Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Фроловой,
судей О.А. Иванова, К.Д. Логачева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от ООО "ИСК-ПРОЕКТ": директор Вишневская В.В., решение N 1 от 14.08.2015 года,
от конкурсного управляющего должника Решетова А.В.: Тиунов В.С., доверенность от 27.03.2017 года,
от ООО "РегионЭнергосервис": Дорофеева О.Е., доверенность от 19.01.2017 года,
от кредитора Куликовой М.Ю.: Еремеева Л.В., доверенность от 27.04.2016 года,
от кредитора Токарчук Е.Г.: Токарчук Е.Г. паспорт,
от иных лиц: не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ИСК-ПРОЕКТ" (рег. N 07АП-12587/15 (31), Мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-12587/15 (33) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года (судья Бродская М.В.) по делу N А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению конкурсного управляющего должника о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника,
установил:
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 года (резолютивная часть) должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано 26.03.2016 года в газете "Коммерсантъ" N 51.
07.12.2016 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего должника Решетова Александра Владимировича о признании недействительным:
- Дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555м от 01.08.2014 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-01/860-2014-180.
- Дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555м от 03.07.2014 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-001-54/001/870/2016-834/1.
- Дополнительное соглашение N 3 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555м от 18.12.2016 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-001-54/001/870/2016-835/1.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.04.2017 года суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ", Мэрия города Новосибирска с определением суда от 05.04.2017 года не согласились, обратились с апелляционными жалобами.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ" в апелляционной жалобе просит определение суда от 05.04.2017 года отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Указав, что вывод суда о едином недостроенном объекте, состоящем из двух очередей, принятии его полностью ЖСК "На танкистов", несостоятелен, не подтвержден документально. Ввод 16-этажного дома в эксплуатацию возможен исключительно с получением разрешения на строительство и последующим его вводом, а не в порядке института банкротства, как ошибочно указал суд. Из соглашения, заключенного между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов", следует, что земельный участок сдан в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора. Суд ошибочно полагает, что сторонами заключена сделка по перенайму.
Мэрия города Новосибирска также в апелляционной жалобе просит определение суда от 05.04.2017 года отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а именно статей 166 - 168 ГК РФ, неприменение закона, подлежащего применению, статьи 22 ЗК РФ.
Указав, что 10.10.2011 года между мэрией города Новосибирска и Ветошкиным И.Л. был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 м. Предметом вышеуказанного договора согласно п. 1.1. являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м. Согласно п. 1.4. земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр. На указанном земельном участке предполагалось строительство двух очередей - 11 этажный жилой дом и 16-ти этажный. 23.01.2017 года между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов" был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26. Письмом от 17.01.2012 года N 31-38931 мэрия города Новосибирска согласовала передачу земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 в субаренду ЖСК "На Танкистов". В соответствии с особыми условиями договора аренды (пункт 7.4 договора) стороны договорились о том, что арендатор не имеет права передавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду либо права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя. Мэрией города Новосибирска никогда не согласовывалась передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Ветошкина И.О. к должнику (ЖСК "На Танкистов"). Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 22.03.2013 года при государственной регистрации соглашения о передаче прав, была допущена техническая ошибка. 05.07.2013 года в записях ЕГРП была исправлена техническая ошибка относительно наименования сделки, а именно: сделка субаренды между Ветошкиным И.О. и должником (ЖСК "На Танкистов"). Впоследствии, на основании п. 1.3 договора аренды земельного участка, в договор аренды вступили собственники объекта незавершенного строительства: Кириллова С.Ю., Найденова В.Г., ООО "ИСК-ПРОЕКТ" на основании дополнительных соглашений к договору аренды. Письмом от 04.02.2014 года вх. N 31/01145 Ветошкин И.О. попросил исключить его из договора аренды земельного участка, в связи с тем, что он не является больше собственником доли в объекте незавершенного строительства по ул. Танкистов, 4 стр. Процедура заключения дополнительных соглашений проведена в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды из договора был исключен пункт 6.5, который устанавливал прекращение договора по истечении срока его действия, если ко дню истечения не будет достигнуто между сторонами соглашение о пролонгации. В связи с признанием недействительным указанного дополнительного соглашения, договор аренды прекращен по истечении срока действия и ЖСК "На Танкистов" на сможет осуществить достройку 16-и этажного дома, расположенного на земельном участке. Письмом от 09.12.2016 года N 31/19/15/71 ЖСК "На Танкистов" мэрией города Новосибирска был дан ответ, что для подготовки соглашения о вступлении ЖСК "На Танкистов" в договор аренды земельного участка, ему необходимо предоставить документы устанавливающие (удостоверяющие) право собственности на незавершенный строительством объект. Такие документы ЖСК "На Танкистов" в мэрию города Новосибирска не представлены. Таким образом, желание ЖСК "На Танкистов" оспорить сделку не является достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска. При этом ЖСК "На Танкистов" должен доказать, в чем именно заключается нарушение его права. Из существа спора следует, что ЖСК "На Танкистов" считает себя арендатором земельного участка, но признав дополнительные соглашения недействительными, ЖСК "На Танкистов" лишился договора аренды, так договор прекратил свое действие по истечении срока. Таким образом, выбранный ЖСК "На Танкистов" способ защиты права не будет способствовать его восстановлению.
Конкурсный управляющий ЖСК "На танкистов" Решетов А.В. представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.04.2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в них.
В судебном заседании представитель ООО "ИСК-ПРОЕКТ" апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней. Согласился с доводами апелляционной жалобы Мэрии города Новосибирска.
Представитель конкурсного управляющего должника с апелляционными жалобами не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.
Представители кредитора Куликовой М.Ю., ООО "РегионЭнергосервис", Токарчук Е.Г. с доводами апелляционных жалоб не согласились, считают определение суда от 05.04.2017 года законным и обоснованным. Поддержали доводы, изложенные конкурсным управляющим в отзыве.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 10.10.2011 года между мэрией города Новосибирска и Ветошкиным И.О. был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 м.
Предметом вышеуказанного договора согласно п. 1.1. являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м.
Согласно п. 1.4. земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр.
