Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 17 октября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Л. Невмерухи,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Михеевой, рассмотрел дело N А60-10813/2016
по иску 1) общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛОВЫЕ МЕТРЫ" (ИНН 6658455174, ОГРН 1146658006880), 2) индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ИНН 66706580899, ОГРН 310667225100019), 3) общества с ограниченной ответственностью "Открытие" (ИНН 6685050674, ОГРН 1146685004157), 4) общества с ограниченной ответственностью "Панорама" (ИНН 6685094801, ОГРН 1156658041902), 5) закрытого акционерного общества "Эй-Си-Эс" (ИНН 6670182406, ОГРН 1076670023979), 6) индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича (ОГРНИП 315665800015064), 7) общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" (ИНН 667220086), 8) индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича (ИНН 662500413519), 9) общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" (ИНН 6612022210)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк"
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" (ИНН 6671397122, ОГРН 1126671011675), общество с ограниченной ответственностью "Квартал", Саули Халиль Хасанович
о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений.
при участии в судебном заседании -
от истцов: за N 1 - 5 до и после перерыва В.Н. Овчинникова, представитель по доверенностям N 13 от 15.02.2016 г., N 2 от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., N 350/Ю от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., В.Г. Якушев, представитель по доверенностям от 04.05.2016 г., N 11 от 15.02.2016 г., N 349/Ю от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., Л.С. Тарабанчик, представитель по доверенностям N 350-1/Ю от 15.02.2016 г., N 12 от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г.
от ответчика: до и после перерыва А.В. Ивановский, представитель по доверенности от 01.03.2016 г., паспорт, А.В. Медведев, представитель по доверенности от 27.04.2016 г., паспорт, 28.09.2016 г. - А.В. Василенко, представитель по доверенности от 27.05.2016 г., паспорт, - 28.09.2016 г. Т.А. Аржанникова, представитель по доверенности от 26.09.2016 г., паспорт.
от третьих лиц:
от ООО "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" до и после перерывов В.С. Дикун, представитель по доверенности N 02 от 21.01.2016 г., паспорт.
от ООО "Квартал" - до перерыва В.С. Цветкова, представитель по доверенности от 23.06.2016 г., паспорт.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено до и после перерыва в отсутствие соистцов - индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича, общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ", индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича, общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" и в отсутствие третьего лица - Саули Х.Х.
Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛОВЫЕ МЕТРЫ", индивидуальный предприниматель Лебедева Татьяна Борисовна, общество с ограниченной ответственностью "Открытие, общество с ограниченной ответственностью "Панорама", закрытое акционерное общество "Эй-Си-Эс" (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" (далее - ответчик) о признании недействительным решения, проведенного в заочной форме, внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.), и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Определением от 16.05.2016 г. суд привлек индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича (ОГРНИП 315665800015064), общество с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" (ИНН 667220086), индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича (ИНН 662500413519), общество с ограниченной ответственностью "Кваттро" (ИНН 6612022210) в качестве соистцов с требованиями о признании недействительным решения проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; Протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и Уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.) и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Определением от 04.07.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП".
Определением от 30.08.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Квартал".
Определением от 30.09.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Саули Халиля Хасановича.
От ответчика через канцелярию суда поступили письменные дополнения к отзыву, которые суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители соистцов поддержали заявленные исковые требования.
Представители ответчика исковые требования не признали, согласно доводам, изложенным в отзывах.
Кроме того, представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела перечня площадей собственников по состоянию на декабрь 2015 г.
Представители соистцов возразили против удовлетворения ходатайства.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании, открытом 06.10.2016 г., был объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 10.10.2016 г.
После перерыва судебное заседание в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации продолжено в отсутствие индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича, общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ", индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича, общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" и в отсутствие третьих лиц - ООО "Квартал", Саули Х.Х.
После перерыва представители соистцов поддержали заявленные исковые требования.
Кроме того, представители соистцов указали, что поддерживают ранее заявленные ходатайства о фальсификации доказательств - протокола счетной комиссии, протокола общего собрания собственников от 24.12.2015 г. и бюллетеней с 1-го по 11-ый собственников, поименованных в заявлении.
Сторонам разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации, о чем имеются соответствующие отметки в протоколах судебных заседаний.
Представители ответчика возразили против удовлетворения ходатайства.
Суд, рассмотрев данное ходатайство в порядке ст. 159, п. 3 ч. 1 ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что оснований для удовлетворения ходатайства не имеется, поскольку, по сути, истцы оспаривают порядок заполнения и составления данных документов, а не совершение ответчиком действий, направленных на фальсификацию указанных документов - протокола счетной комиссии, протокола общего собрания собственников от 24.12.2015 г. и бюллетеней голосования, что по своему содержанию не может расцениваться как факт фальсификации доказательств. В связи с чем, ходатайство судом отклонено, о чем имеется соответствующая отметка в протоколе судебного заседания.
Представители ответчика, исковые требования не признали, согласно доводам, изложенным в отзывах.
Кроме того, представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела перечня имущества, протокола счетной комиссии от 10.10.2016 г., листа подсчета голосов.
Представители соистцов возразили против удовлетворения ходатайства, указали, что данные документы не относятся к существу спора.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика на вопрос суда, из чего состоит размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, указал, что в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Представитель третьего лица - ООО "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Иные лица в судебное заседание не явились.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" осуществляет деятельность по управлению и обслуживанию объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, ул. Ткачей, 23, ул. Ткачей, 25.
01 декабря 2015 года на информационных стендах в зданиях по ул. Ткачей, 23 и Ткачей, 25 в г. Екатеринбурге, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" было размещено уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в форме совместного присутствия 11 декабря 2015 года, что подтверждается представленным в материалы дела актом о размещении уведомления собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" о проведении общего собрания от 01.12.2015 г.
Из пояснений ответчика следует, что наряду с реализацией способа доведения до собственников информации о предстоящем проведении общего собрания собственников путем публичного размещения в общедоступном месте, копии уведомлений о проведении общего собрания в форме совместного присутствия также вручались собственникам нежилых помещений в Зданиях бизнес-центра и (или) их представителям.
Повесткой дня общего собрания собственников помещений были следующие вопросы:
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания.
2. Выбор счетной комиссии.
3. Утверждение порядка ведения общего собрания собственников бизнес-центра Clever Park.
4. Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт.
5. Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг.
6. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями более 400 кв. м
7. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом.
8. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже многоуровневого паркинга.
9. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей многоуровневого паркинга.
10. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников.
11. Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса.
12. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центра Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
11 декабря 2015 года в 17.00 в нежилом здании по ул. Ткачей, 23 г. Екатеринбурга в форме совместного присутствия участников проведено общее собрание собственников нежилых зданий по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, что подтверждается представленным в материалы дела актом о размещении уведомления собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" о проведении общего собрания от 11.12.2015 г.
Общее собрание в форме совместного присутствия признано несостоявшимся по причине отсутствия кворума.
