Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5802/2016) индивидуального предпринимателя Балакина Александра Вячеславовича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2016 года по делу N А81-243/2016 (судья Садретинова Н.М.), по иску общества с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" (ОГРН 1138905001179) к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Вячеславовичу (ОГРНИП 304890535800013) о взыскании 360 084 руб. 90 коп., по встречному иску индивидуального предпринимателя Балакина Александра Вячеславовича к обществу с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" о признании договора незаключенным,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
общество с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" (далее - ООО "Крепость+", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Вячеславовичу (далее - ИП Балакин А.В., предприниматель) о взыскании 170 000 руб. долга, 117 495 руб. 20 коп. неустойки.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 АПК РФ, ИП Балакин А.В. предъявил встречные исковые требования обществу о признании договора аренды общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 21-А от 01.01.2014 незаключенным.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28.03.2016 по делу N А81-243/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ИП Балакина А.В. в пользу ООО "Крепость+" взыскано 170 000 руб. долга, 110 755 руб. 20 коп. неустойки, 8 545 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, предприниматель в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Крепость+" и об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ИП Балакин А.В. полагает договор аренды N 21-А от 01.01.2014 на основании статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незаключенным, поскольку сторонами в договоре не согласовано существенное условие о размере арендной платы.
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.12.2013 в форме заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, город Ноябрьск, ул. Ленина, дом 52.
В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, собственниками помещений принято решение о выборе в качестве обслуживающей организации - ООО "Крепость+". В силу пункта 10 протокола ООО "Крепость+" наделено полномочиями на право представления интересов собственников многоквартирного дома N 52 по ул. Ленина по вопросам обращения во все государственные учреждения, организации, органы прокуратуры, связанные с обслуживанием жилого дома, совершения всех необходимых действий в интересах собственников, вступление в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников помещений (аренда, реклама) и т.д. Пунктом 13 утвержден размер платы за пользование общим имуществом сособственников третьими лицами. Базовая ставка - 200 руб. за 1 кв. м площади используемого помещения в месяц.
18.12.2013 ООО "Крепость+" (управляющая организация) и гражданами - собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52 (собственники) подписан договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (л.д. 29-38).
01.01.2014 на основании полномочий, представленных собственниками помещений многоквартирного дома N 52 по ул. Ленина в г. Ноябрьске, ООО "Крепость+" и ИП Балакиным А.В. (арендатор), был заключен договор аренды N 21-А по условиям которого общества обязалось предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 43,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, являющееся общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, арендатор обязался производить оплату за временное пользование нежилым помещением.
В силу пункта 2.1. договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, с 01.01.2014 и действует до 30.11.2014, а в части финансовых обязательств сторон до их полного исполнения. В случае если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора письменно не заявит о намерении расторгнуть договор, последний считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с Приложением N 2 к договору факт передачи имущества аренды предпринимателю подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи нежилого помещения, находящегося во владении собственников помещений в многоквартирном доме от 01.01.2014 (л.д. 24).
В разделе 4 договора стороны согласовали размер арендной платы и порядок расчетов по договору.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы (сумма договора) по настоящему договору определяется в соответствии с приложением N 3 (расчет платы за пользование нежилым помещением), являющимся неотъемлемой частью договора. В соответствии с Приложением N 3 к договору N 21-А от 01.01.2014 (л.д. 25), размер ежемесячной арендной платы составляет 25 401 руб. 60 коп.
28.11.2014 в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, в результате чего составлен протокол общего собрания от 28.11.2014. В силу пункта 2 указанного протокола и на основании обращения совета дома, собственники изменили ежемесячный размер арендной платы за пользование помещением, переданным предпринимателю, установив его в размере 10 800 руб. с 01.01.2014 (том 1 л. 26-28).
Пунктом 4.2 спорного договора установлено, что оплата за аренду по договору производится арендатором ежемесячно равными долями в порядке 100% предоплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Обслуживающей организации не позднее 10 числа текущего месяца аренды помещения. Сверка по расчетам сторон производится один раз в квартал.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, в виде пени в размере 0,1 процента от размера подлежащей внесению части арендной платы за каждый день просрочки платежа.
Как указывает ООО "Крепость+" в исковом заявлении, обязательства по уплате арендных платежей за пользование нежилым помещением по договору предпринимателем надлежащим образом не исполнялись.