Соглашением от 23.01.2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555м от 10.10.2011 года ЖСК "На танкистов" Ветошкиным И.О. были переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех условиях, которые существуют к моменту заключения соглашения (пункт 2 соглашения о передаче прав).
На указанное соглашение было получено согласие Мэрии города Новосибирска, оно было зарегистрировано (в ЕГРП зарегистрирована запись N 54-11/019/2012-319 от 04.02.2012 года).
Указанное соглашение оспорено не было, является действующим.
08.02.2012 года ЖСК "На танкистов" УАСИ Мэрии города Новосибирска было выдано разрешение на строительство N Ru 54303000-374 от 21.09.2007 года с изменениями N Ru 54303000-374/1-и1.
17.12.2014 года должнику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в части 1 этапа строительства.
22.10.2015 года в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 года (резолютивная часть) должник - ЖСК "На танкистов" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович.
Судебными актами Арбитражного суда Новосибирской области в рамках дела о банкротстве должника установлено, что ЖСК "На танкистов" является правопреемником ООО ЭСК "Альянс-Строй" в части завершения строительства 11-этажного дома (1 этап строительства) и 16-этажного дома (2 этап строительства), строительство которых осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26.
Согласно договору купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, Ветошкин И.О. 16.01.2014 года продал ООО "ИСК "Проект" долю в праве общей долевой собственности в размере 5361/663282 на незавершенный строительством объект - назначение не определено. Площадь общая застройки - 1296,7 кв. м, готовность 46%, кадастровый (или условный) номер 54-54-11/115/2009-173, расположенный по адресу: город Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4, стр.
ООО "ИСК "Проект" обратилось в Мэрию города Новосибирска с заявлением о вступлении в договор аренды в качестве арендатора.
01.08.2014 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 21.08.2014 года.
03.07.2014 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 06.07.2016 года.
18.12.2015 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 06.07.2016 года.
Ссылаясь на то, что указанные сделки - дополнительные соглашения N 1 от 01.08.2014 года, N 2 от 03.07.2014 года и N 3 от 18.12.2015 года, являются недействительными, поскольку заключены с ненадлежащим лицом (Ветошкин И.О. выбыл из договора аренды до заключения договора купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, правообладателем земельного участка в качестве арендатора является ЖСК "На танкистов"), конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными (т. 1 л.д. 6-11).
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должника, руководствовался статьями 10, 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и, исходил из того, что дополнительные соглашения N 1 от 01.08.2014 года, N 2 от 03.07.2014 года и N 3 от 18.12.2015 года заключены с ненадлежащим лицом, поскольку Ветошкин И.О. выбыл из договора аренды до заключения договора купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, а правообладателем земельного участка в качестве арендатора является ЖСК "На танкистов". Из буквального толкования соглашения, заключенного между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов", следует, что сторонами осуществлен перенаем в связи с полной передачей всех прав и всех обязанностей, а не сдача земельного участка в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора. Кроме того, на указанное соглашение получено согласие Мэрии г. Новосибирска. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке и вступило в силу 03.02.2012 года. С даты государственной регистрации Соглашения ответственным по договору аренды стал ЖСК "На Танкистов", а не Ветошкин И.О. и никакой замены его на иное лицо, даже выкупившего у него долю в незавершенном строительством объекте не могло быть, потому что с 03.02.2012 года первоначальная сторона договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 - Ветошкин И.О. перестала быть стороной договора, а его место занял ЖСК "На Танкистов". Действия Мэрии свидетельствовали о признании ею замены стороны в обязательстве. ООО "ИСК-ПРОЕКТ" приобрел у Ветошкина И.О. долю в праве собственности на незавершенный строительством объект, но не вступил самостоятельно в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора как собственник незавершенного строительством объекта, а получил доступ к договору аренды именно как правопреемник (покупатель доли) Ветошкина И.О. Оспариваемые дополнительные соглашения к договору аренды мэрия г. Новосибирска заключала с ненадлежащим лицом, а ЖСК не был привлечен к заключению спорных дополнительных соглашений. При заключении оспариваемых сделок, Мэрией допущено злоупотребление правами, не подлежащее судебной защите. Соглашение N 1 о выбытии Ветошкина И.О. и замены его на ООО "Иск-Проект" заключено без стороны договора аренды - ЖСК "На Танкистов" с лицом, не являющемся участником договора, а N 2 и N 3, кроме заключения с лицом, не являющимся стороной по договору аренды, зарегистрированы в период после ведения судом процедуры банкротства в отношении должника и признания его застройщиком в силу наличия у него обязательств перед дольщиками в передаче им жилых помещений в незавершенном строительством доме.
Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в п. 1 Постановления от 23.12.2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе, действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 Постановления от 23.12.2010 года N 63, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе, при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле не оспорено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 по договору аренды передавался для строительства на нем объекта в две очереди (11-этажного и 16 -этажного домов) первоначально застройщику этих домов ООО ЭСК "Альянс", который, собрав денежные средства с дольщиков на строительство обоих домов, вошел в стадию банкротства, но не завершил строительство.
Договор аренды был с ним расторгнут Мэрией.
Право собственности на незавершенный строительством объект не был за ним зарегистрирован в установленном порядке.
Далее этот недостроенный объект, состоящий из 2-очередей был принят ЖСК "На Танкистов" для завершения строительства, однако у последнего не было прав на земельный участок, на котором надлежало завершить строительство, что препятствовало получению и разрешения на строительство данного дома.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, Мэрия пояснила, что земельный участок не мог быть предоставлен лицу, не обладающему правами на незавершенный строительством объект в незавершенном строительством доме, в связи с чем, первоначально 10.10.2011 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен Мэрией г. Новосибирска с Ветошкиным И.О. - как собственником доли в объекте незавершенного строительством 11-этажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск ул. Танкистов, 4.
В соответствии с пунктом 7.4 данного договора Арендатор не имел права передавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду либо права и обязанности по договору (то есть перенайму) третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.
23.01.2012 года между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 от 10.10.2011 года.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий указал, что Ветошкин И.О., заключив данное Соглашение, фактически выбыл из договора аренды, уступив место правообладателю земельного участка в качестве арендатора - ЖСК "На танкистов", поскольку передача арендатором права аренды другому лицу была осуществлена в порядке перенайма.