В связи с данным обстоятельством, 11 декабря 2015 года на информационных стендах в зданиях по ул. Ткачей, 23 и Ткачей, 25 г. Екатеринбурга, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" было размещено уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в Зданиях бизнес-центра в форме заочного голосования, с 15 декабря 2015 года по 24 декабря 2015 года.
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания.
2. Выбор счетной комиссии.
3. Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт.
4. Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг.
5. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями более 400 кв. м
6. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом.
7. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой.
8. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой.
9. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников.
10. Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию БЦ Clever Park и виду учитываемого ресурса.
11. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в БЦ Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Общее собрание в форме заочного голосования было проведено с 15 по 24 декабря.
Решения собственников помещений по вопросам повестки дня общего собрания, оформленные в письменном виде, передавались в офис ООО "УК "Клевер-Парк" по адресу: ул. Ткачей, д. 23, офис 411.
Как указывает ответчик, прием письменных решений собственников по вопросам повестки дня общего собрания завершился 24 декабря 2015 года.
24.12.2015 г. был оформлен протокол общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 и протокол счетной комиссии, из содержания которых следует, что общее количество собственников, имеющих право на участие в общем собрании по вопросам повестки дня - 97, что составляет 56972,9 голосов (100%), на 18 час. 00 мин. 24.12.2015 г. решения, оформленные в письменной форме, поступили от 73 собственников, обладающих совместно 31035,35 голосами (54,47% голосов от общего числа собственников помещений БЦ "Clever Park"), также, что кворум по вопросам N 3 и N 11 повестки дня общего собрания собственников не имелся, по данным вопросам общее собрание не правомочно, по остальным вопросам повестки для общего собрания кворум имелся.
Истцы, ссылаясь на то, что общее собрание проведенное ответчиком является незаконным, обратились в арбитражный суд с настоящим иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" о признании недействительным решения, проведенного в заочной форме, внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.), и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности (ст. 71 АПК РФ), арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в силу нижеследующего.
В соответствии с абзацем 5 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.
Помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, являются нежилыми, что лицами участвующим в деле не оспаривается (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Статьями 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) определен специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 ГК РФ.
Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Федеральным законом от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01 сентября 2013 года, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен главой 9.1 "Решение собраний".
Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать после 01 сентября 2013 года только нормами главы 9.1 ГК РФ без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Нормы главы 9.1 ГК РФ применимы к спорным отношениям в части, не противоречащей специальным положениям, применяемым, в частности, по аналогии к взаимоотношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании.
Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим.
В частности, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (подпункт 3 пункта 2 названной статьи).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 названной статьи).
Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ также установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 названной статьи).
Согласно статье 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Как было указано ранее, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).
По расчетам истцов всего проголосовало 48,72%, а по расчетам ответчика 51,7%.
Проанализировав представленные в материалы дела бюллетени для голосования (тома дела N 8, 9, 10, 11), суд приходит к выводу об отсутствии кворума при проведении общего собрания, поскольку все бюллетени в нарушение ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат даты их заполнения, то есть, не отвечают принципам относимости и допустимости представленных доказательств (ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу ч. 3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено названным Кодексом.
В силу положений ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения (абз. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По смыслу приведенных норм права риск непредставления доказательств несет сторона, не совершившая названное процессуальное действие.
При этом тот факт, что в бланках бюллетеней отсутствовала графа "дата передачи бюллетеней" не освобождает ответчика от обязанности представить в материалы дела доказательства того, что спорные бюллетени были сданы в срок до 24.12.2015 г.
Ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств того, что спорные бюллетени были сданы собственниками и приняты управляющей компанией в установленные сроки.
Доказательств того, что ответчик вел реестр собственников, сдавших бюллетени для голосования в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. также в материалы дела в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Истцы в обоснование своих доводов указывают на то, что ответчиком учитывались при подсчете бюллетени, представленные за пределами срока.
Указанные возражения нашли свое подтверждение, поскольку, к примеру, бюллетени ОАО СК "Девелопмент" были отправлены ответчику посредством электронной почты только 25.12.2015 г. (т. 9, л. д. 132, т. 10, л. д. 130, т. 11, л. д. 53.1, 128).
Кроме того, часть из представленных в материалы дела бюллетеней на оборотной стороне не содержат заполненных граф "подлежит заполнению", касающихся расшифровки ФИО, должности подписавшего лица, если бюллетень подписан руководителем собственника - юридического лица.
Так, например, бюллетени за N 12 (т. 8, л. д. 38, 50, т. 9, л. д. 114), N 11 (т. 9 л. д. 123) не содержат расшифровки лиц, подписавших бюллетени от имени обществ, их должности, или сведения о том, что бюллетень подписан представителем собственников обществ.
Бюллетень N 8 (т. 10, л. д. 63) содержит "заштрихованный" текст, и в отсутствие инициалов лица подписавшего бюллетень и реквизитов документов удостоверяющих право собственности, что в свою очередь не должно было позволить управляющей компании идентифицировать собственника и проверить полномочия лица подписавшего бюллетень.
Подавляющее большинство представленных в материалы дела бюллетеней не содержат реквизитов документов, удостоверяющих право собственности на помещения с указанием серии, номера, кем и когда выдан документ.
При этом представленные в материалы дела копии писем Хромовой М.В. от 13.09.2016 г., Кабанова Д.А. от 14.09.2016 г., ООО "Вертикаль" от 12.09.2016 г., Устюжаниной Л.И. от 15.09.2016 г., Игнатьевой В.Е. от 14.09.2016 г., из содержания которых следует, что бюллетени подписывались ими лично и были переданы в период с 21.12.2015 г. по 23.12.2015 г., не могут быть приняты в качестве допустимых и достоверных доказательств (ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку пояснения указанных лиц в судебном заседании заслушаны не были, нотариально заверенных писем в материалы дела не представлено, доказательств того, что именно в указанные даты данными лицами были сданы бюллетени, не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано наличие кворума для подведения итогов спорного голосования, что является основанием для признания недействительным решения, проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений, состоявшегося 24 декабря 2015 г.
Согласно протоколу общего собрания от 24.12.2015 г. были приняты следующие решения:
По первому вопросу повестки дня:
"Выбор председателя и секретаря общего собрания" - Избрать председателем собрания Стулова О.А., избрать секретарем общего собрания - Сициховскую Ю.П.
Голосовали (бюллетень N 1):
За: 25 681,95 голосов (82,75% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 4 763,6 голосов (15,35% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержались: 589,8 голосов (1,9% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании).
Решение: Избрать председателем общего собрания - Стулова О.А., секретарем общего собрания - Сициховскую Ю.П.
