Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. До подписания договора истцом были высказаны предложения по внесению изменений в предложенную ответчиком редакцию договора, однако, по словам представителя ответчика, предложенная редакция соответствовала всем требованиям закона. Ввиду отсутствия возможности подписать договор в другой редакции истец был вынужден подписать договор в редакции, предложенной ответчиком, и произвести по нему оплату в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором. Дополнительное соглашение ответчик отказался подписать.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
Судей Тихенко Г.А., Гончаровой О.С.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "***" А. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 января 2016 года, которым постановлено: Исковые требования Г. к ООО "Финансово-строительная корпорация "***" (ООО "***") о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве удовлетворить.
Признать недействительными: абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2., пункт 3.2.4.1, пункт 3.2.4.2, пункт 3.2.9, подпункт б) пункта 4.1.2, абзац 4 пункта 4.1.2 пункт 8.4. Договора N *** участия в долевом строительстве от ** апреля 2015 года, заключенного между ООО "** "***" (ООО "***") и Г.
Взыскать с ООО "***" (ООО "**") в пользу Г. расходы на оплату юридических услуг в размере ** рублей ** копеек.
Взыскать с ООО "***" (ООО "***") в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере *** рублей ** копеек.
Г. обратился в Пресненский районный суд города Москвы с иском к ООО "***" (ООО "***") о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве.
Свои требования, мотивировав тем, что ** апреля 2015 года между ООО "**" и Г. заключен договор N *** участия в долевом строительстве.
Согласно условиям Договора, ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) Многоквартирный жилой дом корпус N 3, по строительному адресу: *** (далее - "Многоквартирный дом") и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - Квартиру в нем, с характеристиками, указанными в Договоре, (далее - "Объект" или "Объект долевого строительства") с целью оформления Участником долевого строительства права собственности на Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные Договором.
До подписания Договора истцом были высказаны предложения по внесению изменений в предложенную Застройщиком редакцию Договора, однако, по словам представителя Застройщика, предложенная редакция соответствовала всем требованиям закона, и Застройщик не будет вносить каких-либо изменений в его текст. Ввиду отсутствия возможности подписать Договор в другой редакции, истец был вынужден подписать Договор в редакции, предложенной Застройщиком и произвести по нему оплату в сроки и в порядке, предусмотренные Договором.
Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается подписанным с двух сторон актом взаиморасчетов.
** августа 2015 года истцом в адрес ответчика направлено предложение исх. N ** подписать дополнительное соглашение к Договору, в котором предлагалось исключить или изменить пункты Договора, противоречащие нормам действующего законодательства, с целью приведения их в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, с приложением дополнительного соглашения, содержащее условия по внесению изменений в Договор.
26 августа 2015 года ответчиком представлен ответ об отказе в удовлетворении претензии и подписании дополнительного соглашения.
Истец, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в иске, просил признать недействительными: абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2., пункт 3.2.4.1., пункт 3.2.4.2., пункт 3.2.9., подпункт б) пункта 4.1.2., последний абзац пункта 4.1.2., пункт 8.4. Договора N *** участия в долевом строительстве от 09 апреля 2015 г., заключенного с ООО "***", взыскать с ответчика судебные расходы в размере * рублей ** копеек.
Представитель ответчика, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, по мотивам представленных в письменном виде возражений.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит представитель ООО "***" А. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; суд дал неверную оценку представленным доказательствам, нарушил нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ФСК "Лидер" Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованием законодательства.
Как следует из материалов дела, что ** апреля 2015 года между ООО "**" и Г. заключен договор N *** участия в долевом строительстве.
Согласно условиям Договора, ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) Многоквартирный жилой дом корпус N **, по строительному адресу *** (далее - "Многоквартирный дом") и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - Квартиру в нем, с характеристиками, указанными в Договоре, (далее - "Объект" или "Объект долевого строительства") с целью оформления Участником долевого строительства права собственности на Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные Договором.
Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждаются подписанным с двух сторон актом взаиморасчетов.