В ходе рассмотрения дела, Мэрия заявила, что давалось согласие не на перенаем, а лишь на субаренду, что прямо указано в письме, а в самом Соглашении ЖСК "На Танкистов" также поименован именно как субарендатор.
Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 года N 90: по смыслу абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). За исключением перенайма, ответственным по договору субаренды перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с пунктом 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).
В отличие от перенайма при субаренде (поднайме) арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление права пользования субарендатору и потому остается ответственным перед арендодателем. Пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Перенаем и субаренда понятия не тождественные: перенаем оформляется договором между прежним арендатором и новым арендатором. Договор заключается с согласия арендодателя и по правовой природе является одновременным переводом прав и обязанностей по договору аренды.
Субаренда не предусматривает перемены лиц в обязательстве, она является лишь передачей арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи о толковании буквального значения условия договора путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая и практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
Пунктом 1 данного Соглашения предусмотрено, что с согласия Мэрии г. Новосибирска (письмо N 3-38931 от 17.01.2012 года), Арендатор передает, а Субарендатор принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
Согласно пункту 2 Соглашения к Субарендатору переходят все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка.
На указанное Соглашение получено согласие Мэрии города Новосибирска.
Соглашение вступило в силу 03.02.2012 года, с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области, что предусмотрено пунктом 9 Соглашения.
Между тем, учитывая вышеприведенные нормы и разъяснения, как правомерно указано судом первой инстанции, само содержание Соглашения, пункты 1 и 2 прямо указывают на осуществление сторонами перенайма в связи с полной передачей всех прав и всех обязанностей, а не сдачу земельного участка в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора.
Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Мэрия, имея экземпляр Соглашения и дав согласие на его заключение, не могла заблуждаться относительно правовой природы сделки.
Ссылка Мэрии на письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 22.03.2013 года, из которого следует, что при государственной регистрации соглашения о передаче прав, была допущена техническая ошибка, судом апелляционной инстанции не принимается в качестве обстоятельства, подтверждающего, что при заключении Соглашения речь шла именно о субаренде.
Так, материалов дела следует, что 05.07.2013 года в записях ЕГРП была исправлена техническая ошибка относительно наименования сделки, а именно: сделка субаренды между Ветошкиным И.О. и должником (ЖСК "На Танкистов").
Вместе с тем, исправления внесены только в части наименования сделки, содержание Соглашения осталось прежним.
Следовательно, сама по себе смена наименования сделки не позволяет сделать вывод о том, что в качестве формы распоряжения арендованным имуществом был избран не перенаем, а субаренда.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что с даты государственной регистрации Соглашения ответственным по договору аренды стал ЖСК "На Танкистов", а не Ветошкин И.О. и никакой замены его на иное лицо, даже выкупившего у него долю в незавершенном строительством объекте не могло быть, потому что с 03.02.2012 года первоначальная сторона договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 - Ветошкин И.О. перестала быть стороной договора, а его место занял ЖСК "На Танкистов", соответствует материалам дела.
Исходя из обстоятельств, установленных выше, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о применении к сложившимся отношениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Перемена лиц в обязательстве").
Материалами дела подтверждается, что Мэрия признает замену стороны в обязательстве.
Помимо дачи согласия на заключение Соглашения, экземпляром которого она располагала, ею не только не было заявлено возражений на принятие ЖСК "На Танкистов" прав и обязанностей Арендатора, но и совершены действия в отношении ЖСК, свидетельствующие о признании замены лица в обязательстве, а именно: после заключения Соглашения УАСИ мэрии г. Новосибирска 08.02.2012 года выдало ЖСК "На Танкистов" Разрешение на строительство дома 1 очереди и в дальнейшем 17.04.2014 года и 25.09.2014 года продлевало срок его действия.
То есть, Мэрия рассматривала ЖСК как правообладателя земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26, в том числе, и после реализации Ветошкиным И.О. права собственности на долю в объекте незавершенном строительством ООО "ИСК-Проект".
Наличие права на землю обеспечило получение новым застройщиком разрешения на завершение строительства объекта и 11- этажный дом был достроен, введен в эксплуатацию в конце 2014 года, квартиры переданы гражданам, они зарегистрировали на них права собственности.
Второй дом не достроен, но, как следует из письменных доказательств, представленных в дело, на него ЖСК "На Танкистов" были получены тех.условия, по энергоснабжению, по воде и прочее.
Вывод суда первой инстанции о том, что Мэрия признавала ЖСК застройщиком, возлагая на него обязательства по завершению строительства и 16-этажного дома, соответствует материалам дела.
Так, уведомлением от 22.05.2013 года управление Архитектурно-строительной инспекции мэрии было отказано в выдаче разрешения на строительство в силу того, что часть здания расположена за границами допустимого размещения объекта, жилой дом не обеспечен минимальным количеством автостоянок и необходимо учесть права и законные интересы граждан-инвесторов, вложивших денежные средства в строительство 16-этажного дома (л.д. 113).
Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле, не опровергнуто, что в рамках настоящего дела признано правопреемство должника ЖСК "На Танкистов" бывшего застройщика "Альянс-строй", в реестр к должнику включены требования порядка 30 граждан с требованиями о передаче квартир в 16-этажном жилом доме и должником устранены противоречия в границах допустимого размещения объекта (л.д. 86-87), что означает, что при наличии у него права на земельный участок ЖСК "На Танкистов" сможет в порядке, предусмотренном законом о банкротстве (ст. 201.10 и 201.11) погасить требования о передаче жилых помещений граждан участников долевого строительства.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что иного способа завершения строительства данного 16-ти этажного дома в силу Закона о банкротстве нет, является обоснованным.
Кроме того, из анализа материалов дела следует вывод о том, что Мэрия не только знала о перенайме, но и выражала как свое письменное, так и публичное согласие на переход к ЖСК "На Танкистов" прав и обязанностей по договору аренды от Ветошкина И.О.
Письмом от 17.01.2012 года Мэрия в лице департамента земельных и имущественных отношений дала арендатору Ветошкину И.О. согласие на "передачу в субаренду земельного участка...ЖСК "На Танкистов" (л.д. 94).