По второму вопросу повестки дня: "Выбор счетной комиссии"
Голосовали (бюллетень N 2):
За 26 632,25 голосов (85,81% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 3 737 голосов (12,04% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 666,1 голосов (2,15% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Решение: Избрать счетную комиссию в количестве 4 (четырех) человек в следующем персональном составе:
1. Зимнох Наталья Сергеевна
2 Савельев Александр Евгеньевич
3 Мелконян Кнарик Шагеновна
4. Жарко Елена Ивановна
По третьему вопросу повестки дня:
Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
По четвертому вопросу повестки дня:
"Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг"
Голосовали (бюллетень N 5):
За; 24 120,35 голосов (77,72% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 5 639,7 голосов (18,77% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 275,3 голосов (4,11% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
По результатам было принято решение:
Принять следующий порядок оплаты коммунальных услуг:
Собственник помещения оплачивает УК "Клевер-Парк" до 25 числа текущего месяца:
- - счета за электроэнергию, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц за вычетом внесенного в предыдущем месяце аванса (70%), а также аванс текущего месяца (70%);
- - счета за водоснабжение, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц;
- - счета за теплоснабжение, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц.
По пятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт" - Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями площадью более 400 кв. м"
Голосовали (бюллетень N 6):
За: 19 081,95 голосов (61,48% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 7 213,3 голосов (23,24% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 442,4 голосов (4,65% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (бюллетень по данному вопросу не сдан), что составляет 3 297,7 голосов (10,63% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании).
Решение:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями общей площадью 400 м{\super 2 и более, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 2-ом этаже и выше, и не имеющих отдельного входа:
до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 140 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По шестому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом"
Голосовали (бюллетень N 7):
За: 22 396,95 голосов (72,17% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 7 437,6 голосов (23,96% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 200,8 голосов (3,87% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 1-ом и 2-ом этажах: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 117 руб. 19 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По седьмому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой"
Голосовали (бюллетень N 8):
За: 20 082,35 голосов (64,71% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 6 508,8 голосов (20,97% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 1 904,5 голосов (3,53% от общего числа голосов всех собственников)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 2 шт. (не сдан обратно / выбранный вариант ответа не соответствует требованиям заполнения бюллетени), что составляет 3 349,7 голосов (10,79% от общего числа голосов всех собственников).
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой:
до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 101 руб. 79 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По восьмому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой".
Голосовали (бюллетень N 9):
За: 23 285,15 голосов (75,03% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 6 337,6 голосов (20,42% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 1 360,6 голосов (4,38% от общего числа голосов всех собственников)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (не выбран ни один вариант ответа), что составляет 52 голоса (0,17% от общего числа голосов всех собственников).
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, находящихся на этажах с 2 по 6 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой:
- до 01.01.2016 - 1 руб. 89 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- с 01.01.16 - 1 руб. 99 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По девятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников".
Голосовали (бюллетень N 10):
За: 22 768,05 голосов (73,36% от общего числа голосов всех собственников).
Против: 7 213,5 голосов (23,24% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 963,1 голосов (3,1% от общего числа голосов всех собственников).
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (выбрано два варианта ответа), что составляет 90,7 голосов (0,29% от общего числа голосов всех собственников)
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями менее 400 кв. м, расположенными на 2-ом эт. и выше, в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, и не имеющих отдельного входа:
- до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 174 руб. 45 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на - 1 эт. (подземный паркинг): до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 59 руб. 12 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По десятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса".
Голосовали (бюллетень N 11):
За: 18 024,2 голосов (58,08% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 8 065,85 голосов (25,99% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 4 885,3 голосов (15,74% от общего числа голосов всех собственников).
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (бюллетень не сдан), что составляет 60 голосов (0,19% от общего числа голосов всех собственников)
Решили:
Установить общедомовые приборы учета потребления коммунальных ресурсов в каждом здании отдельно за счет средств собственников помещений и поручить ООО "УК "Клевер-Парк" осуществить все необходимые мероприятия по выбору подрядной организации для монтажа и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета.
По одиннадцатому вопросу повестки дня:
Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центре Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).
Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
В числе исковых требований истцы просят признать незаконными действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г.
При этом истцы полагают, что ответчик не мог провести общее собрание собственников трех разных зданий, не мог поставить на разрешение повестки общего собрания вопросы об установлении дифференцированного размера платы за обслуживание и ремонт общего имущества зданий, а также, что собственники помещений трех отдельных домов не могли голосовать в отношении установления платы за обслуживание и ремонт общего имущества каждого из трех зданий, в отношении имущества, собственниками которого они не являются.
Как следует из протокола общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г., решением общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" установлены дифференцированные ставки за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, в зависимости от площади помещения, от наличия или отсутствия отдельного входа, от этажности различных зданий.
Так, согласно протоколу от 24.12.2015 г. были установлены следующие дифференцированные ставки за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников.
По пятому вопросу повестки дня: утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями общей площадью 400 м{\super 2 и более, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 2-ом этаже и выше, и не имеющих Сдельного входа: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 140 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По шестому вопросу повестки дня: утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 1-ом и 2-ом этажах: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 117 руб. 19 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По седьмому вопросу повестки утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 101 руб. 79 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По восьмому вопросу повестки дня - утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, находящихся на этажах с 2 по 6 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой: до 01.01.2016 - 1 руб. 89 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.16 - 1 руб. 99 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
- По девятому вопросу повестки дня - утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями менее 400 кв. м, расположенными на 2-ом эт. и выше, в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, и не имеющих отдельного входа: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 174 руб. 45 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- Кроме того, утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на - 1 эт. (подземный паркинг): до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 59 руб. 12 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
Ни в повестке дня общего собрания собственников, ни в уведомлении о проведении общего собрания, ни в бюллетенях для голосования не содержится сведений о каком конкретно общем имуществе идет речь.
Как пояснил представитель ответчика на вопрос суда, в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Факт наличия имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ, стороны не оспаривают.
Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.
Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.
При этом нормы Жилищного кодекса не содержат прямого указания на запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения.
Применительно к повестке дня оспариваемого собрания собственников помещений такой порядок мог быть применен только в отношении имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер-Парк".
Вместе с тем, суд соглашается с доводами истцов о том, что действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 являются незаконными, исходя из следующего.
Согласно положениям статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Ответчик полагает, что собственники помещений, расположенных в зданиях БЦ "Клевер-Парк" могли голосовать за установление платы за содержание общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого из зданий БЦ, поскольку все здания (ул. Ткачей, 21, 23, 25) являются единым архитектурным комплексом, имеют общую фундаментную плиту для организации подземной части подвала, единую коммуникационную систему и единую территорию.
Согласно техническому заключению от 25.12.2015 г., подготовленному Свердловским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Бизнес центр состоит из четырех строений: многоуровневое Здание общественно-делового назначения (строения 3, 4, 5 по ПЗУ) (Деловой центр) с подземной одноуровневой автостоянкой на 69 мест занимает северо-западную часть участка и состоит из трех строений различной этажности (поз. 3, 4, 5 по ПЗУ). Восточнее здания общественно-делового центра, расположен Торговый центр с пятиэтажной надземной открытой автостоянкой.
Здание общественно-делового центра состоит из 3-х разновысотных строений (10-этажного, 15- и 24-этажного, сблокированных между собой), объединенных подземным этажом. Подземный этаж с одноуровневой автостоянкой на 69 м/м и техническими помещениями расположен на общей монолитной железобетонной фундаментной плите (согласно 94/2012-02-АР и 94/2012-02-КЖ от 04.2012 г.), и конструктивно объединяет здания общественно-делового центра (строения 3, 4 и 5).
