Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган местного самоуправления обратился к собственнику нежилых помещений и арендатору в связи с тем, что без согласования был изменен внешний вид фасада многоквартирного дома, в несущей стене вместо оконных проемов установлены входные двери.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Савицких И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н. судей Орловой А.И., Киселевой С.Н. при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании 05 мая 2017 года гражданское дело по иску администрации <...> к К. <...>11, акционерному обществу <...> о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние
по апелляционным жалобам К. <...>12, акционерного общества <...> на решение Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя АО <...> П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя администрации <...> Ш., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Администрация <...> обратилась в суд с иском к К., АО <...> о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.
В обоснование иска указано, что К. является собственником нежилых помещений <...> расположенных в <...>. <...> между К. и АО <...> заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием <...> в соответствии с которым К. передал АО <...> принадлежащие ему помещения <...>. В целях использования указанных нежилых помещений под объект торговли ответчиками с нарушением требований жилищного и градостроительного законодательства была проведена реконструкция помещений N. Был изменен внешний вид фасада, в ограждающей несущей стене дома, на месте существовавшего оконного проема, со стороны <...> выполнена входная группа и установлена входная дверь, выполнено крыльцо, пандус для инвалидов. Проведение данных работ не согласовано со всеми собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, согласие собственников не получено, кроме того ни К., ни АО <...> в нарушение требований постановления Администрации <...> от <...> N не обращались в Администрацию <...> с заявлением о согласовании изменения внешнего вида фасада. Уточнив исковые требования, просили обязать К., АО <...> привести реконструированные нежилые помещения под <...> в первоначальное состояние, обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать входную дверь, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо, пандус.
В судебном заседании представители Администрации <...> Ш., А. требования и доводы искового заявления поддержали.
В судебном заседании К. исковые требования не признал, указал, что в принадлежащих ему помещениях N произведен ремонт, и перепланировка.
В судебном заседании представитель АО <...> П. исковые требования не признал, указал, что АО <...> не осуществляло реконструкцию в спорных нежилых помещениях, а провело капитальный ремонт с перепланировкой, для осуществления которой разрешение и согласование на проведение работ не требуется; все строительные работы выполнены АО <...> в соответствии с СанПиН и требованиями действующего законодательства; К. передал в пользование АО <...> принадлежащие ему помещения с правом АО <...> произвести перепланировку помещений по своему усмотрению; в аренду АО <...> было передано все помещение, включая его конструктивные элементы. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в аренду АО <...> не передавалось, и изменениям не подвергалось, реконструкция не проводилась; Заявления от жителей дома о несогласии с проведенными ремонтными работами в адрес АО <...> не поступали.
Представитель третьего лица ООО <...> в судебное заседание не явился.
Решением Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года исковые требования администрации Кировградского городского округа удовлетворены. На К., АО <...> возложена обязанность привести нежилые помещения <...> в первоначальное состояние: обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать три входные двери, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо и пандус. Взыскана с АО <...> в доход МО <...> государственная пошлина в сумме 6 000 рублей. Взыскана с <...>1 в доход МО <...> государственная пошлина в сумме 300 рублей.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии с условиями договора аренды от <...> именно АО <...>, как арендатор принадлежащих ему нежилых помещений должно производить согласование на проведение работ по реконструкции.
В апелляционной жалобе АО <...> просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств осуществления реконструкции здания; судом неправомерно приняты во внимание положения договора аренды, поскольку он не влечет возникновение публично-правовых обязанностей, и администрация <...> стороной договора не является; суд неправомерно пришел к выводу о том, что АО <...> распорядилось общим имуществом многоквартирного жилого дома; суд неправомерно пришел к выводу о том, что на проведение строительных работ, осуществленных АО <...> необходимо согласия собственников жилых помещений; судом неправомерно применены положения пункта 1.7.2 Постановления Госстроя Российской Федерации <...> от <...>.
В заседание суда апелляционной инстанции К., представитель третьего лица ООО <...> не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб К., АО <...> назначено на 05 мая 2017 года определением от 31 марта 2017 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 31 марта 2017 года (л. д. 206). С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В силу части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.