Из текста Соглашения следует, что его экземпляр был представлен в Мэрию, из него, давая согласие, Мэрия могла узнать о фактических обстоятельствах, в том числе, и о перенайме.
В частности, доказательств обращения Мэрии к Ветошкину И.О. с требованием о взыскании арендной платы ею не представлено, как и оспаривание Соглашения Мэрией в судебном порядке.
Однако, как установлено судом первой инстанции, иной ЖСК "Лидер Плюс" обратился в суд с иском к Ветошкину И.О., Мэрии г. Новосибирска и ЖСК "На Танкистов" о признании недействительным в силу ничтожности спорного Соглашения о передаче прав, просил вернуть стороны в первоначальное состояние.
Решением Ленинского районного суда от 23.01.2013 года по делу N 2-741/2013 ему было отказано в удовлетворении иска.
При этом, основанием для оспаривания явилось несоблюдение требования статьи 615 ГК РФ о передаче арендатором другому лицу прав по договору аренды лишь в порядке перенайма, а Соглашение, по мнению заявителя, содержало указание на передачу прав в порядке цессии, также им оспорена передача права аренды на весь земельный участок, на не часть его, соответствующая доли.
Согласно вынесенному судом решению, в данном судебном разбирательстве "..представитель ответчика Мэрии Королев Д.Б. иск не признал, признал тот факт, что согласие Мэрии на переуступку давалось...". Также судом установлено, что ЖСК "На Танкистов" "в результате заключения оспариваемого соглашения приобрело как право аренды, так и обязанности по уплате арендных платежей, а также использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием...". Данное решение не было оспорено сторонами.
Судом первой инстанции установлено, что на обращение должника в 2016 году с заявлением о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на сторона арендатора должнику было отказано, ссылаясь на отсутствие у ЖСК каких-либо прав собственности на незавершенные строительством квартиры в строящихся домах.
Между тем, при выдаче Мэрией согласия на перенаем препятствий в виде такого отсутствия она не усматривала.
Ссылка Мэрии о том, что выбранный ЖСК "На Танкистов" способ защиты права не будет способствовать его восстановлению, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Незаконное включение в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 иного лица вместо стороны ЖСК и заключение тем дополнительных соглашений при наличии в связи с процедурой банкротства с 04.06.2015 года прямого запрета в силу Закона иным способом, кроме как в рамках процедуры банкротства должника передачи дома для достраивания иному лицу, кроме как созданному для этих целей конкурсным управляющим кооперативу, нарушает права и законные интересы кредиторов должника - участников долевого строительства, не позволит удовлетворить требования участников строительства 16-ти этажного жилого дома II очереди строительства в рамках параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и учесть уже понесенные с 2005 года гражданами затраты на строительству данного дома при его завершении.
Суд апелляционной инстанции, учитывая фактические обстоятельства дела, считает, что суд первой инстанции правильно расценил действия, совершенные Мэрией при заключении дополнительных соглашений, в качестве злоупотребления ею правами.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, представлено не было.
При действительном несогласии Мэрии с заключением Ветошкиным И.О. и ЖСК Соглашения, она могла направить им письменный отказ и в силу пункта 6.3 Договора аренды вправе была в одностороннем порядке отказаться от исполнения самого договора аренды, самостоятельно оспорить Соглашение в судебном порядке либо признать иск в ходе судебного разбирательства в Ленинском суде, однако этого сделано не было.
Возражения ООО "ИСК-ПРОЕКТ", приведенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются, исходя из следующего.
Как уже было указано выше, с момента государственной регистрации заключенного должником с Ветошкиным И.О. соглашения с 03.02.2012 года последний выбыл как сторона из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
При таких обстоятельствах, продажа доли ООО "ИСК-ПРОЕКТ" по договору от 16.01.2014 года не восстановила права Ветошкина И.О. на землю, ни, соответственно, приобретая у него долю в незавершенном строительством объекте покупатель все равно на эту дату уже не мог стать стороной по данному договору аренды в качестве правопреемника потому, что Ветошкин И.О. к этой дате никакого отношения к договору аренды уже почти два года как не имел.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ" приобрело у Ветошкина И.О. долю в праве собственности на незавершенный строительством объект, но не вступило самостоятельно в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора как собственник незавершенного строительством объекта, а получило доступ к договору аренды именно как правопреемник (покупатель доли) Ветошкина И.О.
Продажа, впоследствии, Ветошкиным И.О. доли в объекте незавершенного строительства покупателю ООО "ИСК-ПРОЕКТ" не могла повлиять на договор аренды, поскольку к дате продажи Ветошкин И.О. был уже заменен на ЖСК и уже выбыл как сторона из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
Следовательно, все изменения в договоре аренды со множественностью лиц в части первоначального арендатора Ветошкина И.О., без участия ЖСК, являлись неправомерными.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что все оспариваемые дополнительные соглашения к договору аренды Мэрия г. Новосибирска заключала с ненадлежащим лицом, а ЖСК неправомерно не был привлечен к заключению спорных дополнительных соглашений.
Довод Мэрии о том, что процедура заключения дополнительных соглашений проведена в соответствии с действующим законодательством, судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.
Данное утверждение опровергается материалами дела.
В нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами, разъяснениями, учитывая фактические обстоятельства дела, доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование требований и возражений, правильно удовлетворил заявление конкурсного управляющего о признании дополнительных соглашений недействительными по заявленным правовым основаниям.
Доводы заявителя апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "ИСК-ПРОЕКТ", Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2017 N 07АП-12587/15(31), 07АП-12587/15(33) ПО ДЕЛУ N А45-7979/2015
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2017 г. N 07АП-12587/15(31), 07АП-12587/15(33)
Дело N А45-7979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Фроловой,
судей О.А. Иванова, К.Д. Логачева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л. с использованием средств аудиозаписи,
при участии:
от ООО "ИСК-ПРОЕКТ": директор Вишневская В.В., решение N 1 от 14.08.2015 года,
от конкурсного управляющего должника Решетова А.В.: Тиунов В.С., доверенность от 27.03.2017 года,
от ООО "РегионЭнергосервис": Дорофеева О.Е., доверенность от 19.01.2017 года,
от кредитора Куликовой М.Ю.: Еремеева Л.В., доверенность от 27.04.2016 года,
от кредитора Токарчук Е.Г.: Токарчук Е.Г. паспорт,
от иных лиц: не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "ИСК-ПРОЕКТ" (рег. N 07АП-12587/15 (31), Мэрии города Новосибирска (рег. N 07АП-12587/15 (33) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года (судья Бродская М.В.) по делу N А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4) по заявлению конкурсного управляющего должника о признании сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника,
установил:
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 года (резолютивная часть) должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, адрес: 630120, г. Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4), признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано 26.03.2016 года в газете "Коммерсантъ" N 51.