18 августа 2015 года истцом в адрес ответчика направлено предложение исх. N *** подписать дополнительное соглашение к Договору, в котором предлагалось исключить или изменить пункты Договора, противоречащие нормам действующего законодательства, с целью приведения их в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, с приложением дополнительного соглашения, содержащего условия по внесению изменений в Договор.
26 августа 2015 года ответчиком представлен ответ об отказе в удовлетворении претензии и подписании дополнительного соглашения.
Как следует из п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности").
Согласно абз. 3 п. 2.3. Договора, стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения к Договору в течение тридцати календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменение Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных, правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что учитывая, что при подписании договора истец был лишен возможности внести в него изменения и его истинная воля не была направлена на принятие условия договора, содержащегося в абз. 3 п. 2.3. Договора, данное условие подлежит признанию недействительным.
Согласно п. 3.2.2 Договора, истец обязуется, не проводить самостоятельно или с помощью третьих лиц работы, затрагивающие несущие конструкции Объекта и Многоквартирного дома и приводящие к их деформации, разрушению, снижению несущей способности и устойчивости, а также не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений и т.д.).
В противном случае Участник несет все затраты по приведению Объекта в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В любом случае затраты по производству таких работ несет Участник.
В соответствии с ч. 1, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно пункту 41 указанных Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Принимая во внимание, что согласно Договора (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3.) и ФЗ-214 (п. 6 ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12) обязательства Участника перед Застройщиком прекращаются с момента оплаты цены Договора, а обязательства Застройщика перед Участником прекращаются с момента передачи объекта Участнику, и риск случайной гибели Объекта переходит от Застройщика к Участнику с момента подписания акта приема-передачи Объекта, положения о том, что Застройщик запрещает Участнику проводить любые работы, в том числе, затрагивающие фасад многоквартирного дома, в том числе, установку кондиционеров, а также положения о возмещении потенциальных убытков Застройщику, суд пришел к правильному выводу, что данный пункт договора противоречит другим условиям Договора и нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Пунктом 3.2.4.1. Договора предусмотрено, что Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой Застройщиком при вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты заключения договора (управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи Объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию Многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.".
Согласно п. 3.2.4.2. Договора, Участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания Акта приема-передачи Объекта, обязуется компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе Многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирным домом, содержанием, и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение Объекта; иные услуги, связанные с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей Многоквартирный дом за период с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления Акта приема-передачи объекта".
Суд пришел к обоснованному выводу, что данные положения Договора противоречат пп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которым, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 2 ст. 154 ЖК РФ) возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Судом также учтено, что согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
В соответствии с п. 3.2.9 Договора, Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы на Объекте только в соответствии с требованиями законодательства РФ (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии согласования данных работ, в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.
В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от стоимости Объекта, а также приведения Объекта в состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того. Застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки. Убытки, штрафы, пени возмещаются Участником в полном объеме в сроки, указанные Застройщиком в соответствующей претензии.
Суд пришел к правильному выводу, что данный пункт Договора противоречит ст. 26, 161 ЖК РФ.
Судом также учтено, что Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.
В связи с признанием п. 3.2.4.1 и 3.2.4.2 Договора противоречащими нормам действующего законодательства РФ, суд признал и п. 4.1.2. Договора, предусматривающий, что Цена Договора состоит, в том числе, из суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая в свою очередь состоит из: б) услуг Застройщика, указанных в п. 3.2.4.2. настоящего Договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена, исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности Участника на общее имущество в Многоквартирном доме, начиная с даты Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты передачи Объекта, Участнику по Акту приема-передачи, в т.ч. НДС. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом "б", подлежит оплате Участником (п. 3.2.4.2. Договора) до подписания Акта приема-передачи Объекта, недействительным.
В связи с признанием пп. 3.2.2, 3.2.9 Договора противоречащими нормам действующего законодательства РФ, суд также признал п. 8.4. Договора, которым предусмотрено, что в случае нарушения Участником обязательств, предусмотренных пп. 3.2.2, 3.2.9. настоящего Договора последний несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ), а также Застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп. 3.2.9. Договора) вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены Договора, противоречащим действующему законодательству РФ.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о наличии совокупности юридически значимых обстоятельств, при которых иск подлежит удовлетворению.
