Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "27" октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" октября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.
при участии:
ответчика - индивидуальный предприниматель Кузьмина Светлана Валерьевна,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Кузьминой Светланы Валерьевны: Голубева М.И., представителя по доверенности от 17.06.2017 N 3, по устному ходатайству ИП Кузьминой С.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузьминой Светланы Валерьевны,
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 18 июля 2017 года по делу N А74-3070/2017, принятое судьей Федулкиной А.А.,
установил:
Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузьминой Светлане Валерьевне (далее - Кузьмина С.В.) (ИНН 245304140850, ОГРН 305245321400013) о взыскании 209 375 рублей 12 копеек, в том числе 132 395 рублей 15 копеек долга по договору от 10.11.2011 N 154, 79 979 рублей 97 копеек неустойки. Определением суда от 18.04.2017 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением суда от 15.06.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.
Решением от 18.07.2017 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 163 187 рублей 15 копеек, в том числе 132 395 рублей 15 копеек долга, 30 792 рублей неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на отсутствие у истца права собственности на арендуемое помещение; на то, что недвижимое имущество не могло быть объектом по договору аренды, на ничтожность сделки по вышеуказанным основаниям.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.10.2017.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании ответчик поддержал требования апелляционной жалобы, изложил доводы апелляционной жалобы.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
10.11.2011 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем Кузьминой С.В. заключен договор аренды N 154, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть пристроенного нежилого помещения площадью 275,2 кв. м от помещения общей площадью 870,2 кв. м по адресу: г. Абакан, ул. Кошурникова, д. 11, лит. А1, для использования под магазин, офис, предприятие бытового обслуживания (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.4. срок действия договора устанавливается с 10.11.2011 по 10.11.2021. По акту приема-передачи от 10.11.2011 нежилое помещение передано арендатору.
В соответствии с пунктом 1.2. договора общая сумма арендной платы в месяц на момент заключения договора составляет 14 500 рублей без учета НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом. Платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.
30.01.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым с 01.01.2015 размер арендной платы составил 19 248 рублей 64 копеек, в том числе ставка арендной платы - 17 927 рублей 68 копеек, расходы на капитальный ремонт - 1 320 рублей 96 копеек Счет на оплату арендодателем не выставляется. В состав арендной платы включаются расходы собственника (на содержание и текущий ремонт общего имущества дома), размер которых определяется решением представительного органа муниципального образования город Абакан и применяется с даты, установленной таким решением. Пунктом 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2015 установлено, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке на основании актов представительного органа муниципального образования город Абакан.
В соответствии с пунктом 8 решения Совета депутатов г. Абакана от 23.12.2014 N 196 с 01.05.2015 установлен коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,07. Соответствующее уведомление направлено ответчику письмом КМЭ г. Абакана N 146 от 22.01.2015. Таким образом, размер арендной платы с 01.05.2015 составил 20 503 рублей 46 копеек.
В соответствии с пунктом 7 решения Совета депутатов г. Абакана от 22.12.2015 N 298 с 01.05.2016 установлен коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,08. Соответствующее уведомление направлено письмом КМЭ г. Абакана N 356 от 16.02.2016.
В соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 07.12.2015 N 646 размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Республики Хакасия на 2016 год для города Абакана составил 5,34 руб./м{\super 2 в месяц (соответственно с 01.01.2016 размер взноса на капитальный ремонт составляет 275,2 (площадь помещения) * 5,34 = 1469 рублей 57 копеек в месяц). С 01.01.2016 до 30.04.2016 размер арендной платы составлял 20 652 рублей 07 копеек в месяц (19 182,50 + 1469,57).
С 01.05.2016 размер арендной платы составил 22 186 рублей 67 копеек в месяц (19 182,50 * 1,08 + 1469 рублей 57 копеек).
В соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 07.11.2016 N 547 размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Республики Хакасия на 2017 год для города Абакана составляет 5,64 руб./м{\super 2 в месяц (соответственно с 01.01.2017 в сумму арендных платежей входит взнос на капитальный ремонт 1552 рублей 13 копеек (275,2 * 5,64). С 01.01.2017 до 30.04.2017 размер арендной платы составил 22 269 рублей 23 копеек в месяц (20 717,10 + 1 552,13).
Уведомления о повышении арендной платы направлены в адрес ответчика по адресам, указанным в договоре аренды, что подтверждается реестрами заказных писем, списком внутренних почтовых отправлений.
Пунктом 3.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период с августа 2016 года по февраль 2017 года, послужило для истца основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Между истцом и ответчиком сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование имущество по акту приема-передачи от 10.11.2011.
Ответчик обязательства по оплате арендной платы с августа 2016 года по февраль 2017 года полном объеме не исполнил. Задолженность ответчика составила 132 395 рублей 15 копеек.
Представленный истцом расчет повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан обоснованным.
Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы за период пользования помещением не представил, требование истца о взыскании 132 395 рублей 15 копеек долга по арендной плате за период с августа 2016 года по февраль 2017 года правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
Истец также заявил требование о взыскании 76 979 рублей 97 копеек неустойки в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды за период просрочки внесения арендных платежей с 18.05.2015 по 10.03.2017.
