Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что право собственности зарегистрировать он не смог, поскольку спорные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Портянова А.Г., Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. в лице представителя на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 10 июня 2016 года, которым отказано в удовлетворении иска Д.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском, впоследствии с уточненным, к ООО "Домостроительный комбинат" о признании права собственности за ней на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью... кв. м, расположенных на цокольном этаже жилого дома по адресу: ..., указав также в решении суда, что указанное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о здании и постановке на государственный кадастровый учет нежилого помещения N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, расположенных на цокольном этаже жилого дома по адресу: .... В обоснование иска указано, что ... года между Д. и ООО "Домостроительный комбинат" заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома N ... от ... года. По окончании строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения переданы истцу по акту приема-передачи от ... года, также были переданы технические паспорта на помещения, копии разрешения на ввод в эксплуатацию и справки о присвоении почтового адреса, однако право собственности в УФСГРКиК по РБ зарегистрировать истец не смог, поскольку указанные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Д. в лице представителя просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, указывая на его незаконность и необоснованность.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения А., представляющего интересы Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из материалов дела следует, что... года между ООО "Домостроительный комбинат" (застройщик) и Д. (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого участник долевого строительства финансирует строительство дома N ... по ул. ... в г. .... Застройщик обязуется построить дом и после получения разрешения на ввод эксплуатацию дома передать нежилые помещения N ..., площадью ... кв. м, N ..., площадью ... кв. м, и N ..., проектной площадью ... кв. м на цокольном этаже в этом доме - участнику долевого строительства не позднее ... года. Стоимость помещений составляет ... рублей. Д. свои обязательства по данному договору исполнила в полном объеме, выплатив стоимость нежилых помещений в размере ... рублей. Спорные объекты недвижимости переданы истцу... года по акту приема-передачи.
Дому, в котором расположены спорные помещения, присвоен почтовый адрес: ....
В государственной регистрации права собственности на спорные помещения истцу отказано в связи с тем, что указанные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 приведенного выше Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.
На основании пункта 1.2 статьи 20 данного Федерального закона не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.
Кадастровый учет в соответствии с пунктом 1 статьи 16 названного Федерального закона осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Согласно пункту 4.1 статьи 25 приведенного Федерального закона орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм обязательным условием для признания права собственности на недвижимое имущество, в том числе на нежилые помещения, по решению суда является нахождение этого объекта на кадастровом учете. При этом Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий, сооружений в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений, расположенных в них.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ... выдано ... года на объект капитального строительства без указания цокольного этажа и до заключения договора от ... года.
Согласно техпаспорта подвала (нежилого помещения литер А ...-этажного жилого дома по ул. ..., ...) разрешение на переустройство технического подвала в подвал не предъявлено, отсутствует кадастровый паспорт на спорные объекты, как самостоятельные не определены, на кадастровый учет не поставлены (помещения N ..., N ..., N ... указанного дома).
Более того согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Определением суда от ... года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой:
- - в помещении N ... общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется внутренняя сеть теплоснабжения с запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам, а также потолком, которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стокам N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., также в данном помещении под потолком проходят электрические кабеля к ВРУ и от ВРУ к потребителям напряжения многоквартирного жилого дома;
- - в помещении N ..., общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется внутренняя сеть теплоснабжения с запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стояку N ..., а также в данном помещении осуществляется ввод силового эл. кабеля через наружную стену, данный эл. кабель прикреплен к наружной стене и к потолку и проходит транзитом по данному помещению к ВРУ многоквартирного жилого дома:
- в помещении N ..., общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется ввод наружной сети теплоснабжения проходящая транзитом до ИТП многоквартирного жилого дома, а также в данном помещении имеется внутренняя сеть теплоснабжения ЧС запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам, а также потолком, которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стоякам N ..., N ..., N ....
