2016 N 304-ЭС16-9165 по делу N А46-10649/2015.
Принимая во внимание изложенное, обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи объекта дольщику, лежит на застройщике.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)