На основании положений ст. 94 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере ** рублей ** копеек.
В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ судом взыскана с ответчика государственная пошлина в размере ** рублей ** копеек в доход бюджета г. Москвы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом первой инстанции были проверены и им в решении суда дана должная правовая оценка. Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что истец до подписания договора, и до обращения в суд с исковым заявлением предпринял все возможные попытки по досудебному урегулированию спора.
Установление в абзаце 3 п. 2.3 договора обязательного согласия истца с изменением срока передачи квартиры нарушает установленный ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора и запрет на понуждение к заключению договора. Также данное условие противоречит п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Учитывая, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3) и положений ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона обязательства участника перед застройщиком прекращаются с момента оплаты договора, обязательства застройщика перед участником прекращаются с момента передачи объекта участнику, и риск случайной гибели объекта переходит от застройщика к участнику с момента подписания акта приема-передачи объекта, положения о том, что застройщик запрещает участнику проводить любые работы, в том числе затрагивающие фасад многоквартирного дома, в том числе установку кондиционеров, а также положения о возмещении убытков застройщику противоречат условиям договора и нормам действующего законодательства. Указанные отношения регулируются в дальнейшем между участником и управляющей компанией.
Суд также обоснованно признал недействительным п. 3.2.4.1 договора, поскольку Договор заключен между Участником и Застройщиком, он не может содержать обязательства Участника по заключению договора с третьей стороной, не являющейся участником Договора, поскольку данное требование противоречит принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Также, в силу ч. 2 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Судом были правильно учтены положения ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.
Учитывая вышеизложенное, указание в п. 3.2.4.1 Договора обязанности Участника заключить договор с организацией, указанной Застройщиком, а также обязанность вносить авансовые платежи за коммунальные услуги противоречит действующему законодательству, в связи с чем данный пункт договора обоснованно признан судом недействительным.
Суд также пришел к правомерному выводу о том, что п. 3.2.4.2. Договора не соответствует закону и является недействительным, так как противоречит положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Довод Ответчика о том, что Истцом оспаривается существенное условие Договора - его цена, не состоятелен.
Общая цена Договора определена в п. 4.2. Договора и составляет *** рублей. Данный пункт Договора Истцом не оспаривается, договор сохраняет свое существенное условие и не может быть признан незаключенным.
Истцом правомерно заявлены требования о признании незаконным взыскания с него дополнительных расходов, которые Ответчик несет за период с момента ввода дома в эксплуатацию до момента передачи Квартиры по акту Истцу, поскольку компенсация таких расходов противоречит действующему законодательству.
Пункт 3.2.9 также правильно признан судом недействительным, поскольку согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Кроме того, Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Доводы ответчика о том, что он несет риск случайной гибели до момента передачи объекта строительства Истцу, не влияет на существо постановленного судом решения, поскольку п. 3.2.9. регулирует отношения сторон после передачи объекта истцу.
Таким образом, положения о необходимости согласовывать переустройство и перепланировку с эксплуатирующей организацией, а также о возмещении возможных убытков Застройщику противоречат нормам действующего законодательства РФ и п. 3.2.9. Договора обоснованно признан судом недействительным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом первой инстанции были проверены и им в решении суда дана должная правовая оценка. Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "****" А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-22455/2016
Требование: О признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. До подписания договора истцом были высказаны предложения по внесению изменений в предложенную ответчиком редакцию договора, однако, по словам представителя ответчика, предложенная редакция соответствовала всем требованиям закона. Ввиду отсутствия возможности подписать договор в другой редакции истец был вынужден подписать договор в редакции, предложенной ответчиком, и произвести по нему оплату в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором. Дополнительное соглашение ответчик отказался подписать.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2016 г. по делу N 33-22455
Судья: Кузьмичев А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
Судей Тихенко Г.А., Гончаровой О.С.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "***" А. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 января 2016 года, которым постановлено: Исковые требования Г. к ООО "Финансово-строительная корпорация "***" (ООО "***") о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве удовлетворить.
