Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Управления Росреестра по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22 сентября 2015 года по иску С.В.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском по тем основаниям, что между сторонами был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства жилого помещения - двухкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Завершенному строительством дому и квартирам в нем присвоен почтовый адрес. Спорная квартира поставлена ответчиком на кадастровый учет со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м, расположена на первом этаже трехэтажного жилого дома, кадастровый номер квартиры: <...>, адрес квартиры: <...>, переулок <...>, д. <...>, <...>. Обязательства по оплате строящейся квартиры истец исполнил в полном объеме. Для регистрации права истца на построенную квартиру ответчик предлагает расторгнуть инвестиционный договор с застройщиком с одновременным заключением соглашения о паевом взносе с жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок", мотивируя это невозможностью регистрации права истца на основании инвестиционного договора. Просил признать за ним право собственности на жилую квартиру.
Решением суда иск удовлетворен. Суд признал право собственности С.В.А. на жилое помещение - квартиру N 2 в доме N <...> по переулку <...> в <...> Республики К., площадью <...> кв. м, кадастровый <...>; взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину <...> рублей.
С данным решением не согласно третье лицо У. Росреестра по РК. В апелляционной жалобе просит его отменить, приняв новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Ф. закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" запрещается. Полагает, что заключение ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с С.В.А. инвестиционного договора, в соответствии с которым в собственность истца переходит квартира, не соответствует требованиям указанного закона. Поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, а в соответствии с условиями инвестиционного договора истцу передается объект недвижимого имущества, являющийся частью многоквартирного дома, полагает, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Ссылаясь на положения Градостроительного кодекса РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела жилого помещения, являющегося индивидуальным жилым домом, на отдельные квартиры, поскольку квартира является составной частью многоквартирного дома, а не индивидуального жилого дома. По мнению У., акт приемочной комиссии <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости на основании указанного акта в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Поскольку у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, У. полагает, что признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на многоквартирный дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого <...>А, расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, У. полагает, что требование о признании права собственности на указанную квартиру не подлежит удовлетворению.
Представитель У.Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцом права собственности на квартиру.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Представители ответчика Ф.А.Ю. и Д.А.Г. с жалобой не согласны, просили оставить решение суда без изменения, при рассмотрении дела учесть выводы экспертного исследования, за исключением вывода о замене кровли, также заявили о готовности ответчика устранить имеющиеся недостатки.
Представитель третьего лица администрации Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя третьего лица, представителей ответчика, эксперта, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч. 1 ст. 1).
Согласно положениям ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между С.В.А. и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства двухкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе <...> (2 очередь- земельный участок <...>), строительный номер объекта <...>, а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.3, 2.4, 3.1 договора.
Обязательства по оплате истец исполнил в полном объеме.
Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции правильно указал, что к правоотношениям сторон необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В соответствии с п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору квартиру проектной площадью <...> кв. м.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе <...> утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе <...> внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> II очередь, земельный участок <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета У. муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>. II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип А <...>, строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
По акту приема-передачи объекта от <...> застройщик передал инвестору объект инвестирования (квартиру) по адресу: <...>, <...>, район <...> <...>/ (инвестиционный договор <...> от <...>).
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту "индивидуальный жилой дом тип А <...>, строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> А по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчик свои обязательства перед истцом по договору не исполнил, спорная квартира в собственность истца не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, <...>, пер. <...>, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности. Многоквартирному дому присвоен адрес: <...>, <...>, жилой район <...>, переулок <...>, многоквартирный дом N <...> квартиры с <...> по <...>.
Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера: <...>.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...>А по переулку <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый <...>, с характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м, расположена на первом этаже трехэтажного жилого дома.
Ответчиком исковые требования истца о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ответчиком зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорная <...>, являясь составной частью жилого дома, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, коллегия полагает заслуживающими и подлежащими проверке доводы Управления Росреестра по РК как в суде первой инстанции так и в апелляционной жалобе о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого дома N <...> по пер. <...> <...>, в рамках рассмотрения аналогичного гражданского дела, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 4 шт. на 1 и 2 этажах, и две квартиры на 3 этаже, не являющимся мансардным; установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в трех квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, подлежащих выполнению; необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствии с требованиями норм и проекта. В судебном заседании эксперт <...> подтвердила выводы экспертного исследования и пояснения к нему от <...>, за исключением требования о замене кровли, указав на возможность устранения выявленных недостатков, не являющихся многозатратными.
Оснований не доверять выводам указанного экспертного исследования не имеется, в связи с чем оно подлежит признанию надлежащим доказательством.
Исследовав в совокупности представленные суду первой инстанции доказательства и дополнительные доказательства, в т.ч. экспертное исследование ООО <...>, коллегия полагает, что при таких обстоятельствах наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истца. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, у истца имеются основания предъявления соответствующих исковых требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцом на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект недвижимости - <...>А по переулку <...> <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по инвестиционному договору в полном объеме.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22 сентября 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4363/2015
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. по делу N 33-4363/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре М.А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Управления Росреестра по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22 сентября 2015 года по иску С.В.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
истец обратился в суд с иском по тем основаниям, что между сторонами был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства жилого помещения - двухкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Завершенному строительством дому и квартирам в нем присвоен почтовый адрес. Спорная квартира поставлена ответчиком на кадастровый учет со следующими идентифицирующими объект недвижимого имущества характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м, расположена на первом этаже трехэтажного жилого дома, кадастровый номер квартиры: <...>, адрес квартиры: <...>, переулок <...>, д. <...>, <...>. Обязательства по оплате строящейся квартиры истец исполнил в полном объеме. Для регистрации права истца на построенную квартиру ответчик предлагает расторгнуть инвестиционный договор с застройщиком с одновременным заключением соглашения о паевом взносе с жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок", мотивируя это невозможностью регистрации права истца на основании инвестиционного договора. Просил признать за ним право собственности на жилую квартиру.