Свободный доступ к инженерным коммуникациям, таким как наружная сеть теплоснабжения, внутренняя сеть теплоснабжения, "высокая" и "низкая" сторона эл. кабелей, расположенных на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ... в помещениях N ..., N ..., N ... не будет обеспечен.
С учетом положений ст. 56, ст. 67 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно принял во внимание в качестве доказательства вышеназванное экспертное заключение, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" и ст. 86 ГПК РФ, сомнений в достоверности выводы эксперта не вызывают. Предусмотренных законом оснований для назначения по делу повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, на цокольном этаже дома расположены спорные подвальные помещения, в которых находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Экспертом подтверждено техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, то есть наличие признаков принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно изменений к проектной декларации трехэтажного жилого дома N ... по ул. ... г. ... на месте снесенных ветхих жилых домов N ..., ..., ..., ..., ..., ..., опубликованному застройщиком в п. 3 указано изменить раздел 6 "Функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме" проектной документации и читать в следующей редакции: нежилые помещения техподполья, не относящиеся к общему имуществу дома.
Между тем, данные изменения противоречат фактическим обстоятельствам дела и опровергают исследованные судом доказательства.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В материалы дела также не представлено доказательств, что в указанном здании проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных подвальных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты ввода дома в эксплуатацию.
Из материалов настоящего дела следует, что спорные помещения подвала не были выделены для самостоятельного использования, фактически используются по настоящее время домовладельцами в качестве общего имущества, поскольку являются техническим подвалом, не имеющим самостоятельного хозяйственного назначения.
Отсутствие зарегистрированного в собственность ответчика отдельного входа в подвальное помещение (нежилые помещения N ..., N ..., N ...) также является доказательством невозможности самостоятельного использования спорных помещений без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома.
Не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке ст. ст. 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование либо в собственность общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные подвальные помещения.
В материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных нежилых помещений.
Таким образом, спорные нежилые помещения не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состоят в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности.
В силу положений статьи 12 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Согласно статье 23 Закона о регистрации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация прав в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
По смыслу данной нормы, вещь, являющаяся принадлежностью главной вещи, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, и ее единственное назначение - обслуживание главной вещи.
По данному делу такие обстоятельства установлены.
В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).
Положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Соблюдение требований Жилищного кодекса РФ означает, в том числе, соблюдения установленной в ст. 23 Жилищного кодекса РФ процедуры о предоставлении проекта перепланировки для получения разрешения на проведение данных работ, предъявление их результата приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.
Между тем, истцом доказательств получения согласия других собственников не представлено.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Д. исковых требований.
При этом инвестирование истцом указанного объекта долевого участия в строительстве дом, не является основанием для удовлетворения исковых требований в данном объеме и при представленных доказательствах.
Само по себе признание иска ответчиком также не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку право собственности не зарегистрировано, собственником указанного домовладения он не является.
Иных требований и к ирным ответчикам истцом не заявлено.
Между тем, истец не лишен возможности реализации защиты нарушенных прав в ином порядке.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 10 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. в лице представителя - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 01.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-17117/2016
Требование: О признании права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что право собственности зарегистрировать он не смог, поскольку спорные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Портянова А.Г., Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. в лице представителя на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 10 июня 2016 года, которым отказано в удовлетворении иска Д.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском, впоследствии с уточненным, к ООО "Домостроительный комбинат" о признании права собственности за ней на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью... кв. м, расположенных на цокольном этаже жилого дома по адресу: ..., указав также в решении суда, что указанное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о здании и постановке на государственный кадастровый учет нежилого помещения N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, расположенных на цокольном этаже жилого дома по адресу: .... В обоснование иска указано, что ... года между Д. и ООО "Домостроительный комбинат" заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома N ... от ... года. По окончании строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения переданы истцу по акту приема-передачи от ... года, также были переданы технические паспорта на помещения, копии разрешения на ввод в эксплуатацию и справки о присвоении почтового адреса, однако право собственности в УФСГРКиК по РБ зарегистрировать истец не смог, поскольку указанные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Д. в лице представителя просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, указывая на его незаконность и необоснованность.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения А., представляющего интересы Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Из материалов дела следует, что... года между ООО "Домостроительный комбинат" (застройщик) и Д. (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого участник долевого строительства финансирует строительство дома N ... по ул. ... в г. .... Застройщик обязуется построить дом и после получения разрешения на ввод эксплуатацию дома передать нежилые помещения N ..., площадью ... кв. м, N ..., площадью ... кв. м, и N ..., проектной площадью ... кв. м на цокольном этаже в этом доме - участнику долевого строительства не позднее ... года. Стоимость помещений составляет ... рублей. Д. свои обязательства по данному договору исполнила в полном объеме, выплатив стоимость нежилых помещений в размере ... рублей. Спорные объекты недвижимости переданы истцу... года по акту приема-передачи.
