Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (правопреемник - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области) на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2015 по делу N А43-14905/2015, принятое по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к Товариществу собственников жилья "Новое-2" о взыскании долга и пени, в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Новое-2" о взыскании задолженности в сумме 335 541 руб. 89 коп.
Решением от 30.09.2015 Арбитражный суд Нижегородской области взыскал с товарищества собственников жилья "Новое-2" в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 2933 руб. 16 коп. долга и 903 руб. 46 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение в части взыскания основного долга и пени.
Заявитель оспаривает вывод суда о том, что размер задолженности по арендной плате после ввода объекта в эксплуатацию следует исчислять исходя из коэффициентов по ставкам ЖКХ (жилой дом). Ссылается на пункт 5.2 договора, согласно которому ответчик добровольно взял на себя обязательство производить оплату исходя из коэффициентов по ставке строительства жилого дома.
02.12.2015 от Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области поступило заявление, в котором последний просил в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести замену стороны по делу - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. В обоснование заявления представлены: копия выписки из ЕГРЮЛ, копия доверенности.
Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции счел возможным произвести замену Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на его правопреемника - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.02.2002 между администрацией г. Н. Новгорода (арендодатель) и ООО "Ининфра" (арендатор) подписан договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, в соответствии с которым стороны обязуются совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - строительства жилых домов N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями на земельном участке площадью 1633,0 кв. м в границах стройплощадки согласно стройгенплану, расположенном по адресу: Нижегородский район в квартале в границах ул. Новая, Ильинская, Маслякова в Нижегородском районе.
Земельный участок передан арендатору в пользование по акту приема-передачи 18.02.2002 (л. д. 15 - 16).
12.05.2009 между ООО "ИнИнфра" (первоначальный арендатор) и ТСЖ "Новое-2" (новый арендатор) подписано соглашение, в соответствии с которым первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял на себя права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды земли от 18.02.2002 N 07425/06. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 10.06.2009.
Дополнительным соглашением от 14.12.2011, подписанным Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, администрацией г. Н. Новгорода и ТСЖ "Новое-2" срок аренды изменен до 17.05.2012.
В соответствии с пунктом 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2008) арендатор обязан своевременно не позднее 20-го числа текущего месяца вносить арендную плату.
В случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки, арендатор уплачивает Министерству пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком не исполнялось ответчиком надлежащим образом, что послужило основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в суд.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
При квалификации договора аренды от 18.02.2002 N 07425/06 суд первой инстанции верно установил, что он является смешанным, так как содержит элементы договора аренды и договора простого товарищества (договора о совместной деятельности).
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона РФ N 137-ФЗ от 25 октября 2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Нижегородской области N 192-З от 13 декабря 2005 "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", постановления Правительства Нижегородской области N 31 от 10.02.2006 определен уполномоченный орган по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории Нижегородской области, каковым является министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
Таким образом, с 01.01.2006 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в силу закона заменило администрацию г. Нижнего Новгорода в части арендных отношений в договоре, в связи с чем, министерство вправе выступать истцом по настоящему делу.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.05.2015 составляет 271 313 рублей 97 копеек.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции указал на то, что он составлен неверно как по применяемым ставкам, так и по периоду начисления. Правильность данного выводу суда подтверждается следующим.
В рамках договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта N 07425/06 от 18.02.2002 земельный участок передан для строительства жилых домов N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями в 1 этаже.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, подлежали строительству жилые дома N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями на 1-м этаже.
31.10.2012 администрацией г. Н. Новгорода выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома N RU52303000-112 (л. д. 47).
18.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 52-52-01/200/2013-689 о регистрации права собственности на квартиру N 14, расположенную в доме N 57 по ул. Новая Нижегородского района города Нижнего Новгорода.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений в возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось.
Исходя из изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность внесения арендной платы по договору аренды за землю, расположенную под построенным жилым домом, прекратилась после 18.06.2013.
Кроме того, судом установлено, что после 17.05.2012 истец увеличивает размер арендной платы в 5 раз.
Однако определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2014 N 9-АПГ14-9 пункт 1 постановления Правительства Нижегородской области от 9 января 2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" в части слов "При превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз" недействующим с 4 августа 2009 года, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для пятикратного увеличения арендной платы в связи с нарушением срока строительства.
Помимо изложенного из материалов дела видно, что 31.10.2012 строительство жилых домов завершено и объект введен в эксплуатацию, в связи с чем размер задолженности по арендной плате после ввода в эксплуатацию обоснованно исчислен судом первой инстанции исходя из коэффициентов по ставкам ЖКХ (жилой дом).
Указанный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При проверке обоснованности доводов заявителя апелляционной жалобы коллегия судей не установила оснований для иной оценки представленных в дело доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств.
Повторно оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца правомерно взыскана сумма долга по состоянию на 18.06.20113 в размере 2933 руб. 16 коп.
По правилам пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком в порядке пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Истцом заявлены требования о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 64 227 руб. 92 коп. за период с 10.06.2009 по 29.05.2015, тогда как с настоящим иском Министерство обратилась 17.06.2015, то есть с пропуском трехгодичного срока исковой давности для взыскания пени по 17.06.2012.
С учетом произведенного судом перерасчета основного долга и применения срока исковой давности с ответчика правомерно взыскана неустойка в сумме 903 руб. 46 коп.