Здание Торгового центра с 5-этажной автостоянкой запланировано 6-этажным, трапециевидным в плане, с габаритами 68,2x77,6 м.
Признаками единства трех зданий Делового центра является: общее назначение (нежилое), единое архитектурное решение, единая конструктивная схема, наличие общей фундаментной плиты для организации подземной части (подвала), наличие сообщения между зданиями без выхода наружу, единые коммуникационные системы.
Признаки единства здания Торгового Центра: общее назначение (нежилое), единое архитектурное решение, единая конструктивная схема с общими конструкциями фундамента, стен, кровли, общие коммуникации.
Из представленных в материалы дела документов следует, что нежилые здания, расположенные по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 поставлены на кадастровый учет как отдельные нежилые здания, с присвоением отдельных кадастровых номеров 66:41:0601056:179 (Ткачей, д. 21), 66:41:0601056:87 (Ткачей, д. 23), 66:41:0601056:12 (Ткачей, д. 25).
Положительное заключение государственной экспертизы N 66-1-4-0722-12/12-0492-1 от 07.12.2012 г. в отношении зданий по адресу: Ткачей, 23 и Ткачей, 25, представленное в материалы дела, содержит сведения о том, что здание общественно-делового назначения с подземной автостоянкой занимает северо-западную часть отведенного участка и состоит из трех строений различной этажности (10 - 14 - 24 этажа), объединенных подземным этажом. В подземном этаже запроектированы подсобные помещения кафе, подземная автостоянка и технические помещения (холодильный центр, насосная, ИТП, электрощитовые, венткамеры) (п. п. 5.3., 5.4.).
Также в п. 5.5.2. заключения указано, что фундамент - монолитный железобетонный столбчатые и ленточные ростверки под колонны каркаса и стены из бетона, объединенные монолитной железобетонной плитой.
Таким образом, из представленных документов, возможно предположить, что здания по ул. Ткачей 23 и 25 являются единым объектом.
Вместе с тем, здание по адресу Ткачей, 21 является самостоятельным объектом недвижимости, не связанным со зданиями по адресу: Ткачей, 23, 25.
Подвалы в здании по ул. Ткачей, 21 и зданиях по ул. Ткачей, 23, 25 между собой не соединены, конструктивная и функциональная связь помещений данных зданий отсутствует, вводы и выпуски инженерных коммуникаций в спорных зданиях разделены и имеют свои самостоятельные учетные группы.
На здание, расположенное по адресу: Ткачей, 21, выдано отдельное разрешение на строительство за номером RU66302000-3740.
Здания по адресу: Ткачей, 23, 25 в свою очередь построены на основании разрешения на строительство за номером RU66302000-4468.
Доводы ответчика, о том, что здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21 имеет в общем пользовании ряд инженерных систем и коммуникаций (система ГВС, система отопления) со зданиями по адресу: Ткачей, 23 и 25, в связи с чем раздельная эксплуатация данных инженерных систем невозможна, не опровергает, что здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21 не является единым объектом недвижимости со зданиями расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.
Тот факт, что здания Бизнес-центра "Clever Park" выполнены в едином архитектурном решении (стиле) не является доказательством того, что здания по ул. Ткачей, 21, 23, 25 являются единым объектом недвижимости (одним зданием).
Как указано выше, на вопрос суда, из чего состоит размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, представитель ответчика указал, что в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Поскольку судом установлено, что все здания Бизнес-центра "Clever Park" не содержат признаков единого объекта недвижимости (не являются одним зданием), собственники имущества, расположенного по адресу: Ткачей, 21 не могли устанавливать размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, предназначенного для обслуживания здания по ул. Ткачей, 23, 25, и наоборот, поскольку это не относится к компетенции общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park".
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 повестки дня общего собрания являются незаконными.
При этом суд еще раз отмечает, что проведение собраний в отношении установления размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое обслуживает все здания Бизнес-центра "Clever Park", при наличии такого, действующим законодательством не ограничено, и может быть отнесено к компетенции общего собрания собственников Бизнес-центра "Clever Park".
Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит прямого запрета на одновременное проведение общих собраний собственниками нескольких домов (зданий).
При этом полномочия управляющей компании по проведению общего собрания собственниками нескольких нежилых зданий, не должны противоречить нормам, установленным Жилищным кодексом РФ.
Поскольку вопросы повестки дня общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г.: N 1 - Выбор председателя и секретаря общего собрания, N 2 Выбор счетной комиссии, N 4 - Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг, N 10 Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса, N 11 - Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центре Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), не противоречат положениям ст. 44, п. 1 ст. 155 ЖК РФ, оснований для признания действий управляющей компании в указанной части незаконными у суда отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
Государственная пошлина, оплаченная истцами, подлежит взысканию с ответчика в пользу лиц, оплативших государственную пошлину в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что частичное удовлетворение нематериальных требований в рассматриваемом случае не является основанием для пропорционального распределения расходов по уплате государственной пошлины (п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1).
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Признать недействительными решения, проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений, состоявшегося 24 декабря 2015 г.
Признать незаконными действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 повестки дня общего собрания.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) в пользу индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ИНН 66706580899, ОГРН 310667225100019) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) в пользу закрытого акционерного общества "Эй-Си-Эс" (ИНН 6670182406, ОГРН 1076670023979) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 17.10.2016 ПО ДЕЛУ N А60-10813/2016
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. по делу N А60-10813/2016
Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 17 октября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Л. Невмерухи,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Михеевой, рассмотрел дело N А60-10813/2016
по иску 1) общества с ограниченной ответственностью "ДЕЛОВЫЕ МЕТРЫ" (ИНН 6658455174, ОГРН 1146658006880), 2) индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ИНН 66706580899, ОГРН 310667225100019), 3) общества с ограниченной ответственностью "Открытие" (ИНН 6685050674, ОГРН 1146685004157), 4) общества с ограниченной ответственностью "Панорама" (ИНН 6685094801, ОГРН 1156658041902), 5) закрытого акционерного общества "Эй-Си-Эс" (ИНН 6670182406, ОГРН 1076670023979), 6) индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича (ОГРНИП 315665800015064), 7) общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" (ИНН 667220086), 8) индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича (ИНН 662500413519), 9) общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" (ИНН 6612022210)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк"
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" (ИНН 6671397122, ОГРН 1126671011675), общество с ограниченной ответственностью "Квартал", Саули Халиль Хасанович
о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений.
при участии в судебном заседании -
от истцов: за N 1 - 5 до и после перерыва В.Н. Овчинникова, представитель по доверенностям N 13 от 15.02.2016 г., N 2 от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., N 350/Ю от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., В.Г. Якушев, представитель по доверенностям от 04.05.2016 г., N 11 от 15.02.2016 г., N 349/Ю от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г., Л.С. Тарабанчик, представитель по доверенностям N 350-1/Ю от 15.02.2016 г., N 12 от 15.02.2016 г., от 15.02.2016 г.