Дому, в котором расположены спорные помещения, присвоен почтовый адрес: ....
В государственной регистрации права собственности на спорные помещения истцу отказано в связи с тем, что указанные нежилые помещения не состоят на кадастровом учете.
Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
В соответствии с абзацем 12 пункта 1 статьи 20 приведенного выше Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.
На основании пункта 1.2 статьи 20 данного Федерального закона не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.
Кадастровый учет в соответствии с пунктом 1 статьи 16 названного Федерального закона осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Согласно пункту 4.1 статьи 25 приведенного Федерального закона орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм обязательным условием для признания права собственности на недвижимое имущество, в том числе на нежилые помещения, по решению суда является нахождение этого объекта на кадастровом учете. При этом Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий, сооружений в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений, расположенных в них.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ... выдано ... года на объект капитального строительства без указания цокольного этажа и до заключения договора от ... года.
Согласно техпаспорта подвала (нежилого помещения литер А ...-этажного жилого дома по ул. ..., ...) разрешение на переустройство технического подвала в подвал не предъявлено, отсутствует кадастровый паспорт на спорные объекты, как самостоятельные не определены, на кадастровый учет не поставлены (помещения N ..., N ..., N ... указанного дома).
Более того согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Определением суда от ... года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой:
- - в помещении N ... общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется внутренняя сеть теплоснабжения с запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам, а также потолком, которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стокам N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., N ..., также в данном помещении под потолком проходят электрические кабеля к ВРУ и от ВРУ к потребителям напряжения многоквартирного жилого дома;
- - в помещении N ..., общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется внутренняя сеть теплоснабжения с запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стояку N ..., а также в данном помещении осуществляется ввод силового эл. кабеля через наружную стену, данный эл. кабель прикреплен к наружной стене и к потолку и проходит транзитом по данному помещению к ВРУ многоквартирного жилого дома:
- в помещении N ..., общей площадью ... кв. м, расположенного на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ..., имеется ввод наружной сети теплоснабжения проходящая транзитом до ИТП многоквартирного жилого дома, а также в данном помещении имеется внутренняя сеть теплоснабжения ЧС запорной арматурой, многоквартирного жилого дома, проходящая транзитом в данном помещении по наружным стенам, а также потолком, которая доставляет теплоноситель на выше находящиеся этажи по стоякам N ..., N ..., N ....
Свободный доступ к инженерным коммуникациям, таким как наружная сеть теплоснабжения, внутренняя сеть теплоснабжения, "высокая" и "низкая" сторона эл. кабелей, расположенных на цокольном этаже (подвале) дома по адресу: ... в помещениях N ..., N ..., N ... не будет обеспечен.
С учетом положений ст. 56, ст. 67 ГПК РФ суд первой инстанции обоснованно принял во внимание в качестве доказательства вышеназванное экспертное заключение, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" и ст. 86 ГПК РФ, сомнений в достоверности выводы эксперта не вызывают. Предусмотренных законом оснований для назначения по делу повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.