Признать недействительными: абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2., пункт 3.2.4.1, пункт 3.2.4.2, пункт 3.2.9, подпункт б) пункта 4.1.2, абзац 4 пункта 4.1.2 пункт 8.4. Договора N *** участия в долевом строительстве от ** апреля 2015 года, заключенного между ООО "** "***" (ООО "***") и Г.
Взыскать с ООО "***" (ООО "**") в пользу Г. расходы на оплату юридических услуг в размере ** рублей ** копеек.
Взыскать с ООО "***" (ООО "***") в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере *** рублей ** копеек.
установила:
Г. обратился в Пресненский районный суд города Москвы с иском к ООО "***" (ООО "***") о признании недействительными пунктов договора участия в долевом строительстве.
Свои требования, мотивировав тем, что ** апреля 2015 года между ООО "**" и Г. заключен договор N *** участия в долевом строительстве.
Согласно условиям Договора, ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) Многоквартирный жилой дом корпус N 3, по строительному адресу: *** (далее - "Многоквартирный дом") и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - Квартиру в нем, с характеристиками, указанными в Договоре, (далее - "Объект" или "Объект долевого строительства") с целью оформления Участником долевого строительства права собственности на Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные Договором.
До подписания Договора истцом были высказаны предложения по внесению изменений в предложенную Застройщиком редакцию Договора, однако, по словам представителя Застройщика, предложенная редакция соответствовала всем требованиям закона, и Застройщик не будет вносить каких-либо изменений в его текст. Ввиду отсутствия возможности подписать Договор в другой редакции, истец был вынужден подписать Договор в редакции, предложенной Застройщиком и произвести по нему оплату в сроки и в порядке, предусмотренные Договором.
Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается подписанным с двух сторон актом взаиморасчетов.
** августа 2015 года истцом в адрес ответчика направлено предложение исх. N ** подписать дополнительное соглашение к Договору, в котором предлагалось исключить или изменить пункты Договора, противоречащие нормам действующего законодательства, с целью приведения их в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, с приложением дополнительного соглашения, содержащее условия по внесению изменений в Договор.
26 августа 2015 года ответчиком представлен ответ об отказе в удовлетворении претензии и подписании дополнительного соглашения.
Истец, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в иске, просил признать недействительными: абзац 3 пункта 2.3., пункт 3.2.2., пункт 3.2.4.1., пункт 3.2.4.2., пункт 3.2.9., подпункт б) пункта 4.1.2., последний абзац пункта 4.1.2., пункт 8.4. Договора N *** участия в долевом строительстве от 09 апреля 2015 г., заключенного с ООО "***", взыскать с ответчика судебные расходы в размере * рублей ** копеек.
Представитель ответчика, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, по мотивам представленных в письменном виде возражений.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит представитель ООО "***" А. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; суд дал неверную оценку представленным доказательствам, нарушил нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ФСК "Лидер" Р., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованием законодательства.
Как следует из материалов дела, что ** апреля 2015 года между ООО "**" и Г. заключен договор N *** участия в долевом строительстве.
Согласно условиям Договора, ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника долевого строительства построить (создать) Многоквартирный жилой дом корпус N **, по строительному адресу *** (далее - "Многоквартирный дом") и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - Квартиру в нем, с характеристиками, указанными в Договоре, (далее - "Объект" или "Объект долевого строительства") с целью оформления Участником долевого строительства права собственности на Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену Договора и принять Объект в порядке и в сроки, определенные Договором.
Истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, что подтверждаются подписанным с двух сторон актом взаиморасчетов.
18 августа 2015 года истцом в адрес ответчика направлено предложение исх. N *** подписать дополнительное соглашение к Договору, в котором предлагалось исключить или изменить пункты Договора, противоречащие нормам действующего законодательства, с целью приведения их в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, с приложением дополнительного соглашения, содержащего условия по внесению изменений в Договор.
26 августа 2015 года ответчиком представлен ответ об отказе в удовлетворении претензии и подписании дополнительного соглашения.