Поскольку материалами дела подтверждается невнесение ответчиком арендных платежей в установленные сроки, требование истца о взыскании неустойки является правомерным.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчик возражал против предъявленной неустойки, заявил ходатайствовал о ее снижении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Неустойка не может являться способом обогащения одной стороны за счет другой.
Учитывая чрезмерно высокий процент предусмотренной договором неустойки 91,25% годовых, который может повлечь на стороне истца возникновение необоснованных выгод, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки до суммы 30 792 рублей, или 0,1% в день и удовлетворил заявленное истцом требование частично.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на отсутствие у истца права собственности на арендуемое помещение; на то, что недвижимое имущество не могло быть объектом по договору аренды, на ничтожность сделки по вышеуказанным основаниям.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Ссылка ответчика на отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на переданный в аренду объект недвижимого имущества отклонена судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (абзац 1 пункта 12). Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (абзац 2 пункта 12). В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, из указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от принятых на себя обязательств, поскольку условия договора аренды сторонами были согласованы и исполнялись (арендодатель имущество передал, арендатор принял и пользовался).
Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 2.2.20 договора арендатор обязан в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора изготовить кадастровый паспорт арендуемого помещения, произвести его оценку и зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. Таким образом, от воли арендатора зависела возможность его регистрации (не регистрации).
Таким образом, условиями договора аренды обязанность по государственной регистрации договора возложены на арендатора.
Как следует из материалов дела, арендодателем неоднократно направлялись претензии с требованием о проведении государственной регистрации договора.
Вместе с тем, соответствующая обязанность арендатором не была исполнена.
Таким образом, приводя доводы об отсутствии государственной регистрации договора аренды, ответчик действует недобросовестно.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить положения доктрины эстоппель (estoppel), ограничивающей возражения со стороны заявителя в ущерб противоположной добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.
Апелляционный суд указывает, что главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.
Таким образом, основу принципа эстоппель составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего.
Согласно части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Ссылаясь на недействительность договора аренды, учитывая пользование спорным имуществом по договору аренды и произведенные ответчиком платежи в период действия договора, последний действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.
Из материалов настоящего спора следует, что ответчик, заявляя о недействительности спорного договора нарушил принцип добросовестности введя своими действиями истца в заблуждение относительно своих намерений - поскольку действия, предусмотренные договором, были совершены истцом, а ответчиком оплачены не в полном объеме.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 июля 2017 года по делу N А74-3070/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2017 ПО ДЕЛУ N А74-3070/2017
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2017 г. по делу N А74-3070/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "27" октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "30" октября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.
при участии:
ответчика - индивидуальный предприниматель Кузьмина Светлана Валерьевна,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Кузьминой Светланы Валерьевны: Голубева М.И., представителя по доверенности от 17.06.2017 N 3, по устному ходатайству ИП Кузьминой С.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузьминой Светланы Валерьевны,
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 18 июля 2017 года по делу N А74-3070/2017, принятое судьей Федулкиной А.А.,
установил:
Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузьминой Светлане Валерьевне (далее - Кузьмина С.В.) (ИНН 245304140850, ОГРН 305245321400013) о взыскании 209 375 рублей 12 копеек, в том числе 132 395 рублей 15 копеек долга по договору от 10.11.2011 N 154, 79 979 рублей 97 копеек неустойки. Определением суда от 18.04.2017 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением суда от 15.06.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.
Решением от 18.07.2017 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 163 187 рублей 15 копеек, в том числе 132 395 рублей 15 копеек долга, 30 792 рублей неустойки. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на отсутствие у истца права собственности на арендуемое помещение; на то, что недвижимое имущество не могло быть объектом по договору аренды, на ничтожность сделки по вышеуказанным основаниям.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.10.2017.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании ответчик поддержал требования апелляционной жалобы, изложил доводы апелляционной жалобы.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
10.11.2011 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем Кузьминой С.В. заключен договор аренды N 154, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть пристроенного нежилого помещения площадью 275,2 кв. м от помещения общей площадью 870,2 кв. м по адресу: г. Абакан, ул. Кошурникова, д. 11, лит. А1, для использования под магазин, офис, предприятие бытового обслуживания (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 1.4. срок действия договора устанавливается с 10.11.2011 по 10.11.2021. По акту приема-передачи от 10.11.2011 нежилое помещение передано арендатору.
В соответствии с пунктом 1.2. договора общая сумма арендной платы в месяц на момент заключения договора составляет 14 500 рублей без учета НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом. Платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.
30.01.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым с 01.01.2015 размер арендной платы составил 19 248 рублей 64 копеек, в том числе ставка арендной платы - 17 927 рублей 68 копеек, расходы на капитальный ремонт - 1 320 рублей 96 копеек Счет на оплату арендодателем не выставляется. В состав арендной платы включаются расходы собственника (на содержание и текущий ремонт общего имущества дома), размер которых определяется решением представительного органа муниципального образования город Абакан и применяется с даты, установленной таким решением. Пунктом 1.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2015 установлено, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке на основании актов представительного органа муниципального образования город Абакан.