26.11.2015 ИП Балакину А.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (том 1 л.д. 46) в соответствии с пунктом 2.3.5 договора, согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае просрочки внесения арендной платы более чем на 30 дней. 30.11.2015 уведомление подписано ИП Балакиным А.В.
В соответствии с пунктом 2.4 договора N 21-А от 01.01.2014, договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения уведомления.
Исходя из материалов дела, ИП Балакин А.В. мер по освобождению спорного помещения не принял, продолжая осуществлять в нем предпринимательскую деятельность.
30.11.2015 за N 2467 ООО "Крепость+" предъявлена претензия ИП Балакину А.В. с требованием до 10.12.2015 погасить задолженность по договору аренды N 21-А от 01.01.2014 в полном объеме (том 1 л.д. 15).
01.02.2016 предприниматель передал спорное помещение обществу по акту приема-передачи и произвел частичную оплату задолженности в сумме 100 000 руб.
Поскольку задолженность по арендной плате в полном объеме не погашена предпринимателем, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Полагая, что спорный договор аренды является незаключенным, предприниматель предъявил обществу встречные исковые требования.
Частичное удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречных исковых требований послужили поводом для подачи предпринимателем апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Проанализировав договор N 21-А от 01.01.2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обстоятельства заключения договора аренды N 21-А от 01.01.2014 и передачи арендованного имущества сторонами не оспариваются.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем в аренду, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с требованиями статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод предпринимателя, что договор аренды считается незаключенным по причине несогласования размера арендной платы.
Согласно пункту 4.1 спорного договора размер арендной платы (сумма договора) по настоящему договору определяется в соответствии с приложением N 3 (расчет платы за пользование нежилым помещением), являющимся неотъемлемой частью договора.
На основании пункта 2 протокола общего собрания собственников помещений от 28.11.2014 по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52 и на основании обращения совета дома, собственники изменили ежемесячный размер арендной платы, установив его в меньшем размере - 10 800 руб., не нарушив таким образом права арендатора.
О том, что между сторонами в период действия данного договора имелись какие-либо разногласия по размеру арендной платы, стороны не заявляли.
Договор N 21-А от 01.01.2014 в период его действия сторонами фактически исполнялся, о чем свидетельствует передача имущества предпринимателю в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2014. Факт использования спорного нежилого помещения в период действия договора предприниматель не отрицает.
Кроме того, на основании платежного поручения N 25 от 28.01.2016 ИП Балакиным А.В. произведена оплата аренды нежилого (подвального) помещения в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, в сумме 100 000 руб.
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения требования предпринимателя о признании договора N 21-А от 01.01.2014 незаключенным отсутствуют.
Применительно к приведенным обстоятельствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды N 21-А от 01.01.2014 ООО "Крепость+" и ИП Балакиным А.В. заключен в требуемой законом форме и между его сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, а потому указанный договор, в силу статьи 309 ГК РФ, должен исполняться надлежащим образом.
Поскольку ИП Балакин А.В. не отрицал факт неоплаты арендных платежей по договору N 21-А от 01.01.2014 и не представил доказательств, опровергающих данные требования ООО "Крепость+", суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в размере 170 000 руб.
Обществом заявлено требование о взыскании с предпринимателя 117 495 руб. 20 коп. неустойки по состоянию на 11.03.2016.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы арендатором в виде уплаты пени в размере 0,1 процента от размера подлежащей внесению части арендной платы за каждый день просрочки платежа.
Согласно разъяснениям пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил факт и период просрочки уплаты денежных средств со стороны предпринимателя, являющиеся основаниями для взыскания неустойки. При этом, суд обоснованно скорректировал расчет общества и принял правомерное решение, взыскав с ИП Балакина неустойку в размере 110 755 руб. 20 коп.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что удовлетворив исковые требования частично, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьей 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2016 года по делу N А81-243/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2016 N 08АП-5802/2016 ПО ДЕЛУ N А81-243/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды, неустойки.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2016 г. N 08АП-5802/2016
Дело N А81-243/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5802/2016) индивидуального предпринимателя Балакина Александра Вячеславовича на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2016 года по делу N А81-243/2016 (судья Садретинова Н.М.), по иску общества с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" (ОГРН 1138905001179) к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Вячеславовичу (ОГРНИП 304890535800013) о взыскании 360 084 руб. 90 коп., по встречному иску индивидуального предпринимателя Балакина Александра Вячеславовича к обществу с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" о признании договора незаключенным,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КРЕПОСТЬ+" (далее - ООО "Крепость+", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Вячеславовичу (далее - ИП Балакин А.В., предприниматель) о взыскании 170 000 руб. долга, 117 495 руб. 20 коп. неустойки.
Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 АПК РФ, ИП Балакин А.В. предъявил встречные исковые требования обществу о признании договора аренды общего имущества собственников помещений многоквартирного дома N 21-А от 01.01.2014 незаключенным.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28.03.2016 по делу N А81-243/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ИП Балакина А.В. в пользу ООО "Крепость+" взыскано 170 000 руб. долга, 110 755 руб. 20 коп. неустойки, 8 545 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, предприниматель в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Крепость+" и об удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ИП Балакин А.В. полагает договор аренды N 21-А от 01.01.2014 на основании статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незаключенным, поскольку сторонами в договоре не согласовано существенное условие о размере арендной платы.
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.12.2013 в форме заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, город Ноябрьск, ул. Ленина, дом 52.
В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме, собственниками помещений принято решение о выборе в качестве обслуживающей организации - ООО "Крепость+". В силу пункта 10 протокола ООО "Крепость+" наделено полномочиями на право представления интересов собственников многоквартирного дома N 52 по ул. Ленина по вопросам обращения во все государственные учреждения, организации, органы прокуратуры, связанные с обслуживанием жилого дома, совершения всех необходимых действий в интересах собственников, вступление в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников помещений (аренда, реклама) и т.д. Пунктом 13 утвержден размер платы за пользование общим имуществом сособственников третьими лицами. Базовая ставка - 200 руб. за 1 кв. м площади используемого помещения в месяц.
18.12.2013 ООО "Крепость+" (управляющая организация) и гражданами - собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52 (собственники) подписан договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (л.д. 29-38).
01.01.2014 на основании полномочий, представленных собственниками помещений многоквартирного дома N 52 по ул. Ленина в г. Ноябрьске, ООО "Крепость+" и ИП Балакиным А.В. (арендатор), был заключен договор аренды N 21-А по условиям которого общества обязалось предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 43,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, являющееся общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, арендатор обязался производить оплату за временное пользование нежилым помещением.
В силу пункта 2.1. договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента его подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, с 01.01.2014 и действует до 30.11.2014, а в части финансовых обязательств сторон до их полного исполнения. В случае если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора письменно не заявит о намерении расторгнуть договор, последний считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях.
В соответствии с Приложением N 2 к договору факт передачи имущества аренды предпринимателю подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи нежилого помещения, находящегося во владении собственников помещений в многоквартирном доме от 01.01.2014 (л.д. 24).
В разделе 4 договора стороны согласовали размер арендной платы и порядок расчетов по договору.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы (сумма договора) по настоящему договору определяется в соответствии с приложением N 3 (расчет платы за пользование нежилым помещением), являющимся неотъемлемой частью договора. В соответствии с Приложением N 3 к договору N 21-А от 01.01.2014 (л.д. 25), размер ежемесячной арендной платы составляет 25 401 руб. 60 коп.
28.11.2014 в форме заочного голосования проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, в результате чего составлен протокол общего собрания от 28.11.2014. В силу пункта 2 указанного протокола и на основании обращения совета дома, собственники изменили ежемесячный размер арендной платы за пользование помещением, переданным предпринимателю, установив его в размере 10 800 руб. с 01.01.2014 (том 1 л. 26-28).
Пунктом 4.2 спорного договора установлено, что оплата за аренду по договору производится арендатором ежемесячно равными долями в порядке 100% предоплаты путем перечисления денежных средств на расчетный счет Обслуживающей организации не позднее 10 числа текущего месяца аренды помещения. Сверка по расчетам сторон производится один раз в квартал.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы арендатором, в виде пени в размере 0,1 процента от размера подлежащей внесению части арендной платы за каждый день просрочки платежа.