Решением суда иск удовлетворен. Суд признал право собственности С.В.А. на жилое помещение - квартиру N 2 в доме N <...> по переулку <...> в <...> Республики К., площадью <...> кв. м, кадастровый <...>; взыскал с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в бюджет Петрозаводского городского округа госпошлину <...> рублей.
С данным решением не согласно третье лицо У. Росреестра по РК. В апелляционной жалобе просит его отменить, приняв новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Ф. закона от <...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" запрещается. Полагает, что заключение ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с С.В.А. инвестиционного договора, в соответствии с которым в собственность истца переходит квартира, не соответствует требованиям указанного закона. Поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, а в соответствии с условиями инвестиционного договора истцу передается объект недвижимого имущества, являющийся частью многоквартирного дома, полагает, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. Ссылаясь на положения Градостроительного кодекса РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела жилого помещения, являющегося индивидуальным жилым домом, на отдельные квартиры, поскольку квартира является составной частью многоквартирного дома, а не индивидуального жилого дома. По мнению У., акт приемочной комиссии <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости на основании указанного акта в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Поскольку у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, У. полагает, что признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на многоквартирный дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого <...>А, расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, У. полагает, что требование о признании права собственности на указанную квартиру не подлежит удовлетворению.
Представитель У.Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р.Т.Н. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, полагает, что только в случае устранения нарушений, установленных экспертным исследованием, может быть решен вопрос о признании за истцом права собственности на квартиру.
Истец в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Представители ответчика Ф.А.Ю. и Д.А.Г. с жалобой не согласны, просили оставить решение суда без изменения, при рассмотрении дела учесть выводы экспертного исследования, за исключением вывода о замене кровли, также заявили о готовности ответчика устранить имеющиеся недостатки.
Представитель третьего лица администрации Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя третьего лица, представителей ответчика, эксперта, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч. 1 ст. 1).
Согласно положениям ч. 1 ст. 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что <...> между С.В.А. и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства двухкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе <...> (2 очередь- земельный участок <...>), строительный номер объекта <...>, а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.3, 2.4, 3.1 договора.
Обязательства по оплате истец исполнил в полном объеме.
Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции правильно указал, что к правоотношениям сторон необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В соответствии с п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа заключенного между сторонами инвестиционного договора следует, что истец передал денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвестору квартиру проектной площадью <...> кв. м.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе <...> утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе <...> внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. <...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> II очередь, земельный участок <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей. Приказом председателя комитета У. муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> данное разрешение на строительство было отменено; действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...>. II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип А <...>, строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
По акту приема-передачи объекта от <...> застройщик передал инвестору объект инвестирования (квартиру) по адресу: <...>, <...>, район <...> <...>/ (инвестиционный договор <...> от <...>).
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе <...> по объекту "индивидуальный жилой дом тип А <...>, строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> А по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчик свои обязательства перед истцом по договору не исполнил, спорная квартира в собственность истца не передана, <...> в ЕГРП зарегистрировано право собственности за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на жилой дом, назначение жилое, 3-этажный, общая площадь <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>, <...>, пер. <...>, <...>. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на строительство N <...> (внесение изменений в разрешение N <...> от <...> в связи с корректировкой проектной документации) объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе <...> 2 очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 20.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности. Многоквартирному дому присвоен адрес: <...>, <...>, жилой район <...>, переулок <...>, многоквартирный дом N <...> квартиры с <...> по <...>.
Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера: <...>.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от <...> <...>А по переулку <...> в <...> поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый <...>, с характеристиками: двухкомнатная квартира площадью <...> кв. м, расположена на первом этаже трехэтажного жилого дома.
Ответчиком исковые требования истца о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ответчиком зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорная <...>, являясь составной частью жилого дома, создана путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, коллегия полагает заслуживающими и подлежащими проверке доводы Управления Росреестра по РК как в суде первой инстанции так и в апелляционной жалобе о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778.
Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого дома N <...> по пер. <...> <...>, в рамках рассмотрения аналогичного гражданского дела, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "Проект-Сервис" для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 4 шт. на 1 и 2 этажах, и две квартиры на 3 этаже, не являющимся мансардным; установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в трех квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленных от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, подлежащих выполнению; необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствии с требованиями норм и проекта. В судебном заседании эксперт <...> подтвердила выводы экспертного исследования и пояснения к нему от <...>, за исключением требования о замене кровли, указав на возможность устранения выявленных недостатков, не являющихся многозатратными.
Оснований не доверять выводам указанного экспертного исследования не имеется, в связи с чем оно подлежит признанию надлежащим доказательством.
Исследовав в совокупности представленные суду первой инстанции доказательства и дополнительные доказательства, в т.ч. экспертное исследование ООО <...>, коллегия полагает, что при таких обстоятельствах наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования истца. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, у истца имеются основания предъявления соответствующих исковых требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцом на основании ст. 218 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект недвижимости - <...>А по переулку <...> <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по инвестиционному договору в полном объеме.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 22 сентября 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)