Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Требования третьих лиц: О признании недействительным договора долевого участия в строительстве, о признании права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Герасимовой Е.П., Ивановой А.Г.,
при участии:
Сорокина Валерия Валентиновича - лично, паспорт,
при участии представителей:
учредителей (участников) ООО фирма "СИЭГЛА" - Каркашадзе Т.Н., протокол от 24.10.2011,
открытого акционерного общества "Азотреммаш" - Алтухова А.В., доверенность от 19.04.2015 N 4,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Азотреммаш" и открытого акционерного общества "Тольяттиазот"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Садило Г.М., Серова Е.А.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Сорокина Валерия Валентиновича, с. Русская Борковка Ставропольского района Самарской области, о признании права собственности и по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 N 2203 и о признании права собственности, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512) несостоятельным (банкротом),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сорокин Валерий Валентинович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением признании права собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэфф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2014 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечен Кондуков Алексей Николаевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.05.2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), которое просило:
- - признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и дополнительное соглашение к нему, подписанные Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА";
- - признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, в 2 подъезде на 2 этаже жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
В судебном заседании 18.11.2014 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение требований Сорокина В.В., который также просил признать отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэфф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 в удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о прекращении производства по рассмотрению заявления Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности на квартиру N 43 в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано. Заявление Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности удовлетворено. За Сорокиным Валерием Валентиновичем признано право собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43 во 2 подъезде на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. Признано отсутствующим право собственности ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью 65,1 кв. м, на 2 этаже дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н. ул. Л.Чайкиной, 66. В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008, подписанного Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА", отказано. В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменено в части. Производство по требованию о признании отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66 прекращено. В остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш" просит определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменить, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 в части оставления без изменения определения суда первой инстанции отменить. Заявление Сорокина В.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Лизы Чайкиной, 66, оставить без удовлетворения.
В кассационной жалобе ОАО "Тольяттиазот" просит определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменить, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 отменить в части оставления без изменения определения суда первой инстанции. Заявление Сорокина В.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, оставить без удовлетворения.
Признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008, подписанный Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
При этом заявители кассационных жалоб указывают, что по "договору уступки права перевода долга" от 11.04.2011 права и обязанности дольщика по договору долевого участия в строительстве N 2203 были переданы Кондукову А.Н.
Вывод судов о том, что Сорокиным В.В. представлены доказательства возникновения у него права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Договор, на основании которого, по мнению Сорокина В.В., могло возникнуть право собственности на квартиру, является недействительным, поскольку он подписан ООО фирма "СИЭГЛА" в отсутствие у него разрешения на строительство и права на соответствующий земельный участок.
Суды неправомерно отказали в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на квартиру в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления без изменения постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 23.12.2008 между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Сорокиным Валерием Валентиновичем (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ составляет - 600 000 рублей (подпункт 2.1.4 пункта 2.1 договора).
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 2203 на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 обязательств по оплате подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 14.09.2009, от 26.01.2009 и чеками от 14.09.2009, от 26.01.2009, а также справкой от 10.09.2009, согласно которой Сорокиным Валерием Валентиновичем по договору долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 обязательства по оплате исполнены в полном объеме, в том числе технические условия.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Сорокину В.В. по акту приема-передачи от 01.05.2009 и поставлена на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться с к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В соответствии с указанными нормами ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В этой связи доводы кассационных жалоб о недействительности договора долевого участия в строительстве N 2203 в связи с отсутствием у ООО фирма "СИЭГЛА" прав на земельный участок и разрешения на строительство жилого дома, а также разрешения на ввод в эксплуатацию, являются необоснованными.
Принимая во внимание, что Сорокин В.В. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, последний проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что заявление Сорокина В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению.
Доводы о наличии договора уступки от 11.04.2011 между Сорокиным В.В. и Кондуковым А.Н. обоснованно не приняты во внимание судами, поскольку Сорокин В.В. отрицает заключение указанного договора уступки, с момента передачи ему спорной квартиры по акту от 01.05.2009 проживает в ней и несет расходы по ее содержанию.
Требования ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" ввиду отсутствия его государственной регистрации правомерно оставлены без удовлетворения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73" отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации при подтверждении произведения участником строительства полной оплаты застройщику не имеется.
Суд также правомерно отказал в удовлетворении требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как установлено судами, трехкомнатная квартира N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 находится в фактическом владении Сорокина Валерия Валентиновича, который проживает в данной квартире и несет расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в его фактическом владении не представило, более того, о владении объектом не заявляло.