от ответчика: до и после перерыва А.В. Ивановский, представитель по доверенности от 01.03.2016 г., паспорт, А.В. Медведев, представитель по доверенности от 27.04.2016 г., паспорт, 28.09.2016 г. - А.В. Василенко, представитель по доверенности от 27.05.2016 г., паспорт, - 28.09.2016 г. Т.А. Аржанникова, представитель по доверенности от 26.09.2016 г., паспорт.
от третьих лиц:
от ООО "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" до и после перерывов В.С. Дикун, представитель по доверенности N 02 от 21.01.2016 г., паспорт.
от ООО "Квартал" - до перерыва В.С. Цветкова, представитель по доверенности от 23.06.2016 г., паспорт.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено до и после перерыва в отсутствие соистцов - индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича, общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ", индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича, общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" и в отсутствие третьего лица - Саули Х.Х.
Судебное заседание проведено с использованием средств аудиозаписи.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "ДЕЛОВЫЕ МЕТРЫ", индивидуальный предприниматель Лебедева Татьяна Борисовна, общество с ограниченной ответственностью "Открытие, общество с ограниченной ответственностью "Панорама", закрытое акционерное общество "Эй-Си-Эс" (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" (далее - ответчик) о признании недействительным решения, проведенного в заочной форме, внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.), и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Определением от 16.05.2016 г. суд привлек индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича (ОГРНИП 315665800015064), общество с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ" (ИНН 667220086), индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича (ИНН 662500413519), общество с ограниченной ответственностью "Кваттро" (ИНН 6612022210) в качестве соистцов с требованиями о признании недействительным решения проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; Протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и Уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.) и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Определением от 04.07.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП".
Определением от 30.08.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО "Квартал".
Определением от 30.09.2016 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Саули Халиля Хасановича.
От ответчика через канцелярию суда поступили письменные дополнения к отзыву, которые суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители соистцов поддержали заявленные исковые требования.
Представители ответчика исковые требования не признали, согласно доводам, изложенным в отзывах.
Кроме того, представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела перечня площадей собственников по состоянию на декабрь 2015 г.
Представители соистцов возразили против удовлетворения ходатайства.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании, открытом 06.10.2016 г., был объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 10.10.2016 г.
После перерыва судебное заседание в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации продолжено в отсутствие индивидуального предпринимателя Симонова Евгения Александровича, общества с ограниченной ответственностью "МЕГАЗ", индивидуального предпринимателя Жидко Валерия Федоровича, общества с ограниченной ответственностью "Кваттро" и в отсутствие третьих лиц - ООО "Квартал", Саули Х.Х.
После перерыва представители соистцов поддержали заявленные исковые требования.
Кроме того, представители соистцов указали, что поддерживают ранее заявленные ходатайства о фальсификации доказательств - протокола счетной комиссии, протокола общего собрания собственников от 24.12.2015 г. и бюллетеней с 1-го по 11-ый собственников, поименованных в заявлении.
Сторонам разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации, о чем имеются соответствующие отметки в протоколах судебных заседаний.
Представители ответчика возразили против удовлетворения ходатайства.
Суд, рассмотрев данное ходатайство в порядке ст. 159, п. 3 ч. 1 ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что оснований для удовлетворения ходатайства не имеется, поскольку, по сути, истцы оспаривают порядок заполнения и составления данных документов, а не совершение ответчиком действий, направленных на фальсификацию указанных документов - протокола счетной комиссии, протокола общего собрания собственников от 24.12.2015 г. и бюллетеней голосования, что по своему содержанию не может расцениваться как факт фальсификации доказательств. В связи с чем, ходатайство судом отклонено, о чем имеется соответствующая отметка в протоколе судебного заседания.
Представители ответчика, исковые требования не признали, согласно доводам, изложенным в отзывах.
Кроме того, представители ответчика заявили ходатайство о приобщении к материалам дела перечня имущества, протокола счетной комиссии от 10.10.2016 г., листа подсчета голосов.
Представители соистцов возразили против удовлетворения ходатайства, указали, что данные документы не относятся к существу спора.
Ходатайство судом рассмотрено и отклонено в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика на вопрос суда, из чего состоит размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, указал, что в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Представитель третьего лица - ООО "КРОСС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Иные лица в судебное заседание не явились.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" осуществляет деятельность по управлению и обслуживанию объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, ул. Ткачей, 23, ул. Ткачей, 25.
01 декабря 2015 года на информационных стендах в зданиях по ул. Ткачей, 23 и Ткачей, 25 в г. Екатеринбурге, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" было размещено уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в форме совместного присутствия 11 декабря 2015 года, что подтверждается представленным в материалы дела актом о размещении уведомления собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" о проведении общего собрания от 01.12.2015 г.
Из пояснений ответчика следует, что наряду с реализацией способа доведения до собственников информации о предстоящем проведении общего собрания собственников путем публичного размещения в общедоступном месте, копии уведомлений о проведении общего собрания в форме совместного присутствия также вручались собственникам нежилых помещений в Зданиях бизнес-центра и (или) их представителям.
Повесткой дня общего собрания собственников помещений были следующие вопросы:
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания.
2. Выбор счетной комиссии.
3. Утверждение порядка ведения общего собрания собственников бизнес-центра Clever Park.
4. Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт.
5. Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг.
6. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями более 400 кв. м
7. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом.
8. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже многоуровневого паркинга.
9. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей многоуровневого паркинга.
10. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников.
11. Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса.
12. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центра Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
11 декабря 2015 года в 17.00 в нежилом здании по ул. Ткачей, 23 г. Екатеринбурга в форме совместного присутствия участников проведено общее собрание собственников нежилых зданий по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, что подтверждается представленным в материалы дела актом о размещении уведомления собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" о проведении общего собрания от 11.12.2015 г.
Общее собрание в форме совместного присутствия признано несостоявшимся по причине отсутствия кворума.
В связи с данным обстоятельством, 11 декабря 2015 года на информационных стендах в зданиях по ул. Ткачей, 23 и Ткачей, 25 г. Екатеринбурга, ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" было размещено уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в Зданиях бизнес-центра в форме заочного голосования, с 15 декабря 2015 года по 24 декабря 2015 года.
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания.
2. Выбор счетной комиссии.
3. Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт.
4. Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг.
5. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями более 400 кв. м
6. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом.
7. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой.
8. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой.
9. Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников.
10. Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию БЦ Clever Park и виду учитываемого ресурса.
11. Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в БЦ Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Общее собрание в форме заочного голосования было проведено с 15 по 24 декабря.
Решения собственников помещений по вопросам повестки дня общего собрания, оформленные в письменном виде, передавались в офис ООО "УК "Клевер-Парк" по адресу: ул. Ткачей, д. 23, офис 411.
Как указывает ответчик, прием письменных решений собственников по вопросам повестки дня общего собрания завершился 24 декабря 2015 года.