В соответствии с пунктом 8 решения Совета депутатов г. Абакана от 23.12.2014 N 196 с 01.05.2015 установлен коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,07. Соответствующее уведомление направлено ответчику письмом КМЭ г. Абакана N 146 от 22.01.2015. Таким образом, размер арендной платы с 01.05.2015 составил 20 503 рублей 46 копеек.
В соответствии с пунктом 7 решения Совета депутатов г. Абакана от 22.12.2015 N 298 с 01.05.2016 установлен коэффициент к ставке арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в размере 1,08. Соответствующее уведомление направлено письмом КМЭ г. Абакана N 356 от 16.02.2016.
В соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 07.12.2015 N 646 размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Республики Хакасия на 2016 год для города Абакана составил 5,34 руб./м{\super 2 в месяц (соответственно с 01.01.2016 размер взноса на капитальный ремонт составляет 275,2 (площадь помещения) * 5,34 = 1469 рублей 57 копеек в месяц). С 01.01.2016 до 30.04.2016 размер арендной платы составлял 20 652 рублей 07 копеек в месяц (19 182,50 + 1469,57).
С 01.05.2016 размер арендной платы составил 22 186 рублей 67 копеек в месяц (19 182,50 * 1,08 + 1469 рублей 57 копеек).
В соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 07.11.2016 N 547 размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Республики Хакасия на 2017 год для города Абакана составляет 5,64 руб./м{\super 2 в месяц (соответственно с 01.01.2017 в сумму арендных платежей входит взнос на капитальный ремонт 1552 рублей 13 копеек (275,2 * 5,64). С 01.01.2017 до 30.04.2017 размер арендной платы составил 22 269 рублей 23 копеек в месяц (20 717,10 + 1 552,13).
Уведомления о повышении арендной платы направлены в адрес ответчика по адресам, указанным в договоре аренды, что подтверждается реестрами заказных писем, списком внутренних почтовых отправлений.
Пунктом 3.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период с августа 2016 года по февраль 2017 года, послужило для истца основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Между истцом и ответчиком сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование имущество по акту приема-передачи от 10.11.2011.
Ответчик обязательства по оплате арендной платы с августа 2016 года по февраль 2017 года полном объеме не исполнил. Задолженность ответчика составила 132 395 рублей 15 копеек.
Представленный истцом расчет повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан обоснованным.
Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы за период пользования помещением не представил, требование истца о взыскании 132 395 рублей 15 копеек долга по арендной плате за период с августа 2016 года по февраль 2017 года правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
Истец также заявил требование о взыскании 76 979 рублей 97 копеек неустойки в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды за период просрочки внесения арендных платежей с 18.05.2015 по 10.03.2017.
Поскольку материалами дела подтверждается невнесение ответчиком арендных платежей в установленные сроки, требование истца о взыскании неустойки является правомерным.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчик возражал против предъявленной неустойки, заявил ходатайствовал о ее снижении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Неустойка не может являться способом обогащения одной стороны за счет другой.
Учитывая чрезмерно высокий процент предусмотренной договором неустойки 91,25% годовых, который может повлечь на стороне истца возникновение необоснованных выгод, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки до суммы 30 792 рублей, или 0,1% в день и удовлетворил заявленное истцом требование частично.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал на отсутствие у истца права собственности на арендуемое помещение; на то, что недвижимое имущество не могло быть объектом по договору аренды, на ничтожность сделки по вышеуказанным основаниям.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Ссылка ответчика на отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на переданный в аренду объект недвижимого имущества отклонена судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (абзац 1 пункта 12). Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (абзац 2 пункта 12). В сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, переданным ему арендодателем, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество собственным.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, из указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от принятых на себя обязательств, поскольку условия договора аренды сторонами были согласованы и исполнялись (арендодатель имущество передал, арендатор принял и пользовался).
Суд апелляционной инстанции считает также необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 2.2.20 договора арендатор обязан в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора изготовить кадастровый паспорт арендуемого помещения, произвести его оценку и зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. Таким образом, от воли арендатора зависела возможность его регистрации (не регистрации).
Таким образом, условиями договора аренды обязанность по государственной регистрации договора возложены на арендатора.
Как следует из материалов дела, арендодателем неоднократно направлялись претензии с требованием о проведении государственной регистрации договора.
Вместе с тем, соответствующая обязанность арендатором не была исполнена.
Таким образом, приводя доводы об отсутствии государственной регистрации договора аренды, ответчик действует недобросовестно.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить положения доктрины эстоппель (estoppel), ограничивающей возражения со стороны заявителя в ущерб противоположной добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.
Апелляционный суд указывает, что главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.
Таким образом, основу принципа эстоппель составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего.
Согласно части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Ссылаясь на недействительность договора аренды, учитывая пользование спорным имуществом по договору аренды и произведенные ответчиком платежи в период действия договора, последний действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств.
Из материалов настоящего спора следует, что ответчик, заявляя о недействительности спорного договора нарушил принцип добросовестности введя своими действиями истца в заблуждение относительно своих намерений - поскольку действия, предусмотренные договором, были совершены истцом, а ответчиком оплачены не в полном объеме.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 18 июля 2017 года по делу N А74-3070/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)