Как указывает ООО "Крепость+" в исковом заявлении, обязательства по уплате арендных платежей за пользование нежилым помещением по договору предпринимателем надлежащим образом не исполнялись.
26.11.2015 ИП Балакину А.В. направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (том 1 л.д. 46) в соответствии с пунктом 2.3.5 договора, согласно которому арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае просрочки внесения арендной платы более чем на 30 дней. 30.11.2015 уведомление подписано ИП Балакиным А.В.
В соответствии с пунктом 2.4 договора N 21-А от 01.01.2014, договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения уведомления.
Исходя из материалов дела, ИП Балакин А.В. мер по освобождению спорного помещения не принял, продолжая осуществлять в нем предпринимательскую деятельность.
30.11.2015 за N 2467 ООО "Крепость+" предъявлена претензия ИП Балакину А.В. с требованием до 10.12.2015 погасить задолженность по договору аренды N 21-А от 01.01.2014 в полном объеме (том 1 л.д. 15).
01.02.2016 предприниматель передал спорное помещение обществу по акту приема-передачи и произвел частичную оплату задолженности в сумме 100 000 руб.
Поскольку задолженность по арендной плате в полном объеме не погашена предпринимателем, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Полагая, что спорный договор аренды является незаключенным, предприниматель предъявил обществу встречные исковые требования.
Частичное удовлетворение первоначальных исковых требований и отказ в удовлетворении встречных исковых требований послужили поводом для подачи предпринимателем апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Проанализировав договор N 21-А от 01.01.2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обстоятельства заключения договора аренды N 21-А от 01.01.2014 и передачи арендованного имущества сторонами не оспариваются.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем в аренду, считается не согласованным сторонами, соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с требованиями статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции правомерно отклонен довод предпринимателя, что договор аренды считается незаключенным по причине несогласования размера арендной платы.
Согласно пункту 4.1 спорного договора размер арендной платы (сумма договора) по настоящему договору определяется в соответствии с приложением N 3 (расчет платы за пользование нежилым помещением), являющимся неотъемлемой частью договора.
На основании пункта 2 протокола общего собрания собственников помещений от 28.11.2014 по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52 и на основании обращения совета дома, собственники изменили ежемесячный размер арендной платы, установив его в меньшем размере - 10 800 руб., не нарушив таким образом права арендатора.
О том, что между сторонами в период действия данного договора имелись какие-либо разногласия по размеру арендной платы, стороны не заявляли.
Договор N 21-А от 01.01.2014 в период его действия сторонами фактически исполнялся, о чем свидетельствует передача имущества предпринимателю в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2014. Факт использования спорного нежилого помещения в период действия договора предприниматель не отрицает.
Кроме того, на основании платежного поручения N 25 от 28.01.2016 ИП Балакиным А.В. произведена оплата аренды нежилого (подвального) помещения в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 52, в сумме 100 000 руб.
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия относительно исполнения обязательств по договору. Однако если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения требования предпринимателя о признании договора N 21-А от 01.01.2014 незаключенным отсутствуют.
Применительно к приведенным обстоятельствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды N 21-А от 01.01.2014 ООО "Крепость+" и ИП Балакиным А.В. заключен в требуемой законом форме и между его сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, а потому указанный договор, в силу статьи 309 ГК РФ, должен исполняться надлежащим образом.
Поскольку ИП Балакин А.В. не отрицал факт неоплаты арендных платежей по договору N 21-А от 01.01.2014 и не представил доказательств, опровергающих данные требования ООО "Крепость+", суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в размере 170 000 руб.
Обществом заявлено требование о взыскании с предпринимателя 117 495 руб. 20 коп. неустойки по состоянию на 11.03.2016.
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В свою очередь, часть 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы арендатором в виде уплаты пени в размере 0,1 процента от размера подлежащей внесению части арендной платы за каждый день просрочки платежа.
Согласно разъяснениям пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 06.06.2014 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции верно установил факт и период просрочки уплаты денежных средств со стороны предпринимателя, являющиеся основаниями для взыскания неустойки. При этом, суд обоснованно скорректировал расчет общества и принял правомерное решение, взыскав с ИП Балакина неустойку в размере 110 755 руб. 20 коп.
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что удовлетворив исковые требования частично, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьей 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2016 года по делу N А81-243/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)