Поскольку заявление о признании права собственности заявлено лицом, не владеющим имуществом, требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру правомерно оставлены без удовлетворения.
Судом первой инстанции было ошибочно рассмотрено в деле о банкротстве требование о признании отсутствующим права собственности ОАО "Азотреммаш" на спорную квартиру.
В материалы дела представлено апелляционное определение Самарского областного суда от 02.07.2015, которым оставлено без изменения решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08.04.2015 о признании отсутствующим права собственности у ОАО "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 2 подъезде на 2 этаже общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на квартиру N 43 в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной дом 66.
В этой связи суд апелляционной инстанции правомерно прекратил производство по требованию о признании права собственности ОАО "Азотреммаш" отсутствующим на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Суды первой и апелляционной инстанций также при рассмотрении обособленного спора правомерно исходили из неоднократно сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации правовой позиции о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов, в связи с чем применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12).
Доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и не могут повлечь отмену их судебных актов, которые приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
Е.П.ГЕРАСИМОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.12.2015 N Ф06-11157/2011 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Требование: О признании права собственности на трехкомнатную квартиру и о признании отсутствующим права собственности на указанную квартиру в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Требования третьих лиц: О признании недействительным договора долевого участия в строительстве, о признании права собственности на квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2015 г. N Ф06-11157/2011
Дело N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Герасимовой Е.П., Ивановой А.Г.,
при участии:
Сорокина Валерия Валентиновича - лично, паспорт,
при участии представителей:
учредителей (участников) ООО фирма "СИЭГЛА" - Каркашадзе Т.Н., протокол от 24.10.2011,
открытого акционерного общества "Азотреммаш" - Алтухова А.В., доверенность от 19.04.2015 N 4,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Азотреммаш" и открытого акционерного общества "Тольяттиазот"
на определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 (судья Серебрякова О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Садило Г.М., Серова Е.А.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Сорокина Валерия Валентиновича, с. Русская Борковка Ставропольского района Самарской области, о признании права собственности и по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти Самарской области, о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 N 2203 и о признании права собственности, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512) несостоятельным (банкротом),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сорокин Валерий Валентинович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением признании права собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэфф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2014 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечен Кондуков Алексей Николаевич.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.05.2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот"), которое просило:
- - признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008 и дополнительное соглашение к нему, подписанные Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА";
- - признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, в 2 подъезде на 2 этаже жилого дома по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
В судебном заседании 18.11.2014 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение требований Сорокина В.В., который также просил признать отсутствующим право собственности открытого акционерного общества "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43, во втором подъезде, на 2 этаже, общей площадью (без балконов и лоджий) 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэфф.) 2,2 кв. м, в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Лизы Чайкиной 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 в удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о прекращении производства по рассмотрению заявления Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности на квартиру N 43 в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано. Заявление Сорокина Валерия Валентиновича о признании права собственности удовлетворено. За Сорокиным Валерием Валентиновичем признано право собственности на трехкомнатную квартиру без отделочных работ N 43 во 2 подъезде на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м в жилом доме по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. Признано отсутствующим право собственности ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью 65,1 кв. м, на 2 этаже дома по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н. ул. Л.Чайкиной, 66. В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008, подписанного Сорокиным Валерием Валентиновичем и ООО фирма "СИЭГЛА", отказано. В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменено в части. Производство по требованию о признании отсутствующим права ОАО "Азотреммаш" на квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на 2 этаже по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Лизы Чайкиной, 66 прекращено. В остальной части определение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш" просит определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменить, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 в части оставления без изменения определения суда первой инстанции отменить. Заявление Сорокина В.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Лизы Чайкиной, 66, оставить без удовлетворения.
В кассационной жалобе ОАО "Тольяттиазот" просит определение Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2014 отменить, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 отменить в части оставления без изменения определения суда первой инстанции. Заявление Сорокина В.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, оставить без удовлетворения.
Признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203 от 23.12.2008, подписанный Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА".
Признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N 43 общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м во 2 подъезде на 2 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
При этом заявители кассационных жалоб указывают, что по "договору уступки права перевода долга" от 11.04.2011 права и обязанности дольщика по договору долевого участия в строительстве N 2203 были переданы Кондукову А.Н.