В соответствии с частью 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое).
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <...> N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от <...> N 189-ФЗ (ред. от <...> с изменениями от <...>) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <...> (ред. от <...>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика.
При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Установив, что при перепланировке принадлежащих К. нежилых помещений в жилом <...> в <...> под помещения магазина <...> были демонтированы три оконных проема, два оконных проема переоборудованы в дверные, один проем заложен кирпичной кладкой, выполнена входная группа - крыльцо и пандус, тем самым внесены конструктивные изменения в общее имущество многоквартирного дома и уменьшена площадь общего имущества, суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные работы являются реконструкцией и на их выполнение требовалось получение соответствующего разрешения Администрации <...> городского округа и согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние, обязал восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать три входные двери, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо и пандус.
Доводы апелляционной жалобы АО <...> об отсутствии доказательств осуществления реконструкции здания, а также о необоснованности вывода суда о том, что АО <...> распорядилось общим имуществом многоквартирного жилого дома, и необходимо было согласие собственников жилых помещений, состоятельными не являются. Обустройство дверных проемов вместо окон осуществлено путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть за счет уменьшения размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение влечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему. Поскольку произведенные в нежилых помещениях работы влекут за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу АО <...> части придомовой территории под отдельным входом в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, суд с учетом положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о том, что в данном случае необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме.
Поскольку произведенные работы, в частности возведение входной группы, привели к изменению параметров частей объекта капитального строительства, изменению конструктивных особенностей внешней стены жилого дома, то в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации данные работы правомерно отнесены судом к реконструкции объекта капитального строительства.
Доводы жалобы о том, что судом неправомерно приняты во внимание положения договора аренды, поскольку он не влечет возникновение публично-правовых обязанностей, и администрация <...> стороной договора не является, не могут быть признаны состоятельными, поскольку договор аренды определяет не только правоотношения между арендодателем и арендатором, но и характер отношений указанных лиц с третьими лицами, в частности, распределение ответственности при нарушении сторонами договора аренды прав третьих лиц.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы АО <...> не имеется.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы К.
Удовлетворяя заявленные исковые требования к К., как к собственнику указанных нежилых помещений, суд не принял во внимание, что спорные нежилые помещения находятся во владении арендатора АО <...>, и именно данным лицом произведена реконструкция нежилых помещений.
Так, в соответствии с договором аренды недвижимого имущества с оборудованием <...> К. передал принадлежащие ему нежилые помещения во временное владение и пользование АО <...> сроком на 10 лет <...>. Договором предусмотрено проведение ремонта, переоборудования и перепланировки объекта арендатором <...>. Согласно пункту N договора аренды <...> арендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструкции и другие характеристики недвижимости и безопасности объекта. В соответствии с пунктом <...> договора арендатор обязуется при проведении ремонта, переоборудования, перепланировки, любых строительных, монтажных, отделочных работ внутри и на фасаде объекта, изменения элементов (сетей) объекта, время и порядок проведения работ, соблюдать нормы и требования, установленные законодательством РФ, самостоятельно и за счет своих средств получать необходимые согласования в соответствующих контролирующих органов, в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что нежилые помещения находятся во владении и пользовании АО <...>, оно самостоятельно произвело реконструкцию арендуемых нежилых помещений, при этом К. никаких распоряжений о проведении реконструкции АО <...> не давал, осуществление ее не поручал.
При таких обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации именно на АО <...> как на лицо осуществляющее эксплуатацию нежилых помещений на законных основаниях и осуществившее самовольную реконструкцию должна быть возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное положение.
Поскольку во владении и пользовании собственника К. нежилые помещения не находятся, реконструкция им не осуществлялась, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска о возложении обязанности привести нежилые помещения в первоначальное состояние к данному ответчику.