07.12.2016 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего должника Решетова Александра Владимировича о признании недействительным:
- Дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555м от 01.08.2014 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-01/860-2014-180.
- Дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555м от 03.07.2014 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-001-54/001/870/2016-834/1.
- Дополнительное соглашение N 3 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 N 108555м от 18.12.2016 года и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 54-54-001-54/001/870/2016-835/1.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.04.2017 года суд удовлетворил заявление конкурсного управляющего.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ", Мэрия города Новосибирска с определением суда от 05.04.2017 года не согласились, обратились с апелляционными жалобами.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ" в апелляционной жалобе просит определение суда от 05.04.2017 года отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления, ссылаясь на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Указав, что вывод суда о едином недостроенном объекте, состоящем из двух очередей, принятии его полностью ЖСК "На танкистов", несостоятелен, не подтвержден документально. Ввод 16-этажного дома в эксплуатацию возможен исключительно с получением разрешения на строительство и последующим его вводом, а не в порядке института банкротства, как ошибочно указал суд. Из соглашения, заключенного между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов", следует, что земельный участок сдан в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора. Суд ошибочно полагает, что сторонами заключена сделка по перенайму.
Мэрия города Новосибирска также в апелляционной жалобе просит определение суда от 05.04.2017 года отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать конкурсному управляющему в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а именно статей 166 - 168 ГК РФ, неприменение закона, подлежащего применению, статьи 22 ЗК РФ.
Указав, что 10.10.2011 года между мэрией города Новосибирска и Ветошкиным И.Л. был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 м. Предметом вышеуказанного договора согласно п. 1.1. являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м. Согласно п. 1.4. земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр. На указанном земельном участке предполагалось строительство двух очередей - 11 этажный жилой дом и 16-ти этажный. 23.01.2017 года между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов" был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26. Письмом от 17.01.2012 года N 31-38931 мэрия города Новосибирска согласовала передачу земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 в субаренду ЖСК "На Танкистов". В соответствии с особыми условиями договора аренды (пункт 7.4 договора) стороны договорились о том, что арендатор не имеет права передавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду либо права и обязанности по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя. Мэрией города Новосибирска никогда не согласовывалась передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Ветошкина И.О. к должнику (ЖСК "На Танкистов"). Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 22.03.2013 года при государственной регистрации соглашения о передаче прав, была допущена техническая ошибка. 05.07.2013 года в записях ЕГРП была исправлена техническая ошибка относительно наименования сделки, а именно: сделка субаренды между Ветошкиным И.О. и должником (ЖСК "На Танкистов"). Впоследствии, на основании п. 1.3 договора аренды земельного участка, в договор аренды вступили собственники объекта незавершенного строительства: Кириллова С.Ю., Найденова В.Г., ООО "ИСК-ПРОЕКТ" на основании дополнительных соглашений к договору аренды. Письмом от 04.02.2014 года вх. N 31/01145 Ветошкин И.О. попросил исключить его из договора аренды земельного участка, в связи с тем, что он не является больше собственником доли в объекте незавершенного строительства по ул. Танкистов, 4 стр. Процедура заключения дополнительных соглашений проведена в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды из договора был исключен пункт 6.5, который устанавливал прекращение договора по истечении срока его действия, если ко дню истечения не будет достигнуто между сторонами соглашение о пролонгации. В связи с признанием недействительным указанного дополнительного соглашения, договор аренды прекращен по истечении срока действия и ЖСК "На Танкистов" на сможет осуществить достройку 16-и этажного дома, расположенного на земельном участке. Письмом от 09.12.2016 года N 31/19/15/71 ЖСК "На Танкистов" мэрией города Новосибирска был дан ответ, что для подготовки соглашения о вступлении ЖСК "На Танкистов" в договор аренды земельного участка, ему необходимо предоставить документы устанавливающие (удостоверяющие) право собственности на незавершенный строительством объект. Такие документы ЖСК "На Танкистов" в мэрию города Новосибирска не представлены. Таким образом, желание ЖСК "На Танкистов" оспорить сделку не является достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска. При этом ЖСК "На Танкистов" должен доказать, в чем именно заключается нарушение его права. Из существа спора следует, что ЖСК "На Танкистов" считает себя арендатором земельного участка, но признав дополнительные соглашения недействительными, ЖСК "На Танкистов" лишился договора аренды, так договор прекратил свое действие по истечении срока. Таким образом, выбранный ЖСК "На Танкистов" способ защиты права не будет способствовать его восстановлению.
Конкурсный управляющий ЖСК "На танкистов" Решетов А.В. представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.04.2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность доводов, изложенных в них.
В судебном заседании представитель ООО "ИСК-ПРОЕКТ" апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней. Согласился с доводами апелляционной жалобы Мэрии города Новосибирска.
Представитель конкурсного управляющего должника с апелляционными жалобами не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.
Представители кредитора Куликовой М.Ю., ООО "РегионЭнергосервис", Токарчук Е.Г. с доводами апелляционных жалоб не согласились, считают определение суда от 05.04.2017 года законным и обоснованным. Поддержали доводы, изложенные конкурсным управляющим в отзыве.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 10.10.2011 года между мэрией города Новосибирска и Ветошкиным И.О. был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 м.
Предметом вышеуказанного договора согласно п. 1.1. являлась передача в аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м.
Согласно п. 1.4. земельный участок передавался Арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома, многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции по ул. Танкистов, 4 стр.
Соглашением от 23.01.2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555м от 10.10.2011 года ЖСК "На танкистов" Ветошкиным И.О. были переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех условиях, которые существуют к моменту заключения соглашения (пункт 2 соглашения о передаче прав).