24.12.2015 г. был оформлен протокол общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 и протокол счетной комиссии, из содержания которых следует, что общее количество собственников, имеющих право на участие в общем собрании по вопросам повестки дня - 97, что составляет 56972,9 голосов (100%), на 18 час. 00 мин. 24.12.2015 г. решения, оформленные в письменной форме, поступили от 73 собственников, обладающих совместно 31035,35 голосами (54,47% голосов от общего числа собственников помещений БЦ "Clever Park"), также, что кворум по вопросам N 3 и N 11 повестки дня общего собрания собственников не имелся, по данным вопросам общее собрание не правомочно, по остальным вопросам повестки для общего собрания кворум имелся.
Истцы, ссылаясь на то, что общее собрание проведенное ответчиком является незаконным, обратились в арбитражный суд с настоящим иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Клевер-Парк" о признании недействительным решения, проведенного в заочной форме, внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений БЦ "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений (состоявшегося 24 декабря 2015 г.), и признании незаконными действий ООО "Управляющая компания "Клевер-Парк" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений трех объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам повестки дня общего собрания.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности (ст. 71 АПК РФ), арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в силу нижеследующего.
В соответствии с абзацем 5 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания.
Помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23, 25, являются нежилыми, что лицами участвующим в деле не оспаривается (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Статьями 45, 46, 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) определен специальный порядок принятия решений общего собрания сособственников, отличный от установленного статьями 246, 247 ГК РФ.
Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Федеральным законом от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01 сентября 2013 года, Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен главой 9.1 "Решение собраний".
Особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать после 01 сентября 2013 года только нормами главы 9.1 ГК РФ без учета положений жилищного законодательства, применяемого в аналогичных взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. В противном случае допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений в здании могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес.
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Нормы главы 9.1 ГК РФ применимы к спорным отношениям в части, не противоречащей специальным положениям, применяемым, в частности, по аналогии к взаимоотношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании.
Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предусмотрено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, установлен пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим.
В частности, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (подпункт 3 пункта 2 названной статьи).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (пункт 6 названной статьи).
Пунктом 1 статьи 181.2 ГК РФ также установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:
1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).
Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (пункт 3 названной статьи).
Согласно статье 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
Как было указано ранее, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).
По расчетам истцов всего проголосовало 48,72%, а по расчетам ответчика 51,7%.
Проанализировав представленные в материалы дела бюллетени для голосования (тома дела N 8, 9, 10, 11), суд приходит к выводу об отсутствии кворума при проведении общего собрания, поскольку все бюллетени в нарушение ч. 2 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат даты их заполнения, то есть, не отвечают принципам относимости и допустимости представленных доказательств (ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу ч. 3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено названным Кодексом.
В силу положений ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения (абз. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
По смыслу приведенных норм права риск непредставления доказательств несет сторона, не совершившая названное процессуальное действие.
При этом тот факт, что в бланках бюллетеней отсутствовала графа "дата передачи бюллетеней" не освобождает ответчика от обязанности представить в материалы дела доказательства того, что спорные бюллетени были сданы в срок до 24.12.2015 г.
Ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела доказательств того, что спорные бюллетени были сданы собственниками и приняты управляющей компанией в установленные сроки.
Доказательств того, что ответчик вел реестр собственников, сдавших бюллетени для голосования в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. также в материалы дела в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Истцы в обоснование своих доводов указывают на то, что ответчиком учитывались при подсчете бюллетени, представленные за пределами срока.
Указанные возражения нашли свое подтверждение, поскольку, к примеру, бюллетени ОАО СК "Девелопмент" были отправлены ответчику посредством электронной почты только 25.12.2015 г. (т. 9, л. д. 132, т. 10, л. д. 130, т. 11, л. д. 53.1, 128).
Кроме того, часть из представленных в материалы дела бюллетеней на оборотной стороне не содержат заполненных граф "подлежит заполнению", касающихся расшифровки ФИО, должности подписавшего лица, если бюллетень подписан руководителем собственника - юридического лица.
Так, например, бюллетени за N 12 (т. 8, л. д. 38, 50, т. 9, л. д. 114), N 11 (т. 9 л. д. 123) не содержат расшифровки лиц, подписавших бюллетени от имени обществ, их должности, или сведения о том, что бюллетень подписан представителем собственников обществ.
Бюллетень N 8 (т. 10, л. д. 63) содержит "заштрихованный" текст, и в отсутствие инициалов лица подписавшего бюллетень и реквизитов документов удостоверяющих право собственности, что в свою очередь не должно было позволить управляющей компании идентифицировать собственника и проверить полномочия лица подписавшего бюллетень.
Подавляющее большинство представленных в материалы дела бюллетеней не содержат реквизитов документов, удостоверяющих право собственности на помещения с указанием серии, номера, кем и когда выдан документ.
При этом представленные в материалы дела копии писем Хромовой М.В. от 13.09.2016 г., Кабанова Д.А. от 14.09.2016 г., ООО "Вертикаль" от 12.09.2016 г., Устюжаниной Л.И. от 15.09.2016 г., Игнатьевой В.Е. от 14.09.2016 г., из содержания которых следует, что бюллетени подписывались ими лично и были переданы в период с 21.12.2015 г. по 23.12.2015 г., не могут быть приняты в качестве допустимых и достоверных доказательств (ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку пояснения указанных лиц в судебном заседании заслушаны не были, нотариально заверенных писем в материалы дела не представлено, доказательств того, что именно в указанные даты данными лицами были сданы бюллетени, не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано наличие кворума для подведения итогов спорного голосования, что является основанием для признания недействительным решения, проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений, состоявшегося 24 декабря 2015 г.
Согласно протоколу общего собрания от 24.12.2015 г. были приняты следующие решения:
По первому вопросу повестки дня:
"Выбор председателя и секретаря общего собрания" - Избрать председателем собрания Стулова О.А., избрать секретарем общего собрания - Сициховскую Ю.П.
Голосовали (бюллетень N 1):
За: 25 681,95 голосов (82,75% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 4 763,6 голосов (15,35% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержались: 589,8 голосов (1,9% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании).
Решение: Избрать председателем общего собрания - Стулова О.А., секретарем общего собрания - Сициховскую Ю.П.
По второму вопросу повестки дня: "Выбор счетной комиссии"
Голосовали (бюллетень N 2):
За 26 632,25 голосов (85,81% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 3 737 голосов (12,04% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 666,1 голосов (2,15% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Решение: Избрать счетную комиссию в количестве 4 (четырех) человек в следующем персональном составе:
1. Зимнох Наталья Сергеевна
2 Савельев Александр Евгеньевич
3 Мелконян Кнарик Шагеновна
4. Жарко Елена Ивановна
По третьему вопросу повестки дня:
Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
По четвертому вопросу повестки дня:
"Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг"
Голосовали (бюллетень N 5):
За; 24 120,35 голосов (77,72% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 5 639,7 голосов (18,77% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 275,3 голосов (4,11% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
По результатам было принято решение:
Принять следующий порядок оплаты коммунальных услуг:
Собственник помещения оплачивает УК "Клевер-Парк" до 25 числа текущего месяца:
- - счета за электроэнергию, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц за вычетом внесенного в предыдущем месяце аванса (70%), а также аванс текущего месяца (70%);
- - счета за водоснабжение, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц;
- - счета за теплоснабжение, в которых отражена стоимость фактически израсходованного коммунального ресурса за предыдущий месяц.
По пятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта и утверждение размера ежемесячной платы за капитальный ремонт" - Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями площадью более 400 кв. м"
Голосовали (бюллетень N 6):
За: 19 081,95 голосов (61,48% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 7 213,3 голосов (23,24% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 442,4 голосов (4,65% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (бюллетень по данному вопросу не сдан), что составляет 3 297,7 голосов (10,63% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании).
Решение:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями общей площадью 400 м{\super 2 и более, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 2-ом этаже и выше, и не имеющих отдельного входа:
до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 140 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По шестому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом"
Голосовали (бюллетень N 7):
За: 22 396,95 голосов (72,17% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Против: 7 437,6 голосов (23,96% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Воздержался: 1 200,8 голосов (3,87% от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании)
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 1-ом и 2-ом этажах: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 117 руб. 19 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По седьмому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой"
Голосовали (бюллетень N 8):
За: 20 082,35 голосов (64,71% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 6 508,8 голосов (20,97% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 1 904,5 голосов (3,53% от общего числа голосов всех собственников)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 2 шт. (не сдан обратно / выбранный вариант ответа не соответствует требованиям заполнения бюллетени), что составляет 3 349,7 голосов (10,79% от общего числа голосов всех собственников).
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой:
до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 101 руб. 79 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По восьмому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников 2 - 6 этажей 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой".
Голосовали (бюллетень N 9):
За: 23 285,15 голосов (75,03% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 6 337,6 голосов (20,42% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 1 360,6 голосов (4,38% от общего числа голосов всех собственников)
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (не выбран ни один вариант ответа), что составляет 52 голоса (0,17% от общего числа голосов всех собственников).
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, находящихся на этажах с 2 по 6 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой:
- до 01.01.2016 - 1 руб. 89 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- с 01.01.16 - 1 руб. 99 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По девятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об утверждении размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для остальных собственников".
Голосовали (бюллетень N 10):
За: 22 768,05 голосов (73,36% от общего числа голосов всех собственников).
Против: 7 213,5 голосов (23,24% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 963,1 голосов (3,1% от общего числа голосов всех собственников).
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (выбрано два варианта ответа), что составляет 90,7 голосов (0,29% от общего числа голосов всех собственников)
Решили:
Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями менее 400 кв. м, расположенными на 2-ом эт. и выше, в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, и не имеющих отдельного входа:
- до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 174 руб. 45 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- Утвердить размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на - 1 эт. (подземный паркинг): до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 59 руб. 12 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По десятому вопросу повестки дня:
"Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса".
Голосовали (бюллетень N 11):
За: 18 024,2 голосов (58,08% от общего числа голосов всех собственников)
Против: 8 065,85 голосов (25,99% от общего числа голосов всех собственников).
Воздержался: 4 885,3 голосов (15,74% от общего числа голосов всех собственников).
Количество бюллетеней признанных недействительными: 1 шт. (бюллетень не сдан), что составляет 60 голосов (0,19% от общего числа голосов всех собственников)
Решили:
Установить общедомовые приборы учета потребления коммунальных ресурсов в каждом здании отдельно за счет средств собственников помещений и поручить ООО "УК "Клевер-Парк" осуществить все необходимые мероприятия по выбору подрядной организации для монтажа и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета.
По одиннадцатому вопросу повестки дня:
Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центре Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).
Кворум для принятия решения по данному вопросу отсутствовал, голосование не проводилось.
В числе исковых требований истцы просят признать незаконными действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г.
При этом истцы полагают, что ответчик не мог провести общее собрание собственников трех разных зданий, не мог поставить на разрешение повестки общего собрания вопросы об установлении дифференцированного размера платы за обслуживание и ремонт общего имущества зданий, а также, что собственники помещений трех отдельных домов не могли голосовать в отношении установления платы за обслуживание и ремонт общего имущества каждого из трех зданий, в отношении имущества, собственниками которого они не являются.
Как следует из протокола общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г., решением общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" установлены дифференцированные ставки за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, в зависимости от площади помещения, от наличия или отсутствия отдельного входа, от этажности различных зданий.
Так, согласно протоколу от 24.12.2015 г. были установлены следующие дифференцированные ставки за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников.
По пятому вопросу повестки дня: утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями общей площадью 400 м{\super 2 и более, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 2-ом этаже и выше, и не имеющих Сдельного входа: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 140 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По шестому вопросу повестки дня: утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями с отдельным входом, расположенных в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, на 1-ом и 2-ом этажах: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 117 руб. 19 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По седьмому вопросу повестки утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на 1 этаже 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 101 руб. 79 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
По восьмому вопросу повестки дня - утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, находящихся на этажах с 2 по 6 6-этажного здания торгового центра с открытой автостоянкой: до 01.01.2016 - 1 руб. 89 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.16 - 1 руб. 99 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
- По девятому вопросу повестки дня - утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями менее 400 кв. м, расположенными на 2-ом эт. и выше, в 10-этажном, 15-этажном, 25-этажном зданиях, и не имеющих отдельного входа: до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 174 руб. 45 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц;
- Кроме того, утвержден размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества для собственников, владеющих помещениями на - 1 эт. (подземный паркинг): до 01.01.2016 - 150 руб. 00 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц; с 01.01.2016 - 59 руб. 12 коп. за 1 м{\super 2 полезной площади в месяц.
Ни в повестке дня общего собрания собственников, ни в уведомлении о проведении общего собрания, ни в бюллетенях для голосования не содержится сведений о каком конкретно общем имуществе идет речь.
Как пояснил представитель ответчика на вопрос суда, в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Факт наличия имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ, стороны не оспаривают.
Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Таким образом, из приведенных норм законодательства, регулирующих сходные отношения, следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом и несения расходов на его содержание и ремонт.
Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.
При этом нормы Жилищного кодекса не содержат прямого указания на запрет собственникам своим решением устанавливать дифференцированные ставки платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, а, соответственно, и офисного либо здания административного назначения, в зависимости от назначения и размещения помещения.
Применительно к повестке дня оспариваемого собрания собственников помещений такой порядок мог быть применен только в отношении имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер-Парк".
Вместе с тем, суд соглашается с доводами истцов о том, что действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 являются незаконными, исходя из следующего.
Согласно положениям статей 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Ответчик полагает, что собственники помещений, расположенных в зданиях БЦ "Клевер-Парк" могли голосовать за установление платы за содержание общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого из зданий БЦ, поскольку все здания (ул. Ткачей, 21, 23, 25) являются единым архитектурным комплексом, имеют общую фундаментную плиту для организации подземной части подвала, единую коммуникационную систему и единую территорию.
Согласно техническому заключению от 25.12.2015 г., подготовленному Свердловским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", Бизнес центр состоит из четырех строений: многоуровневое Здание общественно-делового назначения (строения 3, 4, 5 по ПЗУ) (Деловой центр) с подземной одноуровневой автостоянкой на 69 мест занимает северо-западную часть участка и состоит из трех строений различной этажности (поз. 3, 4, 5 по ПЗУ). Восточнее здания общественно-делового центра, расположен Торговый центр с пятиэтажной надземной открытой автостоянкой.