С учетом изложенного, решение суда в указанной части не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований к К.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года в части удовлетворения исковых требований администрации <...> к К. <...>13 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества <...> - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6899/2017
Требование: О приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Орган местного самоуправления обратился к собственнику нежилых помещений и арендатору в связи с тем, что без согласования был изменен внешний вид фасада многоквартирного дома, в несущей стене вместо оконных проемов установлены входные двери.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N 33-6899/2017
Судья Савицких И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Суханкина А.Н. судей Орловой А.И., Киселевой С.Н. при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании 05 мая 2017 года гражданское дело по иску администрации <...> к К. <...>11, акционерному обществу <...> о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние
по апелляционным жалобам К. <...>12, акционерного общества <...> на решение Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года.
Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя АО <...> П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя администрации <...> Ш., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Администрация <...> обратилась в суд с иском к К., АО <...> о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.
В обоснование иска указано, что К. является собственником нежилых помещений <...> расположенных в <...>. <...> между К. и АО <...> заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием <...> в соответствии с которым К. передал АО <...> принадлежащие ему помещения <...>. В целях использования указанных нежилых помещений под объект торговли ответчиками с нарушением требований жилищного и градостроительного законодательства была проведена реконструкция помещений N. Был изменен внешний вид фасада, в ограждающей несущей стене дома, на месте существовавшего оконного проема, со стороны <...> выполнена входная группа и установлена входная дверь, выполнено крыльцо, пандус для инвалидов. Проведение данных работ не согласовано со всеми собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, согласие собственников не получено, кроме того ни К., ни АО <...> в нарушение требований постановления Администрации <...> от <...> N не обращались в Администрацию <...> с заявлением о согласовании изменения внешнего вида фасада. Уточнив исковые требования, просили обязать К., АО <...> привести реконструированные нежилые помещения под <...> в первоначальное состояние, обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать входную дверь, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо, пандус.
В судебном заседании представители Администрации <...> Ш., А. требования и доводы искового заявления поддержали.
В судебном заседании К. исковые требования не признал, указал, что в принадлежащих ему помещениях N произведен ремонт, и перепланировка.
В судебном заседании представитель АО <...> П. исковые требования не признал, указал, что АО <...> не осуществляло реконструкцию в спорных нежилых помещениях, а провело капитальный ремонт с перепланировкой, для осуществления которой разрешение и согласование на проведение работ не требуется; все строительные работы выполнены АО <...> в соответствии с СанПиН и требованиями действующего законодательства; К. передал в пользование АО <...> принадлежащие ему помещения с правом АО <...> произвести перепланировку помещений по своему усмотрению; в аренду АО <...> было передано все помещение, включая его конструктивные элементы. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в аренду АО <...> не передавалось, и изменениям не подвергалось, реконструкция не проводилась; Заявления от жителей дома о несогласии с проведенными ремонтными работами в адрес АО <...> не поступали.
Представитель третьего лица ООО <...> в судебное заседание не явился.
Решением Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года исковые требования администрации Кировградского городского округа удовлетворены. На К., АО <...> возложена обязанность привести нежилые помещения <...> в первоначальное состояние: обязать восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать три входные двери, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо и пандус. Взыскана с АО <...> в доход МО <...> государственная пошлина в сумме 6 000 рублей. Взыскана с <...>1 в доход МО <...> государственная пошлина в сумме 300 рублей.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии с условиями договора аренды от <...> именно АО <...>, как арендатор принадлежащих ему нежилых помещений должно производить согласование на проведение работ по реконструкции.
В апелляционной жалобе АО <...> просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств осуществления реконструкции здания; судом неправомерно приняты во внимание положения договора аренды, поскольку он не влечет возникновение публично-правовых обязанностей, и администрация <...> стороной договора не является; суд неправомерно пришел к выводу о том, что АО <...> распорядилось общим имуществом многоквартирного жилого дома; суд неправомерно пришел к выводу о том, что на проведение строительных работ, осуществленных АО <...> необходимо согласия собственников жилых помещений; судом неправомерно применены положения пункта 1.7.2 Постановления Госстроя Российской Федерации <...> от <...>.
В заседание суда апелляционной инстанции К., представитель третьего лица ООО <...> не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб К., АО <...> назначено на 05 мая 2017 года определением от 31 марта 2017 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 31 марта 2017 года (л. д. 206). С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В силу части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.
В соответствии с частью 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое).
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <...> N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от <...> N 189-ФЗ (ред. от <...> с изменениями от <...>) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <...> (ред. от <...>) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика.