Как следует из п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности").
Согласно абз. 3 п. 2.3. Договора, стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения к Договору в течение тридцати календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменение Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных, правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что учитывая, что при подписании договора истец был лишен возможности внести в него изменения и его истинная воля не была направлена на принятие условия договора, содержащегося в абз. 3 п. 2.3. Договора, данное условие подлежит признанию недействительным.
Согласно п. 3.2.2 Договора, истец обязуется, не проводить самостоятельно или с помощью третьих лиц работы, затрагивающие несущие конструкции Объекта и Многоквартирного дома и приводящие к их деформации, разрушению, снижению несущей способности и устойчивости, а также не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений и т.д.).
В противном случае Участник несет все затраты по приведению Объекта в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В любом случае затраты по производству таких работ несет Участник.
В соответствии с ч. 1, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Согласно пункту 41 указанных Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Принимая во внимание, что согласно Договора (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3.) и ФЗ-214 (п. 6 ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12) обязательства Участника перед Застройщиком прекращаются с момента оплаты цены Договора, а обязательства Застройщика перед Участником прекращаются с момента передачи объекта Участнику, и риск случайной гибели Объекта переходит от Застройщика к Участнику с момента подписания акта приема-передачи Объекта, положения о том, что Застройщик запрещает Участнику проводить любые работы, в том числе, затрагивающие фасад многоквартирного дома, в том числе, установку кондиционеров, а также положения о возмещении потенциальных убытков Застройщику, суд пришел к правильному выводу, что данный пункт договора противоречит другим условиям Договора и нормам действующего законодательства Российской Федерации.
Пунктом 3.2.4.1. Договора предусмотрено, что Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой Застройщиком при вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты заключения договора (управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной Застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи Объекта и перечисляет на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию Многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.".
Согласно п. 3.2.4.2. Договора, Участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания Акта приема-передачи Объекта, обязуется компенсировать Застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе Многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирным домом, содержанием, и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение Объекта; иные услуги, связанные с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей Многоквартирный дом за период с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления Акта приема-передачи объекта".
Суд пришел к обоснованному выводу, что данные положения Договора противоречат пп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которым, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 2 ст. 154 ЖК РФ) возникает: у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Судом также учтено, что согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
В соответствии с п. 3.2.9 Договора, Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять строительно-ремонтные работы на Объекте только в соответствии с требованиями законодательства РФ (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии согласования данных работ, в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.
В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от стоимости Объекта, а также приведения Объекта в состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того. Застройщик вправе потребовать возместить причиненные ему такими изменениями убытки. Убытки, штрафы, пени возмещаются Участником в полном объеме в сроки, указанные Застройщиком в соответствующей претензии.
Суд пришел к правильному выводу, что данный пункт Договора противоречит ст. 26, 161 ЖК РФ.
Судом также учтено, что Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.
В связи с признанием п. 3.2.4.1 и 3.2.4.2 Договора противоречащими нормам действующего законодательства РФ, суд признал и п. 4.1.2. Договора, предусматривающий, что Цена Договора состоит, в том числе, из суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая в свою очередь состоит из: б) услуг Застройщика, указанных в п. 3.2.4.2. настоящего Договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена, исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в праве общей собственности Участника на общее имущество в Многоквартирном доме, начиная с даты Разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и до даты передачи Объекта, Участнику по Акту приема-передачи, в т.ч. НДС. Сумма, рассчитанная в соответствии с подпунктом "б", подлежит оплате Участником (п. 3.2.4.2. Договора) до подписания Акта приема-передачи Объекта, недействительным.
В связи с признанием пп. 3.2.2, 3.2.9 Договора противоречащими нормам действующего законодательства РФ, суд также признал п. 8.4. Договора, которым предусмотрено, что в случае нарушения Участником обязательств, предусмотренных пп. 3.2.2, 3.2.9. настоящего Договора последний несет все затраты по приведению Объекта долевого строительства в прежний вид (оплачивает стоимость восстановительных работ), а также Застройщик (при нарушении обязательств, предусмотренных пп. 3.2.9. Договора) вправе потребовать от Участника уплаты штрафа в размере двадцати процентов от цены Договора, противоречащим действующему законодательству РФ.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о наличии совокупности юридически значимых обстоятельств, при которых иск подлежит удовлетворению.