В связи с изложенным решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
произвести замену истца - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, на его правопреемника Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2015 по делу N А43-14905/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 ПО ДЕЛУ N А43-14905/2015
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А43-14905/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (правопреемник - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области) на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2015 по делу N А43-14905/2015, принятое по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области к Товариществу собственников жилья "Новое-2" о взыскании долга и пени, в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Новое-2" о взыскании задолженности в сумме 335 541 руб. 89 коп.
Решением от 30.09.2015 Арбитражный суд Нижегородской области взыскал с товарищества собственников жилья "Новое-2" в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 2933 руб. 16 коп. долга и 903 руб. 46 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение в части взыскания основного долга и пени.
Заявитель оспаривает вывод суда о том, что размер задолженности по арендной плате после ввода объекта в эксплуатацию следует исчислять исходя из коэффициентов по ставкам ЖКХ (жилой дом). Ссылается на пункт 5.2 договора, согласно которому ответчик добровольно взял на себя обязательство производить оплату исходя из коэффициентов по ставке строительства жилого дома.
02.12.2015 от Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области поступило заявление, в котором последний просил в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести замену стороны по делу - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. В обоснование заявления представлены: копия выписки из ЕГРЮЛ, копия доверенности.
Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции счел возможным произвести замену Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на его правопреемника - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.02.2002 между администрацией г. Н. Новгорода (арендодатель) и ООО "Ининфра" (арендатор) подписан договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, в соответствии с которым стороны обязуются совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели - строительства жилых домов N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями на земельном участке площадью 1633,0 кв. м в границах стройплощадки согласно стройгенплану, расположенном по адресу: Нижегородский район в квартале в границах ул. Новая, Ильинская, Маслякова в Нижегородском районе.
Земельный участок передан арендатору в пользование по акту приема-передачи 18.02.2002 (л. д. 15 - 16).
12.05.2009 между ООО "ИнИнфра" (первоначальный арендатор) и ТСЖ "Новое-2" (новый арендатор) подписано соглашение, в соответствии с которым первоначальный арендатор передал, а новый арендатор принял на себя права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды земли от 18.02.2002 N 07425/06. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 10.06.2009.
Дополнительным соглашением от 14.12.2011, подписанным Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, администрацией г. Н. Новгорода и ТСЖ "Новое-2" срок аренды изменен до 17.05.2012.
В соответствии с пунктом 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.09.2008) арендатор обязан своевременно не позднее 20-го числа текущего месяца вносить арендную плату.
В случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки, арендатор уплачивает Министерству пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком не исполнялось ответчиком надлежащим образом, что послужило основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в суд.
Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
При квалификации договора аренды от 18.02.2002 N 07425/06 суд первой инстанции верно установил, что он является смешанным, так как содержит элементы договора аренды и договора простого товарищества (договора о совместной деятельности).
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона РФ N 137-ФЗ от 25 октября 2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Нижегородской области N 192-З от 13 декабря 2005 "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", постановления Правительства Нижегородской области N 31 от 10.02.2006 определен уполномоченный орган по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории Нижегородской области, каковым является министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
Таким образом, с 01.01.2006 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в силу закона заменило администрацию г. Нижнего Новгорода в части арендных отношений в договоре, в связи с чем, министерство вправе выступать истцом по настоящему делу.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.05.2015 составляет 271 313 рублей 97 копеек.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции указал на то, что он составлен неверно как по применяемым ставкам, так и по периоду начисления. Правильность данного выводу суда подтверждается следующим.
В рамках договора аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта N 07425/06 от 18.02.2002 земельный участок передан для строительства жилых домов N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями в 1 этаже.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, подлежали строительству жилые дома N 2, 3 с подземной автостоянкой и конторскими помещениями на 1-м этаже.
31.10.2012 администрацией г. Н. Новгорода выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома N RU52303000-112 (л. д. 47).
18.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 52-52-01/200/2013-689 о регистрации права собственности на квартиру N 14, расположенную в доме N 57 по ул. Новая Нижегородского района города Нижнего Новгорода.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений в возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось.
Исходя из изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязанность внесения арендной платы по договору аренды за землю, расположенную под построенным жилым домом, прекратилась после 18.06.2013.
Кроме того, судом установлено, что после 17.05.2012 истец увеличивает размер арендной платы в 5 раз.
Однако определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2014 N 9-АПГ14-9 пункт 1 постановления Правительства Нижегородской области от 9 января 2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области" в части слов "При превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз" недействующим с 4 августа 2009 года, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для пятикратного увеличения арендной платы в связи с нарушением срока строительства.
Помимо изложенного из материалов дела видно, что 31.10.2012 строительство жилых домов завершено и объект введен в эксплуатацию, в связи с чем размер задолженности по арендной плате после ввода в эксплуатацию обоснованно исчислен судом первой инстанции исходя из коэффициентов по ставкам ЖКХ (жилой дом).
Указанный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При проверке обоснованности доводов заявителя апелляционной жалобы коллегия судей не установила оснований для иной оценки представленных в дело доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств.
Повторно оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца правомерно взыскана сумма долга по состоянию на 18.06.20113 в размере 2933 руб. 16 коп.
По правилам пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком в порядке пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Истцом заявлены требования о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 64 227 руб. 92 коп. за период с 10.06.2009 по 29.05.2015, тогда как с настоящим иском Министерство обратилась 17.06.2015, то есть с пропуском трехгодичного срока исковой давности для взыскания пени по 17.06.2012.
С учетом произведенного судом перерасчета основного долга и применения срока исковой давности с ответчика правомерно взыскана неустойка в сумме 903 руб. 46 коп.
В связи с изложенным решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
произвести замену истца - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, на его правопреемника Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.09.2015 по делу N А43-14905/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)