На указанное соглашение было получено согласие Мэрии города Новосибирска, оно было зарегистрировано (в ЕГРП зарегистрирована запись N 54-11/019/2012-319 от 04.02.2012 года).
Указанное соглашение оспорено не было, является действующим.
08.02.2012 года ЖСК "На танкистов" УАСИ Мэрии города Новосибирска было выдано разрешение на строительство N Ru 54303000-374 от 21.09.2007 года с изменениями N Ru 54303000-374/1-и1.
17.12.2014 года должнику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в части 1 этапа строительства.
22.10.2015 года в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 года (резолютивная часть) должник - ЖСК "На танкистов" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Решетов Александр Владимирович.
Судебными актами Арбитражного суда Новосибирской области в рамках дела о банкротстве должника установлено, что ЖСК "На танкистов" является правопреемником ООО ЭСК "Альянс-Строй" в части завершения строительства 11-этажного дома (1 этап строительства) и 16-этажного дома (2 этап строительства), строительство которых осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063145:26.
Согласно договору купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, Ветошкин И.О. 16.01.2014 года продал ООО "ИСК "Проект" долю в праве общей долевой собственности в размере 5361/663282 на незавершенный строительством объект - назначение не определено. Площадь общая застройки - 1296,7 кв. м, готовность 46%, кадастровый (или условный) номер 54-54-11/115/2009-173, расположенный по адресу: город Новосибирск, ул. Танкистов, д. 4, стр.
ООО "ИСК "Проект" обратилось в Мэрию города Новосибирска с заявлением о вступлении в договор аренды в качестве арендатора.
01.08.2014 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 21.08.2014 года.
03.07.2014 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 06.07.2016 года.
18.12.2015 года между ООО "ИСК "Проект" и Мэрией города Новосибирска заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земельного участка.
Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 06.07.2016 года.
Ссылаясь на то, что указанные сделки - дополнительные соглашения N 1 от 01.08.2014 года, N 2 от 03.07.2014 года и N 3 от 18.12.2015 года, являются недействительными, поскольку заключены с ненадлежащим лицом (Ветошкин И.О. выбыл из договора аренды до заключения договора купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, правообладателем земельного участка в качестве арендатора является ЖСК "На танкистов"), конкурсный управляющий должника Решетов А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными (т. 1 л.д. 6-11).
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должника, руководствовался статьями 10, 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и, исходил из того, что дополнительные соглашения N 1 от 01.08.2014 года, N 2 от 03.07.2014 года и N 3 от 18.12.2015 года заключены с ненадлежащим лицом, поскольку Ветошкин И.О. выбыл из договора аренды до заключения договора купли-продажи доли в объекте незавершенного строительства, а правообладателем земельного участка в качестве арендатора является ЖСК "На танкистов". Из буквального толкования соглашения, заключенного между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов", следует, что сторонами осуществлен перенаем в связи с полной передачей всех прав и всех обязанностей, а не сдача земельного участка в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора. Кроме того, на указанное соглашение получено согласие Мэрии г. Новосибирска. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке и вступило в силу 03.02.2012 года. С даты государственной регистрации Соглашения ответственным по договору аренды стал ЖСК "На Танкистов", а не Ветошкин И.О. и никакой замены его на иное лицо, даже выкупившего у него долю в незавершенном строительством объекте не могло быть, потому что с 03.02.2012 года первоначальная сторона договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 - Ветошкин И.О. перестала быть стороной договора, а его место занял ЖСК "На Танкистов". Действия Мэрии свидетельствовали о признании ею замены стороны в обязательстве. ООО "ИСК-ПРОЕКТ" приобрел у Ветошкина И.О. долю в праве собственности на незавершенный строительством объект, но не вступил самостоятельно в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора как собственник незавершенного строительством объекта, а получил доступ к договору аренды именно как правопреемник (покупатель доли) Ветошкина И.О. Оспариваемые дополнительные соглашения к договору аренды мэрия г. Новосибирска заключала с ненадлежащим лицом, а ЖСК не был привлечен к заключению спорных дополнительных соглашений. При заключении оспариваемых сделок, Мэрией допущено злоупотребление правами, не подлежащее судебной защите. Соглашение N 1 о выбытии Ветошкина И.О. и замены его на ООО "Иск-Проект" заключено без стороны договора аренды - ЖСК "На Танкистов" с лицом, не являющемся участником договора, а N 2 и N 3, кроме заключения с лицом, не являющимся стороной по договору аренды, зарегистрированы в период после ведения судом процедуры банкротства в отношении должника и признания его застройщиком в силу наличия у него обязательств перед дольщиками в передаче им жилых помещений в незавершенном строительством доме.
Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в п. 1 Постановления от 23.12.2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе, действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 Постановления от 23.12.2010 года N 63, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ), в том числе, при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.
В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле не оспорено, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:063145:26 по договору аренды передавался для строительства на нем объекта в две очереди (11-этажного и 16 -этажного домов) первоначально застройщику этих домов ООО ЭСК "Альянс", который, собрав денежные средства с дольщиков на строительство обоих домов, вошел в стадию банкротства, но не завершил строительство.
Договор аренды был с ним расторгнут Мэрией.
Право собственности на незавершенный строительством объект не был за ним зарегистрирован в установленном порядке.
Далее этот недостроенный объект, состоящий из 2-очередей был принят ЖСК "На Танкистов" для завершения строительства, однако у последнего не было прав на земельный участок, на котором надлежало завершить строительство, что препятствовало получению и разрешения на строительство данного дома.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, Мэрия пояснила, что земельный участок не мог быть предоставлен лицу, не обладающему правами на незавершенный строительством объект в незавершенном строительством доме, в связи с чем, первоначально 10.10.2011 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26 со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен Мэрией г. Новосибирска с Ветошкиным И.О. - как собственником доли в объекте незавершенного строительством 11-этажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск ул. Танкистов, 4.
В соответствии с пунктом 7.4 данного договора Арендатор не имел права передавать земельный участок (часть земельного участка) в субаренду либо права и обязанности по договору (то есть перенайму) третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.