На основании положений ст. 94 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере ** рублей ** копеек.
В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ судом взыскана с ответчика государственная пошлина в размере ** рублей ** копеек в доход бюджета г. Москвы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом первой инстанции были проверены и им в решении суда дана должная правовая оценка. Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
Из материалов дела усматривается, что истец до подписания договора, и до обращения в суд с исковым заявлением предпринял все возможные попытки по досудебному урегулированию спора.
Установление в абзаце 3 п. 2.3 договора обязательного согласия истца с изменением срока передачи квартиры нарушает установленный ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора и запрет на понуждение к заключению договора. Также данное условие противоречит п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Учитывая, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора (абз. 5 п. 2.3, п. 3.1.3) и положений ст. 8, п. 6 ст. 4, п. 2 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона обязательства участника перед застройщиком прекращаются с момента оплаты договора, обязательства застройщика перед участником прекращаются с момента передачи объекта участнику, и риск случайной гибели объекта переходит от застройщика к участнику с момента подписания акта приема-передачи объекта, положения о том, что застройщик запрещает участнику проводить любые работы, в том числе затрагивающие фасад многоквартирного дома, в том числе установку кондиционеров, а также положения о возмещении убытков застройщику противоречат условиям договора и нормам действующего законодательства. Указанные отношения регулируются в дальнейшем между участником и управляющей компанией.
Суд также обоснованно признал недействительным п. 3.2.4.1 договора, поскольку Договор заключен между Участником и Застройщиком, он не может содержать обязательства Участника по заключению договора с третьей стороной, не являющейся участником Договора, поскольку данное требование противоречит принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Также, в силу ч. 2 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Судом были правильно учтены положения ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.
Учитывая вышеизложенное, указание в п. 3.2.4.1 Договора обязанности Участника заключить договор с организацией, указанной Застройщиком, а также обязанность вносить авансовые платежи за коммунальные услуги противоречит действующему законодательству, в связи с чем данный пункт договора обоснованно признан судом недействительным.
Суд также пришел к правомерному выводу о том, что п. 3.2.4.2. Договора не соответствует закону и является недействительным, так как противоречит положениям п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Довод Ответчика о том, что Истцом оспаривается существенное условие Договора - его цена, не состоятелен.
Общая цена Договора определена в п. 4.2. Договора и составляет *** рублей. Данный пункт Договора Истцом не оспаривается, договор сохраняет свое существенное условие и не может быть признан незаключенным.
Истцом правомерно заявлены требования о признании незаконным взыскания с него дополнительных расходов, которые Ответчик несет за период с момента ввода дома в эксплуатацию до момента передачи Квартиры по акту Истцу, поскольку компенсация таких расходов противоречит действующему законодательству.
Пункт 3.2.9 также правильно признан судом недействительным, поскольку согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Кроме того, Участник и Застройщик считаются выполнившими свои обязательства по Договору после оплаты цены Объекта Застройщику и передачи его Участнику. Соответственно, после этого момента никакие штрафные санкции в части пользования Объектом со стороны Застройщика к Участнику не могут быть применены.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Доводы ответчика о том, что он несет риск случайной гибели до момента передачи объекта строительства Истцу, не влияет на существо постановленного судом решения, поскольку п. 3.2.9. регулирует отношения сторон после передачи объекта истцу.
Таким образом, положения о необходимости согласовывать переустройство и перепланировку с эксплуатирующей организацией, а также о возмещении возможных убытков Застройщику противоречат нормам действующего законодательства РФ и п. 3.2.9. Договора обоснованно признан судом недействительным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом первой инстанции были проверены и им в решении суда дана должная правовая оценка. Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку доказательств и иное толкование норм материального права, что не является основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 12 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "****" А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)