При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Установив, что при перепланировке принадлежащих К. нежилых помещений в жилом <...> в <...> под помещения магазина <...> были демонтированы три оконных проема, два оконных проема переоборудованы в дверные, один проем заложен кирпичной кладкой, выполнена входная группа - крыльцо и пандус, тем самым внесены конструктивные изменения в общее имущество многоквартирного дома и уменьшена площадь общего имущества, суд пришел к правильному выводу о том, что произведенные работы являются реконструкцией и на их выполнение требовалось получение соответствующего разрешения Администрации <...> городского округа и согласия собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние, обязал восстановить целостность ограждающей несущей стены, демонтировать три входные двери, восстановить ранее существовавшие окна, демонтировать входную группу - крыльцо и пандус.
Доводы апелляционной жалобы АО <...> об отсутствии доказательств осуществления реконструкции здания, а также о необоснованности вывода суда о том, что АО <...> распорядилось общим имуществом многоквартирного жилого дома, и необходимо было согласие собственников жилых помещений, состоятельными не являются. Обустройство дверных проемов вместо окон осуществлено путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть за счет уменьшения размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение влечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему. Поскольку произведенные в нежилых помещениях работы влекут за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу АО <...> части придомовой территории под отдельным входом в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, суд с учетом положений части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о том, что в данном случае необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме.
Поскольку произведенные работы, в частности возведение входной группы, привели к изменению параметров частей объекта капитального строительства, изменению конструктивных особенностей внешней стены жилого дома, то в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации данные работы правомерно отнесены судом к реконструкции объекта капитального строительства.
Доводы жалобы о том, что судом неправомерно приняты во внимание положения договора аренды, поскольку он не влечет возникновение публично-правовых обязанностей, и администрация <...> стороной договора не является, не могут быть признаны состоятельными, поскольку договор аренды определяет не только правоотношения между арендодателем и арендатором, но и характер отношений указанных лиц с третьими лицами, в частности, распределение ответственности при нарушении сторонами договора аренды прав третьих лиц.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы АО <...> не имеется.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы жалобы К.
Удовлетворяя заявленные исковые требования к К., как к собственнику указанных нежилых помещений, суд не принял во внимание, что спорные нежилые помещения находятся во владении арендатора АО <...>, и именно данным лицом произведена реконструкция нежилых помещений.
Так, в соответствии с договором аренды недвижимого имущества с оборудованием <...> К. передал принадлежащие ему нежилые помещения во временное владение и пользование АО <...> сроком на 10 лет <...>. Договором предусмотрено проведение ремонта, переоборудования и перепланировки объекта арендатором <...>. Согласно пункту N договора аренды <...> арендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструкции и другие характеристики недвижимости и безопасности объекта. В соответствии с пунктом <...> договора арендатор обязуется при проведении ремонта, переоборудования, перепланировки, любых строительных, монтажных, отделочных работ внутри и на фасаде объекта, изменения элементов (сетей) объекта, время и порядок проведения работ, соблюдать нормы и требования, установленные законодательством РФ, самостоятельно и за счет своих средств получать необходимые согласования в соответствующих контролирующих органов, в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что нежилые помещения находятся во владении и пользовании АО <...>, оно самостоятельно произвело реконструкцию арендуемых нежилых помещений, при этом К. никаких распоряжений о проведении реконструкции АО <...> не давал, осуществление ее не поручал.
При таких обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации именно на АО <...> как на лицо осуществляющее эксплуатацию нежилых помещений на законных основаниях и осуществившее самовольную реконструкцию должна быть возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное положение.
Поскольку во владении и пользовании собственника К. нежилые помещения не находятся, реконструкция им не осуществлялась, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска о возложении обязанности привести нежилые помещения в первоначальное состояние к данному ответчику.
С учетом изложенного, решение суда в указанной части не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований к К.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировградского городского суда Свердловской области от 26 января 2017 года в части удовлетворения исковых требований администрации <...> к К. <...>13 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества <...> - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.И.ОРЛОВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.И.ОРЛОВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)