23.01.2012 года между Ветошкиным И.О. и ЖСК "На Танкистов" было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 108555 от 10.10.2011 года.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий указал, что Ветошкин И.О., заключив данное Соглашение, фактически выбыл из договора аренды, уступив место правообладателю земельного участка в качестве арендатора - ЖСК "На танкистов", поскольку передача арендатором права аренды другому лицу была осуществлена в порядке перенайма.
В ходе рассмотрения дела, Мэрия заявила, что давалось согласие не на перенаем, а лишь на субаренду, что прямо указано в письме, а в самом Соглашении ЖСК "На Танкистов" также поименован именно как субарендатор.
Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 года N 90: по смыслу абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). За исключением перенайма, ответственным по договору субаренды перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с пунктом 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).
В отличие от перенайма при субаренде (поднайме) арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление права пользования субарендатору и потому остается ответственным перед арендодателем. Пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Перенаем и субаренда понятия не тождественные: перенаем оформляется договором между прежним арендатором и новым арендатором. Договор заключается с согласия арендодателя и по правовой природе является одновременным переводом прав и обязанностей по договору аренды.
Субаренда не предусматривает перемены лиц в обязательстве, она является лишь передачей арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи о толковании буквального значения условия договора путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая и практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.
Пунктом 1 данного Соглашения предусмотрено, что с согласия Мэрии г. Новосибирска (письмо N 3-38931 от 17.01.2012 года), Арендатор передает, а Субарендатор принимает на себя права и обязанности по Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
Согласно пункту 2 Соглашения к Субарендатору переходят все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка.
На указанное Соглашение получено согласие Мэрии города Новосибирска.
Соглашение вступило в силу 03.02.2012 года, с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области, что предусмотрено пунктом 9 Соглашения.
Между тем, учитывая вышеприведенные нормы и разъяснения, как правомерно указано судом первой инстанции, само содержание Соглашения, пункты 1 и 2 прямо указывают на осуществление сторонами перенайма в связи с полной передачей всех прав и всех обязанностей, а не сдачу земельного участка в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора.
Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что Мэрия, имея экземпляр Соглашения и дав согласие на его заключение, не могла заблуждаться относительно правовой природы сделки.
Ссылка Мэрии на письмо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 22.03.2013 года, из которого следует, что при государственной регистрации соглашения о передаче прав, была допущена техническая ошибка, судом апелляционной инстанции не принимается в качестве обстоятельства, подтверждающего, что при заключении Соглашения речь шла именно о субаренде.
Так, материалов дела следует, что 05.07.2013 года в записях ЕГРП была исправлена техническая ошибка относительно наименования сделки, а именно: сделка субаренды между Ветошкиным И.О. и должником (ЖСК "На Танкистов").
Вместе с тем, исправления внесены только в части наименования сделки, содержание Соглашения осталось прежним.
Следовательно, сама по себе смена наименования сделки не позволяет сделать вывод о том, что в качестве формы распоряжения арендованным имуществом был избран не перенаем, а субаренда.
На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что с даты государственной регистрации Соглашения ответственным по договору аренды стал ЖСК "На Танкистов", а не Ветошкин И.О. и никакой замены его на иное лицо, даже выкупившего у него долю в незавершенном строительством объекте не могло быть, потому что с 03.02.2012 года первоначальная сторона договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 - Ветошкин И.О. перестала быть стороной договора, а его место занял ЖСК "На Танкистов", соответствует материалам дела.
Исходя из обстоятельств, установленных выше, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о применении к сложившимся отношениям главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Перемена лиц в обязательстве").
Материалами дела подтверждается, что Мэрия признает замену стороны в обязательстве.
Помимо дачи согласия на заключение Соглашения, экземпляром которого она располагала, ею не только не было заявлено возражений на принятие ЖСК "На Танкистов" прав и обязанностей Арендатора, но и совершены действия в отношении ЖСК, свидетельствующие о признании замены лица в обязательстве, а именно: после заключения Соглашения УАСИ мэрии г. Новосибирска 08.02.2012 года выдало ЖСК "На Танкистов" Разрешение на строительство дома 1 очереди и в дальнейшем 17.04.2014 года и 25.09.2014 года продлевало срок его действия.
То есть, Мэрия рассматривала ЖСК как правообладателя земельного участка с кадастровым номером 54:35:063145:26, в том числе, и после реализации Ветошкиным И.О. права собственности на долю в объекте незавершенном строительством ООО "ИСК-Проект".
Наличие права на землю обеспечило получение новым застройщиком разрешения на завершение строительства объекта и 11- этажный дом был достроен, введен в эксплуатацию в конце 2014 года, квартиры переданы гражданам, они зарегистрировали на них права собственности.
Второй дом не достроен, но, как следует из письменных доказательств, представленных в дело, на него ЖСК "На Танкистов" были получены тех.условия, по энергоснабжению, по воде и прочее.
Вывод суда первой инстанции о том, что Мэрия признавала ЖСК застройщиком, возлагая на него обязательства по завершению строительства и 16-этажного дома, соответствует материалам дела.
Так, уведомлением от 22.05.2013 года управление Архитектурно-строительной инспекции мэрии было отказано в выдаче разрешения на строительство в силу того, что часть здания расположена за границами допустимого размещения объекта, жилой дом не обеспечен минимальным количеством автостоянок и необходимо учесть права и законные интересы граждан-инвесторов, вложивших денежные средства в строительство 16-этажного дома (л.д. 113).
Судом первой инстанции установлено и лицами, участвующими в деле, не опровергнуто, что в рамках настоящего дела признано правопреемство должника ЖСК "На Танкистов" бывшего застройщика "Альянс-строй", в реестр к должнику включены требования порядка 30 граждан с требованиями о передаче квартир в 16-этажном жилом доме и должником устранены противоречия в границах допустимого размещения объекта (л.д. 86-87), что означает, что при наличии у него права на земельный участок ЖСК "На Танкистов" сможет в порядке, предусмотренном законом о банкротстве (ст. 201.10 и 201.11) погасить требования о передаче жилых помещений граждан участников долевого строительства.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что иного способа завершения строительства данного 16-ти этажного дома в силу Закона о банкротстве нет, является обоснованным.