Вывод судов о том, что Сорокиным В.В. представлены доказательства возникновения у него права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Договор, на основании которого, по мнению Сорокина В.В., могло возникнуть право собственности на квартиру, является недействительным, поскольку он подписан ООО фирма "СИЭГЛА" в отсутствие у него разрешения на строительство и права на соответствующий земельный участок.
Суды неправомерно отказали в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на квартиру в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления без изменения постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 23.12.2008 между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Сорокиным Валерием Валентиновичем (дольщик) заключен договор на долевое участие в строительстве жилья N 2203, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а "заказчик-застройщик" по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
Общая стоимость выделяемой квартиры без отделочных работ составляет - 600 000 рублей (подпункт 2.1.4 пункта 2.1 договора).
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 2203 на долевое участие в строительстве жилья от 23.12.2008 обязательств по оплате подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру от 14.09.2009, от 26.01.2009 и чеками от 14.09.2009, от 26.01.2009, а также справкой от 10.09.2009, согласно которой Сорокиным Валерием Валентиновичем по договору долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 обязательства по оплате исполнены в полном объеме, в том числе технические условия.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2010 N RU63302000-145.
Квартира передана Сорокину В.В. по акту приема-передачи от 01.05.2009 и поставлена на технический и кадастровый учет. С момента передачи квартиры заявитель проживает в этой квартире, несет расходы по ее содержанию, что подтверждается справкой от 13.11.2014, выданной ООО "УК "ЖКХ".
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться с к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В соответствии с указанными нормами ООО фирма "СИЭГЛА" является застройщиком, что также следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011, которым к должнику применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
В этой связи доводы кассационных жалоб о недействительности договора долевого участия в строительстве N 2203 в связи с отсутствием у ООО фирма "СИЭГЛА" прав на земельный участок и разрешения на строительство жилого дома, а также разрешения на ввод в эксплуатацию, являются необоснованными.
Принимая во внимание, что Сорокин В.В. свои обязательства по оплате квартиры в рамках возникших правоотношений с застройщиком исполнил, выполнение строительных работ на момент рассмотрения дела в суде завершено, дом сдан в эксплуатацию, квартира передана заявителю по акту приема-передачи, последний проживает в данной квартире, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что заявление Сорокина В.В. о признании права собственности подлежит удовлетворению.
Доводы о наличии договора уступки от 11.04.2011 между Сорокиным В.В. и Кондуковым А.Н. обоснованно не приняты во внимание судами, поскольку Сорокин В.В. отрицает заключение указанного договора уступки, с момента передачи ему спорной квартиры по акту от 01.05.2009 проживает в ней и несет расходы по ее содержанию.
Требования ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве N 2203 от 23.12.2008 между Сорокиным В.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" ввиду отсутствия его государственной регистрации правомерно оставлены без удовлетворения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73" отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации при подтверждении произведения участником строительства полной оплаты застройщику не имеется.
Суд также правомерно отказал в удовлетворении требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66, в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66. по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2007 N 3039/07, исходя из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Как установлено судами, трехкомнатная квартира N 43, общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, во 2 подъезде на 2 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 находится в фактическом владении Сорокина Валерия Валентиновича, который проживает в данной квартире и несет расходы по ее содержанию.
Таким образом, ОАО "Тольяттиазот" в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств нахождения спорной квартиры в его фактическом владении не представило, более того, о владении объектом не заявляло.
Поскольку заявление о признании права собственности заявлено лицом, не владеющим имуществом, требования ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру правомерно оставлены без удовлетворения.
Судом первой инстанции было ошибочно рассмотрено в деле о банкротстве требование о признании отсутствующим права собственности ОАО "Азотреммаш" на спорную квартиру.
В материалы дела представлено апелляционное определение Самарского областного суда от 02.07.2015, которым оставлено без изменения решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08.04.2015 о признании отсутствующим права собственности у ОАО "Азотреммаш" на трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 2 подъезде на 2 этаже общей площадью без балконов и лоджий 65,1 кв. м, жилой площадью 42,4 кв. м на квартиру N 43 в жилом доме с нежилыми помещениями, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной дом 66.
В этой связи суд апелляционной инстанции правомерно прекратил производство по требованию о признании права собственности ОАО "Азотреммаш" отсутствующим на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Суды первой и апелляционной инстанций также при рассмотрении обособленного спора правомерно исходили из неоднократно сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации правовой позиции о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов, в связи с чем применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12).
Доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и не могут повлечь отмену их судебных актов, которые приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
Е.П.ГЕРАСИМОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)