Здание общественно-делового центра состоит из 3-х разновысотных строений (10-этажного, 15- и 24-этажного, сблокированных между собой), объединенных подземным этажом. Подземный этаж с одноуровневой автостоянкой на 69 м/м и техническими помещениями расположен на общей монолитной железобетонной фундаментной плите (согласно 94/2012-02-АР и 94/2012-02-КЖ от 04.2012 г.), и конструктивно объединяет здания общественно-делового центра (строения 3, 4 и 5).
Здание Торгового центра с 5-этажной автостоянкой запланировано 6-этажным, трапециевидным в плане, с габаритами 68,2x77,6 м.
Признаками единства трех зданий Делового центра является: общее назначение (нежилое), единое архитектурное решение, единая конструктивная схема, наличие общей фундаментной плиты для организации подземной части (подвала), наличие сообщения между зданиями без выхода наружу, единые коммуникационные системы.
Признаки единства здания Торгового Центра: общее назначение (нежилое), единое архитектурное решение, единая конструктивная схема с общими конструкциями фундамента, стен, кровли, общие коммуникации.
Из представленных в материалы дела документов следует, что нежилые здания, расположенные по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 поставлены на кадастровый учет как отдельные нежилые здания, с присвоением отдельных кадастровых номеров 66:41:0601056:179 (Ткачей, д. 21), 66:41:0601056:87 (Ткачей, д. 23), 66:41:0601056:12 (Ткачей, д. 25).
Положительное заключение государственной экспертизы N 66-1-4-0722-12/12-0492-1 от 07.12.2012 г. в отношении зданий по адресу: Ткачей, 23 и Ткачей, 25, представленное в материалы дела, содержит сведения о том, что здание общественно-делового назначения с подземной автостоянкой занимает северо-западную часть отведенного участка и состоит из трех строений различной этажности (10 - 14 - 24 этажа), объединенных подземным этажом. В подземном этаже запроектированы подсобные помещения кафе, подземная автостоянка и технические помещения (холодильный центр, насосная, ИТП, электрощитовые, венткамеры) (п. п. 5.3., 5.4.).
Также в п. 5.5.2. заключения указано, что фундамент - монолитный железобетонный столбчатые и ленточные ростверки под колонны каркаса и стены из бетона, объединенные монолитной железобетонной плитой.
Таким образом, из представленных документов, возможно предположить, что здания по ул. Ткачей 23 и 25 являются единым объектом.
Вместе с тем, здание по адресу Ткачей, 21 является самостоятельным объектом недвижимости, не связанным со зданиями по адресу: Ткачей, 23, 25.
Подвалы в здании по ул. Ткачей, 21 и зданиях по ул. Ткачей, 23, 25 между собой не соединены, конструктивная и функциональная связь помещений данных зданий отсутствует, вводы и выпуски инженерных коммуникаций в спорных зданиях разделены и имеют свои самостоятельные учетные группы.
На здание, расположенное по адресу: Ткачей, 21, выдано отдельное разрешение на строительство за номером RU66302000-3740.
Здания по адресу: Ткачей, 23, 25 в свою очередь построены на основании разрешения на строительство за номером RU66302000-4468.
Доводы ответчика, о том, что здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21 имеет в общем пользовании ряд инженерных систем и коммуникаций (система ГВС, система отопления) со зданиями по адресу: Ткачей, 23 и 25, в связи с чем раздельная эксплуатация данных инженерных систем невозможна, не опровергает, что здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21 не является единым объектом недвижимости со зданиями расположенными по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, 25.
Тот факт, что здания Бизнес-центра "Clever Park" выполнены в едином архитектурном решении (стиле) не является доказательством того, что здания по ул. Ткачей, 21, 23, 25 являются единым объектом недвижимости (одним зданием).
Как указано выше, на вопрос суда, из чего состоит размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, представитель ответчика указал, что в размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества включена как плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое предназначено для обслуживания всех зданий БЦ "Клевер Парк", так и плата за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества каждого из зданий БЦ.
Поскольку судом установлено, что все здания Бизнес-центра "Clever Park" не содержат признаков единого объекта недвижимости (не являются одним зданием), собственники имущества, расположенного по адресу: Ткачей, 21 не могли устанавливать размер платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, предназначенного для обслуживания здания по ул. Ткачей, 23, 25, и наоборот, поскольку это не относится к компетенции общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park".
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 повестки дня общего собрания являются незаконными.
При этом суд еще раз отмечает, что проведение собраний в отношении установления размера платы за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, которое обслуживает все здания Бизнес-центра "Clever Park", при наличии такого, действующим законодательством не ограничено, и может быть отнесено к компетенции общего собрания собственников Бизнес-центра "Clever Park".
Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит прямого запрета на одновременное проведение общих собраний собственниками нескольких домов (зданий).
При этом полномочия управляющей компании по проведению общего собрания собственниками нескольких нежилых зданий, не должны противоречить нормам, установленным Жилищным кодексом РФ.
Поскольку вопросы повестки дня общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г.: N 1 - Выбор председателя и секретаря общего собрания, N 2 Выбор счетной комиссии, N 4 - Принятие решения о порядке оплаты коммунальных услуг, N 10 Принятие решения об установлении общих приборов учета отдельно по каждому зданию бизнес-центра Clever Park и виду учитываемого ресурса, N 11 - Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в бизнес-центре Clever Park уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), не противоречат положениям ст. 44, п. 1 ст. 155 ЖК РФ, оснований для признания действий управляющей компании в указанной части незаконными у суда отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
Государственная пошлина, оплаченная истцами, подлежит взысканию с ответчика в пользу лиц, оплативших государственную пошлину в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что частичное удовлетворение нематериальных требований в рассматриваемом случае не является основанием для пропорционального распределения расходов по уплате государственной пошлины (п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1).
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Признать недействительными решения, проведенного в заочной форме внеочередного общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", оформленного Протоколом общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25 от 24 декабря 2015 г.; протоколом счетной комиссии об итогах голосования на общем собрании собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park" и уведомлением о результатах общего собрания собственников помещений, состоявшегося 24 декабря 2015 г.
Признать незаконными действия ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) по созыву и проведению общего собрания собственников помещений Бизнес-центра "Clever Park", расположенных по адресу г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д. 21, д. 23, д. 25, проведенного 11.12.2015 г. в очной форме (путем совместного присутствия) и в заочной форме в период с 15.12.2015 г. по 24.12.2015 г. по вопросам N 3, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9 повестки дня общего собрания.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) в пользу индивидуального предпринимателя Лебедевой Татьяны Борисовны (ИНН 66706580899, ОГРН 310667225100019) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "КЛЕВЕР-ПАРК" (ИНН 6685053509, ОГРН 1146685008920) в пользу закрытого акционерного общества "Эй-Си-Эс" (ИНН 6670182406, ОГРН 1076670023979) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Л.НЕВМЕРУХА
Е.Л.НЕВМЕРУХА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)