Таким образом, на цокольном этаже дома расположены спорные подвальные помещения, в которых находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Экспертом подтверждено техническое вспомогательное назначение спорного помещения подвала, то есть наличие признаков принадлежности его к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно изменений к проектной декларации трехэтажного жилого дома N ... по ул. ... г. ... на месте снесенных ветхих жилых домов N ..., ..., ..., ..., ..., ..., опубликованному застройщиком в п. 3 указано изменить раздел 6 "Функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме" проектной документации и читать в следующей редакции: нежилые помещения техподполья, не относящиеся к общему имуществу дома.
Между тем, данные изменения противоречат фактическим обстоятельствам дела и опровергают исследованные судом доказательства.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В материалы дела также не представлено доказательств, что в указанном здании проводились реконструктивные работы или капитальный ремонт спорных подвальных помещений с монтажом инженерных коммуникаций и оборудования ранее в них не располагавшихся, с даты ввода дома в эксплуатацию.
Из материалов настоящего дела следует, что спорные помещения подвала не были выделены для самостоятельного использования, фактически используются по настоящее время домовладельцами в качестве общего имущества, поскольку являются техническим подвалом, не имеющим самостоятельного хозяйственного назначения.
Отсутствие зарегистрированного в собственность ответчика отдельного входа в подвальное помещение (нежилые помещения N ..., N ..., N ...) также является доказательством невозможности самостоятельного использования спорных помещений без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений данного дома.
Не представлены доказательства принятия решения собственниками помещений данного дома, в порядке ст. ст. 44, 46, 137 ЖК РФ, о предоставлении в пользование либо в собственность общего имущества либо его части для доступа третьих лиц в спорные подвальные помещения.
В материалы дела также не представлено доказательств принятия решения собственниками помещений данного дома в порядке, установленном пунктом 3 статьи 36, пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ, об отчуждении ответчику общего имущества либо его части, в том числе, спорных нежилых помещений.
Таким образом, спорные нежилые помещения не были предназначены, сформированы и учтены с присвоением кадастрового (условного) номера, как самостоятельный(ные) объект(ы) недвижимости, выделенные для использования в целях не связанных с обслуживанием иных помещений данного жилого дома, и не состоят в Реестре объектов недвижимости, находящихся в собственности.
В силу положений статьи 12 Федерального закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ, индивидуализация недвижимого имущества как объекта прав для целей государственной регистрации осуществляется в процессе технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При осуществлении государственного учета, в целях идентификации объекта недвижимого имущества, ему присваивается кадастровый (учетный) номер, не повторяющийся во времени и на территории РФ, и производится государственная регистрация права, о чем выдается соответствующее Свидетельство, подтверждающее лишь факт государственной регистрации права, но не влияющее на факт его существования.
Согласно статье 23 Закона о регистрации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация прав в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
По смыслу данной нормы, вещь, являющаяся принадлежностью главной вещи, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, и ее единственное назначение - обслуживание главной вещи.
По данному делу такие обстоятельства установлены.
В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).
Положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Соблюдение требований Жилищного кодекса РФ означает, в том числе, соблюдения установленной в ст. 23 Жилищного кодекса РФ процедуры о предоставлении проекта перепланировки для получения разрешения на проведение данных работ, предъявление их результата приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.
Между тем, истцом доказательств получения согласия других собственников не представлено.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Д. исковых требований.
При этом инвестирование истцом указанного объекта долевого участия в строительстве дом, не является основанием для удовлетворения исковых требований в данном объеме и при представленных доказательствах.
Само по себе признание иска ответчиком также не является основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку право собственности не зарегистрировано, собственником указанного домовладения он не является.
Иных требований и к ирным ответчикам истцом не заявлено.
Между тем, истец не лишен возможности реализации защиты нарушенных прав в ином порядке.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 10 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. в лице представителя - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
А.Г.ПОРТЯНОВ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
А.Г.ПОРТЯНОВ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)