Кроме того, из анализа материалов дела следует вывод о том, что Мэрия не только знала о перенайме, но и выражала как свое письменное, так и публичное согласие на переход к ЖСК "На Танкистов" прав и обязанностей по договору аренды от Ветошкина И.О.
Письмом от 17.01.2012 года Мэрия в лице департамента земельных и имущественных отношений дала арендатору Ветошкину И.О. согласие на "передачу в субаренду земельного участка...ЖСК "На Танкистов" (л.д. 94).
Из текста Соглашения следует, что его экземпляр был представлен в Мэрию, из него, давая согласие, Мэрия могла узнать о фактических обстоятельствах, в том числе, и о перенайме.
В частности, доказательств обращения Мэрии к Ветошкину И.О. с требованием о взыскании арендной платы ею не представлено, как и оспаривание Соглашения Мэрией в судебном порядке.
Однако, как установлено судом первой инстанции, иной ЖСК "Лидер Плюс" обратился в суд с иском к Ветошкину И.О., Мэрии г. Новосибирска и ЖСК "На Танкистов" о признании недействительным в силу ничтожности спорного Соглашения о передаче прав, просил вернуть стороны в первоначальное состояние.
Решением Ленинского районного суда от 23.01.2013 года по делу N 2-741/2013 ему было отказано в удовлетворении иска.
При этом, основанием для оспаривания явилось несоблюдение требования статьи 615 ГК РФ о передаче арендатором другому лицу прав по договору аренды лишь в порядке перенайма, а Соглашение, по мнению заявителя, содержало указание на передачу прав в порядке цессии, также им оспорена передача права аренды на весь земельный участок, на не часть его, соответствующая доли.
Согласно вынесенному судом решению, в данном судебном разбирательстве "..представитель ответчика Мэрии Королев Д.Б. иск не признал, признал тот факт, что согласие Мэрии на переуступку давалось...". Также судом установлено, что ЖСК "На Танкистов" "в результате заключения оспариваемого соглашения приобрело как право аренды, так и обязанности по уплате арендных платежей, а также использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием...". Данное решение не было оспорено сторонами.
Судом первой инстанции установлено, что на обращение должника в 2016 году с заявлением о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на сторона арендатора должнику было отказано, ссылаясь на отсутствие у ЖСК каких-либо прав собственности на незавершенные строительством квартиры в строящихся домах.
Между тем, при выдаче Мэрией согласия на перенаем препятствий в виде такого отсутствия она не усматривала.
Ссылка Мэрии о том, что выбранный ЖСК "На Танкистов" способ защиты права не будет способствовать его восстановлению, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Незаконное включение в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555 иного лица вместо стороны ЖСК и заключение тем дополнительных соглашений при наличии в связи с процедурой банкротства с 04.06.2015 года прямого запрета в силу Закона иным способом, кроме как в рамках процедуры банкротства должника передачи дома для достраивания иному лицу, кроме как созданному для этих целей конкурсным управляющим кооперативу, нарушает права и законные интересы кредиторов должника - участников долевого строительства, не позволит удовлетворить требования участников строительства 16-ти этажного жилого дома II очереди строительства в рамках параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и учесть уже понесенные с 2005 года гражданами затраты на строительству данного дома при его завершении.
Суд апелляционной инстанции, учитывая фактические обстоятельства дела, считает, что суд первой инстанции правильно расценил действия, совершенные Мэрией при заключении дополнительных соглашений, в качестве злоупотребления ею правами.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, представлено не было.
При действительном несогласии Мэрии с заключением Ветошкиным И.О. и ЖСК Соглашения, она могла направить им письменный отказ и в силу пункта 6.3 Договора аренды вправе была в одностороннем порядке отказаться от исполнения самого договора аренды, самостоятельно оспорить Соглашение в судебном порядке либо признать иск в ходе судебного разбирательства в Ленинском суде, однако этого сделано не было.
Возражения ООО "ИСК-ПРОЕКТ", приведенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются, исходя из следующего.
Как уже было указано выше, с момента государственной регистрации заключенного должником с Ветошкиным И.О. соглашения с 03.02.2012 года последний выбыл как сторона из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
При таких обстоятельствах, продажа доли ООО "ИСК-ПРОЕКТ" по договору от 16.01.2014 года не восстановила права Ветошкина И.О. на землю, ни, соответственно, приобретая у него долю в незавершенном строительством объекте покупатель все равно на эту дату уже не мог стать стороной по данному договору аренды в качестве правопреемника потому, что Ветошкин И.О. к этой дате никакого отношения к договору аренды уже почти два года как не имел.
ООО "ИСК-ПРОЕКТ" приобрело у Ветошкина И.О. долю в праве собственности на незавершенный строительством объект, но не вступило самостоятельно в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора как собственник незавершенного строительством объекта, а получило доступ к договору аренды именно как правопреемник (покупатель доли) Ветошкина И.О.
Продажа, впоследствии, Ветошкиным И.О. доли в объекте незавершенного строительства покупателю ООО "ИСК-ПРОЕКТ" не могла повлиять на договор аренды, поскольку к дате продажи Ветошкин И.О. был уже заменен на ЖСК и уже выбыл как сторона из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года N 108555.
Следовательно, все изменения в договоре аренды со множественностью лиц в части первоначального арендатора Ветошкина И.О., без участия ЖСК, являлись неправомерными.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что все оспариваемые дополнительные соглашения к договору аренды Мэрия г. Новосибирска заключала с ненадлежащим лицом, а ЖСК неправомерно не был привлечен к заключению спорных дополнительных соглашений.
Довод Мэрии о том, что процедура заключения дополнительных соглашений проведена в соответствии с действующим законодательством, судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.
Данное утверждение опровергается материалами дела.
В нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами, разъяснениями, учитывая фактические обстоятельства дела, доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование требований и возражений, правильно удовлетворил заявление конкурсного управляющего о признании дополнительных соглашений недействительными по заявленным правовым основаниям.
Доводы заявителя апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 05 апреля 2017 года по делу N А45-7979/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "ИСК-ПРОЕКТ", Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Н.ФРОЛОВА
Судьи
О.А.ИВАНОВ
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Н.Н.ФРОЛОВА
Судьи
О.А.ИВАНОВ
К.Д.ЛОГАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)